商業(yè)地產(chǎn)項目可行性研究報告

市場及產(chǎn)品分析一、基地資源分析■□總用地面積：9500平方米■□5萬平方米■□主要建設內(nèi)容：商業(yè)辦公綜合樓、酒店式公寓及其相關配套設施，其中酒店式公寓面積不超過總建筑面積的20%。2、基地環(huán)境如以下圖，地塊位于鼓樓區(qū)中山北路與樂業(yè)村路穿插口南側。北臨太平洋百貨，南靠大方巷加油站，西面隔街即山西路軍人俱樂部，東向鄰近湖北路。地塊西側的中山北路是南京城區(qū)主干道之一，車流量及人流量大；地塊位于湖南路商圈的核心位置，商業(yè)氣氛深厚，配套齊全。基地上建筑包括商業(yè)門面、多層及單層住宅，未拆遷。二、工程SWOT分析及工程定位1、SWOT分析S〔優(yōu)勢〕■主城中心，區(qū)位優(yōu)勢明顯；■位于湖南路商業(yè)圈核心，商業(yè)氣氛深厚，人氣聚攏力強；■城市快速干道，路網(wǎng)興盛，交通便利；■鄰近鼓樓中心成熟生活密集區(qū)，人文環(huán)境好。O〔時機〕■南京城市中心區(qū)域土地出讓稀缺，將來同質(zhì)物業(yè)上市量有限；■湖南路商業(yè)圈輻射范圍不斷擴大，檔次提升；■樓市行情整體走高，主城中心樓盤關注度提高。

W〔劣勢〕■工程車位數(shù)量略有缺乏，較難滿足后期需求；■自2023年取得土地至今已6年，土地年限縮水；■緊鄰的大方巷加油站影響工程形象；■緊鄰城市內(nèi)環(huán)干道，噪音、尾氣污染較大。T〔威逼〕■現(xiàn)階段區(qū)域內(nèi)上市同質(zhì)物業(yè)競爭猛烈；■區(qū)域內(nèi)競爭工程包裝宣傳好，工程進度優(yōu)于本工程；■基地拆遷存在不行確定因素影響；■絕版地段造成高單價，市場承受度存在風險。等設施，工程的主要威逼來自現(xiàn)階段上市的同質(zhì)物業(yè)對潛在客戶的分流，以及拆遷過程中的不確定因素對工程進度的影響。2、工程市場定位居住、商務、休閑、購物——優(yōu)質(zhì)生活圈南京主城稀缺地段的優(yōu)質(zhì)資源，打造一個集居住、商務、休閑、購物功能于一體的生活圈。3、工程產(chǎn)品定位本工程建設內(nèi)容批復為商業(yè)辦公綜合樓、酒店式公寓〔20%〕。地塊周邊樓盤產(chǎn)品一覽：工程名稱金山大廈

定位MOHO式寫字樓+豪華酒店式公寓LOFTEL豪華公寓+高投資收益蘇寧銀河購物中心+國際頂級寫字樓+索菲特五星級酒店5A綜合本地塊特征，產(chǎn)品定位思考如下：湖南路商圈時尚生活特區(qū)居住、可辦公，具有極大投資潛力的時尚生活特區(qū)。務功能。4、工程客群定位房地產(chǎn)工程的客群主要包括：主力客群、關心客群、延長客群。主力客群——中青年城市中產(chǎn)階級30-45他們的購房目的是居住和投資并重。關心客群——投資者投資者看中的是本工程絕版地段帶來的寬闊投資前景，適合高端居住、商務辦公，擁有較豐厚的資金回報。延長客群——SOHO型辦公、特立獨行但經(jīng)濟實力較強的年輕人或年輕家庭SOHO高端、時尚、便捷的公寓類物業(yè)承受度較高。三、典型案例研判1、中環(huán)國際廣場①工程概況總用地面積：10019.6總建筑面積：121732物業(yè)類型：1-8層為商業(yè)樓〔層高4.5米〕，建筑面積23661平方米；9-22層為商務辦公樓〔層高3.15米，無梁板〕，建筑面26222；23-49層為酒店式公寓〔層高3.15〕，建筑面積45204平方米②戶型設計中環(huán)國際廣場酒店式公寓位于23-5075048、60、65③銷售狀況入網(wǎng)總套數(shù)可售套數(shù)認購套數(shù)成交套數(shù)銷售面積均價銷售率7503461738724008.111782/㎡51.6%中環(huán)國際廣場銷售狀況中環(huán)國際廣場銷售狀況5001300040038732334612500數(shù)套交成30029123419520014911746115921166910073114701202311782115001131011371〕米方平/〔價均01107311000206.206.2122222成交套數(shù)成交價格中環(huán)國際廣場20239月開盤至今近838724008.11.6中環(huán)國際廣場整盤均價從開盤的11073元/㎡上漲到11782元/㎡，2023年4月當月均價已到達12268元/㎡，銷售價格持續(xù)走高。2、萬豪中心公寓〔乾康〕①工程概況541—910②戶型設計該工程住宅分為兩種戶型：一室一廳，建筑面積包括：38、40、42、48、51、64、66500二室一廳，建筑面積包括：59、62、64、70、75、10221070%。③銷售狀況入網(wǎng)總套數(shù)可售套數(shù)認購套數(shù)成交套數(shù)銷售面積均價銷售率710487651578534.1812968/㎡22.1%萬豪中心公寓〔乾康〕202312161578534.181.3萬豪中心公寓〔乾康〕20234202346、8372.312968/㎡。四、地塊產(chǎn)品建議1、戶型面積區(qū)間主要競爭工程中，酒店式公寓或辦公工程均承受酒店標間式的戶型設計，公寓工程以一房一廳、二房一廳為主，整風光積區(qū)間以主要競爭工程的戶型面積掃描：主要競爭工程中，酒店式公寓或辦公工程均承受酒店標間式的戶型設計，公寓工程以一房一廳、二房一廳為主，整風光積區(qū)間以工程名稱戶型面積〔㎡〕中環(huán)國際廣場酒店標間式48、60、65萬豪中心公寓一房一廳、二房一廳38、40、42、48、51、64、66、59、62、64、70、75、102江蘇議事園酒店標間式50-69龍吟廣場一房一廳、二房二廳、三房二廳39、42、121、253虹橋城市中心挑高50-90木馬公寓一房一廳、二房一廳27、40、53、75金輪國際廣場酒店標間式56、93、123、126約瑟夫公寓酒店標間式31、41、43、4740-60積，確保主力總價的市場抗性較低。建議本工程戶型設計：一房一廳為主，4050二房一廳為輔，65702、交付標準主要競爭工程交付標準掃描：

工程名稱江蘇議事園龍吟廣場木馬公寓約瑟夫公寓

精裝修精裝修精裝修/毛坯精裝修精裝修精裝修精裝修精裝修產(chǎn)品優(yōu)勢：有利于無視毛坯房價格，并將裝修本錢分攤到按揭貸款中；保證工程質(zhì)量，避開業(yè)主施工對建筑主體的損害以及相互干擾的問題；會化效勞進展趨勢；的單調(diào)；建議本工程以菜單式精裝修。建議實行如下幾種方式：——托付設計幾種室內(nèi)裝修方案，供業(yè)主選擇；——選幾家裝飾企業(yè)，供給裝飾樣板房，標出綜合報價和分項報價，供業(yè)主選擇，或參考；——業(yè)主選擇裝飾方案并可做適當修改或另提設計方案，最終確定裝飾定單。3、樣板房樣板房裝修住建方案駐建議分為如下幾種：■適合居住的：表達小空間大房間的感覺。■適合以辦公為主，居住為輔的：現(xiàn)代簡約，滿足辦公需要，有足夠的貯存空間，精巧的衛(wèi)生間。樂業(yè)商城可行性爭論樂業(yè)商城可行性爭論工程財務分析及評價緒言：市場的實際狀況，有必要對報告的有關問題進一步作出說明，1、我們所進展的財務測算是建立在最的市場調(diào)研根底上的，各種費用估算及效益評價具有確定的可信度與參考價值。2、本報告在測算數(shù)據(jù)時，一方面充分了解了當前宏觀和微觀的房地產(chǎn)市場和鼓樓將來進展規(guī)劃，同時對將來市場中短期地演化進展增加銷售收入，到達從前制定的盈利目標。3、由于車庫目前是否銷售不明確，在價格和利潤測算中，未將地下車庫納入銷售打算。1511工程總建筑面積單位平方米數(shù)量9500550002 其中1．商業(yè)建筑面積平方米240002.商住、公寓建筑面積平方米300003車位個滿足規(guī)劃4容積率/55建筑高度米《806綠地率/7掩蓋率《40%16工程建議銷售價格測算樂業(yè)商城銷售總價測算表就本工程而言，最終拿利潤率同估量工程銷售均價存在親熱聯(lián)系，本工程建筑主體物業(yè)估量包含平層商住樓、酒店式公寓、裙樓商業(yè)局部，商住樓及酒店式公寓方面保守估量銷售均價14000元/平方米。工程裙樓商業(yè)〔1-4層〕25000元/平方米。樂業(yè)商城銷售總價測算表分類可售面積〔萬平方米〕建議銷售單價銷售收〔萬元〕商住、公寓〔精裝修〕314000元/平方米42023商業(yè)用房〔1〕0.642023元/平方米24000商業(yè)用房〔2〕0.625000元/平方米15600商業(yè)用房(30.618000元/平方米12023商業(yè)用房〔4〕0.615000元/平方米9000總銷額10260017工程開發(fā)本錢、費用分析樂業(yè)商城開發(fā)本錢、費用分析表實際本錢打算樂業(yè)商城開發(fā)本錢、費用分析表實際本錢打算編碼費用名稱位工程量率造價或費488944203226000樓面造價〔元/m2)〔%〕費用標準價(+表示費〕備注ztzzjf1直接費含拆遷費2二、勘察設計1182參考，0.8/M2參考，1.2元/M2，按建面和前期費2.1交通治理費42.2圖紙審查費72.3地質(zhì)勘察費202.4建筑設計費2502.5市政公用根底設施配套1362.6測繪放線費82.7標費260.18％計提182.8監(jiān)理費742.9費750.5％計提2.10質(zhì)檢費180.12％計提2.11金11參考，2/M2，按建面2.12白蟻預防費13參考，2.3 元/M2，按建面2.13三通一平費330參考，60元/M22.14設工程費21038元/M23三、建筑工程14850參考，2700元提5.2提5.2銷售代理費1539成交總價1.5％5.3銷售推廣費1026成交總價1％

開辦和治理費

743

工程總價5％計5.4

費

30 工程總價0.2％計提6 不行預見費用 446

3％計提jjfjjf造價間接費6862/M24物管修理基金30785費用333819工程銷售稅金及附加測算樂業(yè)商城銷售稅金及附加一覽表序號類別 計算依據(jù)交納金額〔萬元〕1營業(yè)稅57052城市維護建設稅 營業(yè)稅*7%3993教育費附加 營業(yè)稅*3%1714教育專項基金 營業(yè)稅*4%2285防洪工程維護費 銷售收入*1％10266印花稅 銷售收入*0.05％51合計758020工程土地增值稅測算樂業(yè)商城土地增值稅測算序號類別 計算依據(jù)交納金額〔萬元〕1銷售收入1026002扣除工程金額662532.1開發(fā)本錢及相關費用488942.2銷售稅金及附加75802.3其它扣除工程 取〔2.1〕項20％97793增值額363474增值率 〔3〕/(2)55%5增值稅率30%〔存在避稅〕6速算扣除率 同上07土地增值稅 〔3〕*〔5〕-〔2〕*〔6〕1090421資金損益表資金損益表序號工程名稱 計算依據(jù)金額〔萬元〕1銷售收入1026002總本錢費用488943銷售稅金及附加75804土地增值稅109045利潤總額 〔1-2-3-4〕352216所得稅 〔5〕*33％116237稅后利潤 〔5〕-〔6〕23598本工程稅前利潤總額為：35221本工程稅后利潤總額為：23598本工程稅前直接投資本錢利潤率為：72％48.2％以上指標與同類房地產(chǎn)工程相比，可以看出本工程的靜態(tài)經(jīng)濟效益指標良好，工程可行。22工程銷售價格敏感度分析工程名稱〔單位〕金額5%-5%10%-10%商業(yè)用房〔元〕2500026250237502750022500商住、公寓〔元〕14000147001330015400126