如何判斷房價(jià)的合理水平

如何判斷房價(jià)的合理水平?鄧郁松2012-08-2211:25:28來源：中國經(jīng)濟(jì)報(bào)告2012年第2期近年來，國家出臺(tái)了一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策，以遏制部分地區(qū)房價(jià)過快上漲勢(shì)頭，使房價(jià)回歸到合理水平。但房價(jià)的合理水平如何確定，目前各界人士在認(rèn)識(shí)上還存在較多差異，有必要對(duì)房價(jià)合理水平的判斷標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行討論和研究。一、判斷房價(jià)合理水平的主要指標(biāo)從國際經(jīng)驗(yàn)看，在判斷房價(jià)的合理水平方面，主要采用三類指標(biāo)。1?通過房價(jià)收入比判斷房價(jià)的合理水平。房價(jià)收入比，一般定義為一套住房的價(jià)格是一個(gè)家庭年收入的多少倍。借助房價(jià)收入比來評(píng)價(jià)房價(jià)合理性，就是計(jì)算出房價(jià)收入比之后，再看它是否大于某個(gè)數(shù)值。如果大于，就說明房價(jià)過高；如果小于或等于，就說明房價(jià)不高。由于具有計(jì)算簡便、涵義直觀等優(yōu)點(diǎn)，房價(jià)收入比目前是大多數(shù)國家和國際組織進(jìn)行住房支付能力評(píng)價(jià)時(shí)所采用的主要指標(biāo)。不同機(jī)構(gòu)對(duì)房價(jià)收入比的定義略有差異。聯(lián)合國對(duì)房價(jià)收入比的定義是：住房市場(chǎng)價(jià)格的中位數(shù)和家庭年收入的中位數(shù)之間的比值；世界銀行對(duì)房價(jià)收入比的定義則是：住房市場(chǎng)價(jià)格的平均數(shù)和家庭年收入的平均數(shù)之間的比值。兩種計(jì)算方式得到的結(jié)果也有所差異。據(jù)測(cè)算，一般情況下采用中位數(shù)定義得到的房價(jià)收入比計(jì)算結(jié)果約為平均數(shù)定義下的1.2倍。房價(jià)收入比雖然具有計(jì)算簡便、涵義直觀的特點(diǎn)，但其最大缺點(diǎn)和應(yīng)用難點(diǎn)則是難以準(zhǔn)確確定合理區(qū)間。很長一段時(shí)間里，我國學(xué)者經(jīng)常引用“4至6倍”做為“國際標(biāo)準(zhǔn)”，但事實(shí)上，由于各國經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、人口狀況、資源稟賦條件等差異很大，房價(jià)收入比并不存在一個(gè)絕對(duì)化的合理區(qū)間。即便從世界銀行的調(diào)查情況來香，各國房價(jià)收入比的差距也是巨大的（見表1）。而美國次貸危機(jī)爆發(fā)前全國房價(jià)收入比的最高值也沒有超過5倍，仍處于“4至6倍”的所謂“國際標(biāo)準(zhǔn)”區(qū)間內(nèi)。表11998年世界各國房價(jià)收入比:按家庭收入水平分組■迢■：￡；?飪*0-9991113.26.230.06.31000-1999259.7B.a2803.42000-2999\2S.97.629.33,43000-3999129.05.42002/4000-5999125,42.412.53.J6000—陰999502,36.81,710000-155.62912.30,8所有968.45.930.00.8從本質(zhì)上說，房價(jià)收入比反映的是特定地區(qū)土地和勞動(dòng)力兩種資源的價(jià)格關(guān)系，由于不同國家、不同區(qū)域之間的土地和勞動(dòng)力兩種要素的資源稟賦存在較大差異，不同國家、不同區(qū)域之間房價(jià)收入比存在較大差異有其必然性。正是由于不同國家、城市在資源稟賦、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、制度環(huán)境等方面存在諸多差異，簡單地橫向比較不同城市的房價(jià)收入比沒有意義，也不會(huì)形成有助于橫向比較的客觀標(biāo)準(zhǔn)。但對(duì)特定國家或特定城市來說，由于其資源稟賦條件是確定的，用房價(jià)收入比的多年均值可以大體反映土地和勞動(dòng)力兩種要素的長期價(jià)格關(guān)系，而一旦房價(jià)收入比偏離多年均值，則通常預(yù)示著短期內(nèi)房價(jià)出現(xiàn)了異常變化。比如，美國在2004年之后全國的房價(jià)收入比開始明顯高于歷史均值水平，經(jīng)過2008年以來美國房地產(chǎn)市場(chǎng)的大幅調(diào)整，目前美國的房價(jià)收入比再次低于歷史均值水平，這也說明目前美國的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整已基本到位，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)一步惡化的空間已經(jīng)不大。需要指出的是，雖然土地不可流動(dòng)，而人口是可以流動(dòng)的，人口的流入或流出會(huì)改變地價(jià)和勞動(dòng)力價(jià)格的比價(jià)關(guān)系。從美國各個(gè)城市的房價(jià)收入比的比較看，越是房價(jià)收入比高的城市，越是人口流入最集中的城市，比如，洛杉磯、圣地亞哥、檀香山、舊金山等地的房價(jià)收入比顯著高于全國的平均水平。但即便如此，這些城市的房價(jià)收入比均值也具有重要意義，2004年之后，這些城市的房價(jià)收入比也快速上升，但2007年之后又快速回落，目前也都回到歷史均值以下。2.通過住房可支付性指數(shù)判斷房價(jià)的合理水平。住房可支付性指數(shù)（HousingAffordabilityIndex，以下簡稱HAI指數(shù)）是美國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)（NationalAmmkationofRealtors，NAR）最早提出的一種住房支付能力評(píng)價(jià)方法，后來被許多機(jī)構(gòu)所采用，已經(jīng)成為國際范圍內(nèi)的一種重要的住房支付能力評(píng)價(jià)指標(biāo)。與“房價(jià)收入比”等指標(biāo)相比，HAI指數(shù)的測(cè)算結(jié)果具有自明性，即不再需要對(duì)其“合理”區(qū)間進(jìn)行討論；同時(shí)，HAI指數(shù)測(cè)算過程除考慮住房價(jià)格和居民收入外，還引入了住房抵押貸款利率等重要因素，更貼近居民家庭的真實(shí)購房行為，也有助于分析居民家庭獲得的優(yōu)惠條件貸款等金融支持的作用。HAI指數(shù)以各城市中的中位數(shù)收入家庭作為“代表性個(gè)人（家庭）”，以其對(duì)同一時(shí)期內(nèi)市場(chǎng)中中位數(shù)價(jià)位住房的支付能力，作為該城市居民整體住房支付能力的表征。具體而言，根據(jù)家庭中位數(shù)收入以及合理的住房消費(fèi)比例（家庭住房消費(fèi)支出占收入的比例）上限，可求得該家庭可承受的最高房價(jià)P,再將其與該城市住房的實(shí)際中位數(shù)價(jià)格P'進(jìn)行比較，即HAI=P/P'X100。HAI指數(shù)等于100,說明中位數(shù)收入水平的家庭正好能夠承受中位數(shù)價(jià)格的住房，居民具有充足（正常）的住房支付能力；HAI指數(shù)大于100,說明居民家庭能夠承受更高價(jià)格的住房，居民住房支付能力很強(qiáng)；HAI指數(shù)小于100,說明居民家庭只能承受更低價(jià)格的住房，居民住房支付能力不足。雖然HAI指數(shù)可以較好地反映處于收入中位數(shù)家庭的住房支付能力，但該指數(shù)處于正常區(qū)間，并不代表房地產(chǎn)市場(chǎng)就不會(huì)出現(xiàn)問題。比如，根據(jù)NAR的統(tǒng)計(jì),美國2006?2008年的住房可支付性指數(shù)分別為106.1、118.1和128.6,總體處于正常水平，但在這一期間美國發(fā)生了次貸危機(jī)并成為2008年全球金融危機(jī)的導(dǎo)火索。次貸危機(jī)發(fā)生的根源在于銀行向支付能力不足的人群發(fā)放了大量住房貸款，在貸款利率持續(xù)上升造成還款額明顯增加后，由于這些人群收入較低，必然會(huì)出現(xiàn)違約情況。3?通過房價(jià)租金比或租售比判斷房價(jià)的合理水平。一般來說，房地產(chǎn)市場(chǎng)中的房屋供求關(guān)系在售價(jià)和租價(jià)上應(yīng)該是一致的，當(dāng)房屋供不應(yīng)求時(shí)，二者都會(huì)上漲。如果房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)需求成分過多，房屋售價(jià)這個(gè)指標(biāo)可能就會(huì)被扭曲，無法反映正常的房屋供求關(guān)系，此時(shí)房屋租價(jià)一般比較客觀。因?yàn)橘I房可能存在投機(jī)的成分，租房則屬于實(shí)際的居住行為。因此，綜合考慮房屋銷售價(jià)格和租賃價(jià)格的增長及其對(duì)比分析對(duì)測(cè)定房地產(chǎn)市場(chǎng)是否存在泡沫非常有效。對(duì)比房價(jià)租金比的歷史時(shí)間序列，如果發(fā)現(xiàn)其基本維持在歷史均衡水平，說明當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場(chǎng)處于均衡水平，房價(jià)基本處于正常水平；如果房價(jià)租金比遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于歷史均衡水平，說明當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)價(jià)格被嚴(yán)重高估，缺乏增長潛力；如果房價(jià)租金比低于歷史均衡水平，說明當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)價(jià)格被低估，具有一定的增長潛力。租售比與房價(jià)租金比比較相似。通常所說的租售比，是指每平方米建筑面積的月租金與每平方米建筑面積的房價(jià)之間的比值，也有一種說法認(rèn)為是每個(gè)月的月租與房屋總價(jià)的比值。房屋租售比這個(gè)概念是國際上用來衡量某地區(qū)樓市運(yùn)行是否良好的指標(biāo)之一。國際標(biāo)準(zhǔn)通常為1：200到1：300.比值越高，說明房價(jià)中的投資需求越大。需要指出的是，房價(jià)租金比與住房市場(chǎng)發(fā)展階段和利率水平等因素有關(guān)，房價(jià)租金比的經(jīng)驗(yàn)值更適合住房市場(chǎng)進(jìn)入成熟期后的市場(chǎng)情況。二、對(duì)目前我國房價(jià)水平的總體分析和判斷由于房價(jià)收入比可以直接反映房價(jià)相對(duì)收入的變化情況，加之其他指標(biāo)缺乏數(shù)據(jù)支撐，本文利用1998年以來房價(jià)收入比的數(shù)據(jù)對(duì)目前我國房價(jià)的總體水平進(jìn)行判斷。1.用特定區(qū)域房價(jià)收入比的多年均值作為評(píng)價(jià)房價(jià)合理水平的指標(biāo)。由于住房是不可貿(mào)易品，房價(jià)在很大程度上是特定區(qū)域地價(jià)的反映，考慮到房價(jià)收入比實(shí)際反應(yīng)的是特定區(qū)域土地和勞動(dòng)力兩種資源的相對(duì)價(jià)格關(guān)系，因此評(píng)價(jià)一個(gè)國家或城市的房價(jià)水平是否合理，不宜用一個(gè)國家或地區(qū)的房價(jià)收入比去評(píng)估另一個(gè)國家或地區(qū)的房價(jià)收入比，而應(yīng)根據(jù)特定區(qū)域房價(jià)收入比的多年均值作為評(píng)價(jià)房價(jià)水平是否合理的標(biāo)準(zhǔn)。由于我國缺少房價(jià)中位數(shù)和居民收入中位數(shù)的數(shù)據(jù)，也沒有全部住宅交易價(jià)格的數(shù)據(jù)，本文采用新建住宅銷售價(jià)格的平均數(shù)作為房價(jià)的平均數(shù)，并根據(jù)城鎮(zhèn)人均可支配收入和戶均人口數(shù)據(jù)測(cè)算城鎮(zhèn)居民家庭年收入的平均數(shù)。本文使用房價(jià)收入比的基本算法：房價(jià)收入比：（當(dāng)年新建商品住宅

銷售均價(jià)X100）/（當(dāng)年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入X當(dāng)年城鎮(zhèn)戶均人口），即本文使用的房價(jià)收入比的含義是用城鎮(zhèn)居民戶均可支配收入購買一套建筑面積100平方米，價(jià)格相當(dāng)于當(dāng)年新建住宅銷售均價(jià)的住房需要多少年。2?用房價(jià)收入比指標(biāo)衡量，我國房價(jià)的總體水平尚處于合理范圍之內(nèi)。從1998年以來城鎮(zhèn)新建商品住宅銷售均價(jià)和城鎮(zhèn)人均可支配收入的變化情況看，2011年，城鎮(zhèn)人均可支配收入為1998年的4.0倍，城鎮(zhèn)商品住宅銷售均價(jià)為1998年的2.8倍，城鎮(zhèn)人均可支配收入增速明顯高于城鎮(zhèn)新建商品住宅銷售均價(jià)增速。1998年以來，全國城鎮(zhèn)的房價(jià)收入比均值為9.2倍，2011年的房價(jià)收入比為8.0倍（見圖1，1998?2011年，城鎮(zhèn)戶均人口呈下降趨勢(shì)，1998年戶均人口為3.16人，2011年戶均人口按2.87人測(cè)算），低于1998年以來的均值水平,且2011年的房價(jià)收入比僅略高于2008年的房價(jià)收入比。用房價(jià)收入比指標(biāo)衡量,從全國來看，目前全國城鎮(zhèn)新建商品房的銷售均價(jià)是有收入水平支撐的，房價(jià)總體水平尚處于合理范圍之內(nèi)，而無法得出目前全國城鎮(zhèn)房價(jià)存在全局性泡沫的結(jié)論。圖1全國城鎮(zhèn)新建商品住宅銷售均價(jià)（元/平方米）和房價(jià)收入比銷書均忻―膚榆收人比C右輔〉資料來源根揺國茶統(tǒng)計(jì)局和WIND資琨相罠數(shù)拆漕

圖22001-2011年北京新建商品住宅銷售均悅（元/平方米）與房價(jià)收入比200001500010000*■W-W均飾?膺忻收*■W-W均飾?膺忻收Alt＜右釉）筋20L510竊料來源帳據(jù)北京市統(tǒng)計(jì)局和WIND資訊栢殺數(shù)抿測(cè)算.3?用房價(jià)收入比指標(biāo)衡量，北京等部分城市的房價(jià)顯著高于正常水平。雖然用房價(jià)收入比指標(biāo)衡量，全國的房價(jià)水平尚處于正常范圍內(nèi)，但必須看到，房地產(chǎn)市場(chǎng)是典型的區(qū)域性市場(chǎng)，用房價(jià)收入比指標(biāo)來衡量北京等部分熱點(diǎn)城市的房價(jià)，可以發(fā)現(xiàn)北京等部分城市的房價(jià)收入比顯著高于其歷史均值水平，房地產(chǎn)泡沫較為明顯。以北京為例，2001-2006年，北京市房價(jià)收入比均值為11.88倍。從2007年開始，北京的房價(jià)收入比快速上升，2007?2009年房價(jià)收入比均值為17.35倍，顯著高于此前6年的均值水平。2010年，由于北京新建住宅銷售均價(jià)上漲了29.7%，北京的房價(jià)收入比高達(dá)21倍，為2000年以來的最高水平。隨著政府一系列調(diào)控政策的實(shí)施，2011年，北京新建商品住宅銷售均價(jià)回落到15518元/平方米，較2010年下降了9.5%（見圖2），2011年北京市城鎮(zhèn)人均可支配收入為32903元，較2010年增長了13.2%，由于收入較快增長，房價(jià)有所回落,2011年北京市的房價(jià)收入比回落到17.4倍，但仍顯著高于2001-2006年的均值水平，北京市的房價(jià)仍需進(jìn)一步向合理水平回歸。1999?2008年，上海市的房價(jià)收入比均值為10.5倍，但在2003年之后出現(xiàn)了小幅上升，2008年回落到10.24倍，2009年大幅上升到14.6倍，2010年進(jìn)一步上升到15.5倍，比其歷史均值水平高出47%（見圖3）。2011年，通過實(shí)施限購政策等措施，上海市新房銷售均價(jià)較2010年下降了5.9%,房價(jià)收入比回落到12.8倍，但仍較歷史均值水平高22%?？傮w來看，北京等部分熱點(diǎn)城市的房價(jià)狀況與全國存在較大差異，不同熱點(diǎn)城市偏離其房價(jià)正常水平的程度也存在一定差異。三、政策建議房價(jià)保持在合理水平，不僅對(duì)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展，還是對(duì)持續(xù)改善居民居住條件，都具有重要意義。建議在加強(qiáng)和完善房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)基礎(chǔ)上，出臺(tái)評(píng)價(jià)房價(jià)合理水平的標(biāo)準(zhǔn)或指標(biāo)體系，全面總結(jié)調(diào)控政策效果，研究形成有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的長效機(jī)制。1?進(jìn)一步加強(qiáng)和完善對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)測(cè)。準(zhǔn)確、全面、具有持續(xù)性的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)是對(duì)房價(jià)合理水平作出準(zhǔn)確判斷的前提和基礎(chǔ)。建議在現(xiàn)有統(tǒng)計(jì)基礎(chǔ)上，進(jìn)一步加強(qiáng)和完善相關(guān)數(shù)據(jù)的監(jiān)測(cè)和發(fā)布工作。一是加強(qiáng)對(duì)房價(jià)實(shí)際水平的監(jiān)測(cè)，監(jiān)測(cè)并公布房價(jià)的平均值、中位數(shù)等指標(biāo)，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)既包括新房市場(chǎng)也包括二手房市場(chǎng)，監(jiān)測(cè)的房價(jià)數(shù)據(jù)也應(yīng)包括新房價(jià)格和二手房價(jià)格，并應(yīng)采取有效措施，確保所監(jiān)測(cè)的二手房價(jià)格的準(zhǔn)確性；二是加強(qiáng)對(duì)房價(jià)租金水平的監(jiān)測(cè)，監(jiān)測(cè)并公布整個(gè)城市及城市內(nèi)重點(diǎn)區(qū)域租金價(jià)格的平均值和中位數(shù)；三是加強(qiáng)對(duì)住房市場(chǎng)供給情況的監(jiān)測(cè)，監(jiān)測(cè)并公布待售房套數(shù)、閑置房套數(shù)等數(shù)據(jù)。2?研究確立評(píng)價(jià)房價(jià)合理水平的指標(biāo)體系。目前，我國雖然明確提出了房價(jià)向合理水平回歸的目標(biāo)，但尚未出臺(tái)評(píng)價(jià)房價(jià)合理水平的標(biāo)準(zhǔn)。建議在加強(qiáng)和完善相關(guān)數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)基礎(chǔ)上，借鑒國際上房價(jià)收入比等指標(biāo)的測(cè)算方法，在明確房價(jià)收入比、住房可支付性指數(shù)和房價(jià)租金比等指標(biāo)含義和測(cè)算方法的基礎(chǔ)上，對(duì)1998年以來房價(jià)收入比等各指標(biāo)的變化情況進(jìn)行測(cè)算，并在此基礎(chǔ)上建立以房價(jià)收入