商業(yè)物業(yè)管理方案最全面

商業(yè)物業(yè)管理方案最全方面商業(yè)物業(yè)管理方案目錄一、方案編制序言..................................................3二、百盛街物業(yè)基本情況………3三、百盛街商業(yè)物業(yè)服務(wù)宗旨…………….…3四、物業(yè)管理追求目標(biāo)……….…3五、第一章

物業(yè)管理關(guān)鍵點…………….…….4六、第二章

百盛街商業(yè)管理處……………….……..……5七、第三章

百盛街商業(yè)管理處員工招聘………………9八、第四章

百盛街商業(yè)管理處員工培訓(xùn)及管理.………………..10九、第五章百盛街商業(yè)物業(yè)管理...............................16十、第六章管理成本測算及經(jīng)濟效益分析....................33十一、第七章檔案建立與管理...............................34方案編制序言百盛街商業(yè)項目，是中聯(lián)地產(chǎn)潛心打造又一商業(yè)旗艦項目，是集天時、地理、人和很多優(yōu)勢為一體明星商業(yè)建筑，她將引領(lǐng)張家口關(guān)鍵商業(yè)圈奔向輝煌。就商業(yè)街發(fā)展及項目后期管理與服務(wù)，物業(yè)管理作為地產(chǎn)開發(fā)步驟中主要一環(huán)，高標(biāo)準(zhǔn)、高品質(zhì)物業(yè)管理在此起著至關(guān)主要作用。百盛街商業(yè)物業(yè)管理方案從久遠發(fā)展方向和管理目標(biāo)來考慮，定位標(biāo)準(zhǔn)是從開始就按照正規(guī)化、專業(yè)化管理標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)格市場經(jīng)營、專業(yè)管理及質(zhì)量管理。編制《百盛街商業(yè)物業(yè)管理方案》是在行業(yè)內(nèi)一些成熟經(jīng)驗基礎(chǔ)上，在物業(yè)管理法律法規(guī)及張家口市相關(guān)要求范圍內(nèi)允許基礎(chǔ)上編制而成，可能一些成熟經(jīng)驗在實際運行及管理過程之中，不能進行實際操作，還有待于去證實和修正，為此，請企業(yè)各位同事和各位領(lǐng)導(dǎo)加以修正和指導(dǎo)。百盛街物業(yè)基本情況項目名稱：百盛街商業(yè)廣場；發(fā)展商：中聯(lián)地產(chǎn)有限企業(yè)；物業(yè)管理：萬鴻物業(yè)管理有限企業(yè)；地理位置：；占地面積：17000㎡；建筑面積：63000㎡；停車場面積：3083.8㎡；車位：70個（地上10個，地下70個）；車庫層高：3.3米；商業(yè)項目：油畫城、百貨、超市、街鋪、休閑等；設(shè)施配套：消防系統(tǒng)、智能監(jiān)控系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)等；百盛街商業(yè)物業(yè)服務(wù)宗旨以人為本、規(guī)范管理、追求創(chuàng)新、至誠服務(wù)。急業(yè)主商戶之所急，想業(yè)主商戶之所想，全心全意為業(yè)主商戶服務(wù)。物業(yè)管理追求目標(biāo)以企業(yè)經(jīng)營為主導(dǎo)，推出完善管理服務(wù)，為企業(yè)創(chuàng)造效益，打造品牌。

短期目標(biāo)：在最初進入百盛商業(yè)街六個月之內(nèi)做到：（1）商業(yè)街環(huán)衛(wèi)徹底改觀，無死角，無灰塵，無污染；（2）公共設(shè)施正常運行；（3）治安管理有序，車輛停放整齊；（4）綠化、整齊無污染、建筑小品無損缺花木養(yǎng)護得當(dāng)，植物景觀自然生長；（5）完善客戶服務(wù)體系，規(guī)范管理，至誠服務(wù)。

長久目標(biāo)：一年內(nèi)達成市優(yōu)物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)，并依照百盛街商業(yè)物業(yè)管理實際情況，逐步完善商業(yè)物業(yè)管理各操作流程；

二年內(nèi)爭取達成省優(yōu)物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)、創(chuàng)“安全文明標(biāo)兵市場”

三年內(nèi)逐步達成國優(yōu)物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)，提升服務(wù)質(zhì)量，提升商業(yè)市場價值，樹立萬鴻企業(yè)形象，打造品牌。第一章

物業(yè)管理關(guān)鍵點

●

利用連續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略，確保商業(yè)保值與升值。

●

人性化管理方針與業(yè)主商戶建立溝通橋梁，促進了解與信任，誠信為本，提升管理服務(wù)信譽。

●

結(jié)合百盛街商業(yè)物業(yè)建筑特點，導(dǎo)入切合實際管理理念，以高效率管理降低成本，轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)思想觀念，為業(yè)主商戶推出完善管理服務(wù)。

●

為實現(xiàn)以上構(gòu)想，擬采取“一個模式、兩項基礎(chǔ)、三個重點、四項方法”管理方針。

一、一個模式

針對百盛街商業(yè)物業(yè)特點制訂出具備操作性物業(yè)管理模式。物業(yè)顧問由企業(yè)富有實際管理和操作經(jīng)驗高層管理人員擔(dān)任，在管理工作中將依照本物業(yè)實際特點，結(jié)合商業(yè)地產(chǎn)管理經(jīng)驗和標(biāo)準(zhǔn)，擬采取“商業(yè)地產(chǎn)中介服務(wù)式商管物業(yè)管理”模式，力爭充分滿足業(yè)主商戶需求。

采取“即時服務(wù)與隱性管理”相結(jié)合管理理念，既為業(yè)主提供及時滿意服務(wù)，又充分尊重商戶經(jīng)營私密空間。

二、二項基礎(chǔ)

1、建立和完善人員培訓(xùn)網(wǎng)絡(luò)組織，確保物業(yè)管理人員專業(yè)素質(zhì)和綜合素質(zhì)。加強品質(zhì)管理督導(dǎo)力度，引入競爭激勵機制，采取效率管理和計劃管理相結(jié)合方式。建立完善服務(wù)網(wǎng)點，為業(yè)主商戶提供個性化商務(wù)服務(wù)。

2、組織豐富多彩文化和商業(yè)推廣活動，維系社會各界良好關(guān)系和業(yè)主商戶與用戶雙向溝通，共同營造溫馨、獨特、文明商業(yè)文化氣氛。

三、三個重點1、安全管理為第一

為確保業(yè)主商戶和用戶生命、財產(chǎn)安全，我們將依照商業(yè)實際情況，進行人員科學(xué)分部布崗防范，以商業(yè)智能系統(tǒng)（包含消防系統(tǒng)）為技防，進行安全管理全方面防范。建立一支強有力、多用途管理復(fù)合式人才隊伍。緊密聯(lián)絡(luò)政府職能部門做到齊抓共管，使所轄商業(yè)在安全條件下為業(yè)主商戶服務(wù)。實施二十四小時專員全天值班，負(fù)責(zé)所轄商業(yè)安全管理工作，嚴(yán)格管理，預(yù)防易燃易爆等危險品進入物業(yè)，制訂出與其相適應(yīng)應(yīng)急處理安全操作程序，防患于未然。

2、環(huán)境管理責(zé)任到人

商業(yè)環(huán)境管理極為主要，怎樣為業(yè)主商戶創(chuàng)造一個良好、舒適經(jīng)營（工作）環(huán)境，是我們非常重視問題。多年管理經(jīng)驗告訴我們，保潔工作責(zé)任到人，督導(dǎo)檢驗、培訓(xùn)落實到位，才能充分發(fā)揮每個人才能，使其認(rèn)真地去做好天天工作，樹立環(huán)境保護意識，從而確保商業(yè)環(huán)境衛(wèi)生情況達成最好狀態(tài)，為東大街增加一道清潔、衛(wèi)生、亮麗風(fēng)景。3、各項設(shè)施正常運行針對百盛街現(xiàn)有設(shè)施設(shè)備實際情況，為業(yè)主商戶提供方便快捷維修服務(wù)，我們將二十四小時受理業(yè)戶報修接待，即時報修，及時維修，即時服務(wù)。為了確保商業(yè)不間斷安全運行，加強對設(shè)施設(shè)備巡檢、養(yǎng)護，規(guī)范各項操作及時、準(zhǔn)確，嚴(yán)格安全操作流程，監(jiān)督與杜絕不妥操作。四、四項方法

1、強有力目標(biāo)計劃管理將按照全國優(yōu)異示范市場標(biāo)準(zhǔn)制訂各項管理指標(biāo)，在兩年時間內(nèi)成為省優(yōu)物業(yè)管理市場。以此為目標(biāo)，對各職能部門及各職能管理人員明確責(zé)任，并將目標(biāo)實施情況、存在問題及時用圖表和文字表示出來，實現(xiàn)目標(biāo)動態(tài)控制，以進行目標(biāo)結(jié)果評價，建立完整計劃體系；詳細(xì)方法為：目標(biāo)與方法相結(jié)合；計劃與檢驗考評相結(jié)合；強調(diào)培訓(xùn)和員工個人職業(yè)發(fā)展；全員重視計劃管理。2、全方面質(zhì)量管理建立了一整行之有效、具備商業(yè)特色質(zhì)量管理體系，并依照ISO9001國際質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)關(guān)于要求，全方面推行質(zhì)量管理，其有效方法之一是：建立“計劃—實施—檢驗—處理”（PDCA）質(zhì)量管理循環(huán)，把質(zhì)量目標(biāo)落實到各部門、各步驟、每個人，并經(jīng)過品質(zhì)管理處監(jiān)督檢驗，使工作質(zhì)量不停提升。3、全方面督導(dǎo)管理將在管理現(xiàn)場采取國際酒店業(yè)廣泛使用督導(dǎo)管理方式，對各職能部門實施指揮和指導(dǎo)管理。一是經(jīng)濟管理，經(jīng)過制訂員工崗位和工作成績掛鉤工資制度，調(diào)動員工主動性。二是法規(guī)管理，制訂一整套完整規(guī)章制度和工作程序，以此規(guī)范員工言行，提升工作質(zhì)量和工作效率。三是宣傳教育管理，經(jīng)過各種宣傳教育伎倆培養(yǎng)員工敬業(yè)精神、職業(yè)道德；加強員工培訓(xùn)，不停提升員工本身素質(zhì)和工作水平。4、量化管理與標(biāo)準(zhǔn)化運作A、量化管理 每年依照ISO9001質(zhì)量方針，確定年度質(zhì)量目標(biāo)，對業(yè)主商戶滿意率、機電設(shè)備運作完好率、消防隱患處理率等做出量化要求。實施目標(biāo)經(jīng)營管理責(zé)任制，對管理處管理目標(biāo)進行細(xì)化和量化，做出詳細(xì)要求。管理處對全體員工培訓(xùn)指標(biāo)進行量化，確定培訓(xùn)課程、內(nèi)容及課時。年度考評量化，年度崗位輪換率10%，采取“甲A、甲B”末尾淘汰制。財務(wù)運作量化，制訂詳細(xì)年度財務(wù)預(yù)算方案，對管理處各項目采取計劃控制成本財務(wù)指標(biāo)量化管理，提升效益。B、標(biāo)準(zhǔn)化運作落實企業(yè)企業(yè)文化，包含企業(yè)精神、經(jīng)營管理理念和發(fā)展目標(biāo)。落實企業(yè)ISO9001物業(yè)管理質(zhì)量體系，導(dǎo)入ISO14000環(huán)境管理質(zhì)量體系管理規(guī)程和操作要求。規(guī)范管理處員工行為，提倡專業(yè)、規(guī)范、文明行為表率。發(fā)揮企業(yè)計算機管理系統(tǒng)作用，提升物業(yè)管理工作效率。實施企業(yè)企業(yè)形象系統(tǒng)。第二章

百盛街商業(yè)管理處東大街商業(yè)管理處外部組織體系（見圖）張家口市政府主管部門張家口市政府主管部門中聯(lián)房地產(chǎn)有限企業(yè)萬鴻商業(yè)物業(yè)管理有限企業(yè)中聯(lián)房地產(chǎn)有限企業(yè)萬鴻商業(yè)物業(yè)管理有限企業(yè)萬鴻管理有限企業(yè)隸屬關(guān)系萬鴻管理有限企業(yè)隸屬關(guān)系計劃目標(biāo)管理計劃目標(biāo)管理指百盛街商業(yè)管理處監(jiān)百盛街商業(yè)管理處導(dǎo)百盛街物業(yè)管理服務(wù)督同百盛街物業(yè)管理服務(wù)二、百盛街商業(yè)管理處內(nèi)部組織體系（見圖）招商中心維修中心環(huán)境中心安管中心財務(wù)內(nèi)勤百盛街商業(yè)管理處萬鴻商業(yè)物業(yè)管理有限企業(yè)三、百盛街商業(yè)管理處職能招商中心維修中心環(huán)境中心安管中心財務(wù)內(nèi)勤百盛街商業(yè)管理處萬鴻商業(yè)物業(yè)管理有限企業(yè)落實執(zhí)行企業(yè)經(jīng)營管理方針、質(zhì)量方針、環(huán)境保護方針和目標(biāo)，落實各項規(guī)章制度。制訂管理處年度、季度、月度工作計劃。做好收入和各類費用核實和控制。按照企業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、工作標(biāo)準(zhǔn)、作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、管理標(biāo)準(zhǔn)要求進行區(qū)域物業(yè)管理運作，不停提升物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量和物業(yè)形象，滿足物業(yè)管理服務(wù)方需求。嚴(yán)格落實企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)體系中相關(guān)要求，確保企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)有效運行并連續(xù)改進。序號崗位人數(shù)任職條件1管理處主任1大學(xué)本科以上學(xué)歷，持物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理資格證書，對物業(yè)管理業(yè)務(wù)有全方面認(rèn)識，商業(yè)物業(yè)管理相關(guān)工作經(jīng)歷四年以上，辦事果斷干練，組織協(xié)調(diào)能力強。熟悉企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、質(zhì)量管理體系標(biāo)準(zhǔn)，熟悉物業(yè)管理設(shè)施設(shè)備、保安、保潔、綠化和客戶服務(wù)等運作實務(wù)。2管理處主任助理（兼安管隊長）1大學(xué)本科以上學(xué)歷，持物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理資格證書，對物業(yè)管理業(yè)務(wù)有全方面認(rèn)識，商業(yè)物業(yè)管理相關(guān)工作經(jīng)歷四年以上，辦事果斷干練，組織協(xié)調(diào)能力強。熟悉企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、質(zhì)量管理體系標(biāo)準(zhǔn)，熟悉物業(yè)管理設(shè)施設(shè)備、保安、保潔、綠化和客戶服務(wù)等運作實務(wù)。3機電工程師2大學(xué)專科以上學(xué)歷，持物業(yè)管理上崗證書，有物業(yè)土建、機電設(shè)備、中央空調(diào)、電梯、給排水設(shè)施維護工作經(jīng)驗，組織協(xié)調(diào)能力強，三年以上相關(guān)工作經(jīng)驗。4財務(wù)內(nèi)勤（兼文員）1大專以上學(xué)歷，相關(guān)專業(yè)工作經(jīng)驗三年以上，能熟練使用計算機，熟練使用物業(yè)管理財務(wù)軟件5保安班長3高中以上文化程度，身高173CM以上，年紀(jì)25歲以下，品行良好，相貌端正，退伍軍人，兩年以上物業(yè)管理工作經(jīng)驗，有一定組織協(xié)調(diào)能力，熟悉物業(yè)保安管理運作實務(wù)。6保安人員32高中以上文化程度，身高173CM以上，年紀(jì)25歲以下，品行良好，相貌端正，退伍軍人優(yōu)先。商場巡查：2人*2+中控室：1人*3+停車場入口：2人*3+停車場出口：1人*3+停車場卸貨區(qū)：1人*2+停車場1層巡查：2人*3+停車場2、3層巡查：2人*2+商業(yè)廣場巡查：1人*3+機動：1人*17電梯工1五年以上工齡，高中以上學(xué)歷，中級電梯工以上8空調(diào)工1五年以上工齡，高中以上學(xué)歷，中級技工以上9強、弱電工2五年以上工齡，高中以上學(xué)歷，中級電工以上10清潔工6初中以上文化程度，身高160CM以上，年紀(jì)30歲以下，品行良好，相貌端正（衛(wèi)生間及辦公場地保潔，其余外圍）合計50參加企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化工作，制訂本管理處企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，參加制訂包括本管理處企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。對物業(yè)設(shè)施設(shè)備精心維修保養(yǎng)，提升性能，確保安全運行，使設(shè)備保值。在物業(yè)接管后，幫助相關(guān)方處理物業(yè)遺留問題。加強物業(yè)安全防火管理，落實各項安全防范方法，確保物業(yè)和業(yè)主商戶生命財產(chǎn)安全。加強管理處內(nèi)部溝通，定時召開管理處工作例會，掌握業(yè)主商戶信息，檢驗、推進服務(wù)工作和內(nèi)部管理工作。做好員工崗位實物培訓(xùn)、績效考評。建立健全各類質(zhì)量統(tǒng)計和基礎(chǔ)臺帳。建立文件資料檔案。落實物業(yè)管理條例，熟悉與物業(yè)管理相關(guān)法律、法規(guī)和政策。處理好與業(yè)戶、地產(chǎn)關(guān)系，與社會及政府部門建立良好公共關(guān)系。主動提倡企業(yè)企業(yè)文化，創(chuàng)建文明班組，培養(yǎng)員工進取精神，培養(yǎng)集體凝聚力。四、百盛街商業(yè)管理處崗位任職要求第三章

百盛街商業(yè)管理處員工招聘

一、物業(yè)管理人員（由企業(yè)進行招聘）

1、百盛街商業(yè)管理處主任

大學(xué)本科以上學(xué)歷，持物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理資格證書，對物業(yè)管理業(yè)務(wù)有全方面認(rèn)識，商業(yè)物業(yè)管理相關(guān)工作經(jīng)歷四年以上，辦事果斷干練，組織協(xié)調(diào)能力強。熟悉企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、質(zhì)量管理體系標(biāo)準(zhǔn)，熟悉物業(yè)管理設(shè)施設(shè)備、保安、保潔、綠化和客戶服務(wù)等運作實務(wù)。2、客戶服務(wù)大學(xué)專科以上學(xué)歷，持物業(yè)管理上崗證書，能熟練使用計算機，有豐富客戶服務(wù)經(jīng)驗，有小區(qū)文化活動組織與開展經(jīng)驗和商務(wù)管理經(jīng)驗，組織協(xié)調(diào)能力強，相關(guān)工作經(jīng)歷2年以上。

3、機電工程師大學(xué)?？埔陨蠈W(xué)歷，持物業(yè)管理上崗證書，有物業(yè)土建、機電設(shè)備、中央空調(diào)、電梯、給排水設(shè)施維護工作經(jīng)驗，組織協(xié)調(diào)能力強，三年以上相關(guān)工作經(jīng)驗4、財務(wù)內(nèi)勤大專以上學(xué)歷，相關(guān)專業(yè)工作經(jīng)驗三年以上，能熟練使用計算機，熟練使用物業(yè)管理財務(wù)軟件第四章

百盛街商業(yè)管理處員工培訓(xùn)及管理一、員工培訓(xùn)1.培訓(xùn)目標(biāo)為了把百盛街商業(yè)廣場物業(yè)管理達成省優(yōu)物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)，必須培養(yǎng)一支高層次、高素質(zhì)物業(yè)管理專業(yè)隊伍，經(jīng)過各種形式培訓(xùn)，使管理處員工具備全方面商業(yè)物業(yè)管理素質(zhì)要求，從而實現(xiàn)預(yù)期管理目標(biāo)。詳細(xì)目標(biāo)以下：（1）確保每個員工年度培訓(xùn)在50課時以上。（2）新員工培訓(xùn)率100%，培訓(xùn)合格率100%。（3）管理人員持證上崗率100%。（4）特殊工種人員持證上崗率100%。（5）建立和完善員工訓(xùn)練網(wǎng)絡(luò)。（6）對員工進行網(wǎng)絡(luò)及智能化培訓(xùn)。2.確立和完善員工培訓(xùn)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)（1）在員工“工作技能、服務(wù)意識、綜合素質(zhì)、團體合作”四個方面調(diào)查員工受訓(xùn)程度，確定訓(xùn)練需求，制訂訓(xùn)練計劃。訓(xùn)練計劃包含：A、按什么標(biāo)準(zhǔn)，達成什么目標(biāo)（訓(xùn)練目標(biāo)）；B、訓(xùn)練程序、方法；C、訓(xùn)練對象（受訓(xùn)區(qū)域、崗位、人員）；D、訓(xùn)練內(nèi)容（技能、意識、操守等）；E、訓(xùn)練地點、時間以及經(jīng)費預(yù)算；F、效果追蹤方式、時間、執(zhí)行者；G、預(yù)備修正計劃。（2）員工訓(xùn)練分兩個層次進行，即管理層（包含潛在管理層）和操作層；在對第一層次訓(xùn)練中，重視管理職能訓(xùn)練，并由其分解及制訂、實施對第二層次操作訓(xùn)練，形組員工訓(xùn)練組織網(wǎng)絡(luò)。兩個層次訓(xùn)練均進行“兩個W”階段，即“WHAT”：使訓(xùn)練對象知道工作怎樣做，“WHY”：進而明白為何這么做，由被動式工作轉(zhuǎn)化為主動式工作，再進行深層次引導(dǎo)，提升員工工作技能，端正工作態(tài)度。（3）訓(xùn)練程式不只是講課講解通知，而是有系統(tǒng)步驟。訓(xùn)練步驟為：通知（TELL）、展現(xiàn)（SHOW）、試作（TRY）、追蹤檢討（FOLLOWUP）；其中追蹤效果方法亦分為定時和不定時、通知和不通知方式。定時結(jié)合通知追蹤方式，主要檢驗員工掌握工作技能程度和工作標(biāo)準(zhǔn)水平；不定時結(jié)合不通知方式主要是追蹤員工在實際工作中效率、效果，檢討其工作態(tài)度。3、培訓(xùn)計劃（略）二、員工管理1、詳細(xì)管理服務(wù)主要是由員工來實施。想要員工對服務(wù)對象——業(yè)主商戶以微笑，首先要管理者對員工微笑。（1）管理者對員工必須具備服務(wù)意識，重視每一個員工，重視員工感受，在工作中結(jié)合“標(biāo)準(zhǔn)與彈性標(biāo)準(zhǔn)”，激勵員工進步，修正員工失誤。（2）加強員工實際操作品質(zhì)管理督導(dǎo)，有針對性地詳細(xì)實施員工訓(xùn)練，關(guān)心員工成長。（3）適當(dāng)授權(quán)，結(jié)合“指令”信息傳達、實施過程，進行必要效果追蹤，增強員工“參加感”。（4）主動了解員工需要，使員工保持良好溝通，激發(fā)員工士氣，提倡團結(jié)合作精神。2、錄用與考評員工錄用與考評，將嚴(yán)格按照企業(yè)管理程序進行。3、崗位職責(zé)管理處主任（助理）職責(zé)：*完成企業(yè)下達經(jīng)濟、管理和安全指標(biāo)，負(fù)責(zé)管理目標(biāo)細(xì)分。*完成物業(yè)管理服務(wù)委托方提出物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容和質(zhì)量要求（委托協(xié)議），主動支持、配合物業(yè)管理服務(wù)委托方經(jīng)營管理和業(yè)務(wù)活動開展，滿足物業(yè)管理服務(wù)委托方期望和需求。*負(fù)責(zé)管理處工作計劃、財務(wù)預(yù)算制訂，按要求做好收入、支出控制和核實工作。*負(fù)責(zé)全方面協(xié)調(diào)、控制管理處各項管理工作和運作實務(wù)（基礎(chǔ)管理、業(yè)主商戶服務(wù)管理、設(shè)施設(shè)備管理、保安管理、保潔綠化管理、企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化工作、公關(guān)和公共事務(wù)管理等），保持管理處正常運行秩序及良性經(jīng)濟循環(huán)。*在保持經(jīng)營收入相對穩(wěn)定前提下，全方面提升物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量和管理水平，降低服務(wù)與管理成本。*負(fù)責(zé)選拔和聘請管理處內(nèi)各類操作人員，實施業(yè)務(wù)培訓(xùn)和督導(dǎo)，激勵員工工作主動性，做好對員工考評工作。*負(fù)責(zé)企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化宣傳落實工作，樹立良好企業(yè)形象，與業(yè)主商戶及各相關(guān)方保持良好關(guān)系。*按企業(yè)要求，負(fù)責(zé)管理服務(wù)區(qū)域內(nèi)ISO9001質(zhì)量管理體系與ISO14001環(huán)境管理體系運行和連續(xù)改進，并經(jīng)過年度外部審核。*負(fù)責(zé)制訂管理處企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，參加制訂包括本管理處企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。*全方面負(fù)責(zé)管理服務(wù)區(qū)域內(nèi)安全工作，做好對各類突發(fā)事件預(yù)案制訂與防范工作。負(fù)責(zé)突發(fā)事件發(fā)生后應(yīng)急處理指揮、協(xié)調(diào)、聯(lián)絡(luò)和信息反饋工作。*負(fù)責(zé)建立完整物業(yè)管理檔案（業(yè)主商戶資料、設(shè)施設(shè)備技術(shù)資料、防火安全工作資料）。日常工作中抓好各類服務(wù)、維修和協(xié)議臺帳管理。*做好管理處內(nèi)各部門及員工之間溝通和協(xié)調(diào)工作，處理好與企業(yè)各部門工作聯(lián)絡(luò)和協(xié)調(diào)，提升管理和工作效率。*完成企業(yè)總經(jīng)理室、主管職能部門交辦其它工作。機電工程師職責(zé)：*在管理處領(lǐng)導(dǎo)下，負(fù)責(zé)實施所管轄物業(yè)房屋建筑、各系統(tǒng)機電設(shè)備、管道、電氣及控制線路等設(shè)施設(shè)備檢驗、運行、維修、保養(yǎng)工作。確保設(shè)備規(guī)范操作及安全運行。*編制所管物業(yè)委外維修、保養(yǎng)年度計劃（草案），報管理處，做好零配件及物品計劃申購。*編制所管物業(yè)設(shè)施設(shè)備自行維修、保養(yǎng)年度計劃（草案），報管理處。*編制所管物業(yè)設(shè)施設(shè)備定時檢驗和年度檢測計劃（草案），報管理處。*合理安排，做好上述計劃實施日常工作安排，率領(lǐng)設(shè)備維修工按關(guān)于作業(yè)規(guī)范，對物業(yè)設(shè)備設(shè)施做好檢驗、維修保養(yǎng)工作和委外維修項目實施監(jiān)管工作，做好維修臺帳統(tǒng)計。*做好設(shè)備維修工班次編排、考勤及業(yè)務(wù)考評工作。*負(fù)責(zé)對物業(yè)維修服務(wù)質(zhì)量和設(shè)備維修工安全操作檢驗、督導(dǎo)。*負(fù)責(zé)設(shè)施設(shè)備運行、維修服務(wù)投訴處理及回訪工作，負(fù)責(zé)不合格服務(wù)糾正和預(yù)防方法制訂實施、跟蹤檢驗。*做好設(shè)備事故處理和防范工作，制訂設(shè)備故障應(yīng)急處理預(yù)案和設(shè)備搶修方案，及時正確處理設(shè)備突發(fā)故障、緊急事故。*負(fù)責(zé)對物業(yè)裝修施工圖紙審查、現(xiàn)場監(jiān)管、房屋結(jié)構(gòu)與設(shè)備設(shè)施保護。在安全、可靠、經(jīng)濟、合理標(biāo)準(zhǔn)下，在企業(yè)主管部門指導(dǎo)下，探索設(shè)備技術(shù)節(jié)能方案，并組織實施。*每年負(fù)責(zé)編制設(shè)施設(shè)備清單，對新建設(shè)備及時搜集設(shè)備技術(shù)資料，做好整理歸檔工作。*組織設(shè)備維修工參加專業(yè)技術(shù)培訓(xùn)，提升設(shè)備維修工操作技術(shù)水平、專業(yè)維修技能，增強質(zhì)量和服務(wù)意識。*將每個月設(shè)備運行維修各類統(tǒng)計匯總裝訂成冊，上交管理處存檔。*關(guān)心設(shè)備維修工生活，教育設(shè)備維修工相互團結(jié)與合作。*完成管理處及企業(yè)主管部門交辦其它任務(wù)。財務(wù)內(nèi)勤職責(zé)：*認(rèn)真審核原始憑證，發(fā)覺原始憑證有錯誤，應(yīng)該由出票單位重開或者更正，更正處應(yīng)該加蓋開出單位公章。發(fā)覺審批手續(xù)不全原始憑證，應(yīng)該退回，要求補充、更正。*現(xiàn)金報銷應(yīng)該按照企業(yè)財務(wù)管理制度要求辦理，對違反要求財務(wù)收支，應(yīng)該阻止和糾正。*現(xiàn)金出納應(yīng)按照要求使用現(xiàn)金，不得坐支現(xiàn)金，庫存現(xiàn)金按銀行核定限額內(nèi)使用，隔夜現(xiàn)金最多不能超出5000元。*出納人員對各種支票和付款憑證應(yīng)認(rèn)真保管，使用時按編號次序登記。支票如有遺失，必須及時向銀行辦理掛失手續(xù)，不準(zhǔn)簽發(fā)空頭支票。逾期支票，不準(zhǔn)出租出借支票給別企業(yè)、個人使用。*辦理銀行結(jié)算，應(yīng)正確填寫結(jié)算憑證，認(rèn)真審核，及時辦理；按期收回。*建立健全現(xiàn)金、銀行存款帳目，逐筆記載并登記現(xiàn)金、銀行日志帳?，F(xiàn)金日志帳?，F(xiàn)金日志帳要做到日結(jié)日清，帳款相符。不得白條頂庫?？照{(diào)維護員職責(zé)：*熟悉所管設(shè)備性能及操作方法，了解空調(diào)系統(tǒng)及送風(fēng)管、排風(fēng)管和水管布局走向。天天按要求按時開啟和關(guān)閉空調(diào)，符合區(qū)域送風(fēng)量、新風(fēng)量和溫度要求。*嚴(yán)格恪守各項操作規(guī)程，做好勤測試、勤統(tǒng)計、勤調(diào)整，確保空調(diào)機組、冷卻塔、膨脹水箱和循環(huán)水泵正常運行，要節(jié)約能源，并認(rèn)真做好統(tǒng)計。*按要求對空調(diào)系統(tǒng)設(shè)備（新風(fēng)機、風(fēng)機盤管、變風(fēng)量空調(diào)機、電磁閥、濾網(wǎng)、冷凝水管道等）和消防排煙系統(tǒng)設(shè)備（正壓風(fēng)機和排煙風(fēng)機、風(fēng)管、防火閥、排煙閥等）進行清潔、保養(yǎng)，做好空調(diào)機房和工作保潔工作。電梯工職責(zé)：*按要求要求管理、維護保養(yǎng)各垂直客梯、貨梯、自動扶梯，確保這類設(shè)備正常運行。定時巡檢電梯運行情況，做好電梯運行日志和維修保養(yǎng)統(tǒng)計。*配合、監(jiān)督委外專業(yè)維修單位，進行周、月、季、年保養(yǎng)，對零部件更換進行確認(rèn)和統(tǒng)計，做好機房和電梯轎廂保潔工作。*嚴(yán)格執(zhí)行電梯運行安全操作要求，按時開啟和關(guān)閉電梯，嚴(yán)密監(jiān)視電梯運行情況，及時處理各類問題。遇緊急停機故障，應(yīng)快速到位，先解救電梯轎廂中被困人員，然后排除電梯故障。保安班長職責(zé)：*在管理處領(lǐng)導(dǎo)下，樹立“服務(wù)第一，業(yè)戶至上”觀念，率領(lǐng)班隊員認(rèn)真執(zhí)行保安服務(wù)與相關(guān)物業(yè)安全作業(yè)規(guī)范，按企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)要求，做好日常保安服務(wù)工作，為業(yè)戶提供細(xì)致、溫馨服務(wù)。*做好班前檢驗，嚴(yán)格要求保安員規(guī)范著裝。值勤時，要經(jīng)常檢驗保安員精神情況、用語規(guī)范、儀容儀表等。*負(fù)責(zé)搞好交接班工作，認(rèn)真填寫交接班統(tǒng)計。進行交班時，認(rèn)真做好班組考勤、檢驗、講評和指示。*負(fù)責(zé)對保安門崗、巡查崗、監(jiān)控崗、車管崗工作安排、工作檢驗和人員調(diào)度，督促保安員堅守崗位，負(fù)責(zé)安排保安員輪番用餐，不得脫崗，在時間和空間上確保安全服務(wù)覆蓋整個物業(yè)管理轄區(qū)范圍全部崗位。*負(fù)責(zé)督促監(jiān)控中心、車庫崗?fù)ぁ⒈０仓蛋嗍覂?nèi)設(shè)備和環(huán)境保潔工作。每七天對管轄區(qū)范圍內(nèi)消防器材作全方面清點、檢驗，發(fā)覺缺乏損壞應(yīng)及時上報修復(fù)，并做好統(tǒng)計。*當(dāng)班時負(fù)責(zé)對物業(yè)設(shè)施、人員流動、財物進出等安全動態(tài)加強監(jiān)視、管理，如遇突發(fā)事件，指揮保安員按關(guān)于應(yīng)急預(yù)案處理。*熟悉物業(yè)安全重點部位和物業(yè)環(huán)境情況，熟悉消防設(shè)備設(shè)施及器材性能和使用方法，熟悉物業(yè)保安管理服務(wù)專業(yè)知識，做好保安員保安知識和操作實務(wù)培訓(xùn)，提升保安員業(yè)務(wù)水平。*配合落實各項安全基礎(chǔ)管理工作，開展對“五防”日常自查。*負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)本班和其它班次人員關(guān)系，搞好班組團結(jié)。*完成上級交辦其它工作任務(wù)。保安員職責(zé)：*嚴(yán)格執(zhí)行保安服務(wù)作業(yè)規(guī)范，持證上崗，服從領(lǐng)導(dǎo)安排，聽從指揮，忠于職守，提升警覺，遵紀(jì)遵法。*樹立“服務(wù)第一，業(yè)戶至上”觀念，統(tǒng)一著裝，儀表整齊、精神飽滿、語言文明、姿勢動作規(guī)范。對業(yè)戶要表現(xiàn)出熱情、誠懇、彬彬有禮態(tài)度，表現(xiàn)良好物業(yè)服務(wù)形象。*恪守交接班制度，不遲到，不早退，不私自離崗。交接班要清楚，責(zé)任明確。*熟悉物業(yè)主要設(shè)備設(shè)施、消防設(shè)施、供水等開關(guān)分布情況和區(qū)域環(huán)境情況，掌握各類突發(fā)事件應(yīng)急處理規(guī)程，正確果斷、靈活機智進行處理。*熟悉消防器材性能和使用方法，認(rèn)真接收關(guān)于消防知識培訓(xùn)，參加操作技能訓(xùn)練。*在緊急情況下，服從管理處及現(xiàn)場責(zé)任人指揮，通力合作，發(fā)揚臨危不懼、見義勇為精神，全力保護物業(yè)安全和業(yè)戶生命財產(chǎn)安全。*維護物業(yè)公共區(qū)域內(nèi)公共秩序，預(yù)防矛盾激化，做到以理服人，打不還手，罵不還口。*當(dāng)值時間應(yīng)思想集中，禁止睡覺、打瞌睡、喝酒、吸煙、吃零食、閑聊、接電話、玩手機等不良現(xiàn)象。*完成管理處交辦其它工作任務(wù)。百盛街商業(yè)物業(yè)管理一、業(yè)主商戶進場裝修流程及辦理相關(guān)手續(xù)1、裝修申報工作流售樓處1、在售樓處確認(rèn)商戶身份，填寫商戶相關(guān)詳細(xì)資料，轉(zhuǎn)管理處一份存檔。售樓處2、由經(jīng)售樓處出具《業(yè)主交房確認(rèn)書》萬鴻物業(yè)管理企業(yè)百盛街商業(yè)管理處辦理裝修申請1、商戶憑《辦理裝修確認(rèn)書》在管理處填寫《裝修申請表》，裝修企業(yè)提供裝修審核資料（裝修企業(yè)承建資格證、營業(yè)執(zhí)照、年審統(tǒng)計、稅務(wù)登記證）復(fù)印件加蓋公章、裝修圖紙及水電改動圖紙全套、填寫〈商鋪移交表〉、簽署相關(guān)協(xié)議。萬鴻物業(yè)管理企業(yè)百盛街商業(yè)管理處辦理裝修申請管理處財務(wù)交費1、交納裝修押金，詳細(xì)詳見裝修收費標(biāo)準(zhǔn)。管理處財務(wù)交費2、預(yù)收一年物業(yè)費。萬鴻物業(yè)工程部1、管理處將商戶之裝修申請資料轉(zhuǎn)工程部進行裝修審核。工程部對商戶之裝修提出相關(guān)意見和要求。審核完裝修資料及時轉(zhuǎn)管理處確認(rèn)。萬鴻物業(yè)工程部發(fā)裝修施工同意通知書發(fā)裝修施工同意通知書1、商戶、裝修企業(yè)須憑管理處簽發(fā)〈裝修施工同意通知書〉辦理人員、材料進場并施工。1、裝修期間管理處工作人員將定時或不定裝修現(xiàn)場管理期對裝修現(xiàn)場進行檢驗、監(jiān)督，對違反裝修現(xiàn)場管理裝修管理要求現(xiàn)象及人員，管理處將按照裝修要求給予對應(yīng)處理。辦理裝修驗收1、裝修完工之后，由商戶向管理處提出裝辦理裝修驗收修驗收申請，管理處將安排人員、約定時間聯(lián)合商戶及項目部、經(jīng)營企業(yè)進行驗收。1、對無違反要求現(xiàn)象、無超出裝修申報范管理處財務(wù)辦理退費手續(xù)管理處財務(wù)辦理退費手續(xù)務(wù)辦理退費手續(xù)。2、對違反裝修管理要求，將按攝影關(guān)規(guī)定進行處理。2、裝修管理協(xié)議為確保物業(yè)區(qū)域之安全，凡入住裝修業(yè)戶（簡稱業(yè)戶）、負(fù)擔(dān)業(yè)戶裝修工程隊（簡稱施工隊），必須恪守以下要求：安全管理審核裝修施工單位資格（如：營業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證）及其申請裝修設(shè)計圖紙、裝修工程造價預(yù)算及關(guān)于申報手續(xù)，對不符合管理處裝修要求設(shè)計、預(yù)算提出修改意見，直至達成裝修管理之要求。業(yè)戶禁止使用木質(zhì)材料進行室內(nèi)吊頂與隔墻制作安裝，使用裝修材料必須為防火材料，如確需零星使用木筋或木板材，應(yīng)在《裝修申請表》中注明，經(jīng)管理處經(jīng)理同意同意后方可使用，并在木筋或木板材四面涂刷防火料二度以上。如違反以上要求，經(jīng)管理處或消防部門查出，由業(yè)戶負(fù)責(zé)全部整改，并負(fù)擔(dān)一切經(jīng)濟損失。業(yè)戶在房內(nèi)進行隔斷，隔墻頂部與平頂?shù)蹴旈g隔大于30厘米施工期間，管理處標(biāo)準(zhǔn)上不一樣意業(yè)戶聘請施工隊借住在施工區(qū)域內(nèi)，且不能進行飲食制作活動。施工隊進出本物業(yè)區(qū)域必須辦理施工人員工作證，平時進出本區(qū)域應(yīng)佩帶此證，施工隊上下電梯或運輸材料只能走指定電梯及樓梯。施工隊施工工具和材料運出本區(qū)域，應(yīng)持有管理處開具《出門證》。施工現(xiàn)場禁止吸煙，應(yīng)在管理處指定吸煙點吸煙。工程施工需動用明火時，施工隊須向管理處提出申請，并填妥《動火申請審批表》，經(jīng)管理處同意后方可動火，操作時應(yīng)按動火管理要求落實安全方法。特殊工種，如電工、電焊工等應(yīng)持證上崗。施工隊?wèi)?yīng)妥善保管易燃易暴物品，應(yīng)在遠離火源專門房間集中集中存放，并加注顯著標(biāo)志。施工隊不準(zhǔn)在無關(guān)樓面走動。11、禁止施工隊把消防設(shè)施移作她用。12、施工隊須做好現(xiàn)場管理工作，明確施工安全責(zé)任人。施工隊?wèi)?yīng)嚴(yán)格恪守關(guān)于建筑施工安全要求。因業(yè)戶或施工隊原因造成傷亡事故，由業(yè)戶或施工隊負(fù)責(zé)。13、使用面積超出100平方米室內(nèi)裝修，業(yè)戶應(yīng)事先向裝修所在地域消防部門提出裝修防火審核申報及消防安全檢驗申報。14、施工現(xiàn)場應(yīng)最少配置兩個4KG干粉滅火器。15、關(guān)于商鋪廣告、招牌及包括專題施工事項必須事先進行申請。施工安全業(yè)戶需將包括裝修全部圖紙和《裝修申請表》報送管理處，經(jīng)管理處同意后，方可開工。包括水、電、風(fēng)、弱電（通訊線路、電話、網(wǎng)絡(luò)）變更，業(yè)戶須另行書面提出申請，經(jīng)管理處同意后方可開工。施工驗收前，管理處按獲同意施工圖先行檢驗，對包括公共部位裝修、增添或修改原設(shè)備等項目，管理處將嚴(yán)格檢驗，如有不合格，責(zé)令業(yè)戶整改。施工隊在施工中禁止損壞建筑原有結(jié)構(gòu)、裝修材料、設(shè)施設(shè)備，更禁止在幕墻鋁合金骨架上打洞，施工隊在施工前先做好煙感、噴淋、送回風(fēng)口、電梯、消防栓箱、手動報警等設(shè)施設(shè)備保護方法。如有損壞由業(yè)戶或施工隊賠償。如因業(yè)戶不按管理處要求要求私自施工而造成影響自己今后使用問題（如不合理隔斷影響空調(diào)進出風(fēng)質(zhì)量、私自增大用電負(fù)荷造成頻繁跳電），由業(yè)戶自己負(fù)責(zé)。施工人員使用廁所時，必須使用手紙，并禁止在水盤及下水管槽中沖洗沙漿桶，如違反本要求造成污水或下水管道堵塞，由業(yè)戶與施工隊負(fù)責(zé)及時疏通，或向管理處賠償。施工隊施工產(chǎn)生建筑和生活垃圾，應(yīng)袋裝后集中放置其裝修現(xiàn)場，并由業(yè)戶及時外運，不得有亂擺放、不外運或占用其它業(yè)戶場地及公共場地現(xiàn)象。對商鋪進行二次裝修租賃業(yè)戶，在租賃期滿搬出前，對房屋需恢復(fù)進戶前原樣或向管理處支付一次性恢復(fù)賠償。業(yè)戶退租后，原由固定裝修設(shè)施（如隔斷等）不準(zhǔn)拆除帶出本物業(yè)管理區(qū)域，需交管理處處理。施工隊施工動用公用水、電和電梯運輸材料，應(yīng)由業(yè)戶支付對應(yīng)水、電費用，用于賠償物業(yè)公共耗能費。施工隊污損公共部位，業(yè)戶必須給予修復(fù)或恢復(fù)。施工隊?wèi)?yīng)注意環(huán)境清潔衛(wèi)生，不準(zhǔn)在公共部位或向窗外亂拋雜物、亂倒垃圾、隨地吐痰，一經(jīng)發(fā)覺，視情節(jié)輕重給予罰款。施工隊白天禁止使用有噪音工具。進行鑿除工程和圖刷有刺激性氣味材料，應(yīng)在管理處限定時間內(nèi)進行。施工時間應(yīng)事先通知管理處，經(jīng)管理處核準(zhǔn)后方可在要求時間進入物業(yè)管理區(qū)域進行施工作業(yè)。同時，施工現(xiàn)場應(yīng)有施工安全責(zé)任人進行監(jiān)護。因業(yè)戶及其施工隊原因造成管理處建筑設(shè)施、設(shè)備損壞及第三方財產(chǎn)損失、人員傷亡，由業(yè)戶負(fù)擔(dān)責(zé)任并負(fù)責(zé)賠償。施工隊施工完成后，負(fù)責(zé)對其施工場地、施工通道、施工人員生活區(qū)及進出通道進行清潔。施工隊施工中違反上述要求而不采取整改方法，管理處有權(quán)采取必要方法，情節(jié)尤其嚴(yán)重者，另行處理。施工期為：年月日至年月日施工隊安全責(zé)任人為：業(yè)戶裝修商號：管理處：日期：業(yè)戶蓋章和署名/日期：施工隊蓋章和署名/日期3、百盛街商業(yè)物業(yè)管理條約依照《物業(yè)管理條例》和張家口市關(guān)于物業(yè)管理法律、法規(guī)，結(jié)合百盛街商業(yè)廣場（以下簡稱“百盛街”）實際情況，為維護百盛街萬鴻物業(yè)管理企業(yè)（以下簡稱管理者）和租戶正當(dāng)權(quán)益及公共利益，明確各自權(quán)利、義務(wù)或責(zé)任，確保百盛街管理能夠達成高標(biāo)準(zhǔn)要求，使區(qū)域內(nèi)各方行為有公開、明確規(guī)章可遵照，特制訂《百盛街商業(yè)廣場物業(yè)管理條約》（以下簡稱“條約”）。條約對百盛街發(fā)展商、百盛街萬鴻物業(yè)管理企業(yè)、租戶及管理者都有約束力，條約約束力內(nèi)包括管理者、發(fā)展商及租戶受讓人、繼承人、合并人、接辦人、承租人或?qū)嶋H占用人。條約泛指本條約及其附件，及依據(jù)本條約賦予之權(quán)力而訂立各項守則。 總則1.1條約是為了維護發(fā)展商、管理者與租戶利益而設(shè)置，發(fā)展商、管理者與租戶均須恪守和推行條約所要求義務(wù)和責(zé)任。1.2管理者對百盛街全部物業(yè)擁有管理權(quán)，擁有委托轉(zhuǎn)讓全部單位使用權(quán)絕對權(quán)利，擁有聘請管理者絕對權(quán)利與制訂條約絕對權(quán)利；擁有依法決定管理費收取標(biāo)準(zhǔn)與收取方法絕對權(quán)利。1.3租戶均對其租賃租賃單位擁有經(jīng)營使用權(quán)，對管理條約擁有修改提議權(quán)。1.4條約賦予發(fā)展商及其招聘物業(yè)管理企業(yè)具備全權(quán)管理百盛街權(quán)力。發(fā)展商聘請張家口市萬鴻物業(yè)管理有限企業(yè)為百盛街物業(yè)管理者，由該管理者行使條約或發(fā)展商賦予各種物業(yè)管理權(quán)利。1.5任何租戶不得因任何原因自行修改本條約之任何條款或任何由管理者制訂管理制度。1.6本條約任一條款在法律上可能造成無效性或部份無效性均不影響或減免本條約其它全部條款有效性、完整性及對全部發(fā)展商、租戶、管理企業(yè)約束性。1.7任何租戶不得以本條約任何條款為依據(jù)或利用本條約任何疏漏從事或準(zhǔn)備從事可能侵害其它租戶、發(fā)展商、管理者或百盛街共用部位、共用設(shè)備、設(shè)施以及社會公共利益行為或活動；更不得利用單元及百盛街之任何部份從事違反或不符合中國法律之行為。1.8任何使用百盛街范圍內(nèi)物業(yè)租戶均視為完全承諾本條約；任何租戶不得以未簽領(lǐng)或未翻閱或未熟讀或未領(lǐng)會本條約為理由而有意或過失違反本條約，或不推行或不完全推行本條約項下義務(wù)與責(zé)任。如租賃單位是由兩位或以上租戶共同承租，該租戶在本條約項下所負(fù)擔(dān)責(zé)任為連帶責(zé)任。1.9除發(fā)展商及管理者另有限制外，共用部位可由每一位租戶及其客戶,雇員、訪客及其它使用者使用。1.10租戶及其客戶、雇員、訪客及其它使用者一切時候均須恪守和推行本條約所載之確保、要求及限制，并受其約束。各租戶對其客戶、雇員、訪客及其它使用者之行為依法負(fù)連帶責(zé)任。1.11發(fā)展商在百盛街建立停車場，停車場產(chǎn)權(quán)屬于發(fā)展商，發(fā)展商有權(quán)依法自行制訂關(guān)于管理停車場規(guī)則，而毋須任何租戶同意。1.12租戶除要恪守本條約外，亦需恪守由發(fā)展商審批并有物業(yè)管理企業(yè)公開公布其它一系列文件。文件可不定時由管理企業(yè)做出修訂而無需任何租戶或商戶同意。 租戶權(quán)利、義務(wù)和責(zé)任2.1租戶之權(quán)益2.1.1依法和依租賃協(xié)議獨自經(jīng)營使用其租賃租賃單位。2.1.2在不影響百盛街建筑結(jié)構(gòu)及立面外觀和第三者正當(dāng)權(quán)益前提下，對其租賃租賃單位進行裝修工程。2.1.3可與其它租戶按本條約要求共同使用百盛街公共地方和公共設(shè)施（須由萬鴻物業(yè)許可方可使用并雙方達成約定），以及百盛街全部保安、衛(wèi)生設(shè)施。2.1.4可依照條約維護本身正當(dāng)權(quán)益。2.1.5可依照本條約條款監(jiān)督管理者及管理人員工作。租戶無權(quán)直接懲戒管理人員，任何投訴可向管理者責(zé)任人提出，由管理者責(zé)任人采取其認(rèn)為適宜必要行動。2.2租戶義務(wù)：2.2.1租戶在行使上述權(quán)力和使用其租賃租賃單位時，須恪守條約要求。2.2.2租戶須依照條約要求，負(fù)責(zé)依時繳交其名下應(yīng)分擔(dān)管理費、押金及其它款項（詳細(xì)款項詳見租賃協(xié)議）。2.2.3租戶須執(zhí)行和服從管理者決議、決定。2.2.4租戶須自覺維護公共場所整齊、美觀、通暢及公用設(shè)施完好。2.2.5租戶須共同負(fù)責(zé)維戶百盛街結(jié)構(gòu)、包含外墻、公共地方及公共設(shè)施等并負(fù)擔(dān)其費用。2.2.6租戶須按時繳交其租賃租賃單位需付稅款、水、電、煤氣、管理費,公共水電分?jǐn)偟燃瓣P(guān)于公共設(shè)施費用。2.2.7租戶須恪守管理者所訂立《裝修管理協(xié)議》及其它規(guī)章制度。2.2.8明白并承諾租戶及非租戶使用人與管理者在本物業(yè)內(nèi)不存在人身、財產(chǎn)保管或保險關(guān)系。2.3租戶責(zé)任：2.3.1不得改變建筑物結(jié)構(gòu)，不得更改承力墻、橫梁、支柱等，或加建、擴建、拆除任何建筑物；不得改變百盛街任何部分外貌，不得在百盛街外墻上安裝任何雕塑品、遮光簾、遮蓬、花架、天線、旗桿、懸掛旗幟、橫幅口號、廣告牌、招牌、燈箱或其它任何伸出物，亦不得堵塞任何窗戶。2.3.2單位露外之窗戶不得改變原有色彩，以維護百盛街外貌整齊美觀；負(fù)責(zé)其單位內(nèi)部整齊及維修，保持一切設(shè)施通暢完好，以免對其它單位用戶造成損失。2.3.3不得堵塞、切割、損壞、更改、干擾建筑物任何公用部分之水、電或煤氣等供給及排水道、暗渠、喉管、電纜、固定裝置等設(shè)施。2.3.4各單位租戶，只能將其單位按租賃協(xié)議要求用途使用，不得將其租賃租賃單位作非法或不道德用途，或在單位內(nèi)進行任何足以妨礙或侵?jǐn)_其它租戶事項。2.3.5除得管理者書面許可外，不得在百盛街內(nèi)喂養(yǎng)家禽牲畜或任何寵物。2.3.6不得在建筑物內(nèi)進行任何足以引致建筑物投購之保險全部或部分失效或引致保險費增加行為；不得在單位內(nèi)儲存易燃易爆危險品。2.3.7不得妨礙她人正當(dāng)使用公共地方及公共設(shè)施；不得在公共地方晾曬衣物或棄置垃圾雜物。2.3.8未經(jīng)向萬鴻物業(yè)管理者申報并獲同意，任何租戶不得私自更改、遷移或增大用電、用水裝置負(fù)荷。2.3.9違反條約要求租戶需就所引致之損失負(fù)責(zé)及支付一切關(guān)于開支。2.3.10租戶可就單位內(nèi)物業(yè)維修或其它需求與管理者達成尤其服務(wù)約定，并按照市場價格向管理者支付其相關(guān)費用，不得以交納管理費為名，拒絕交納尤其服務(wù)費用。發(fā)展商權(quán)利發(fā)展商具備以下權(quán)利：3.1發(fā)展商具備全權(quán)管理百盛街權(quán)力。除非租賃協(xié)議、物業(yè)管理協(xié)議及其它文件另有約定，發(fā)展商可于任何時間發(fā)出書面通知終止本條約授予租戶權(quán)力。3.2為檢驗、維修及保養(yǎng)百盛街物業(yè)（包含公共地方、公共設(shè)施或租戶單位內(nèi)物業(yè)），發(fā)展商、管理者及其各自承建商、代理人及其它經(jīng)許可人有權(quán)攜帶一切必須設(shè)備、機器及材料進入百盛街任何一部分；如有必要，可進入百盛街任何單位；但除緊急情況外，應(yīng)事先通知關(guān)于租戶或其使用人；但發(fā)展商在使用此項權(quán)利時，不得妨礙其它租戶使用其所租賃租賃單位。3.3除緊急情況外，發(fā)展商或管理者受發(fā)展商授權(quán)發(fā)出合理通告后，有權(quán)暫時終止任何設(shè)施以進行維修，同時不須賠償租戶為此遭受之損失。發(fā)展商和管理者不為因緊急情況停頓服務(wù)所造成損失負(fù)責(zé)賠償。3.4發(fā)展商將其在百盛街范圍內(nèi)部分或全部擁有房屋全部權(quán)地方（包含保留地方）在其認(rèn)為適當(dāng)時間內(nèi)，劃作額外公共地方，并向各租戶公布，并將由管理者負(fù)責(zé)該等額外地方保養(yǎng)及維修。3.5取消或更改本章所要求由發(fā)展商劃作額外公共地方，而無需經(jīng)其它租戶或其它對百盛街享受利益人士同意。3.6發(fā)展商于百盛街任何使用權(quán)并未轉(zhuǎn)讓部分、公共地方、公共設(shè)施及保留地方安裝、架設(shè)、更改、翻新、保養(yǎng)或拆去煙囪、招牌（包含霓虹光管招牌）、廣告、天線、桅桿、照明及其它各種固定設(shè)施；并在事先給予各租戶書面通知后（緊急情況除外）于一切合理時間帶其工作人員或設(shè)備進入暫時公共百盛街任何部分，方便進行上述關(guān)于工程及按發(fā)展商認(rèn)為適當(dāng)條款準(zhǔn)許或同意授權(quán)其它人進行上述工程，上述工程盡可能不妨礙其它租戶使用其所屬單位,并就進行上述工程時所造成之破壞負(fù)責(zé)賠償損失。3.7可授權(quán)百盛街管理者向百盛街各租戶收取條約所述款項。3.8依照百盛街管理實際情況合理調(diào)整管理費。3.9依照百盛街管理實際情況將管理份額重新分配或做出更改，而無需經(jīng)其它租戶同意。3.10依照百盛街管理實際情況，發(fā)展商有全權(quán)自行或授權(quán)管理者制訂及修改關(guān)于管理百盛街規(guī)則，而無需經(jīng)任何租戶同意；全部管理規(guī)則及其修改，應(yīng)張貼于百盛街通告欄。3.11租賃協(xié)議、物業(yè)管理協(xié)議及其它協(xié)議協(xié)議中約定發(fā)展商權(quán)力和權(quán)利。3.12依照法律法規(guī)、商業(yè)習(xí)慣，發(fā)展商應(yīng)享受其它權(quán)利和權(quán)力。 管理4.1通常事項4.1.1管理者享受以下權(quán)力，但同時須恪守和推行條約中其應(yīng)恪守及推行之責(zé)任及義務(wù)。4.1.2每一個租戶將被視為全權(quán)及已不可撤消地授權(quán)管理者為執(zhí)行條約要求代理人。4.2管理者權(quán)力及責(zé)任。4.2.1管理者有權(quán)對百盛街進行有效管理和維護，并為百盛街消防、治安、公共秩序等負(fù)責(zé)，詳細(xì)包含（但不限于）以下事項：4.2.1.1檢驗、視察百盛街，必要時包含全部單位內(nèi)部。有權(quán)義務(wù)幫助管理者檢驗、監(jiān)督商戶使用設(shè)施情況。4.2.1.2每一位租戶或其使用者應(yīng)嚴(yán)格按照《裝修管理協(xié)議》之規(guī)則，完成其租賃單位裝修工程。假如管理者發(fā)覺該租戶聘用承包商或其工人違反裝修規(guī)則，管理者有權(quán)拒絕讓該等人士進入百盛街，或在管理者認(rèn)為有必要情況下，將其逐出百盛街。裝修期間，管理者有權(quán)進入正在裝修租賃單位，以檢驗并確定有否違反裝修要求。全部直接或間接因裝修工程引發(fā)訴訟、索賠、要求及費用完全由該租戶單獨負(fù)責(zé)，與其它租戶、發(fā)展商及管理者無關(guān)。管理者有權(quán)在適當(dāng)初候?qū)ρb修要求進行修改，并可在裝修工程開始前，以合理通知，要求裝修租戶依據(jù)裝修規(guī)則繳交裝修確保金予管理者，并由管理者依照《裝修管理協(xié)議》條款作關(guān)于應(yīng)用。裝修確保金并無利息，由管理者應(yīng)用于賠償租戶或其聘用承包商等引發(fā)全部損失。裝修確保金在裝修工作完成后，經(jīng)物業(yè)管理企業(yè)驗收合格及沒有違反關(guān)于裝修要求情況下發(fā)還給該租戶，如款項需賠償前述損失，則在計算及扣除賠償后，余款發(fā)還該租戶。4.2.1.3物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)依照東百盛街之日常運作，建立一套完整管理工作程序，并在實施中不停完善。4.2.1.4物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)依照條約制訂百盛街《裝修管理協(xié)議》及其它必要規(guī)章制度，并經(jīng)發(fā)展商書面同意實施后，以有效之形式督促租戶恪守。4.2.1.5對百盛街公共部分和公共設(shè)施進行維護，使之保持良好狀態(tài)，如維修或清潔主要結(jié)構(gòu)、外墻、窗框門及玻璃、設(shè)備、器材更換、修理、涂漆等，如有需要，管理者或其聘用之承建商、代理人及其它經(jīng)許可人,可進入百盛街任何單位進行關(guān)于工作，除緊急情況外，應(yīng)事前發(fā)出通告。4.2.1.6責(zé)任人事管理工作，并指導(dǎo)和監(jiān)督所招聘之員工完成各項管理工作和保障各項公共設(shè)施正常運作。4.2.1.7依照百盛街實際情況，負(fù)責(zé)建立健全財務(wù)管理制度和編制百盛街管理預(yù)算，收取管理費或代收水、電、煤氣、電話等市政公用設(shè)施使用費及追討欠款。4.2.1.8處理全部對于百盛街內(nèi)管理投訴及各項維修，并幫助調(diào)解發(fā)展商或租戶之間因百盛街管理而引發(fā)糾紛與爭吵。4.2.1.9負(fù)責(zé)百盛街保安工作，保持百盛街正常秩序和盡力使發(fā)展商或租戶免遭騷擾。4.2.1.10對各項管理職責(zé)定時（每個月及每年）或于發(fā)展商要求時做出檢討和總結(jié)，并對改進百盛街管理或增加服務(wù)項目等事宜向發(fā)展商及遞交匯報及做出提議。4.2.1.11去除及拆除去任何不符合管理規(guī)則要求建筑物或安裝物、擺放之貨物及雜物，向應(yīng)負(fù)責(zé)人征收及追索去除費和所以而發(fā)生關(guān)于費用（發(fā)展商恪守交房標(biāo)準(zhǔn)）。4.2.1.12控制該百盛街內(nèi)全部車輛（包含機動及腳踏車）停放、行人交通、拖離或扣留全部違反管理規(guī)則停泊車輛,并向該等車輛之車主收取拖離及扣留費用，并可收取欠款利息及手續(xù)費。4.2.1.13在全部關(guān)于百盛街之法律訴訟，管理者能夠依照需要提供訴訟服務(wù)并收取相關(guān)服務(wù)費用。4.2.1.14預(yù)防任何人未經(jīng)管理者書面同意或未按本條約要求而占用或使用公共地方及公共服務(wù)設(shè)施。4.2.1.15采取一切必要方法以恪守政府對百盛街要求。4.2.1.16預(yù)防任何人對百盛街或公共設(shè)施進行有害變更或損壞，并對損壞者進行索償。4.2.1.17節(jié)日期間可裝飾百盛街外墻包含燈光及其它飾物。如管理者認(rèn)為必要，能夠組織百盛街內(nèi)文娛活動。4.2.1.18聘請、撤換及付酬予律師、建筑商、會計師或其它專業(yè)顧問、承建商、工人、代理人、清潔工人或其它工作人員。4.2.1.19采取一切必要方法（包含提出及進行訴訟）阻止各租戶違反、不恪守或不推行條約或用戶守則行為。4.2.1.20制訂公共設(shè)施使用規(guī)章。4.2.2管理百盛街公共地方及公共設(shè)施4.2.2.1安排保養(yǎng)和維修百盛街公共地方及公共設(shè)施。4.2.2.2確保全部百盛街租戶依照條約要求用途正確使用其所占用之百盛街部分，如有百盛街租戶違反條約，管理者應(yīng)盡可能使用可行方法阻止此等違約行為，并向違約者追討賠償及費用。4.2.2.3在有合理需要時，為百盛街之公共地方及外墻涂漆、清潔、鋪砌或視情況而施行其適當(dāng)之工程。4.2.2.4更換在公共地方破損設(shè)施。4.2.2.5保持公共地方照明系統(tǒng)運作良好。4.2.2.6保持百盛街公共地方環(huán)境清潔、衛(wèi)生及美觀。4.2.2.7阻止任何廢物被棄置于百盛街之公共地方，負(fù)責(zé)去除百盛街公共地方之垃圾及安排適當(dāng)間隔時間為租戶搜集垃圾。4.2.2.8采取適當(dāng)方法預(yù)防百盛街任何公共地方受阻塞。4.2.2.9確保全部公用污水渠、排水渠、管道及水管無淤塞情況。4.2.2.10保持百盛街全部公用設(shè)備、機械和器材包含百盛街消防系統(tǒng)、保安系統(tǒng)、電話系統(tǒng)、電器系統(tǒng)、照明系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)等性能良好和運作正常。4.2.2.11在可能情況下阻止百盛街任何垃圾或其它物體棄置、排出、侵蝕或拋出于街道、暗渠、污水渠、排水渠或水溝，并把已棄置、排出、侵蝕或拋出之垃圾或物體移走。確保管理者所進行之維修或其它工程不會對毗鄰排水渠、引水道、水道、行人路、污水渠、水溝、水管、電纜、公共設(shè)施或其它工程造成損害，如有損害、應(yīng)及時修補。4.2.2.12安排百盛街保安、管理員及搬運工人日常工作程序。依照百盛街管理條約或用戶守則之條款，管理、保養(yǎng)、維修及監(jiān)督使用以下設(shè)施：垃圾搜集站及垃圾車停放處；市政、綠地及其它設(shè)施。4.2.34.2.3.1負(fù)責(zé)百盛街之財務(wù)管理及帳務(wù)處理；正確地利用管理賬戶收取管理費及支付款項，定時復(fù)審結(jié)存以確保有足夠資金維持必要開支。4.2.3.2財務(wù)管理包含編制每年之管理百盛街預(yù)算及盡可能使百盛街之開支及運作控制在此預(yù)算范圍內(nèi)，每個執(zhí)行期年度年度預(yù)算須于該年度前兩個月前提交予發(fā)展商審批，并在同意后方可實施。每個月定時向租戶收取管理費，及其它應(yīng)付之費用并定時審核征收情況以確保全部租戶按時推行其財務(wù)上責(zé)任，如有租戶在發(fā)出適當(dāng)警告書后，仍拒絕交付以上費用則以管理者身份向其提出法律訴訟。4.3管理費4.3.1各租戶須于約定時限內(nèi)提前繳交其租賃單位該應(yīng)付之管理費。首期管理費從正式試營業(yè)之日起后開始計算。4.3.2全部管理費及其它依照條約或管理要求應(yīng)付款項，均須按期清繳，任何租戶假如未能于應(yīng)付款項到期日支付其應(yīng)付款項，則管理者有權(quán)采取以下方法并收取附加費用：4.3.2.1收取未繳付款項自應(yīng)付之日起至支付日期間按日支付滯納金。4.3.2.2收取所欠費5%作為手續(xù)費，賠償因違約而引發(fā)管理者所發(fā)生額外行政工作所產(chǎn)生損失賠償，該手續(xù)費可由管理者按年調(diào)整。4.3.2.3管理者有權(quán)對欠款租戶提出催交通知及做出其它追討行動；4.3.2管理者依照條約做出決定及任何合理行動在各方面對全部發(fā)展商都有約束力。4.3.3管理者及其雇員因以下原因造成服務(wù)中止無需對租戶負(fù)責(zé)。4.3.4管理者應(yīng)盡全力按照條約要求推行其對百盛街管理和維護職責(zé)。4.3.4.1為推行條約所進行之一切管理工作，但包括刑事責(zé)任、蓄意或嚴(yán)重疏忽而造成之損失不包含在內(nèi)。4.3.4.2因以下原因造成服務(wù)中止：因任何設(shè)施、裝置必要之保養(yǎng)及更換；火災(zāi)、水災(zāi)以及政府行為等不可抗力引致中止服務(wù)；無法防止燃料、材料、供水、電力、空調(diào)短缺；管理者所無法控制其它一切原因。 其它事項5.1條約內(nèi)有任何條文于任何法律抵觸下成為無效，非法或不能執(zhí)行時，條約其余條文之有效性、正當(dāng)性及執(zhí)行性并不所以而受損。5.2全部受條約約束使用者倘因條約條款發(fā)生爭議，應(yīng)首先用協(xié)商方法處理；如協(xié)商不成，應(yīng)由張家口市仲裁委員會進行仲裁。5.3條約所要求之任何發(fā)給百盛街各使用者通知，以送至關(guān)于租戶單位或所知租戶最終通訊地址為準(zhǔn)；如經(jīng)過郵局以掛號信投送，則以郵局掛號收據(jù)為準(zhǔn)；全部不以其單位為通訊地址之使用者應(yīng)將其選擇之通訊地址事先通知管理者。5.4本條約解釋權(quán)歸萬鴻物業(yè)管理有限企業(yè)方所以。5.5條約以漢字書寫，以正式印刷文件是為有效。5.6條約自租戶簽署承諾書之日起生效。5.7本條約發(fā)展商、租戶、物業(yè)管理處各執(zhí)一份。張家口市萬鴻物業(yè)管理限企業(yè)六月一十八日承諾書致：萬鴻物業(yè)管理有限企業(yè)本租戶所使用物業(yè)位于百盛街第層第號商鋪，建筑面積m2。商鋪使用者為，聯(lián)絡(luò)電話為。為維護及促進上述商鋪管理，本人/我企業(yè)已經(jīng)收到條約并明白條約全部條文內(nèi)容,并同意恪守萬鴻物業(yè)管理有限企業(yè)制訂《百盛街商業(yè)物業(yè)管理條約（試行版）》及其它定時及不定時制訂相關(guān)要求和制度內(nèi)一切條款及關(guān)于修訂。本人/本企業(yè)并承諾本物業(yè)管理條約項下使用者所須負(fù)擔(dān)各項責(zé)任及義務(wù)一樣適適用于本人/本企業(yè)。特此承諾。承租方出租方（簽章）：使用者月日4、業(yè)戶進場相關(guān)統(tǒng)計《辦理裝修確認(rèn)書》《裝修審批表》《商戶情況記錄表》《裝修施工同意通知書》《裝修現(xiàn)場統(tǒng)計》《整改通知》《出門證》《動火申請審批表》《裝修驗收表》《商鋪移交表》《裝修防火責(zé)任書》《區(qū)域防火責(zé)任協(xié)議書》《百盛街商業(yè)廣場裝修繳費通知單》二、日常管理相關(guān)工作（一）、公共設(shè)施設(shè)備管理組織架構(gòu)機電工程師空調(diào)運行電梯運行強電維修弱電維修機電工程師空調(diào)運行電梯運行強電維修弱電維修2、管理目標(biāo)確保設(shè)備運行正常，無重大管理責(zé)任事故。3、管理方法（1）制訂設(shè)備安全運行、崗位責(zé)任制、定時檢驗維修保養(yǎng)運行統(tǒng)計、維修檔案等管理制度。（2）配置所需專業(yè)技術(shù)人員，嚴(yán)格執(zhí)行操作規(guī)程，設(shè)備管理和維修人員持證上崗。（3）設(shè)備及機房環(huán)境整齊，無雜物，灰塵積垢，無鼠、蟲害發(fā)生，機房環(huán)境符合設(shè)備要求。（4）建立供電、供水管理制度，供配電、供水系統(tǒng)配置人員二十四小時值班。（5）監(jiān)控系統(tǒng)等智能化設(shè)施、設(shè)備運行正常，有統(tǒng)計并按要求定時保留。按工作標(biāo)按時間排除故障，確保系統(tǒng)工作正常。（6）消防系統(tǒng)設(shè)施齊全，完好無損，確保隨時啟用。（7）消防管理人員掌握消防設(shè)施、設(shè)備使用方法并能及時處理設(shè)施、設(shè)備各種問題。（8）制訂有突發(fā)怒災(zāi)應(yīng)急方案，設(shè)置消防疏散示意圖，照明設(shè)施，引路標(biāo)志完好，緊急疏散通道通暢，無火災(zāi)安全隱患。（9）給排水設(shè)備、閥門、管道工作正常，無跑、冒、滴、漏現(xiàn)象，按要求時間對二次供水蓄水池設(shè)施、設(shè)備進行清潔、消毒。二次供水衛(wèi)生許可證、水質(zhì)化驗單等證齊全。水池、水箱清潔衛(wèi)生無二次污染。水泵、水池、水箱有嚴(yán)格管理方法，水池、水箱周圍無污染隱患。排水系統(tǒng)通暢，汛期無泛水，地下室、設(shè)備房無積水浸泡發(fā)生。遇有事故，維修人員在要求時間內(nèi)進行搶修，確保無大面積跑水、泛水，長時間停水現(xiàn)象。建立事故應(yīng)急處理方案。（10）公共配套服務(wù)設(shè)施維護周到，公用管線統(tǒng)一下地或入公共管道，無架空管線，無礙觀瞻。道路、大堂等公共照明完好，大廈范圍內(nèi)道路通暢，路面平坦。（11）空調(diào)系統(tǒng)確?？照{(diào)主機運行應(yīng)無異常噪音和震動；冷凍水、冷卻水進出溫度應(yīng)符合要求；冷卻塔風(fēng)機運轉(zhuǎn)應(yīng)平穩(wěn)，無異常噪音，淋水應(yīng)均勻，積水盤水位應(yīng)正常；膨脹水箱水位應(yīng)近溢水口；循環(huán)水泵應(yīng)無異常噪音、氣味和震動；熱水器出水溫度應(yīng)正常；空調(diào)主機運行應(yīng)平穩(wěn)，無異常噪音；管道、閥門應(yīng)無滲漏，保溫層應(yīng)完好；電控柜各儀表顯示參數(shù)應(yīng)正常，各元器件動作應(yīng)正常。（二）、安全管理組織架構(gòu)安保中心主管三班一班二班安保中心主管三班一班二班2、管理目標(biāo)（1）確保百盛內(nèi)無因管理責(zé)任引發(fā)重大火災(zāi)。（2）維護好百盛內(nèi)公共秩序，控制私設(shè)攤點、廣告牌、廣告字畫、亂貼、亂畫現(xiàn)象；控制小商小販進入。（3）有預(yù)見性地對任何可能危急業(yè)戶安全情況，采取防范方法。3、安管部制度運作儀容儀表禮儀禮節(jié)宿舍管理制度對講機管理制度4、崗位工作規(guī)程交接班程序運作商場崗位工作職責(zé)巡查崗位工作職責(zé)中控定室崗位工作職責(zé)入清場程序安管班長工作職責(zé)員工通道管理職責(zé)5、建立交互式聯(lián)動治安網(wǎng)絡(luò)（1）在大廈設(shè)置流動崗哨，實施24h值班巡查制。做到2h巡視一遍，并統(tǒng)計安全情況及消防設(shè)備、公共物品完好情況。（2）碰到有緊急情況或其它治安需要，管理處經(jīng)過對講機下達指令，巡查人員可在1min~3min內(nèi)抵達現(xiàn)場進行支援。（3）與當(dāng)?shù)嘏沙鏊⒕窆步P(guān)系，并商請其警官兼任管理處安全管理指導(dǎo)員，定時與管理處安全管理員分析治安形勢、特點以及防范方法和技能。6、緊急情況下應(yīng)急方法（1）發(fā)生偷竊、搶劫、交通事故、火災(zāi)、電梯故障、漏水等異常現(xiàn)象時，管理處快速調(diào)集巡查安全管理員，以最快速度趕到現(xiàn)場，控制局面，爭取主動。（2）快速調(diào)整人力、物力，以確保應(yīng)急工作順利進行。（3）發(fā)生案件時，立刻報警并維護現(xiàn)場，幫助共安機關(guān)調(diào)查破案。（4）管理處主任應(yīng)在突發(fā)時間發(fā)生第一時間抵達現(xiàn)場，從容、機智實施處理，并向上級進行匯報。（三）、消防管理消防組織機構(gòu)建立管理處主任疏散組動力組救護組管理處主任疏散組動力組救護組2、崗位職責(zé)（1）管理處負(fù)責(zé)建立消防安全小組。（2）管理處主任為消防安全責(zé)任人。（3）管理處其它人員為義務(wù)消防員。（4）保安責(zé)任人為專職安全監(jiān)督員。（5）日常巡視保安員為兼職消防巡視員。（6）管理處負(fù)責(zé)制訂組織機構(gòu)圖及人員職責(zé)。2、建立各項消防制度（1）消防檢驗制度。（2）專職安全員每日檢驗百盛街內(nèi)消防安全情況，包含消防設(shè)備、動火作業(yè)監(jiān)督、安全用水、用電情況等，檢驗結(jié)果統(tǒng)計在《安全檢驗統(tǒng)計》中，該統(tǒng)計每七天由管理處主任審核。（3）兼職巡視員負(fù)責(zé)每樓、每層消防安全情況巡視，每2h巡視一遍，并填寫《消防安全檢驗記錄表》。（4）在安全檢驗中發(fā)覺消防隱患，應(yīng)及時采取整改方法，做到隱患不過夜。（5）發(fā)覺業(yè)戶因裝修造成消防隱患，應(yīng)向業(yè)戶發(fā)放《整改通知》，限期整改，并跟蹤驗證。（6）管理處制訂《動火審批制度》，內(nèi)容包含動火申請和審批程序及違章處理方法。3、防火方法（1）落實“預(yù)防為主，防消結(jié)合”方針，業(yè)戶要樹立防火意識，管理處每七天確定一名主管以上管理人員為防火值班員，全方面負(fù)責(zé)百盛街消防工作。（2）禁止亂拉、亂接暫時用點線路，電器線路需維修時請及時找管理處安排施工。（3）禁止在百盛街內(nèi)燒廢紙、雜物，亂丟煙頭或燃放煙花爆竹等。（4）不準(zhǔn)改變、拆除、封堵消防設(shè)施和通道。（5）不準(zhǔn)在樓道、過道設(shè)置倉庫，堆放雜物，妨礙通道。（6）嚴(yán)格裝修審批手續(xù)，動火審批手續(xù)，確保每樓、每層有必要消防設(shè)施。（7）公共場所禁止使用可燃性裝修材料，室內(nèi)使用可燃性材料要嚴(yán)格控制，并加以處理。4、消防知識培訓(xùn)（1）對業(yè)戶消防要求（包含安全用水、用電），經(jīng)過《管理條約》傳達成各業(yè)戶，并向業(yè)戶發(fā)放關(guān)于消防學(xué)習(xí)資料，用宣傳欄等消防宣傳路徑對業(yè)戶進行消防宣傳教育。（2）管理處內(nèi)部每個月第一個星期一早晨為各組安全消防學(xué)習(xí)時間，學(xué)習(xí)教材是安全消防管理條例，內(nèi)部消防管理制度，設(shè)備設(shè)施操作方法等，學(xué)習(xí)情況須詳細(xì)統(tǒng)計。（3）管理處主任每個月檢驗一次安全活動統(tǒng)計并簽字認(rèn)可。（4）在安全消防活動日查出安全、消防隱患，有各組自行在活動統(tǒng)計中登記并整改。（5）專、兼職消防員在上崗前必須接收消防常識和消防技能培訓(xùn)，考試合格后方可任職，其資格每年確認(rèn)一次。5、消防設(shè)備管理（1）管理處負(fù)責(zé)建立消防檔案。（2）管理處對各種消防設(shè)備和設(shè)施標(biāo)識進行設(shè)計，編制《消防設(shè)備標(biāo)識登記》。消防設(shè)備標(biāo)識由管理處主任指定人專實施，并在各項安全檢驗中作為檢驗內(nèi)容。（3）制訂《設(shè)備管理制度》，對消防設(shè)備進行檢驗和維護。6、消防演練（1）百盛街內(nèi)每年最少組織一到兩次消防演練，詳細(xì)方法和內(nèi)容參見由管理處每次制訂《消防演練方案》并報政府消防部門。（2）消防演練后，管理處主任編制《消防演練匯報》。對演練過程中發(fā)覺問題，及時調(diào)整、糾正并驗證其結(jié)果。（四）、車輛管理為確保百盛街車輛安全，為業(yè)戶提供良好車輛保管服務(wù)，特制訂本標(biāo)準(zhǔn)。1、百盛街停車場實施日夜24h值班制度，由管理處保安員負(fù)責(zé)管理，車輛能夠隨時進出、停放。2、百盛街停車場實施有償使用，車主須憑車輛進出百盛街磁卡（月卡或一次性卡）進入停車場。3、車輛進入：車輛進入停車場應(yīng)一停二慢，必須服從管理員指揮和安排，取得管理員同意后方可進入。4、車輛停放：車輛停放時必須服從管理員指揮，注意前后左右車輛安全，在要求位置上停放，并與周圍車輛保持適當(dāng)距離，不得對其它車輛進出和其它車位使用造成妨礙，車主必須鎖好車門，調(diào)整好防盜系統(tǒng)至警備狀態(tài)，車內(nèi)寶貴物品須隨身帶走，車主停好車輛后須立刻離開停車場，不得在她人車輛旁停留。管理員應(yīng)指揮車輛停放，查看車輛有沒有上鎖，有沒有外部破損，應(yīng)通知車主并登記，不服從指揮、亂停放車輛按照交通亂停放車輛關(guān)于要求給予處罰。停車場車位分固定車位和非固定車位，車主按類使用車位。5、駛離：車輛駛離停車場時應(yīng)注意周圍車輛安全，遲緩駛離，并在出口處向管理員交回停車牌，管理員查對牌號相符，收回停車牌、收取停車費后方可駛離。6、管理員值班期間應(yīng)認(rèn)真負(fù)責(zé)，熱情服務(wù)，不得會客、喝酒、睡覺，不得離開，不得讓親朋摯友和其它無關(guān)人員進入停車場，嚴(yán)格查對駛離車輛牌號，對車主合理要求應(yīng)給予滿足。管理員交接班時應(yīng)辦理交接手續(xù)，核實停車場內(nèi)車輛與登記統(tǒng)計相符，并列簽字交接。7、停車場內(nèi)不得試剎車、練習(xí)車、修理車輛，禁止裝載有毒、易燃、易爆物品和其它危險品車輛停放。（五）、清潔管理1、人員配置及分工詳見崗位架構(gòu)圖（略）。2、市場保潔服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)（1）基本要求●

保潔工應(yīng)按企業(yè)統(tǒng)一要求著裝，佩帶胸卡，儀容儀表整齊端莊。●

保潔工應(yīng)恪守商場規(guī)章制度，禮貌待人，規(guī)范作業(yè)?！?/p>

保潔工應(yīng)恪守相關(guān)安全作業(yè)規(guī)范，牢靠樹立“安全第一”思想，預(yù)防對物業(yè)設(shè)備設(shè)施和第三者造成損失，預(yù)防人身事故發(fā)生?！?/p>

保潔作業(yè)應(yīng)盡可能降低對商戶和用戶影響。●

保潔作業(yè)時工具應(yīng)隨身攜帶或在保潔車上規(guī)范放置，不允許在作業(yè)區(qū)內(nèi)隨意亂放。作業(yè)完成應(yīng)按要求地點規(guī)范擺放或放回工具間?！?/p>

清運垃圾應(yīng)按照指定路線行走，事前對袋內(nèi)垃圾進行檢驗，以防商品混入，垃圾處理應(yīng)袋裝化?！?/p>

保潔工假如揀到物品應(yīng)及時交管理處處理?！?/p>

保潔主管應(yīng)定時，定人，定地，定任務(wù)，定質(zhì)量實施保潔服務(wù)計劃。●

保潔主管應(yīng)聽取商戶意見，加強宣傳和溝通，爭取商戶支持，不停改進工作?！?/p>

保潔服務(wù)過程中不允許影響食品衛(wèi)生?！?/p>

杜絕浪費，節(jié)約能源。（2）保潔服務(wù)質(zhì)量要求●

不一樣材質(zhì)地表面應(yīng)保持材料原有色澤，無霧花現(xiàn)象出現(xiàn)。磚面及拼縫，邊緣線等處應(yīng)潔凈，無積垢，灰塵，水跡，紙屑，食品殘渣和粘膠物等，保持地面干燥清潔。●

內(nèi)墻面，天花，頂角，墻角和轉(zhuǎn)角等處應(yīng)保持粉刷涂料原色，無積塵和霉斑，蜘蛛網(wǎng)?！?/p>

玻璃門，玻璃窗等表面應(yīng)潔凈，明亮，無水跡，指印和張貼物?！?/p>

窗臺和上下接縫處等應(yīng)光潔，無灰塵，水跡和霉斑?！?/p>

門面，門框，門背等處應(yīng)保持本色光澤，花紋清楚，無油跡和灰塵，金屬門飾，門鎖，門附件等應(yīng)保持金屬光亮，無銹斑，污跡和水跡。（3）各類設(shè)施保潔服務(wù)質(zhì)量要求●

自動扶梯金屬踏板表面無銹斑和污跡，槽縫無殘留垃圾。●

自動扶梯不銹鋼裙邊或玻璃擋板等表面無水跡和污跡。橡膠護手表面應(yīng)保持光潔，無膠粘物和油跡?！?/p>

垂直電梯召喚面板應(yīng)光亮，無指印，污跡和膠粘物?！?/p>

垂直電梯轎廂門和內(nèi)壁門應(yīng)保持光亮潔凈，無指印，污跡和膠粘物?！?/p>

垂直電梯地面無灰塵，腳印，紙屑和膠粘物?！?/p>

照明燈具（包含應(yīng)急燈）應(yīng)保持清潔明亮，燈具無積塵。●

燈罩應(yīng)明亮，無灰塵和蜘蛛網(wǎng)?！?/p>

各樓層風(fēng)機和風(fēng)口百葉窗無積塵，油垢和蜘蛛網(wǎng)?！?/p>

消防排煙裝置，報警裝置和外露管道應(yīng)無積塵和污跡。●

消火栓箱玻璃應(yīng)清潔明亮，箱內(nèi)和消防帶，水嘴，閥門無積塵。（4）公共區(qū)域保潔服務(wù)要求●

大堂環(huán)境應(yīng)整齊，大理石墻面應(yīng)清潔光亮，地面無紙屑和水跡,花壇內(nèi)無煙蒂，雜物，走道和路邊無廢棄物?！?/p>

門前金屬標(biāo)牌和大理石表面應(yīng)保持光滑，光亮，無水跡和灰塵?！?/p>

車庫地面無積水，積塵，油跡和垃圾?！?/p>

照明燈具（包含應(yīng)急燈）應(yīng)保持清潔明亮，燈具無積塵?！?/p>

消防排煙裝置，報警裝置和外露管道應(yīng)無積塵和污跡?！?/p>

消火栓箱玻璃應(yīng)清潔明亮，箱內(nèi)和消防帶，水嘴，閥門無積塵?！?/p>

車庫應(yīng)定時噴灑滅害藥水進行消毒處理，保持空氣流通，無異味?！?/p>

垃圾放置處應(yīng)定時消毒，保持潔凈，衛(wèi)生，周圍無垃圾，蚊蠅和臭味?！?/p>

外圍場地應(yīng)保持潔凈，平整，無積水，殘葉和垃圾?！?/p>

洗手間鏡面應(yīng)明凈，無水跡，指印和霧水?！?/p>

洗手間臺盆和臺面應(yīng)有光澤，無積垢，銹跡，皂跡和毛發(fā)?！?/p>

洗手間面池水龍頭應(yīng)保持光亮，無水跡，皂跡和污垢?！?/p>

洗手間便斗內(nèi)應(yīng)放置衛(wèi)生球，無黃斑、銹跡和污垢。●

洗手間坐便器外部無污垢，內(nèi)部無黃斑。便蓋無水跡和污跡?！?/p>

洗手間廢紙簍無污跡和臭味?！?/p>

洗手間煙灰缸表面無積垢，缸內(nèi)煙蒂不超出五個?！?/p>

洗手間地面無污穢物、水跡和腳印?！?/p>

用戶休息區(qū)域坐椅應(yīng)保持清潔，無腳印、水跡和污跡?！?/p>

外墻立面保持材料原有光澤，無積灰和污跡。第六章管理成本測算及經(jīng)濟效益分析（萬元/年）項目經(jīng)濟測算（萬元/年）說明1、利潤2、測算分析2.1、收入2.1.1管理費2.1.2空調(diào)運行費2.1.3空調(diào)維護費2.1.4停車場收入2.2支出2.2.1稅金（營業(yè)稅及附加稅）2.3.2管理成本2.3.2.1電梯費2.3.2.1.1客（貨）梯2.3.2.1.2扶梯2.3.2.1.3維修保養(yǎng)費（扶梯）2.3.2.1.4維修保養(yǎng)費（客（貨）梯）2.3.2.1.5運行維護管理費2.3.2.2中央空調(diào)運行費2.3.2