成都市武侯區(qū)樓宇經(jīng)濟調查報告

成都市武侯區(qū)樓宇經(jīng)濟調查報告（武侯區(qū)商務局、市商務局綜合業(yè)務處）大力發(fā)展樓宇經(jīng)濟，對于集約利用資源、開拓發(fā)展空間、聚集經(jīng)濟要素、提高業(yè)態(tài)檔次、擴大經(jīng)濟總量、加快經(jīng)濟結構轉型、保持稅收健康增長有著不可替代的重要作用。近年來，武侯區(qū)的城市建設穩(wěn)步推進，建設水平不斷提高，樓宇數(shù)量和檔次逐步提升，為大力發(fā)展樓宇經(jīng)濟打下了良好基礎。目前，全區(qū)兩萬平方米以上的各類檔次商務樓宇已達15座，主要分布于人民南路科技商務區(qū)、紅牌樓商圈及火車南站一帶，涉及金融保險業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、租賃、商務服務業(yè)、建筑業(yè)等行業(yè)，2008年納稅總額27,364.7萬元，其中單棟稅收1000萬元以上的7座，3000萬元以上的3座，5000萬元以上的2座（附：武侯區(qū)15座2萬㎡以上重點商務樓宇稅收調查表）。

一、存在的主要問題

經(jīng)調查，我們認為，我區(qū)樓宇經(jīng)濟目前尚處于發(fā)展的初級階段，樓宇資源自發(fā)配置的特征比較明顯，與先進城市的樓宇經(jīng)濟發(fā)展水平相比，在規(guī)劃定位、發(fā)展規(guī)模、發(fā)展速度等方面還有較大差距。

一是樓宇總量小，純商務樓宇少。我區(qū)現(xiàn)有樓宇總量過少，特別是商務樓宇缺口較大，與上海、北京、深圳等地的中心城區(qū)相比差距較大，難以適應樓宇經(jīng)濟持續(xù)性、規(guī)?；l(fā)展的需要?，F(xiàn)有15座樓宇中，純寫字樓僅有11座，863,871.4平方米。而樓宇經(jīng)濟較為發(fā)達的深圳羅湖區(qū)，十八層以上高層樓宇已達400多座，寫字樓面積高達550萬平方米。樓宇總量特別是寫字樓數(shù)量少，成為制約我區(qū)樓宇經(jīng)濟發(fā)展的瓶頸。

二是樓宇硬件配置低，配套功能差。從嚴格意義上講，我區(qū)沒有一座標準甲級寫字樓，像匯日央擴大廈、力寶大廈、威斯頓聯(lián)邦大廈、商鼎國際這些比較高檔的商務樓宇也僅有6座，占全部樓宇的40%。大部分樓宇內部裝修檔次不高，缺乏辦公通信自動化、消防報警智能化、安保監(jiān)控自動化等星級標準配置。在功能配套方面，大部分樓宇缺少停車場，電梯數(shù)量少，高峰期經(jīng)常出現(xiàn)排隊等電梯的情況。另外，物業(yè)管理水平低下，商業(yè)配套問題突出。這些問題的存在，嚴重影響了寫字樓的整體對外推介。

三是商家實力弱，租售價格低。我區(qū)的樓宇投資商中，本地企業(yè)占大多數(shù)，資金實力、經(jīng)營理念、管理經(jīng)驗等方面與港、澳、臺地區(qū)及國外投資商相差甚遠，直接導致樓宇老化和功能落后，樓宇綜合競爭力不高。而毗鄰的高新區(qū)高檔樓宇的投資商大都來自于國內外發(fā)達地區(qū)，所建樓宇在檔次、功能等方面相對較高。

四是缺乏全面系統(tǒng)的促進機制。對發(fā)展樓宇經(jīng)濟尚未形成專門的組織、完整的科學規(guī)劃和統(tǒng)一布局。對發(fā)展樓宇經(jīng)濟包括樓宇的建設、樓宇公司的入駐、樓宇的管理等還沒有明確的優(yōu)惠政策和獎勵辦法，一定程度上影響了投資者的投資積極性。部分建成樓宇由于建設前期規(guī)劃滯后，聚集程度較低，樓宇功能定位不盡合理。

二、發(fā)展樓宇經(jīng)濟的建議

通過調研，我們建議將武侯區(qū)樓宇經(jīng)濟發(fā)展的總體目標確定為：按照我區(qū)“一園、六區(qū)、兩帶”的總體布局，堅持政府引導、規(guī)劃、協(xié)調和市場運作相結合，新建、培育一大批高質量、高檔次、高效益、有特色的商務樓宇，搶抓樓宇經(jīng)濟發(fā)展先機。以打造“重點樓宇經(jīng)濟板塊”為近期目標，重點增強在建特別是即將竣工樓宇的商務功能，并在舊城區(qū)改造中積極推進新樓宇規(guī)劃和建設，不斷提升城區(qū)集聚、輻射、服務功能，推動樓宇經(jīng)濟快速、健康、持續(xù)發(fā)展，使樓宇經(jīng)濟成為全區(qū)經(jīng)濟的重要支撐，把武侯建成樓宇功能完善、樓宇數(shù)量充足、企業(yè)總部聚集、樓宇經(jīng)濟發(fā)達的中心城區(qū)。

（一）具體工作思路。圍繞樓宇經(jīng)濟建設發(fā)展目標，按照“抓好新建、主動介入、政策跟進”的思路，促進樓宇經(jīng)濟加快發(fā)展。

一是抓好新建。在新樓宇建設當中，既要考慮數(shù)量，堅持以建設的規(guī)?；癁榍疤幔瑫r還要考慮樓宇的功能和不同類型樓宇的比例搭配及整體布局。商務樓、酒店等不同類型樓宇的比例必須適當，商務樓中甲、乙、丙等不同級別的比例也必須保持適當，防止片面追求高檔化，脫離市場需求。

二是主動介入。發(fā)展樓宇經(jīng)濟是市場行為，政府不直接參與樓宇投資和建設，但應該及早的主動介入，對樓宇招商工作實行全過程、全方位的跟蹤服務。借鑒上海、深圳等發(fā)達地區(qū)的做法，在樓宇開發(fā)建設前，及時提供投資、規(guī)劃等方面的政策咨詢，幫助企業(yè)搞好功能定位、效益分析、可行性研究論證等工作；在項目建設過程中，加強執(zhí)法監(jiān)督和服務，防止違背規(guī)劃、私改設計、改變功能；在項目包裝宣傳和招商引資過程中，加強有關部門和專門人員跟蹤服務，幫助產(chǎn)權方收集信息，掌握動態(tài)，對接項目，引進客戶；在企業(yè)入駐過程中，幫辦手續(xù)，幫助協(xié)調和解決運作過程中的實際問題，為樓宇經(jīng)濟發(fā)展鋪好路搭好橋。

三是政策跟進。借鑒上海、杭州等發(fā)達地區(qū)以優(yōu)惠的政策吸引商家，留住商家，扶持商家的普遍做法，進一步完善和實施鼓勵樓宇經(jīng)濟發(fā)展的政策措施。同時，積極爭取市政府的政策支持，加強與市級有關部門的溝通、聯(lián)系和協(xié)調，盡可能地得到上級的政策優(yōu)惠和資金支持。

（二）重點工作。

1、進一步強化推介和服務。

成立樓宇經(jīng)濟建設工作領導小組，參照區(qū)領導聯(lián)系重點企業(yè)制度，每個區(qū)級領導分包1－2個重點樓宇，定期實地走訪，幫助解決實際困難。同時組織專門人員，對轄區(qū)所有在建、擬建商務寫字樓進行全面摸底調查，準確掌握樓宇資源，研究制訂發(fā)展樓宇經(jīng)濟的對策。加強對我區(qū)樓宇經(jīng)濟發(fā)展、在建和建成樓宇的宣傳和推介。

2、進一步改善發(fā)展環(huán)境。

在認真鞏固近年來軟環(huán)境建設工作成果的同時，盡快出臺《關于加快發(fā)展樓宇經(jīng)濟的意見》等文件，積極探索，努力在建立長效機制上下功夫，想方設法為國內外企業(yè)到我區(qū)落戶和發(fā)展提供舒適的環(huán)境。

一是對年納稅額在一定規(guī)模以上的，新引進到人民南路科技商務區(qū)、紅牌樓商圈、晉陽商圈、高攀商圈及武侯工業(yè)園的總部型企業(yè)，給予財稅扶持。

二是對租用或購買辦公用房的新入駐我區(qū)的世界500強企業(yè)給予財政扶持。

三是凡統(tǒng)規(guī)統(tǒng)建、產(chǎn)權分割出售面積不超過20％的商務寫字樓宇開發(fā)商，整棟商務樓盤入駐企業(yè)年納稅總額在一定額度以上的，給予項目業(yè)主一次性的資金獎勵。此外，對于整棟商務樓宇入住企業(yè)所產(chǎn)生的年“四稅”總額達到一定額度以上的，按“四稅”地方留成部分的一定比例獎勵物管公司。

四是對我區(qū)重點區(qū)域內正在建設的非商務樓宇改造成商務樓宇，且改造建筑面積在一定規(guī)模以上的，根據(jù)改造竣工后商務樓宇的面積給予一定補貼。

五是派駐由所轄街道辦事處、財政、工商、稅務等部門組成的工作組進駐商務樓宇，對商務樓宇日常的經(jīng)營發(fā)展開展貼心服務。同時，建立投訴協(xié)調制度，及時協(xié)調處理中外客商投資過程中遇到的問題和糾紛。

六是通過制定和實施導向性、傾向性、區(qū)別性的政策措施，重點扶持樓宇當中符合我區(qū)產(chǎn)業(yè)導向的企業(yè)發(fā)展。對貢獻較大的樓宇產(chǎn)權單位，采取“一樓一議”的獎勵政策，由相關部門研究獎勵方案并會簽完結后執(zhí)行。

3、合理規(guī)劃布局。目前我區(qū)的發(fā)展空間明顯不足，必須合理利用，有效開發(fā)，挖掘土地的最大效能。要堅持嚴格控制土地使用方向，在項目審批、建設規(guī)劃上從嚴把關，三環(huán)路以內的黃金地段空間，特別是主要交通干道兩邊盡量以高檔商務樓建設為主，避免建設層次不高，規(guī)模小，建成后與中心城區(qū)整體環(huán)境面貌不協(xié)調的樓宇，造成重復開發(fā)和資源浪費。要科學制訂規(guī)劃，用規(guī)劃指導樓宇經(jīng)濟發(fā)展，發(fā)展特色樓宇，提升產(chǎn)業(yè)檔次。要高標準制定新修建或打通道路的發(fā)展規(guī)劃，抓好2.5環(huán)經(jīng)濟帶的建設，為發(fā)展樓宇經(jīng)濟留下寶貴空間，夯實發(fā)展基礎。同時加快推進舊城改造開發(fā)，盤活存量土地和閑置資產(chǎn)。

4、突出抓好三大板塊商務樓宇建設。一是打造好人南科技商務區(qū)板塊。該區(qū)域商務氛圍濃厚，集中了以IT公司、貿易公司、律師事務所等為主的為數(shù)眾多的中小型企業(yè)。當務之急是抓好有規(guī)模、有實力企業(yè)的引進，不斷增強人南科技商務區(qū)的商務氛圍，逐步將該區(qū)域打造成為專業(yè)分工明確、產(chǎn)業(yè)關聯(lián)效應明顯、樓宇經(jīng)濟發(fā)達的現(xiàn)代服務業(yè)集聚帶。二是加快紅牌樓商圈商務樓宇打造。圍繞把紅牌樓商圈打造成新的經(jīng)濟增長點及城市新名片目標，建設一批高標準、高檔次的商務樓宇，逐步完善該區(qū)域的基礎設施和商務配套，吸引國內外的大企業(yè)在此落戶。要借助“南汽東移”的機遇，積極吸引廣告策劃、軟件研發(fā)公司、律師事務所、會計師事務所、咨詢中介公司、房地產(chǎn)代理與經(jīng)紀公司等入駐該經(jīng)濟板塊，盡快形成有一定規(guī)模和影響的現(xiàn)代服務業(yè)聚集區(qū)。三是建設好武侯科技園區(qū)域的商務樓宇。該區(qū)域的西部智谷集軟件研發(fā)、企業(yè)孵化、軟件成果展示和發(fā)布、綜合管理服務于一體，已聚集了一大批軟件技術研發(fā)企業(yè)，為樓宇經(jīng)濟發(fā)展提供了良好基礎。下一步的重點是發(fā)展電子商務集聚區(qū)，在3－5年的時間內集中建設一批中、高端商務樓宇，為我區(qū)打造西部電子商務基地奠定發(fā)展基礎。

附:武侯區(qū)15座重點商務樓宇（2萬㎡以上）稅收調查表樓宇名稱地址樓宇性質樓宇業(yè)態(tài)建筑面積㎡商務用途面積（㎡)2008年稅收（萬元）威斯頓聯(lián)邦大廈人民南路四段19號商務寫字間54191541917258.66曼哈頓國際三期武侯區(qū)人民南路四段49號商務寫字間168000168000522.42數(shù)碼大廈人民南路四段1號商務寫字間、賣場40000400001669.81@世界資訊廣場一環(huán)路南二段17號商務寫字間、賣場3700037000773.37力寶大廈科華北路62號商務寫字間72000720001223.64華西大廈林蔭街5號商住寫字間28000280001213.32華西美廬人民南路三段17號附1號商住寫字間3000030000949.19匯日央擴國際廣場人民南路三段2號商務寫字間54268507665550.04豐德國際廣場武侯區(qū)航空路6號商務寫字間1831681200002736.21國航世紀中心人民南路四段商