評估報告審查要點

評估報告審查要點評估報告審查要點格式規(guī)范、內(nèi)容全面是對土地估價報告的基本要求，報告的質(zhì)量差異主要體現(xiàn)在估價依據(jù)的充分性、相關(guān)說明的嚴謹性、市場及區(qū)位分析的深入程度等方面。為了使評審專家對各等級報告的評定標準有一個整體把握，以下從定性和定量兩個方面加以說明。需要特別強調(diào)的是，評分標準只是針對一般情況而言，在評審過程中，由于估價對象及估價目的不同，估價報告評審不可能完全套用同一模式，請評審專家針對不同情況，正確把握評審標準的內(nèi)涵，具體問題具體分析。一、估價報告形式審查要點估價報告的規(guī)范性、要件齊全性是最基本要求，凡不符合下列要求的視為形式不合格，直接作為不及格報告不進行評分。(1)不符合《土地估價報告規(guī)范格式》要求的；(2)土地估價報告、土地估價技術(shù)報告、附件不齊全的。二、估價報告關(guān)鍵技術(shù)問題審查要點估價報告存在下列技術(shù)問題直接視為不及格報告不進行評分。(1)估價方法存在嚴重技術(shù)性錯誤的；(2)地價定義、土地權(quán)利界定存在嚴重技術(shù)錯誤的；(3)采用3年以前的基準地價又沒有進行合理的期日修正的；(4)會審會認為的其他問題。三、各等級報告評審標準1、一等報告(大于等于90分)的質(zhì)量要求一等報告不僅要格式規(guī)范，內(nèi)容全面，估價目的、估價對象及價格定義界定清楚、準確，估價方法選擇及應(yīng)用合理，各項參數(shù)選取依據(jù)充分、合理，還要針對特定估價對象進行深入細致地分析，資料充實、時效性強，對特殊問題的處理恰當(dāng)、合理，且有獨到之處。整個報告分析論證嚴謹、邏輯性強，沒有明顯瑕疵，估價結(jié)果可信度高。2、二等報告(80一90分)的質(zhì)量要求二等報告要求格式規(guī)范，內(nèi)容全面；估價目的、估價對象及價格定義界定清楚、準確；估價依據(jù)充分、合理，市場及影響因素分析較全面、合理，能體現(xiàn)政策變化對土地價格的影響；估價方法選擇及應(yīng)用合理，各項參數(shù)選取依據(jù)較充分、合理；整個報告分析較嚴謹、邏輯性較強，估價結(jié)果有較高的可信度，估價過程不存在明顯錯誤。3、三等報告(70一80分)的質(zhì)量要求報告格式規(guī)范，內(nèi)容全面；估價目的、估價對象及價格定義界定較清楚、準確；估價依據(jù)較充分、合理，市場及影響因素分析較全面、合理；估價方法選擇及應(yīng)用基本合理，各項參數(shù)選取有依據(jù)、理由；報告整體分析較一致、有一定的邏輯性。不存在方法選擇和應(yīng)用錯誤。4、四等報告(60一70分)的質(zhì)量要求報告格式規(guī)范，內(nèi)容全面；估價目的、估價對象及價格定義界定基本清楚；估價依據(jù)較充分、合理，市場及影響因素分析較全面；估價方法選擇及應(yīng)用基本合理，各項參數(shù)選取、地價確定等有依據(jù)，不存在明顯質(zhì)量缺陷。5、對不合格報告的判定不合格報告通常存在明顯的質(zhì)量缺陷，如：(1)報告格式不規(guī)范，內(nèi)容不全，有明顯缺漏項。如估價對象、地價定義界定不清，缺少土地權(quán)屬狀況說明等。(2)估價結(jié)果內(nèi)涵與地價定義不一致，或前后矛盾。如設(shè)定土地權(quán)利狀況、土地開發(fā)程度、容積率等前后不一致。(3)估價方法選擇或應(yīng)用明顯不合理。如商業(yè)用地采用成本逼近法評估，現(xiàn)有房地產(chǎn)項目按待開發(fā)土地評估(剩余法)等。(4)修正系數(shù)取值與說明不符，或有計算錯誤。造成估價結(jié)果存在誤差，使可信度降低。(5)估價過程過于簡略，缺少取值依據(jù)和必要的說明。(6)影響因素分析前后矛盾，缺乏邏輯性等。地價影響因素中的區(qū)域因素與個別因素分析，與市場比較法或基準地價系數(shù)修正法中的分析不一致，影響了估價結(jié)果的可信度。(7)其他問題。四、報告評分細則(一)土地估價報告(5分)第一部分摘要(1分)審查要點：①估價結(jié)果?？偟貎r、單位面積地價、總地價大寫、幣種、估價結(jié)果一覽表等；②估價師簽字、機構(gòu)蓋章等。第二部分估價對象界定(1分)審查要點：估價對象具體范圍界定及估價對象面積、土地使用者、土地用途說明等。第三部分土地估價結(jié)果及其使用(1分)審查要點：估價的前提條件和假設(shè)條件，估價結(jié)果和估價報告的使用限制、有效期限等。第四部分附件(2分)審查要點：宗地位臵示意圖、估價對象照片，土地使用證及權(quán)屬證明、估價機構(gòu)注冊證書及簽字土地估價師證書復(fù)印件等。(二)土地估價技術(shù)報告(90分)第一部分總述(12分)審查要點：一、估價目的(1分)(1)誰委托估價，為什么估價；(2)估價結(jié)果應(yīng)用方向。二、估價依據(jù)(3分)(1)估價依據(jù)是否全面；(2)估價依據(jù)是否考慮了最新政策調(diào)整；(3)估價依據(jù)是否具有針對性。三、地價定義(4分)(1)土地用途。說明證載用途、實際用途(或規(guī)劃用途)、設(shè)定用途等。(1分)(2)土地使用權(quán)性質(zhì)。分別說明現(xiàn)狀和設(shè)定土地使用權(quán)性質(zhì)。是劃撥土地使用權(quán)，還是出讓土地使用權(quán)，或作價出資(入股)土地使用權(quán)、授權(quán)經(jīng)營土地使用權(quán)。若為出讓土地使用權(quán)，需說明出讓年期、剩余土地使用年期等。(1．5分)(3)土地開發(fā)程度。說明宗地內(nèi)外實際開發(fā)程度和本次估價所設(shè)定的開發(fā)程度及其理由。(1分)(4)估價期日。(0．5分)四、估價結(jié)果(1分)．土地單價、總地價、總地價大寫、幣種等。五、需要特殊說明的事項(3分)(1)資料來源及未經(jīng)實地確認或無法確認資料說明；(0．5分)(2)對估價結(jié)果可能產(chǎn)生影響的變化事項(地價指數(shù)、開發(fā)程度、設(shè)定用途等)說明；(1分)(3)估價對象的特殊性、估價中未考慮的因素及采取的特殊處理；(1分)(4)其他需要特殊說明的問題。(0．5分)第二部分估價對象描述及地價影響因素分析(14分)一、估價對象描述(6分)。(1)土地登記狀況(2分)估價對象來源、位臵、用途、面積、四至、土地級別、土地登記證書號、國有土地使用證書號等。(具體問題具體分析)(2)土地權(quán)利狀況(3分)權(quán)屬、權(quán)利、年期、他項權(quán)利(與證載狀況是否一致)如果存在他項權(quán)利，應(yīng)分析對地價的影響。(3)土地利用狀況(1分)(針對估價對象和估價目的具體說明)利用現(xiàn)狀：建構(gòu)筑物及其用途、容積率、建構(gòu)筑物說明等。待開發(fā)土地：說明具體規(guī)劃條件、批準機關(guān)、批準日期等。二、地價影響因素分析(8分)(1)一般因素(2分)有針對性地分析影響估價對象價格的宏觀因素，如產(chǎn)業(yè)政策、稅收政策、金融政策等。(2)區(qū)域因素(共4分)區(qū)域范圍界定是否合理、區(qū)域位臵、基礎(chǔ)設(shè)施、環(huán)境條件、產(chǎn)業(yè)集聚度、規(guī)劃條件、區(qū)域土地利用狀況等描述是否全面恰當(dāng)。(2分)是否考慮了估價對象特點，區(qū)域因素選擇是否恰當(dāng)，對地價影響程度分析是否客觀。(2分)．(3)個別因素(2分)〃宗地自身條件(面積、形狀、水文地質(zhì)條件等)、個別開發(fā)程度等。(1分)是否考慮了估價對象特點，個別因素選擇是否恰當(dāng)，對地價影響程度分析是否客觀。(1分)第三部分土地估價(63分)一、估價原則(1分)與估價目的及方法聯(lián)系選擇是否得當(dāng)、全面，描述是否規(guī)范正確。二、地價確定(2分)評估結(jié)果可信度分析、最終地價確定依據(jù)與方法。三、估價方法與估價過程(60分)用兩種方法進行評估的，估價方法與估價過程評分的60分中，主要方法占35分，次要方法占25分，兩種方法不分主次則各占50％，使用三種方法進行評估的，各占三分之一。1、基準地價系數(shù)修正法(以下分值為比例值)(1)基準地價簡介(20％)地價內(nèi)涵：說明制定時間、估價期日、設(shè)定開發(fā)程度、容積率等。(10％)基準地價表及修正體系：至少說明宗地所在級別某用途下的基準地價修正體系。(10％)(2)宗地級別的確定。(10％)說明宗地位臵所對應(yīng)的土地級別及價格?；鶞实貎r以幅度價形式表示的，應(yīng)取均值。(3)基準地價修正。(60％)編制待估宗地因素條件說明表。與基準地價修正體系表所列項目一致，與區(qū)域因素、個別因素條件說明一致。(30％)編制待估宗地因素修正系數(shù)表。修正系數(shù)取值與條件說明相吻合。(20％)其他因素修正。包括開發(fā)程度、交易期日、容積率修正等。(10％)(4)地價計算。(10％)(5)方法運用完整性系數(shù)。(85～100％)除以上項目外，在方法運用上如果仍有不當(dāng)之處，或在分項中考慮不充分，可通過完整性系數(shù)調(diào)整。以(1)一(4)項比例值之和為基數(shù)，乘以完整性系數(shù)和該方法所占分值，即為該方法得分。2、剩余法(1)最佳開發(fā)利用方式(10％)說明土地用途、容積率等是否符合規(guī)劃和設(shè)計的要求，是否考慮了市場供求狀況等。如果估價對象為現(xiàn)有房地產(chǎn)項目，評估其現(xiàn)狀利用條件下價值，則不考慮最佳利用問題。(2)不動產(chǎn)總價估算(20％)估算方法選擇及應(yīng)用的合理性，估算依據(jù)的充分程度。(3)開發(fā)成本估算(30％)估算成本全面、客觀、合理，依據(jù)的充分性。(4)利息計算(10％)開發(fā)周期、利息率、計息周期及其計算公式。(5)利潤計算(10％)利潤率選取依據(jù)及其合理性。(6)稅金及其銷售稅費估算(10％)選取全面、正確，依據(jù)合理。(7)地價計算(10％)公式及計算過程的正確性。(8)方法運用完整性系數(shù)(85％～l00％)除以上項目外，在方法運用上如果仍有不當(dāng)之處，或在分項中考慮不充分，可通過完整性系數(shù)調(diào)整。如現(xiàn)有房地產(chǎn)項目按待開發(fā)土地進行評估，評估思路錯誤等。以(1)～(7)項比例值之和為基數(shù)，乘以完整性系數(shù)和該方法所占分值，即為該方法得分。3、收益還原法(1)總收益確定(30％)客觀收益的確定方法及詳細測算過程。(2)總費用(40％)費用構(gòu)成項目是否全面、正確，費用取值依據(jù)是否充分、客觀合理。(3)土地純收益確定(10％)土地純收益的剝離方法和依據(jù)(4)土地還原率確定(10％)土地還原率確定依據(jù)、合理性等。(5)地價計算(10％)公式及計算過程的正確性。(6)方法運用完整性系數(shù)(85％～l00％)除以上項目外，在方法運用上如果仍有不當(dāng)之處，或在分項中考慮不充分，可通過完整性系數(shù)調(diào)整。以(1)一(5)項比例值之和為基數(shù)，乘以完整性系數(shù)和該方法所占分值，即為該方法得分。4、成本逼近法(1)土地取得(征地)成本(20％)構(gòu)成項目是否全面、正確，取值是否客觀、合理，取值依據(jù)是否充分。(2)土地開發(fā)費用(20％)開發(fā)狀況及相應(yīng)的開發(fā)費用標準、依據(jù)，是否為客觀的開發(fā)費用。(3)相關(guān)稅費(10％)-組成部分是否全面、費用的確定依據(jù)是否充分合理。(4)利息計算(10％)利息率選擇、開發(fā)周期的設(shè)定、計息期(5)利潤計算(10％)利潤率選擇、依據(jù)(6)土地增值(10％)增值率或增值額的確定依據(jù)是否充分，取值是否客觀、合理。(7)相關(guān)修正(10％)年期修正、區(qū)位修正、土地還原率的確定依據(jù)及其合理性等。(8)地價計算(10％)公式及計算過程的正確性。(9)方法運用完整性系數(shù)(85％～l00％)除以上項目外，在方法運用上如果仍有不當(dāng)之處，或在分項中考慮不充分，可通過完整性系數(shù)調(diào)整。以(1)一(8)項比例值之和為基數(shù)，乘以完整性系數(shù)和該方法所占分值，即為該方法得分。5、市場比較法(1)比較實例選取(20％)案例個數(shù)、實際交易案例、時間限制、用途一致、相同供需圈、案例描述清楚、選擇特殊案例的說明等。(2)比較因素選擇(15％)是否包括影響地價的全部主要因素，因素選擇是否有針對性、客觀合理，修正系數(shù)確定的理由和標準。(3)因素條件說明及說明表編制(5％)描述各條件是否客觀、具體、量化(4)因素條件及系數(shù)(50％)修正是否恰當(dāng)、相互權(quán)重是否合理。a)情況修正體系(10％)b)期日修正體系(5％)c)年期修正體系(5％)d)區(qū)域因素修正體系(20％)’e)個別因素修正體系(10％)(5)方法運用完整性系數(shù)(85％～l00％)除以上項目外，在方法運用上如果仍有不當(dāng)之處，或在分項中考慮不充分，可通過完整性系數(shù)調(diào)整。以(1)一(4)項比例值之和為基數(shù)，乘以完整性系數(shù)和該方法滿分值，即可得到該方法得分。估價報告整體協(xié)調(diào)性系數(shù)T：85%—100%考慮所有評審項目中未能涵蓋的減分第二篇：《建設(shè)用地地質(zhì)災(zāi)害建設(shè)用地地質(zhì)災(zāi)害危險性評估報告編寫要點》3200字建設(shè)用地地質(zhì)災(zāi)害危險性評估報告編寫要點國土資源部地質(zhì)環(huán)境司1、危險性評估的對象（1）在全國地質(zhì)災(zāi)害易發(fā)區(qū)內(nèi)進行各類建設(shè)工程時的地質(zhì)災(zāi)害危險性評估以及在全國地質(zhì)災(zāi)害易發(fā)區(qū)內(nèi)進行城市總體規(guī)劃、村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃時的地質(zhì)災(zāi)害危險性評估。地質(zhì)災(zāi)害易發(fā)區(qū)：是指容易產(chǎn)生地質(zhì)災(zāi)害的區(qū)域。2、危險性評估的對象（2）?在地質(zhì)災(zāi)害危險性評估報告中，不要受縣（市）地質(zhì)災(zāi)害調(diào)查技術(shù)要求的影響，再給評估區(qū)劃分易發(fā)與不易發(fā)區(qū)。?各級政府在地質(zhì)災(zāi)害調(diào)查的基礎(chǔ)上，逐步劃分出地質(zhì)災(zāi)害易發(fā)區(qū)，作為是否開展地質(zhì)災(zāi)害評估工作的依據(jù)。?目前只要是各級政府同意開展評估的地區(qū)，均視為地質(zhì)災(zāi)害易發(fā)區(qū)。3、目前易發(fā)區(qū)劃分尚不明確，若線性工程通過易發(fā)區(qū)和非易發(fā)區(qū)，如何評估？?建設(shè)單位委托你評估，目前暫不考慮易發(fā)區(qū)與非易發(fā)區(qū)，同時評估即可。?以后隨著政策的細劃，再按規(guī)定進行。4、評估災(zāi)害種類的界定（1）包括自然因素或者人為活動引發(fā)的危害人民生命和財產(chǎn)安全的山體崩塌、滑坡、泥石流、地面塌陷、地裂縫、地面沉降等與地質(zhì)作用有關(guān)的災(zāi)害。5、評估災(zāi)害種類的界定（2）?似乎是一個簡單的問題，但是“與地質(zhì)作用有關(guān)的災(zāi)害”給評估人員出了一個難題。?地質(zhì)作用與地質(zhì)災(zāi)害的區(qū)別?工程地質(zhì)問題與地質(zhì)災(zāi)害?風(fēng)蝕砂埋、凍漲融陷、洪水沖蝕6、我部地質(zhì)災(zāi)害行業(yè)標準《地質(zhì)災(zāi)害分類》中，地質(zhì)災(zāi)害多達幾十種，應(yīng)如何理解？?以地質(zhì)災(zāi)害評估技術(shù)要求的六大災(zāi)種為主，其他任何標準或?qū)W術(shù)討論都不作為建設(shè)用地地質(zhì)災(zāi)害評估的依據(jù)。?地質(zhì)災(zāi)害可以有幾十種，但國土資源部貫徹的國務(wù)院地質(zhì)災(zāi)害防治條例主要包括六大災(zāi)種，有的是地質(zhì)災(zāi)害，但不屬于國土資源部管轄的職能范疇。比如，地震、水土流失等。7、礦井突水、瓦斯、煤塵是地質(zhì)災(zāi)害嗎？不在地質(zhì)災(zāi)害評估災(zāi)種之列，屬于煤炭安全生產(chǎn)管理的范疇8、請明確水土流失是地質(zhì)災(zāi)害嗎？作為全國范圍來講，不屬于地質(zhì)災(zāi)害評估的范疇；但廣東省目前要求評估。9、潛在不穩(wěn)定斜坡與滑坡、崩塌隱患點的區(qū)別？?沒有什么區(qū)別。?似乎崩塌、滑坡隱患點可以預(yù)測未來的災(zāi)種；?潛在不穩(wěn)定斜坡，不知道未來可能是滑坡，還是崩塌；?目前兩種叫法在評估報告中并存。10、地質(zhì)災(zāi)害危險性評估的主要內(nèi)容闡明工程建設(shè)區(qū)和規(guī)劃區(qū)的地質(zhì)環(huán)境條件基本特征；分析論證工程建設(shè)區(qū)和規(guī)劃區(qū)各種地質(zhì)災(zāi)害的危險性，進行現(xiàn)狀評估、預(yù)測評估和綜合評估；提出防治地質(zhì)災(zāi)害措施與建議，并作出建設(shè)場地適宜性評價結(jié)論。11、前言或序言?列表詳細說明評估具體工作量：?1、收集的氣象、水文以及地質(zhì)環(huán)境資料，包括報告、圖件、鉆孔資料；?2、收集有關(guān)建設(shè)工程的文件：立項報告、可行性研究報告以及初步設(shè)計報告等。?3、本次完成的工作量，調(diào)查、分析和勘探。12、“以往的工作程度”具體指什么？?一般常說的“研究程度”，主要指以下幾方面的內(nèi)容：?地質(zhì)、地貌?水文地質(zhì)、工程地質(zhì)、環(huán)境地質(zhì)、地質(zhì)災(zāi)害?新構(gòu)造與地震地質(zhì)?工程選址、可研、初設(shè)階段的工程地質(zhì)勘察或巖土工程勘察等13、評估范圍的確定技術(shù)要求比較清楚。14、地質(zhì)環(huán)境條件論述從區(qū)域出發(fā)，重點闡明評估區(qū)的地質(zhì)環(huán)境的基本特征：---地質(zhì)環(huán)境條件復(fù)雜程度總體評價：復(fù)雜、中等、一般。1、跨度大的復(fù)雜地區(qū)或環(huán)境地質(zhì)條件分區(qū)、分段明顯的，可以分段分片評價。2、地貌特征、新構(gòu)造與地震、巖土工程地質(zhì)特征、水文地質(zhì)條件。?地貌特征----決定災(zāi)害類型和規(guī)模。?水文地質(zhì)條件，尤其可能發(fā)生巖溶塌陷地區(qū)，一定論述區(qū)域性巖溶發(fā)育特征和水文地質(zhì)條件；?地震----沙土地震液化評價與否；?巖土工程地質(zhì)特征15、工程重要性有量化指標嗎？有，見評估技術(shù)要求中的表5-316、現(xiàn)狀評估?現(xiàn)狀評估是指在評估區(qū)范圍內(nèi)，對災(zāi)害點的危險性現(xiàn)狀評估：?1、災(zāi)害點分布，規(guī)模，危害，危險性大、中、小；不要用“較”。?2、重大地質(zhì)災(zāi)害的調(diào)查和評估。17、現(xiàn)狀評估編寫?1、分災(zāi)種進行論述；?2、每一災(zāi)種，論述成因，分布，規(guī)模，危害，危險性大、中、??；?3、同時以圖、表方式加以總結(jié)；?4、對有重大災(zāi)害點，詳細調(diào)查，配有平面圖和剖面圖，并進行危險性評價。18、現(xiàn)狀評估中如果沒有地質(zhì)災(zāi)害應(yīng)如何評估？沒有地質(zhì)災(zāi)害，就不評估。絕不要畫蛇添足。19、預(yù)測評估針對具體的工程建設(shè)區(qū)或規(guī)劃對象，對可能誘發(fā)的或加劇的地質(zhì)災(zāi)害點的危險性，進行預(yù)測評估。20、預(yù)測評估的編寫?按災(zāi)種分別論述?按工程單元，分別論述。如：水利工程可分為：?1、大壩樞紐區(qū)、導(dǎo)流洞、廠房區(qū)；?2、庫區(qū)。21、現(xiàn)狀評估的時限，69號文8.3.1現(xiàn)狀評估……對工程危害的范圍與程度作出評估,與預(yù)測評估是何關(guān)系?我認為,此內(nèi)容應(yīng)作為預(yù)測評估的內(nèi)容。建議以后進一步明確條款的內(nèi)容。22、綜合評估工程建設(shè)區(qū)和規(guī)劃區(qū)—分區(qū)綜合評估。1、對地質(zhì)災(zāi)害危險性大、中等的，要提出防治地質(zhì)災(zāi)害措施與建議；2、對重大地質(zhì)災(zāi)害防治，尤其是提出避讓或改變建設(shè)工程選擇的，要提出論證；3、作出建設(shè)場地適宜性評價結(jié)論。第五章第一節(jié)23、地質(zhì)災(zāi)害危險性綜合評估原則與量化指標的確定？綜合評估的原則量化指標的確定24、對某一災(zāi)種危害性、危險性是否一定要定量分析評價？地質(zhì)災(zāi)害定量評價需要大量的資料，根據(jù)評估階段的精度，評估階段不要求一定進行定量分析評價，主要依靠地質(zhì)定性評價，有條件的可進行定量分析評價。25、各章小結(jié)?既要簡明扼要，又要具體詳實。?類似于文章摘要一樣，做了那幾