思源顧問北京天元港c區(qū)地塊項目商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃和綜合經(jīng)濟(jì)測算

會計學(xué)1思源顧問北京天元港C區(qū)地塊項目商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃和綜合經(jīng)濟(jì)測算目

錄一、目標(biāo)商業(yè)業(yè)態(tài)及其租金承受力、目標(biāo)商業(yè)業(yè)態(tài)、目標(biāo)商戶租金承受能力二、財務(wù)分析、利用市場比較法進(jìn)行租金測算、通過租金進(jìn)行售價測算、財務(wù)測算（現(xiàn)金流測算）三、商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃及布局四、經(jīng)營管理建議五、附件2023-03-21思源顧問第1頁/共97頁業(yè)態(tài)規(guī)劃總體思路商務(wù)休閑的主題定位商務(wù)休閑業(yè)態(tài)的選擇目標(biāo)商戶的市場租金本項目預(yù)計租金業(yè)態(tài)規(guī)模確定業(yè)態(tài)的合理布局平衡點2023-03-21思源顧問第2頁/共97頁本項目商業(yè)物業(yè)產(chǎn)品的主題定位以商務(wù)、休閑為主題特征的商業(yè)廣場，與區(qū)域內(nèi)高檔購物場所形成配套關(guān)系，共同構(gòu)建IBD商業(yè)核心第3頁/共97頁2023-03-21思源顧問七大主力業(yè)態(tài)具象化天元港項目商業(yè)部分精北精北致京致京化高化高商尚商尚務(wù)生務(wù)生休活休活閑新閑新空地空地間標(biāo)間標(biāo)特色高檔餐飲時尚休閑餐飲高檔精品專賣其他中高檔精品超市高級商務(wù)會所文化藝術(shù)俱樂部個性化商務(wù)服務(wù)第4頁/共97頁2023-03-21思源顧問主力業(yè)態(tài)（01）

——特色高檔餐飲飲□

意大利式西餐廳□

韓國風(fēng)味餐廳□

日本風(fēng)味餐廳□

歐美風(fēng)味餐廳□

東南亞風(fēng)味餐廳□

特色中餐廳——美味珍第5頁/共97頁2023-03-21思源顧問主力業(yè)態(tài)（02）

——時尚休閑餐飲飲□

音樂咖啡廳□

特色酒吧

琉璃藝術(shù)餐廳爵士樂酒吧英式酒吧□

紅酒廊□

特色茶館□

冰激凌店□

特色西餅屋第6頁/共97頁2023-03-21思源顧問時尚多元概念店（如：A02）高級服裝專賣店中式服飾定制店時尚家居店高級化妝品店奢侈品、珠寶、鐘表店高檔皮具店（鞋、包）—LV主力業(yè)態(tài)（03）

——高檔精品專賣第7頁/共97頁2023-03-21思源顧問個人商務(wù)形象設(shè)計個人著裝顧問品牌服裝定制高端塑身美體顧問專業(yè)美容美發(fā)主力業(yè)態(tài)（04）

——個性化商務(wù)服務(wù)第8頁/共97頁2023-03-21思源顧問現(xiàn)代藝術(shù)畫廊收藏俱樂部視聽俱樂部雪茄俱樂部紅酒俱樂部商務(wù)女性俱樂部商務(wù)運動俱樂部主力業(yè)態(tài)（05）

——文化藝術(shù)俱樂部第9頁/共97頁2023-03-21思源顧問主力業(yè)態(tài)（05）

——文化藝術(shù)俱樂部2023-03-21思源顧問第10頁/共97頁主力業(yè)態(tài)（06）

——高級商務(wù)名流會所商務(wù)休閑健身SPA游泳池商務(wù)談判及簽約服務(wù)日光浴休憩區(qū)多功能宴會廳特色化精品酒店2023-03-21思源顧問第11頁/共97頁目標(biāo)品牌——亞歷山大會所創(chuàng)始于臺灣的亞力山大會館至今已有21年經(jīng)營歷史，擁有近20萬會員，是東南亞最大的直營連鎖健康休閑俱樂部。新天地的亞力山大占地一萬平方米，是在內(nèi)地開設(shè)的首家分館。整個會館以濃郁的東南亞風(fēng)格為基調(diào)，營造出精致典雅的環(huán)境，融合古老的中國文化，配備一流設(shè)施，提供健身、美容SPA、社交美食、舒活、游泳等多方位服務(wù)。第12頁/共97頁2023-03-21思源顧問主力業(yè)態(tài)（06）

——特色化精品酒店體現(xiàn)中國傳統(tǒng)特色的高端商務(wù)酒店；房間數(shù)不超過15間，面積控制在1000平米；

每間客房的裝修風(fēng)格互不相同，個性化特色明顯；面對國際特色酒店第運13頁/營共97頁商進(jìn)行招商；2023-03-21思源顧問經(jīng)營中高檔商品的中小型精品超市主力業(yè)態(tài)（07）

—— 中高檔精品超市第14頁/共97頁2023-03-21思源顧問其他業(yè)態(tài)高端數(shù)碼專賣店高爾夫用品專賣店高檔禮品店高檔休閑用品店其他特色專賣店第15頁/共97頁（主要分布于地下一層）2023-03-21思源顧問第16頁/共97頁2023-03-21思源顧問第17頁/共97頁2023-03-21思源顧問第18頁/共97頁2023-03-21思源顧問思源顧問建筑風(fēng)格建議

IBD中的傳統(tǒng)風(fēng)格商務(wù)建筑，與周邊商務(wù)寫字樓形成強(qiáng)烈對比

滿足外籍人士對于中國建筑文化、尤其是北京建筑文化的熱衷

中式風(fēng)格已經(jīng)開始體現(xiàn)在高端住宅產(chǎn)品當(dāng)中，本項目應(yīng)積極成為第一個具有中式意象的商業(yè)建筑群落，體現(xiàn)北京傳統(tǒng)建筑的2023-03圍-21合風(fēng)格合內(nèi)在精髓；第19頁/共97頁商戶深度訪談之市場參考租金業(yè)態(tài)廠商位置面積租售價格元/天.平米西餐廳Friday餐廳長虹橋10004亞地里亞西餐廳朝陽使館區(qū)4506咖啡廳邦克咖啡現(xiàn)代城3002萬元/M2茶館聚茗軒阜成門外12013酒吧卡布其諾三里屯3009服裝店max

studio雙安20～30％流水倒扣高檔工藝品店嘉里中心15016.5百貨類新世界新世界地下1層9娛樂KTV樂圣崇文門350042023-03-21思源顧問第20頁/共97頁各業(yè)態(tài)規(guī)劃租金情況表業(yè)態(tài)面積（平方米）市場租金（元/天.平米）年總租金（元）特色高檔餐廳4000811680000時尚休閑餐飲2000107300000高檔精品專賣25001210950000個性化商務(wù)服務(wù)35001012775000藝術(shù)品位俱樂部35001012775000高級商務(wù)會所2200108030000中高檔精品超市5803635100地下精品店7010615351900總計2529079497000結(jié)論:按照市場可接受租金計算,年租金約8000萬元2023-03-21思源顧問第21頁/共97頁目

錄□一、目標(biāo)商業(yè)業(yè)態(tài)及其租金承受力□□2023-03-21思源顧問□□□□□□□、目標(biāo)商業(yè)業(yè)態(tài)、目標(biāo)商戶租金承受能力二、財務(wù)分析、利用市場比較法進(jìn)行租金測算、通過租金進(jìn)行售價測算、財務(wù)測算（現(xiàn)金流測算）三、商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃及布局四、經(jīng)營管理建議五、附件第22頁/共97頁思源顧問商業(yè)——市場比較法進(jìn)行商業(yè)租金測算

根據(jù)市場原則，我們在區(qū)域內(nèi)選取四個相關(guān)項目、在區(qū)域外選取一個相關(guān)項目進(jìn)行市場比較，得出本項目合理的商業(yè)租金價格。一般商業(yè)項目可參照以下因素進(jìn)行定價：項目區(qū)位因素：60%（包括地理位置、交通狀況、標(biāo)識性等）項目周邊環(huán)境因素第：23頁1/共097%頁（包括寫字樓、居民區(qū)、酒店的數(shù)量、檔次等）2023-03-21項目建筑規(guī)劃因素：10%（包括建筑形態(tài)、面商業(yè)樣本選取項目名稱售價均價（元/平米）租金（元/天.建筑M2

）第三置業(yè)306759好運街只租不賣8女人街小商鋪，只租不賣103.3三里屯新生活—11建外Soho24000102023-03-21思源顧問第24頁/共97頁比較法一（第三置業(yè)）修正因素地段因素環(huán)境因素商圈氛圍建筑規(guī)劃整體規(guī)劃租金元/天.M260%10%10%10%10%111119本項目11.11.21.21.12023-03-21思源顧問則本項目商業(yè)物業(yè)的租金比較價格1為：9×1×60%＋9×1.1×10%＋9×1.2×10%＋9×1.2×10%

＋9×1.1×10%＝元/天.M2第25頁/共97頁比較法二（好運街）修正因素地段因素環(huán)境因素商圈氛圍建筑規(guī)劃整體規(guī)劃租金元/天.M260%10%10%10%10%111118本項目1.21.11.21.21.22023-03-21思源顧問則本項目商業(yè)物業(yè)的租金比較價格1為：8×1.2×60%＋8×1.1×10%＋8×1.2×10%＋8×1.2×10%

＋8×1.2×10%＝元/天.M2第26頁/共97頁比較法三（女人街）修正因素地段因素環(huán)境因素商圈氛圍建筑規(guī)劃整體規(guī)劃租金元/天.M260%10%10%10%10%1111110本項目11.20.80.81.22023-03-21思源顧問則本項目商業(yè)物業(yè)的租金比較價格1為：10×1×60%＋10×1.2×10%＋10×0.8×10%＋10×0.8×10%

＋10×1.2×10%＝10元/天.M2第27頁/共97頁比較法四（三里屯項目）修正因素地段因素環(huán)境因素商圈氛圍建筑規(guī)劃整體規(guī)劃租金元/天.M260%10%10%10%10%1111111本項目110.8112023-03-21思源顧問則本項目商業(yè)物業(yè)的租金比較價格1為：11×1×60%＋11×1×10%＋11×0.8×10%＋11×1×10%

＋11×1×10%

＝元/天.M2第28頁/共97頁比較法五（建外SOHO）修正因素地段因素環(huán)境因素商圈氛圍建筑規(guī)劃整體規(guī)劃租金元/天.M260%10%10%10%10%1111110本項目1.21.11.21.21.22023-03-21思源顧問則本項目商業(yè)物業(yè)的租金比較價格1為：10×1.2×60%＋10×1.1×10%＋10×1.2×10%＋10×1.2×10%

＋10×1.2×10%＝元/天.M2第29頁/共97頁天元港商業(yè)租金價格測算通過對上述幾個項目的價格比較，本項目得出的價格為：（）元/天.M2由此，本項目商業(yè)租金定價為9-11元/天.M2

。2023-03-21思源顧問第30頁/共97頁商業(yè)物業(yè)單位面積投資測算說明單位面積租金為元/建筑平米.天5成10年按揭保證內(nèi)部收益率為8%

按照10年凈現(xiàn)金流的現(xiàn)值為零，測算單位建筑面積的銷售價格第31頁/共97頁2023-03-21思源顧問序號項目1年2年3年4年5年6年7年8年9年10年1現(xiàn)金流入03640364036403640364036403640364036401.1租金收入03640364036403640364036403640364036401.2商鋪銷售收入2現(xiàn)金流出132021526152615261526152615261526152615262.1首期款116762.2銀行按揭款15261526152615261526152615261526152615263凈現(xiàn)金流量(13202)2113211321132113211321132113211321134累計凈現(xiàn)金流量(13202)(11089)(8976)(6862)(4749)(2635)(522)159237055819商業(yè)物業(yè)單位面積投資測算表2023-03-21思源顧問第32頁/共97頁技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)財務(wù)凈現(xiàn)值（i=8%)￥010年按揭系數(shù)108.923內(nèi)部收益率IRR8.00%單方租金（元/平方米.天）￥10.11單位售價23352元/平方米結(jié)按結(jié)按論照論照：市：市場比較法測算的租金元來推導(dǎo)出的商業(yè)物業(yè)價格為每平方米2233335522元。2023-03-21思源顧問第33頁/共97頁價格調(diào)整本項目將于2年后投放市場，還應(yīng)考慮以下因素進(jìn)行價格調(diào)整：北京市整體商業(yè)市場布局不合理，造成三環(huán)以外區(qū)域部分商業(yè)價格走勢降低，空置率增加，影響了購房投資者的投資決策；因國家政策影響，三環(huán)以內(nèi)新增商業(yè)面積減少，對本案是一個發(fā)展機(jī)會；未來預(yù)期風(fēng)險因此，對本案商業(yè)物業(yè)價格調(diào)整如下：結(jié)論：建議本案商業(yè)物業(yè)出售價格為：22500元/平方米出租價格為：元/平方米/天2023-03-21思源顧問第34頁/共97頁寫字樓——產(chǎn)品市場定價方法的確定低價高價在此價格上沒有可能的利潤成本競爭者價格客戶對獨特產(chǎn)品屬性的評價在此價格上沒有可能的需求市場比較定價法

北京東部寫字樓市場競爭激烈；而認(rèn)知價值需要利用市場營銷組合中的非價格變量，如宣傳活動、廣告等逐步在客戶心目中確立；

市價反映了北京房地產(chǎn)行業(yè)的集體智慧，該價格既帶來合理的利潤，又不會破第壞35行頁/共業(yè)97協(xié)頁調(diào)性；2023-03-21思源顧問本項目區(qū)域內(nèi)寫字樓租金狀況所屬區(qū)域項目名稱月租金USD/m2·入駐率所屬區(qū)域項目名稱月租金USD/m2·入駐率三元橋—霄云路南銀大廈2385%燕莎北京發(fā)展大廈3898%京信大廈1480%京城大廈3695%現(xiàn)代盛世大廈2290%亮馬河大廈3898%國航大廈2690%燕莎中心3495%佳程廣場25-盛福大廈2590%鵬潤大廈2585%御東商務(wù)樓970%新恒基國際大廈2596%第一上海中心2285%2023-03-21思源顧問第36頁/共97頁比較定價一修正因素地段因素規(guī)劃因素品質(zhì)因素月租金USD/M280%10%10%11123本項目1.111.12023-03-21思源顧問則本項目辦公物業(yè)的比較月租金價格I為23×1.1×80%＋23×1×10%＋23×1.1×10%＝25.07

USD/M2第37頁/共97頁比較定價二n

則本項目辦公物業(yè)比較月租金價格II為25×1.1×80%＋25×1×10%＋25×1.1×10%＝27.25

USD/M2修正因素地段因素規(guī)劃因素品質(zhì)因素月租金USD/M280%10%10%11125本項目1.111.12023-03-21思源顧問第38頁/共97頁比較定價三n

則本項目辦公物業(yè)比較月租金價格II為14×1×80%＋14×1.5×10%＋14×1.5×10%＝15.4

USD/M2修正因素地段因素規(guī)劃因素品質(zhì)因素月租金USD/M280%10%10%11114本項目11.51.52023-03-21思源顧問第39頁/共97頁比較定價四n

則本項目辦公物業(yè)比較月租金價格II為25×0.9×80%＋25×1.1×10%＋25×1.1×10%＝24.50

USD/M2修正因素地段因素規(guī)劃因素品質(zhì)因素月租金USD/M280%10%10%11125本項目0.951.11.12023-03-21思源顧問第40頁/共97頁比較定價五n

則本項目辦公物業(yè)比較月租金價格III為38×0.8×80%＋38×0.9×10%＋38×0.8×10%＝30.78

USD/M2修正因素地段因素規(guī)劃因素品質(zhì)因素月租金USD/M280%10%10%11138本項目0.80.90.82023-03-21思源顧問第41頁/共97頁天元港寫字樓物業(yè)租金價格測算通過對上述幾個項目的價格比較，本項目得出的價格為：（）/5=24.62

USD/M2.月結(jié)論：本項目寫字樓租金定價為23-25

USD/M2.月。2023-03-21思源顧問第42頁/共97頁寫字樓物業(yè)單位面積投資測算說明測算單位面積租金為24.62

USD/M2.月6成10年按揭保證內(nèi)部收益率為8%

按照10年凈現(xiàn)金流的現(xiàn)值為零，測算單位建筑面積的銷售價格第43頁/共97頁2023-03-21思源顧問寫字樓物業(yè)——現(xiàn)金流量表2023-03-21思源顧問序號項目1年2年3年4年5年6年7年8年9年10年1現(xiàn)金流入02452245224522452245224522452245224521.1租金收入02452245224522452245224522452245224521.2寫字樓銷售收入2現(xiàn)金流出75681241124112411241124112411241124112412.1首期款63282.2銀行按揭款12411241124112411241124112411241124112413凈現(xiàn)金流量(7568)1212121212121212121212121212121212124累計凈現(xiàn)金流量(7568)(6357)(5145)(3934)(2722)(1511)(299)91221243335第44頁/共97頁技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)財務(wù)凈現(xiàn)值（i=8%)￥010年按揭系數(shù)6成按揭款108.923內(nèi)部收益率IRR8.00%單方租金（USD/平方米.月）￥24.62單位售價15819元/平方米結(jié)按結(jié)按論照論照：市：市場比較法測算的租金2244..6622UUSSDD來推導(dǎo)出的商業(yè)物業(yè)價格為每平方米1155881199元。2023-03-21思源顧問第45頁/共97頁價格調(diào)整本項目將于2年后投放市場，還應(yīng)考慮以下因素：目前北京寫字樓市場競爭激烈未來預(yù)期風(fēng)險因此對寫字樓價格調(diào)整如下：結(jié)論：建議本案寫字樓物業(yè)出售價格為：15000元/平方米出租價格為：23.35

USD/平方米.月2023-03-21思源顧問第46頁/共97頁現(xiàn)金流量分析表全部出售的情況全部出租的情況租售結(jié)合的方式（租賃30％，銷售70％）2023-03-21思源顧問第47頁/共97頁經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)2023-03-21思源顧問用地面積16,000平方米總建筑面積83,390平方米地上建筑面積56,000平方米商業(yè)18,280平方米寫字樓37,720平方米地下建筑面積27,390平方米商業(yè)7,010平方米停車位364輛地上30輛地下334輛自行車1,360輛綠化面積5,760平方米建筑層數(shù)20（3）容積率3.5第48頁/共97頁建筑密度31.50%綠化率32%方案（01）——全部出售2023-03-21思源顧問物業(yè)類型區(qū)域建筑面積銷售面積銷售單價銷售總價（M2）5.00%（元/M2）（元）商業(yè)地上18,28019,19422,500431,865,000地下7,0107,36115,000110,407,500商業(yè)小計25,29026,555542,272,500寫字樓A、B座寫字樓37,72039,60615,000594,090,000合計63,01066,1611,136,362,500第49頁/共97頁方案（02）——全部出租2023-03-21思源顧問物業(yè)類型區(qū)域建筑面積出租面積租金年租金小計10年租金合計（M2）5.00%（元/天.M2）（元）（元）商業(yè)地上18,28019,1949.7468,236,589682,365,894地下7,0107,3616.5017,462,786174,627,863商業(yè)小計25,29026,55585,699,376856,993,757寫字樓A、B座寫字樓37,72039,6066.4693,389,397933,893,968項目合計63,01066,161179,088,7721,790,887,724第50頁/共97頁全部出租現(xiàn)金流入分析2023-03-21思源顧問商業(yè)1-2年租金折扣數(shù)0.801-2年每年遞增0.00%3-6年每年遞增10.00%7-10年每年遞增13.00%出租面積1-2年3-4年5-6年7-8年9-10年小計地上商業(yè)19,194109,178,543120,096,397132,106,037149,279,822168,686,199679,346,998地下商業(yè)7,36127,940,45830,734,50433,807,95438,202,98843,169,377173,855,281小計26,555137,119,001150,830,901165,913,991187,482,810211,855,575853,202,279寫字樓日期1-2年3-4年5-6年7-8年9-10年小計年平均空置率30%20%15%10%10%小計寫字樓39,606130,745,155149,423,035158,761,975168,100,914168,100,914775,131,993總計66,161267,864,157300,253,936324,675,966355,583,724379,956,4901,628,334,272第51頁/共97頁方案（03）——租售結(jié)合區(qū)域建筑面積銷售面積物業(yè)方式比例面積單價總價10年合計（M2）5.00%（M2）（元/M2）（元）（元）商業(yè)地上部分18,28019,194出售70%13,43622,500302,305,500302,305,500出租30%5,7589.7420,470,977204,709,768地下部分7,0107,361出租100%7,3616.5017,462,786174,627,863商業(yè)小計25,29026,55526,555681,643,131寫字樓37,72039,606出售70%27,72415,000415,863,000415,863,000出租30%11,8826.4628,016,096280,160,962寫字樓小計37,72039,60639,606696,023,962合計銷售收入63,01066,16166,161718,168,5001,377,667,093年租金65,949,8592023-03-21思源顧問第52頁/共97頁租售結(jié)合現(xiàn)金流入分析2023-03-21思源顧問商業(yè)1-2年租金折扣數(shù)0.801-2年每年遞增0.00%3-6年每年遞增10.00%7-10年每年遞增13.00%形式面積1-2年3-4年5-6年7-8年9-10年小計地上商業(yè)出售13,436302,305,500出租5,75860,694,02166,763,42373,439,76582,986,93593,775,236377,659,380地下商業(yè)出租7,36127,940,45830,734,50433,807,95438,202,98843,169,377173,855,281小計26,55588,634,47997,497,927107,247,719121,189,923136,944,613853,820,161寫字樓日期1-2年3-4年5-6年7-8年9-10年小計年平均空置率面積30%20%15%10%10%寫字樓出租11,88239,222,53544,825,75447,627,36450,428,97350,428,973232,533,599出售27,724415,863,000小計39,60639,222,53544,825,75447,627,36450,428,97350,428,973648,396,599總計66,161127,857,014142,323,681154,875,083171,618,896187,373,5861,502,216,760第53頁/共97頁三種方式優(yōu)劣勢比較方式10年收益優(yōu)勢劣勢全部出售113636萬元1、可在短期內(nèi)快速回收資金，減輕資金壓力1、不利于保證物業(yè)品質(zhì)2、遺留問題較多3、不能獲取未來機(jī)會收益4、產(chǎn)權(quán)出售即不可再有全部出租162833萬元1、有益于保證該物業(yè)品質(zhì)，提升周邊物業(yè)價值2、可獲取未來機(jī)會收益3、長期擁有自有產(chǎn)權(quán)物業(yè)1、回收期慢，資金壓力大2、有后期經(jīng)營管理風(fēng)險租售結(jié)合150222萬元1、可部分控制物業(yè)品質(zhì)，提高物業(yè)價值2、先期可獲得一定的資金回款3、可獲取局部未來機(jī)會收益1、回收期較全部出售慢2、承擔(dān)一定經(jīng)營風(fēng)險2023-03-21思源顧問第54頁/共97頁建議通過以上分析，我們建議采用租售結(jié)合的方式，具體闡述如下：保留部分面積以優(yōu)惠價格吸引主力店，帶動其他區(qū)域的銷售或招租；商業(yè)部分保留一層及標(biāo)識性強(qiáng)的部分自有物業(yè)；寫字樓部分保留30%的面積以優(yōu)惠價格吸引主力企業(yè)入?。辉陂_發(fā)時序上，先行進(jìn)行招商，經(jīng)過一定的市場培育期，提升整個物業(yè)甚至周邊其他物業(yè)的價值后，再行銷售，可獲取更大利潤；租售結(jié)合的方式既解決了自有產(chǎn)權(quán)、保證物業(yè)品質(zhì)的問題，又可在一定期限內(nèi)回收資金，同時保留產(chǎn)權(quán)部分還可以再行抵押貸款，獲取更大資金支持；2023-03-21思源顧問第55頁/共97頁目

錄□一、目標(biāo)商業(yè)業(yè)態(tài)及其租金承受力□□2023-03-21思源顧問□□□□□□□、目標(biāo)商業(yè)業(yè)態(tài)、目標(biāo)商戶租金承受能力二、財務(wù)分析、利用市場比較法進(jìn)行租金測算、通過租金進(jìn)行售價測算、財務(wù)測算（現(xiàn)金流測算）三、商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃及布局四、經(jīng)營管理建議五、附件第56頁/共97頁業(yè)態(tài)組合及布局原則有效的貫徹項目主題定位理念；保證各業(yè)態(tài)之間的功能互補(bǔ)和價值互動；保證全天候經(jīng)濟(jì)；身份的象征、精神的享受；業(yè)態(tài)的獨特性和唯一性；保證招商的實際可操作性；2023-03-21思源顧問第57頁/共97頁如何確定業(yè)態(tài)規(guī)模與布局目標(biāo)業(yè)態(tài)

市場可承受租金本項目預(yù)計租金?平衡點合理的業(yè)態(tài)規(guī)模與布局2023-03-21思源顧問第58頁/共97頁如何確定業(yè)態(tài)規(guī)模與布局目標(biāo)業(yè)態(tài)市場可承受年租金約8000萬元本項目預(yù)計租金約8500萬元使通其過達(dá)時到間基的本培平養(yǎng)衡基本可按照以上業(yè)態(tài)規(guī)模進(jìn)行布局2023-03-21思源顧問第59頁/共97頁地上業(yè)態(tài)規(guī)劃總表業(yè)態(tài)數(shù)量平均單店面積總面積摟層分布特色高檔餐廳5-84004000地上一、二層時尚休閑餐飲6-73002000地上一、二層內(nèi)側(cè)高檔精品專賣102002500地上一、二層個性化商務(wù)服務(wù)7-105003500地上三層藝術(shù)品位俱樂部10-123003500地上四層高級會所120002200地上五層地下精品店80-1507010地下一層中高檔精品超市1580580地上一層合計——25290—2023-03-21思源顧問第60頁/共97頁位置圖第61頁/共97頁2023-03-21思源顧問1F特色餐飲輕食類餐飲高檔精品專賣中高檔精品超區(qū)區(qū)區(qū)賣區(qū)區(qū)超市市第62頁/共97頁2023-03-21思源顧問2F特色餐輕食類餐高檔精品專飲區(qū)區(qū)飲區(qū)區(qū)賣賣區(qū)區(qū)第63頁/共97頁2023-03-21思源顧問3F高高端端塑塑人人商商務(wù)務(wù)形形象象設(shè)設(shè)計計專專業(yè)業(yè)美美容容美美發(fā)發(fā)個化性個化性

務(wù)商務(wù)商

服務(wù)服第64頁/共97頁2023-03-21思源顧問3F交通示意圖交通動線說明：1、通過寫字樓可直接進(jìn)入商業(yè)；2、中間的連廊引導(dǎo)消費客流到達(dá)各商業(yè)；3、A地塊的人流通過連廊進(jìn)入商業(yè)；4、從一層通過滾梯引導(dǎo)人流進(jìn)入3層商業(yè)；5、通過直梯導(dǎo)入人流。A區(qū)地地面面人人流流地地面面人人流流平平面面交交通通寫寫字字樓樓人人流流人流流地地面面人人流流地地面面人人流流平面交通垂直交通第65頁/共97頁2023-03-21思源顧問4F文藝化文藝化

俱術(shù)俱術(shù)

樂部樂現(xiàn)代藝術(shù)畫廊收藏品俱樂部休閑娛樂場所視聽俱樂部茄/紅酒俱樂部女性俱樂部第66頁/共97頁2023-03-21思源顧問4F交通示意圖平面交通垂直交通地地面面人人流流地地面面人人流流平平面面交交通通寫寫字字樓樓人人流流地地面面人人流流地地面面人人流流四交通動線說明：1、通過寫字樓可直接進(jìn)入商業(yè)；2、中間的連廊引導(dǎo)消費客流到達(dá)各商業(yè)；3、從一層通過滾梯引導(dǎo)人流進(jìn)入3層商業(yè)；4、通過直梯倒入人流。建議：四層保留寫字樓裙樓部分的商

業(yè)區(qū)域。第67頁/共97頁2023-03-21思源顧問5F高商級高商級會務(wù)會務(wù)所所第68頁/共97頁2023-03-21思源顧問5F交通示意圖交通動線說明：1、通過寫字樓可直接進(jìn)入會所；2、通過直梯倒入人流。建議：1、五層的設(shè)計考慮寫字樓與商業(yè)會所

之間的連通。2、取消原有的滾梯設(shè)計。寫寫字字樓樓人人流流地地面面人人流流平面交通垂直交通第69頁/共97頁2023-03-21思源顧問B1美美食食廣廣場場餐及飲餐及飲

務(wù)商務(wù)商

閑休閑休

廣場廣第70頁/共97頁2023-03-21思源顧問目

錄□一、目標(biāo)商業(yè)業(yè)態(tài)及其租金承受力□□2023-03-21思源顧問□□□□□□□、目標(biāo)商業(yè)業(yè)態(tài)、目標(biāo)商戶租金承受能力二、財務(wù)分析、利用市場比較法進(jìn)行租金測算、通過租金進(jìn)行售價測算、財務(wù)測算（現(xiàn)金流測算）三、商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃及布局四、經(jīng)營管理建議五、附件第71頁/共97頁經(jīng)營管理建議地上部分（出售產(chǎn)權(quán)部分）為了保證本項目商業(yè)的檔次確保休閑商務(wù)的準(zhǔn)確定位建議提1提1、升先物行業(yè)招價商值，后培再育出市售場；22、進(jìn)保主留力重店要，位帶置動區(qū)其域他產(chǎn)店權(quán)銷，售引引和招商；保證后期物業(yè)產(chǎn)品的升值地下部分（保留產(chǎn)權(quán)部分）引進(jìn)特色專賣店，聘請專業(yè)招商公司進(jìn)行統(tǒng)一招商，自行聘請商業(yè)人士進(jìn)行管理，帶動整體商業(yè)品質(zhì)2023-03-21思源顧問第72頁/共97頁保證項目的整體規(guī)劃，確保商業(yè)檔次及經(jīng)營品牌保證商業(yè)業(yè)主長期、穩(wěn)定的投資收益保證商業(yè)租戶利益最大化、經(jīng)營特色化統(tǒng)一招商分戶經(jīng)營統(tǒng)一管理2023-03-21思源顧問招商及經(jīng)營管理的前提條件第73頁/共97頁經(jīng)營管理服務(wù)體系由各商戶自行進(jìn)行經(jīng)營管理商戶自負(fù)盈虧管理公司不得干預(yù)商戶的正常經(jīng)營聘請專業(yè)的招商公司進(jìn)行統(tǒng)一招商規(guī)劃進(jìn)行統(tǒng)一招商引進(jìn)自身經(jīng)營管理能力強(qiáng)、品牌度強(qiáng)的商戶由開發(fā)公司聘請專業(yè)的商業(yè)人士進(jìn)行商戶管理對商戶的管理包括：基本物業(yè)服務(wù)、統(tǒng)一宣傳、統(tǒng)一管理公共部位、協(xié)

調(diào)商戶關(guān)系、協(xié)調(diào)廣告

牌等管理經(jīng)營管理服務(wù)體系2023-03-21思源顧問分戶經(jīng)營統(tǒng)一招商統(tǒng)一管理第74頁/共97頁專業(yè)招商公司推薦北京旺德行國際投資公司美國約翰羅爾投資公司美國康賽可全球投資有限公司新加坡祥峰投資管理集團(tuán)中華炎黃國際投資集團(tuán)2023-03-21思源顧問第75頁/共97頁目

錄□一、目標(biāo)商業(yè)業(yè)態(tài)及其租金承受力□□2023-03-21思源顧問□□□□□□□、目標(biāo)商業(yè)業(yè)態(tài)、目標(biāo)商戶租金承受能力二、財務(wù)分析、利用市場比較法進(jìn)行租金測算、通過租金進(jìn)行售價測算、財務(wù)測算（現(xiàn)金流測算）三、商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃及布局四、經(jīng)營管理建議五、附件第76頁/共97頁2023-03-21思源顧問商業(yè)參考項目——三里屯項目占地平方米

建筑面積萬平方米、

是一個集娛樂購物、休閑于一體的綜合性建筑第77頁/共97頁商業(yè)參考項目——建外soho地上一層加地

建外soho緊鄰東三環(huán)，外側(cè)為辦公類物業(yè)，內(nèi)圍商業(yè)，對本項目的規(guī)劃設(shè)計有許多借

鑒之處；

建外soho的商鋪面積為158～658平米，有的是地

下一層，還有上兩層，有的是的商鋪為單層；第78頁/共97頁2023-03-21思源顧問商業(yè)參考項目——好運街定位：一個集酒吧、餐飲、休閑、娛樂等項目為一體的大型個性化商業(yè)街位置：位于燕莎商圈內(nèi)，緊鄰亮馬橋路，與

21世紀(jì)飯店隔路相望總建筑規(guī)模：15000平方米建筑特色：共5層地上1-2層：復(fù)式結(jié)構(gòu)，以餐飲為主地上3層：單層，以小型俱樂部和精品屋圍主地下共2層：以酒吧為主

單元面積：153—723平方米，以300-500平方米為主，占到70%以上招商價格：1-2層：8元/天/建筑平方米

3層及地下：4元/天/建筑平方米店鋪數(shù)量：38家目前招商狀況：已經(jīng)簽約8家第79頁/共97頁2023-03-21思源顧問商業(yè)參考項目——第三置業(yè)三元島建筑形態(tài)：A、B、D座的一、二層商業(yè)廣場，獨立分割的商鋪。商業(yè)定位：三元島·第一國門商務(wù)休閑廣場商業(yè)總面積：7600平方米銷售價格：20000-35000元/平方米租金報價：9元/平米/天高使用率：約在75%商鋪面積在100平米以上第80頁/共97頁2023-03-21思源顧問商業(yè)參考項目——嘉里中心定位：寫字樓配套商業(yè)價格：60美金/月，合人民幣元/天.平方米嘉里大廳雕刻藝術(shù)高爾夫?qū)Ｙu店珠寶店2023-03-21思源顧問第81頁/共97頁2023-03-21思源顧問寫字樓參考項目——佳程廣場

開發(fā)商——香港佳程集團(tuán);

總占地17690平方米;

總建筑面積約

14萬平方米;建筑高度米;第82頁/共97頁地上25層、地寫字樓參考項目——現(xiàn)代盛世大廈開發(fā)商——北京漢斯盛世房地產(chǎn)開發(fā)公司（美國房地產(chǎn)企業(yè)漢斯公司分公司）；地下3層和地上22層，總建筑面積萬平米；現(xiàn)代汽車集團(tuán)已于2004年8月收購了這座大廈；該大廈的所有權(quán)為現(xiàn)代汽車集團(tuán)；微軟（中國）有限公司也在現(xiàn)代盛世大廈辦公，并取得大廈的冠名權(quán)。目前在大廈辦公的韓國企業(yè)單位有：現(xiàn)代mobis株式會社北京代表處、現(xiàn)代汽車中國投資有限公司、大韓民國文化新聞處、大韓商工會議所北京事務(wù)所、中國韓國商會以及韓國友利銀行北京分行，而北京現(xiàn)代汽車的銷售總部也設(shè)在這座大樓之內(nèi)。第83頁/共97頁2023-03-21思源顧問項目周邊商業(yè)租金狀況位置業(yè)態(tài)/地點數(shù)量面積平方米租金范圍元/天.平方米霄云路臨街小商業(yè)38家1000

-

12006-12元特色餐廳19家8000

-

100004-8元其他類10家6000

-

80004

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10本案周邊女人街700個展位4000010

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16好運街38個鋪位150004

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8星吧路酒吧：25家飯館：16家娛樂：2家8

-

12其他區(qū)域嘉里中心200015

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