成都市武侯區(qū)樓宇經(jīng)濟(jì)調(diào)查報(bào)告

成都市武侯區(qū)樓宇經(jīng)濟(jì)調(diào)查報(bào)告（武侯區(qū)商務(wù)局、市商務(wù)局綜合業(yè)務(wù)處）大力發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)，對(duì)于集約利用資源、開(kāi)拓發(fā)展空間、聚集經(jīng)濟(jì)要素、提高業(yè)態(tài)檔次、擴(kuò)大經(jīng)濟(jì)總量、加快經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型、保持稅收健康增長(zhǎng)有著不可替代的重要作用。近年來(lái)，武侯區(qū)的城市建設(shè)穩(wěn)步推進(jìn)，建設(shè)水平不斷提高，樓宇數(shù)量和檔次逐步提升，為大力發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)打下了良好基礎(chǔ)。目前，全區(qū)兩萬(wàn)平方米以上的各類檔次商務(wù)樓宇已達(dá)15座，主要分布于人民南路科技商務(wù)區(qū)、紅牌樓商圈及火車南站一帶，涉及金融保險(xiǎn)業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、租賃、商務(wù)服務(wù)業(yè)、建筑業(yè)等行業(yè)，2008年納稅總額27,364.7萬(wàn)元，其中單棟稅收1000萬(wàn)元以上的7座，3000萬(wàn)元以上的3座，5000萬(wàn)元以上的2座（附：武侯區(qū)15座2萬(wàn)㎡以上重點(diǎn)商務(wù)樓宇稅收調(diào)查表）。

一、存在的主要問(wèn)題

經(jīng)調(diào)查，我們認(rèn)為，我區(qū)樓宇經(jīng)濟(jì)目前尚處于發(fā)展的初級(jí)階段，樓宇資源自發(fā)配置的特征比較明顯，與先進(jìn)城市的樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相比，在規(guī)劃定位、發(fā)展規(guī)模、發(fā)展速度等方面還有較大差距。

一是樓宇總量小，純商務(wù)樓宇少。我區(qū)現(xiàn)有樓宇總量過(guò)少，特別是商務(wù)樓宇缺口較大，與上海、北京、深圳等地的中心城區(qū)相比差距較大，難以適應(yīng)樓宇經(jīng)濟(jì)持續(xù)性、規(guī)模化發(fā)展的需要?，F(xiàn)有15座樓宇中，純寫(xiě)字樓僅有11座，863,871.4平方米。而樓宇經(jīng)濟(jì)較為發(fā)達(dá)的深圳羅湖區(qū)，十八層以上高層樓宇已達(dá)400多座，寫(xiě)字樓面積高達(dá)550萬(wàn)平方米。樓宇總量特別是寫(xiě)字樓數(shù)量少，成為制約我區(qū)樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展的瓶頸。

二是樓宇硬件配置低，配套功能差。從嚴(yán)格意義上講，我區(qū)沒(méi)有一座標(biāo)準(zhǔn)甲級(jí)寫(xiě)字樓，像匯日央擴(kuò)大廈、力寶大廈、威斯頓聯(lián)邦大廈、商鼎國(guó)際這些比較高檔的商務(wù)樓宇也僅有6座，占全部樓宇的40%。大部分樓宇內(nèi)部裝修檔次不高，缺乏辦公通信自動(dòng)化、消防報(bào)警智能化、安保監(jiān)控自動(dòng)化等星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)配置。在功能配套方面，大部分樓宇缺少停車場(chǎng)，電梯數(shù)量少，高峰期經(jīng)常出現(xiàn)排隊(duì)等電梯的情況。另外，物業(yè)管理水平低下，商業(yè)配套問(wèn)題突出。這些問(wèn)題的存在，嚴(yán)重影響了寫(xiě)字樓的整體對(duì)外推介。

三是商家實(shí)力弱，租售價(jià)格低。我區(qū)的樓宇投資商中，本地企業(yè)占大多數(shù)，資金實(shí)力、經(jīng)營(yíng)理念、管理經(jīng)驗(yàn)等方面與港、澳、臺(tái)地區(qū)及國(guó)外投資商相差甚遠(yuǎn)，直接導(dǎo)致樓宇老化和功能落后，樓宇綜合競(jìng)爭(zhēng)力不高。而毗鄰的高新區(qū)高檔樓宇的投資商大都來(lái)自于國(guó)內(nèi)外發(fā)達(dá)地區(qū)，所建樓宇在檔次、功能等方面相對(duì)較高。

四是缺乏全面系統(tǒng)的促進(jìn)機(jī)制。對(duì)發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)尚未形成專門(mén)的組織、完整的科學(xué)規(guī)劃和統(tǒng)一布局。對(duì)發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)包括樓宇的建設(shè)、樓宇公司的入駐、樓宇的管理等還沒(méi)有明確的優(yōu)惠政策和獎(jiǎng)勵(lì)辦法，一定程度上影響了投資者的投資積極性。部分建成樓宇由于建設(shè)前期規(guī)劃滯后，聚集程度較低，樓宇功能定位不盡合理。

二、發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)的建議

通過(guò)調(diào)研，我們建議將武侯區(qū)樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展的總體目標(biāo)確定為：按照我區(qū)“一園、六區(qū)、兩帶”的總體布局，堅(jiān)持政府引導(dǎo)、規(guī)劃、協(xié)調(diào)和市場(chǎng)運(yùn)作相結(jié)合，新建、培育一大批高質(zhì)量、高檔次、高效益、有特色的商務(wù)樓宇，搶抓樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展先機(jī)。以打造“重點(diǎn)樓宇經(jīng)濟(jì)板塊”為近期目標(biāo)，重點(diǎn)增強(qiáng)在建特別是即將竣工樓宇的商務(wù)功能，并在舊城區(qū)改造中積極推進(jìn)新樓宇規(guī)劃和建設(shè)，不斷提升城區(qū)集聚、輻射、服務(wù)功能，推動(dòng)樓宇經(jīng)濟(jì)快速、健康、持續(xù)發(fā)展，使樓宇經(jīng)濟(jì)成為全區(qū)經(jīng)濟(jì)的重要支撐，把武侯建成樓宇功能完善、樓宇數(shù)量充足、企業(yè)總部聚集、樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的中心城區(qū)。

（一）具體工作思路。圍繞樓宇經(jīng)濟(jì)建設(shè)發(fā)展目標(biāo)，按照“抓好新建、主動(dòng)介入、政策跟進(jìn)”的思路，促進(jìn)樓宇經(jīng)濟(jì)加快發(fā)展。

一是抓好新建。在新樓宇建設(shè)當(dāng)中，既要考慮數(shù)量，堅(jiān)持以建設(shè)的規(guī)模化為前提，同時(shí)還要考慮樓宇的功能和不同類型樓宇的比例搭配及整體布局。商務(wù)樓、酒店等不同類型樓宇的比例必須適當(dāng)，商務(wù)樓中甲、乙、丙等不同級(jí)別的比例也必須保持適當(dāng)，防止片面追求高檔化，脫離市場(chǎng)需求。

二是主動(dòng)介入。發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)是市場(chǎng)行為，政府不直接參與樓宇投資和建設(shè)，但應(yīng)該及早的主動(dòng)介入，對(duì)樓宇招商工作實(shí)行全過(guò)程、全方位的跟蹤服務(wù)。借鑒上海、深圳等發(fā)達(dá)地區(qū)的做法，在樓宇開(kāi)發(fā)建設(shè)前，及時(shí)提供投資、規(guī)劃等方面的政策咨詢，幫助企業(yè)搞好功能定位、效益分析、可行性研究論證等工作；在項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中，加強(qiáng)執(zhí)法監(jiān)督和服務(wù)，防止違背規(guī)劃、私改設(shè)計(jì)、改變功能；在項(xiàng)目包裝宣傳和招商引資過(guò)程中，加強(qiáng)有關(guān)部門(mén)和專門(mén)人員跟蹤服務(wù)，幫助產(chǎn)權(quán)方收集信息，掌握動(dòng)態(tài)，對(duì)接項(xiàng)目，引進(jìn)客戶；在企業(yè)入駐過(guò)程中，幫辦手續(xù)，幫助協(xié)調(diào)和解決運(yùn)作過(guò)程中的實(shí)際問(wèn)題，為樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展鋪好路搭好橋。

三是政策跟進(jìn)。借鑒上海、杭州等發(fā)達(dá)地區(qū)以優(yōu)惠的政策吸引商家，留住商家，扶持商家的普遍做法，進(jìn)一步完善和實(shí)施鼓勵(lì)樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展的政策措施。同時(shí)，積極爭(zhēng)取市政府的政策支持，加強(qiáng)與市級(jí)有關(guān)部門(mén)的溝通、聯(lián)系和協(xié)調(diào)，盡可能地得到上級(jí)的政策優(yōu)惠和資金支持。

（二）重點(diǎn)工作。

1、進(jìn)一步強(qiáng)化推介和服務(wù)。

成立樓宇經(jīng)濟(jì)建設(shè)工作領(lǐng)導(dǎo)小組，參照區(qū)領(lǐng)導(dǎo)聯(lián)系重點(diǎn)企業(yè)制度，每個(gè)區(qū)級(jí)領(lǐng)導(dǎo)分包1－2個(gè)重點(diǎn)樓宇，定期實(shí)地走訪，幫助解決實(shí)際困難。同時(shí)組織專門(mén)人員，對(duì)轄區(qū)所有在建、擬建商務(wù)寫(xiě)字樓進(jìn)行全面摸底調(diào)查，準(zhǔn)確掌握樓宇資源，研究制訂發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)的對(duì)策。加強(qiáng)對(duì)我區(qū)樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展、在建和建成樓宇的宣傳和推介。

2、進(jìn)一步改善發(fā)展環(huán)境。

在認(rèn)真鞏固近年來(lái)軟環(huán)境建設(shè)工作成果的同時(shí)，盡快出臺(tái)《關(guān)于加快發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)的意見(jiàn)》等文件，積極探索，努力在建立長(zhǎng)效機(jī)制上下功夫，想方設(shè)法為國(guó)內(nèi)外企業(yè)到我區(qū)落戶和發(fā)展提供舒適的環(huán)境。

一是對(duì)年納稅額在一定規(guī)模以上的，新引進(jìn)到人民南路科技商務(wù)區(qū)、紅牌樓商圈、晉陽(yáng)商圈、高攀商圈及武侯工業(yè)園的總部型企業(yè)，給予財(cái)稅扶持。

二是對(duì)租用或購(gòu)買辦公用房的新入駐我區(qū)的世界500強(qiáng)企業(yè)給予財(cái)政扶持。

三是凡統(tǒng)規(guī)統(tǒng)建、產(chǎn)權(quán)分割出售面積不超過(guò)20％的商務(wù)寫(xiě)字樓宇開(kāi)發(fā)商，整棟商務(wù)樓盤(pán)入駐企業(yè)年納稅總額在一定額度以上的，給予項(xiàng)目業(yè)主一次性的資金獎(jiǎng)勵(lì)。此外，對(duì)于整棟商務(wù)樓宇入住企業(yè)所產(chǎn)生的年“四稅”總額達(dá)到一定額度以上的，按“四稅”地方留成部分的一定比例獎(jiǎng)勵(lì)物管公司。

四是對(duì)我區(qū)重點(diǎn)區(qū)域內(nèi)正在建設(shè)的非商務(wù)樓宇改造成商務(wù)樓宇，且改造建筑面積在一定規(guī)模以上的，根據(jù)改造竣工后商務(wù)樓宇的面積給予一定補(bǔ)貼。

五是派駐由所轄街道辦事處、財(cái)政、工商、稅務(wù)等部門(mén)組成的工作組進(jìn)駐商務(wù)樓宇，對(duì)商務(wù)樓宇日常的經(jīng)營(yíng)發(fā)展開(kāi)展貼心服務(wù)。同時(shí)，建立投訴協(xié)調(diào)制度，及時(shí)協(xié)調(diào)處理中外客商投資過(guò)程中遇到的問(wèn)題和糾紛。

六是通過(guò)制定和實(shí)施導(dǎo)向性、傾向性、區(qū)別性的政策措施，重點(diǎn)扶持樓宇當(dāng)中符合我區(qū)產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向的企業(yè)發(fā)展。對(duì)貢獻(xiàn)較大的樓宇產(chǎn)權(quán)單位，采取“一樓一議”的獎(jiǎng)勵(lì)政策，由相關(guān)部門(mén)研究獎(jiǎng)勵(lì)方案并會(huì)簽完結(jié)后執(zhí)行。

3、合理規(guī)劃布局。目前我區(qū)的發(fā)展空間明顯不足，必須合理利用，有效開(kāi)發(fā)，挖掘土地的最大效能。要堅(jiān)持嚴(yán)格控制土地使用方向，在項(xiàng)目審批、建設(shè)規(guī)劃上從嚴(yán)把關(guān)，三環(huán)路以內(nèi)的黃金地段空間，特別是主要交通干道兩邊盡量以高檔商務(wù)樓建設(shè)為主，避免建設(shè)層次不高，規(guī)模小，建成后與中心城區(qū)整體環(huán)境面貌不協(xié)調(diào)的樓宇，造成重復(fù)開(kāi)發(fā)和資源浪費(fèi)。要科學(xué)制訂規(guī)劃，用規(guī)劃指導(dǎo)樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展，發(fā)展特色樓宇，提升產(chǎn)業(yè)檔次。要高標(biāo)準(zhǔn)制定新修建或打通道路的發(fā)展規(guī)劃，抓好2.5環(huán)經(jīng)濟(jì)帶的建設(shè)，為發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)留下寶貴空間，夯實(shí)發(fā)展基礎(chǔ)。同時(shí)加快推進(jìn)舊城改造開(kāi)發(fā)，盤(pán)活存量土地和閑置資產(chǎn)。

4、突出抓好三大板塊商務(wù)樓宇建設(shè)。一是打造好人南科技商務(wù)區(qū)板塊。該區(qū)域商務(wù)氛圍濃厚，集中了以IT公司、貿(mào)易公司、律師事務(wù)所等為主的為數(shù)眾多的中小型企業(yè)。當(dāng)務(wù)之急是抓好有規(guī)模、有實(shí)力企業(yè)的引進(jìn)，不斷增強(qiáng)人南科技商務(wù)區(qū)的商務(wù)氛圍，逐步將該區(qū)域打造成為專業(yè)分工明確、產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)效應(yīng)明顯、樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)集聚帶。二是加快紅牌樓商圈商務(wù)樓宇打造。圍繞把紅牌樓商圈打造成新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)及城市新名片目標(biāo)，建設(shè)一批高標(biāo)準(zhǔn)、高檔次的商務(wù)樓宇，逐步完善該區(qū)域的基礎(chǔ)設(shè)施和商務(wù)配套，吸引國(guó)內(nèi)外的大企業(yè)在此落戶。要借助“南汽東移”的機(jī)遇，積極吸引廣告策劃、軟件研發(fā)公司、律師事務(wù)所、會(huì)計(jì)師事務(wù)所、咨詢中介公司、房地產(chǎn)代理與經(jīng)紀(jì)公司等入駐該經(jīng)濟(jì)板塊，盡快形成有一定規(guī)模和影響的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)聚集區(qū)。三是建設(shè)好武侯科技園區(qū)域的商務(wù)樓宇。該區(qū)域的西部智谷集軟件研發(fā)、企業(yè)孵化、軟件成果展示和發(fā)布、綜合管理服務(wù)于一體，已聚集了一大批軟件技術(shù)研發(fā)企業(yè)，為樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供了良好基礎(chǔ)。下一步的重點(diǎn)是發(fā)展電子商務(wù)集聚區(qū)，在3－5年的時(shí)間內(nèi)集中建設(shè)一批中、高端商務(wù)樓宇，為我區(qū)打造西部電子商務(wù)基地奠定發(fā)展基礎(chǔ)。

附:武侯區(qū)15座重點(diǎn)商務(wù)樓宇（2萬(wàn)㎡以上）稅收調(diào)查表樓宇名稱地址樓宇性質(zhì)樓宇業(yè)態(tài)建筑面積㎡商務(wù)用途面積（㎡)2008年稅收（萬(wàn)元）威斯頓聯(lián)邦大廈人民南路四段19號(hào)商務(wù)寫(xiě)字間54191541917258.66曼哈頓國(guó)際三期武侯區(qū)人民南路四段49號(hào)商務(wù)寫(xiě)字間168000168000522.42數(shù)碼大廈人民南路四段1號(hào)商務(wù)寫(xiě)字間、賣場(chǎng)40000400001669.81@世界資訊廣場(chǎng)一環(huán)路南二段17號(hào)商務(wù)寫(xiě)字間、賣場(chǎng)3700037000773.37力寶大廈科華北路62號(hào)商務(wù)寫(xiě)字間72000720001223.64華西大廈林蔭街5號(hào)商住寫(xiě)字間28000280001213.32華西美廬人民南路三段17號(hào)附1號(hào)商住寫(xiě)字間3000030000949.19匯日央擴(kuò)國(guó)際廣場(chǎng)人民南路三段2號(hào)商務(wù)寫(xiě)字間54268507665550.04豐德國(guó)際廣場(chǎng)武侯區(qū)航空路6號(hào)商務(wù)寫(xiě)字間1831681200002736.21國(guó)航世紀(jì)中心人民南路四段商