四川新版商品房買賣合同下月推行 增加車位等條款

四川新版商品房買賣合同下月推行增加車位等條款并非強制執(zhí)行購房注意甄別

從7月1日起，全省居民在購買商品房時都有權利提出使用“范本”。

但“范本”在簽約時并不是強制執(zhí)行的，買賣雙方可以使用本合同示范文本訂立合同、也可參照本合同示范文本來訂立合同，還可以另行簽訂補充協(xié)議。

如果是另簽補充協(xié)議，省工商局合同處工作人員邱雪提醒，“補充合同里含有加重購房人責任、排除購房人權利、減輕或免除自身責任等不公平、不合理的內容，也就是‘霸王條款’時，消費者可以向各級工商部門舉報?！?/p>

7月1日起，《四川省商品房買賣合同（預售）示（范文）本》（以下稱“（范本）”）將在全省范圍內施行，與現行商品房買賣合同相比，新合同在維護消費者權益方面有了更多亮點。昨日，省住建廳、省工商局聯合對《四川省商品房買賣合同（預售）示范文本》的條款進行了解讀。

新版合同看點有權解約

陽臺變飄窗購房者可解約

開發(fā)商與買受人簽訂合同后，又將該房屋抵押給第三人或出賣給第三人，怎么辦？

“從7月1日起，全省居民在購買商品房時有權利提出使用‘范本’?！笔∽〗◤d房管處李富忠告訴記者，與現行商品房買賣合同相比，“范本”以針對現實中出現的因商品房權利有瑕疵導致購房人不能獲得房屋所有權的情形，約定買受人有權解除合同，出賣人應承擔違約責任，是對購房人利益的有力保障。

在現實中人們經常會遇到商品房出售后，出賣人卻擅自變更規(guī)劃或設計的情形，我愛范文，比如預購的商品房陽臺變成了飄窗，導致購房人利益受到侵害。“有鑒于此，‘范本’約定了出賣人不擅自變更規(guī)劃、設計的義務，以及在有關部門同意變更情形下出賣人對購房人的告知義務。并約定了買受人擁有解除合同的權利，以及出賣人未履行告知義務時買受人可獲得的救濟?！崩罡恢艺f。

按揭買房，交了首付，購房合同已簽，但由于別的原因辦不下來貸款，怎么辦？“這種情況在現實中很常見”，李富忠說，“范本”中約定，因不可歸責于買賣雙方的原因而未能訂立商品房擔保貸款合同時，當事人擁有解除合同的權利，及解除合同或不解除合同的情況下分別如何處理，“公平設定了雙方的權利?！?/p>

同時，針對很多車位買賣并不另行起草合同，而是同樣使用商品房買賣合同的實際狀況，“范本”第四條“商品房基本狀況”第（二）款對商品房的規(guī)劃用途增加了“車位”選項。

新版合同看點交房階段

先由開發(fā)商修復完成后再收房

商品房交付是一個復雜的行為，也是當事人糾紛高發(fā)的環(huán)節(jié)。收房很容易碰到五金件損壞、地面開裂等問題，這時是先接房后修復還是先修復后接房呢？

首先，當出現需要延期交付商品房的情形時，出賣人負有書面通知購房人的義務。同時，省工商局合同處工作人員邱雪介紹說，“‘范本’中約定一定要先由開發(fā)商修復完成以后再收房，在維修期間產生的前期物業(yè)費用由開發(fā)商承擔。”“范本”對交付使用條件、交付時間和手續(xù)，以及相關違約責任也進行了明確而詳細的約定，并針對糾紛高發(fā)事項進行專門規(guī)范。

考慮到屋面開裂、管道堵塞和五金件損壞等質量問題輕重不同，需修復的時間也長短不同，對不同質量問題的修復時間進行分開約定，避免可能導致賣房人按照最嚴重問題填寫最長時間、反而不利于購房者接收房屋的情形發(fā)生，具有充分的靈活性和可行性。

新版合同看點告知要求

房屋不利居住因素寫進合同

“范本”中首次添加了房屋不利因素告知，要求出賣人通過告知書銷售現場公示等向買受人告知該商品房周邊污水處理廠、垃圾處理站、220KV以上的大型變電站、化學工廠、鐵路等可能引起氣味、污染、輻射性、噪音等不利因素。“這是我省首次將房屋不利因素寫進購房合同，保障了購房者的知情權?！鼻裱┱f。

對供水、供電、燃氣、電話通信、有線電視和寬帶網絡等六項基礎設施，其開通手續(xù)及相關費用分別由誰承擔進行了明確，從而避免了過去由于約定不明，部分重復收取開通費用的情形。

新《合同示范文本》

這些事先說斷后不亂

說好的陽臺變了飄窗

約定了買受人擁有解除合同的權利

約定了出賣人不擅自變更規(guī)劃、設計的義務

約定了出賣人對購房人的告知義務

約定了未履行告知義務時買受人可獲得的救濟

買房后卻辦不下貸款

當事人擁有解除合同的權利

（注意，需要是“因不可歸責于買賣雙方的原因而未能訂立商品房擔保貸款合同”）

買車位卻不另起草合同

對商品房的規(guī)劃用途增加了“車位”選項

周邊有這些不利因素老實說

污水處理廠化學工廠

垃圾處理站鐵路

220KV以上的大型變電站等

如何告知？通過告知書銷售現場公示等

五金件損壞、地面開裂

一定要先由開發(fā)商修復完成以后再收房