13第十三章 物業(yè)管理前期介入及服務(wù)費(fèi)投標(biāo)報(bào)價(jià)和測(cè)算4

建筑資源聯(lián)盟筑域網(wǎng)建筑資源聯(lián)盟筑域網(wǎng)建筑資源聯(lián)盟筑域網(wǎng)第十三章物業(yè)管理前期介入服務(wù)費(fèi)投標(biāo)報(bào)價(jià)及測(cè)算概述：為了日后物業(yè)管理工作的更好開(kāi)展，提升君臨國(guó)際的品牌，為今后的物業(yè)管理工作打下良好的基礎(chǔ)，招商局物業(yè)公司擬從君臨國(guó)際廣場(chǎng)的土建開(kāi)始，前期介入到項(xiàng)目中，就工程、銷(xiāo)售、品牌推廣、配套設(shè)施建議等多方面進(jìn)行物業(yè)前期的介入服務(wù)。前期介入工作方式前期介入階段采取顧問(wèn)人員階段性駐現(xiàn)場(chǎng)，各專(zhuān)業(yè)相關(guān)人員根據(jù)工程進(jìn)度定期赴現(xiàn)場(chǎng)咨詢(xún)的方式，主要有如下三種形式：（一）根據(jù)項(xiàng)目進(jìn)展情況定期派相關(guān)專(zhuān)業(yè)人員到項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)對(duì)工程施工、設(shè)備選型等從物業(yè)管理的角度提出建議；（二）在項(xiàng)目進(jìn)展中的特殊階段如開(kāi)盤(pán)、房交會(huì)展示期間、樣板房籌備展示期前、會(huì)所竣工等，我司將選派相關(guān)人員駐現(xiàn)場(chǎng)協(xié)助發(fā)展商進(jìn)行相關(guān)工作的開(kāi)展；（三）我司咨詢(xún)顧問(wèn)人員將項(xiàng)目相關(guān)規(guī)劃圖紙帶回公司總部，由公司總部組織各相關(guān)專(zhuān)業(yè)專(zhuān)家組對(duì)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案從物業(yè)管理的角度進(jìn)行全面細(xì)致的評(píng)估，針對(duì)發(fā)現(xiàn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)中的問(wèn)題向發(fā)展商提交咨詢(xún)報(bào)告。服務(wù)內(nèi)容前期工程介入1、顧問(wèn)團(tuán)將針對(duì)工程項(xiàng)目進(jìn)度情況及實(shí)際情況，定期收集工程項(xiàng)目的有關(guān)信息，以便對(duì)相關(guān)問(wèn)題做出決策或調(diào)整；2、從物業(yè)管理各專(zhuān)業(yè)角度提出專(zhuān)業(yè)建議，方便日后的物業(yè)管理：如考查整體工程進(jìn)度，協(xié)助發(fā)展商審議各專(zhuān)業(yè)工程的階段性實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃等；3、據(jù)招商局物業(yè)的管理經(jīng)驗(yàn)和該項(xiàng)目的具體情況，對(duì)工程設(shè)計(jì)、功能規(guī)劃、設(shè)備選用和安裝等提出建設(shè)性意見(jiàn)：（1）建筑設(shè)計(jì)（地下、地面、裙房、標(biāo)準(zhǔn)層、屋面）是否滿足物業(yè)管理的需求；（2）設(shè)備機(jī)房的環(huán)境、通風(fēng)是否滿足要求；（3）根據(jù)清潔管理經(jīng)驗(yàn)及規(guī)劃要求，提出垃圾房的建造位置的建議；（4）從治安管理、員工生活需要等方面提出建議；4、根據(jù)物業(yè)管理實(shí)際情況及業(yè)主的需求向發(fā)展商提出諸如綠化植被選擇、綠化用水供應(yīng)點(diǎn)、垃圾桶的擺放、設(shè)備設(shè)施標(biāo)識(shí)等建議，并全力配合發(fā)展商解決這一問(wèn)題；5、從智能化的角度，提出專(zhuān)業(yè)建議：如協(xié)助發(fā)展商對(duì)多家智能化系統(tǒng)設(shè)計(jì)方案進(jìn)行優(yōu)化選擇，從性能價(jià)格比等多方面確定最優(yōu)方案，并對(duì)智能化設(shè)備的選型提出建議等；6、從環(huán)保的角度，提出專(zhuān)業(yè)建議：如根據(jù)我司在建筑給水與排水方面的節(jié)能、環(huán)保等的成功經(jīng)驗(yàn)提供專(zhuān)業(yè)建議等；7、從工程質(zhì)量、造價(jià)與維修管理和防火安全方面根據(jù)我司在以往眾多所管樓宇中所見(jiàn)建材的使用情況對(duì)項(xiàng)目的建筑材料的選用提出建議；8、對(duì)于規(guī)劃設(shè)計(jì)過(guò)程中容易忽視的問(wèn)題如室內(nèi)各種管線與設(shè)施的布局、位置、高度、離墻距離等從日后使用和維修的角度提出建議；9、從會(huì)所功能方面對(duì)會(huì)所及商務(wù)場(chǎng)所服務(wù)項(xiàng)目、功能以及布局的合理分配提供建議；10、物業(yè)管理用房位置確定的原則及設(shè)計(jì)、裝修標(biāo)準(zhǔn)，物業(yè)管理用房位置的參考意見(jiàn)以及管理用房的布局；11、從創(chuàng)建優(yōu)秀小區(qū)的角度，根據(jù)國(guó)家/省/市/區(qū)級(jí)優(yōu)秀物業(yè)管理大廈的考核評(píng)比標(biāo)準(zhǔn)，提出專(zhuān)業(yè)改進(jìn)建議。銷(xiāo)售配合1、招商局物業(yè)管理品牌的特許使用；2、配合發(fā)展商項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)宣傳、推廣工作之需要，提供招商局物業(yè)企業(yè)簡(jiǎn)介、主要業(yè)績(jī)證書(shū)、在管物業(yè)圖片及資質(zhì)等級(jí)證書(shū)等資料；3、組織售樓人員、售樓處服務(wù)人員進(jìn)行物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)基礎(chǔ)知識(shí)、君臨國(guó)際廣場(chǎng)物業(yè)管理優(yōu)勢(shì)、特色，服務(wù)范圍，服務(wù)內(nèi)容等方面的培訓(xùn)；4、協(xié)助設(shè)立物業(yè)管理咨詢(xún)臺(tái)，現(xiàn)場(chǎng)解答準(zhǔn)業(yè)主關(guān)于物業(yè)管理方面的問(wèn)題。售樓處及樣板房管理銷(xiāo)售期間售樓處現(xiàn)場(chǎng)人員配備：工作區(qū)域人員配備入場(chǎng)時(shí)間售樓處形象保安2人簽約之日起進(jìn)駐保潔人員1人簽約之日起進(jìn)駐住宅、寫(xiě)字樓樣板間形象保安1人寫(xiě)字樓樣板間開(kāi)放前1日內(nèi)保潔人員1人住宅、寫(xiě)字樓樣板間開(kāi)放前2日內(nèi)酒店式公寓樣板間形象保安1人（或門(mén)童一人）酒店式公寓樣板間開(kāi)放前1日內(nèi)保潔人員1人酒店式公寓樣板間開(kāi)放前2日內(nèi)現(xiàn)場(chǎng)工作人員工作職責(zé)：售樓現(xiàn)場(chǎng)物業(yè)管理、服務(wù)形象展示；售樓處及樣板間的清潔、安全服務(wù)。擬定售樓處和樣板間服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、工作程序：售樓處及樣板間管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)；售樓處服務(wù)生作業(yè)程序；樣板房服務(wù)接待工作程序；樓處及樣板房的清潔程序樓處及樣板房的清潔標(biāo)準(zhǔn)；售樓現(xiàn)場(chǎng)停車(chē)場(chǎng)管理程序；（四）項(xiàng)目管理公司籌備。公司機(jī)構(gòu)、崗位設(shè)置工程技術(shù)人員到位；各項(xiàng)物管文件、資料的準(zhǔn)備；人員進(jìn)場(chǎng)安排及培訓(xùn)工作；入伙方案，并提出有針對(duì)性合理化建議；實(shí)際管理方案的編制；管理收支預(yù)算的審批或備案；按啟動(dòng)費(fèi)測(cè)算列出采購(gòu)計(jì)劃。（五）施工現(xiàn)場(chǎng)、施工人員管理咨詢(xún)：對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)的隔離方案提供建議;對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)的管理,施工人員的管理提供建議。（六）定期或不定期舉辦“君臨國(guó)際廣場(chǎng)”準(zhǔn)業(yè)主懇談會(huì)。（七）公眾文件的編制。入伙文件包括《業(yè)主公約》、《業(yè)主手冊(cè)》、《裝修指南》及相關(guān)表格，是社區(qū)實(shí)施公共管理的依據(jù)：《業(yè)主手冊(cè)》旨在向業(yè)主及租戶介紹物業(yè)內(nèi)各種服務(wù)、設(shè)備、守則及安全設(shè)施等。務(wù)使業(yè)主及租戶能熟悉物業(yè)的管理及運(yùn)作。該手冊(cè)所涉及的內(nèi)容包括：管理公司名稱(chēng)、管理控制、管理費(fèi)、投訴及查詢(xún)、管理處辦公時(shí)間及管理職員樓宇交接裝修摘要物業(yè)管理與守則、保安事項(xiàng)、防火安全、清潔服務(wù)、停車(chē)場(chǎng)管理服務(wù)遷入及搬運(yùn)須知緊急程序其它管理文件包括《裝修指南》、《承諾書(shū)》、《業(yè)主/租戶委派裝修承辦商登記表》及《各類(lèi)服務(wù)簡(jiǎn)介》、操作規(guī)程等。（八）物業(yè)及其配套的驗(yàn)收協(xié)助。參與政府對(duì)房屋主體、土建、水電、消防、智能化、電梯、照明、空調(diào)、綠化、停車(chē)場(chǎng)的分項(xiàng)驗(yàn)收。（九）物業(yè)交接驗(yàn)收。入伙前半個(gè)月，顧問(wèn)組協(xié)助組織人員對(duì)社區(qū)房屋及設(shè)備、設(shè)施進(jìn)行逐項(xiàng)驗(yàn)收，對(duì)驗(yàn)收不合格工程向發(fā)展商反饋、咨詢(xún)，配合其盡快解決問(wèn)題，準(zhǔn)備交接手續(xù)。（十）物業(yè)的全面接管。入伙前五天，驗(yàn)收程序完成后進(jìn)入大廈全面接管的階段，所有人員進(jìn)出大廈開(kāi)始接受登記。（十一）入伙儀式的準(zhǔn)備。入伙前五天，管理公司各類(lèi)入住資料宣傳單準(zhǔn)備完畢，協(xié)助發(fā)展商準(zhǔn)備入伙儀式。合格合格合格合格入住前返修入住后返修工程技術(shù)人員對(duì)大廈的樓房、設(shè)備進(jìn)行驗(yàn)收將發(fā)現(xiàn)問(wèn)題交責(zé)任單位處理責(zé)任單位整改問(wèn)題工程技術(shù)人員再對(duì)整改問(wèn)題進(jìn)行驗(yàn)收與施工單位順利交接不合格業(yè)主入伙，驗(yàn)收樓房，填寫(xiě)《房屋驗(yàn)收表》管理處將問(wèn)題分類(lèi)處理請(qǐng)業(yè)主再驗(yàn)收樓房驗(yàn)收不合格與業(yè)主順利交接三、前期跟進(jìn)計(jì)劃階段工作內(nèi)容工程進(jìn)度物業(yè)管理定標(biāo)后審核施工圖紙階段設(shè)備選型、定廠家階段基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)施工階段設(shè)備安裝調(diào)試、驗(yàn)收階段竣工驗(yàn)收物業(yè)接管入伙階段一前期介入1研讀項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案就物業(yè)管理角度初步提出合理建議：1.1考查建筑設(shè)計(jì)是否滿足物業(yè)管理需求。1.2考查設(shè)備機(jī)房設(shè)計(jì)中的環(huán)境、通風(fēng)要求1.3考查空調(diào)工程是否從節(jié)能和便于管理角度考慮完善1.4對(duì)電梯的安裝設(shè)計(jì)及配套設(shè)施提合理化建議1.5對(duì)消防設(shè)施的設(shè)計(jì)布局、產(chǎn)品選型等方面提合理建議1.6為項(xiàng)目機(jī)電設(shè)備的選型提合理建議1.7考查項(xiàng)目園林設(shè)計(jì)圖紙1.8管理用房位置、設(shè)計(jì)、裝修提合理建議1.9考查項(xiàng)目公共部位建筑材料的選用1.10項(xiàng)目智能化協(xié)助進(jìn)行方案優(yōu)選1.11其它考查時(shí)所考慮到的合理建議階段工作內(nèi)容物管進(jìn)度項(xiàng)目簽約項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)營(yíng)銷(xiāo)階段設(shè)備安裝調(diào)試、驗(yàn)收階段竣工驗(yàn)收物管公司籌備期物業(yè)接管入伙二前期介入2根據(jù)項(xiàng)目推廣計(jì)劃，提供相應(yīng)配合2.1配合開(kāi)發(fā)商樓宇營(yíng)銷(xiāo)推廣工作，配合物管相關(guān)服務(wù),如提供文字及圖片資料2.2協(xié)助審批公約提供物管相關(guān)資料2.3對(duì)項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)人員進(jìn)行物業(yè)知識(shí)培訓(xùn)2.4購(gòu)房業(yè)主的物業(yè)管理業(yè)務(wù)咨詢(xún)3籌建項(xiàng)目管理公司3.1公司機(jī)構(gòu)、崗位設(shè)置工程技術(shù)人員到位3.2各項(xiàng)物管文件、資料的準(zhǔn)備3.3人員進(jìn)場(chǎng)安排及培訓(xùn)工作3.4入伙方案，并提出有針對(duì)性合理化建議3.5實(shí)際管理方案3.6管理收支預(yù)算的審批或備案3.7按啟動(dòng)費(fèi)測(cè)算列出采購(gòu)計(jì)劃4樓宇交接、驗(yàn)收方面4.1參與各專(zhuān)業(yè)工程、設(shè)施設(shè)備的驗(yàn)收、測(cè)試工作，對(duì)不合格處提整改建議交開(kāi)發(fā)商，并整改后再行復(fù)驗(yàn)4.2參與工程竣工后的政府相關(guān)驗(yàn)收4.3入伙前細(xì)致、全面的驗(yàn)收4.4工程資料收集、整理、歸檔四、前期介入服務(wù)費(fèi)用及報(bào)價(jià)前期介入服務(wù)費(fèi)測(cè)算1、人員費(fèi)用測(cè)算崗位人數(shù)月工資（元）介入時(shí)間費(fèi)用備注經(jīng)理（深圳）1300003-7-1~04-9-1(14個(gè)月)8400經(jīng)理、副經(jīng)理定期赴現(xiàn)場(chǎng)，按每人每月6天計(jì)算經(jīng)理助理1220003-7-1~04-9-1(14個(gè)月)6160安保275003-7-1~04-10-1(15個(gè)月)11250保潔150003-7-1~04-10-1(15個(gè)月)7500安保175004-8-1~04-10-1(2個(gè)月)1500保潔150004-8-1~04-10-1(2個(gè)月)1000安保175005-1-1~05-4-1(3個(gè)月)2250保潔150005-1-1~05-4-1(3個(gè)月)1500合計(jì)=SUM(ABOVE)39560福利及保險(xiǎn)：（按工資總額40﹪計(jì)算）15824人員費(fèi)用總計(jì)553842、其它費(fèi)用測(cè)算項(xiàng)目每月費(fèi)用介入期（月）合計(jì)交通費(fèi)經(jīng)理（深圳）25001435000經(jīng)理助理150142100通訊費(fèi)經(jīng)理400145600經(jīng)理助理150142100其它辦公費(fèi)