上海XXX項目大廈(寫字樓)可行性研究報告及上海市寫字樓開發(fā)項目可行性研究報告

PAGEPAGE項目背景項目名稱：某大廈——上海市虹口足球場綜合交通樞紐配套工程開發(fā)商上海家合置業(yè)有限公司，注冊資金1500萬元人民幣，住所為西江灣路272號；該公司為“三九發(fā)展”（600614）集團公司的內(nèi)部合資公司，有四家股東單位。項目所在地上海市虹口區(qū)西江灣路272號，花園路36-88號總體規(guī)劃虹口足球場交通樞紐配套項目總體規(guī)劃32萬平方米，花園路北側(cè)為上海長峰集團開發(fā)建設(shè)的14萬平方米的雙塔五星級酒店和12萬平方米的shoppingmall，花園路南側(cè)為上海家合置業(yè)有限公司開發(fā)建設(shè)的某大廈，計52126.8平方米。該段花園路建成后為四川北路商業(yè)街的延伸（路名更名為四川北路）。項目規(guī)劃某大廈由2幢28層塔樓和2層裙房組成，具體為：東樓：地下2層為物業(yè)管理用房、與地鐵口連通，地下1層為商業(yè)及設(shè)備用房，地上1~2層為商業(yè)用房，3層為會所，4層~28層為大開間辦公用房；西樓：地下1層為機動車庫，地上1~2層為商業(yè)用房，3層為會所，4層~28層為小開間辦公用房；裙房：地上1~2層為商業(yè)用房，連接兩塔樓?？偟厣辖ㄖ娣e為52126.8平方米（初步設(shè)計批復(fù)為50870平方米），辦公用房42898平方米、商業(yè)用房6507平方米、會所1465平方米（實際設(shè)計均有所擴大）。項目目前進展手續(xù)情況：上海家合置業(yè)有限公司已經(jīng)取得了某大廈的初步設(shè)計批復(fù)、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》（東樓部分）、《關(guān)于西江灣路272號地塊綜合開發(fā)項目的批復(fù)》、《建筑工程施工許可證》，土地證在動遷結(jié)束后以邀請招標的形式獲得；動遷進展：目前在基地里面有28戶居民，動遷工作仍在正常開展工程進展：東樓結(jié)構(gòu)封頂，裙房平整土地，西樓未開工（有動遷居民未搬）合作方式由于該項目目前缺土地證，開發(fā)商投入16000萬元后沒有后續(xù)資金，希望合作伙伴出資繼續(xù)開發(fā)，以吸引新股東進入的方式合作，但新股東最多可持有50%股權(quán)。

市場分析1、虹口區(qū)概況虹口區(qū)位于上海市中心城區(qū)東北部，東與楊浦區(qū)相鄰，西與閘北區(qū)毗連，南至黃浦江、蘇州河，與浦東新區(qū)、黃浦區(qū)隔江相望，北與寶山區(qū)接壤。面積23.5平方公里，下轄乍浦路、嘉興路、歐陽路、四川北路、新港路、廣中路、提籃橋、曲陽路、涼城新村9街道和江灣鎮(zhèn)，至2002年底，戶籍人口約79.1萬。虹口，因虹口港而得名，地域成陸約在公元6至8世紀。原分屬上海、寶山兩縣；解放后，又被劃分為虹口區(qū)、北四川路區(qū)、提籃橋區(qū)；直至1984年9月三區(qū)最終正式合并，形成現(xiàn)境。虹口是集中央商務(wù)區(qū)和中心商業(yè)區(qū)為一體的中心城區(qū),曾任上海市市長的朱镕基總理稱譽虹口區(qū)為“風水寶地”。區(qū)內(nèi)交通便捷，內(nèi)環(huán)線橫貫區(qū)內(nèi)中部，軌道明珠線穿越區(qū)境，公交線路四通八達。虹口區(qū)目前的都市型工業(yè)形成了以箱包業(yè)為主，服裝、食品、金銀飾品、印刷等行業(yè)共同發(fā)展的格局。四川北路商業(yè)街是是一條集購物、貿(mào)易、旅游、休閑、文化娛樂為一體的綜合性消費商業(yè)街。在全市商業(yè)中占有重要地位，享有良好聲譽。吳淞路－四平路外貿(mào)商務(wù)金融功能顯現(xiàn)，沿街已形成外貿(mào)商務(wù)金融功能帶和上海城市景觀線。2、商貿(mào)業(yè)態(tài)虹口商貿(mào)業(yè)歷史悠久，素來為上海的商貿(mào)大區(qū)之一。商貿(mào)業(yè)以其規(guī)模效應(yīng)躋身上海商界，專業(yè)化、多元化、大眾化的特色聲名遠播。市級商業(yè)街四川北路是上海市著名商業(yè)街之一，在全市商業(yè)中占有重要地位，享有良好聲譽。商業(yè)街商業(yè)文化設(shè)施齊全，綜合消費功能完善，是一條集購物、貿(mào)易、旅游、休閑、文化娛樂為一體的綜合性消費商業(yè)街。此外，大柏樹工貿(mào)中心區(qū)集家電、家具、裝飾用品、鋼材等專業(yè)市場集聚起物流、商流、人流；多倫路文化名人街亦雅亦俗，觀光、展覽、休閑、娛樂等功能融為一體；提籃橋商圈、東大名路航運街以航運交易、專業(yè)服務(wù)、特色休閑滿足客商、消費者需求；商業(yè)副中心格局逐漸顯現(xiàn)；連鎖、專賣、郵購、市場等業(yè)態(tài)日益成熟，填補上了傳統(tǒng)商貿(mào)業(yè)空白。3、虹口區(qū)主要規(guī)劃四川北路商業(yè)街開發(fā)規(guī)劃四川北路商業(yè)街簡介四川北路是上海著名的市級商業(yè)街之一，全長3.7公里，商業(yè)設(shè)施規(guī)模將達到60萬平方米，與南京路、淮海路共同構(gòu)成上海的中心城區(qū)商業(yè)，成為上海這個國際化消費大都市的核心圈商業(yè)。2002年，四川北路新一輪改造全面啟動，區(qū)政府借鑒吸收麥肯錫、AC尼爾森等國際著名咨詢公司和著名高等院校的研究成果，制定完成了四川北路商業(yè)街功能和形態(tài)規(guī)劃。此次規(guī)劃范圍南起蘇州河、北至魯迅公園、東起四平路——吳淞路、西至輕軌——河南北路，規(guī)劃面積2.1平方公里；規(guī)劃堅持形態(tài)建設(shè)和功能開發(fā)相結(jié)合，商業(yè)、文化、旅游、體育等資源相融合，推進“南、中、北”三個功能組團開發(fā)：南段：北蘇州河路——海寧路；中段：海寧路——海倫西路；北段：海倫西路——虹口足球場。四川北路南段簡介——時尚休閑的蘇州河北岸南段位于蘇州河畔到海寧路之間，同時與北外灘、外灘相連，接近繁華的南京東路，處于黃浦江與蘇州河的交匯處，將建成時尚、休閑的國際名品走廊；以大型購物中心、旗艦店營造繁華的商業(yè)氛圍，且輔以大量品牌專賣店，支撐南段消費；該地段腹地江建造部分高檔智能辦公樓和高級居住小區(qū)。四川北路中段——生態(tài)與商貿(mào)融合的黃金腰帶中段充分利用軌道交通東寶興路站和溧陽路站的交通優(yōu)勢，以及俞涇浦的親水特色，依托已建成的四川北路綠地，建成以電子娛樂商圈為中心，輔以休閑、餐飲、綜合商業(yè)服務(wù)設(shè)施及商務(wù)酒店、高級酒店式公寓等商務(wù)辦公樓宇，形成集五星級賓館、商業(yè)、娛樂、休閑和高檔商務(wù)、住宅為一體的，具有海派文化背景的商務(wù)休閑中心。四川北路北段——歷史與文化相凝結(jié)的人性空間北段以多倫路二期項目、虹口足球場、交通樞紐綜合開發(fā)項目為支點，開發(fā)車站經(jīng)濟，建成集交通樞紐、高檔別墅群、特大型攝取服務(wù)中心，高檔酒店、娛樂、體育、休閑為一體的高雅休閑娛樂圈、文化旅游區(qū)和高檔辦公居住區(qū)。其中，多倫路文化名人街二期項目規(guī)劃范圍東至四川北路、南抵海倫西路、西臨明珠線一期、北接東江灣路。以多倫路鴻德堂為中心建設(shè)文化雕塑廣場，延續(xù)多倫路文化氣息之余，提供現(xiàn)代中國藝術(shù)戶外集中地、藝術(shù)家與游人的精神溝通匯點，建成具有文化特色的歷史悠久建筑和風貌街區(qū)。此外，大柏樹工貿(mào)中心區(qū)集家電、家具、裝飾用品、鋼材等專業(yè)市場集聚起物流、商流、人流；多倫路文化名人街亦雅亦俗，觀光、展覽、休閑、娛樂等功能融為一體；提籃橋商圈、東大名路航運街以航運交易、專業(yè)服務(wù)、特色休閑滿足客商、消費者需求；商業(yè)副中心格局逐漸顯現(xiàn)；連鎖、專賣、郵購、市場等業(yè)態(tài)日益成熟，填補上了傳統(tǒng)商貿(mào)業(yè)空白。4、虹口區(qū)房地產(chǎn)市場概況虹口區(qū)房價在經(jīng)歷了2003年開始的急速上升，及2004年初大部分樓盤月平均價格較上月有200元/平方米左右的增幅后，現(xiàn)在區(qū)域總體房價保持穩(wěn)定，重要的原因是目前在售的房源大多數(shù)為大面積房源，個別樓盤還出現(xiàn)了滯銷狀態(tài)。位于楊樹浦路的濱江雅墅.臨潼苑定位在疊加式別墅小區(qū)，在售165—228平方米的房源，價格維持在13200—21800元/平方米，去年開盤至今仍剩余20多套在售。盡管位于北外灘區(qū)域，附近有上海之星摩天輪，但總價在240—370萬元之間，加上周邊環(huán)境不理想，還是難得購房者青睞。據(jù)目前的不完全統(tǒng)計，6月份開始，虹口區(qū)有大量房源陸續(xù)上市。主要分布在三個板塊，即北外灘板塊、四川北路板塊和軌道交通三號線沿線板塊，涼城板塊沒有新房源推出。北外灘板塊的房源仍然以大房型為特色，該板塊內(nèi)只有中虹明珠苑推出的房源面積相對小一些。四川北路板塊內(nèi)凱潤金城、國際明佳城也以大房源為主。唯有軌道交通三號線沿線樓盤推出的房源面積比較適中，逸居虹口面積最為緊湊。此外，虹口區(qū)下半年上市的房源雖然數(shù)量多，但房價繼續(xù)走高。虹口房價猛漲，浦江兩岸改造和江邊地段稀少是主因。大連路、延安東路隧道使得北外灘與陸家嘴聯(lián)系緊密；與此同時，虹口區(qū)缺乏地鐵等快速軌道交通的現(xiàn)狀，也將隨著M8、M1號線等建設(shè)而得到改變?！敖煌ňW(wǎng)絡(luò)的改善促進了虹口高檔樓盤的匯聚，外灘江景更是誘人因素，虹口區(qū)、特別是北外灘的房價走高已是不爭事實。不過，在良好預(yù)計的背后同樣存在較大市場風險?！半m然有規(guī)劃支持，但10個月猛漲7成確有過速之嫌，透支未來購買力的可能性非常大。虹口地域差異較大，相比起黃金地段的北外灘及四川北路，其他虹口板塊就要差很多，一些房型差、單價高、環(huán)境欠佳的樓盤目前已有疲態(tài)。北外灘、四川北路板塊情況價格變動情況

自2003年下半年起，虹口區(qū)的房價已接近黃浦、靜安等中心城區(qū)，北外灘規(guī)劃的啟動造就了均價15000元/平方米的恒升半島國際中心大廈，以及最高價達21800元/平方米的臨潼苑，四川北路新規(guī)劃的出臺使得國際明佳城的大房型每平方米售價也突破萬元。板塊分析

：該板塊從地理位置上說，算不上中心城區(qū)，然而房價卻明顯高于地理位置近似的閘北區(qū)。房價上升的主要原因是四川北路新規(guī)劃的出臺和北外灘規(guī)劃的啟動。顯然，板塊價格已過渡透支市政規(guī)劃的利好因素，隨著今年大體量的經(jīng)濟適用房及周邊區(qū)域的新房源上市，如此高價能否保持甚至繼續(xù)攀高值得懷疑。涼城板塊價格變動情況：

一品新筑2003年8月均價僅為5800元/平方米，到年末上升至7000元/平方米且銷售一空；良辰世家2003年9月均價5500元/平方米，12月中旬最后一批房源推出時均價升至6400元/平方米；而豐華家園今年初開案即摸高至7000元/平方米。板塊分析：

在北外灘、周家嘴路沿線樓盤售價大幅上揚的影響下，作為區(qū)內(nèi)房產(chǎn)起步最晚、硬件配套最差的樓市，自2003年年中起也頻頻上演“房價三級跳”，在區(qū)域內(nèi)交通、生活配套都沒有明顯改善，近期又無市政利好消息且年末供需平衡的情況下，如此漲價，只能說是借了自己身處“虹口”的光。四平板塊價格變動情況：

位于四平路四達路口的世博花園2003年9月中旬近售罄時全裝修房均價在8500元/平方米左右，而同時位于四平路新港路口的金軒大邸尾盤均價在7000元/平方米左右，虹口足球場附近的花園城二期9月底均價8000元/平方米左右，而花園城三期下月開案價格為9200—10000元/平方米。板塊分析：本板塊

2003年雖然也經(jīng)歷了較大漲幅，但其中大部分的上漲是基于全市樓市價格整體上揚，同時房源供不應(yīng)求的情況，而且在交通、生活配套設(shè)施方面都比較便利，以這個售價來看，相對本區(qū)域其它板塊，泡沫較少。5、競爭性樓盤研究我們對虹口足球場及四川北路周邊的項目進行了市場調(diào)查，選取和某大廈接近的樓盤進行逐一比較如下：高級住宅凱潤金城，四川北路東寶興路，共4棟，3棟住宅，1棟商辦（1—5樓為商鋪），現(xiàn)出售2號樓住宅（共28層），建筑面積：75.61—178.4平方米，價格：12600—17200元/平方米；簡評：位置目前成熟（位于四川北路北段商業(yè)區(qū)），物業(yè)價值應(yīng)高于某大廈?；▓@城三期，花園路中山北一路，住宅小區(qū)，建筑面積：100平方米左右，價格：10000元/平方米（平均）；簡評：位置處于內(nèi)環(huán)線外，目前和某大廈位置不相上下，但長遠看位置比較適合住宅，商務(wù)氛圍遜色于某大廈所處區(qū)域，價值應(yīng)低于某大廈。酒店式公寓國際明佳城，四川北路公園內(nèi)湖畔（衡水路），31層，以60平米的小戶型為主，全裝修，價格：15000元/平方米，該項目已基本售磬；簡評：位置佳，位于四川北路的綠地邊緣，鬧中取靜，但交通條件欠佳（周圍路比較窄）；目前價值應(yīng)高于某大廈；民達大廈，四川北路多倫路口，戶型面積：50平方米左右，價格：13000元/平方米；簡評：多倫路是上海保護的文化舊里，比較有文化氣氛，但出行、環(huán)境都略遜色于某大廈，價值比較接近。商鋪榮欣大廈，四川北路多倫路路口，2—4樓是商鋪，2樓租金：6.5—7元/m2天，售價：28000元/平方米位置目前優(yōu)于某大廈，但是發(fā)展?jié)摿Σ蛔?；根?jù)現(xiàn)場報價，最高價是28000元/平方米，估計均價在26000元/平方米左右6、本項目業(yè)態(tài)定位某大廈已經(jīng)開工建設(shè)，功能定位完成。其辦公樓定位于全裝修的SOHO辦公和酒店式公寓，2層裙房為商場，定位是合理的。7、本項目價格定位通過對競爭項目目前市場價格的分析，我們認為，某大廈目前定位于SOHO辦公和酒店式公寓，其價值應(yīng)略高于住宅的價值（住宅價格在10000—15000元/平方米），與現(xiàn)有的兩幢酒店式公寓售價基本持平（13000—15000元/平方米），商鋪目前的售價略低于四川北路的價格（四川北路北端26000元/平方米）。據(jù)此，我們認為某大廈依托魯迅公園附近成熟的商業(yè)生活、虹口足球場交通樞紐，其SOHO辦公和酒店式公寓，目前售價保守估計在12000元/平方米，有達到15000元/平方米的可能（視房地產(chǎn)市場趨勢而定）；商鋪價格目前保守估計在25000元/平米左右，隨著交通樞紐的完成、商業(yè)街的延伸，價值會有大幅提升。

三、項目可行方案本合作項目可行的方案為：方案一：收購上海家合置業(yè)有限公司50%股權(quán)，股東數(shù)至少三家，保證我公司相對控股對上海家合置業(yè)有限公司進行審計、資產(chǎn)評估；原股東轉(zhuǎn)讓50%股權(quán)給我公司；我公司對家合置業(yè)公司投資，退出股東收回投資；項目風險和收益由新股東按照股份各自承擔和享受。方案二：上海家合置業(yè)有限公司增資擴股（擴100%），我公司作為新投資方進入，控股50%對上海家合置業(yè)有限公司前面投入的資金（16000萬元）進行審計，同時獲取大量的公司資料；上海家合置業(yè)有限公司增資擴股，從1500萬元增到3000萬元，我公司注入注冊資金1500萬元，持家合置業(yè)50%股權(quán)，并入主董事會；以審計結(jié)果為依據(jù)，我公司繼續(xù)對家合置業(yè)投資，達到其他股東先期投入的資金量（16000萬元）后，各股東按比例出資，預(yù)計到時已經(jīng)拿到土地證，可以融資或預(yù)售，家合置業(yè)可以自身運轉(zhuǎn)。項目風險和收益各股東按照股份各自承擔和享受。方案比較：相對于方案二，方案一有如下缺點：操作周期長，涉及到資產(chǎn)評估和產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓；資產(chǎn)評估勢必產(chǎn)生資產(chǎn)溢價，對方操作比較難（原價轉(zhuǎn)讓），對我公司增加投資成本；退出股東的投資退出，增加了我公司對項目的投資資金（具體金額目前不詳）。建議方案：目前按照方案二的方向努力，在談判中發(fā)現(xiàn)問題再行研究決策。項目的設(shè)計方案略。

四、財務(wù)分析本項目為收購之在建項目，所以很多的成本預(yù)測基于項目的現(xiàn)狀，而且由于項目土地非招標出讓地塊，涉及到居民和單位動遷，成本預(yù)測的準確性較差。故而成本預(yù)測基本上根據(jù)上海市目前一般行情，但加大不可預(yù)見費比例。成本預(yù)測土地成本（含動遷費用和土地出讓金）合同動遷費用按照上海家合置業(yè)有限公司與上海市軌道交通虹口區(qū)指揮部簽訂的《房屋拆遷合同書》及補充協(xié)議，本項目的全部動遷費用為8850萬元（不含膠帶股份范圍內(nèi)的拆遷）；實際動遷情況按照三九科技的于董介紹，預(yù)計本項目的動遷費用達到11000萬元左右；按照市場行情估計的動遷費用從市場行情結(jié)合現(xiàn)場留下的居民住宅情況估計：新工房114戶×40萬元/戶=4560萬元，新里171戶×33萬元/戶=5643萬元，個體工商戶營業(yè)補償4戶×50萬元/戶=200萬元，其他非居住房屋補償費444萬元（合同數(shù)），代理經(jīng)租113萬元（合同數(shù)），拆除范圍內(nèi)的環(huán)衛(wèi)設(shè)施費5萬元（合同數(shù)），膠帶股份范圍內(nèi)的拆遷費用：2000萬元（合同數(shù)）總計動遷費用為：12521萬元考慮市政動遷的成本控制力度，該項目的動遷費用估計在11000萬元左右可以完成。開發(fā)商介紹的土地出讓金按照三九科技的于董介紹，預(yù)計本項目的土地出讓金在3000萬元以內(nèi)；按照市場評估價計算虹口區(qū)目前的土地價值評估約為20000元/平方米，扣除動遷費用外的價值約8000—10000元/平方米（即600萬元/畝左右），按照30%計算土地出讓金：10000元/平方米×30%×9555平方米=2866.5萬元土地出讓金應(yīng)該在3000萬元以內(nèi)（若考慮土地出讓金區(qū)得部分的返還，資金支出可能在2000萬元以內(nèi)）配套費用本項目為辦公，其大市政配套一般在500元/平方米左右（各區(qū)的市政公司按照此標準負責配套；小配套標準可以參照住宅項目，但不包干，根據(jù)項目的容量收取，估計比住宅項目高20%左右：220元/平方米×120%=264元/平方米配套費用總計為764元/平方米，764元/平方米×52126.8平方米=3982.5萬元前期費用按照150元/平方米估算，為782萬元。建安費用從上海家合置業(yè)公司與廣東省第二建筑工程公司（滬）簽訂的《建設(shè)工程施工合同》可以看出為最終審計結(jié)算合同，對造價無參照意義；土建工程：2300元/平方米外墻：600元/平方米一般水電安裝：75元/平方米設(shè)備（電梯、水泵等）：200元/平方米消防設(shè)施：125元/平方米精裝修：1500元/平方米（商場部位除外）建安費用總計為4800元/平方米（商場部位為3300元/平方米），4800元/平方米×44665.3平方米=21439.3萬元3300元/平方米×7461.5平方米=2462.3萬元共：23901.6萬元管理費用：1500萬元財務(wù)費用：700萬元（目前沒有產(chǎn)生財務(wù)費用，預(yù)計貸款10000萬元，使用1年）銷售稅費（6%計，因家合置業(yè)公司可以返還營業(yè)稅50%）：酒店式公寓（44000平方米）按照12000元/平方米計算，銷售收入52800萬元，銷售稅費3168萬元；商場（8000平方米）按照25000元/平方米計算，銷售收入20000萬元，銷售稅費1200萬元；地下部分（略）總計4368萬元不可預(yù)見費按照土地費用、建安費用、配套費用之和的10%計算，為：4188.4萬元成本預(yù)測總計為：53812萬元，單位地上建筑面積成本：10323元/平方米利潤分析銷售收入酒店式公寓：52800萬元（12000元/平方米）商場：20000萬元（25000元/平方米）銷售總收入：72800萬元（未計入地下商場部分、車庫部分的收入）項目開發(fā)成本：53812萬元稅前利潤：18988萬元稅后利潤為：12722萬元（雖然該公司有地稅返還50%的優(yōu)惠，但估計比例較?。╉椖窟M度安排本項目的東樓已經(jīng)結(jié)構(gòu)封頂，目前居民動遷尚余28戶；在資金到位的前提下，預(yù)計動遷于1個月到2個月內(nèi)結(jié)束；預(yù)計9月底可以辦理土地證；東樓繼續(xù)進入安裝工程，預(yù)計年底基本竣工，2005年5月交付；西樓在動遷結(jié)束后，預(yù)計于10月份開工，2005年年底結(jié)構(gòu)封頂，2006年年底竣工交付?，F(xiàn)金流量分析目前沒有獲得對方項目的詳細資料，無法排出詳細的現(xiàn)金流量表，但是根據(jù)介紹、資料和現(xiàn)場情況，可以得出大致的現(xiàn)金流量計劃為：2004年9月：動遷款支付5000萬元土地出讓金支付3000萬元設(shè)備采購支付2000萬元（目前東樓結(jié)構(gòu)封頂，但無資金進行設(shè)備、裝飾材料采購，工程進展緩慢）其他1000萬元2004年4季度：項目融資流入12000萬元工程款支付2000萬元設(shè)備款支付1000萬元歸還原股東投入資金5000萬元（假設(shè)我公司投入11000萬元后獲得貸款，原股東對等應(yīng)在項目中投入11000萬元，收回投資款5000萬元）配套等1000萬元2005年1季度：工程款等支付2000萬元2005年2季度：開始預(yù)售預(yù)售回籠款用于工程建設(shè)投資收益據(jù)介紹，家合公司已經(jīng)投入16000萬元（最終需審計），其中動遷支付5700萬元；新加入資金以50%的股權(quán)對等投資，也即16000萬元，其中在投資滿11000萬元后即可得到土地證（四證齊，其中約5000萬元的動遷資金、3000萬元的土地出讓金），即可融資或可預(yù)售。從目前信息來看，短期內(nèi)需支付16000萬元，實際占用資金約11000萬元。以16000萬元的投資額計算，占用2年半時間，其稅后收益為12722萬元×50%=6361萬元，年投資收益率15.9%。風險因素項目目前的風險因素主要有：土地證的風險。但該項目為“虹口足球場綜合交通樞紐配套項目”，并且家合公司已經(jīng)取得了虹口區(qū)發(fā)展計劃委員會的立項批復(fù)、取得上海市城市規(guī)劃管理局核發(fā)的《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、虹口區(qū)建設(shè)和管理委員會與家合置業(yè)簽訂的投資協(xié)議、上海市建筑業(yè)管理辦公室簽發(fā)的《建筑工程施工許可證》等，對方介紹的政府允諾進行土地邀請招標的事項基本可以從上述這些資料中得到證實，預(yù)計在動遷結(jié)束后即可通過邀請招標的方式獲得本項目的土地使用權(quán)；開發(fā)成本的風險。我們實地查看了動遷進度，在基地里面留有為數(shù)不多的零星居民，并據(jù)介紹本項目動遷共有12個強遷指標，8個還沒有使用，從市政動遷的力度等方面考慮，動遷成本和動遷進度應(yīng)該能得到保障；但是對項目與地鐵通道建設(shè)的成本關(guān)系，目前沒有得到資料，需進一步核實；市場風險。該項目地段優(yōu)越，而且有四川北路的延伸概念、交通樞紐（設(shè)計客流量50000人次/天）概念、對面五星級酒店、大型立體停車庫等的項目組合，市場推廣的風險很小，而且本報告提出的市場銷售價僅立足于目前虹口足球場商圈的現(xiàn)狀，沒有考慮將來幾年的快速增長，所以項目的市場前景比較樂觀。收購公司風險。收購公司的主要有兩項—或有負債風險和人員安置風險，或有負債我們可以在收購過程中讓對方的集團公司予以擔保，家合公司目前人員據(jù)介紹有8—9個，除個別是集團委派的外，其他均為社會招聘的工作人員、合同一年一簽，而集團委派的管理人員不會要求投資方安置。

五、結(jié)論和建議由上海家合置業(yè)有限公司投資開發(fā)的、位于上海市虹口足球場軌道交通樞紐的“某大廈”由于投資商資金緊張而尋找新的投資商，我們經(jīng)過認真的市場調(diào)研、對其提供的資料認真的分析，認為項目可行、符合公司目前的發(fā)展戰(zhàn)略。具體原因為：1、該項目位于上海市虹口軌道交通樞紐，目前有軌道3號線（明珠線）通過，在建的M8地鐵線從本大廈樓下穿過，M8的出口廣場就在本大廈前，規(guī)劃還有一條L2線軌道交通，該處為三條軌道交通的交匯處，具備很高的升值潛力；根據(jù)市場調(diào)研，雖然虹口區(qū)的整體樓價已經(jīng)嚴重透支“北外灘”概念，但虹口足球場附近的樓價還是比較正常。我們認為目前的本大廈酒店式公寓的銷售價保守估計為12000元/平方米、商場銷售價的保守估計為25000元/平方米（基本與目前在售的樓盤價格相等、甚至略低）；而項目的完全成本在10323元/平方米，具有一定的利潤空間，按照投資計算，投資利潤率為15.9%/年；項目預(yù)計2005年東樓（建筑面積26749.5平方米）可以交付使用，銷售價值約32000萬元，按照80%計算其銷售收入為25600萬元（合并數(shù)），對公司2005年的銷售收入目標貢獻率為25.6%；預(yù)計利潤為2724萬元（合并數(shù)），對公司2005年的利潤目標貢獻率為27.2%；項目預(yù)計在2006年可以全部竣工，年度銷售價值為47200萬元，按照80%計算銷售收入為37760萬元（合并數(shù)），對公司2006年的銷售收入目標的貢獻率為25%；預(yù)計利潤為8000萬元（合并數(shù)），對公司2006年的利潤目標貢獻率為53.3%。項目風險的控制從以上分析看，本項目的風險是可控的，其中開發(fā)成本需要在項目合作談判中逐步明確，把風險控制在可控范圍中。建議：從目前的分析看，項目較好地符合市場和公司的發(fā)展戰(zhàn)略，建議進一步接洽談判，以增資擴股的形式入主上海家合置業(yè)有限公司，控股50%，在談判的過程中逐步明確未明要素，若發(fā)現(xiàn)有重大潛在風險，即行終止。從項目本身看，本項目在虹口足球場交通建成后，應(yīng)有大幅價值提升，適宜于持有部分優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)（如商場）。市場拓展部2**年7月28日摘要上海欣欣房地產(chǎn)公司受讓取得上海市嘉定區(qū)同濟新城一塊40年使用權(quán)的土地，意欲開發(fā)寫字樓，本可行性研究報告對該項目進行財務(wù)和國民經(jīng)濟評價。項目位于上海市嘉定區(qū)同濟新城，曹安公路以北、嘉松北路以西、桃浦快速延伸段以南。自2002年上海汽車城的建造,同濟新城憑借良好區(qū)位條件和歷史、人文、基礎(chǔ)設(shè)施等優(yōu)勢，吸引了眾多的外商投資創(chuàng)業(yè)，寫字樓市場投資急劇增長。2008年美國次貸危機致使金融業(yè)客戶減少，寫字樓已經(jīng)供過于求，預(yù)計明后年將延續(xù)。該項目有方便的交通、低開發(fā)難度、良好的自然條件和周邊環(huán)境，毗鄰研發(fā)區(qū)，但是人氣不高，市政配套不全，受周邊一定負面影響，與附近其他寫字樓形成競爭。該寫字樓容積率3.5，建筑面積35000平方米，地下1層，地上6層。開發(fā)總成本11473.99萬，項目建設(shè)期為1.5年，第一年投入總投資的70%，第二年上半年投入總投資的30%。銀行貸款7224.06萬元，抵押貸款期限15年，貸款利率5.40%。建成后出租，預(yù)計85%出租率，租金每日每平方米2元。內(nèi)部收益率為11.946%，按10%的目標收益率測算的財務(wù)凈現(xiàn)值為1000.459萬元，動態(tài)投資回收期為22.0053年。項目可行。一、總論1.1項目背景為積極支持上海市城市建設(shè)，促進嘉定區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展，上海欣欣房地產(chǎn)開發(fā)有限公司通過招標的方式取得嘉定區(qū)同濟新城的地塊。發(fā)展商情況項目發(fā)展商：上海欣欣房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)資質(zhì)：一級法定代表人：吳金陽注冊資金：8000萬元（人民幣）地址：上海市嘉定區(qū)曹安公路4800號企業(yè)類型：有限責任公司（國內(nèi)合資）注冊號：滬房地資（嘉定）第123號項目評價目的本報告對上海欣欣房地產(chǎn)開發(fā)有限公司寫字樓項目的可行性進行評估。其主要評價目的如下。過投資環(huán)境研究分析，確定項目的市場定位。通過市場研究分析，確定項目的市場定位。通過對該項目投資開發(fā)總價值、投資成本費用、資金籌劃計劃、銷售收入、經(jīng)營成本、稅金等基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的預(yù)測和選定，利用利潤率、凈現(xiàn)值、投資內(nèi)部收益率、投資回收期等經(jīng)濟指標對項目進行贏利能力分析及評價。通過對項目現(xiàn)金流量、資金來源與運用對項目進行貸款償還能力分析、評價項目的資金安全度。通過對項目的敏感性分析、盈虧平衡分析、風險分析，對項目進行不確定性分析。為委托方進行項目決策、開發(fā)、經(jīng)營和管理提供參考。為政府進行項目審批提供參考和依據(jù)。項目評價依據(jù)中華人民共和國建設(shè)部發(fā)布《房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價方法》定額標準：《上海市建筑和裝飾工程預(yù)算定額》（2000）《投資項目可行性研究指南》，北京：中國電力出版社，2004與項目相關(guān)的規(guī)劃、設(shè)計、建設(shè)、稅收等法律法規(guī)中華人民共和國企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照（副本）委托方提供的項目開發(fā)有關(guān)資料建設(shè)可行性概述本項目符合上海市政府開發(fā)嘉定區(qū)同濟新城的要求，得到了上海市嘉定區(qū)政府的支持。本項目處于距市中心較遠的嘉定區(qū)，預(yù)計租金較低，在當前經(jīng)濟金融環(huán)境下，能吸引各地商戶進駐，有利于同濟新城的長遠發(fā)展。另外，項目區(qū)位未來發(fā)展方向良好，潛力巨大，本項目將擁有良好的發(fā)展空間。本項目有可觀的盈利能力，較低的投資風險，具有良好的經(jīng)濟效益。我們認為，本項目的開發(fā)是可行的。二、項目概況與基地分析2.1項目獲得本項目由欣欣房地產(chǎn)有限公司于2006年9月1日通過上海AA拍賣有限公司拍得，成交價1.5億，總價1.8億。2006年6月1日上海市規(guī)劃管理局規(guī)定了本項目的規(guī)劃指標。2.2項目區(qū)位本項目位于上海市嘉定區(qū)同濟新城內(nèi)，同濟新城位于曹安公路以北、嘉松北路以西、桃浦快速延伸段以南。嘉定區(qū)位于上海西北部，中心位置在北緯31度23分，東經(jīng)121度15分。東與寶山、普陀兩區(qū)接壤；西與江蘇省昆山市毗連；南襟吳淞江（蘇州河），與閔行、長寧、青浦三區(qū)相望；北依瀏河，與江蘇省太倉市為鄰?？偯娣e458.8平方公里。行政區(qū)域界線總長167.8461公里。全境地勢平坦，東北略高，西南稍低。市、區(qū)級河道藻浜、練祁塘、婁塘河橫臥東西，向東流經(jīng)寶山區(qū)直通長江和黃浦江；鹽鐵塘、橫瀝、新槎浦縱貫?zāi)媳?，與吳淞江、瀏河相連。河道總長1800余公里，平均河網(wǎng)密度為每平方公里4公里。本項目所在的同濟新城總投資約100億，綠化率45%，同濟新城按功能分區(qū)劃分為“四大板塊”：中部板塊——“A~H”商貿(mào)辦公中心，西部板塊——綜合發(fā)展區(qū)，東部板塊——現(xiàn)代科技研發(fā)區(qū)，北部板塊——生活居住區(qū)。本項目則是位于中部板塊的中心地段，具有良好的地理位置。嘉定鎮(zhèn)離上海市中心的人民廣場30公里，距虹橋國際機場、上海火車站、張華浜國際集裝箱碼頭均在25公里左右。2.3交通道路嘉定區(qū)交通便捷。有鐵路滬寧線、滬杭外環(huán)線過境。南翔站是全國鐵路特等編組站，也是上海鐵路樞紐的心臟，其綜合自動化程度為國內(nèi)一流。境內(nèi)公路總長700多公里，密度為每平方公里1.5公里。主要公路有滬嘉(A12)、滬寧(A11)、嘉金(A5)、郊環(huán)(A30)等高速公路，滬宜公路（204國道）、曹安公路（312國道），還有寶嘉公路和外青松公路2條市道等。滬嘉線、滬錢線、滬唐線、北嘉線、北安線、嘉亭線、嘉杭線、嘉溫線等50余條客運線路分別連結(jié)上海、周邊區(qū)縣、區(qū)內(nèi)各鎮(zhèn)及杭州、溫州、蘇州諸地。有航道22條，通航里程212.5公里，其中境內(nèi)市級航道蘊藻浜長19.4公里。2.4周邊環(huán)境2.4.1綠化環(huán)境嘉定區(qū)于2002年11月1日，經(jīng)市綠化局領(lǐng)導(dǎo)、專家的考核，嘉定區(qū)創(chuàng)建上海市園林城區(qū)工作通過驗收，成為上海市園林城區(qū)。其公共綠地552.1675公頃總計綠地面積1055.4427公頃綠地覆蓋面積1125.1129公頃城鎮(zhèn)人均公共綠地15.7平方米/人城鎮(zhèn)人均綠地30.1平方米/人綠地率35.47%綠化覆蓋率37.8%同濟新城的綠化覆蓋率也達45%2.4.2景觀環(huán)境本項目景觀環(huán)境良好，西南方向無其它高層建筑，采光、通風等基本均無受影響，視野開闊。另外南部毗鄰?fù)瑵珗@，舉目便可看到品種豐富的植被、大片草坪及水域景觀，令人心曠神怡、身心放松。2.4.3基礎(chǔ)設(shè)施詳見“五、建設(shè)內(nèi)容與市政配套”。2.4.4停車場設(shè)有地面與地下停車場，共計車位約100個。2.4.5餐飲娛樂本項目于同濟新城內(nèi)的嘉定新天地僅幾步之遙，新天地內(nèi)有眾多餐飲選擇，但是檔次都較低。新城外也有眾多有酒樓、咖啡廳等但數(shù)量較少。城區(qū)內(nèi)風味小吃吉祥餛飩、田倉米粉、福建沙縣小吃、蘭州拉面店、圖門燒烤、游子老鴨粉絲湯、飲品茶風暴、第五街、緣味站、新一佳快餐歐德隆、，米諾多漢堡、真有味咖啡、西餐三葉坊、蘇卡咖啡店、堡盛西餐城區(qū)外飯店新詞大酒店：墨玉路29號湖南料理：新源路600號金湘隆：新源路602號面包糕點閩甜西餅屋、元祖蛋糕、閩香西點面包房風味小吃川?；疱?、小云南米線店、重慶雞公堡、蘭州拉面、盱眙龍蝦家常菜館快餐蒲樂食品、快一點快餐咖啡西餐比薩林、迪歐咖啡2.4.6金融網(wǎng)點新城內(nèi)有中國農(nóng)業(yè)銀行自助取款設(shè)備，周邊也有建設(shè)銀行、中國銀行、中國農(nóng)業(yè)銀行及上海農(nóng)村商業(yè)銀行網(wǎng)點，提供了較為便捷的金融方面服務(wù)2.5規(guī)劃指標用地范圍：東至和平路，西至F大廈，北至國豪路，南至步行道用地面積：總用地10000平方米用地性質(zhì)：商業(yè)、辦公用地容積率：3.5三、市場環(huán)境分析3.1宏觀層面3.1.1宏觀調(diào)控政策自2005年3月26日國務(wù)院下發(fā)了《關(guān)于切實穩(wěn)定住房價格的通知》（“國八條”）起，政府出臺了密集的宏觀調(diào)控政策，要求加強土地管理，控制土地供應(yīng)，規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)和交易秩序，著力解決中低收入家庭的住房問題等。2006年5月17日，“國六條”出臺，更加嚴格地調(diào)控房地產(chǎn)市場，力圖調(diào)整房地產(chǎn)供需結(jié)構(gòu)，宏觀調(diào)控趨于緊張。2007年開始，房地產(chǎn)市場開始步入調(diào)整期，房屋銷售市場交易量急劇萎縮。2008年以來，美國次貸危機不斷發(fā)展，加之我國經(jīng)濟生活中尚未解決的深層次矛盾和問題，經(jīng)濟受到較大影響，房地產(chǎn)市場低迷，財政收入增幅逐步回落。為此，中央及時調(diào)整宏觀調(diào)控的方向和政策重點。2008年10月22日，上海市人民政府辦公廳結(jié)合上海實際轉(zhuǎn)發(fā)了市建設(shè)交通委、市財政局、市地稅局、市住房保障房屋管理局、市規(guī)劃國土資源局制訂的《關(guān)于促進本市房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見》，對我市房地產(chǎn)業(yè)進行宏觀調(diào)控。調(diào)控政策涉及到房地產(chǎn)稅收、房地產(chǎn)金融、城市建設(shè)開發(fā)、住房改革等多方面。2008年12月21日，《關(guān)于促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見》的公告又為房地產(chǎn)市場帶來了不同意味的“國十三條”，進一步體現(xiàn)了特殊市場環(huán)境下政府“放權(quán)”的態(tài)度。至此，“國十三條”將在今后一段時間指導(dǎo)房地產(chǎn)市場及行業(yè)的發(fā)展。綜上所述，目前的宏觀經(jīng)濟政策靈活審慎。3.1.2產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)近幾年嘉定區(qū)國民經(jīng)濟持續(xù)較快增長，2007年完成增加值559.9億元，可比增長15.6%。財政收入穩(wěn)步增長。07年實現(xiàn)財政總收入183.2億元，比上年增長24.8%。與此同時，嘉定區(qū)經(jīng)濟結(jié)構(gòu)進一步完善，第三產(chǎn)業(yè)所占比重不斷上升。2001年第三產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值58.7億元，占全區(qū)增加值的比重為30.8％。2007年第三產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值176.4億元，對全區(qū)經(jīng)濟增長的貢獻率為32.7%。三次產(chǎn)業(yè)的比例由2001年的1.9：67.3：30.8增長為2007年的0.3:67.0:32.7。嘉定區(qū)以樹立商業(yè)窗口繁榮發(fā)達的新形象為動力，不斷優(yōu)化布局和調(diào)整業(yè)態(tài)，完善商業(yè)設(shè)施，提升商業(yè)品位、規(guī)模和能級。3.1.3外資與商業(yè)發(fā)展2001年，全區(qū)完成固定資產(chǎn)投資39.8億元，其中基礎(chǔ)設(shè)施投資3.7億元。6年之后，嘉定區(qū)全年完成全社會固定資產(chǎn)投資總額171.6億元，其中城市基礎(chǔ)設(shè)施投資17.8億元，房地產(chǎn)開發(fā)投資78.1億元。由圖3-2可看出，宏觀調(diào)控政策取得成效，固定資產(chǎn)投資增速放緩。從投資主體看，國有經(jīng)濟投資38.5億元，集體經(jīng)濟投資8.4億元，外商及港澳臺投資24.4億元，私營企業(yè)投資24.5億元，其他經(jīng)濟投資75.8億元。投資主體結(jié)構(gòu)發(fā)生進一步優(yōu)化，吸引越來越多放渠道多主體的投資資金，發(fā)展前景良好穩(wěn)定。3.1.4房地產(chǎn)供給與需求自2002年上海汽車城建設(shè)的全面展開，推動了房產(chǎn)市場的活躍，房地產(chǎn)業(yè)市場需求旺盛，開發(fā)投資高位運行，開發(fā)規(guī)模迅速擴張。全年房地產(chǎn)業(yè)完成增加值10.5億元，比上年增長1.1%。此后房地產(chǎn)市場發(fā)展迅速，規(guī)模急速擴大。2004年嘉定區(qū)實現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)增加值13.4億元，比上年增長30.1%，完成房地產(chǎn)開發(fā)投資額66.6億元，比上年增長51.7%。2005年“國八條”的頒布，使房地產(chǎn)房供需趨于平緩，地產(chǎn)市場保持基本穩(wěn)定。2006年完成房地產(chǎn)開發(fā)投資76.7億元，比上年增長7.3%。2007年，嘉定區(qū)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。全年完成房地產(chǎn)開發(fā)投資78.1億元，比上年增長1.9%。從近年嘉定區(qū)商品房供求數(shù)據(jù)來看，嘉定新城的建設(shè)極大的促進了區(qū)域樓市體量的擴張。年成交量從2003年的不足100萬平米一舉躍升到2004年的近200萬平方米，之后持續(xù)穩(wěn)定在該數(shù)量級。區(qū)域樓市火熱催動房價一路走高，02、03年嘉定區(qū)主流房價尚在3000元以下，進入08年已拉升到8000元附近。數(shù)據(jù)來源：中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)2008年，受上海整體樓市走低影響，嘉定樓市轉(zhuǎn)入低迷調(diào)整期。1月份之后，市場供求雙雙從2500套/月大幅下挫至1500套/月，季節(jié)性市場回暖亦不復(fù)存在。從近幾個月的市場走勢來看，嘉定樓市以5月份為分水嶺，供求基本平衡的狀態(tài)被打破，6-9月份市場累積銷供比僅為0.63，開發(fā)商銷售壓力逐步增大。\o"點擊查看下一張:clip_image002"數(shù)據(jù)來源：中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)至此可見，2008年金融危機以來，經(jīng)濟環(huán)境及政策因素對高檔物業(yè)成交影響很大。此外，寫字樓市場租賃市場也不樂觀。3.2板塊層面目前已建成并趨于成熟的板塊有中部板塊（A~H樓）和西部板塊（地標綜合發(fā)展區(qū)）。以上兩板塊都規(guī)劃成為同濟新城的金融商務(wù)中心，在過去的3年中發(fā)展態(tài)勢各不相同。隨著同濟新城商業(yè)的發(fā)展，兩個板塊的競爭日益激烈。而一個項目能否成功，與其所在的板塊發(fā)展情況息息相關(guān)。因此我們選擇這兩個板塊進行重點分析，以更清晰地掌握本項目市場環(huán)境。3.2.1中部板塊規(guī)劃定位中部板塊集中了同濟新城65%的辦公寫字樓，在經(jīng)濟發(fā)展、新城建設(shè)和公共事業(yè)發(fā)展中處于龍頭地位與輻射作用，帶動相關(guān)區(qū)域的發(fā)展，已成為同濟新城主要商務(wù)中心。歷史分析中部板塊有著得天獨厚的地理位置，處于兩軸交界處，四通八達，交通便利。并且與位于城市南部的交通樞紐。服務(wù)半徑大，與個區(qū)域都有聯(lián)系又保持相對的獨立性，方便居民上下班及外來人員出行。由于人流方向的不一致性，避免了人流混雜的問題。此外，成熟的商業(yè)現(xiàn)狀為新城居民提供了大量的就業(yè)崗位。臨近北部居住生活區(qū)，可確保人力資源豐富。3.2.2西部板塊規(guī)劃定位西部板塊有地標性建筑——圖書綜合大廈，周邊有一系列行政管理大樓和市政府副設(shè)施，以現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為核心，形成具有獨特人文魅力和新城特色、強大的集聚力和持續(xù)的創(chuàng)新力的綜合發(fā)展區(qū)，是同濟新城的象征。歷史分析西部地區(qū)雖沒有優(yōu)越的地理位置，但通過交通道路系統(tǒng)人為的設(shè)計，將車行道與人行道分離，更人性化也更趨于便利。充分利用現(xiàn)有水系積極發(fā)展高檔商務(wù)、休閑、酒店和娛樂城等項目，集中體現(xiàn)傳統(tǒng)文化、現(xiàn)代文明、運動休閑和生態(tài)魅力。市政工程建設(shè)如火如荼地進行，強調(diào)創(chuàng)新性、獨特型和輻射性，為新城人口提供全方位的服務(wù)。集中布置行政機關(guān)，提高辦事人員效率，避免到處奔波。進一步促進新城經(jīng)濟、社會、環(huán)境的科學、和諧發(fā)展。3.2.3板塊比較中部板塊和西部板塊同時被定位同濟新城的一級中心，但是兩者在過去三年已形成了很大的差異和側(cè)重點不同，可謂各有各的針對性。然而，兩板塊都獲得了不同程度的成功并在嘉定區(qū)同性質(zhì)板塊中保持領(lǐng)先地位。在未來的發(fā)展中，兩板塊將繼續(xù)深入規(guī)劃和建設(shè)，使其在新城中的結(jié)構(gòu)更清晰，功能也更明確，將新城的規(guī)模推向新的層面。本項目位于中部板塊中，與東部板塊研發(fā)去接壤。從地理位置上來，有很大的預(yù)留空間，為兩板塊的共同發(fā)展提供機遇。從經(jīng)濟發(fā)展角度看，可帶動東部板塊的發(fā)展，也為使中部板塊商務(wù)繁榮擔負了一定的責任。3.3項目層面(寫字樓市場)3.3.1供應(yīng)量自2002年上海汽車城建造以來,同濟新城憑著特殊的區(qū)位條件和歷史、人文、基礎(chǔ)設(shè)施等方面的諸多優(yōu)勢，吸引了海內(nèi)外眾多的外商前來投資創(chuàng)業(yè)，成為廣受矚目的投資沃土。因此，各項物業(yè)投資急劇增長，其中以寫字樓市場最為顯著。過去幾年，同濟新城寫字樓市場總體量約三萬平方米，其中三分之二位于中部板塊，三分之一位于西部板塊。2008年以前，在市場需求影響下，寫字樓新建物業(yè)量放量增長，大量新增供應(yīng)量投放市場，地少人多的局限性使其發(fā)展空間有限。幸而有周邊區(qū)域可供拓展，加之老城區(qū)改造空間也不小。因此，發(fā)展前景更為廣闊。2008年美國次貸危機發(fā)生后金融業(yè)客戶減少，寫字樓已經(jīng)供過于求。預(yù)計明后年也是供過于求。3.3.2需求量2008年以前，寫字樓市場強勁，對寫字樓的需求絲毫沒有減弱。甲級寫字樓供不應(yīng)求，空置率走低。2008年后半年，在供給相對大的情況下，需求顯得單薄和不足。受全球金融風暴不斷惡化的影響，一直占寫字樓租賃市場比較大份額的金融客戶，紛紛被迫或主動采取裁員和擱置擴張計劃等方式來應(yīng)對危機，退出甲級市場轉(zhuǎn)租成本相對較低的乙級寫字樓，加上企業(yè)破產(chǎn)等，使得需求出現(xiàn)大幅的萎縮。目前雖處于經(jīng)濟低迷期，寫字樓的需求量仍將繼續(xù)增加，而供應(yīng)量的增長速度相對于市場規(guī)模來說是很慢的。同濟新城甲級寫字樓租金及入住率表（2008年第一季）板塊物業(yè)名稱最新租金（人民幣/平方米/天）入住率（%）西部板塊中華大廈4.383%招商局廣場3.984%中部板塊越洋廣場4.182%蘭泰大廈4.084%眾鑫大廈3.786%企業(yè)天地3.986%

同濟新城乙級寫字樓租金及入住率（2008年第一季）區(qū)域物業(yè)名稱最新租金（人民幣/平方米/天）入住率（%）西部板塊科技城2.481%金融廣場2.282%貿(mào)易大廈1.983%中部板塊海森大廈2.184%三六大廈1.986%南證大廈2.081%奧孚力大廈2.484%

近年來，嘉定寫字樓市場突破原有的商務(wù)區(qū)格局，向外圍發(fā)展。一些新的商務(wù)板塊崛起，逐漸成為中高檔寫字樓租賃、銷售市場的中堅力量。本項目所在區(qū)域即是其中之一?；诩味▍^(qū)的開發(fā)、來發(fā)展動向和各行業(yè)對寫字樓的需求，在中部板塊內(nèi)投資次項目，是一個不容錯過的機遇。但是需要注意的是，本項目寫字樓開發(fā)期間正值經(jīng)濟蕭條期，建成上市時期市場難以預(yù)測，一次將面臨一定的資金風險和銷售壓力，但是通過恰當?shù)亩ㄎ缓蜖I銷，可以消除部分風險。四、項目定位4.1產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位：中端，乙級寫字樓。本項目位于上海嘉定區(qū)，嘉定區(qū)雖然市場潛力大，但現(xiàn)期市場還處于早期發(fā)展時期，高端寫字樓尚不具備與其造價相應(yīng)的競爭力。考慮到當前經(jīng)濟與金融環(huán)境，企業(yè)處于過冬期，非常注重成本和經(jīng)營費用的控制，因此呈現(xiàn)遷出城區(qū)，選擇價廉寫字樓辦公的態(tài)勢，兼顧同濟新城內(nèi)其他寫字樓都是中端定位以及目前租售情況良好，和我們的客戶定位為江浙一帶中小企業(yè)，本項目定位中端相對合理?？蛻舳ㄎ唤Y(jié)合本項目毗鄰大型研發(fā)區(qū)和項目選址方便的交通特點，客戶主要定為江浙滬的研究型企業(yè)或?qū)煌ㄒ蟊容^高的制造業(yè)企業(yè)。它們在上海設(shè)立銷售中心，辦事處，子公司等。SWOT分析4.3.1優(yōu)勢1）方便的交通規(guī)劃用地西北面和東北面都有寬敞的公路，方便駕車；西南面有步行道，人車分離，道路利用率高。規(guī)劃用地距同濟新城唯一交通站點——綠苑路同濟大學站有高度可達性。2）開發(fā)難度低規(guī)劃用地屬于一類用地，無動拆遷工作，只需稍加簡單的工程準備措施，就可以進行修建。3）自然條件地塊沿河，風景成為突出優(yōu)勢，周圍沒有很高的建筑，建筑朝向好，從而采光通風好。4）周邊環(huán)境離曹安公路距離適中，車流噪音和灰塵影響小。4.3.2劣勢1）人氣由于周邊多數(shù)地塊尚待開發(fā)，本地塊不如西北面的具有人氣，周邊距其他辦公性建筑較遠。2）居住區(qū)的影響本地塊與居住區(qū)公用北邊的國豪路，居住區(qū)人/車流量大，影響寫字樓里的員工上下班。居住區(qū)早晨比較嘈雜。3）市政配套地塊以及其周邊市政設(shè)施不完善，待改進。4.3.3機會1）東側(cè)研發(fā)區(qū)東側(cè)規(guī)劃中的研發(fā)區(qū)具有相當?shù)囊?guī)模，對研究性企業(yè)來說，緊挨研發(fā)區(qū)設(shè)辦事處、子公司，是非常有利的。2）交通條件的改善多處修建的曹安公路運量下降幅度大，在建的地鐵也將于近年通車，完工后，同濟新城對外交通條件大為改善，將吸引一批企業(yè)。4.3.4威脅1）經(jīng)濟金融目前，全球經(jīng)濟下滑，寫字樓市場受到影響，價格下跌，空置率升高。2）安亭安亭的發(fā)展建設(shè)更容易形成具有吸引力的商業(yè)辦公區(qū)，長期上逐漸體現(xiàn)集中優(yōu)勢，對本項目構(gòu)成威脅。3）在建寫字樓西北側(cè)在建寫字樓與本項目定位相當，周邊交通也便利，人車流動干擾相對較小，人氣優(yōu)于本項目。價格定位周邊寫字樓租金周邊寫字樓分高端、中端、中低端，出租率在85%左右。通過調(diào)查，各選取部分具代表性的寫字樓：實例名稱檔次月租金面積[平方米]日租金[元/（平方米·天）]曹安國際商城高4800612.62永惠大廈中90002001.6v6時代低1800551.09實例名稱詳細信息曹安國際商城嘉定區(qū)曹安路1855號永惠大廈黃浦區(qū)/永惠大廈/西藏南路765號v6時代嘉定區(qū)安亭鎮(zhèn)新源路155弄嘉定區(qū)樓價走勢：（見三，統(tǒng)計圖，P5）日租金如下：檔次價格（元/平方米）高2.6中1.6低1.1考慮近期房地產(chǎn)市場趨勢，寫字樓的出租率和租金有較大下降的可能。價格定位照顧本項目檔次，交通，容積率等指標，本寫字樓定價每平方米2.0元/天。五、建設(shè)內(nèi)容與市政配套5.1項目建設(shè)內(nèi)容5.1.1建筑設(shè)計本項目由建筑工程設(shè)計綜合甲級資質(zhì)的民營設(shè)計事務(wù)所上海三益建筑設(shè)計事務(wù)所，設(shè)計風格簡約、現(xiàn)代。項目設(shè)計符合國家制定的設(shè)計規(guī)范、規(guī)定、規(guī)程，同時符合上海市相關(guān)的設(shè)計規(guī)范和規(guī)定。本項目選址臨近同濟公園，專享珍稀生態(tài)資源。建筑設(shè)計積極融合人本主義與生態(tài)意識，樓體采用簡潔的幾何形體，以成熟的現(xiàn)代建筑科技為基礎(chǔ)，由鋼構(gòu)架及玻璃幕墻組成外立面，滿足充足的自然采光與通風，形成晶瑩剔透的建筑形象。徹底告別傳統(tǒng)寫字樓的亞健康狀態(tài)，契合當今推崇的生態(tài)辦公大廈，為員工創(chuàng)造一個安全、舒適、健康的工作環(huán)境。5.1.2建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計本項目為多層辦公建筑，地下1層，地上按6層設(shè)計，高20.5米，位于上海市嘉定區(qū)曹安公路與綠苑路交匯處。本項目建筑功能定位為乙級寫字樓，部分達到5A級寫字樓水平。屋面設(shè)置室外休閑、綠地。地下空間：地下一層各種配套設(shè)施用房及地下停車場所。5.1.3暖通設(shè)計本項目為乙級寫字樓，設(shè)備材料應(yīng)選擇價格合理的中檔品牌產(chǎn)品。本項目暖通設(shè)計保證新風供應(yīng)和所有房間的通風要求，必要時設(shè)立獨立的新風供應(yīng)系統(tǒng)和排風系統(tǒng)。新風口和排風口的布置要和建筑設(shè)計緊密結(jié)合。寫字樓擬采用雙管水系統(tǒng)中央空調(diào)，冷源來離心式冷水機組，熱源由市政熱力管網(wǎng)提供，可分層、分區(qū)控制，以減少施工難度和初期投資。5.1.4給排水給水系統(tǒng)的設(shè)計應(yīng)避免水質(zhì)由于水箱和管路產(chǎn)生二次污染。排水設(shè)計采用合流制排水，生活污水經(jīng)化糞池處理后再排入城市管網(wǎng)，屋面排水采用內(nèi)排水方式。熱水供應(yīng)擬采用統(tǒng)一的中央電熱水器。凈水供應(yīng)擬采用統(tǒng)一供應(yīng)的凈水裝置。5.1.5強電設(shè)計本項目屬于多層建筑，根據(jù)國家標準屬二級負荷，無特殊要求。二路供電電源由供電部門區(qū)域變電站以電纜引入，電壓為35kV，經(jīng)樓內(nèi)電力用戶站降壓后分配電力。照明方式：地下室設(shè)置應(yīng)急照明，常用照明，及應(yīng)急指示燈；樓內(nèi)用戶照明采用普通照明方式；公共部位除設(shè)置外，還需設(shè)置應(yīng)急照明及應(yīng)急指示燈。消防樓梯處設(shè)常用照明和應(yīng)急照明。建筑物采用TN-S聯(lián)合接地，接地電阻≤1Ω，且大樓鋼結(jié)構(gòu)主筋相互連接成環(huán)，外立面金屬門、窗均與接地可靠連接；衛(wèi)生間設(shè)置等電位箱。防雷系統(tǒng)：本項目為三類防雷建筑物，采用裝設(shè)在建筑物上的避雷帶做接閃器，避雷帶應(yīng)沿屋角、屋背、屋檐和檐角等易受雷擊的部位敷設(shè)，利用結(jié)構(gòu)柱頭外側(cè)主鋼筋做引下線，樁基做接地極。消防系統(tǒng)參照商務(wù)樓消防規(guī)定，在地下車庫及辦公區(qū)域建立報警（煙感、溫感）及聯(lián)動（包括緊急廣播）系統(tǒng)；噴淋系統(tǒng)同時設(shè)置消防栓及其他防火設(shè)備。5.1.6弱電設(shè)計閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)攝像機位置：各電梯轎廂，地下車庫出入口，地下車庫內(nèi)部，地下車庫進入單體樓地下室電梯廳處，辦公底層出入口，消防安保中心門口，室外停車場。監(jiān)控中心和消防中心統(tǒng)一考慮。系統(tǒng)集中供電車庫管理系統(tǒng)系統(tǒng)采用CAN總線的通訊方式，避免了傳統(tǒng)RS485網(wǎng)絡(luò)采用輪詢方式的低效率之弊，大大提高了系訊速度和效率。系統(tǒng)兼容性強，可與同系統(tǒng)中多個管理子系統(tǒng)結(jié)合使用，輕松實現(xiàn)一卡通管理系統(tǒng)。系統(tǒng)采用32位高速運轉(zhuǎn)處理器和超大容量存儲器；脫機、脫網(wǎng)工作時，不影響出、入庫及數(shù)據(jù)記錄存儲功能。出、入庫讀卡認證由一臺讀卡機完成，替代了以往入庫與出庫所用讀卡機各自分開模式，降低了用戶采購成本。停車庫出入口處裝設(shè)聲光設(shè)備，方便用戶尋找所分配車庫車位。用戶進入車庫存車時語音提示“請讀卡確認車輛已停好”，很好的避免了因用戶停留在車內(nèi)，而車輛上行存放導(dǎo)致的人身安全事故。同時，當系統(tǒng)出現(xiàn)異常情況后，顯示屏也將顯示異常代碼，提示管理員檢修。立體車庫（敞開式）管理系統(tǒng)與停車管理系統(tǒng)無縫鏈接，可完成車位引導(dǎo)功能，減少車主因?qū)ふ宜峙滠囄粠淼穆闊?。車位信息查詢功能：當車主取車時忘記所停放車輛的車庫位置時，可在任一控制機或車庫讀卡器上讀卡，系統(tǒng)將語音提示車主正確的車庫位置。可根據(jù)不同用戶車型分配不同車型車位，臨時用戶由管理員先預(yù)置車牌，再存車。門禁各單元門口設(shè)置門禁。地下車庫進入電梯廳設(shè)置門禁。機電設(shè)備監(jiān)控系統(tǒng)

給排水系統(tǒng)監(jiān)測各樓宇屋頂水箱高、低水位自動報警監(jiān)控地下室集水坑高、低水位監(jiān)控給水系統(tǒng)地下水池高、低水位監(jiān)控生活水泵運行及故障監(jiān)控凈化水裝置運行及故障監(jiān)控消防泵的運行狀態(tài)監(jiān)控

送排風系統(tǒng)樓宇地下室排風機故障監(jiān)測地下車庫排風兼排煙風機故障監(jiān)測地下車庫新風機運行監(jiān)測

其他設(shè)備車輛出入口進出口管理機運行故障信號監(jiān)控電梯運行狀態(tài)及故障監(jiān)控樓宇信息系統(tǒng)電話通信系統(tǒng)數(shù)據(jù)傳輸系統(tǒng)有線電視雙向?qū)拵畔鬏斚到y(tǒng)移動通信和尋呼通信系統(tǒng)實現(xiàn)地下停車庫及電梯轎廂內(nèi)通信無盲區(qū)大樓內(nèi)部無線對講系統(tǒng)寫字樓無線局域網(wǎng)系統(tǒng)因特網(wǎng)進行商務(wù)活動等。弱電防雷系統(tǒng)在機房弱電配電輸出端安裝電源避雷器；在機房UPS輸入端安裝電源避雷器；在機房弱電井道處安裝電源避雷器；在電梯機房電源進線處安裝電源避雷器。大樓綜合布線系統(tǒng)建立無線局域網(wǎng)并覆蓋整個寫字樓區(qū)域內(nèi)，使商務(wù)人員能自由地通過5.2市政配套5.2.1通信每戶設(shè)置電話/數(shù)據(jù)通信配線箱，由2對電話線和一根五類線入箱，可用于電話和寬帶數(shù)據(jù)網(wǎng)絡(luò)通信，通信信號覆蓋大樓。5.2.2供電市政雙路供電，雙路電纜引入。總?cè)萘?500KVA，每平方米供電量0.08KVA。市政雙路電源自動切換。5.2.3上水根據(jù)有關(guān)技術(shù)指標，本項目規(guī)劃最高日用水量約300立方米。區(qū)域供水單位為上海嘉定自來水有限公司安亭水廠，其最大日供水能力12萬立方米能夠滿足本項目需求。5.2.4下水本區(qū)域?qū)儆谝呀ǖ纳虾Ｊ屑味▍^(qū)雨水污水系統(tǒng)安亭國際汽車城片，能夠滿足本項目的下水需要。5.2.5供氣本項目今后將使用天然氣，根據(jù)有關(guān)技術(shù)指標，預(yù)計規(guī)劃最高日用氣量1500立方米，屆時需要結(jié)合道路工程，埋設(shè)合適的燃氣管以適應(yīng)傳輸天然氣的要求。5.3消防本工程消防給水按多層建筑設(shè)計，設(shè)有室內(nèi)消火栓滅火系統(tǒng)、自動噴水滅火系統(tǒng)、溫感探測器和煙感探測器、火險報警及消防聯(lián)動系統(tǒng)?；馂?zāi)報警及消防聯(lián)動系統(tǒng)、廣播系統(tǒng)的控制室在一層，火災(zāi)報警控制主機、直通對講、自動噴水滅火系統(tǒng)、聯(lián)動廣播及電源設(shè)備。每層應(yīng)設(shè)置一個DN65的室內(nèi)消火栓和一個消防自救卷盤，水帶長度宜采用25m。自動噴水滅火系統(tǒng)的水流指示器可以不按每個防火分區(qū)、每個樓層設(shè)置，而是根據(jù)商業(yè)單元的劃分，每個商業(yè)單元設(shè)一根噴淋立管、一個信號閥、一個水流指示器、一個末端試水閥，信號閥及水流指示器的信號接至消控中心或安防值班室。5.4節(jié)能變電所設(shè)置在接近負荷中心處，并選用國家頒布的節(jié)能型設(shè)備，降低能耗。照明盡可能采用節(jié)能高效的燈具?？照{(diào)冷卻水循環(huán)使用。六、建設(shè)方式與進度安排6.1公司組織上海欣欣房地產(chǎn)有限公司為本項目的發(fā)展商，注冊資金為8000萬人民幣，項目開發(fā)公司實行總經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理負責制，總經(jīng)理由總公司任命。項目開發(fā)公司下設(shè)經(jīng)營管理機構(gòu)，包括工程部、市場營銷部、財務(wù)部、行政部等機構(gòu)，負責合作公司的日常經(jīng)營管理工作。6.2物料供應(yīng)由于項目屬于乙級寫字樓，檔次和質(zhì)量無需追求高檔次，因此本項目所需物資與設(shè)備均從中國國內(nèi)市場選購、租賃。6.3工程招投標本項目計劃采用公開招投標進行施工總承包，電梯、空調(diào)、幕墻、內(nèi)裝修等分包工程由總包方進行招標。6.4施工組織6.4.1前期工作項目開發(fā)籌、融資至2009年4月底完成初步設(shè)計和施工圖設(shè)計至2009年5月底完成各種批文的報批工作至2009年5月底完成工程招標于2009年6月底完成6.4.2施工階段施工準備2009年6月初~2009年7月初樁基工程2009年7月初~2009年10月初土方工程2009年10月初~2010年1月初地下結(jié)構(gòu)工程2009年11月初~2010年2月初主體工程2010年2月初~2010年6月初安裝與裝修工程2010年2月初~2010年10月初室外總體2010年6月初~2010年10月初6.4.3竣工準備與驗收備案2010年10月初~2010年11月初6.4.4投入使用2010年11月初~2010年12月初6.5進度計劃本項目擬建設(shè)成為乙級寫字樓，將于2009年6月份完成項目前期各項準備工作并進入正式施工階段，預(yù)計的項目建設(shè)周期為1.5年（2009年6月至2010年12月）。七、投資估算與資金籌措7.1投資估算本項目建設(shè)投資估算的范圍為總建筑面積35000平方米，占地面積10000平方米，容積率為3.5，地上層數(shù)為6層，地下一層，總投資粗略估計值為9000萬。項目建設(shè)期為1.5年，第一年投入總投資的70%，第二年上半年投入總投資的30%。企業(yè)自有資金4000萬,在第一年全部投入。7.2估算數(shù)據(jù)7.2.1建設(shè)投資估算預(yù)測建設(shè)期內(nèi)年平均價格變動率為2%，開發(fā)期貸款利率為5.40%。漲價預(yù)備費的計算：第一年固定資產(chǎn)靜態(tài)投資額I1=10971.23×70%=7679.861（萬元）第一年漲價預(yù)備費：PF1=7679.861×[(1+2%)1-1]=153.597（萬元）第二年固定資產(chǎn)靜態(tài)投資額I2=10971.23×30%=3291.369（萬元）第二年漲價預(yù)備費PF2=3291.369×[(1+2%)1.5-1]=99.233（萬元）該項目建設(shè)期漲價預(yù)備費PF=PF1+PF2=153.597+99.233=252.830（萬元）開發(fā)期貸款利息:第一年固定資產(chǎn)投資額(除利息外)=11224.06×70%=7856.842（萬元）第一年貸款額=7856.842-4000=3856.842（萬元）第一年開發(fā)期貸款利息=（年初貸款本息累計+本年貸款額/2）×年利率=（0+3856.842/2）×5.4%=104.135（萬元）第二年上半年固定資產(chǎn)投資額(除利息外)=11224.06×30%=3367.218（萬元）第二年上半年貸款額=3367.218（萬元）第二年開發(fā)期貸款利息=（年初貸款本息累計+本年貸款額/2）×半年利率=（3856.842+104.135+3367.218/2）×5.4%/2=145.794（萬元）開發(fā)期貸款利息=104.136+145.794=249.929（萬元）建設(shè)投資估算項目內(nèi)容單方投資（元/m2）投資額（萬元）A.土地使用費1071.433750.00B.前期開發(fā)費99.19347.18B1.可行性研究費1.053.68B2.勘察設(shè)計費31.25109.38B3.工程設(shè)計招標管理費0.511.80B4.工程施工招標管理費0.501.75B5.施工招投標代理費4.3815.33B6.人防費60.00210.00B7.執(zhí)照費1.003.50B8.審照費0.501.75C.建筑工程安裝費1250.004375.00C1.樁基礎(chǔ)工程費120.00420.00C2.土建工程費890.003115.00C3.水電設(shè)備及安裝費110.00385.00C4.電梯設(shè)備及安裝費130.00455.00D.工程監(jiān)理費17.5061.25E.配套設(shè)施費480.001680.00E1.大市政配套費300.001050.00E2.小市政配套費180.00630.00F.建設(shè)單位管理費70.04245.13G.工程保險費3.7513.13H.工程承包管理費51.43180.00（A-H項）工程費和工程建設(shè)其他費3043.3410651.68I.預(yù)備費163.54572.38I1.基本預(yù)備費（A-H項×3%）91.30319.55（A-I1項）固定資產(chǎn)靜態(tài)投資部分3134.6410971.23I2.漲價預(yù)備費72.24252.83（A-I項）除貸款利息外的固定投資3206.8711224.06J.固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅0.000.00K.開發(fā)期貸款利息71.41249.929（A-K項）合計為開發(fā)期總成本3278.2811473.99經(jīng)計算得知，開發(fā)期總投資成本為11473.99萬。7.2.2經(jīng)營成本估算項目內(nèi)容年平均費用（萬元)經(jīng)營期成本514.081.銷售費用36.722.物業(yè)及維護費45.0583.能源費2.9494.保險費8.4525.管理費用45.0586.營銷費16.9057.固定資產(chǎn)折舊、攤銷36.728.房產(chǎn)稅220.329.營業(yè)稅金及附加101.8987.3項目資金籌措本項目的自有資金來源有：房地產(chǎn)開發(fā)公司自有資金4000萬，占總投資額的34.86%，向銀行貸款7224.06萬。八、經(jīng)濟效益分析8.1分析依據(jù)及說明本財務(wù)分析根據(jù)國家現(xiàn)行財稅制度以及項目經(jīng)營計劃，抵押貸款期限15年，貸款利率5.40%，目標收益率設(shè)為10%，項目建設(shè)期1.5年，出租期48.5年。8.2經(jīng)營方案根據(jù)市場分析和對本項目的功能定位，本寫字樓用于出租項目總建筑面積=30000（m2）項目可出租面積=30000×0.85=25500年租金毛收入=25500×2.0×360=1836（萬元）年租金凈收入=年租金毛收入-銷售收入-固定資產(chǎn)折舊攤銷-房產(chǎn)稅-營業(yè)稅金及附加-（物業(yè)及維護費+能源費+保險費+管理費用+營銷費）=1836×（1-2%-12%-5.55%-2%）-118.422=1321.92（萬元）項目總開發(fā)價值=1836×（（1+10%）48.5-1）÷10%÷（1+10%）48.5=18179.56（萬元）項目總成本=11474萬元自有資金=4000萬元抵押貸款=項目總成本-自有資金=11474-4000=7474萬元貸款年還本付息額=7474×5.40%÷（1-（1+5.40%）-15）=739.66（萬元）財務(wù)凈現(xiàn)值NPV自有資金現(xiàn)金流量表單位（萬元）年末01~1516~48.5股本金投入4000凈經(jīng)營收入1321.921321.92抵押貸款還本付息739.660自有資金凈現(xiàn)金流量-4000582.261321.92稅前財務(wù)凈現(xiàn)值NPV前=-4000+582.26÷10%×（1-1÷（1+10%）15）+1321.92÷10%×（1-1÷（1+10%）33.5）÷（1+10%）15=3463.372（萬元）稅后財務(wù)凈現(xiàn)值NPV后=-4000+582.26÷10%×（1-1÷（1+10%）15）+1321.92÷10%×（1-1÷（1+10%）33.5）÷（1+10%）15=1000.459（萬元）財務(wù)內(nèi)部收益率FIRRi1=11%時，NPV1=437.082萬元i2=12%時，NPV2=-24.826萬元FIRR=i1+∣NPV1∣×(i2-i1）÷(∣NPV1∣+∣NPV2∣)=11%+437.082×（12%-11%）÷（437.082+24.826）=11.946%動態(tài)投資回收期：Pt=（累計貼現(xiàn)值開始出現(xiàn)正值的年數(shù)-1）+上年累計貼現(xiàn)值的絕對值÷當年凈現(xiàn)金流量的貼現(xiàn)值=15+（8-1）+0.528÷(0.528+98.384)=22.0053(年)利潤總額=項目總開發(fā)價值-項目總成本-銷售稅金及附加=18179.56×（1-5.55%）-11474=5696.594（萬元）開發(fā)商成本利潤率=開發(fā)商利潤總額÷項目總成本=5696.594÷11474×100%=49.648%成本收益率=年凈租金收入÷項目總成本=1321.92÷11474×100%=11.521%8.3項目稅費營業(yè)稅及其附加5.55%企業(yè)所得稅率33%盈余公積金按10%提取，公益金按5%提取8.4盈利能力評價項目內(nèi)部收益率為11.946%，按10%的目標收益率測算的財務(wù)凈現(xiàn)值為1000.459萬元，動態(tài)投資回收期為22.0053年。項目在財務(wù)上是可行的。8.5清償能力評價本項目擬向銀行申請長期貸款（含息）7474萬元，項目法人將用銷售回籠資金、經(jīng)營收入還款，預(yù)計貸款償還期15為年，項目償債能力良好。九、不確定性分析9.1敏感性分析由以往相同寫字樓的敏感性分析數(shù)據(jù)可知，全部投資的凈現(xiàn)值和內(nèi)部收益率受銷售價格、建設(shè)成本變化的影響較大（較敏感）；自有資金的凈現(xiàn)值和內(nèi)部收益率受銷售價格變化與建設(shè)成本變化的影響相對不敏感。而對整個項目而言，即使遇到房地產(chǎn)市場波動較大，樓盤競爭激烈等不利因素，本項目的開發(fā)仍然有較高的盈利能力。9.2項目的盈虧平衡分析現(xiàn)以出租率為變量，對本項目進行盈虧平衡分析，具體測算數(shù)據(jù)如下：盈虧平衡分析出租率020%40%80%100%FNPV(I=10%)-4000-1384.81230.46460.89076盈虧平衡點30.6%由上述分析，我們可以知道，當出租率為30.6%時（假定價格不變），項目處于盈虧平衡點，此時剛好能夠收回成本，由出租率和出租收入之間的關(guān)系，我們可以知道，當出租單價下降30.6%時，該項目剛好能收回成本。9.3風險分析9.3.1項目整體潛在風險金融風險近期，全球性的金融危機席卷各國。很多企業(yè)的經(jīng)營業(yè)績下降，上海地區(qū)的企業(yè)承租能力下降，使本項目出租難度增大，甚至在今后很長一段時期內(nèi)出現(xiàn)高空置率的情況。供求風險由于金融危機使很多企業(yè)退租，所以近期寫字樓市供過于求的，該項目的推出初期可能會有比較高的空置率。但考慮到2010年世博會將