房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷環(huán)境分析

房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷環(huán)境分析房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境是在不斷變化的。為了實(shí)現(xiàn)營(yíng)銷目標(biāo)，制訂相應(yīng)的營(yíng)銷策略，經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)必須分析和研究市場(chǎng)環(huán)境。在現(xiàn)在的房地產(chǎn)局勢(shì)下，分析市場(chǎng)環(huán)境的目的，一方面可尋求的新的市場(chǎng)機(jī)會(huì)，另一方面可避免環(huán)境威脅。在激烈而又復(fù)雜的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，機(jī)會(huì)與威脅并存，而不斷變化的市場(chǎng)環(huán)境又不斷造成新的機(jī)會(huì)與新的威脅。曾經(jīng)看過(guò)很多代理公司的市場(chǎng)環(huán)境分析，也是分為了宏觀環(huán)境分析與微觀環(huán)境分析，感覺(jué)沒(méi)有自己的東西。那么，我們所說(shuō)的所謂的市場(chǎng)環(huán)境，就是影響房地產(chǎn)企業(yè)的市場(chǎng)和營(yíng)銷活動(dòng)的不可控制的參與者與影響力。第一，宏觀環(huán)境分析宏觀環(huán)境就是間接影響與制約企業(yè)營(yíng)銷活動(dòng)的社會(huì)力量。這里面的兩個(gè)重點(diǎn)詞語(yǔ)就是間接與社會(huì)力量。宏觀環(huán)境包括了經(jīng)濟(jì)因素、政治因素、社會(huì)文化人口因素、政策法規(guī)與稅制因素。我們房地產(chǎn)企業(yè)的所處的微觀環(huán)境都是在這些宏觀力量的控制與影響之下的。1、經(jīng)濟(jì)因素：包括了市場(chǎng)所處的宏觀經(jīng)濟(jì)條件和經(jīng)濟(jì)收入水平兩類因素。經(jīng)濟(jì)高峰時(shí)期，百業(yè)具興，房地產(chǎn)需求旺盛；經(jīng)濟(jì)低谷，市場(chǎng)疲軟，房地產(chǎn)作為衡量當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的杠桿首當(dāng)其沖要受到影響，很多家庭會(huì)取消或者推遲對(duì)房屋這樣耐用品的消費(fèi)，其他支出的減少導(dǎo)致商業(yè)不景氣，商業(yè)樓宇的價(jià)格可能會(huì)下跌。經(jīng)濟(jì)收入水平在市場(chǎng)上表現(xiàn)為實(shí)際購(gòu)買力，他是構(gòu)成市場(chǎng)的基本要素。市場(chǎng)容量的大小，歸根結(jié)底取決于消費(fèi)者購(gòu)買力的大小。大家都知道，我們?cè)跐M足我們的購(gòu)買需求時(shí)，都會(huì)考慮到我們的實(shí)際經(jīng)濟(jì)收入，所以，從市場(chǎng)營(yíng)銷的角度，我們把經(jīng)濟(jì)收入分為國(guó)民收入、個(gè)人收入、個(gè)人可支配收入、個(gè)人可任意支配收入，我認(rèn)為其中后兩者可以合并為恩格爾系數(shù)分析法則。分析經(jīng)濟(jì)環(huán)境因素主要是了解財(cái)政、金融、經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r和趨勢(shì)等因素，這些因素影響的是市場(chǎng)大氣候。更重要的是，該地區(qū)的居民收入、消費(fèi)水平、消費(fèi)結(jié)構(gòu)、物價(jià)水平、物價(jià)指數(shù)，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求也會(huì)產(chǎn)生根本性的影響。經(jīng)濟(jì)環(huán)境調(diào)研應(yīng)該把握企業(yè)所在地區(qū)的總的經(jīng)濟(jì)發(fā)展前景。一般來(lái)說(shuō)，對(duì)于經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速的地區(qū)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的前景也將十分廣闊，市場(chǎng)機(jī)會(huì)相對(duì)多。具體包括：①國(guó)家、地區(qū)或城市的經(jīng)濟(jì)特性，包括經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)模、趨勢(shì)、速度和效益；②項(xiàng)目所在地區(qū)的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、人口及其就業(yè)狀況、就學(xué)條件、基礎(chǔ)設(shè)施情況、地區(qū)內(nèi)的重點(diǎn)開發(fā)區(qū)域、同類競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)的供給情況；③一般利率水平、獲取貸款的可能性以及預(yù)期的通貨膨脹率；④國(guó)民經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)；⑤居民收入水平、消費(fèi)結(jié)構(gòu)和消費(fèi)水平；⑥物價(jià)水平及通貨膨脹；⑦項(xiàng)目所在地區(qū)的對(duì)外開放程度和國(guó)際經(jīng)濟(jì)合作的情況，對(duì)外貿(mào)易和外商投資的發(fā)展情況；⑧與特定房地產(chǎn)開發(fā)類型和開發(fā)地點(diǎn)相關(guān)因素的調(diào)研。2、政治因素：政局上，在安定的政治環(huán)境下，房地產(chǎn)投資回報(bào)才有保障，經(jīng)營(yíng)者才有信心。政策上，國(guó)家的開放程度與政策的連續(xù)性對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)也有巨大影響。分析政治環(huán)境因素主要是了解對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)起影響和制約作用的政治形勢(shì)。主要包括：①各級(jí)政府有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的方針政策。如房改政策、開發(fā)區(qū)政策、房地產(chǎn)價(jià)格政策、房地產(chǎn)稅收政策、房地產(chǎn)金融政策、土地定級(jí)及地價(jià)政策、人口政策和產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策等；②各級(jí)政府有關(guān)國(guó)民經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展計(jì)劃、發(fā)展規(guī)劃、土地利用規(guī)劃、城市規(guī)劃和區(qū)域規(guī)劃等；③政局的變化，包括國(guó)際和國(guó)內(nèi)政治形勢(shì)、政府的重大人事變動(dòng)等。3、社會(huì)文化人口因素：居民的生活習(xí)慣、生活方式、消費(fèi)觀念、消費(fèi)心理乃至對(duì)生活的態(tài)度、對(duì)人生的價(jià)值取向等。而一些價(jià)值觀，是比較容易變化的，這也為房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)新的產(chǎn)品、引進(jìn)新的經(jīng)營(yíng)思路創(chuàng)造了條件。對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)都有巨大影響。人口決定了房地產(chǎn)市場(chǎng)的規(guī)模與發(fā)展趨勢(shì)。人口規(guī)模（其中可以考慮到生育高峰）不但影響到住宅房地產(chǎn)的開發(fā)，還直接影響商業(yè)與工業(yè)對(duì)房地產(chǎn)的需求，所以在做商業(yè)地產(chǎn)中要充分考慮該項(xiàng)目所處地區(qū)的流動(dòng)人口與常住人口的數(shù)量?，F(xiàn)在的趨勢(shì)就是人口不斷地從農(nóng)村流向城市，城市花水平急速提高。此外，家庭的結(jié)構(gòu)變化趨勢(shì)也在人口因素的考慮之列，這會(huì)對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)品的戶型配比起到了一個(gè)導(dǎo)視作用。分析經(jīng)濟(jì)環(huán)境因素內(nèi)容主要包括：①居民職業(yè)構(gòu)成、教育程度、文化水平等；②家庭人口規(guī)模及構(gòu)成；③居民家庭生活習(xí)慣、審美觀念及價(jià)值取向等；④消費(fèi)者民族與宗教信仰、社會(huì)風(fēng)俗等。4、政策法規(guī)與利率稅制：“國(guó)八條”也好，“國(guó)六條”也好，都是國(guó)家通過(guò)政策法規(guī)與利率稅制進(jìn)行房地產(chǎn)調(diào)控的手段，既體現(xiàn)了尊重經(jīng)濟(jì)規(guī)律，又帶有行政干預(yù)的色彩分析政策法規(guī)環(huán)境因素主要是國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)管理的有關(guān)方針政策、有關(guān)法律法規(guī)及其變化等，①國(guó)家有關(guān)法律法規(guī)，如環(huán)境保護(hù)法、土地管理法、城市房地產(chǎn)管理法、廣告法、反不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)法等；②政府有關(guān)方針和政策，如產(chǎn)業(yè)政策、金融政策、稅收政策、財(cái)政政策、物價(jià)政策、就業(yè)政策等。就以上幾點(diǎn)環(huán)境因素的概述，我們可以對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)宏觀環(huán)境進(jìn)行簡(jiǎn)單的分析。經(jīng)濟(jì)上：有效抑制泡沫房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)，防止通貨膨脹、物價(jià)上漲、金融危機(jī)；政策上：限制房?jī)r(jià)上漲，提高按揭利率，適度建設(shè)兩限房，經(jīng)濟(jì)適用房及廉租房和集資房；社會(huì)上：嚴(yán)格制定針對(duì)流動(dòng)人口的購(gòu)房及居住的條例規(guī)范，控制人口增長(zhǎng)，合理規(guī)范房產(chǎn)市場(chǎng)，擬制良性房產(chǎn)圈。還有，07-08年物價(jià)上漲的很厲害，明顯通貨膨脹；這和一直上漲的房?jī)r(jià)有很大關(guān)系，國(guó)家也在盡可能地防止經(jīng)濟(jì)危機(jī)，控制房?jī)r(jià)。近年,房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出非理性繁榮的景象,表現(xiàn)為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的過(guò)快增長(zhǎng)與高資產(chǎn)負(fù)債率并存、房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)過(guò)快與房地產(chǎn)高空置率并存、房地產(chǎn)信貸的飛速發(fā)展與高違規(guī)率并存、房地產(chǎn)超速發(fā)展與通貨緊縮并存。房地產(chǎn)的“非理性繁榮”會(huì)引發(fā)房產(chǎn)業(yè)自身的非理性發(fā)展、房地產(chǎn)金融的非穩(wěn)健發(fā)展,經(jīng)濟(jì)的非協(xié)調(diào)發(fā)展。因此提出了房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)步發(fā)展、金融穩(wěn)步推進(jìn)的對(duì)策,并分析了相關(guān)的宏觀政策。第二，微觀環(huán)境分析。微觀環(huán)境是房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)往來(lái)過(guò)程中的直接影響因素。包括供應(yīng)者、營(yíng)銷中介、顧客、競(jìng)爭(zhēng)者、社會(huì)公眾和社區(qū)環(huán)境等因素。例如，就社區(qū)環(huán)境直接影響著房地產(chǎn)產(chǎn)品的價(jià)格，這是房地產(chǎn)商品特有的屬性。優(yōu)良的社區(qū)環(huán)境，對(duì)發(fā)揮房地產(chǎn)商品的效能，提高其使用價(jià)值和經(jīng)濟(jì)效益具有重要作用。社區(qū)環(huán)境主要考慮內(nèi)容包括社區(qū)繁榮程度、購(gòu)物條件、文化氛圍、居民素質(zhì)、交通和教育的便利、安全保障程度、衛(wèi)生、空氣和水源質(zhì)量及景觀等方面。顧客是房地產(chǎn)產(chǎn)品的直接購(gòu)買和使用者，任何產(chǎn)品，只能滿足其特定的目標(biāo)市場(chǎng)需求。如住宅小區(qū)靠近知名學(xué)校，即制訂以強(qiáng)調(diào)子女教育為主題的營(yíng)銷策略，占領(lǐng)中小學(xué)生家庭的住宅市場(chǎng)；小區(qū)靠近公園綠地，即強(qiáng)調(diào)運(yùn)動(dòng)與休閑，以重點(diǎn)贏得中老年家庭的青睞。房地產(chǎn)企業(yè)市場(chǎng)環(huán)境還包括各類公眾，如融資公司（開發(fā)商獲得資金支持的可依賴者）、媒介公眾（開發(fā)商聲譽(yù)的保障者）、政府公眾（這個(gè)不說(shuō)也明白）、公民團(tuán)體公眾（商業(yè)地產(chǎn)中的重點(diǎn)）、當(dāng)?shù)毓姡槭┕を}擾安撫民心）、一般公眾（散戶）、內(nèi)部公眾（樹立開發(fā)信心的源泉）。在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中，好的產(chǎn)品才有好的市場(chǎng)，物業(yè)第一、營(yíng)銷第二。姓名：吳海報(bào)學(xué)號(hào)：20091911班級(jí)：09建工一班其中專業(yè)理論知識(shí)內(nèi)容包括：保安理論知識(shí)、消防業(yè)務(wù)知識(shí)、職業(yè)道德、法律常識(shí)、保安禮儀、救護(hù)知識(shí)。作技能訓(xùn)練內(nèi)容包括：崗位操作指引、勤務(wù)技能、消防技能、軍事技能。二．培訓(xùn)的及要求培訓(xùn)目的安全生產(chǎn)目標(biāo)責(zé)任書為了進(jìn)一步落實(shí)安全生產(chǎn)責(zé)任制，做到“責(zé)、權(quán)、利”相結(jié)合，根據(jù)我公司2015年度安全生產(chǎn)目標(biāo)的內(nèi)容，現(xiàn)與財(cái)務(wù)部簽訂如下安全生產(chǎn)目標(biāo)：一、目標(biāo)值：1、全年人身死亡事故為零，重傷事故為零，輕傷人數(shù)為零。2、現(xiàn)金安全保管，不發(fā)生盜竊事故。3、每月足額提取安全生產(chǎn)費(fèi)用，保障安全生產(chǎn)投入資金的到位。4、安全培訓(xùn)合格率為100%。二、本單位安全工作上必須做到以下內(nèi)容：1、對(duì)本單位的安全生產(chǎn)負(fù)直接領(lǐng)導(dǎo)責(zé)任，必須模范遵守公司的各項(xiàng)安全管理制度，不發(fā)布與公司安全管理制度相抵觸的指令，嚴(yán)格履行本人的安全職責(zé)，確保安全責(zé)任制在本單位全面落實(shí)，并全力支持安全工作。2、保證公司各項(xiàng)安全管理制度和管理辦法在本單位內(nèi)全面實(shí)施，并自覺(jué)接受公司安全部門的監(jiān)督和管理。3、在確保安全的前提下組織生產(chǎn)，始終把安全工作放在首位，當(dāng)“安全與交貨期、質(zhì)量”發(fā)生矛盾時(shí)，堅(jiān)持安全第一的原則。4、參加生產(chǎn)碰頭會(huì)時(shí)，首先匯報(bào)本單位的安全生產(chǎn)情況和安全問(wèn)題落實(shí)情況；在安排本單位生產(chǎn)任務(wù)時(shí)，必須安排安全工作內(nèi)容，并寫入記錄。5、在公司及政府的安全檢查中杜絕各類違章現(xiàn)象。6、組織本部門積極參加安全檢查，做到有檢查、有整改，記錄全。7、以身作則，不違章指揮、不違章操作。對(duì)發(fā)現(xiàn)的各類違章現(xiàn)象負(fù)有查禁的責(zé)任，同時(shí)要予以查處。8、虛心接受員工提出的問(wèn)題，杜絕不接受或盲目指揮；9、發(fā)生事故，應(yīng)立即報(bào)告主管領(lǐng)導(dǎo)，按照“四不放過(guò)”的原則召開事故分析會(huì)，提出整改措施