《房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營》第八章

——房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營——房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營【本章導(dǎo)讀】房地產(chǎn)項目融資的實質(zhì)是充分發(fā)揮房地產(chǎn)的財產(chǎn)功能，為房地產(chǎn)投資融通資金。就房地產(chǎn)開發(fā)投資而言，即使開發(fā)商已經(jīng)獲取了開發(fā)建設(shè)用地的土地使用權(quán)，如果該開發(fā)商缺乏籌集資金的實際能力，不能事先把建設(shè)資金安排妥當(dāng)，其結(jié)果很可能由于流動資金拮據(jù)、周轉(zhuǎn)困難而以失敗告終，因此房地產(chǎn)項目融資的成功與否，對房地產(chǎn)項目有著舉足輕重的作用。通過本章的學(xué)習(xí)，要求掌握房地產(chǎn)項目融資的參與者及階段劃分；掌握房地產(chǎn)項目的可融資性分析；熟悉房地產(chǎn)融資的基本原則；熟悉房地產(chǎn)項目融資模式與資金的選擇；了解房地產(chǎn)項目融資擔(dān)保的基本概念、內(nèi)容與步驟。章節(jié)導(dǎo)讀第八章房地產(chǎn)項目融資——房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營——CONTENTS目錄房地產(chǎn)項目融資概述01房地產(chǎn)項目投資決策分析02項目導(dǎo)航房地產(chǎn)項目融資決策03房地產(chǎn)項目融資談判04房地產(chǎn)項目融資擔(dān)保05PART01房地產(chǎn)項目融資概述第一節(jié)房地產(chǎn)項目融資概述一、房地產(chǎn)項目融資的概念與原則

房地產(chǎn)金融是指圍繞房地產(chǎn)業(yè)而進(jìn)行的籌資、融資、結(jié)算等金融活動，是與房地產(chǎn)有關(guān)的各種貨幣資金的籌集、融通等各種信用活動的總稱。1．房地產(chǎn)項目融資的概念

房地產(chǎn)項目融資是指房地產(chǎn)投資發(fā)起人為了確保房地產(chǎn)開發(fā)項目或投資經(jīng)營項目活動能夠順利進(jìn)行而進(jìn)行的資金融通活動。第一節(jié)房地產(chǎn)項目融資概述一、房地產(chǎn)項目融資的概念與原則

1）適度性原則。適度性原則是指資金的籌集一定要適應(yīng)經(jīng)濟(jì)活動的實際需要，融資規(guī)模、融資時機(jī)、融資期限、融資方式均要適當(dāng)。2．房地產(chǎn)項目融資的原則2）效益性原則。效益性原則是指在制定融資方案，進(jìn)行融資決策時，應(yīng)當(dāng)從經(jīng)濟(jì)上判斷融資方案的可行性。

①融資成本。盡可能地使融資成本極小化，即花費最小的代價實現(xiàn)融資目標(biāo)，是融資效益性原則的主要內(nèi)容。

②經(jīng)濟(jì)效益。在實際資金籌集中，人們一般用融資杠桿來評價融資方案的經(jīng)濟(jì)效果。

③風(fēng)險。風(fēng)險的大小與融資方案有極大的關(guān)系，好的融資方案應(yīng)當(dāng)把因融資所可能帶來的風(fēng)險降低到最低限度。第一節(jié)房地產(chǎn)項目融資概述二、房地產(chǎn)項目融資的參與者

項目投資者擁有項目公司的全部或部分股權(quán)，除提供部分股本資金外，還需要以直接或間接擔(dān)保的形式為項目公司提供一定的信用支持。

由于項目融資多用于基礎(chǔ)設(shè)施和公共項目，并且這類項目本身具有投資大、收益大和風(fēng)險大的特點，所以項目發(fā)起人一般是項目所在國的最高資信者和受益者，有時也可以是許多與項目有關(guān)的公司組成的投資集團(tuán)，或者政府機(jī)構(gòu)和私人公司的混合體。1．項目投資者第一節(jié)房地產(chǎn)項目融資概述二、房地產(chǎn)項目融資的參與者項目公司是直接參與項目建設(shè)和管理，并承擔(dān)債務(wù)責(zé)任的法律實體，也是組織和協(xié)調(diào)整個項目開發(fā)建設(shè)的核心。2．項目公司①通過建立項目公司，把項目資產(chǎn)的所有權(quán)集中在項目公司上。②通過建立項目公司，將項目融資的債務(wù)風(fēng)險和經(jīng)營風(fēng)險大部分限制在項目公司中，項目公司根據(jù)其資產(chǎn)負(fù)債承擔(dān)有限責(zé)任。③通過建立項目公司，便于吸收其他投資者。④項目公司可以是一個實體，即實際擁有項目管理所必須具備的生產(chǎn)技術(shù)、管理條件和人員條件，但是項目公司也可以只是一個法律上擁有項目資產(chǎn)的公司，實際的項目運作則委托給富有生產(chǎn)管理經(jīng)驗的管理公司負(fù)責(zé)。第一節(jié)房地產(chǎn)項目融資概述二、房地產(chǎn)項目融資的參與者1）商業(yè)銀行3．項目金融機(jī)構(gòu)1）商業(yè)銀行2）專業(yè)性銀行3）金融資產(chǎn)管理公司4）國際金融機(jī)構(gòu)5）租賃公司6）信托投資公司7）各國政府的出口信貸機(jī)構(gòu)第一節(jié)房地產(chǎn)項目融資概述二、房地產(chǎn)項目融資的參與者4．項目產(chǎn)品的購買者項目產(chǎn)品的購買者在項目融資中發(fā)揮著重要的作用，因為在項目建成和經(jīng)營后，是否能夠有大量穩(wěn)定的現(xiàn)金流量還本付息，在很大程度上取決于它。

項目的產(chǎn)品銷售一般是通過事先與購買者簽訂的長期銷售協(xié)議來實現(xiàn)。而這種長期銷售協(xié)議形成的未來穩(wěn)定現(xiàn)金流構(gòu)成了銀行融資的信用基礎(chǔ)。產(chǎn)品購買者角色一般由項目發(fā)起人本身、有關(guān)的政府機(jī)構(gòu)以及對項目產(chǎn)品有興趣的獨立第三方擔(dān)任。第一節(jié)房地產(chǎn)項目融資概述二、房地產(chǎn)項目融資的參與者5．項目供應(yīng)商供應(yīng)商在保證項目建設(shè)按期竣工和正常運營方面的作用十分重要。一般來說，項目的供應(yīng)商主要包括設(shè)備供應(yīng)商和能源、原材料供應(yīng)商。設(shè)備供應(yīng)商是指為項目提供各種機(jī)械和運輸設(shè)備的廠商、公司等。能源、原材料供應(yīng)商一般是指為項目長期提供穩(wěn)定的能源、原材料的公司。供應(yīng)商通過低息優(yōu)惠、延期付款、出口信貸的安排，構(gòu)成項目資金的一個重要來源。第一節(jié)房地產(chǎn)項目融資概述二、房地產(chǎn)項目融資的參與者6．項目融資顧問

融資顧問通常由投資銀行、財務(wù)公司或商業(yè)銀行融資部門來擔(dān)任，在項目融資中發(fā)揮重要的作用，在一定程度上影響項目融資的成敗，主要是對于貨幣資金需求者提供協(xié)助，以取得資產(chǎn)而集資所采取的手段提供建議。專業(yè)融資顧問包括財務(wù)與金融顧問、技術(shù)顧問、法律顧問、保險顧問及會計稅務(wù)顧問等。第一節(jié)房地產(chǎn)項目融資概述二、房地產(chǎn)項目融資的參與者7．律師事務(wù)所在公司注冊登記時審定有關(guān)文件的合法性使之合法化；在公司運作工程中審定有關(guān)文件的合法性并使之合法化；在公司發(fā)行證券時，協(xié)助公司制作和審定有關(guān)文件，檢查公司行為并出具法律意見書；在企業(yè)并購、重組或資產(chǎn)證券化工程中，協(xié)助企業(yè)進(jìn)行有關(guān)活動的策劃，制作并審定有關(guān)文件的合法性，檢查企業(yè)行為是否規(guī)范合法；擔(dān)任公司的法律顧問，向公司提供法律意見和提供其他法律服務(wù)；提供法律咨詢意見，普及法律知識，培訓(xùn)法律工作人員。第一節(jié)房地產(chǎn)項目融資概述二、房地產(chǎn)項目融資的參與者8．保險公司保險公司即經(jīng)營保險業(yè)務(wù)的金融機(jī)構(gòu)。作為機(jī)構(gòu)投資者，保險公司通常投資的數(shù)額是非?？陀^的。經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的國家一般保險業(yè)都比較發(fā)達(dá)，各類保險公司成為經(jīng)濟(jì)中最主要的非銀行金融機(jī)構(gòu)，也是金融市場上最重要的機(jī)構(gòu)投資者和交易主體。人壽保險公司財產(chǎn)與災(zāi)害保險公司第一節(jié)房地產(chǎn)項目融資概述三、房地產(chǎn)項目融資的階段劃分融資決策階段。投資決策階段。融資執(zhí)行階段。融資談判階段。融資結(jié)構(gòu)分析階段。PART02房地產(chǎn)項目投資決策分析第二節(jié)房地產(chǎn)項目投資決策分析一、房地產(chǎn)項目融資的經(jīng)濟(jì)效益分析在確定投資項目的投資方案時在確定投資項目的投資方案時，首先應(yīng)用系統(tǒng)分析原理，從房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的要求出發(fā)，全面分析企業(yè)所處的環(huán)境和自身的綜合能力，確定投資目標(biāo)。然后，從分析投資項目所在地的投資環(huán)境入手，為實現(xiàn)投資既定目標(biāo)，對工程項目的各個方面進(jìn)行分析比較、論證，選擇靜態(tài)分析指標(biāo)（投資回收期和投資收益率）以及動態(tài)分析指標(biāo)（凈現(xiàn)值和內(nèi)部收益率）作為項目技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，以減少投資風(fēng)險，為投資決策提供堅實的基礎(chǔ)，從而全面提高企業(yè)的投資決策效果，達(dá)到其經(jīng)營目標(biāo)。第二節(jié)房地產(chǎn)項目投資決策分析一、房地產(chǎn)項目融資的經(jīng)濟(jì)效益分析在對項目進(jìn)行技術(shù)經(jīng)濟(jì)評價時在對項目進(jìn)行技術(shù)經(jīng)濟(jì)評價時，需要對產(chǎn)品的成本情況和市場銷量以及銷售價格進(jìn)行預(yù)測與分析。消費者的購買行為總的來說是由其購買動機(jī)的推動而發(fā)生的，受很多因素的影響，主要分為兩大類：一是外部影響因素，包括社會因素、經(jīng)濟(jì)因素、企業(yè)因素等，另一類是內(nèi)在因素，即個性心理因素。因此，對消費者的購買決策過程進(jìn)行研究能夠影響投資的實現(xiàn)程度。第二節(jié)房地產(chǎn)項目投資決策分析二、房地產(chǎn)項目融資的風(fēng)險分析

房地產(chǎn)項目融資風(fēng)險是指籌資活動中由于籌資的規(guī)劃而引起的收益變動的風(fēng)險。融資風(fēng)險要受經(jīng)營風(fēng)險和財務(wù)風(fēng)險的雙重影響。房地產(chǎn)項目融資的風(fēng)險分析則是在可行性研究的基礎(chǔ)上，從主要項目利益相關(guān)者的角度，側(cè)重考察和分析項目融資期內(nèi)的項目風(fēng)險，從而判斷項目債務(wù)本息償還的可靠性和安全性。項目風(fēng)險存在于項目的各個階段，需要分析各種風(fēng)險因素對項目現(xiàn)金流量的影響，以設(shè)計出可為出資方接受的項目融資方案。PART03房地產(chǎn)項目融資決策第三節(jié)房地產(chǎn)項目融資決策一、房地產(chǎn)項目投資結(jié)構(gòu)的確定

房地產(chǎn)項目投資結(jié)構(gòu)的確定是在項目所在國家的法律、法規(guī)、會計、稅務(wù)等外在客觀因素制約的條件下，尋求一種能夠最大限度地實現(xiàn)其投資目標(biāo)的項目所有權(quán)結(jié)構(gòu)。目前國際上通常采用的項目投資結(jié)構(gòu)主要有公司型合資結(jié)構(gòu)、合伙制投資結(jié)構(gòu)、非公司型投資結(jié)構(gòu)及信托基金投資結(jié)構(gòu)四種。房地產(chǎn)項目投資結(jié)構(gòu)的確定是經(jīng)濟(jì)實體實施對外融資方案的第一步，任何項目的融資都首先要確定融資主體、確定投資結(jié)構(gòu)。第三節(jié)房地產(chǎn)項目融資決策二、初步融資計劃一般來說，初步融資計劃主要包括以下內(nèi)容。①建立融資準(zhǔn)則，主要包括資本和運營費用、收入、采購計劃、花費和投資進(jìn)度、貨幣要求等；②確定資金來源，主要包括資本結(jié)構(gòu)，即債務(wù)和股本比率、資金來源、初步期限和條件；③開展初步融資計劃；④計劃融資實施程序。1．初步融資計劃的內(nèi)容第三節(jié)房地產(chǎn)項目融資決策二、初步融資計劃1）摘要摘要部分是整個融資計劃書精華的濃縮，是投資機(jī)構(gòu)最先閱讀的部分，所以摘要內(nèi)容力求精練有力，重點闡述公司的投資亮點，如凈現(xiàn)金流量、廣泛的客戶基礎(chǔ)、市場快速增長的機(jī)會等。

一般情況下摘要部分主要應(yīng)包括:項目名稱、商業(yè)模式、市場定位、核心競爭力、贏利模式、團(tuán)隊背景、市場開拓、競爭等情況。2．融資計劃書的內(nèi)容第三節(jié)房地產(chǎn)項目融資決策二、初步融資計劃2）主報告①公司的基本情況，即注冊資本、主要股東、主營業(yè)務(wù)；②主要管理者，即年齡、學(xué)歷、學(xué)位、主要經(jīng)歷和經(jīng)營業(yè)績；③商業(yè)模式、產(chǎn)品、服務(wù)描述，即新穎性、先進(jìn)性、獨特性以及競爭優(yōu)勢；④研究與開發(fā)，即技術(shù)成果以及技術(shù)水平、研發(fā)隊伍技術(shù)水平、對外合作情況；⑤行業(yè)及市場，即市場前景、市場規(guī)模以及增長趨勢、競爭對手、競爭優(yōu)勢、預(yù)測；⑥營銷策略，即擬或已采取的策略及其可操作性和有效性，對銷售人員的激勵機(jī)制；⑦產(chǎn)品制造，即生產(chǎn)方式、生產(chǎn)設(shè)備、質(zhì)量保證、成本控制；⑧管理，即機(jī)構(gòu)設(shè)置、員工持股、勞動管理；⑨融資說明，即資金要求量、用途、使用計劃、擬出讓的股份、投資者權(quán)利、退出方式；⑩財務(wù)預(yù)測，即過去以及未來3年或5年的銷售收入、利潤、資產(chǎn)回報率等；?風(fēng)險控制，即項目實施可能出現(xiàn)的風(fēng)險及擬采取的控制措施。2．融資計劃書的內(nèi)容第三節(jié)房地產(chǎn)項目融資決策三、房地產(chǎn)項目融資模式與資金的選擇直接融資模式是指由項目投資者直接安排項目的融資，并直接承擔(dān)起融資安排中相應(yīng)的責(zé)任和義務(wù)的一種方式，從理論上講是結(jié)構(gòu)最簡單的一種項目融資模式。1．直接融資模式集中化形式：即由投資者面對同一貸款銀行和市場直接安排融資。分散化形式：即由投資者各自獨立地安排融資和承擔(dān)市場銷售責(zé)任。在融資過程中，兩個投資者組成非公司型合資結(jié)構(gòu)，投資于某一項目，并由投資者而不是工程項目管理公司組織工程產(chǎn)品的銷售和償還責(zé)任。第三節(jié)房地產(chǎn)項目融資決策三、房地產(chǎn)項目融資模式與資金的選擇

1）單一項目子公司模式2．項目公司融資模式所謂單一項目子公司的融資，是指為了減少投資者在項目中的直接風(fēng)險，在非公司型合資結(jié)構(gòu)、合伙制結(jié)構(gòu)甚至公司型合資結(jié)構(gòu)中，項目的投資者經(jīng)常通過建立一個單一的項目子公司的形式作為投資載體，以該項目子公司的名義與其他投資者組成合資結(jié)構(gòu)并安排融資的一種項目融資模式。特點：項目子公司將代表投資者承擔(dān)項目中全部的或者主要的經(jīng)濟(jì)責(zé)任，采用單一項目子公司形式安排融資，對于其他投資者和合資項目本身而言，與投資者直接安排融資沒有多大的區(qū)別，但對投資者卻有一定的影響。第三節(jié)房地產(chǎn)項目融資決策三、房地產(chǎn)項目融資模式與資金的選擇

2）合資項目公司模式2．項目公司融資模式所謂合資項目公司模式，是指投資者共同投資組建一個項目公司，再以公司的名義擁有、經(jīng)營項目和安排項目融資的一種項目融資模式。它是通過項目公司安排融資的形式，也是最主要的一種項目融資形式。優(yōu)點：投資者的債務(wù)責(zé)任較直接融資更為清晰明確，也比較容易實現(xiàn)優(yōu)先追索的項目融資和非公司負(fù)債型融資的要求。

缺點：在稅務(wù)結(jié)構(gòu)的安排上、債務(wù)形式的選擇上缺乏靈活性，難以滿足不同投資者的各種要求，使對資金安排有特殊要求的投資者面臨一定的選擇困難等。第三節(jié)房地產(chǎn)項目融資決策三、房地產(chǎn)項目融資模式與資金的選擇3．杠桿租賃融資模式

杠桿租賃融資模式在一定程度上降低了投資者的融資成本和投資成本，同時也增加了融資結(jié)構(gòu)中債務(wù)償還的靈活性。據(jù)統(tǒng)計，杠桿租賃融資中利用稅務(wù)扣減一般可償還項目全部融資總額的30%～50%。

所謂杠桿租賃融資模式，是指在項目投資者的安排下，由杠桿租賃結(jié)構(gòu)中的資產(chǎn)出租人融資購買項目的資產(chǎn)，然后租賃給承租人的一種融資模式。桿租賃融資既可以為大型項目進(jìn)行融資安排，也可以為項目的一部分建設(shè)工程安排融資。這種靈活性進(jìn)一步增強(qiáng)了其應(yīng)用范圍。第三節(jié)房地產(chǎn)項目融資決策三、房地產(chǎn)項目融資模式與資金的選擇4．設(shè)施使用協(xié)議融資模式

項目風(fēng)險分散給了與項目有關(guān)的工程公司及其他投資者，保證了長期提供公共設(shè)施服務(wù)的可靠性。

首先要有一個完善的協(xié)議來支撐；不能由雙方私自撕毀協(xié)議；同時，要建立一個強(qiáng)有力的市場監(jiān)管部門

所謂設(shè)施使用協(xié)議融資模式，是指在某種基礎(chǔ)設(shè)施或服務(wù)性設(shè)施的提供者和這種設(shè)施的使用者之間達(dá)成的具有“無論提貨與否均需付款”性質(zhì)的協(xié)議。利用設(shè)施使用協(xié)議安排項目融資，關(guān)鍵是設(shè)施的使用者要提供一個強(qiáng)有力的具有“無論提貨與否均需付款”性質(zhì)的承諾。第三節(jié)房地產(chǎn)項目融資決策三、房地產(chǎn)項目融資模式與資金的選擇5．產(chǎn)品支付融資模式作為一種自我攤銷的融資方式，產(chǎn)品支付通過購買一定的項目資源安排融資，可較少地受到常規(guī)的債務(wù)比例或租賃比例的限制，增強(qiáng)了融資的靈活性。

但進(jìn)行產(chǎn)品支付融資時，會受到項目的資源儲量和經(jīng)濟(jì)生命期等因素的限制。另外，項目投資者和經(jīng)營者的素質(zhì)、資信、技術(shù)水平和生產(chǎn)管理能力也是進(jìn)行產(chǎn)品支付融資設(shè)計時不容忽視的重要方面。所謂產(chǎn)品支付融資模式，是以項目生產(chǎn)的產(chǎn)品及其銷售收益的所有權(quán)作為擔(dān)保品，而不是采用轉(zhuǎn)讓和抵押方式進(jìn)行融資。第三節(jié)房地產(chǎn)項目融資決策三、房地產(chǎn)項目融資模式與資金的選擇6．BOT模式這種模式通常由東道國政府或地方政府提出擬建設(shè)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項目，通過公開招標(biāo)形式選定項目發(fā)起人。近幾年，BOT建設(shè)模式比較流行，成為解決國際建筑承包市場融資問題的一個新途徑，并成為國際建設(shè)工程承包市場營業(yè)額增長最快的一種建設(shè)方式。BOT適用于競爭性不強(qiáng)的行業(yè)或有穩(wěn)定收益率的項目，如水廠、電廠、道路等。

BOT是英文“BuildOperateTransfer””（建造—運營—移交）的縮寫，代表一種新的項目融資和管理模式。BOT模式是指國內(nèi)外投資人或財團(tuán)作為項目發(fā)起人從某個國家的地方政府獲得基礎(chǔ)設(shè)施項目的建設(shè)和運營特許權(quán)，然后組建項目公司，負(fù)責(zé)項目建設(shè)的融資、設(shè)計、建造和運營。第三節(jié)房地產(chǎn)項目融資決策三、房地產(chǎn)項目融資模式與資金的選擇7．ABS模式

ABS（AssetBackedSecurities）即“資產(chǎn)證券化”，是以借款人所屬的未來資產(chǎn)（收入）為支撐的證券化融資方法，即以借款人所擁有的未來資產(chǎn)（收入）作為基礎(chǔ)，以這些資產(chǎn)將帶來的預(yù)期收益為保證（交換），通過在資本市場發(fā)行債券來籌集資金的一種項目融資模式。它可以理解為一種超前消費。第三節(jié)房地產(chǎn)項目融資決策三、房地產(chǎn)項目融資模式與資金的選擇8．PFI模式在公共基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)中，非政府投融資公共工程比較典型的管理模式是PFI（PrivateFinanceInitiative）即私人主動融資，是指由私營企業(yè)進(jìn)行項目的建設(shè)與運營，從政府方或接受服務(wù)方收取費用以回收成本。該方式是政府與私人部門合作，由私營部門承擔(dān)部分政府公共物品的生產(chǎn)或提供公共服務(wù)，政府購買私營部門提供的產(chǎn)品和服務(wù)，或給予私營部門以收費特許權(quán)，或政府與私營部門以合作方式共同營運等方式，來實現(xiàn)政府公共物品產(chǎn)出中的資源配置最優(yōu)化、效率和產(chǎn)出的最大化。第三節(jié)房地產(chǎn)項目融資決策三、房地產(chǎn)項目融資模式與資金的選擇9．PPP模式

PPP（PublicPrivatePartnership）模式，又稱3P模式，即公私合作模式，是公共基礎(chǔ)設(shè)施的一種項目融資模式。在該模式下，鼓勵私人企業(yè)與政府進(jìn)行合作，參與公共基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)。通過這種合作形式，合作各方可以達(dá)到與預(yù)期單獨行動相比更為有利的結(jié)果。

PPP方式突破了目前引入私人企業(yè)參與公共基礎(chǔ)設(shè)施項目組織機(jī)構(gòu)的多種限制，尤其適用于一次性大型項目，如監(jiān)獄、醫(yī)院以及學(xué)校等，應(yīng)用范圍十分廣泛。第三節(jié)房地產(chǎn)項目融資決策四、房地產(chǎn)項目融資資金的結(jié)構(gòu)與選擇1．項目的總資金需求量準(zhǔn)確地制訂項目的資金使用計劃確保滿足項目的總資金需求量是一切項目融資工作的基礎(chǔ)。新建項目的資金預(yù)算主要由項目資本投資、投資費用超支準(zhǔn)備金及項目流動資金三部分組成。第三節(jié)房地產(chǎn)項目融資決策四、房地產(chǎn)項目融資資金的結(jié)構(gòu)與選擇2．資金的使用期限一般來說，投資者的股本資金是項目中使用年限最長的資金，其回收只能依靠項目的投資收益。但是，項目中任何債務(wù)資金都是有期限的，如果能針對具體項目的現(xiàn)金流量特點，根據(jù)不同項目階段的資金需求采用不同的融資手段，安排不同期限的貸款，就可以起到優(yōu)化項目債務(wù)結(jié)構(gòu)，降低項目債務(wù)風(fēng)險的作用。第三節(jié)房地產(chǎn)項目融資決策四、房地產(chǎn)項目融資資金的結(jié)構(gòu)與選擇3．資金成本和構(gòu)成投資者的股本資金成本是一種相對意義上的成本概念，因而在有些情況下也被稱為“機(jī)會成本”。項目的債務(wù)資金成本則是一種絕對的成本，這就是項目貸款的利息成本。項目債務(wù)資金的利率風(fēng)險是項目融資的主要金融風(fēng)險之一。項目融資可以選用固定利率、浮動利率或者兩種結(jié)合，各有利弊。第三節(jié)房地產(chǎn)項目融資決策四、房地產(chǎn)項目融資資金的結(jié)構(gòu)與選擇4．混合融資結(jié)構(gòu)

中間級債務(wù)的形式和次級債務(wù)類似，但是一般都是由銀行、專業(yè)基金和再保險公司提供，而不是股本投資人或承包商提供的。這種債務(wù)的風(fēng)險比最高級別的債務(wù)風(fēng)險高，對借款人來說其利息成本也就高。中間級債務(wù)的償還也可以與其他高級債務(wù)同時進(jìn)行，但是其優(yōu)先級別排在高級債務(wù)貸款人之后。

類似衍生工具結(jié)構(gòu)的融資包括商品貸款，最典型的是黃金貸款，還款用黃金盎司實物表示，而不是用美元表示。PART04房地產(chǎn)項目融資談判第四節(jié)房地產(chǎn)項目融資談判一、選擇銀行、發(fā)出項目融資建議書借款人邀請幾家銀行提出正式建議書，做出要約。建議書可以由一家銀行單獨提出，也可以由兩家或兩家以上的銀行根據(jù)各自需要聯(lián)名提出。建議書首先說明貸款人，即受托銀行愿意做出承擔(dān)（commitment）是屬于“全力的”（besteffort）承擔(dān)，還是“包攬”（undereffort）性質(zhì)的承擔(dān)。①貸款數(shù)額和貨幣幣種；②貸款目的；③有關(guān)提款之條款：④寬限時期、債務(wù)償還和最后償還日期；⑤取消貸款和提前償還貸款的條款：⑥利率、計息時期和息差；⑦收費項目，包括承擔(dān)費、經(jīng)理費和代理費；⑧必須十足付款，不得扣除任何稅款和其他預(yù)扣稅費；⑨管轄的法律和法院管轄權(quán)；⑩文件——標(biāo)準(zhǔn)文件；?失效日期；?規(guī)定費用——不論貸款合約最終是否簽署，借款人須向貸款人的受托銀行償付一切有關(guān)費用；?其他條件。一般來說，融資建議書需要列出以下貸款的基本條款。第四節(jié)房地產(chǎn)項目融資談判二、項目融資談判一般來說，項目融資談判的基本工作主要有以下幾方面。①做好談判班子的組建工作；②事先做好項目可行性研究及必要的談判準(zhǔn)備工作；③掌握好政策、法律尺度；④做好協(xié)議的外圍工作；⑤與對方建立起相互充分信任的協(xié)議關(guān)系。1．項目融資談判的基本工作第四節(jié)房地產(chǎn)項目融資談判二、項目融資談判

1）常見的融資文件①基本融資協(xié)議（寫明貸款條件、保護(hù)條款）；②擔(dān)保文件；③項目貸款人和擔(dān)保權(quán)益托管人之間的信托協(xié)議或共同貸款人協(xié)議；④安慰信和其他支持文件；⑤當(dāng)借款不是唯一或第一籌資來源時，應(yīng)包括發(fā)行債券、商業(yè)票據(jù)、股票承銷報價等融資文件；⑥可能涉及某些貸款人或第三方的附加融資文件。2．項目融資談判涉及的協(xié)議第四節(jié)房地產(chǎn)項目融資談判二、項目融資談判2）融資協(xié)議①融資金額和目的；②利率和還本付息計劃；③安排、代理傭金和費用；④貸款前提條件；⑤對向借款人或其他有關(guān)方追索的限制；⑥對現(xiàn)金流量的專門使用；⑦成本補(bǔ)償、利率選擇、市場干擾、標(biāo)準(zhǔn)貨幣等保護(hù)性條款；⑧能力、責(zé)任等陳述和保證；⑨項目標(biāo)準(zhǔn)和項目執(zhí)行約定；2．項目融資談判涉及的協(xié)議⑩還款能力系數(shù)和其他融資契約；?對借款、分紅和資產(chǎn)處理等的限制性條款；?違約事件處理；?項目的竣工、轉(zhuǎn)換和放棄；?融資信息和項目信息報告以及監(jiān)督機(jī)制；?從收益帳戶劃出資金的機(jī)制，監(jiān)管帳戶；?代理條款，支付機(jī)制，銀行間的協(xié)調(diào)和收入分配；?委托和轉(zhuǎn)讓條款。PART05房地產(chǎn)項目融資擔(dān)保第五節(jié)房地產(chǎn)項目融資擔(dān)保一、房地產(chǎn)項目融資擔(dān)保的概念與分類房地產(chǎn)項目融資擔(dān)保指借款方或第三方以自己的信用或資產(chǎn)向貸款或租賃機(jī)構(gòu)做出的償還保證。房地產(chǎn)項目融資擔(dān)保在項目融資中有兩個作用：

一是采用擔(dān)保形式，項目的投資者可以避免承擔(dān)全部的和直接的項目債務(wù)責(zé)任，項目投資者的責(zé)任被限制在有限的項目發(fā)展階段之內(nèi)或者有限的金額之內(nèi)；

二是采用擔(dān)保形式，項目投資者可以將一定的項目風(fēng)險轉(zhuǎn)移給第三方。1．房地產(chǎn)項目融資擔(dān)保的概念第五節(jié)房地產(chǎn)項目融資擔(dān)保二、項目擔(dān)保人1．項目投資者作為擔(dān)保人

直接擔(dān)保：如果項目投資者對項目公司提供的擔(dān)保是直接擔(dān)保，則根據(jù)國際通行的會計準(zhǔn)則這種擔(dān)保需要作為一種債務(wù)形式表現(xiàn)在項目投資者的資產(chǎn)負(fù)債表中，至少需要作為一種或有債務(wù)（ContingentLabilit）形式在資產(chǎn)負(fù)債表的注釋中加以披露。

非直接擔(dān)保：如果項目投資者所提供的擔(dān)保以非直接的形式或者以預(yù)防不可預(yù)見風(fēng)險因素的形式出現(xiàn)，其擔(dān)保就可以在項目投資者為項目公司所承擔(dān)的財務(wù)責(zé)任上披上一件“正常商業(yè)交易”的外衣，對于項目投資者本身的資產(chǎn)負(fù)債表就會影響較少。這種對公司資產(chǎn)負(fù)債表結(jié)構(gòu)影響的考慮，是在工業(yè)國家以及一切市場經(jīng)濟(jì)的國家開展企業(yè)經(jīng)營活動的一個很重要的特點。第五節(jié)房地產(chǎn)項目融資擔(dān)保二、項目擔(dān)保人2．利用與項目有利益關(guān)系的第三方作為擔(dān)保人

所謂利用第三方作為擔(dān)保人，是指在項目的直接投資者之外尋找其他與項目開發(fā)有直接或間接利益關(guān)系的機(jī)構(gòu)為項目的建設(shè)或者生產(chǎn)經(jīng)營提供擔(dān)保。能夠提供第三方擔(dān)保的機(jī)構(gòu)可以大致分為政府機(jī)構(gòu)、與項目開發(fā)有直接利益關(guān)系的商業(yè)機(jī)構(gòu)（工程公司、項目設(shè)備或主要原材料的供應(yīng)商、項目產(chǎn)品的用戶）以及世界銀行、地區(qū)開發(fā)銀行等國際性金融機(jī)構(gòu)。第五節(jié)房地產(chǎn)項目融資擔(dān)保二、項目擔(dān)保人3．商業(yè)擔(dān)保人商業(yè)擔(dān)保人以提供擔(dān)保作為一種盈利的手段，承擔(dān)項目的風(fēng)險并收取擔(dān)保服務(wù)費用。商業(yè)擔(dān)保人通過分散化經(jīng)營降低自己的風(fēng)險。銀行、保險公司和其他的一些專營商業(yè)擔(dān)保的金融機(jī)構(gòu)是主要的商業(yè)擔(dān)保人。第五節(jié)房地產(chǎn)項目融資擔(dān)保三、房地產(chǎn)項目擔(dān)保內(nèi)容與步驟1．房地產(chǎn)項目擔(dān)保內(nèi)容①擔(dān)保受益人；②項目定義；③擔(dān)保的用途；④最大擔(dān)保金額；⑤擔(dān)保有效期；⑥啟用擔(dān)保的條件；⑦擔(dān)保協(xié)議以及執(zhí)行擔(dān)保的具體步驟。第五節(jié)房地產(chǎn)項目融資擔(dān)保三、房地產(chǎn)項目擔(dān)保內(nèi)容與步驟2．房地產(chǎn)項目擔(dān)保的步驟①貸款銀行向項目投資者或第三方擔(dān)保人提出項目擔(dān)保的要求。②項目投資者或第三方擔(dān)保人可以考慮提供公司擔(dān)保（對于擔(dān)保人來講，公司擔(dān)保成本最低）；如果公司擔(dān)保不被接受，則需要考慮提供銀行擔(dān)保。③在銀行提供擔(dān)保情況下，項目擔(dān)保成為擔(dān)保銀行與擔(dān)保受益人之間的一種合約關(guān)系。這時真正的擔(dān)保人（項目投資者或其他第三方擔(dān)保人）并不是項目擔(dān)保中的直接一方。④當(dāng)項目所在國與提供擔(dān)保的銀行不在同一國家時，有時擔(dān)保受益人會要求擔(dān)保銀行安排一個當(dāng)?shù)劂y行作為其代理人，承擔(dān)擔(dān)保義務(wù)，而擔(dān)保銀行則承諾償付其代理人的全部費用。第五節(jié)房地產(chǎn)項目融資擔(dān)保四、房地產(chǎn)項目擔(dān)保范圍1．商業(yè)風(fēng)險擔(dān)保一個項目是否能夠在規(guī)定的預(yù)算內(nèi)和規(guī)定的時間內(nèi)建成投達(dá)到“商業(yè)完工”的標(biāo)準(zhǔn)，是組織項目融資的基礎(chǔ)。這一階段的風(fēng)險傳統(tǒng)上被要求由項目投資者全面承擔(dān)，由項目投資者提供擔(dān)保承諾在項目工程延期、建設(shè)成本超過預(yù)算等問題出現(xiàn)時為項目提供資金。有時甚至擔(dān)保人被要求承諾如果項目在無法達(dá)到“商業(yè)完工”標(biāo)準(zhǔn)時償還全部的項目貸款。1）項目完工第五節(jié)房地產(chǎn)項目融資擔(dān)保四、房地產(chǎn)項目擔(dān)保范圍1．商業(yè)風(fēng)險擔(dān)保在進(jìn)入正常生產(chǎn)階段之后，一個項目的經(jīng)濟(jì)強(qiáng)度在很大程度上取決于對生產(chǎn)成本的控制。項目是否在同行業(yè)同類型企業(yè)中占據(jù)有利地位和具有競爭性，除了項目所具備的自然條件和技術(shù)條件之外，是否能夠按照一個具有競爭性的價格取得某些重要原材料、能源或外部服務(wù)的供應(yīng)是非常關(guān)鍵的要素。2）生產(chǎn)成本控制第五節(jié)房地產(chǎn)項目融資擔(dān)保四、房地產(chǎn)項目擔(dān)保范圍1．商業(yè)風(fēng)險擔(dān)保對于不同性質(zhì)的項目，貸款銀行在處理各種風(fēng)險因素的側(cè)重有所不同。3）產(chǎn)品市場

對于初級能源和資源性產(chǎn)品項目，如煤炭、石油、金屬礦等，因為世界市場需求變化對產(chǎn)品價格影響是導(dǎo)致項目成敗的關(guān)鍵，如果沒有一方肯于承擔(dān)一定的產(chǎn)品市場和價格風(fēng)險，安排項目融資就非常困難。

對于加工業(yè)項目，如機(jī)械制造業(yè)，產(chǎn)品種類繁多，銷售市場也很復(fù)雜，貸款銀行對于生產(chǎn)成本的控制和現(xiàn)金流量的控制更為重視，要求擔(dān)保人承擔(dān)更多的成本風(fēng)險。

對于一些處于兩者之間的項目，如紙漿、鋼鐵、有色金屬冶煉等，原材料成本和產(chǎn)品市場在項目中均處于同等重要的地位，因此，貸款銀行有可能會要求在兩個方面同時提供一定的項目擔(dān)保。第五節(jié)房地產(chǎn)項目融資擔(dān)保四、房地產(chǎn)項目擔(dān)保范圍2．政治風(fēng)險擔(dān)保

政治風(fēng)險是指由于戰(zhàn)爭、國際關(guān)系變幻、政權(quán)更迭、政治變化導(dǎo)致項目資產(chǎn)和利益受到損害甚至導(dǎo)致項目失敗的風(fēng)險。一般來說，項目投資者自己很難解決項目的政治風(fēng)險問題，需要安排第三方參與，為貸款銀行提供政治風(fēng)險擔(dān)保。根據(jù)政治風(fēng)險保險條款的規(guī)定，在出現(xiàn)符合保險索賠的情況時，被保險人可以從保險公司獲得相應(yīng)的補(bǔ)償。第五節(jié)房地產(chǎn)項目融資擔(dān)保四、房地產(chǎn)項目擔(dān)保范圍3．金融風(fēng)險擔(dān)保項目的金融風(fēng)險主要是指由于一些項目發(fā)起人不能控制的金融市場的可能變化而對項目產(chǎn)生的負(fù)面影響，這些因素包括匯率波動、利率上升、國際市場價格上漲、特別是能源和原材料價格的上升、項目產(chǎn)品的價格在國際市場下跌、通貨膨脹、國際貿(mào)易和貿(mào)易保護(hù)主義等。對于利率和匯率風(fēng)險，可以通過使用金融衍生工具，如套期保值技術(shù)等來分散。第五節(jié)房地產(chǎn)項目融資擔(dān)保四、房地產(chǎn)項目擔(dān)保范圍4．不可抗力風(fēng)險擔(dān)保項目除了存在商業(yè)風(fēng)險、政治風(fēng)險和金融風(fēng)險之外，也還會因為地震、火災(zāi)以及其他一些不可預(yù)見因素而導(dǎo)致失敗。這類風(fēng)險被稱為不可預(yù)見風(fēng)險（ContingentRisk），又稱或有風(fēng)險，避免這類風(fēng)險主要也是采用商業(yè)保險的方法解決。第五節(jié)房地產(chǎn)項目融資擔(dān)保五、房地產(chǎn)項目融資物權(quán)擔(dān)保

房地產(chǎn)項目融資物權(quán)擔(dān)保是指項目公司或第三方以自身資產(chǎn)為履行貸款債務(wù)提供擔(dān)保。在項目融資中，貸款銀行以物權(quán)擔(dān)保的形式，把項目的資產(chǎn)作為一個單獨完整的整體與借款人的其他資產(chǎn)清楚地分割開來，在必要時可以行使對項目資產(chǎn)的管理權(quán)。這樣，一旦借款人違約，享有擔(dān)保權(quán)益的貸款人可以取得在擔(dān)保條件下項目資產(chǎn)的直接占有，或者為貸款人自身的利益經(jīng)營這些項目資產(chǎn)，或者將項目資產(chǎn)出售來清償貸款人的債務(wù)。一般來說，項目融資中比較經(jīng)常使用的物權(quán)擔(dān)保有抵押和擔(dān)保兩種形式。第五節(jié)房地產(chǎn)項目融資擔(dān)保五、房地產(chǎn)項目融資物權(quán)擔(dān)保1．抵押

抵押，為提供擔(dān)保而把資產(chǎn)的所有權(quán)轉(zhuǎn)移于債權(quán)人（抵押權(quán)人），主要是指抵押人和抵押權(quán)人（債權(quán)人）以書面形式訂立約定，不轉(zhuǎn)移抵押財產(chǎn)的占有，將該財產(chǎn)作為債權(quán)的擔(dān)保。當(dāng)債務(wù)人不履行債務(wù)時，債權(quán)人有權(quán)依法以該財產(chǎn)折價或者以拍賣、變賣該財產(chǎn)的價款優(yōu)先受償。第五節(jié)房地產(chǎn)項目融資擔(dān)保五、房地產(chǎn)項目融資物權(quán)擔(dān)保1．抵押

1）抵押的種類不動產(chǎn)抵押是指以不動產(chǎn)為抵押物而設(shè)置的抵押。如土地

、建筑物和其他土地附著物。。動產(chǎn)抵押是指以動產(chǎn)作為抵押物而設(shè)置的抵押。動產(chǎn)在我國僅限于交通工具等特殊的動產(chǎn)。權(quán)利抵押是指以法律規(guī)定的各種財產(chǎn)權(quán)利作為抵押物客體的抵押，依據(jù)現(xiàn)行的法律，權(quán)利僅可用于質(zhì)押。財團(tuán)抵押又稱企業(yè)抵押，是指抵押人（企業(yè)）以其所有的動產(chǎn)、不動產(chǎn)及權(quán)利的集合體作為抵押權(quán)客體而進(jìn)行的抵押。共同抵押又稱總括抵押，是指為了同一債權(quán)的擔(dān)保，而在數(shù)個不同的財產(chǎn)上設(shè)定的抵押。最高額抵押是指抵押人和抵押權(quán)人協(xié)議，在最高額限度內(nèi)，以抵押物對一定期間內(nèi)連續(xù)發(fā)生的債權(quán)作擔(dān)保。第五節(jié)房地產(chǎn)項目融資擔(dān)保五、房地產(chǎn)項目融資物權(quán)擔(dān)保1．抵押2）抵押的范圍（1）可以抵押的財產(chǎn)

《擔(dān)保法》第三十四條規(guī)定下列財產(chǎn)可以抵押。①抵押人所有的房屋和其他地上定著物；②抵押人所有的機(jī)器、交通運輸工具和其他財產(chǎn)；③抵押人依法有權(quán)處分的國有土地使用權(quán)、房屋和其他地上定著物；④抵押人依法有權(quán)處分的國有的機(jī)器、交通運輸工具和其他財產(chǎn)；⑤抵押人依法承包并經(jīng)發(fā)包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權(quán)；⑥依法可以抵押的其他財產(chǎn)。第五節(jié)房地產(chǎn)項目融資擔(dān)保五、房地產(chǎn)項目融資物權(quán)擔(dān)保1．抵押2）抵押的范圍（2）不可以抵押的財產(chǎn)《擔(dān)保法》第三十七條規(guī)定下列財產(chǎn)不得抵押。①土地所有權(quán)；②耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)，但本法第三十四條第（五）項、第三十六條第三款規(guī)定的除外；③學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會團(tuán)體的教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他社會公益設(shè)施；④所有權(quán)、使用權(quán)不明或者有爭議的財產(chǎn)；⑤依法被查封、扣押、監(jiān)管的財產(chǎn)；⑥依法不得抵押的其他財產(chǎn)。第五節(jié)房地產(chǎn)項目融資擔(dān)保五、房地產(chǎn)項目融資物權(quán)擔(dān)保2．擔(dān)保擔(dān)保不需要資產(chǎn)和權(quán)益占有的轉(zhuǎn)移或者所有權(quán)的轉(zhuǎn)移，而是債權(quán)人或債務(wù)人之間的一項協(xié)議。固定擔(dān)保：是指與提供擔(dān)保人的某一特指資產(chǎn)相關(guān)聯(lián)的一種擔(dān)保。浮動擔(dān)保：是指一般并不與提供擔(dān)保人的某一特指資產(chǎn)相關(guān)聯(lián)的一種擔(dān)保。在正常情況下，浮動擔(dān)保處于一種沉睡的狀態(tài)，直到違約事件發(fā)生促使擔(dān)保權(quán)益人行使擔(dān)保權(quán)利時，擔(dān)保才變得具體化。如在項目融資結(jié)構(gòu)中貸款方對項目公司銀行賬戶的控制。第五節(jié)房地產(chǎn)項目融資擔(dān)保六、房地產(chǎn)項目融資信用擔(dān)保1．直接擔(dān)保直接擔(dān)保在項目融資中是有限責(zé)任的直接擔(dān)保，是指擔(dān)保人以直接的財務(wù)擔(dān)保形式為借款人按期還本付息而向貸款銀行提供的擔(dān)保。一般來說，直接擔(dān)保有以下兩種形式。

①責(zé)任擔(dān)保。責(zé)任擔(dān)保由主辦單位提供直接擔(dān)保，一旦借款人違約，則擔(dān)保人承擔(dān)連帶責(zé)任。②銀行和其他金融機(jī)構(gòu)擔(dān)保。銀行和其他金融機(jī)構(gòu)擔(dān)保是諸如借款人未按期還本付息，則由擔(dān)保人承擔(dān)支付義務(wù)。第五節(jié)房地產(chǎn)項目融資擔(dān)保六、房地產(chǎn)項目融資信用擔(dān)保2．間接擔(dān)保①貨物是否收取均須付款合同。買方與賣方達(dá)成協(xié)議，買方承擔(dān)按期根據(jù)規(guī)定的價格向賣方支付最低數(shù)量項目產(chǎn)品貨款金額的義務(wù)，而不管事實上買方是否收到合同項下的產(chǎn)品。項目設(shè)施的用戶對項目設(shè)施的使用量無論是否達(dá)到合同預(yù)定的標(biāo)準(zhǔn)，都必須無條件地支付某一個固定最低金額的使用費。②取得貨物付款合同。項目產(chǎn)品交付或勞務(wù)實際提供的情況下，買方應(yīng)根據(jù)合同規(guī)定的固定價格定期支付某一最低數(shù)量的產(chǎn)品或勞務(wù)的價款。③按固定價格與數(shù)量供應(yīng)原材料合同。供應(yīng)商在規(guī)定時間按約定的數(shù)量、規(guī)格并以固定價格向項目單位提供原材料。第五節(jié)房地產(chǎn)項目融資擔(dān)保六、房地產(chǎn)項目融資信用擔(dān)保3．或有擔(dān)保

或有擔(dān)保是針對一些由于項目投資者不可抗拒或不可預(yù)測因素所造成項目損失的風(fēng)險所提供的擔(dān)保?；蛴酗L(fēng)險的擔(dān)保按其風(fēng)險的性質(zhì)，可以劃分為以下三種基本類型。①針對項目由于不可抗拒因素造成的風(fēng)險，擔(dān)保人通常是商業(yè)保險公司。②針對