《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)》第五章

——房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)——房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)【本章導(dǎo)讀】房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究主要用于對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行分析和論證，以確定建設(shè)項(xiàng)目是否可行，為正確進(jìn)行投資決策提供科學(xué)依據(jù)。項(xiàng)目的可行性研究是對(duì)多因素、多目標(biāo)系統(tǒng)進(jìn)行不斷的分析研究、評(píng)價(jià)和決策的過(guò)程，它需要具有各方面知識(shí)的專業(yè)人才通力合作才能完成。可行性研究不僅應(yīng)用于建設(shè)項(xiàng)目，還可應(yīng)用于科學(xué)技術(shù)和工業(yè)發(fā)展的各個(gè)階段和各個(gè)方面。房地產(chǎn)可行性研究是項(xiàng)目投資決策的重要依據(jù)，是籌措建設(shè)資金的依據(jù)，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中占據(jù)著重要的地位。通過(guò)本章的學(xué)習(xí)，要求掌握房地產(chǎn)可行性研究的基本概念、程序和內(nèi)容，財(cái)務(wù)分析方法；熟悉房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資環(huán)境分析的相關(guān)內(nèi)容；熟悉房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的不確定性分析；了解房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)分析。章節(jié)導(dǎo)讀第五章房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目

可行性研究——房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)——CONTENTS目錄房地產(chǎn)可行性研究概述01房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的投資環(huán)境分析與估算02項(xiàng)目導(dǎo)航房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)分析03房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)及不確定性分析04PART01房地產(chǎn)可行性研究概述第一節(jié)房地產(chǎn)可行性研究概述一、可行性研究的概念與分類

可行性研究又稱可行性分析，是指在投資決策前，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行全面、綜合的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析和論證，從而為項(xiàng)目投資決策提供可靠依據(jù)的一種科學(xué)方法。它是一種科學(xué)性、技術(shù)性很強(qiáng)的工作，同時(shí)也是決定投資項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成敗的關(guān)鍵。1．可行性研究的概念

可行性研究必須從系統(tǒng)總體出發(fā)，對(duì)技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、財(cái)務(wù)、商業(yè)以至環(huán)境保護(hù)、法律等多個(gè)方面進(jìn)行分析和論證，以確定建設(shè)項(xiàng)目是否可行，為正確進(jìn)行投資決策提供科學(xué)依據(jù)。

可行性并非最優(yōu)而可行，只有在可行的基礎(chǔ)上才能進(jìn)一步做出最優(yōu)決策。可行性研究工作不僅要重視微觀的可行性研究，更要重視宏觀的可行性研究。第一節(jié)房地產(chǎn)可行性研究概述一、可行性研究的概念與分類

根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目用途不同，房地產(chǎn)可行性研究可分為居住地房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究、商用房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究、辦公房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究、旅館房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究、餐飲房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究、娛樂(lè)用途房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究、工業(yè)用途房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究、特殊用途房地產(chǎn)可行性研究、土地開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究等。

根據(jù)房地產(chǎn)可行性研究對(duì)象提供的現(xiàn)狀條件不同，房地產(chǎn)可行性研究可分為土地以及開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的可行性研究、房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)的可行性研究、續(xù)建房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的可行性研究和房地產(chǎn)可行性研究。

根據(jù)所處的階段和研究的詳細(xì)程度不同，房地產(chǎn)可行性研究可分為投資機(jī)會(huì)研究、初步可行性研究和詳細(xì)可行性研究。

根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目未來(lái)獲取收益的方式不同，房地產(chǎn)可行性研究可分為出售型房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究、出租型房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究和混合型房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究。2．房地產(chǎn)可行性研究的分類第一節(jié)房地產(chǎn)可行性研究概述二、房地產(chǎn)可行性研究的目的與作用房地產(chǎn)可行性研究的根本目的是實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目決策的科學(xué)化、民主化，減少或避免投資決策的失誤，提高項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)的經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和環(huán)境效益。1．房地產(chǎn)可行性研究的目的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是一項(xiàng)投資額大、建設(shè)周期長(zhǎng)、涉及面廣的綜合性經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。要想使開(kāi)發(fā)項(xiàng)目達(dá)到預(yù)期的經(jīng)濟(jì)效果，首先必須做好可行性研究工作，才能使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的許多重大經(jīng)濟(jì)技術(shù)原則和基礎(chǔ)資料得到切實(shí)的貫徹和落實(shí)，最后得出結(jié)論，使開(kāi)發(fā)商決策建立在科學(xué)的而不是經(jīng)驗(yàn)或感覺(jué)的基礎(chǔ)上。第一節(jié)房地產(chǎn)可行性研究概述二、房地產(chǎn)可行性研究的目的與作用2．房地產(chǎn)可行性研究的作用①可行性研究是項(xiàng)目投資決策的依據(jù)。②可行性研究是籌集建設(shè)資金的依據(jù)。③可行性研究是項(xiàng)目立項(xiàng)、用地審批的條件。④可行性研究是編制下一階段規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的依據(jù)。⑤可行性研究是開(kāi)發(fā)商與有關(guān)部門簽訂協(xié)議、合同的依據(jù)。第一節(jié)房地產(chǎn)可行性研究概述三、房地產(chǎn)可行性研究的內(nèi)容與程序1．房地產(chǎn)可行性研究的基本內(nèi)容①項(xiàng)目概況。②開(kāi)發(fā)項(xiàng)目現(xiàn)狀調(diào)查。③市場(chǎng)分析和建設(shè)規(guī)模的確定。④開(kāi)發(fā)項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)與選擇。⑤資源供給狀況。⑥開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的組織機(jī)構(gòu)。⑦開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)實(shí)施計(jì)劃。⑧項(xiàng)目投入費(fèi)用、收入估算及資金籌措狀況。⑨項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)及社會(huì)效益分析。⑩研究結(jié)論與建議。第一節(jié)房地產(chǎn)可行性研究概述三、房地產(chǎn)可行性研究的內(nèi)容與程序2．房地產(chǎn)可行性研究的工作程序1）2）

組織準(zhǔn)備。進(jìn)行可行性研究的首要工作是組建研究班子，具體負(fù)責(zé)可行性研究的整體構(gòu)想、經(jīng)費(fèi)籌集、研究計(jì)劃制訂等。

收集資料，進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查。3）

設(shè)計(jì)研究項(xiàng)目投資方案。對(duì)項(xiàng)目投資與規(guī)劃方案提出構(gòu)想，并對(duì)方案進(jìn)行財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)、國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)、社會(huì)效益評(píng)價(jià)。4）

詳細(xì)研究。采用先進(jìn)的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析方法，對(duì)優(yōu)選出的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)方案進(jìn)行財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)、國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)，分析項(xiàng)目的可行性。5）編制可行性研究報(bào)告并提交?？尚行匝芯繄?bào)告編制過(guò)程中，應(yīng)當(dāng)本著客觀公正的原則，堅(jiān)持實(shí)事求是的態(tài)度，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行全面的分析和論證。第一節(jié)房地產(chǎn)可行性研究概述四、房地產(chǎn)可行性研究的工作階段1．投資機(jī)會(huì)研究對(duì)于大中型項(xiàng)目，機(jī)會(huì)研究所用的時(shí)間一般為1～2個(gè)月，而小型項(xiàng)目或不太復(fù)雜的項(xiàng)目一般能在2個(gè)星期內(nèi)完成。機(jī)會(huì)研究所需費(fèi)用占投資的0.1%～1%。對(duì)投資額與初步效益分析的精確度要求為±30%左右。這一階段的研究結(jié)論如為可行，則進(jìn)入下一階段的研究，否則研究終止。投資機(jī)會(huì)研究主要是從投資的收益和贏利的角度來(lái)研究投資的可能性，進(jìn)行投資機(jī)會(huì)鑒別，提出備選項(xiàng)目，以引起投資者的投資興趣和愿望，該研究一般比較粗略。第一節(jié)房地產(chǎn)可行性研究概述四、房地產(chǎn)可行性研究的工作階段2．初步可行性研究①分析投資機(jī)會(huì)研究的結(jié)論，并在參考詳細(xì)資料的基礎(chǔ)上做出初步投資估算。②對(duì)某些關(guān)鍵性問(wèn)題進(jìn)行專題輔助研究。③鑒定項(xiàng)目的選擇依據(jù)和標(biāo)準(zhǔn)，確定項(xiàng)目的初步可行性。

初步可行性研究，是正式的詳細(xì)可行性研究前的預(yù)備性研究階段。目的體現(xiàn)在以下三個(gè)方面。初步可行性研究對(duì)項(xiàng)目投資和生產(chǎn)成本的估算精度一般要求控制在±20%以內(nèi)，研究所需時(shí)間為4～6個(gè)月，所需費(fèi)用占投資總額的0.25%～1.25%。第一節(jié)房地產(chǎn)可行性研究概述四、房地產(chǎn)可行性研究的工作階段3．詳細(xì)可行性研究

詳細(xì)可行性研究階段的主要目標(biāo)是：①提出項(xiàng)目建設(shè)方案；②選擇效益分析和最佳方案；③依據(jù)標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)擬建項(xiàng)目提出結(jié)論性意見(jiàn)。

詳細(xì)可行性研究的內(nèi)容比較詳盡，所花費(fèi)的時(shí)間和精力都比較大。

詳細(xì)可行性研究又稱最終可行性研究，它是項(xiàng)目投資決策的基礎(chǔ)。詳細(xì)可行性研究為項(xiàng)目決策提供技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、商業(yè)方面的評(píng)價(jià)依據(jù)，為項(xiàng)目的具體實(shí)施提供科學(xué)依據(jù)。第一節(jié)房地產(chǎn)可行性研究概述四、房地產(chǎn)可行性研究的工作階段4．項(xiàng)目評(píng)估

1）項(xiàng)目評(píng)估內(nèi)容①投資必要性的評(píng)估。通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查和預(yù)測(cè)，對(duì)產(chǎn)品市場(chǎng)供需情況及產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力進(jìn)行分析比較；等。②資源、技術(shù)評(píng)估。其評(píng)估內(nèi)容為：投資項(xiàng)目采用的工藝、技術(shù)、設(shè)備在經(jīng)濟(jì)合理?xiàng)l件下是否先進(jìn)、適用，是否符合相關(guān)國(guó)家技術(shù)發(fā)展政策，是否能獲得最大效益；等。③項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)的評(píng)估。其評(píng)估內(nèi)容如生產(chǎn)規(guī)模及產(chǎn)品方案數(shù)據(jù)、各項(xiàng)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)、產(chǎn)品生產(chǎn)成本估算等。④投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)。投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)包括財(cái)務(wù)盈利能力分析、項(xiàng)目清償能力分析、財(cái)務(wù)外匯效果分析。第一節(jié)房地產(chǎn)可行性研究概述四、房地產(chǎn)可行性研究的工作階段4．項(xiàng)目評(píng)估

2）項(xiàng)目評(píng)估的基本程序①組織安排。組織安排是項(xiàng)目評(píng)估工作的第一步，主要包括組織力量、制訂計(jì)劃。②收集資料。收集相關(guān)資料數(shù)據(jù)，加以查證核實(shí)，并做進(jìn)一步的分析研究；等。③審查分析。審查分析是在收集到必要的資料以后開(kāi)始的，主要包括基本情況審查和財(cái)務(wù)分析兩個(gè)方面。④編寫報(bào)告。評(píng)估報(bào)告要按規(guī)定程序送交企業(yè)最高投資決策機(jī)構(gòu)審批，主要根據(jù)調(diào)查和分析結(jié)果編寫而成。第一節(jié)房地產(chǎn)可行性研究概述五、可行性研究報(bào)告的編制1．可行性研究報(bào)告編制的注意事項(xiàng)一份好的房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告應(yīng)特別注意以下幾點(diǎn)。①可行性研究報(bào)告編制依據(jù)可靠，結(jié)構(gòu)內(nèi)容完整；②可行性研究報(bào)告表述形式盡可能數(shù)字化、圖表化；③可行性研究報(bào)告文本格式規(guī)范，附圖、附表、附件齊全；④可行性研究報(bào)告深度能滿足投資決策和編制項(xiàng)目初步設(shè)計(jì)的需要。第一節(jié)房地產(chǎn)可行性研究概述五、可行性研究報(bào)告的編制2．可行性研究報(bào)告的編制依據(jù)一份好的房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告應(yīng)特別注意以下幾點(diǎn)。國(guó)家和地方的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃、行業(yè)部門發(fā)展規(guī)劃；批準(zhǔn)的項(xiàng)目建議書或同等效力的文件；國(guó)家批準(zhǔn)的城市總體規(guī)劃、詳細(xì)規(guī)劃、交通等市政基礎(chǔ)設(shè)施規(guī)劃等；自然、地理、氣象、水文地質(zhì)、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)等基礎(chǔ)資料；有關(guān)建設(shè)方面的標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、定額、指標(biāo)、要求等資料；國(guó)家所規(guī)定的經(jīng)濟(jì)參數(shù)和指標(biāo)；開(kāi)發(fā)項(xiàng)目備選方案的土地利用條件、規(guī)劃設(shè)計(jì)條件以及備選規(guī)劃設(shè)計(jì)方案等；其他有關(guān)依據(jù)資料。第一節(jié)房地產(chǎn)可行性研究概述五、可行性研究報(bào)告的編制3．可行性研究報(bào)告內(nèi)容①封面。封面一般要反映可行性報(bào)告的名稱、專業(yè)研究編寫機(jī)構(gòu)名稱及編寫報(bào)告時(shí)間三部分內(nèi)容。②目錄。編寫目錄主要是為了便于寫作，方便閱讀人員將報(bào)告的前后關(guān)系、假設(shè)條件及具體內(nèi)容條理清楚地編寫和掌握。③正文。正文是可行性報(bào)告的主體，主要包括概況、投資環(huán)境分析、項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析、風(fēng)險(xiǎn)分析等。④附件。附件是可行性研究必不可少的部分，一個(gè)項(xiàng)目在做正式的可行性研究時(shí)，必須有政府有關(guān)部門的批準(zhǔn)文件。⑤附圖。一份完整的可行性研究報(bào)告應(yīng)包括以下附圖：項(xiàng)目的位置圖、地形圖、規(guī)劃紅線圖、設(shè)計(jì)方案的平面圖，有時(shí)也包括項(xiàng)目所在地或城市的總體規(guī)劃圖。PART02房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的投資環(huán)境分析與估算第二節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的投資環(huán)境分析與估算一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資環(huán)境分析1．自然環(huán)境與基礎(chǔ)設(shè)施1）自然環(huán)境

房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，不僅需要一定的社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件，還需要一定的自然條件，這種自然條件就是企業(yè)所面臨的自然環(huán)境。將影響市場(chǎng)的發(fā)展。一個(gè)國(guó)家的自然環(huán)境是指實(shí)際的自然地形和氣候以及潛在的各種資源。不同的地形、地域或不同的氣候，將給產(chǎn)品的使用、設(shè)備的功能、能源的需求帶來(lái)影響，同時(shí)地理位置也第二節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的投資環(huán)境分析與估算一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資環(huán)境分析1．自然環(huán)境與基礎(chǔ)設(shè)施2）基礎(chǔ)設(shè)施基礎(chǔ)設(shè)施包括交通、能源、上下水、通信、環(huán)保、防災(zāi)等方面的設(shè)施，而且還可以擴(kuò)大范圍，把金融、教育、醫(yī)療、文化、體育和商務(wù)等方面的設(shè)施也包括在內(nèi)，這些設(shè)施對(duì)于房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)具有直接或間接的保障制約作用。完善的基礎(chǔ)設(shè)施可使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本大為降低，可使投資決策更為迅速和準(zhǔn)確。第二節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的投資環(huán)境分析與估算一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資環(huán)境分析2．經(jīng)濟(jì)環(huán)境房地產(chǎn)營(yíng)銷要根據(jù)社會(huì)成員的收入、消費(fèi)支出模式等來(lái)確定目標(biāo)市場(chǎng)，制定營(yíng)銷策略。

1）國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平

。房地產(chǎn)企業(yè)是在國(guó)民經(jīng)濟(jì)大環(huán)境中生存和發(fā)展的，其發(fā)展不可避免地要受到國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的制約和影響。

2）消費(fèi)者收入。消費(fèi)者收入大部分轉(zhuǎn)化成消費(fèi)資料購(gòu)買力，是影響社會(huì)購(gòu)買力的主要因素，也是影響房地產(chǎn)企業(yè)市場(chǎng)營(yíng)銷活動(dòng)的主要因素。3）消費(fèi)者支出模式。房屋、家用和交通在家庭支出中的份額越來(lái)越高，而食物、衣著的比例則越來(lái)越少，娛樂(lè)費(fèi)用、保健費(fèi)用也已經(jīng)上升到了一個(gè)不容忽視的地位。

4）消費(fèi)者儲(chǔ)蓄和信貸情況。在收入不變的情況下，儲(chǔ)蓄增加，則購(gòu)買力減少；儲(chǔ)蓄減少，則購(gòu)買力和消費(fèi)支出增加。第二節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的投資環(huán)境分析與估算一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資環(huán)境分析3．人文環(huán)境1）政治法律環(huán)境

政治法律環(huán)境包括社會(huì)制度、政治局勢(shì)、政府的方針政策、法律法規(guī)、社會(huì)治安等。政治法律環(huán)境的發(fā)展，對(duì)公司的市場(chǎng)營(yíng)銷決策有很大影響。國(guó)際、國(guó)內(nèi)的政治變化影響消費(fèi)行為，政府的政策引導(dǎo)和調(diào)節(jié)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)有較大影響，政治環(huán)境好是投資所需的最基本條件，因此在決定投資前，一定要重視對(duì)該地區(qū)的政治環(huán)境進(jìn)行研究分析。第二節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的投資環(huán)境分析與估算一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資環(huán)境分析3．人文環(huán)境2）社會(huì)文化環(huán)境社會(huì)文化環(huán)境是指一個(gè)國(guó)家、地區(qū)的民族特征、價(jià)值觀念、審美觀念、生活方式、風(fēng)俗習(xí)慣、宗教信仰、倫理道德、教育水平等的綜合。這些因素影響需求欲望和購(gòu)買行為。社會(huì)文化環(huán)境是不可忽視的重要投資因數(shù)，文化背景影響消費(fèi)者的購(gòu)買目標(biāo)和購(gòu)買方式。第二節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的投資環(huán)境分析與估算一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資環(huán)境分析4．交通環(huán)境交通環(huán)境是指樓盤附近的主要交通工具和交通方式，如鐵路、飛機(jī)、地鐵和公路等。一方面，它表示樓盤所在地區(qū)與周圍的交通聯(lián)系狀況，表明進(jìn)出的便捷程度，其實(shí)質(zhì)是通過(guò)外部條件對(duì)客觀距離的人為調(diào)整。另一方面，一個(gè)地區(qū)的交通狀況也左右著該地區(qū)的未來(lái)發(fā)展態(tài)勢(shì)。例如，火車站附近，建筑物以及賓館商場(chǎng)為主；地鐵經(jīng)過(guò)的郊縣，其周邊的房地產(chǎn)市場(chǎng)必然會(huì)繁榮發(fā)展。第二節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的投資環(huán)境分析與估算二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資估算1．土地費(fèi)1）土地租用費(fèi)。土地租用費(fèi)是指土地租用方向土地出租方支付的費(fèi)用。2）土地出讓費(fèi)。土地出讓費(fèi)主要包括向政府繳付的土地使用權(quán)出讓金和根據(jù)土地原有開(kāi)發(fā)狀況需要支付的拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)、城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)或征地費(fèi)等。3）土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)。目前，通過(guò)土地轉(zhuǎn)讓來(lái)獲得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地的方式較為常見(jiàn)，土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)是指土地受讓方向土地轉(zhuǎn)讓方支付土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓費(fèi)。

4）土地征收拆遷費(fèi)。土地征收拆遷費(fèi)分為農(nóng)村土地征收拆遷費(fèi)和城鎮(zhèn)土地拆遷費(fèi)。5）土地投資折價(jià)。房地產(chǎn)項(xiàng)目土地使用權(quán)可以來(lái)自房地產(chǎn)項(xiàng)目的一個(gè)或多個(gè)投資者的直接投資。第二節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的投資環(huán)境分析與估算二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資估算2．前期工程費(fèi)

前期工程費(fèi)主要包括可行性研究、項(xiàng)目策劃、規(guī)劃設(shè)計(jì)、水文地質(zhì)勘查以及“三通一平”等土地開(kāi)發(fā)工程費(fèi)用。項(xiàng)目的可行性研究、規(guī)劃設(shè)計(jì)所需的費(fèi)用支出一般可按項(xiàng)目總投資的一個(gè)百分比估算。“三通一平”等土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用，主要包括地上原有建筑物拆除費(fèi)用、場(chǎng)地平整費(fèi)用和通水、通電、修道路的費(fèi)用。這些費(fèi)用的估算可根據(jù)實(shí)際工作量參照有關(guān)計(jì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)估算。第二節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的投資環(huán)境分析與估算二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資估算3．基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)是指建筑物2m以外和項(xiàng)目用地規(guī)劃紅線以內(nèi)的各種管線和道路工程，其費(fèi)用包括自來(lái)水、雨水、污水、燃?xì)?、熱力、供電、電信、道路、綠化、環(huán)衛(wèi)、室外照明等設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用，以及各項(xiàng)設(shè)施與市政設(shè)施干線、干管、干道等的接口費(fèi)用。這些費(fèi)用一般按實(shí)際工程量估算。第二節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的投資環(huán)境分析與估算二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資估算4．公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)又稱公建設(shè)施，是指居住小區(qū)內(nèi)為居民服務(wù)配套建設(shè)的各種非營(yíng)利性的公共配套設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用，主要包括居委會(huì)、派出所、幼兒園、公共廁所、停車場(chǎng)等，可根據(jù)估算工程量參照有關(guān)計(jì)價(jià)指標(biāo)進(jìn)行估算，或按規(guī)劃指標(biāo)根據(jù)類似工程經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行估算。第二節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的投資環(huán)境分析與估算二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資估算5．房屋開(kāi)發(fā)費(fèi)

1）建安工程費(fèi)。建安工程費(fèi)是指用于工程建設(shè)的總成本費(fèi)用，主要包括建筑工程費(fèi)（結(jié)構(gòu)、建筑、特殊裝修工程費(fèi)）、設(shè)備及安裝工程費(fèi)（給排水、電氣照明及設(shè)備安裝、空調(diào)通風(fēng)、弱電設(shè)備及安裝、電梯及其安裝、其他設(shè)備及安裝等）和室內(nèi)裝飾家具費(fèi)等。

2）附屬工程費(fèi)和室外工程費(fèi)。附屬工程費(fèi)包括鍋爐房、熱力站、變電室、煤氣調(diào)壓站、自行車棚、信報(bào)箱等建設(shè)費(fèi)用。室外工程費(fèi)包括自來(lái)水、雨水、污水、燃?xì)?、熱力、供電、電信、道路、綠化、環(huán)衛(wèi)、室外照明等建設(shè)費(fèi)用。第二節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的投資環(huán)境分析與估算二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資估算6．財(cái)務(wù)費(fèi)財(cái)務(wù)費(fèi)是指企業(yè)為籌集資金而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，主要為借款或債券的利息，還包括金融機(jī)構(gòu)手續(xù)費(fèi)、融資代理費(fèi)、承諾費(fèi)、外匯匯兌凈損失以及企業(yè)籌資發(fā)生的其他財(cái)務(wù)費(fèi)用。利息的計(jì)算可參照金融市場(chǎng)利率和資金分期投入的情況按復(fù)利計(jì)算，利息以外的其他融資費(fèi)用一般占利息的10%左右。第二節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的投資環(huán)境分析與估算二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資估算7．稅費(fèi)房地產(chǎn)稅費(fèi)主要是在銷售與交易階段發(fā)生的稅費(fèi)，主要有“兩稅一費(fèi)”（營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加）、土地增值稅、企業(yè)所得稅等。在一些大中型城市，這部分稅費(fèi)在開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目投資中占有很大比重，各項(xiàng)稅費(fèi)應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)部門的具體規(guī)定進(jìn)行計(jì)算。第二節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的投資環(huán)境分析與估算二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資估算8．開(kāi)發(fā)間接費(fèi)開(kāi)發(fā)間接費(fèi)是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)所屬獨(dú)立核算單位在開(kāi)發(fā)現(xiàn)場(chǎng)組織管理所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，主要包括工資、福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷和其他費(fèi)用等。第二節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的投資環(huán)境分析與估算二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資估算9．管理費(fèi)管理費(fèi)是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的管理部門為組織和管理房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，主要包括公司經(jīng)費(fèi)、工會(huì)經(jīng)費(fèi)、職工教育培訓(xùn)經(jīng)費(fèi)、勞動(dòng)保險(xiǎn)費(fèi)、待業(yè)保險(xiǎn)費(fèi)、董事會(huì)費(fèi)、咨詢費(fèi)、審計(jì)費(fèi)、訴訟費(fèi)、排污費(fèi)、房產(chǎn)稅、土地使用稅、開(kāi)辦費(fèi)攤銷、業(yè)務(wù)招待費(fèi)、壞賬損失、報(bào)廢損失及其他管理費(fèi)用。管理費(fèi)用一般按照項(xiàng)目投資的一個(gè)百分比進(jìn)行估算，也會(huì)因項(xiàng)目類型和特點(diǎn)不同而不同。第二節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的投資環(huán)境分析與估算二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資估算10．銷售費(fèi)

銷售費(fèi)是指開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目在銷售其產(chǎn)品過(guò)程中發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用以及專設(shè)銷售機(jī)構(gòu)或委托銷售代理的各項(xiàng)費(fèi)用，包括銷售人員工資、獎(jiǎng)金、福利費(fèi)、差旅費(fèi)，銷售機(jī)構(gòu)的折舊費(fèi)、修理費(fèi)、物料消耗費(fèi)、廣告宣傳費(fèi)、代理費(fèi)、銷售服務(wù)費(fèi)及銷售許可證申領(lǐng)費(fèi)等。在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的銷售費(fèi)用估算中，應(yīng)當(dāng)特別關(guān)注廣告宣傳費(fèi)、銷售現(xiàn)場(chǎng)以及樣板房裝修等費(fèi)用，上述占項(xiàng)目銷售支出的比重較大，具體估算視項(xiàng)目情況而定。第二節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的投資環(huán)境分析與估算二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資估算11．其他費(fèi)用其他費(fèi)用主要包括臨時(shí)用地費(fèi)和臨時(shí)建設(shè)費(fèi)、施工圖預(yù)算和標(biāo)底編制費(fèi)、工程合同預(yù)算或標(biāo)底審查費(fèi)、招標(biāo)管理費(fèi)、總承包管理費(fèi)、合同公證費(fèi)、施工執(zhí)照費(fèi)、工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)、工程監(jiān)理費(fèi)、竣工圖編制費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)等雜項(xiàng)費(fèi)用。這些費(fèi)用一般按當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)部門規(guī)定的費(fèi)率估算。第二節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的投資環(huán)境分析與估算二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資估算12．不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目的復(fù)雜程度和前述各項(xiàng)費(fèi)用估算的準(zhǔn)確程度而有所不同。一般類型房地產(chǎn)項(xiàng)目的建筑設(shè)計(jì)與施工技術(shù)都比較成熟，工程實(shí)踐統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)可按上述各項(xiàng)費(fèi)用之和的3%～7%進(jìn)行估算。第二節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的投資環(huán)境分析與估算三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目收入估算1．租售方案房地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)在項(xiàng)目策劃方案的基礎(chǔ)上，制定切實(shí)可行的出售、出租、自營(yíng)等計(jì)劃，即租售方案。租售方案應(yīng)遵守政府有關(guān)房地產(chǎn)租售和經(jīng)營(yíng)的規(guī)定，并與開(kāi)發(fā)商的投資策略相結(jié)合。第二節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的投資環(huán)境分析與估算三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目收入估算2．價(jià)格確定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)給自己的產(chǎn)品所定的價(jià)格，必定是介于兩個(gè)極端（一端為低到?jīng)]有利潤(rùn)的價(jià)格，另一端為高到無(wú)人問(wèn)津的價(jià)格）之間。成本是定價(jià)的下限，消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值的感受是定價(jià)的上限，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商必須考慮競(jìng)爭(zhēng)者的價(jià)格及其他內(nèi)在和外在的因素，在兩個(gè)極端之間找到最適當(dāng)?shù)膬r(jià)格。第二節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的投資環(huán)境分析與估算三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目收入估算3．經(jīng)營(yíng)收入

1）銷售收入。銷售收入包括土地轉(zhuǎn)讓收入、商品房銷售收入和配套設(shè)施銷售收入。計(jì)算公式為

2）租金收入。租金收入包括出租房租金收入和出租土地租金收入。計(jì)算公式為

3）自營(yíng)收入。自營(yíng)收入是指開(kāi)發(fā)企業(yè)以開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)為其進(jìn)行商業(yè)和服務(wù)業(yè)等經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的載體，通過(guò)綜合型的自營(yíng)方式得到的收入。PART03房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)分析第三節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)分析一、財(cái)務(wù)分析的概念與目的1．財(cái)務(wù)分析的概念

財(cái)務(wù)分析是以企業(yè)的財(cái)務(wù)報(bào)表及其他核算資料為依據(jù)，采用一系列分析方法，對(duì)一定期間的財(cái)務(wù)活動(dòng)的過(guò)程和結(jié)果進(jìn)行研究和評(píng)價(jià)，借以認(rèn)識(shí)財(cái)務(wù)活動(dòng)規(guī)律，促進(jìn)企業(yè)提高經(jīng)濟(jì)效益的財(cái)務(wù)管理活動(dòng)。第三節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)分析一、財(cái)務(wù)分析的概念與目的2．財(cái)務(wù)分析的目的

企業(yè)財(cái)務(wù)分析的目的是了解過(guò)去、評(píng)價(jià)現(xiàn)在、預(yù)測(cè)未來(lái)，幫助財(cái)務(wù)信息使用者改善決策。

財(cái)務(wù)分析的最基本功能是將大量的報(bào)表數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)換成對(duì)特定決策有用的信息，減少?zèng)Q策不確定性。第三節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)分析二、財(cái)務(wù)分析的內(nèi)容與步驟1．財(cái)務(wù)分析的內(nèi)容1）盈利能力分析企業(yè)的盈利能力是企業(yè)賴以生存和發(fā)展的基礎(chǔ)，是興辦企業(yè)的根本目的。3）營(yíng)運(yùn)能力分析企業(yè)的營(yíng)運(yùn)能力是指企業(yè)資金的運(yùn)用效率。營(yíng)運(yùn)能力的大小決定著企業(yè)經(jīng)營(yíng)水平的高低。4）發(fā)展能力分析企業(yè)的發(fā)展能力是企業(yè)經(jīng)營(yíng)規(guī)模不斷擴(kuò)大以及企業(yè)資本積累的能力。2）償債能力分析企業(yè)的償債能力，又稱支付能力，是企業(yè)能用于支付的資產(chǎn)抵補(bǔ)需要償付的債務(wù)能力。01020304第三節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)分析二、財(cái)務(wù)分析的內(nèi)容與步驟2．財(cái)務(wù)分析的一般步驟財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)選取計(jì)算財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)基本報(bào)表編制和分析進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)及不確定性分析做出財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)論第三節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)分析三、財(cái)務(wù)分析的方法1．比率分析法比率分析法是把某些彼此存在關(guān)聯(lián)的項(xiàng)目加以對(duì)比，計(jì)算出比率，據(jù)以確定經(jīng)濟(jì)活動(dòng)變動(dòng)程度的分析方法。比率是相對(duì)的，采用這種方法能夠把某些條件下的不可比指標(biāo)變?yōu)榭杀戎笜?biāo)，以利于進(jìn)行財(cái)務(wù)分析。比率分析法是企業(yè)財(cái)務(wù)分析中應(yīng)用最廣泛的一種方法。財(cái)務(wù)比率分析的基本計(jì)算公式為

其中項(xiàng)目A、項(xiàng)目B代表利潤(rùn)表和資產(chǎn)負(fù)債表中的任何項(xiàng)目，即它們可以都取自資產(chǎn)負(fù)債表或利潤(rùn)表，也可以分別取自這兩張表。第三節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)分析三、財(cái)務(wù)分析的方法2．趨勢(shì)分析法1）重要財(cái)務(wù)指標(biāo)的比較。是將不同時(shí)期財(cái)務(wù)報(bào)告中相同的指標(biāo)或比率進(jìn)行比較，直接觀察其增減變動(dòng)情況及變動(dòng)幅度，考察其發(fā)展趨勢(shì)，預(yù)測(cè)其發(fā)展前景。2）會(huì)計(jì)報(bào)表的比較。是將連續(xù)數(shù)期的會(huì)計(jì)報(bào)表的金額并列起來(lái)，比較其相同指標(biāo)的增減變動(dòng)金額和幅度，據(jù)以判斷企業(yè)財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營(yíng)成果發(fā)展變化的一種方法。3）會(huì)計(jì)報(bào)表項(xiàng)目構(gòu)成的比較。是在會(huì)計(jì)報(bào)表比較的基礎(chǔ)上發(fā)展而來(lái)的。它是以會(huì)計(jì)報(bào)表中的某個(gè)總體指標(biāo)作為100%，再計(jì)算出各組成項(xiàng)目占該總體指標(biāo)的百分比，通過(guò)對(duì)比數(shù)期數(shù)據(jù)來(lái)判斷有關(guān)財(cái)務(wù)活動(dòng)的變化趨勢(shì)。第三節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)分析三、財(cái)務(wù)分析的方法3．因素分析法

因素分析法是依據(jù)分析指標(biāo)與影響其因素的關(guān)系，從數(shù)量上確定各因素對(duì)分析指標(biāo)影響方向和影響程度的一種方法。因素分析法有以下基本步驟。①確定分析對(duì)象。②確定影響指標(biāo)變動(dòng)的各因素，按照各因素之間的依存關(guān)系編制分析公式，并以基期數(shù)（計(jì)劃數(shù)或前期數(shù)）為基礎(chǔ)。③按照分析公式所列因素順序，依次運(yùn)用各因素的實(shí)際數(shù)替換基期數(shù)，有幾個(gè)因素就替換幾次，直到把所有因素都替換成實(shí)際數(shù)為止，并計(jì)算出每次替換的結(jié)果。④將每次替換所得結(jié)果與前一次計(jì)算的結(jié)果相比較，兩者之差便是此因素變動(dòng)對(duì)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的影響程度。⑤將各因素變動(dòng)對(duì)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的影響額相加，所得代數(shù)和應(yīng)等于實(shí)際指標(biāo)與基期指標(biāo)的總差異。第三節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)分析三、財(cái)務(wù)分析的方法4．杜邦分析法杜邦分析法是由美國(guó)杜邦公司的財(cái)務(wù)經(jīng)理創(chuàng)造的，其是一種利用各個(gè)主要財(cái)務(wù)比率之間的內(nèi)在聯(lián)系，通過(guò)建立財(cái)務(wù)比率分析的綜合模型——杜邦模型，來(lái)綜合的分析和評(píng)價(jià)企業(yè)財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營(yíng)成果的綜合分析方法。杜邦模型主要由杜邦延伸等式和杜邦修正圖兩部分內(nèi)容組成，其顯著特點(diǎn)是將若干個(gè)用以評(píng)價(jià)企業(yè)經(jīng)營(yíng)效率和財(cái)務(wù)狀況的比率按其內(nèi)在聯(lián)系有機(jī)地結(jié)合起來(lái)，形成一個(gè)完整的指標(biāo)體系，并最終通過(guò)凈資產(chǎn)利潤(rùn)率來(lái)綜合反映。第三節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)分析三、財(cái)務(wù)分析的方法4．杜邦分析法

杜邦延伸等式顯示了銷售利潤(rùn)率、總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率和杜邦杠桿怎樣相互作用，從而確定凈資產(chǎn)利潤(rùn)率。通過(guò)這樣的分解，即可把凈資產(chǎn)利潤(rùn)率這一綜合性指標(biāo)發(fā)生升降的原因具體化。1）杜邦延伸等式一般認(rèn)為，凈資產(chǎn)利潤(rùn)率（ROE）是所有比率中綜合性最強(qiáng)、最具有代表性的一個(gè)指標(biāo)。杜邦延伸等式即是對(duì)該指標(biāo)進(jìn)一步分解展開(kāi)的一個(gè)等式，借此可以找出影響該指標(biāo)變化的具體原因，并做出針對(duì)性的決策。第三節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)分析三、財(cái)務(wù)分析的方法4．杜邦分析法2）杜邦分析關(guān)系圖杜邦分析關(guān)系圖也是一種指標(biāo)分解的方法，只不過(guò)它通過(guò)圖形分解的方式來(lái)進(jìn)行，因而較杜邦延伸等式更直觀，分解的也能更徹底。第三節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)分析四、財(cái)務(wù)報(bào)表分析1．財(cái)務(wù)報(bào)表的使用者財(cái)務(wù)報(bào)表的使用者主要有投資者、經(jīng)營(yíng)者、債權(quán)人以及其他相關(guān)利益主體，他們進(jìn)行財(cái)務(wù)分析的目的有所不同，具體可概括如下。①投資者。②債權(quán)人。③企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理人員。④政府。⑤供應(yīng)商。⑥企業(yè)職工。⑦中介機(jī)構(gòu)。第三節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)分析四、財(cái)務(wù)報(bào)表分析2．財(cái)務(wù)報(bào)表分析方法比較分析法又稱對(duì)比分析法，是通過(guò)對(duì)兩個(gè)或幾個(gè)有關(guān)的可比數(shù)據(jù)進(jìn)行對(duì)比，揭示差異和矛盾的一種分析方法。1）比較分析法根據(jù)比較對(duì)象（與誰(shuí)比）不同，比較分析法可分為趨勢(shì)分析（與本企業(yè)不同時(shí)期的指標(biāo)比）、橫向分析（與同行業(yè)平均數(shù)或競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的指標(biāo)比）、差異分析（實(shí)際執(zhí)行結(jié)果與計(jì)劃指標(biāo)比）。根據(jù)按照比較內(nèi)容（比什么）不同，比較分析法可分為比較會(huì)計(jì)要素總量（即比較報(bào)表項(xiàng)目的總金額，如利潤(rùn)總額、凈利潤(rùn)、凈資產(chǎn)、總資產(chǎn)等）、比較結(jié)構(gòu)百分比（即比較結(jié)構(gòu)百分比報(bào)表）、比較財(cái)務(wù)比率（即比較財(cái)務(wù)比率指標(biāo)，如流動(dòng)比率、速動(dòng)比率）等。第三節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)分析四、財(cái)務(wù)報(bào)表分析2．財(cái)務(wù)報(bào)表分析方法

因素分析法是依據(jù)分析指標(biāo)和影響因素之間的關(guān)系，從數(shù)量上確定各因素對(duì)指標(biāo)的影響程度的一種分析方法。

因素分析法主要包括連環(huán)替代法（即依次用分析值替代標(biāo)準(zhǔn)值，測(cè)定各因素對(duì)指標(biāo)的影響）、差額分析法（即對(duì)差額即增加額的分析）、指標(biāo)分解法（即將一個(gè)指標(biāo)分解為幾個(gè)指標(biāo)，分析影響原因）等。2）因素分析法第三節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)分析四、財(cái)務(wù)報(bào)表分析3．財(cái)務(wù)分析報(bào)表及結(jié)構(gòu)現(xiàn)金流量表是房地產(chǎn)企業(yè)主要會(huì)計(jì)報(bào)表之一。現(xiàn)金流量表應(yīng)分別根據(jù)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)、投資活動(dòng)和籌資活動(dòng)報(bào)告企業(yè)的現(xiàn)金流量。現(xiàn)金流量表反映項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)各年的現(xiàn)金流入和現(xiàn)金流出，用以計(jì)算財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值及投資回收期等評(píng)價(jià)指標(biāo)，分析項(xiàng)目財(cái)務(wù)盈利能力。（右表有省略，詳見(jiàn)教材）1）現(xiàn)金流量表序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)建設(shè)期經(jīng)營(yíng)期第一年…第一年…1現(xiàn)金流入1.1經(jīng)營(yíng)收入1.2回收固定資產(chǎn)余值1.3回收流動(dòng)資金2現(xiàn)金流出…………10累計(jì)折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量計(jì)算指標(biāo)所得稅后所得稅前財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）萬(wàn)元萬(wàn)元靜態(tài)投資回收期年年動(dòng)態(tài)投資回收期年年財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）%%現(xiàn)金流量表（全部資金）

單位：萬(wàn)元第三節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)分析四、財(cái)務(wù)報(bào)表分析3．財(cái)務(wù)分析報(bào)表及結(jié)構(gòu)資產(chǎn)負(fù)債表綜合反映了項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)各年末資產(chǎn)、負(fù)債和所有者權(quán)益的增減變化及對(duì)應(yīng)關(guān)系，以考察項(xiàng)目資產(chǎn)、負(fù)債、所有者權(quán)益的結(jié)構(gòu)是否合理，用以計(jì)算資產(chǎn)負(fù)債率、流動(dòng)比率、速動(dòng)比率等指標(biāo)，進(jìn)行清償能力分析與資本結(jié)構(gòu)分析。2）資產(chǎn)負(fù)債表資產(chǎn)負(fù)債表（右表有省略，詳見(jiàn)教材）序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)建設(shè)期經(jīng)營(yíng)期第一年…第一年…1資產(chǎn)1.1流動(dòng)資產(chǎn)總額1.1.1應(yīng)收賬款1.1.2存貨2負(fù)債及所有者權(quán)益…………負(fù)債小計(jì)2.3所有者權(quán)益2.3.1資本金2.3.2資本公積金計(jì)算指標(biāo)所得稅后所得稅前資產(chǎn)負(fù)債率%%流動(dòng)比率%%速凍比率%%第三節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)分析四、財(cái)務(wù)報(bào)表分析3．財(cái)務(wù)分析報(bào)表及結(jié)構(gòu)利潤(rùn)表同現(xiàn)金流量表一樣，也是為進(jìn)行項(xiàng)目盈利分析提供基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的報(bào)表，但利潤(rùn)表主要計(jì)算盈利能力的靜態(tài)指標(biāo)。利潤(rùn)表也可為現(xiàn)金流量表的填列提供一些基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。3）利潤(rùn)表利潤(rùn)表序號(hào)

年度項(xiàng)目計(jì)算期合計(jì)123…N

1n1經(jīng)營(yíng)收入1.1銷售收入1.2出租收入1.3自營(yíng)收入2經(jīng)營(yíng)成本2.1商品房經(jīng)營(yíng)成本2.2出租房經(jīng)營(yíng)成本3運(yùn)營(yíng)費(fèi)用4修理費(fèi)用5經(jīng)營(yíng)稅金及附加6土地增值稅7利潤(rùn)總額8所得稅9稅后利潤(rùn)9.1盈余公積金9.2應(yīng)付利潤(rùn)9.3未分配利潤(rùn)計(jì)算指標(biāo)：1．投資利潤(rùn)（%）

2．投資利稅率（%）

3．資本金利潤(rùn)率（%）

4．資本金凈利潤(rùn)率（%）序號(hào)

年度項(xiàng)目計(jì)算期合計(jì)123…N

1n1銷售收入2建設(shè)投資3建設(shè)期利息4銷售稅金及附加5土地增值稅等6銷售傭金7利潤(rùn)總額8累計(jì)利潤(rùn)9所得稅10稅后利潤(rùn)11累計(jì)稅后利潤(rùn)12可供分配利潤(rùn)12.1盈余公積金12.2應(yīng)付利潤(rùn)12.3未分配利潤(rùn)13累計(jì)未分配利潤(rùn)第三節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)分析四、財(cái)務(wù)報(bào)表分析3．財(cái)務(wù)分析報(bào)表及結(jié)構(gòu)損益表是用來(lái)反映項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)各年利潤(rùn)總額、所得稅及稅后利潤(rùn)的分配情況，用以計(jì)算投資利潤(rùn)的指標(biāo)。損益表應(yīng)結(jié)合投資計(jì)劃與資金籌措表、借款還本付息表等進(jìn)行編制。4）損益表?yè)p益表第三節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)分析四、財(cái)務(wù)報(bào)表分析3．財(cái)務(wù)分析報(bào)表及結(jié)構(gòu)資金來(lái)源與運(yùn)用表分為資金來(lái)源、資金運(yùn)用、盈余資金及累計(jì)盈余資金四大項(xiàng)。其中，資金運(yùn)用、盈余資金及累計(jì)盈余資金之間的關(guān)系為5）資金來(lái)源與運(yùn)用表資金來(lái)源與運(yùn)用表序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)計(jì)算期第一年第二年第三年…1資金來(lái)源1.1經(jīng)營(yíng)收入1.2長(zhǎng)期借款1.3短期借款1.4發(fā)行債券1.5項(xiàng)目資本金1.6其他2資金運(yùn)用2.1建設(shè)投資（不含建設(shè)期利息）2.2經(jīng)營(yíng)成本2.3稅金及附加2.4增值稅2.5所得稅2.6流動(dòng)資金2.7各種利息支出2.8償還債務(wù)本金2.9分配股利或利潤(rùn)2.10其他3盈余資金（12）4累計(jì)盈余資金第三節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)分析四、財(cái)務(wù)報(bào)表分析3．財(cái)務(wù)分析報(bào)表及結(jié)構(gòu)項(xiàng)目總投資包括開(kāi)發(fā)建設(shè)投資、建設(shè)期利息、流動(dòng)資金。其中，開(kāi)發(fā)建設(shè)投資主要包括土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)與城建費(fèi)用、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、公共設(shè)施配套費(fèi)用、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、其他費(fèi)用、開(kāi)發(fā)稅費(fèi)、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用、建設(shè)期利息等。6）總投資估算表總投資估算表序號(hào)項(xiàng)目金額序號(hào)項(xiàng)目金額1土地費(fèi)用8銷售費(fèi)用2前期工程與城建費(fèi)用9其他費(fèi)用3基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)10開(kāi)發(fā)稅費(fèi)4建筑安裝工程費(fèi)11不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用5公共設(shè)施配套費(fèi)用12建設(shè)期利息6開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用13總投資7管理費(fèi)用第三節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)分析五、財(cái)務(wù)分析指標(biāo)1．房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)靜態(tài)指標(biāo)靜態(tài)投資回收期是指當(dāng)不考慮現(xiàn)金流量折現(xiàn)時(shí)，用項(xiàng)目各年的凈收入抵償全部投資所需的時(shí)間，它是反映項(xiàng)目投資回收能力的重要指標(biāo)。償還投資的來(lái)源包括凈收益和折舊之和。靜態(tài)投資回收期一般以年表示，如有小數(shù)可以折算到月。對(duì)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，靜態(tài)投資回收期自投資起始點(diǎn)算起。其計(jì)算公式為1）靜態(tài)投資回收期第三節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)分析五、財(cái)務(wù)分析指標(biāo)1．房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)靜態(tài)指標(biāo)投資利潤(rùn)率是指項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)期內(nèi)一個(gè)正常年份的年利潤(rùn)總額與項(xiàng)目的總投資的比率，它是考察項(xiàng)目單位投資盈利能力的靜態(tài)指標(biāo)，反映開(kāi)發(fā)資金在循環(huán)過(guò)程中增值的速度。其計(jì)算公式為

2）投資利潤(rùn)率投資利潤(rùn)率是考察單位投資盈利能力的指標(biāo)。將項(xiàng)目的投資利潤(rùn)率與同行業(yè)平均投資利潤(rùn)率相比，從而來(lái)判斷項(xiàng)目的獲利能力。第三節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)分析五、財(cái)務(wù)分析指標(biāo)1．房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)靜態(tài)指標(biāo)投資利稅率是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)達(dá)到正常盈利年份時(shí)正常年度的年利稅總額或投資計(jì)算期內(nèi)的年平均利稅總額與項(xiàng)目總投資的比率。其計(jì)算公式為3）投資利稅率投資利稅率指標(biāo)值越大，說(shuō)明項(xiàng)目的獲利能力越強(qiáng)。在財(cái)務(wù)分析中，若將投資利稅率與房地產(chǎn)行業(yè)投資利稅率相比，則可以判別單位投資對(duì)國(guó)家和社會(huì)的貢獻(xiàn)水平是否達(dá)到房地產(chǎn)業(yè)的平均水平。第三節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)分析五、財(cái)務(wù)分析指標(biāo)1．房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)靜態(tài)指標(biāo)資本金利潤(rùn)率是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)達(dá)到正常盈利年份時(shí)正常年度的年利稅總額或投資計(jì)算期內(nèi)的年平均利稅總額與項(xiàng)目資本金的比率。其計(jì)算公式為4）資本金利潤(rùn)率第三節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)分析五、財(cái)務(wù)分析指標(biāo)1．房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)靜態(tài)指標(biāo)固定資產(chǎn)投資國(guó)內(nèi)借款償還期簡(jiǎn)稱借款償還期，是指在國(guó)家財(cái)政規(guī)定及項(xiàng)目具體財(cái)務(wù)條件下，以項(xiàng)目可用于還款的資金來(lái)償還固定資產(chǎn)投資國(guó)內(nèi)貸款本金和建設(shè)期利息所需用時(shí)間。這種關(guān)系的計(jì)算公式為5）借款償還期借款償還期可以根據(jù)資金來(lái)源與運(yùn)用表及國(guó)內(nèi)借款還本付息計(jì)算表直接計(jì)算。其計(jì)算公式為第三節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)分析五、財(cái)務(wù)分析指標(biāo)1．房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)靜態(tài)指標(biāo)資產(chǎn)負(fù)債率可由資產(chǎn)負(fù)債表求得，是反映開(kāi)發(fā)項(xiàng)目用債權(quán)人提供資金進(jìn)行經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的能力以及債權(quán)人發(fā)放貸款的安全程度。其計(jì)算公式為6）資產(chǎn)負(fù)債率第三節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)分析五、財(cái)務(wù)分析指標(biāo)2．房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)動(dòng)態(tài)指標(biāo)1）凈現(xiàn)值凈現(xiàn)值法的優(yōu)點(diǎn)①使用現(xiàn)金流量。②凈現(xiàn)值包括了項(xiàng)目的全部現(xiàn)金流量。③凈現(xiàn)值對(duì)現(xiàn)金流量進(jìn)行了合理折現(xiàn)。凈現(xiàn)值法的缺點(diǎn)①資金成本率的確定較為困難，特別是在經(jīng)濟(jì)不穩(wěn)定的情況下，資本市場(chǎng)的利率經(jīng)常變化更加重了確定的難度。②凈現(xiàn)值法說(shuō)明投資項(xiàng)目的盈虧總額，但沒(méi)能說(shuō)明單位投資的效益情況，即投資項(xiàng)目本身的實(shí)際投資報(bào)酬率。這樣會(huì)造成在投資規(guī)劃中著重選擇投資大和收益大的項(xiàng)目而忽視投資小、收益小，而投資報(bào)酬率高的更佳投資方案。第三節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)分析五、財(cái)務(wù)分析指標(biāo)2．房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)動(dòng)態(tài)指標(biāo)利用凈現(xiàn)金效益量的總現(xiàn)值與凈現(xiàn)金投資量算出凈現(xiàn)值，然后根據(jù)凈現(xiàn)值的大小來(lái)評(píng)價(jià)投資方案的方法，稱為凈現(xiàn)值法。凈現(xiàn)值為正值，投資方案是可以接受的；凈現(xiàn)值是負(fù)值，投資方案就是不可接受的。凈現(xiàn)值越大，投資方案越好。凈現(xiàn)值法是一種比較科學(xué)也比較簡(jiǎn)便的投資方案評(píng)價(jià)方法。1）凈現(xiàn)值第三節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)分析五、財(cái)務(wù)分析指標(biāo)2．房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)動(dòng)態(tài)指標(biāo)2）內(nèi)部收益率內(nèi)部收益率的優(yōu)點(diǎn)內(nèi)部收益率法的優(yōu)點(diǎn)是能夠把項(xiàng)目壽命期內(nèi)的收益與其投資總額聯(lián)系起來(lái)，指出這個(gè)項(xiàng)目的收益率，便于將它同行業(yè)基準(zhǔn)投資收益率對(duì)比，確定這個(gè)項(xiàng)目是否值得建設(shè)。使用借款進(jìn)行建設(shè)，在借款條件（主要是利率）還不很明確時(shí)，內(nèi)部收益率法可以避開(kāi)借款條件，先求得內(nèi)部收益率，作為可以接受借款利率的高限。內(nèi)部收益率的缺點(diǎn)內(nèi)部收益率表現(xiàn)的是比率，不是絕對(duì)值，一個(gè)內(nèi)部收益率較低的方案，可能由于其規(guī)模較大而有較大的凈現(xiàn)值，因而更值得建設(shè)。所以在各個(gè)方案選比時(shí)，必須將內(nèi)部收益率與凈現(xiàn)值結(jié)合起來(lái)考慮。第三節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)分析五、財(cái)務(wù)分析指標(biāo)2．房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)動(dòng)態(tài)指標(biāo)2）內(nèi)部收益率一般來(lái)說(shuō)，內(nèi)部收益率的計(jì)算可概括為以下三個(gè)步驟。首先，在計(jì)算凈現(xiàn)值的基礎(chǔ)上，如果凈現(xiàn)值是正值，就要采用這個(gè)凈現(xiàn)值計(jì)算中更高的折現(xiàn)率來(lái)測(cè)算，直到測(cè)算的凈現(xiàn)值正值近于零。其次，再繼續(xù)提高折現(xiàn)率，直到測(cè)算出一個(gè)凈現(xiàn)值為負(fù)值。如果負(fù)值過(guò)大，就降低折現(xiàn)率后再測(cè)算到接近于零的負(fù)值。最后，根據(jù)接近于零的相鄰正負(fù)兩個(gè)凈現(xiàn)值的折現(xiàn)率，用線性插值法求得內(nèi)部收益率。由直線內(nèi)插法公式得第三節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)分析五、財(cái)務(wù)分析指標(biāo)2．房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)動(dòng)態(tài)指標(biāo)3）動(dòng)態(tài)投資回收期動(dòng)態(tài)投資回收期是指當(dāng)考慮資金的時(shí)間價(jià)值即現(xiàn)金流量折現(xiàn)時(shí)，項(xiàng)目以凈收益抵償全部投資所需的時(shí)間。其計(jì)算公式為動(dòng)態(tài)投資回收期更為實(shí)用的計(jì)算公式為PART04房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)

及不確定性分析第四節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)及不確定性分析一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析1．項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的種類經(jīng)濟(jì)政策風(fēng)險(xiǎn)完工風(fēng)險(xiǎn)生產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)信用風(fēng)險(xiǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)管理風(fēng)險(xiǎn)環(huán)境保護(hù)風(fēng)險(xiǎn)第四節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)及不確定性分析一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析2．項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析階段劃分一般來(lái)說(shuō)，項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析可以劃分為三個(gè)階段：風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)和風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)劃分階段第四節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)及不確定性分析一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析2．項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析階段劃分1）風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別（1）專家調(diào)查法。以專家為索取信息的重要對(duì)象，找出各種潛在的風(fēng)險(xiǎn)并對(duì)其后果做出分析與估計(jì)。這種方法最大的優(yōu)點(diǎn)是在缺乏足夠統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)和原始資料的情況下，可以做出定量的估計(jì)，缺點(diǎn)是容易受心理因素的影響。專家調(diào)查法主要包括專家個(gè)人判斷法、頭腦風(fēng)暴法和德?tīng)柗品?。?）故障樹(shù)分析法。是利用圖表的形式，將大的故障分解成各種小的故障，或?qū)Ω鞣N引起故障的原因進(jìn)行分析。該方法的主要優(yōu)點(diǎn)是比較全面地分析了所有的風(fēng)險(xiǎn)因素，并且比較形象化，直觀性較強(qiáng)。（3）幕景分析法。是一種能夠分析引起風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)鍵因素及其影響程度的方法。幕景分析法有一定的局限性，通常需要與其他方法結(jié)合使用。第四節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)及不確定性分析一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析2．項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析階段劃分2）風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)（1）確定型風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)。假定項(xiàng)目中各種狀態(tài)出現(xiàn)的概率為1，只計(jì)算和比較各種方案在不同狀態(tài)下的后果，進(jìn)而選擇出風(fēng)險(xiǎn)不利后果最小、有利后果最大的方案。確定型風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)通常使用盈虧平衡分析、敏感性分析等方法。（2）不確定型風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)。是指在對(duì)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的狀態(tài)、每個(gè)狀態(tài)發(fā)生的概率一無(wú)所知時(shí)，采用的風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)方法。（3）隨機(jī)型風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)。即概率分析，它是對(duì)不確定因素發(fā)生變動(dòng)的可能性及其對(duì)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益的影響進(jìn)行評(píng)價(jià)的方法。第四節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)及不確定性分析一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析2．項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析階段劃分3）風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)①主觀評(píng)分法。首先將項(xiàng)目主要的單個(gè)風(fēng)險(xiǎn)都列出來(lái)，并為每一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)賦予一個(gè)權(quán)值，例如從0到10之間的一個(gè)數(shù)。0代表沒(méi)有風(fēng)險(xiǎn)，10代表風(fēng)險(xiǎn)最大。然后把各個(gè)風(fēng)險(xiǎn)的權(quán)值都加起來(lái)，再同風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行比較。主觀評(píng)分法容易使用，其用途大小取決于填入表中數(shù)值的準(zhǔn)確性。

②層次分析法。層次分析法可以將無(wú)法量化的風(fēng)險(xiǎn)按照大小排出順序，把它們彼此區(qū)別開(kāi)來(lái)。層次分析法通常有兩個(gè)步驟，先確定評(píng)價(jià)的目標(biāo)，再明確方案評(píng)價(jià)的準(zhǔn)則，然后把目標(biāo)評(píng)價(jià)準(zhǔn)則連同方案一起構(gòu)造一個(gè)層次結(jié)構(gòu)模型。（1）定性風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)方法第四節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)及不確定性分析一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析2．項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析階段劃分3）風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)

①風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬法風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬法又稱調(diào)整標(biāo)準(zhǔn)貼現(xiàn)率法，這種方法除考慮資金的時(shí)間價(jià)值外，還認(rèn)為資金具有風(fēng)險(xiǎn)價(jià)值，即投資者因在投資中冒風(fēng)險(xiǎn)的報(bào)酬。

風(fēng)險(xiǎn)越大，風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬越大；風(fēng)險(xiǎn)越小，風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬越小，風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬的大小隨投資項(xiàng)目的類型不同而變化。

投資項(xiàng)目可根據(jù)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)主觀估計(jì)判斷而進(jìn)行粗略劃分，如可以劃分成無(wú)風(fēng)險(xiǎn)、低風(fēng)險(xiǎn)、中等風(fēng)險(xiǎn)、高風(fēng)險(xiǎn)四類。（2）定量風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)方法第四節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)及不確定性分析一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析2．項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析階段劃分3）風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)

②決策樹(shù)法決策樹(shù)法主要用樹(shù)表示項(xiàng)目所有可供選擇的行動(dòng)方案、行動(dòng)方案之間的關(guān)系、行動(dòng)方案的后果以及這些后果的數(shù)學(xué)期望，進(jìn)而對(duì)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行評(píng)價(jià)，做出該項(xiàng)目是應(yīng)該就此終結(jié)，還是應(yīng)繼續(xù)進(jìn)行的決策。（2）定量風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)方法在決策樹(shù)中，樹(shù)根表示構(gòu)想項(xiàng)目的初步?jīng)Q策，稱為決策點(diǎn)。從樹(shù)根向右畫出若干樹(shù)枝，每條樹(shù)枝都代表一個(gè)行動(dòng)方案，稱為方案枝，方案枝的右端稱為狀態(tài)結(jié)點(diǎn)。從每個(gè)狀態(tài)結(jié)點(diǎn)向右又伸出兩個(gè)或更多的小樹(shù)枝，代表該方案的兩種或更多的后果，每條小樹(shù)枝上都注明該種后果出現(xiàn)的概率，稱為概率枝。小樹(shù)枝的右端是樹(shù)葉，稱為結(jié)果結(jié)點(diǎn)，此處注明該種后果的大小。后果若是正的，表示收益；后果若是負(fù)的，則表示損失。第四節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)及不確定性分析一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析2．項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析階段劃分3）風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)③外推法

前推：是根據(jù)歷史的經(jīng)驗(yàn)和數(shù)據(jù)推斷出未來(lái)事件發(fā)生的概率及其后果。

后推：是在沒(méi)有歷史數(shù)據(jù)可供使用時(shí)所采用的一種方法，由于工程項(xiàng)目的一次性和不可重復(fù)性，所以在項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估時(shí)常用后推法。

旁推：是利用類似項(xiàng)目的數(shù)據(jù)進(jìn)行外推，在充分考慮新環(huán)境各種變化的基礎(chǔ)上，用某一項(xiàng)目的歷史記錄對(duì)新的類似項(xiàng)目可能遇到的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行評(píng)估和分析。（2）定量風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)方法第四節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)及不確定性分析一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析2．項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析階段劃分3）風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)④解析方法采用解析的方法對(duì)投資項(xiàng)目進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)分析時(shí)，其特點(diǎn)是在利用德?tīng)柗品ㄟM(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)辨識(shí)與估計(jì)的基礎(chǔ)上，將風(fēng)險(xiǎn)分析與反映工程項(xiàng)目特征的投入、產(chǎn)出流結(jié)合起來(lái)，在綜合考慮主要風(fēng)險(xiǎn)因素影響的情況下，對(duì)隨機(jī)投入、產(chǎn)出流的概率分布進(jìn)行估計(jì)，并對(duì)各個(gè)投入、產(chǎn)出流之間的各種關(guān)系進(jìn)行探討。在風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)階段吸收了動(dòng)態(tài)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法的合理性，將風(fēng)險(xiǎn)分析與動(dòng)態(tài)投入、產(chǎn)出相結(jié)合，用項(xiàng)目預(yù)期投入、產(chǎn)出及凈現(xiàn)值的平均離散程度來(lái)度量風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)而得到表示風(fēng)險(xiǎn)程度的凈效益的概率分析。（2）定量風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)方法第四節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)及不確定性分析一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析3．項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理方法信息整合處理系統(tǒng)：主要由內(nèi)部影響要素信息和外部影響要素信息共同構(gòu)成。風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)體系：集合了各種基本項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評(píng)測(cè)指標(biāo)，分為定性指標(biāo)和定量指標(biāo)。它包括作為風(fēng)險(xiǎn)判斷依據(jù)的分析指標(biāo)，也包括與計(jì)算有關(guān)的各類指標(biāo)。風(fēng)險(xiǎn)判斷系統(tǒng)：根據(jù)指標(biāo)體系的計(jì)算的結(jié)果，判斷決定風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的概率，及以何種方式發(fā)出何種程度的風(fēng)險(xiǎn)損害。風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策整合系統(tǒng)：建立防范對(duì)策庫(kù)，集合對(duì)策。一旦出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)超出判斷指標(biāo)，即可提出有效的對(duì)策。第四節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)及不確定性分析二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的不確定性分析1．敏感性分析1）敏感性分析的概念

敏感性分析是指在保持其他因素不變的情況下，考察某個(gè)因素，計(jì)算該因素的變動(dòng)對(duì)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)產(chǎn)生的影響，是研究項(xiàng)目的評(píng)價(jià)結(jié)果對(duì)影響項(xiàng)目的各種因素變動(dòng)敏感性的一種分析方法。敏感性分析是一種簡(jiǎn)便、易行且有效的不確定性分析方法，但也有其局限性，其可以找出項(xiàng)目收益對(duì)其較敏感的不確定因素，但無(wú)法確定該因素變化的概率。此外，在敏感性分析中，分析某一因素的變化時(shí)，假定其他因素不變，而實(shí)際經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中各因素之間是相互影響的。第四節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)及不確定性分析二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的不確定性分析1．敏感性分析2）敏感性分析的步驟①確定敏感性分析指標(biāo)。

②計(jì)算該技術(shù)方案的目標(biāo)值。

③選取不確定因素。④計(jì)算不確定因素變動(dòng)時(shí)對(duì)分析指標(biāo)的影響程度。⑤找出敏感因素，進(jìn)行分析和采取措施，以提高技術(shù)方案的抗風(fēng)險(xiǎn)的能力。第四節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)及不確定性分析二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的不確定性分析2．盈虧平衡分析1）盈虧平衡分析的概念

盈虧平衡分析是在一定的市場(chǎng)、生產(chǎn)能力和經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l件下，研究項(xiàng)目成本與收益平衡關(guān)系的方法。當(dāng)相關(guān)因素變化到一定程度時(shí)，企業(yè)由盈利轉(zhuǎn)為虧損，這個(gè)轉(zhuǎn)折點(diǎn)稱為盈虧平衡點(diǎn)，在這一點(diǎn)上銷售收入與成本費(fèi)用正好相互抵消。盈虧平衡點(diǎn)越低，說(shuō)明項(xiàng)目適應(yīng)市場(chǎng)變化的能力越強(qiáng)，抵抗風(fēng)險(xiǎn)的能力也越強(qiáng)。

盈虧平衡分析的假設(shè)條件包括以下幾點(diǎn)。①產(chǎn)量等于銷售量，即當(dāng)年生產(chǎn)的產(chǎn)品在當(dāng)年全部銷售出去。②銷售成本是產(chǎn)量的線性函數(shù)，即產(chǎn)量變化時(shí)，單位可變成本保持不變。③銷售收入是銷售量的線性函數(shù)，即銷售量變化時(shí)，單位產(chǎn)品價(jià)格保持不變。④只生產(chǎn)一種產(chǎn)品，或當(dāng)生產(chǎn)多種產(chǎn)品時(shí)，可換算成單一產(chǎn)品，不同產(chǎn)品之間的銷售比例保持不變。第四