甘肅省2016年房地產估價師《制度與政策》：征收土地的范圍考試試卷

甘肅省2016年房地產估價師《制度與政策》：征收土地的范圍考試試卷本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。一、單項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意）1、在寫字樓出租過程中，物業(yè)管理人員常要計算R/U系數。其中，R/U系數是指__。

A．出租單元內建筑面積與可出租而積的比值

B．可出租面積與出租單元內建筑面積的比值

C．出租單元內建筑面積與建筑總而積的比值

D．可出租單元建筑面積與建筑總面積的比值2、某宗房地產2004年的純收益為500萬元，預計以后每年按照25萬元速度遞減，房地產剩余使用壽命35年，房地產的報酬率為10％，則該房地產的價值接近于。

A：2360萬元

B：2500萬元

C：2722萬元

D：2845萬元

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格3、某商品住宅項目的土地取得費用、開發(fā)成本、管理費用、銷售費用、投資利息、銷售稅金分別為600萬元、900萬元、50萬元、60萬元、150萬元、120萬元，投資利潤率為20％，則成本利潤率為。

A：17.13％

B：18.30％

C：18.61％

D：21.47％

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格4、房地產開發(fā)項目完工并具備竣工驗收條件后，負責組織有關單位進行驗收的單位是。

A：開發(fā)商

B：承包商

C：相關的政府部門

D：監(jiān)理單位

E：借款合同5、貨幣發(fā)行，應將所需數額列入國家綜合信貸計劃中，并作為__加以適用。

A．國家信貸資金

B．國家預算資金

C．國家負擔資金

D．國家計劃資金6、與市場比較法關系最為密切的房地產價格形成原理是__。

A．均衡原理

B．預期原理

C．競爭原理

D．替代原理7、A市B房地產開發(fā)公司欲建一住宅小區(qū)，該地塊面積為10000。經城市規(guī)劃部門批準，該項目的容積率為5。該小區(qū)允許建設的住宅總建筑面積約為。

A：30000

B：50000

C：70000

D：10000

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調8、原國家計委、原建設部《關于房地產中介服務收費的通知》規(guī)定，國家指導性參考價格為普通咨詢報告，每份收費元。

A：100—300

B：100～500

C：300—800

D：300—1000

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調9、開發(fā)投資的投資者主要是。

A：賺取開發(fā)利潤

B：保值增值

C：獲得收益

D：消費

E：借款合同10、對于收益性房地產來說，建筑物的經濟壽命是。

A：建筑物竣工之日起到不能保證其安全使用之日的時間

B：在正常市場和運營狀態(tài)下凈收益大于零的持續(xù)時間

C：由建筑結構、工程質量、用途與維護狀況等決定的時間

D：剩余經濟壽命與實際年齡之和的時間

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格

11、將存量房屋市場分為租賃、轉讓、抵押等市場的劃分方式是__。

A．按照房地產的用途和等級劃分的

B．按照房地產的交易形式劃分的

C．按照地域范圍劃分的

D．按照房地產購買者目的劃分的12、某估價對象為一舊廠房改造的超級市場，建設期為2年，該廠房建成5年后補辦了土地使用權出讓手續(xù)，土地使用期限為40年，土地使用權出讓合同約定土地使用期間屆滿不可續(xù)期。建筑物經濟壽命為50年。假設殘值率為零，采用直線法計算建筑物折舊時年折舊率為。

A：2.00％

B：2.13％

C：2.22％

D：2.50％

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格13、如果某房地產現狀價值大于新建房地產的價值減去拆除現有建筑物的費用及D：房地產抵押貸款還本付息額

E：為承租人提供的服務費2、在劃分路線價區(qū)段時，應符合的條件包括（）。

A．形狀相似

B．在同一條街道上只有一個路線價區(qū)段

C．面積接近

D．地塊相連

E．可及性相當3、某居民購買一套價值80萬元的住宅，計劃自己首付30%，其余向銀行抵押貸款，貸款利率為6%，如果在10年內按月等額償還，該居民月還款額是（）元。

A．240

B．622

C．312

D．8744、下列關于拍賣保留價規(guī)則，說法正確的是。

A：保留價是拍賣的必備條件

B：保留價的修改權從屬于保留價的確定權，歸委托人享有

C：委托人擁有保留價的確定權

D：拍賣人擁有保留價的確定權

E：保留價通常是保密的，僅限委托人和拍賣人等有限人知情5、根據保險的近因原則，保險賠償責任的確定應根據__之間的因果關系來判斷。

A．投保人與保險標的

B．被保險人與保險標的

C．保險事故與保險標的的損失

D．保險人與保險標的的損失6、下列房地產不得用于抵押的有。

A：無地上建筑物的出讓土地使用權

B：無地上建筑物的劃撥土地使用權

C：所有權或使用權有爭議的房地產

D：依法查封扣押期間的房地產

E：幼兒園等公益教育設施7、房地產業(yè)與建筑業(yè)既有區(qū)別又有聯系，它們之間的主要區(qū)別是房地產業(yè)兼有生產(開發(fā))、經營、管理和服務等多種性質，屬于__。

A．第一產業(yè)

B．第二產業(yè)

C．第三產業(yè)

D．新興產業(yè)8、某市去年住宅的實際銷售量為500萬m2，預測銷售量為450萬m2，平滑指數為0.8，則利用指數平滑法預測今年的住宅銷售量是__萬m2。

A．450

B．475

C．490

D．5009、下列屬于免征契稅范圍的包括。

A：事業(yè)單位承受土地、房屋用于教學的

B：社會團體承受土地、房屋用于出租經營的

C：城鎮(zhèn)職工，多次購買公有住房的

D：因不可抗力失去住房而重新購買住房的

E：納稅人承受荒山、荒溝、荒灘、荒丘土地使用權，用于農、林、牧、漁業(yè)生產的10、保險的基本職能是指保險在一切經濟條件下均具有的職能，包括。

A：分散風險職能

B：組織經濟補償職能

C：融通資金職能

D：防災防損職能

E：分配職能

11、假設整個投資市場的平均收益為20％，國債的收益率為10％，而房地產投資市場相對于整個市場的相關系數是0．4，那么房地產投資評估的模型所用的折現率應為。

A：10％

B：11％

C：13％

D：14％

E：借款合同12、國家一級的城市房屋拆遷管理部門是__。

A．國務院

B．國務院建設行政主管部門

C．城市規(guī)劃主管部門

D．土地管理局13、某房地產投資者以300萬元購入一個商業(yè)店鋪用于出租經營，資本金為100萬元，其余資金為金融機構提供的利率為10%、期限為10年，按年等額還款的抵押貸款。如該店鋪第一年扣除還本付息后的凈租金收益為10萬元，則考慮還本收益（不考慮所得稅影響）后的權益投資回報率為（）。

A．10%

B．11.27%

C．14.18%

D．22.55%14、根據《城市房屋拆遷管理條例》，拆遷范圍確定后，拆遷范圍內的個人不得。

A：轉讓房屋

B：租賃房屋

C：遷移戶口

D：新建、擴建、改建房屋

E：改變房屋和土地用途15、建設工程進度控制工作的主要內容包括。

A：施工現場的調研與分析

B：編制項目建設工程進度計劃

C：監(jiān)督項目施工進度計劃的執(zhí)行

D：制訂勘查計劃

E：對項目建設總周期目標的論證與分析16、若按等比例選擇投資品，則預期收益最大的投資組合應是__。

A．股票+債券

B．股票+投資基金

C．債券+投資基金

D．股票+投資基金+債券17、下列關于新設立房地產估價機構資質等級核定，表述正確的是__。

A．核定為三級，并設3年的暫定期

B．核定為三級，并設1年的暫定期

C．核定為暫定級，并設1年的暫定期

D．核定為暫定級，并設3年的暫定期18、保險的基本原則有__。

A．最大利益原則

B．權責一致原則

C．保險利益原則

D．近因原則

E．損失補償原則19、在中，通常有一家或數家大型百貨公司是主要租戶。

A：市級購物中心

B：地區(qū)購物商場

C：居住區(qū)商場

D：鄰里服務性商店

E：借款合同20、下列有關稅收的表述中，正確的有__。

A．財政局對外出租的經營用房免征房產稅

B．集體土地使用人無須交納土地使用稅

C．用耕地建鄉(xiāng)政府辦公樓應交納耕地占用稅

D．土地增值稅的課稅對象是有償轉讓的房地產

E．因地震毀壞住房而重新購買住房的免征契稅21、假設某類住宅的價格從3000元/m2下降到2800元/m2，其需求量從900套上升到1000套，則用中點法計算的該類住宅需求的價格彈性為__。

A．-1.33

B．-0.66

C．0.66

D．1.5322、征地補償費應合理使用，耕地占用稅用于__，土地復墾費、土地荒蕪費用于土地的調整與治理。

A．集體財政

B．國家財政

C．土地開發(fā)與農業(yè)發(fā)展

D．土地管理部門的業(yè)務開支23、設計方案評價原則主要有。

A：經濟合理性與技術先進性相結合的原則

B：充分考慮近期效益的原則

C：充分考慮遠期效益的原則

D：近期與遠期效益相結合的原則

E：考慮項目全壽命費用的原則24、