2019年全國(guó)房地產(chǎn)場(chǎng)分析報(bào)告

2019年全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告卷首語(yǔ)2018年注定是房地產(chǎn)行業(yè)不平凡的一年，在經(jīng)濟(jì)壓力下，在政策調(diào)控下，所有的行業(yè)參與者如被命運(yùn)扼住咽喉一般在煎熬中艱難前行。然而到了2018年末，市場(chǎng)各方面仿佛釋放出房地產(chǎn)利好的信號(hào)，前途似乎光明了起來(lái)?！俺林蹅?cè)畔千帆過(guò)，病樹(shù)前頭萬(wàn)木春”，行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)規(guī)則正在悄然改變，也必將爆發(fā)新的生機(jī)，勝利屬于勇于改變自己、挑戰(zhàn)的未來(lái)的勇士！我們期待那個(gè)生機(jī)勃勃的春天的到來(lái)!摘要宏觀經(jīng)濟(jì)：全國(guó)經(jīng)濟(jì)從滯脹轉(zhuǎn)入通縮。制造業(yè)的高增長(zhǎng)并未扭轉(zhuǎn)投資下行趨勢(shì)。經(jīng)濟(jì)下行預(yù)期抑制居民消費(fèi)意愿，預(yù)期2019年一季度出口增速將呈下行趨勢(shì)，地產(chǎn)政策方向有望逐步調(diào)整。政策分析：2019年，房地產(chǎn)業(yè)有可能扮演調(diào)節(jié)器的角色，其中，上半年政策不斷糾偏用以對(duì)沖經(jīng)濟(jì)下行壓力，下半年的政策強(qiáng)弱最終走勢(shì)將取決于“穩(wěn)增長(zhǎng)”政策的效果。行業(yè)分析：一片繁榮后背是降增速、降權(quán)益，保守派當(dāng)?shù)溃４鎸?shí)力抵御冰點(diǎn)；大時(shí)代背景下的行業(yè)變革，將以多元與突破來(lái)迎接這一場(chǎng)寒戰(zhàn)。全國(guó)市場(chǎng)：市場(chǎng)持續(xù)向下探底，商品房成交量增速將在2019年觸底，其中三四線城市成交量增速回落影響較大，但一二線城市回升，一線城市成交均價(jià)漲幅回升。一、經(jīng)濟(jì)壓力下，地產(chǎn)政策方向有望逐步調(diào)整全國(guó)經(jīng)濟(jì)從滯脹轉(zhuǎn)入通縮。制造業(yè)的高增長(zhǎng)并未扭轉(zhuǎn)投資下行趨勢(shì)。經(jīng)濟(jì)下行預(yù)期抑制居民消費(fèi)意愿，預(yù)期2019年一季度出口增速將呈下行趨勢(shì)，地產(chǎn)政策方向有望逐步調(diào)

2018年GDP再度達(dá)到低點(diǎn)，而房地產(chǎn)所屬的第三產(chǎn)業(yè)貢獻(xiàn)率仍呈現(xiàn)上漲趨勢(shì)。 特別是,四季度GDP增長(zhǎng)6.6%，達(dá)到2000年以來(lái)的低點(diǎn)，從長(zhǎng)期來(lái)看，第三產(chǎn)業(yè)貢獻(xiàn)率整體呈現(xiàn)上漲趨勢(shì)，第三產(chǎn)業(yè)貢獻(xiàn)率較去年同期上升 1.3個(gè)百分點(diǎn)。2000年Q1-2O1舞Q4GDP累計(jì)同比％〕B-EB-EE營(yíng)&欝靈號(hào)TQ肆To岀肩Tcy'E目旨目EOTT口⑴&2対Tcr段呂旨胃00目&咅目&占舄mbgoorlTblnOCE&30^TOVOE炸胃To答呂EbEUQrJ旨EOTDCETbm農(nóng)&口0呂■Food呂2018年固定資產(chǎn)投資增速下行，其中制造業(yè)的高增長(zhǎng)也并未扭轉(zhuǎn)投資下行趨勢(shì)。從數(shù)據(jù)來(lái)看，2018年固定資產(chǎn)投資增速9月前呈下滑趨勢(shì)，9月觸底反彈，這主要由于基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資斷崖式下跌及制造業(yè)投資努力拉升的影響，而制造業(yè) 2018年同比增長(zhǎng)98%，相對(duì)于去年的0.2%，也并未扭轉(zhuǎn)固定資產(chǎn)投資增速下行的趨勢(shì)。

olumTOECHKITtEolumTOECHKITtE52目90co目P2T呂3MT0OIcmcrmEgaZT口r-4s'§^diceCMTgTXECHgHCE?0.SAs9T0CNrq?gtoztHlnTOSmolategogTQH?tnTOZsGT0OIs30^90寸曾s'30?國(guó)主按資完成貳裏計(jì)同比 '；..如君仕屈詔 圄宦資產(chǎn)投資完成轉(zhuǎn)辭設(shè)施奩設(shè)投坯不含電力!麋汗同疔卻QF經(jīng)濟(jì)下行預(yù)期及房地產(chǎn)市場(chǎng)的低迷抑制居民消費(fèi)意愿。分析來(lái)看，社會(huì)消費(fèi)品零售總額增速自2010年起持續(xù)下滑，2018年增速較去年下滑1.2個(gè)百分點(diǎn)，下降速度加快；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增速也下降至 2017年以來(lái)最低點(diǎn)。同時(shí)受房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷影響，相關(guān)消費(fèi)被阻斷。經(jīng)濟(jì)下行預(yù)期和個(gè)人可支配收入增長(zhǎng)的放緩對(duì)居民的消費(fèi)意愿起到了強(qiáng)烈的抑制作用社會(huì)消費(fèi)品零售濾累計(jì)值及堵速452018年起凈出口對(duì)GDP形成反向拉動(dòng)并大幅下跌。貨物和服務(wù)凈出口自2018年以來(lái)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)形成反向拉動(dòng)并大幅下跌， 受中美貿(mào)易摩擦預(yù)期以及近期美國(guó)經(jīng)濟(jì)放緩，美股大跌等影響，預(yù)計(jì)2019年上半年進(jìn)出口增速將面臨持續(xù)下行壓力。以來(lái)外匯儲(chǔ)備與外匯占款的下滑，尤其是 2018年，貿(mào)易戰(zhàn)持續(xù)升級(jí)，外匯收入減少，外匯占款與外匯儲(chǔ)備增長(zhǎng)面臨困境。近期貿(mào)易戰(zhàn)短期局勢(shì)有所緩解，但就新出口訂單角度指數(shù)來(lái)看，自6月以來(lái)已加速萎縮，預(yù)計(jì)出口增速在 2019年一季度將呈下行趨勢(shì)。經(jīng)濟(jì)從滯脹轉(zhuǎn)入通縮，政策預(yù)期將持續(xù)對(duì)沖，地產(chǎn)政策方向有望逐步調(diào)整。近期經(jīng)濟(jì)下行、物價(jià)回落，表明經(jīng)濟(jì)周期從滯脹轉(zhuǎn)入通縮， 2018年三季度以來(lái)，CPI及PPI均呈下行趨勢(shì)，11月PPI更是斷崖式下滑，經(jīng)濟(jì)下行壓力不斷加大，通縮風(fēng)險(xiǎn)上升。結(jié)合近期降準(zhǔn)來(lái)看，目的有二：一是為了緩解通縮壓力，二是疊加季節(jié)性因素（ 1月份資金缺口大，降準(zhǔn)有利于對(duì)沖春節(jié)前資金壓力），可見(jiàn)看得見(jiàn)的手已開(kāi)始行動(dòng)，政策預(yù)期將持續(xù)對(duì)沖，房地產(chǎn)業(yè)作為扭轉(zhuǎn)經(jīng)濟(jì)最實(shí)用的工具（對(duì)房地產(chǎn)業(yè)實(shí)行寬松政策，可同時(shí)增加基建及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資，也可一定程度刺激需求，提升消費(fèi)），2019年地產(chǎn)政策方向有望逐步調(diào)整。二、房地產(chǎn)業(yè)有可能扮演調(diào)節(jié)器的角色2019年，房地產(chǎn)業(yè)有可能扮演調(diào)節(jié)器的角色，其中，上半年政策不斷糾偏用以對(duì)沖經(jīng)濟(jì)下行壓力，下半年的政策強(qiáng)弱最終走勢(shì)將取決于“穩(wěn)增長(zhǎng)”政策的效果。宏觀經(jīng)濟(jì)進(jìn)入下行周期，化解重大風(fēng)險(xiǎn)成為主要目標(biāo)，穩(wěn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的訴求也在提升，房地產(chǎn)政策順應(yīng)發(fā)展要求對(duì)調(diào)控進(jìn)行糾偏，其中“六穩(wěn)”為重要措施。其中的穩(wěn)外資、穩(wěn)外貿(mào)與房地產(chǎn)關(guān)聯(lián)性較小，本報(bào)告暫不詳述。穩(wěn)就業(yè)，帶動(dòng)民營(yíng)企業(yè)發(fā)展的活力，轉(zhuǎn)化“人才引進(jìn)”后的經(jīng)濟(jì)效應(yīng)，帶動(dòng)新增人口進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，因此，推動(dòng)房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的完善。據(jù)統(tǒng)計(jì)，私營(yíng)單位與個(gè)體經(jīng)營(yíng)就業(yè)人數(shù)為3.41億人，占總就業(yè)人數(shù)的44%，較2016年上漲4%。因此，穩(wěn)就業(yè)是穩(wěn)定社會(huì)大局的重要一步，也是城市新增人口與房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定器，也必將促進(jìn)房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的完善。穩(wěn)金融，降準(zhǔn)之后，受到資金監(jiān)管的影響，資金仍然流入商業(yè)銀行手中，并周轉(zhuǎn)于商業(yè)銀行之中，由于信用評(píng)級(jí)影響，商業(yè)銀行傾向于貸款于國(guó)有資本，因此，民營(yíng)資本融資渠道轉(zhuǎn)向債市、股市，這樣一來(lái)，改善股市、債市環(huán)境，保障資本市場(chǎng)刻不容緩，2018年下半年起各相關(guān)單位密集地發(fā)布關(guān)于債市、股市的相關(guān)政策，足見(jiàn)政府規(guī)范債市、股市的決心。0844財(cái)政部債市加快專項(xiàng)債券發(fā)行逬度及瓷金撥付使用09+25央行&財(cái)政部債市對(duì)境外機(jī)構(gòu)于境內(nèi)發(fā)憤逬行規(guī)范1OA1住辺部債市嚴(yán)禁借搠改之名盲目舉債10.20國(guó)務(wù)院債市&股市鼓勵(lì)長(zhǎng)期資金入市等政第要快連熬到位10.21滬&深交易所股市積極防范化解市場(chǎng)風(fēng)臉「營(yíng)譴良好投資環(huán)境10+22國(guó)務(wù)院債市決走設(shè)民營(yíng)企業(yè)債券礙資支持工具1030證保監(jiān)會(huì)債市&股市鼓勵(lì)回購(gòu)和并購(gòu)重組r引導(dǎo)更多中長(zhǎng)期資金逬場(chǎng)，減少交易阻力r增強(qiáng)市場(chǎng)流動(dòng)性11.09央行債市&股市改蕙民企的金融眼務(wù)11.11央行上海債市■將推出菅批民營(yíng)企業(yè)債券融資突持工具n1L15發(fā)改委債市支持優(yōu)質(zhì)民企發(fā)債,拓展民當(dāng)企業(yè)融資渠道11.16證監(jiān)會(huì)債市醐6市簡(jiǎn)化并購(gòu)重組預(yù)案披露要求,不上芍的預(yù)倍償11.16上交所股市因殿詐發(fā)行被強(qiáng)制退市亦不洱曲詩(shī)申註芾房地產(chǎn)市場(chǎng)需托底全國(guó)經(jīng)濟(jì)， 預(yù)期新年金融政策向松動(dòng)傾斜，如果實(shí)體經(jīng)濟(jì)在長(zhǎng)期不能夠給全國(guó)經(jīng)濟(jì)帶來(lái)提振作用則會(huì)相應(yīng)的放開(kāi)房地產(chǎn)金融監(jiān)管政策，畢竟，遏制房?jī)r(jià)上漲并不代表要?dú)⑺婪康禺a(chǎn)市場(chǎng)，因此， 2019年上半年，遏制資金流入房地產(chǎn)仍然保持，但2019年下半年，在實(shí)體經(jīng)濟(jì)提振的過(guò)程中，如果不能夠起到帶動(dòng)作用，則房地產(chǎn)金融政策則會(huì)在長(zhǎng)效機(jī)制框架內(nèi)向松動(dòng)傾斜。穩(wěn)投資，房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)際投資增速走低，政策求穩(wěn)訴求上升，穩(wěn)投資主要對(duì)應(yīng)“補(bǔ)短板”，其中房地產(chǎn)投資在經(jīng)濟(jì)下行周期內(nèi)， 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速實(shí)際在下滑， 截止2018年12月為-3.7%，而房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定有賴于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的穩(wěn)定，因此政策上穩(wěn)定投資的訴求上升，勢(shì)必影響2019年房地產(chǎn)政策走向。穩(wěn)預(yù)期，“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”是房地產(chǎn)2019年政策主旋律。穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期已成為房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)預(yù)期的最主要目標(biāo)。第一，保持政策連續(xù)性穩(wěn)定性，其宗旨是地價(jià)、房?jī)r(jià)的控制保持延續(xù)，在此基礎(chǔ)上房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)發(fā)展；第二，支持合理自住需求，旨在調(diào)控地價(jià)、房?jī)r(jià)平穩(wěn)的過(guò)程中，發(fā)展房地產(chǎn)市場(chǎng)，各地可因城施策，對(duì)于已不適應(yīng)市場(chǎng)的政策進(jìn)行糾偏；第三，堅(jiān)決遏制投機(jī)炒房，旨在市場(chǎng)規(guī)范化的相關(guān)政策決不放松。政策周期：房地產(chǎn)市場(chǎng)在新一輪周期底部徘徊，政策釋放放松信號(hào)。 2016年930后,政策調(diào)控正式進(jìn)入第四輪，政策在 2016年至2017第一季度調(diào)控效果并未顯現(xiàn)，于是2017年317政策再次鞏固，直到2018年年底前，政策最強(qiáng)力度的收緊，房地產(chǎn)銷售面積累計(jì)同比在新一輪調(diào)控周期內(nèi)在底部徘徊，同時(shí) 2018年下半年起經(jīng)濟(jì)壓力持續(xù)加大，房地產(chǎn)政策開(kāi)始不斷釋放放松的信號(hào)。時(shí)間城市與調(diào)控內(nèi)容01.03合肥商品房應(yīng)由開(kāi)發(fā)商自行走價(jià)且201&年□月之前出讓地塊不限價(jià)限價(jià)依舊存在，20M年11月之前出讓地塊接受指導(dǎo)價(jià)01.05蘭州取消偏遠(yuǎn)區(qū)域限購(gòu)07,04太原取消二手房限售,保留限購(gòu)差別化調(diào)控手段10.20廣州調(diào)控優(yōu)化’不再接受"指導(dǎo)價(jià)格“網(wǎng)簽價(jià)格指導(dǎo)機(jī)制逬行優(yōu)化，對(duì)準(zhǔn)雙合同12.18荷澤取消限售供需結(jié)構(gòu)調(diào)整1219廣州商業(yè)有條件解除限購(gòu)調(diào)整嚴(yán)苛政策12.19珠海限購(gòu)區(qū)域條1牛調(diào)翹區(qū)域范圍時(shí)限調(diào)整12J9衡陽(yáng)取消限價(jià)條件因城施策：2019年，中央向地方交棒，地方政府在參與房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)程中面臨三大壓力，即，房?jī)r(jià)不得上漲的政治壓力、房?jī)r(jià)下跌又可能形成的社會(huì)穩(wěn)定壓力、房地產(chǎn)行業(yè)

下行導(dǎo)致的經(jīng)濟(jì)壓力，這次中央政府與地方政府重新裁定了管理邊界的劃分，金融工具、稅收工具的調(diào)控政策決定權(quán)大部分仍然在中央政府掌控范圍之內(nèi)，而地方政府則在行政工具的使用上擁有較多自主權(quán)。中央宦方向*地方冇

中央宦方向*地方冇

1定自主權(quán)首付款比例房貸^率勾房資格認(rèn)定（認(rèn)房認(rèn)貸:土地供馭地價(jià)tfa公共住房建設(shè)地方自圭地方自圭限購(gòu).限售、限價(jià)

社保轍納標(biāo)準(zhǔn)

普通商品住房認(rèn)走標(biāo)準(zhǔn)

房地產(chǎn)債務(wù)行政審批土地財(cái)政：短期內(nèi)地方政府仍依賴土地財(cái)政支持。 土地財(cái)政依賴度較高的城市急需土地財(cái)政收入用于償還政府債務(wù)以及投入基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)， 因此土地財(cái)政收入依賴度高的城市對(duì)于突破調(diào)控，進(jìn)行市場(chǎng)糾偏的迫切程度較高。尤其是財(cái)政收入增速下滑較快、財(cái)政支出增速又高于財(cái)政收入增速、財(cái)政赤字較大且土地財(cái)政收入依賴度高的城市將成為2019年上半年集中糾偏政策的城市。三、行業(yè)變革，將以多元與突破來(lái)迎接這一場(chǎng)寒戰(zhàn)一片繁榮后背是降增速、降權(quán)益，保守派當(dāng)?shù)溃４鎸?shí)力抵御冰點(diǎn)；大時(shí)代背景下的行業(yè)變革，將以多元與突破來(lái)迎接這一場(chǎng)寒戰(zhàn)。2018年全國(guó)房企業(yè)績(jī)超過(guò)千億的數(shù)量達(dá)到 31家，創(chuàng)造新的紀(jì)錄，相比2017年的18家，今年千億家族新增13位新成員的增速可謂“空前”，行業(yè)集中度進(jìn)一步增加； 31家房企整體的權(quán)益比重為76%，未來(lái)市場(chǎng)調(diào)控不放松，金融環(huán)境繼續(xù)加強(qiáng)監(jiān)管，這種合作會(huì)更多，權(quán)益比重將大概率存在下降的可能。行業(yè)集中度進(jìn)步一提升，碧萬(wàn)恒集中度基本穩(wěn)定在12%左右，Top10-Top20房企分別提升3-5個(gè)百分點(diǎn)，而TOP50則提升10個(gè)百分點(diǎn)，2018年龍頭房企有意控規(guī)模、降增速，而第二、三梯度的房企集中度提升更為明顯，行業(yè)分化加劇，未來(lái)留給中小房企的生存空間將會(huì)約拉越小。以藍(lán)光、融信、金科為代表的黑馬房企增速超 100%，以驚人的增速首次擠進(jìn)千億家族;另有12家房企增速超50%，其中10家房企首破千億；行業(yè)龍頭及第一梯隊(duì)房企則將增速控制在30%以下水平，恒大更是控速在7%，2018年下半年龍頭房企相繼提出控速主張，實(shí)則在為2019年更不明朗的行業(yè)形勢(shì)，保存實(shí)力土地儲(chǔ)備存在較高集中度，2018年TOP3及TOP10房企取地?zé)崆橄陆得黠@；從城市線級(jí)看，三四線城市在土地面積上具有明顯優(yōu)勢(shì)，仍受追捧，但熱度有所下降；從城市群看，中西部地區(qū)在規(guī)模和總出讓金表現(xiàn)上更為突出， 房企對(duì)中西部地區(qū)熱情保持高位2015201620172018201520162017201820152016201720182015201620172018tcp3 tcp4-10 topll-20 tcp21-31■FW15 ■三四謝市 笹豺煙事業(yè)部2018年開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金累計(jì) 165,963億元，增速下降1.8個(gè)百分點(diǎn)至6.4%;從資金構(gòu)成上，國(guó)內(nèi)貸款比重上升1個(gè)百分點(diǎn)至33.6%，由于發(fā)改委新規(guī)支持企業(yè)債發(fā)行主體擴(kuò)容至優(yōu)質(zhì)房企，在歲末給行業(yè)的金融環(huán)境帶來(lái)一絲新的生機(jī)，同時(shí)，定金及預(yù)收款上升2.2個(gè)百分點(diǎn)到33.4%，這一數(shù)據(jù)近五年持續(xù)攀升， 說(shuō)明行業(yè)整體金融環(huán)境仍然趨緊，房企對(duì)銷售回款的依賴度持續(xù)增加， “高周轉(zhuǎn)”成為多數(shù)房企2018年的戰(zhàn)術(shù)選擇,但此戰(zhàn)術(shù)長(zhǎng)期或不可持續(xù)。

幵發(fā)企業(yè)到位資金構(gòu)成占比｛%)45.0%40.0%45.0%40.0%35.0%30.0%25.0%20.0%15.0%10.0^5-0%0.0%? 「OA站2014 2015 2016 2017 2018一國(guó)內(nèi)貸款 和用外資 皂歸令 匕 走金及預(yù)收款 個(gè)人按揭貸款一其他 輕迓代理聶業(yè)部2018年末金融環(huán)境緊從近五年數(shù)據(jù)看，2015-2016年金融環(huán)境相對(duì)寬松，房企集中發(fā)債，普遍為3年期，而2018年迎來(lái)首輪償債高峰，又遇金融政策調(diào)整，行業(yè)融資渠道收窄，融資成本增加,從而導(dǎo)致房企高度依賴銷售回款及資本證券化的新興融資渠道；張形勢(shì)稍有緩解，希望對(duì)20192018年末金融環(huán)境緊鳶地產(chǎn)廳業(yè)彳責(zé)務(wù)惡資及公司嘖發(fā)f〒青況―（疑）—公司（億元L_即呂J債務(wù)融資平塚利奉他 一公司債平均利率（釧 耀衆(zhòng)f坯歆k岳2018年主板上市的房企旗下物業(yè)公司數(shù)量是過(guò)去 4年上市量的總和，熱度空前。自2014起，4年之中主板上市的房企共 12家，其中2018年上市物業(yè)6家，還有3家正在排隊(duì)上市中。物業(yè)拆分上市不是目的只是手段，是繼長(zhǎng)租公寓外的又一融渠道，也是房企“去地產(chǎn)化”多元化發(fā)展的一條路徑，預(yù)計(jì) 2019年物業(yè)分拆上市的戲碼會(huì)只增不減。從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)上看，2018年高管辭任涉及上市企業(yè)數(shù)量確實(shí)是近 7年之最，達(dá)85家,而在眾多高管中，掌舵的董事長(zhǎng)與掌管錢(qián)袋子的財(cái)務(wù)總監(jiān)的變動(dòng)更引人關(guān)注；房企調(diào)整對(duì)高管的能力要求同樣是行業(yè)趨勢(shì)，目前擁有金融背景或者強(qiáng)融資能力的人才更加搶手，懂得金融管理與資本運(yùn)營(yíng)將成為未來(lái)高管的必修技能。18年土地市場(chǎng)表現(xiàn)受政策影響明顯，土地供給結(jié)構(gòu)調(diào)整，居住用地供給在經(jīng)營(yíng)性用地中占比提升，市場(chǎng)供求兩端均漲，樓面價(jià)、溢價(jià)率回落。土地出讓收入依然是地方財(cái)政的主要來(lái)源，短期內(nèi)土地供給量穩(wěn)定，部分城市預(yù)期放寬土地出讓限制。國(guó)家住建部明確提出熱點(diǎn)城市要提高住房用地比例。2017年以來(lái)政府加大居住用地供應(yīng)，全國(guó)居住用地供給占比攀升， 2018年居住用地供給數(shù)量在經(jīng)營(yíng)用地供給中占比達(dá)到65%。2018年全國(guó)居住用地供求兩端均漲。全年累計(jì)供應(yīng)面積114713萬(wàn)貳，同比增長(zhǎng)39%;全年累計(jì)成交面積87022萬(wàn)m2，同比增長(zhǎng)28%。2018年一線城市居住用地成交2120萬(wàn)m,同比上漲1.1%;二線城市成交18913萬(wàn)m,同比上漲5.7%;一二線城市土地供給增速放緩。三四線城市土地成交量快速增長(zhǎng)， 2018年三四線城市居住用地成交49047萬(wàn)m,同比上漲30.3%，市場(chǎng)存量將大幅增長(zhǎng)。但三四線城市在二級(jí)市場(chǎng)表現(xiàn)后勁不足，加之棚改貨幣補(bǔ)償政策收緊，市場(chǎng)需求減少，存量風(fēng)險(xiǎn)增大。2003年至今各年唇住用地供求（累計(jì)同比單位艸）走劈—供應(yīng)積（萬(wàn)眄—咸交囿積（萬(wàn)町 比工亠爲(wèi)部

由于“限地價(jià)，限房?jī)r(jià)，競(jìng)自持”等土地限制條件在主要城市頒布和落實(shí)，高溢價(jià)率地塊減少。2018年全國(guó)居住用地成交樓面價(jià)、溢價(jià)率同比下跌。 18年居住用地平均樓面價(jià)2346元/貳，同比下跌10%；溢價(jià)率21%，較上年下跌12個(gè)百分點(diǎn)。2018年一線城市居住用地成交樓面價(jià)約為 11763元/貳，同比下跌約15%，二三四線城市樓面價(jià)保持平穩(wěn)。一二線城市16年溢價(jià)率刷新近10年高值，17年以后一二線相繼出臺(tái)調(diào)整政策，18年溢價(jià)率延續(xù)下跌趨勢(shì)。三四線城市結(jié)束17年的高熱度，土地整體溢價(jià)率下跌。2應(yīng)年至今各線城韋居住用地磁交褸面價(jià)（元冊(cè)）走勢(shì)16,00■:14很12QX10.00-2S.00C4.000ZjOOO2018年一線城市居住用地樓面價(jià)、溢價(jià)率雙雙下跌，土地出讓金大幅減少， 18年居住用地出讓金約為4838億元，同比去年下跌13%;二線城市出讓金約為18534億元，同比下跌0.2%;三四線城市出讓金約為 19663億元，同比上漲32%。2018年，從地方政府的收入角度來(lái)看，國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入約占 35%。土地出讓收入仍是地方財(cái)政收入的主要來(lái)源，從短期來(lái)土地供給量不會(huì)有大幅縮減， 受到宏觀經(jīng)濟(jì)降速及房企取地?zé)崆榻档偷挠绊?，部分城市預(yù)期放寬土地出讓限制。 得益于成交面積的上漲，2018年全國(guó)居住用地出讓金累計(jì)45329億元，同比上漲11.5%。2018年度商品住宅市場(chǎng)成交低迷，截止12月，成交面積累計(jì)同比1.3%，近半年累計(jì)成交面積同比在零值徘徊。本輪商品住宅市場(chǎng)變化周期超過(guò) 40個(gè)月，時(shí)間長(zhǎng)于前兩個(gè)周期，隨著全國(guó)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的變化，商品房成交量增速將在 2019年觸底。根據(jù)一二線城市成交量增速與全國(guó)成交量增速的比較來(lái)看， 一二線城市成交量增速將直接帶動(dòng)全國(guó)成交量增速，因而，在 2018年一二線城市成交量增速回暖后，全國(guó)成交量增速有上行預(yù)期，但由于三四線城市基數(shù)較大，其成交量增速的回落勢(shì)必影響全局的成交量增速I(mǎi)zO詫EO.O>IzO詫EO.O>60一朋40."20.0^-20.0^■4)0》-600fl2207年2010年2011年2D12年2D13年2014年年2016年Z017年201B年—銭綾韋國(guó)裔品狂宅銷隹面真聲(*)01Oh-26.1^-lo.3^2C.6%12.能?12"TL■*二u<1C.9K-4：.Ski?0矗一戎林國(guó)商岳茫宅德菩面112：h24「耳2?3：1＞；14.7ft-55>2b3<IE4-22.4>i5莎—除一二^外域市國(guó)藺品住宅鎧售面積増連(呵)26A-<264>?5%-5.1>1S5幻nMnhjr-tf.S^-D4?521.241.5>52騎PM4弗1.5^17.5'<-3.1X.§*一2鮮級(jí)f寶常蓉常2018年一線城市成交均價(jià)為26682元/貳，漲幅在2017年受限之后，2018年有所回升；二線城市保持平穩(wěn)漲幅，2018年成交均價(jià)為12398元/貳；三線城市2018年成交價(jià)均價(jià)漲幅明顯回落，市場(chǎng)動(dòng)能減緩。全國(guó)及各線級(jí)城韋成交均價(jià)（元/n