2020年河北省運(yùn)城市商品房市場(chǎng)分析與展望

2020年河北省運(yùn)城市商品房市場(chǎng)分析與展望

一、滿洲里房地產(chǎn)市場(chǎng)今年，全市商品房?jī)r(jià)格呈現(xiàn)快速上升趨勢(shì)，上漲幅度巨大，各區(qū)域房?jī)r(jià)差距繼續(xù)增大。(注:涉及價(jià)格的指標(biāo)統(tǒng)計(jì)范圍僅限于市區(qū))1、商業(yè)供暖采購(gòu)繼上年房?jī)r(jià)小幅上漲之后,今年年初,我市商品房?jī)r(jià)格增長(zhǎng)迅速。商品住宅由上年的1350元/平米(普通均價(jià)),增長(zhǎng)到5月份的170阮/平米;一級(jí)地段房?jī)r(jià)漲幅更大,由上年的1550元/平米(均價(jià)),增長(zhǎng)到5月份的2100元/平米,即商品住宅房?jī)r(jià)每平米上漲250元-500元。商業(yè)用房更是水漲船高,由上年的2800元/平米(普通均價(jià)),增長(zhǎng)到5月份的3500元/平米;一級(jí)地段房?jī)r(jià)由上年的5500元/平米(均價(jià)),增長(zhǎng)到5月份的8000元/平方米以上,即商業(yè)用房房?jī)r(jià)每平米上漲700-2500元。二手房的交易價(jià)格也有不同程度的上漲(以上均以市區(qū)房?jī)r(jià)說(shuō)明)。但是到了6月份,我市商品房?jī)r(jià)格開(kāi)始略有回落。2、商品房?jī)r(jià)格分析由于今年全國(guó)普遍性的土地成本、建造成本等多種因素增加,加上我市城市化進(jìn)程的加快,交通的改善、城市拆遷戶的大批量增加、經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來(lái)的人口增加、房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)商品房需求的多樣化、居民對(duì)商品房投資保值、增值的趨向認(rèn)可情況以及新建家庭的正常需求等因素,我市商品房?jī)r(jià)格表現(xiàn)出有史以來(lái)的高位增長(zhǎng)可以說(shuō)是一種必然趨勢(shì)。3、當(dāng)前的價(jià)格趨勢(shì)今后一段時(shí)期內(nèi),我市商品房?jī)r(jià)格將保持平穩(wěn)狀態(tài)。二、房地產(chǎn)存在的問(wèn)題1、住宅產(chǎn)出的平均增長(zhǎng)率是適應(yīng)市場(chǎng)發(fā)展需要探索在過(guò)去五年中,我市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展表現(xiàn)的特點(diǎn)是需求拉動(dòng)供給、消費(fèi)帶動(dòng)投資,表現(xiàn)在統(tǒng)計(jì)數(shù)字上,2000-2004年整個(gè)反映的有效需求銷售面積的增長(zhǎng)率是120.0%,有效供給的竣工面積增長(zhǎng)率是29.2%;反映住宅消費(fèi)銷售額的平均增長(zhǎng)率是32.6%,住宅投產(chǎn)的平均增長(zhǎng)率是27.0%。今年由于建筑面積開(kāi)發(fā)量與需求量相比有較大富裕,市場(chǎng)供給量在9000戶左右,需求量在6000戶左右,因此我市商品房市場(chǎng)已經(jīng)形成買(mǎi)方市場(chǎng),這種局面的形成并非是由于居民的購(gòu)買(mǎi)力不夠,而是供給量超過(guò)需求量。我們從金融部門(mén)了解到,需要住宅貸款的居民占購(gòu)房居民總數(shù)的不到4成,截至6月底,金融部門(mén)對(duì)住房貸款發(fā)放不足2.5億元,大多數(shù)居民購(gòu)房還是不需要貸款的;全市居民儲(chǔ)蓄存款余額是42.38億元,居民儲(chǔ)蓄底力豐厚。2、對(duì)稅收的貢獻(xiàn)2004年,投資實(shí)現(xiàn)的增加值為國(guó)民經(jīng)濟(jì)總量的28.4%,對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)度是55.8%;建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)的稅收占總稅收的比重是12.9%,對(duì)稅收的貢獻(xiàn)度是6.3%?？梢哉f(shuō),我市的投資總體行業(yè)對(duì)稅收的貢獻(xiàn)與對(duì)經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)相比是偏低的,與其他經(jīng)營(yíng)性骨干行業(yè)相比也是偏低的。2004年,我市有30萬(wàn)平方米左右的房屋建筑進(jìn)行裝飾裝修,就是說(shuō)會(huì)相應(yīng)有億元的裝飾裝修材料進(jìn)入到流通領(lǐng)域進(jìn)行銷售,按17%的增值稅稅率計(jì)算,實(shí)現(xiàn)稅收應(yīng)該是1700萬(wàn)元以上;但是,我市建筑裝飾裝潢商品多是個(gè)體工商戶,為定額納稅,因此,反應(yīng)的實(shí)際稅收是很少的。3、開(kāi)發(fā)建設(shè)中的費(fèi)用多數(shù)開(kāi)發(fā)商反映,目前建筑材料短缺,甚至到了花錢(qián)買(mǎi)不到的境況,這更加重了原材料價(jià)格的上漲;從而加大了建筑成本。經(jīng)初步了解,我市商品房開(kāi)發(fā)建設(shè)中的費(fèi)用主要是城市配套費(fèi)、勞保費(fèi)、土地出讓金、人防費(fèi)、拆遷費(fèi)、占道費(fèi)、有線電視安裝費(fèi)、自來(lái)水入網(wǎng)費(fèi)、土地契稅、氣象臺(tái)收取安裝避雷裝置服務(wù)器、質(zhì)檢費(fèi)、熱網(wǎng)接入費(fèi)、預(yù)收費(fèi)用中有散裝水泥專項(xiàng)資金、新型墻體材料專項(xiàng)資金和土地增值稅等,這些費(fèi)用一般占建筑費(fèi)用的33%左右,隨項(xiàng)目投資額的多少,這個(gè)比重也會(huì)相應(yīng)有所變動(dòng)。4、滿洲里市居民購(gòu)買(mǎi)商品住宅的收入水平,比海拉爾區(qū)多400元(1)海拉爾區(qū)相比。2004年-2005年,我市的城鎮(zhèn)居民人均可支配收入和住宅房?jī)r(jià)均高于海拉爾區(qū),房?jī)r(jià)/收入指標(biāo)我市也是高于海拉爾區(qū),今年差距繼續(xù)在拉大,即同等收入條件下,滿洲里市居民購(gòu)買(mǎi)商品住宅每平方米要比海拉爾區(qū)多400元左右。(2)與綏芬河相比。2004年,我市的城鎮(zhèn)居民人均可支配收入和住宅房?jī)r(jià)低于綏芬河市,但是房?jī)r(jià)/收入指標(biāo)高于綏芬河市,即同等收入條件下,滿洲里市居民購(gòu)買(mǎi)商品住宅每平方米要比綏芬河多210元。2005年上半年,我市與綏芬河市居民絕對(duì)收入和增長(zhǎng)幅度的差距都在加大,而房?jī)r(jià)差距也在繼續(xù)拉大,即使在同等收入條件下,滿洲里市居民購(gòu)買(mǎi)商品住宅每平方米還要比綏芬河多380元。這些數(shù)據(jù)表明滿洲里市居民收入與綏芬河市居民相比,實(shí)際也在相對(duì)下降。5、商品房開(kāi)發(fā)中存在的問(wèn)題商品房?jī)r(jià)格反映的不僅僅是商品房市場(chǎng)的價(jià)格,實(shí)質(zhì)上是反映商品房市場(chǎng)的供需關(guān)系。我市商品房?jī)r(jià)格快速上升又在短期回落,是值得我們關(guān)注的問(wèn)題。就目前來(lái)看,我市房地產(chǎn)宏觀調(diào)控尚未發(fā)揮出來(lái),居民均持觀望態(tài)度,多數(shù)開(kāi)發(fā)商反映今年商品房開(kāi)發(fā)建設(shè)不容樂(lè)觀,能不能造成部分商品房開(kāi)發(fā)商“群雄逐鹿”慘敗而歸,很難說(shuō)。為防范房地產(chǎn)業(yè)泡沫經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)生,我市應(yīng)該對(duì)該行業(yè)宏觀信息管理給予高度重視,及時(shí)規(guī)范房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)信息系統(tǒng)。三、完善房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)制度2、采取有效措施提高居民收入,提高居民購(gòu)買(mǎi)力。1、結(jié)合滿洲里實(shí)際情況,以市場(chǎng)為導(dǎo)向,針對(duì)產(chǎn)品需求的多樣化,大力發(fā)展經(jīng)