武漢華潤鳳凰城項(xiàng)目策劃總綱

華潤鳳凰城工程籌劃總綱獨(dú)立專業(yè)高效武漢市金地置業(yè)參謀一.市場分析宏觀市場走勢2004年上半年總體情況：初期迅猛增長，4月以后逐漸回落，開展趨向平穩(wěn)，但是穩(wěn)中有升的局面。單價(jià)漲幅趨緩，需求放大。直接原因：宏觀調(diào)控。

新城土地進(jìn)一步規(guī)劃

土地使用權(quán)出讓金標(biāo)準(zhǔn)

加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用住房銷售管理

大規(guī)模拆遷小戶型項(xiàng)目建設(shè)動(dòng)工

銀行準(zhǔn)備金率上調(diào)5個(gè)百分點(diǎn)

多次置業(yè)按揭及高檔住宅貸款的從嚴(yán)

規(guī)范商品房銷售

實(shí)行住宅市場監(jiān)管和預(yù)警一.市場分析宏觀市場走勢分析:客觀數(shù)據(jù)分析(經(jīng)濟(jì)指標(biāo)/投資增長和GDP增長的比值/預(yù)銷售面積持續(xù)大于竣工面積/銷預(yù)售價(jià)格平均漲幅/空置率/房價(jià)收入比/房地產(chǎn)景氣指數(shù)等)房價(jià)在全國同類城市中處于偏低水平需求潛力很大土地市場的逐漸成熟將為滿足需求、平抑房價(jià)發(fā)揮積極作用開發(fā)企業(yè)優(yōu)勝劣汰的步伐將大大加快產(chǎn)品和營銷創(chuàng)新意識不斷增強(qiáng)住宅供給向多元化和精品化方向開展房地產(chǎn)布局仍需進(jìn)一步調(diào)整,新區(qū)配套設(shè)施滯后二.工程分析----區(qū)域分析工程屬于積玉橋片區(qū)——積玉橋泛指武昌解放路北端以東，中山路南北兩側(cè)地帶，東至沙湖北巷，南連得勝橋〔街〕北端，北至和平大道與一馬路交會(huì)處。全面積1.93平方公里，轄7個(gè)社區(qū)居委會(huì)和1個(gè)村委會(huì)．住戶12181戶，人口32997人。本區(qū)域?yàn)槲洳铣菂^(qū)：臨近武昌江灘，為武昌臨江片區(qū)域，更是武漢市規(guī)劃中江南核心區(qū)域之一。區(qū)域優(yōu)勢和潛力顯著。二.工程分析----區(qū)域分析積玉橋歷史現(xiàn)狀前景源自?江夏縣志?“鯽魚橋〞，建于光緒十三年，是座石橋東為區(qū)府駐地．南為司門口商圈，原先以國有棉紡織業(yè)為代表的老工業(yè)在三層樓。該片區(qū)居民的平均收入有曾位于全市前列的歷史積淀.周邊首義園,督府堤人文資源豐富.交通便利，配套成熟，商業(yè)文化氣息濃，景觀資源豐富舊城改造的重點(diǎn)區(qū)域，今年和去年拆遷量都較大，二手房房源緊缺，安置困難，周邊客戶需求旺盛。區(qū)域面貌改變中，吸引了更多的開發(fā)商和高端客戶的注意融高品質(zhì)商務(wù)辦公、商業(yè)效勞、居住、休閑為—體的濱水綜合功能區(qū)．成為“500強(qiáng)總部區(qū)〞功能組團(tuán)之一。二.工程分析----未來片區(qū)功能分析和平大道以西武昌臨江金融貿(mào)易區(qū)

和平大道以東武昌濱水高尚居住區(qū)住宅檔次上的空間規(guī)劃政策上的支持商業(yè)上的利潤空間旅游景觀資源的利用二.工程分析----片區(qū)輻射性分析積玉橋片區(qū)武昌臨江片司門口，中華路片閱馬場片武昌火車站片三層樓片洪山廣場中南片徐東片沙湖片武昌-洪山漢口強(qiáng)度輻射中強(qiáng)度輻射輻射有輻射潛力二.工程分析----所在地塊分析工程地塊西臨和平大道、南至中山路、東至規(guī)劃城市道路〔寬約25米〕、北至規(guī)劃城市道路〔寬約15米〕。地塊地勢，地貌總體較為平整良好，臨和平大道略高,具有自然的居住氣息。地塊形狀不規(guī)那么，包裹另一小地塊。臨中山路面少，并有綠化帶隔離。臨主干道的噪音影響主要來自和平大道二.工程分析----所在地塊分析地塊經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo):規(guī)劃總用地面積：63562.59平方米規(guī)劃凈用地面積：50464.45平方米居住用地面積：46975.06平方米建筑面積：141300平方米容積率：2.8建筑密度：≤28%綠地率：≥40%功能:住宅,考慮局部商業(yè)二.工程分析----所在地塊分析東北向景觀沙湖在建，后建工程遮擋目前破舊房屋形象差后期拆遷用地潛在威脅城開用地直接競爭南向景觀：鳳凰山，遠(yuǎn)眺蛇山，黃鶴樓后期拆遷用地潛在威脅西向景觀長江江灘藍(lán)灣俊園遮擋對面舊房形象差二.工程分析----SWOT分析優(yōu)勢:工程建筑面積14萬方,具備一定規(guī)模性.地塊兩面臨路,展示性強(qiáng).地塊位置,地段具備商業(yè)價(jià)值區(qū)域優(yōu)勢，核心區(qū)域多重景觀資源,距離江灘直線距離近交通便利配套完備，教育配套優(yōu)越政治，商業(yè)氣息老城歷史積淀，文化開發(fā)商品牌，資源整合優(yōu)勢二.工程分析----SWOT分析劣勢:地塊不規(guī)那么,呈刀把型.地塊兩面臨主干道,噪音，灰塵的影響目前工程周邊與老城區(qū)居住人群交雜,檔次感,平安性欠佳.舊城改造,道路改造在銷售過程中的影響緊鄰多個(gè)拆遷地塊，局部周邊樓房形象不佳長江等景觀與房屋朝向難以兼容.目前本片區(qū)的總體形象和認(rèn)可度還不高.二.工程分析----SWOT分析時(shí)機(jī):政府重視，政策重點(diǎn)開展支持周邊景觀,市政建設(shè)的改善.交通前景(過江隧道,和平大道改造)兩塊集中綠地的利用.區(qū)域房地產(chǎn)開展的高檔趨勢,熱潮即將來臨.高檔居住區(qū)將形成氣候。二.工程分析----SWOT分析威脅:武昌老城區(qū)競爭加劇，品牌企業(yè)逐鹿(城開直接威脅，福星惠譽(yù)沙湖地塊,浙江金都,天時(shí)地產(chǎn))區(qū)域開展中，完全開展成熟，客戶完全接受還有待時(shí)日區(qū)域內(nèi)消化能力有限,前期工程消化了局部中高端客戶，后期周邊產(chǎn)品定位檔次雷同可能性大,消化速度堪憂.其他區(qū)域的高檔產(chǎn)品的可替代競爭.三.工程定位定位思路----市場的追隨者/領(lǐng)先者/創(chuàng)新者？客戶定位供需分析、競爭分析、工程分析戶型面積定位物業(yè)定位價(jià)格定位領(lǐng)先者創(chuàng)新者市場定位三.工程定位競爭分析:早期的尚隆地球村,鳳凰世紀(jì)家園等作為該區(qū)域的“先鋒部隊(duì)〞順利售罄.藍(lán)灣俊園打響武昌臨江高檔住宅的第一炮,使片區(qū)關(guān)注度提升.有利襯托后期樓盤形象.近年的江南明珠園、嘉和·陽光水岸、美城·清芷園的熱賣，近期的2021·新長江廣場等的出爐，該區(qū)域已經(jīng)聚集了不少頗具規(guī)模的房地產(chǎn)工程，房地產(chǎn)市場逐漸紅火升溫。去年到今年本區(qū)域大力度的舊城,多個(gè)拆遷地塊的導(dǎo)入,城開等大牌企業(yè)的關(guān)注和介入,必將激起新一輪的開發(fā)高潮，成為武昌老城區(qū)精品房地產(chǎn)開發(fā)熱潮的強(qiáng)心劑。三.工程定位均價(jià)2500-3500均價(jià)3500-4800均價(jià)2500以下均價(jià)4800以上對于周邊樓盤綜合考慮以下因素：——價(jià)格——戶型面積——容積率——建筑規(guī)?！袌隹诒?工程定位周邊工程規(guī)模適中,規(guī)模多在10000-20000平方米.容積率中等,過去以小高層為主,目前開始趨向于高層.綠化率普遍較高.三.工程定位競爭分析:綜合分析工程周邊現(xiàn)有樓盤,以中端為主,局部中高端.藍(lán)灣俊園和江南明珠園為中高端,其余為中端.目前周邊大局部樓盤都售完,局部售完時(shí)間已較長,周邊目前在售的新盤少,且規(guī)模都相對較小,檔次中端,目前無在售的中高端,高端工程.舊城改造后,緊鄰本工程的多個(gè)地塊被品牌開發(fā)商所拿下和關(guān)注,預(yù)計(jì)未來競爭劇烈,產(chǎn)品以中高端,高端為主.三.工程定位已售工程市場定位在售工程市場定位本工程市場定位中高端中端中低端彌補(bǔ)空白,適應(yīng)新的市場趨勢和需求我們的目標(biāo)市場？高端預(yù)計(jì)其他預(yù)售工程市場定位市場定位:需要有歷史責(zé)任感的外鄉(xiāng)企業(yè)和外來企業(yè)代表,引領(lǐng)高尚住宅,帶動(dòng)武昌老城區(qū)的住宅,商業(yè)繁榮新一輪香港品牌企業(yè)入駐武漢的代表作二.工程分析----片區(qū)內(nèi)主要企事業(yè)單位三.工程定位周邊工程客戶群:樓盤主要客戶群體尚隆地球村周邊工作人員，以附近常住居民為主要群體藍(lán)灣俊園以武昌周邊居民為主，包括高校教師和部分小學(xué)老師、企業(yè)私營老板、公務(wù)員為主，還有部分漢口、青山的置業(yè)者。華新水泥、鄂鋼團(tuán)購。常陽麗江城司門口附近商業(yè)經(jīng)營者，學(xué)校老師，企業(yè)單位員工江南明珠園周邊政府單位，商業(yè)經(jīng)營者、學(xué)校、醫(yī)院高收入者嘉和陽光水岸附近教師、醫(yī)生、政府機(jī)關(guān)人員、商業(yè)經(jīng)營者、收入較高美城清芷園湖大，武漢交通干部管理學(xué)院，長航教師，周邊居住客戶群鳳凰大廈主要為辦公群體，投資者三.工程定位本案客戶定位參考：經(jīng)濟(jì)實(shí)力：藍(lán)灣俊園江南明珠園教育背景：美城清芷園藍(lán)灣俊園江南明珠園區(qū)域范圍：美城清芷園藍(lán)灣俊園常陽麗江城（教育背景）低中高（經(jīng)濟(jì)實(shí)力）低中高藍(lán)灣俊園江南明珠園鳳凰世紀(jì)家園美城清芷園常陽麗江城尚隆地球村嘉和陽光水岸本案三.工程定位目標(biāo)客戶群定位1.范圍上:預(yù)計(jì)本區(qū)域和外區(qū)域客戶的比例為75％：25％隨著工程品牌的提升,區(qū)域的成熟,交通聯(lián)系性的增強(qiáng),品將能吸引更多的外區(qū)域高端客戶.本工程的客戶區(qū)域三.工程定位目標(biāo)客戶群定位2.職業(yè)上:企業(yè)私營老板:公務(wù)員:高校教師,中學(xué)小學(xué)老師:周邊大型企業(yè)中高層管理人員:其他=25%:25%:20%:20%:10%3.年齡上:中年為主4.教育背景上:重點(diǎn)關(guān)注大學(xué)以上的高學(xué)歷人群.5.置業(yè)次數(shù)上:以2次及以上置業(yè)為主,白領(lǐng)首次置業(yè)為輔.

2次及以上置業(yè):首次置業(yè)=75%:25%三.工程定位物業(yè)定位:中高端目標(biāo)客戶人文,景觀,配套,交通資源品牌精品物業(yè)區(qū)位優(yōu)越,潛力大規(guī)模適中,容積率偏高開發(fā)商品牌居住性質(zhì):第一居所物業(yè)類型:高層三.工程定位物業(yè)類型定位區(qū)域相對獨(dú)立，防止人員過于集中符合高尚社區(qū)居住者的習(xí)慣黃埔雅苑星海名城純高層多種物業(yè)類型并存方案２方案１覆蓋率較高覆蓋率低物業(yè)，空間多層次性滿足不同的居住需求高檔中高檔物業(yè)定位中高檔中檔鮮明風(fēng)險(xiǎn)中庸平穩(wěn)２.８的容積率三.工程定位戶型定位:目前周邊工程的主力戶型普遍在110-140平方米左右,局部高端工程的主力戶型在130-170平方米左右.據(jù)了解,城開工程的主力戶型為140-170,250平方米.可以預(yù)期周邊未來的競爭工程普遍定位高端，將以中大戶型為主．我們應(yīng)防止直接的火力競爭．目前武漢的中高端工程主力戶型一般在１１０－１４０平方米，高端工程的主力戶型一般在130-180平方米.樓盤主力戶型主力面積（m2）尚隆地球村3×2119-143藍(lán)灣俊園3×2130-150常陽麗江城3×2、2×283-142江南明珠園3×2140-170嘉和陽光水岸3×2、2×2110-130美城清芷園3×2120-150鳳凰大廈4×2140-1702008新長江廣場小戶型50－110三.工程定位目前武漢戶型開展的趨勢顯現(xiàn)出了一定的緊縮．由盲目求大求全開始向求精，求實(shí)開展．本工程定位于樹立品牌的精品工程，戶型尺度上講求舒適性，也應(yīng)強(qiáng)調(diào)戶型上的高實(shí)用性，功能全面，科學(xué)生態(tài)，人性化，應(yīng)有意識的提升品質(zhì)，控制總價(jià)．對于公寓型小戶型的態(tài)度：公寓型精小戶型更適宜在金融，貿(mào)易十分繁榮的核心地帶，規(guī)模較小的工程，功能上易與商住結(jié)合．其購置客戶以投資客戶為主，易降低住宅檔次，引起高端客戶反感．居住人群的混雜和檔次的交雜不利于工程的整體品質(zhì)提升，不建議在本工程中建設(shè).戶型定位：結(jié)合本工程定位和客戶需求,建議本工程的主力戶型定位于三房戶型，面積主力定位于1１０-１５０平方米.三.工程定位戶型配比:結(jié)合周邊客戶的需求,工程周邊的競爭性，建議本工程的戶型為以三房，四房為主，輔以局部兩房和大戶型：戶型面積區(qū)間（m2）配比區(qū)間面積區(qū)間二房90１０%二房：90，占１０%三房：1１０-150，占５０%四房：160-170，占30%五房：250-300，占10%小三房１１０-1３０３０%大三房,小四房13０-150３５%大四房160-17015%五房250-30010%總計(jì)100%三.工程定位靜態(tài)價(jià)格定位:通過市場比較法測算，結(jié)合本工程預(yù)期到達(dá)的品質(zhì),在現(xiàn)時(shí)的市場條件下，本工程的靜態(tài)銷售價(jià)格為：4600元/平方米三.工程定位動(dòng)態(tài)價(jià)格定位:根據(jù)武漢市場的歷年平均６％-７％的動(dòng)態(tài)增長性，預(yù)計(jì)本工程正式推出時(shí)，價(jià)格將為：4９00元/平方米結(jié)合工程的品牌提升性，后期推廣中的價(jià)格４％-５％的提升可能性，預(yù)計(jì)工程后期價(jià)格可到達(dá)：５１００元/平方米工程總體價(jià)格定位:５０００元/平方米三.工程定位物業(yè)管理費(fèi):周邊的工程物業(yè)類型以小高層為主,物業(yè)管理費(fèi)根本在1元/平方米左右.鑒于本工程的物業(yè)類型和檔次,品質(zhì),建議物業(yè)管理費(fèi):中高層1.2元/平方米,高層1.5元/平方米四.主題概念延續(xù)—華潤的品牌產(chǎn)品線契合—工程的優(yōu)劣，資源傳承—武漢城市性格,區(qū)域的文化，歷史精髓容納—目標(biāo)客戶群體的精神需求和心靈夢想創(chuàng)造—新的主題，新的居住文化，居住精神華潤的武漢的新詮釋的——鳳凰城四.主題概念主題詮釋：生態(tài),人文，沉著,汲取,新生榮耀居住區(qū)域景觀,生態(tài)符合群眾的審美情趣與向往精致，細(xì)節(jié)主義，完美主義，獨(dú)到品位建筑風(fēng)格,建筑色彩,園林,營銷包裝,展示環(huán)境等全方位營造尊貴感和居住自豪感文化雅居歷史沉淀，無可替代，武昌情節(jié)雅而不露，沉著，含蓄天生尊貴，修養(yǎng)散文，形散而魂聚，刻意營造的隨意精神王國融入--獨(dú)立，容而不融，不容而融。心靈的真正放松，撫慰，舒適。心靈寧靜,思考。恰當(dāng)?shù)泥徖锍叨乳_放胸懷，小舍大得，積聚力量，汲取靈性五.規(guī)劃建議建筑風(fēng)格:新古典主義，立面精致優(yōu)雅,線性,整潔，高貴.應(yīng)視覺舒適，不呆板，不急躁，表達(dá)品位與文化。建筑色彩:中性色彩：如磚紅，灰等。不能過于鮮艷，要能表達(dá)歷史感，文化感；而又不能過于沉重，要有時(shí)代的朝氣和視覺的舒適度，是能與周邊景觀照應(yīng)，周邊建筑和諧融合的色彩。有限使用色彩和裝飾.園林風(fēng)格:建議以古典園林為主，不制造純粹的大圍合，完全集中式中心園林，而是用高大的樹木,綠色，小橋流水，澗溪，卵石,實(shí)現(xiàn)人性化的自然的泛園林效果。同時(shí)，結(jié)合地塊集中綠化帶，入口廣場，會(huì)所，配套設(shè)施，實(shí)現(xiàn)幾個(gè)集中性相對強(qiáng)的景觀節(jié)點(diǎn)，散而不散，增強(qiáng)與建筑的聯(lián)系性和結(jié)合性。表達(dá)主題文化,人與人，人與建筑，人與園林的交融感，親切感，潤澤心靈，獲取撫慰與力量。五.規(guī)劃建議建設(shè)分期:建議工程在開發(fā)上分為2期開發(fā)〔營銷上控制房源，多期推出〕原那么：最快樹立華潤在武漢的品牌和美譽(yù)，利用中山路沿線成熟度，利用綠化帶集中展示，避開和平大道整改期，2期借助城開帶給和平大道沿線的熱度。一期6萬平方米，二期8萬平方米。建議一期推出南部臨中山路到區(qū)域中心局部，地塊北部二期開發(fā)。一期推出房源以1１0-150的主力戶型為主，一期后期推出局部的160-170，250-300的樓王戶型。一期推出休閑會(huì)所，作為售樓展示一期只推出住宅，商業(yè)二期銷售期配合推出五.規(guī)劃建議交通結(jié)構(gòu)原那么:人車分流,通而不暢周邊樓盤時(shí)間長，新盤檔次中低，因而戶車比是達(dá)不到本工程檔次要求的。武漢中高端樓盤目前普遍到達(dá)1：0.8到1：1以上的戶車比，同時(shí)考慮工程商業(yè)局部有可能帶來的局部停車需求:建議戶車比為1:1樓盤車位類型/戶車比尚隆地球村地上，戶車比4.3：1藍(lán)灣俊園地下車庫，918000元/個(gè)，只賣給業(yè)主，戶車比2.4：1常陽麗江城主要為地上車位和車庫江南明珠園停車位小高層架空層和地面車位，戶車比3：1左右嘉和陽光水岸地上24、地下78共102個(gè)，戶車比3：1美城清芷園停車位地上和小高層地下，戶車比4.5：1鳳凰大廈停車位為地下,部分停在大廈后面山體上。五.規(guī)劃建議停車方式:建議以地下停車為主.可將嘗試將首層及地下一層作為停車庫，入戶平臺(tái)抬至二層，在豎向上形成人車分流，同時(shí)在單體之間設(shè)置環(huán)形采光庭院，為停車庫提供了良好的采光和通風(fēng)。五.規(guī)劃建議樓型配比五.規(guī)劃建議兩梯三戶：三戶的廳，室均可朝南，通風(fēng)采光卓越，明廚明衛(wèi)私密性，尊貴感，居住密度低本錢高，占地面積大，公攤大，實(shí)用率低兩梯四戶：可保證戶戶朝南，但通風(fēng)采光性，朝南面難及兩梯三戶最適宜設(shè)置于正南北朝向，北面有景觀的位置前面兩戶宜為小戶型，收緊，最大程度優(yōu)化后兩戶的通風(fēng)采光。相對兩梯三戶較為經(jīng)濟(jì)，易于本錢控制，規(guī)劃布局，提高實(shí)用率五.規(guī)劃建議樓型配比建議：－－結(jié)合物業(yè)類型定位，檔次定位純高層中高端，高端戶數(shù)比：兩梯三戶：兩梯四戶=4：6

面積比：兩梯三戶：兩梯四戶=5：5

高層，中高層中端，中高端戶數(shù)比：兩梯三戶：兩梯四戶=６：４

面積比：兩梯三戶：兩梯四戶=７：３五.規(guī)劃建議樓型朝向：建議本工程布局為正南北為主，主要滿足朝向和南面景觀和北面內(nèi)部景觀。局部位置可偏轉(zhuǎn)15-30度，一定程度上顧及東北面景觀。利用轉(zhuǎn)角飄窗，陽臺(tái)等的設(shè)計(jì)利用西面景觀。樓型分布：好位置配好房子的根本原那么。小區(qū)南部，中心位置，中,大戶型配置為兩梯三戶，臨路，小區(qū)北部無顯著景觀資源處設(shè)置兩梯四戶的中小戶型。南面朝向好，景觀近，有多個(gè)層次，無遮擋北面可營造小區(qū)內(nèi)景西面景觀有遮擋，朝向差東北面景觀今后將有遮擋，利用性不高，朝向欠佳武漢氣候差，夏熱冬冷武漢居民對朝向敏感朝向?yàn)楦讞l件景觀為附加利益朝向景觀五.規(guī)劃建議周邊樓盤配套,會(huì)所,商業(yè)規(guī)劃現(xiàn)狀:樓盤配套/商業(yè)/會(huì)所尚隆地球村4棟臨街商鋪，會(huì)所內(nèi)設(shè)有乒乓球、臺(tái)球、健身房藍(lán)灣俊園3000平米新古典主義會(huì)所，無商鋪。臨江大道為卡拉ok一條街常陽麗江城臨江大道為商鋪，主入口兩邊為商鋪。售價(jià)8000－13000元/平方米江南明珠園2層圓塔型會(huì)所。商鋪和車位價(jià)格未定，9月底開盤定。嘉和陽光水岸臨友誼大道商業(yè)街,主入口兩邊均連成一個(gè)整體美城清芷園臨友誼大道會(huì)建一小高層，地下商業(yè)，2000平方米中心綠化廣場，會(huì)所臨友誼大道，三層鳳凰大廈無商業(yè)，底商裙樓，其中一座底商作為兒童醫(yī)院和婦幼保健院的門診部，無會(huì)所

商業(yè)在功能設(shè)定上既要結(jié)合小區(qū)業(yè)主的消費(fèi)檔次、消費(fèi)需求、消費(fèi)心理、生活習(xí)慣,也要考慮周邊商業(yè)業(yè)態(tài)和街區(qū)功能.五.規(guī)劃建議街區(qū)商業(yè)功能分析:工程臨近武昌的老商業(yè)中心——司門口商圈〔中低檔服飾用品，休閑運(yùn)動(dòng)，飾物，零散街鋪，中華路餐飲娛樂為主〕和現(xiàn)在武昌最興旺的商業(yè)中心——中南商圈〔中高檔集中型，百貨商場、通訊、音像書店為主〕商業(yè)氣氛濃。地塊周邊，和平路和中山路沿線均無大型主題商業(yè)或超市，除局部餐飲規(guī)模較大外。根本都為零散小臨街鋪面。行業(yè)主要為小型超市，雜貨店，低檔美容美發(fā)，汽車維修效勞為主，功能性不強(qiáng)，為滿足最根本的家居生活的業(yè)態(tài)。五.規(guī)劃建議分析本工程商業(yè)條件:地理位置——優(yōu)越，商圈邊，老城區(qū)，消費(fèi)性強(qiáng)周邊配套——齊全但仍有空白點(diǎn)小區(qū)自身規(guī)?！邆湟欢ㄒ?guī)模和支撐力輻射范圍內(nèi)的人流量——交通興旺，人流量多，未來周邊樓盤聚集工程定位檔次——中高，高——便利+品位業(yè)主的消費(fèi)取向——健康便利居家+高水準(zhǔn)，高品位物業(yè)自身類型——住宅，周邊具備商業(yè)，政治，金融貿(mào)易需求五.規(guī)劃建議工程位置,規(guī)模,并不具備做大型綜合商業(yè)的可行性.工程所包裹地塊目前的用途不明,有拍賣,做住宅,公建的等等可能性,但根據(jù)其兩面臨主干道,處于主干道交匯點(diǎn)的,規(guī)模偏小的特點(diǎn),預(yù)計(jì)做大型綜合性商業(yè)的可能性較大.根據(jù)城開地塊位置,地形,預(yù)計(jì)其不會(huì)做大體量的商業(yè),工程有可能成為聯(lián)系大型商業(yè)和城開工程,后期拆遷住宅工程的聯(lián)系點(diǎn).本工程商業(yè)有可能借助大型商業(yè)的商業(yè)效應(yīng),依靠周邊大規(guī)模住宅群的商業(yè)需求,實(shí)現(xiàn)更大的商業(yè)價(jià)值.商業(yè)功能定位:配套型商業(yè)五.規(guī)劃建議商業(yè)建議:1.商業(yè)分布:建議主要設(shè)置在工程和平大道的臨街面.2.商業(yè)樓層:建議2層3.商業(yè)售價(jià):建議均價(jià)10000元/平方米左右方案1：大招商+小銷售商業(yè)面積:建議6000平方米左右商業(yè)業(yè)態(tài):招商一家4000平方米左右的主力店(可引入綜合品牌超市,如萬家或特色消費(fèi)品牌店如安利，屈臣士)銷售2000平方米的臨街商業(yè)品位走廊.〔但根本業(yè)態(tài)要控制，表達(dá)文化，品位〕五.規(guī)劃建議方案2：小招商+大銷售商業(yè)面積:建議4000平方米左右商業(yè)業(yè)態(tài):臨街特色商業(yè)街，主要以銷售為主，局部主題性行業(yè)招商，如書店等。方案1方案2初期收益小風(fēng)險(xiǎn)小-大提升人氣提升銷售面積商業(yè)價(jià)值過多商業(yè)對檔次的影響后期持續(xù)招商風(fēng)險(xiǎn)初期收益大風(fēng)險(xiǎn)大-小2層銷售困難后期業(yè)態(tài)難以控制，空置回款及時(shí)，面積適中五.規(guī)劃建議售樓處:建議將售樓處設(shè)于臨入口處,集中綠化帶的休閑會(huì)所內(nèi).售樓處色彩.立面感覺與樓盤整體主題,風(fēng)格相協(xié)調(diào),視覺舒適感,沖擊力強(qiáng)功能分區(qū)：內(nèi)局部區(qū)包括：接待區(qū)、電子演示區(qū)、展示區(qū)〔總體模型區(qū)、單體及建材示范區(qū)、廣告展板展示區(qū)〕、簽約區(qū)、休閑廳、銷控及洽談區(qū)。功能分區(qū)明確，平面間隔需動(dòng)靜分區(qū)、動(dòng)線流暢、空間清楚的規(guī)劃，同時(shí)考慮到工程開售引爆時(shí)，空間能容納大量客戶?？臻g分隔可通過高差、不同材質(zhì)、不同顏色進(jìn)行有效分割。室內(nèi)的廣告包裝、指示系統(tǒng)等必須沿襲統(tǒng)一VI。五.規(guī)劃建議主入口:設(shè)置入口廣場,將集中綠化帶納入規(guī)劃,進(jìn)行展示,吸引客戶主入口廣場以綠色植物和小型噴泉為主題，綠色照應(yīng)山景,水給人清新、雅致的感覺，能舒緩心情。將樓盤名稱的小雕塑嵌入廣場，增強(qiáng)標(biāo)識性。注重背景音樂及夜視效果五.規(guī)劃建議會(huì)所:建議設(shè)立新古典主義雙會(huì)所品位休閑會(huì)所(1200平方米)——SPA，桑拿，主題觀景咖啡酒吧等娛樂休閑為主，前期作為售樓處。與入口綠化,入口廣場相結(jié)合.運(yùn)動(dòng)會(huì)所(2300平方米)——羽毛球，乒乓球，桌球等運(yùn)動(dòng)設(shè)施?？膳c內(nèi)部水景,景觀軸相結(jié)合.會(huì)所應(yīng)具備對外經(jīng)營功能,彌補(bǔ)周邊現(xiàn)有樓盤空白.利于會(huì)所后續(xù)經(jīng)營.其他可設(shè)置配套設(shè)施:泳池網(wǎng)球場五.規(guī)劃建議規(guī)劃方案1:商業(yè)自然形成的院落設(shè)計(jì),流動(dòng)的風(fēng)和陽光,自然和諧,隨意舒適感的科學(xué)結(jié)構(gòu).不同層次庭院移步換景,中央運(yùn)動(dòng)休閑會(huì)所,小區(qū)中心.可制造坡地或水景.五.規(guī)劃建議規(guī)劃方案2:商業(yè)平面魚骨型設(shè)計(jì),層次清楚,邏輯性強(qiáng)樓層天際線交錯(cuò),輪廓標(biāo)識性性強(qiáng)整體性強(qiáng),獨(dú)特中央水系,景觀軸線貫穿小區(qū),聯(lián)系性強(qiáng).有效連接和利用兩塊集中綠地.入口休閑品位會(huì)所,東北角運(yùn)動(dòng)會(huì)所.一線,四點(diǎn),多面.實(shí)用人性化園林.五.規(guī)劃建議規(guī)劃方案3:湖沙路山中和平大道五.規(guī)劃建議規(guī)劃方案3:圍而不合開放的空間局部位置適度的偏轉(zhuǎn),擴(kuò)大景觀面錯(cuò)落,錯(cuò)出多變的庭院生活流動(dòng),合二為一的景觀系統(tǒng)陽光庭院,南面住宅讓庭院撒滿陽光五.規(guī)劃建議規(guī)劃建議:生態(tài)性,創(chuàng)新性每個(gè)建筑單體自成一個(gè)獨(dú)立的生態(tài)單元。運(yùn)用各種生態(tài)設(shè)計(jì)手法改造住宅單體的微氣候，使之形成良好的居住生態(tài)環(huán)境，然后通過生態(tài)平臺(tái)連接各個(gè)生態(tài)單元，組成一個(gè)完整的生態(tài)社區(qū)系統(tǒng)。建筑單體均呈“V〞字形，由南北兩排住宅通過中部核心筒連接而成，其中的鏤空局部便形成底部架空的內(nèi)天井。空氣從底部進(jìn)入內(nèi)天井自然向上流動(dòng)，加強(qiáng)了豎向通風(fēng)，形成天然空調(diào)系統(tǒng)。各樓層電梯廳與疏散樓梯均直接對外采光和通風(fēng)。地下車庫那么通過大型采光井引入自然光線和新鮮空氣。六.營銷推廣建議工程營銷思路之核心競爭力地產(chǎn)工程的核心競爭力：產(chǎn)品〔品質(zhì),創(chuàng)新理念〕區(qū)位〔開展?jié)摿Α承凇参飿I(yè)管理〕環(huán)境〔自然資源〕價(jià)格〔性價(jià)比優(yōu)勢〕人文〔歷史,社會(huì)資源〕工程營銷思路之核心競爭力核心競爭力之選擇案例：東湖林語產(chǎn)品＋人文+環(huán)境萬豪國際區(qū)位＋環(huán)境怡景花園環(huán)境＋區(qū)位萬科四季花城產(chǎn)品＋服務(wù)+人文工程營銷思路之核心競爭力本項(xiàng)目獨(dú)特競爭力產(chǎn)品建筑,園林人文人文關(guān)懷,精神家園目標(biāo)客戶品質(zhì)+創(chuàng)新工程與周邊競爭樓盤共有的競爭力:區(qū)位+環(huán)境有實(shí)虛無工程營銷思路之品牌建設(shè)品牌建設(shè)之選擇案例——武漢萬科四季花城：通過吸引眼球的新聞事件引起媒體、業(yè)界、市民的關(guān)注，并由媒體來宣傳萬科在中國的地位、實(shí)力和口碑，是一個(gè)高明且有效的做法；全方位〔在產(chǎn)品品質(zhì)，行業(yè)實(shí)力、文化、物業(yè)管理等方面〕的報(bào)道，加深客戶和市場的認(rèn)知；針對不同的群體推廣不同的方面；對萬客會(huì)的會(huì)員主要宣傳萬科的文化:因?yàn)樗麄儠?huì)成為萬科的追隨者，對公眾主要宣傳萬科的行業(yè)地位、實(shí)力、規(guī)模、產(chǎn)品品質(zhì)、物業(yè)管理；萬科品牌推廣的主要載體還是四季花城的產(chǎn)品，并且放的份量很重，這一點(diǎn)對于品牌的推廣是非常重要的。工程營銷思路之品牌建設(shè)本工程的品牌建設(shè)：針對中產(chǎn)階級的產(chǎn)品，盡可能地增強(qiáng)品牌和客戶的互動(dòng)性，增強(qiáng)客戶的情感投入，注重“和客戶一起創(chuàng)造最大價(jià)值〞，創(chuàng)造“共同的體驗(yàn)和記憶〞，可以極大增強(qiáng)華潤品牌的人文內(nèi)涵和客戶的品牌忠誠度，使品牌更具人格力量。加強(qiáng)全社會(huì)的關(guān)注度．“品牌背后是文化〞.著重于建筑的靈魂、生活的意境的渲染。這種營銷手法至少可以到達(dá)支撐產(chǎn)品高附加值，增大價(jià)格的操控空間。第一時(shí)間展開工程形象宣傳，盡早形成影響。廣告鋪墊完成了工程居住形象和樓盤特質(zhì)的定位，在競爭中形成了獨(dú)特的個(gè)性，為后續(xù)推廣打下根底。宣傳路徑清晰，時(shí)間和策略對接緊密，按客戶認(rèn)知慣性進(jìn)行宣傳。引起注意―造輿論―行動(dòng)鼓勵(lì)。注重社會(huì)資源和自身資源的整合利用。工程營銷思路之總體思路景觀篇多重景觀流動(dòng)風(fēng)景產(chǎn)品篇純粹建筑和諧空間立體生活人性園林健康生活人文篇融洽文化交流底蘊(yùn)文化,生活方式精致產(chǎn)品開發(fā)商品牌區(qū)位篇核心區(qū)位閑雅成熟榮耀居住,文化雅居,精神王國營銷推廣建議之推廣策略推廣節(jié)奏推廣周期營銷目標(biāo)分期開發(fā)，分節(jié)奏推廣2005年5月-2007年7月銷售率90%以上銷售周期2005年10月-2007年4月營銷推廣建議之推廣策略推廣階段時(shí)間周期蓄勢期2005年5月初-8月中內(nèi)部認(rèn)購期2005年8月底-9月底一期開盤，熱銷期2005年10月初-2006年5月初A區(qū)10月初開盤,B區(qū)3月初開盤二期開盤，強(qiáng)銷期2006年5月中-2007年1月中A區(qū)5月開盤,B區(qū)9月開盤持銷期2007年1月底-4月底尾盤期2007年5月初-2007年7月初營銷推廣建議之營銷主題工程第一階段營銷主題：當(dāng)城市與榮耀相遇當(dāng)歷史與榮耀相遇當(dāng)文化與榮耀相遇當(dāng)風(fēng)景與榮耀相遇當(dāng)建筑與榮耀相遇當(dāng)自由與榮耀相遇當(dāng)思想與榮耀相遇留神情與榮耀相遇華潤鳳凰城-----榮耀你名遇見偶然的,自然而然的最榮耀的人生邂逅最豐盈的人生體驗(yàn)蓄勢期-----一期開盤榮耀O城市O歷史

O榮耀O

文化O榮耀O建筑O榮耀

O營銷推廣建議之營銷主題工程第二階段營銷主題：以城市的名義加冕尊榮以歷史的名義加冕智慧以文化的名義加冕高貴以審美的名義加冕情趣以建筑的名義加冕風(fēng)格以空間的名義加冕舒適以思想的名義加冕力量以心靈的名義加冕快樂華潤鳳凰城-----榮耀顛峰加冕必然的,自然而然的以居住的名義,加冕榮耀一期熱銷-----二期開盤自我的釋放空間……家的溫馨合美……營銷推廣建議之營銷主題沉思的力量……心靈的寧靜……營銷推廣建議之賣點(diǎn)整合濱江高尚核心區(qū)域

萬眾期待的高尚居住區(qū)，緊鄰濱江金融區(qū)大于４０％的綠化率，緊鄰兩塊公共綠化老城改造中心，政府大力支持交通連三鎮(zhèn)，過江隧道瞬間縮短時(shí)間和距離營銷推廣建議之賣點(diǎn)整合閑雅成熟的第一居所地理位置滿足現(xiàn)代都市人的內(nèi)心在本質(zhì)的需求與商業(yè)中心保持著一個(gè)恰到好處的距離居住氣氛濃生活配套完善，教育配套優(yōu)越營銷推廣建議之賣點(diǎn)整合多重的景觀

新城市的繁華也盡收眼底遠(yuǎn)觀武漢兩大特色景觀，蛇山，黃鶴樓盡享鳳凰山風(fēng)情架空以及錯(cuò)落有秩的規(guī)劃布局近距離接觸武昌江灘，享受臨江生活借景沙湖營銷推廣建議之賣點(diǎn)整合流動(dòng)的風(fēng)景

建筑頂部別致的造型，相互的照應(yīng)生態(tài)大堂，有音樂的快樂電梯間建筑主體的多層次美感，也是周邊景觀的延續(xù)和映襯大面寬的設(shè)計(jì)，通透的落地玻璃窗局部臥室的弧形落地窗與其他房間的轉(zhuǎn)角凸窗營銷推廣建議之賣點(diǎn)整合純粹的建筑高品質(zhì)的建筑材料的運(yùn)用線性的高貴的建筑立面，拋棄繁雜，魅力恒久充滿歷史文化感的雅致的立面色彩精致、實(shí)用，舒適的人性戶型設(shè)計(jì)營銷推廣建議之賣點(diǎn)整合和諧的空間

大面寬設(shè)計(jì)，以最大程度的吸納景觀套內(nèi)自然層不設(shè)臺(tái)階及錯(cuò)層戶型動(dòng)靜分區(qū)合理，全家其樂融融，又私密性強(qiáng)整體上的共有,共生,原那么營銷推廣建議之賣點(diǎn)整合人性的園林

細(xì)節(jié)的設(shè)計(jì)，充分表達(dá)小區(qū)的文化意味和思考空間路網(wǎng)，網(wǎng)穿而不透，視覺的延伸性空間的滲透，使小區(qū)成為一個(gè)連貫的整體點(diǎn)，線，面清楚營銷推廣建議之賣點(diǎn)整合立體的居住空間

局部空中花園的設(shè)計(jì)有一個(gè)交流的空間休閑、運(yùn)動(dòng)、交流等空間與各種園林景觀協(xié)調(diào)融合超高架空層寬景陽臺(tái)的設(shè)計(jì)，使生活更加豐富營銷推廣建議之賣點(diǎn)整合健康的生活

建設(shè)綠色生態(tài)住宅，節(jié)能建筑材料水，光、熱、聲、氣環(huán)境系統(tǒng)周邊的山，江，湖，綠地流動(dòng)循環(huán)水處理裝置〔大于20立方米的〕營銷推廣建議之賣點(diǎn)整合融洽的交流

樓體中空中花園的設(shè)置會(huì)所功能的設(shè)置充分考慮目標(biāo)客戶群的需求開放－半開放－半私密－私密的有效空間過度渡園林中，精心設(shè)置的每一處的交流空間營銷推廣建議之賣點(diǎn)整合文化的韻味

售樓處，推廣活動(dòng)，形象包裝中的文化因素幽雅的園林，彌漫在生活中的文化氣息規(guī)劃原那么，建筑上對文化，歷史的延續(xù)感商業(yè)，會(huì)所功能與文化的結(jié)合營銷推廣建議之房源策略房源控制策略：實(shí)行擠壓式的房源控制模式防止給客戶過多的選擇，縮短決策的時(shí)間；保證整體銷售的均衡性，防止優(yōu)勢戶型過早消化，劣式單位滯銷房源控制必須結(jié)合價(jià)格的策略，較好的單位的推出，同時(shí)表現(xiàn)出適當(dāng)提升價(jià)格．質(zhì)素好的單位控制推出時(shí)機(jī)，擠壓消化前面推出的單位在廣告力量明顯增強(qiáng)的強(qiáng)銷階段，放出較多房源，給客戶較多項(xiàng)選擇擇．

營銷推廣建議之媒體策略總體策略:定向選媒，整合傳播圍繞目標(biāo)消費(fèi)人群的愛好和行為取向選擇媒體；注重傳播過程實(shí)施的準(zhǔn)確、到位、新穎；整合優(yōu)勢資源，堅(jiān)持既定的推廣思路和主題一以貫之；最大限度利用圍繞目標(biāo)客戶的各種傳播手段，強(qiáng)化媒體組合優(yōu)勢。營銷推廣建議之媒體策略媒體整合營銷推廣建議之媒體策略蓄勢期認(rèn)購期熱銷期強(qiáng)銷期持銷期尾盤期報(bào)紙網(wǎng)絡(luò)戶外樓體電臺(tái)DM電視蓄勢期認(rèn)購期熱銷期強(qiáng)銷期持銷期尾盤期總體策略營銷推廣建議之營銷創(chuàng)新渠道創(chuàng)新：周邊高檔餐飲，如三五醇湖大等高校內(nèi)部網(wǎng)與車聯(lián)動(dòng),如中北路４Ｓ店，周邊加油站寫字樓電子屏，電梯內(nèi)宣傳板參與都市茶座等電視節(jié)目機(jī)場戶外廣告，飛機(jī)上雜志營銷推廣建議之營銷創(chuàng)新資源整合:本工程臨近湖北美院,湖北美術(shù)館.有藝術(shù)資源的可利用性.湖北美術(shù)館近年也一直積極向社會(huì)發(fā)布信息，走文企聯(lián)姻之路,舉辦了不少成功的畫展。而目前武漢周韶華、湯文選、馮今松等畫家活潑畫壇，分別在山水花鳥領(lǐng)域獨(dú)標(biāo)一格，聲譽(yù)卓著。這些名家是湖北的一筆珍貴文化資源.而武昌中山路“湖北美術(shù)館〞只是省美術(shù)院的一個(gè)展廳，不具備收藏功能。建議工程在強(qiáng)勢推廣期,可與湖北美術(shù)館聯(lián)手,舉辦藝術(shù)派畫展,凸現(xiàn)品牌文化.同時(shí)也可在會(huì)所中設(shè)置專門的畫展區(qū),將局部名家作品永久收藏.營銷推廣建議之營銷創(chuàng)新資源整合:武昌江灘相關(guān)旅游活動(dòng)參與，宣傳.利用門前綠地這種公眾空間.通過建造特色雕塑群來對外展示工程的文化氣息.借助武昌老建筑,老商業(yè)氣氛的追溯,進(jìn)行包裝炒做,顯示華潤置地的歷史責(zé)任感,傳承文化的品牌文化.成立華潤武漢置地會(huì),發(fā)行?置地會(huì)?刊物.在宣傳活動(dòng)中,宣傳資料中,銷售現(xiàn)場包裝體系中都要充分展示華潤的集團(tuán)資源背景和華潤置業(yè)的幅員規(guī)劃,目前實(shí)力,遠(yuǎn)景開展.營銷推廣建議之活動(dòng)營銷活動(dòng)營銷的目標(biāo)

通過活動(dòng)營銷，樹立企業(yè)形象與品牌通過活動(dòng)營銷的開展，進(jìn)一步強(qiáng)化工程的形象吸引目標(biāo)客戶群現(xiàn)場聚集人氣營銷推廣建議之活動(dòng)營銷活動(dòng)營銷的原那么系列化，即活動(dòng)在一個(gè)整體的主線下進(jìn)行宜精不宜泛，活動(dòng)的開展以1－2次/月為宜媒體的充分配合利用媒體的宣傳作用，擴(kuò)大社會(huì)影響銷推廣建議之活動(dòng)營銷蓄勢期，內(nèi)部認(rèn)購期：活動(dòng)之一華潤地產(chǎn)武漢戰(zhàn)略新聞發(fā)布會(huì)活動(dòng)之三夢想家園自己做主，網(wǎng)路調(diào)查，征文活動(dòng)

活動(dòng)之四工程產(chǎn)品發(fā)布會(huì)即內(nèi)部認(rèn)購派籌開始積玉橋的現(xiàn)在及未來展覽及規(guī)劃講座

活動(dòng)之二活動(dòng)之五武漢最具代表文藝文化界名人評選銷推廣建議之活動(dòng)營銷工程開盤及以后：活動(dòng)之二畫展或武漢景觀名勝攝影比賽活動(dòng)之三北大教授講座〔企業(yè)管理，人文，經(jīng)濟(jì)〕活動(dòng)之四品味人生，講述您的故事

開盤活動(dòng)樓盤代言人正式受聘

活動(dòng)之六工程戶型裝修設(shè)計(jì)大賽活動(dòng)之五發(fā)行工程純美畫冊營銷推廣建議之階段性營銷策略品牌滲透強(qiáng)勢出擊水到渠成

展開銷售順勢而為收官客戶積累營銷階段