房屋模擬驗收操作指引

房屋模擬驗收作業(yè)指引編制 日期初審 日期審核 日期批準 日期流程要素流程目標：流程時間要求流程監(jiān)控點數(shù)目流程主要責任流程涉及職位崗位數(shù)目目的規(guī)定房屋模擬驗收內容、方法、流程，明確工作人員職責，評估模擬驗收工作效果，實現(xiàn)產品持續(xù)改進過程，保證交付房屋的質量。適用范圍適用于房屋接收前的樓棟本體內及室內外公共部位的模擬驗收過程管理和控制。術語和定義模擬驗收：工程與采購管理中心組織的由項目工程技術部、工程承包單位、監(jiān)理公司、物業(yè)公司共同參加的對房屋產品設計、施工質量、交付狀態(tài)等因素的實地檢查活動。同一期交付的房屋進行二輪模擬驗收，并可根據(jù)存在問題的多少以及解決情況、時間情況予以調整模擬驗收次數(shù)。模擬驗收內容：根據(jù)產品組成因素所具有的特性，驗收過程包括如下四項內容：房屋質量檢查、設計及使用功能缺陷檢查、交樓標準與合同附圖核對、部品部件使用狀態(tài)檢查。職責工程與采購管理中心確定模擬驗收內容、檢查方法、驗收流程；負責計劃、組織、協(xié)調、實施模擬驗收過程，監(jiān)督整改落實情況；負責對發(fā)現(xiàn)的需改進的問題進行統(tǒng)計、分析并發(fā)布結果;第2頁負責對施工進度和整改結果進行監(jiān)督、驗證和跟蹤評價。4.2.總經理辦公室負責協(xié)調模擬驗收的人力資源調配，包括物業(yè)技術員、項目工程師、項目監(jiān)理等；負責對項目工程技術部的施工進度及整改結果進行考核。4.3.項目工程技術部模擬驗收前項目工程技術部必須進行專項檢查（自查）及整改。統(tǒng)籌安排模擬驗收問題的整改，整改完成率大于90%。監(jiān)督整改質量，并對整改結果負責。按客工程與采購管理中心的維修備品計劃于集中交付前準備且提供維修備品。物業(yè)公司配合工程與采購管理中心安排物業(yè)技術員參加模擬驗收工作。負責對室內外公共區(qū)域進行模擬驗收檢查，匯總問題并反饋整改情況。負責對業(yè)主開放日、交付活動前樓體內的開荒清潔工作。工作程序模擬驗收流程圖：模擬驗收準備工作編制模擬驗收計劃，計劃內容包括：第3頁.模擬驗收開始按公司計劃執(zhí)行，若有變更，需經項目分管領導審批；.確定參加模擬驗收人員（盡可能做到驗收人員與驗收單位在幾輪模擬驗收中保持一致）；.驗收時間、內容安排及任務分配；.編制《模擬驗收計劃表》。資料準備，包括如下：.毛坯房模擬驗收標準（見附件模版，實施中可調整）；.裝修房模擬驗收標準（見附件模版，實施中可調整）；.《交樓標準》；.合同附圖；.《模擬驗收檢查記錄表》。工具準備，包括如下工具：..紅外線測距儀、卷尺、粉筆、標識貼、空鼓桿、相位測試儀、硬板夾、水性大頭筆。召開模擬驗收動員會，安排如下.會議主持人：客戶關系中心具體負責人、項目經理部具體負責人；.會議內容：＞宣講模擬驗收目的及重要性；＞講解模擬驗收計劃安排；＞簡單介紹模擬驗收標準；＞講解整改要求：質量要求、時間要求；＞強調紀律要求；＞確定模擬驗收培訓時間以及參加人員；＞明晰獎懲措施。5.2.5.確認模擬驗收整改標準樣板房：在大面積整改前，由項目工程技術部根據(jù)既定驗收及整改標準安排做出一套驗收及整改標準樣板房，工程與采購管理中心和項目經理工程技術部共同現(xiàn)場驗收確認，驗收合格后，即成為整改參照標準樣板。5.3.模擬驗收培訓5.3.1.集中講授.講授人：工程與采購管理中心具體負責人；.講授內容：＞模擬驗收標準（見附件模版，實施中可調整）＞交樓標準＞合同附圖及核對方法＞常見問題、以往案例講解＞現(xiàn)場標示和記錄方法＞檢查人員獎懲措施＞驗收過程中注意事項講解，內容包括：a）避免干擾：工作人員按照工作職責范圍進行工作，不受其它人員工作狀態(tài)、情緒干擾；b） 堅持原則；檢查內容、標準嚴格按照模擬驗收計劃、驗收標準要求進行檢查、記錄，在工作過程中不受主觀因素影響擅自放松檢查標準；c） 單據(jù)交接程序：每天上、下午檢查的單據(jù)在檢查工作完成后組長安排檢查人員簽字，然后將單據(jù)交接給工程與采購管理中心信息管理組，并確認單據(jù)數(shù)量。d） 小組成員管理；組長要對組員進行考勤，工作情況進行及時指導糾正，嚴格執(zhí)行檢查紀律；e） 電話溝通：驗收現(xiàn)場出現(xiàn)有疑惑的問題及時與工程與采購管理中心具體負責人或項目部進行溝通。＞提問與答疑。5.3.2.現(xiàn)場示范.示范檢查方法：＞現(xiàn)場隨機選取一套房，參照模擬驗收標準逐項示范檢查；＞對于空鼓等需要工具輔助檢查的內容示范工具使用方法。.示范記錄方法：＞《模擬驗收檢查記錄表》格式填寫注意事項；＞規(guī)范問題書面記錄內容、記錄格式，詳細記錄問題便于整改。.示范標記方法：＞問題標記工具選擇：水泥面用粉筆標記，門、鋁合金門窗、部品部件等用標示貼，玻璃用水性大頭筆；＞問題標記方法：水泥面上問題用粉筆將問題點圈示及用箭頭指示，并在旁邊標明問題內容及日期；用標識貼標示的，在標識貼上記錄問題內容，并粘貼于問題點位置。5.3.3.模擬演練與檢查.每組模擬驗房小組檢查一套房屋，進行培訓效果檢驗；.對檢查結果進行點評、糾正、規(guī)范。5.4.模擬驗收實施第一輪模擬驗收（質量檢查）過程.檢查內容：由工程與采購管理中心具體負責人在模擬驗收標準中摘取相關內容。＞使用功能；＞交樓標準；＞現(xiàn)場與合同附圖符合情況；＞設計缺陷；＞強制性規(guī)定；＞重大質量問題：大面積空鼓、嚴重裂縫、起砂、層高、方正、水平。.為了避免由于驗收人員經驗不足，造成檢查品質不穩(wěn)定，及第7頁時發(fā)現(xiàn)問題，糾正不規(guī)范行為，工程與采購管理中心具體負責人在模擬驗收過程中要對新人模擬驗收過程進行抽查：＞抽查時間：每天抽查一次，對發(fā)現(xiàn)的問題及時進行糾正；＞資料抽查：記錄表填寫是否規(guī)范，內容記錄是否準確；＞現(xiàn)場抽查：檢查內容是否全面、現(xiàn)場標識是否到位。.嚴格按照時間計劃、培訓要求進行模擬驗收實施；.每天模擬驗收結束后召開驗收過程碰頭會：＞各小組通報檢查過程中發(fā)現(xiàn)的主要和共性問題＞驗收工作是否按計劃執(zhí)行；＞是否有需要協(xié)調的問題；＞記錄、標識、檢查內容等工作是否有不合理的地方需要調整。.工程與采購管理中心工程管理組將記錄表中的問題轉換為電子文擋，并次日發(fā)給項目部，并要求項目部當日安排整改，同時項目部反饋問題整改情況。.模擬驗收結束后編制總結報告，進行驗收過程總結，問題分析，典型問題需配圖片、說明；.召開決策會：＞組織者：項目工程技術部。＞與會部門、人員：集團領導（視問題嚴重程度或整改效率決定是否需要請領導出席會議）、設計管理部、項目程技術部、營銷管理部、物業(yè)公司。＞會議內容：制定模擬驗收發(fā)現(xiàn)問題的整改方案，確定整改期限、責任人；設計缺陷問題原則上須整改，但經集團領導審批同意后，可不予整改，但須納入后期設計要求，防止缺陷的重復發(fā)生；不予整改的缺陷須擬定統(tǒng)一說辭，并須在集中交付前向業(yè)主做好解釋和安撫工作。不予整改的問題需形成書面文件，由設計管理部、項目程技術部、成本管理部等相關部門會簽審批，經項目分管領導及工程總監(jiān)簽字確認后，交部門存檔。.工程與采購管理中心監(jiān)督整改落實情況，發(fā)現(xiàn)異常情況及時反饋：＞整改方案、計劃落實情況檢查；＞整改效果檢查；＞推動整改方法：相關部門溝通解決、郵件形式進行通報、及時填寫《房屋接收審批表》、上報公司領導、入伙協(xié)調會協(xié)調、月度項目現(xiàn)場協(xié)調會協(xié)調、凍結施工單位工程進度款、按合同罰款、提議委托整改。.第一輪模擬驗收（質量檢查）考核標準（5分制）：＞土建工程質量問題（僅指墻地面空鼓、裂縫及滲漏、尺寸偏差）戶均低于5條（含5條）得5分,5-6條（含6條）得5-4分,6-7條（含7條）得4-3分,7-8條（含第9頁8條）得3-2分,8-9條（含9條）得2-1分，9-10條（含10條）得1-0分；＞精裝修房每戶單位缺陷戶均低于6條（含6條）得5分,6-7條（含7條）得5-4分7-8條（含8條）得4-3分,8-9條（含9條）得3-2分,9-10條（含10條）得2-1分，10-11條（含11條）得1-0分。＞每百戶滲漏戶數(shù)低于12戶酌情加0.5分，減少3戶加0.5,增加3戶減0.5。第二輪模擬驗收（整改及感觀驗收）.檢查內容：＞完整性：部品、部件、電氣設施是否安裝到位＞成品保護情況＞裂縫、空鼓、起砂、大小頭等土建問題＞水電：通水、通電試驗＞觀感＞色差?衛(wèi)生＞交樓標準＞驗證前一輪模擬驗收問題整改完成情況.程序性工作根據(jù)實際情況參照第一輪模擬驗收過程進行。.統(tǒng)計模擬驗收問題整改完成率＞第一輪模擬驗收問題整改完成率：【1-（第一輪模擬第10頁驗收問題整改后遺留數(shù)量/第一輪模擬驗收問題數(shù)量）】X100%；第二輪模擬驗收問題整改完成率：【1-（第一、二輪模擬驗收問題整改后遺留數(shù)量/第一、二輪模擬驗收問題總數(shù)）】X100%。.第二輪模擬驗收（整改及感觀驗收）考核標準（5分制）：＞第一輪模擬驗收問題（工程質量問題）整改率高于95%得5分,90%（含）-95%（含）得5-4分,85%（含）-80%（含）得4-3分，低于75%（含）-80%（含）得3-2分,70%（含）-75%（含）得2-1分,，65%（含）-70%（含）得1-0分；＞第二輪模擬驗收問題（觀感問題）整改率不低于80%酌情加0.5-1分，低于80%酌情扣0.5-1分。5.4.3.鑰匙移交.當期交付的房屋必須提前逐套移交；.模