2022-2023年裝修對二手房銷售的促進作用

2022-2023裝修對二手房銷售的促進作用

課題I裝修對二手房銷售的促進作用

□研究邏輯及路徑:

＞第一階段分析思路:

第一階段大數(shù)據(jù)分析

通過大數(shù)據(jù)分析，得出

二手房銷售中各類因素

間的相關性及規(guī)律

第二階段目標樣本分析

根據(jù)大數(shù)據(jù)分析規(guī)律，選取

目標樣本進行分析驗證

本次研究分析僅以上海為例，數(shù)據(jù)樣本以鏈家成交數(shù)據(jù)為主

第三階段中介訪談

一一線城市+核心二線城市

綜合以上分析結論，通過中

介反饋腌正結論＞城市的選擇：-

L人口規(guī)模大于iooo萬+二手房成交大于10萬套/年

課題I裝修對二手房銷售的促進作用

口研究邏輯：

宏觀》選定研―?選定樣―>樣本數(shù)

s究周期本數(shù)據(jù)據(jù)分組

基于內(nèi)部影響因素，重點針對成交周期短的樣本數(shù)據(jù)進行分析，研究其房

齡、面積、總價等因子與裝修的對應關系，求得用于篩選目標房源的標準。

際選定研究周期I外部因素一樣本數(shù)據(jù)周期劃分

＞受市場外部環(huán)境的影響，二手房成交呈現(xiàn)周期性波動，因此，在對整體樣本數(shù)據(jù)進行統(tǒng)計分析前，需根據(jù)周

期情況對樣本數(shù)據(jù)進行分段，對同一周期段內(nèi)數(shù)據(jù)進行對比分析。

I針對開發(fā)商的政策，對

\二手房市場影響較小

選定研究周期I外部因素一宏觀周期及房地產(chǎn)周期

＞經(jīng)濟周期：現(xiàn)實中的經(jīng)濟運行由多股商業(yè)周期力量疊加嵌套而成，并受逆周期調控政策影響。

周期劃分與嵌套:

類型周期名稱學術名稱周期長度原因

庫存周期基欽周期2-4年增長與通脹預期

設備投資周期朱格拉周期6-11年經(jīng)濟景氣、設備壽命

經(jīng)濟周期

房地產(chǎn)周期庫茲涅茨周期20-40年人口.移民

創(chuàng)新周期（康波周期）康德拉耶夫周期50-70年創(chuàng)新技術的聚集發(fā)生及退潮

所處康波階段時間周期

繁榮1991年—2004年＞在一個康波周期中，房地產(chǎn)周期主要存在兩個波動，分為一大

一小，即強周期和弱周期。

第五次衰退2005年—2015年

康波周

蕭條2016年一2025年（預測）＞啟動于回升期或繁榮期的房地產(chǎn)周期長度約31年，啟動于衰退

期或蕭條期的房地產(chǎn)周期長度約21年。

回升2026年一？（預測）

選定研究周期I外部因素一宏觀周期及房地產(chǎn)周期

＞房地產(chǎn)周期所處康波階段及運行規(guī)律:

中國房地產(chǎn)周期

屬性所處康波階段周期長度上行期下行期周期特點

（預測）（美國1892-2012年數(shù)據(jù)回測）

上行期房價平均漲幅下行

強周期繁榮-一蕭條年年年年年年49.5%,

1995-2025301995-2006112006-202519期平均跌幅22.3%

2025-2045年或2035-2045年或上行期房價平均漲幅22.3%,下行

弱周期蕭條-一繁榮20-25年2025-2035年10年10-15年

2050年2050年期平均跌幅12.9%

1993年-2020年商品房銷售面積情況

＞根據(jù)康波周期理論，目前全球經(jīng)濟處

于蕭條階段。

＞我國房地產(chǎn)處于一輪強周期中的下行

期，而下一輪地產(chǎn)周期預計開啟于全

球經(jīng)濟蕭條階段，屬于弱周期，資產(chǎn)

價格的平均漲幅將低于強周期階段。

■商品房銷售面積（萬方）一同比增速

選定研究周期I外部因素一房地產(chǎn)政策調控周期

＞我國的房地產(chǎn)市場，一直伴隨著調控政策的放松與收緊，呈現(xiàn)擴張與緊縮兩種狀態(tài)。我們選擇距離最近的一

輪政策周期——2014年-2021年這一政策周期進行研究分析。

房地產(chǎn)政策調控周期情況

重國16條23號文121號831收國八條國六條二套房10月22三次升級930新330及217新930政兩會、十九房企三條土地供

大緊貸款停止福文啟動緊地根全面調15條貸新政日央行與國十一條政，認930新政下調策轉向大，定調房紅線，房應兩集

政卡投資利分房調控銀根細則出加息財政部救國十條貸不認政降首房屋交六限收住不炒、住地產(chǎn)貸款中政策

臺

策大整頓市131號929新政房,央付降息易契稅緊房長效機制、集中度管

文行降息租購并舉理

7788口8888

時199319982003200420052006200720082009201020112013201420152016201720202021

間

緊縮期擴張期緊縮期擴張期緊縮期擴張期緊縮期

----1.工一J.

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分析這一段政策周期內(nèi)，對應上海二

手房成交情況的特點

一選定研究周期I外部因素一房地產(chǎn)政策與上海二手房成交量價

中央定調"去庫存”

SI醺空酹

60000

2020.4-2021.7上行階段

2015.4-2016.9上行階段

平均成交周期88天

上海限購政策

5年社保

50000

T介格單邊二漲一T介格區(qū)間波動一滬十條

離婚/增值稅

40000

二海學區(qū)

房政策

930政策

攵策2016.10-2020.3調整階段三條紅線

30000930

平均成交周期393天±海二手

2X房核驗價

上調利率

上海臨港限

均值20827上海限貸

購微VI

2000033(?策首付提高

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