溫泉度假酒店裝飾工程經(jīng)營策劃方案

吳江東太湖溫泉度假酒店

裝飾工程經(jīng)營策劃三分企業(yè)管理三區(qū)徐傳力溫泉度假酒店裝飾工程經(jīng)營策劃方案第1頁經(jīng)營策劃概述一、工程概況二、資料搜集與溝通三、協(xié)議條款分析及怎樣躲避風險四、標書分析及怎樣經(jīng)營、風險轉嫁五、經(jīng)營思緒執(zhí)行六、審計策劃溫泉度假酒店裝飾工程經(jīng)營策劃方案第2頁一、工程概況

建設單位：吳江市東太湖酒店投資管理有限企業(yè)

總包單位：江蘇建工集團有限企業(yè)設計單位：上海金茂建筑裝飾有限企業(yè)監(jiān)理單位：江蘇建科建設監(jiān)理有限企業(yè)造價咨詢單位：江蘇經(jīng)天緯地建設項目管理有限企業(yè)工程造價：吳江東太湖溫泉度假酒店項目裝飾工程(一標段），造價66633628.65元（含水電、地暖），裝飾面積約7500平方。承包范圍為：施工圖紙及招標工程量清單范圍內(nèi)一切內(nèi)容。溫泉度假酒店裝飾工程經(jīng)營策劃方案第3頁三、協(xié)議條款分析及怎樣躲避風險1、工程質量：工程質量必須到達《建筑工程施工質量驗收統(tǒng)一標準》（GB50300-）要求，確保省優(yōu)，爭創(chuàng)魯班。工程質量標準2、協(xié)議價款：固定綜合單價，承包人投標時已充分考慮風險范圍并計算進入投標報價，協(xié)議價款中已經(jīng)考慮了風險費用。該協(xié)議價款受以下條件約束，發(fā)生相關情況時，按以下方法進行調(diào)整：（1）工程量按實調(diào)整；（2）綜合單價調(diào)整方法：1）.因清單計算誤差或估算量調(diào)整以及設計變更引發(fā)工程量增減在±15%以內(nèi)（含15%），應執(zhí)行原有綜合單價；超出±15%，其增加部分工程量或降低后剩下部分工程量綜合單價由承包人按照現(xiàn)行建設工程工程量清單計價規(guī)范編制，同百分比下浮后，經(jīng)發(fā)包人確認并立案后作為結算依據(jù)，最終以審計部門審計結果為準。石材工程量對比分析表2）.因為工程變更引發(fā)新工程項目單價確定標準以下：a.因為協(xié)議中已經(jīng)有適合用于變更工程綜合單價，執(zhí)行協(xié)議已經(jīng)有綜合單價，如工程量超出±15%則執(zhí)行第a條;溫泉度假酒店裝飾工程經(jīng)營策劃方案第4頁二、資料搜集與溝通1、招標文件及詢標識錄、施工圖紙存檔2、投標交底及與投標部溝通經(jīng)營思緒3、與材料員溝通，收集投標材料詢價記錄4、與項目經(jīng)理、施工員溝通，了解工程狀況溫泉度假酒店裝飾工程經(jīng)營策劃方案第5頁三、協(xié)議條款分析及怎樣躲避風險b.協(xié)議中只有類似于變更工程綜合單價，則進行合理換算確定綜合單價。石材投標單價表c.工程量清單漏項或者設計變更引發(fā)新工程量清單項目，承包方按08國家標準清單和04江蘇計價表組價，同百分比下浮后，經(jīng)發(fā)包人確認并立案后作為結算依據(jù)，最終以審計部門審計結果為準。協(xié)議壓縮版d.工程材料價差調(diào)整、人工費調(diào)整，按照造價管理部門指導文件執(zhí)行，調(diào)整后作對應下浮。e.本協(xié)議中土方工程為固定綜合單價項目，在協(xié)議實施期間并不因工程量改變而調(diào)整。工程量統(tǒng)一按工程量清單計價規(guī)范計取，按實計算。溫泉度假酒店裝飾工程經(jīng)營策劃方案第6頁三、協(xié)議條款分析及怎樣躲避風險(3)建筑材料價格調(diào)整方法:1．未計取風險費用，當主要材料價格上漲或下降幅度在5%以內(nèi)（含5%）時，其差價由承包人負擔或受益，當上漲或下降幅度超出5%時，其超出部分差價由發(fā)包人負擔或受益。差價計算方法同本文第一條。協(xié)議壓縮版2．計取風險費用，不宜調(diào)整協(xié)議價格。但在施工期間，遇材料價格波動較大，而造成整個工程差價超出包干風險費用50%時，則在扣除風險費用后，按上述第1.項方法處理。溫泉度假酒店裝飾工程經(jīng)營策劃方案第7頁三、協(xié)議條款分析及怎樣躲避風險(4)工程變更:1．發(fā)包人需對原工程設計變更，標準上應提前二十四小時以書面形式向承包人發(fā)出變更通知。特殊情況下由相關各方協(xié)商處理如協(xié)商不成，應以發(fā)包人意見作為最終施工依據(jù)，承包人應無條件服從。協(xié)議壓縮版2．承包人若要求對原設計進行變更，必須以工程聯(lián)絡單形式書面報總監(jiān)理工程師核準，經(jīng)發(fā)包人派駐工程師和總監(jiān)理工程師同意并由設計單位出圖后方可實施變更。3.設計變更須有設計方設計變更通知單、技術核定單，并經(jīng)發(fā)包人簽字蓋章后認可;此條款表明有些利潤很小或沒有利潤材料變更，如墻紙，能夠聯(lián)合供給商一起要求設計單位變更，否則不太好變更。4.現(xiàn)場簽證須有總監(jiān)理工程師和發(fā)包人派駐現(xiàn)場工程師簽字蓋章后生效。溫泉度假酒店裝飾工程經(jīng)營策劃方案第8頁三、協(xié)議條款分析及怎樣躲避風險(5)完工驗收:承包人應向發(fā)包人提供完工驗收所需全套資料，主要是：（1）完工驗收后三十日內(nèi)提供符合業(yè)主要求完工圖三套，完工資料三套，完工結算三套（附計算書和電子文件），消防、人防等政府職能部門要求圖紙、資料配套完善；完工資料應符合《建筑工程文件歸檔整理規(guī)范》（GB/T50328—）要求。（2）完工驗收所需完整工程技術檔案和施工管理資料，它們包含但不限于以下資料：工程使用主要建筑材料、建筑構配件和設備進場試驗匯報；勘察、設計、施工、工程監(jiān)理等單位分別簽署質量合格文件；隱蔽工程驗收統(tǒng)計及施工日志、材料、設備、構備件質量合格證實資料等。項目經(jīng)理、決算員過程資料檢驗表（3）承包人簽署工程保修書。溫泉度假酒店裝飾工程經(jīng)營策劃方案第9頁三、協(xié)議條款分析及怎樣躲避風險(5)完工驗收:以上資料應在承包人提交完工驗收匯報之日起14天內(nèi)交付；若經(jīng)發(fā)包人書面催告后，仍拒不交付，則發(fā)包人有權暫扣所剩工程款，直至交付為止。此情形下，承包人無權要求逾期付款利息。完工驗收一次性不合格，在結算中以工程結算價款2%給予處罰，完工驗收二次不合格，扣除金額翻倍，以這類推。協(xié)議壓縮版溫泉度假酒店裝飾工程經(jīng)營策劃方案第10頁三、協(xié)議條款分析及怎樣躲避風險(6)完工結算:1）承包人遞交完工結算匯報及完整工程結算資料后由發(fā)包人委托工程咨詢?nèi)伺c承包人進行完工結算查對工作，本工程查對時間從接到完整完工結算書之日起不超出60日內(nèi)開始。項目送審及未審定過程跟蹤表2）依據(jù)發(fā)包人上級主管部門要求，本工程最終需由發(fā)包人上級主管部門進行審計，承包人應主動配合，審計時間以發(fā)包人委托工程咨詢部門初審后60天內(nèi)完成，最終完工結算價款以上級主管部門出具審計匯報為準3）本工程審核費支付方式采取：核減率在5%以內(nèi)，由發(fā)包人支付，核減率超出5%，超出部分審核費由承包人支付。協(xié)議壓縮版溫泉度假酒店裝飾工程經(jīng)營策劃方案第11頁三、協(xié)議條款分析及怎樣躲避風險(7)關于承包人違約詳細責任:1）配合土建主體進度施工、配合裝修工程進度施工，如因承包人原因造成土建、裝修工程及其它專業(yè)工程工期延誤，每延誤一天按中標金額萬分之五進行罰款，工期延誤超出10%則雙倍處罰。違約累計限額以協(xié)議總價5%為限。2）承包人承包工程質量必須符合國家質量驗收標準，如不符合國家驗收標準所發(fā)生一切返工費用及由此給發(fā)包人造成經(jīng)濟損失均由承包人負擔，并按工程結算價款2%給予處罰。溫泉度假酒店裝飾工程經(jīng)營策劃方案第12頁四、標書分析及怎樣經(jīng)營、風險轉嫁1、材料風險（主要材料風險轉移、設定限價控制總價）9厘板替換大部分木工板.xls2、重點經(jīng)營材料石材、木飾面、地毯、墻紙、古銅飾面、布藝、不銹鋼等項目成本管控動態(tài)表、主材動態(tài)及成本內(nèi)控（1#）.xls。3、材料優(yōu)勢利用和躲避風險，如石材盈虧對比分析表及石材經(jīng)營策略分析.doc溫泉度假酒店裝飾工程經(jīng)營策劃方案第13頁四、標書分析及怎樣經(jīng)營、風險轉嫁1）在施工中引導材料用量，下料單時，有利潤材料尺寸放大些。2）、基層材料經(jīng)營，報價為18木工板（木飾面是9厘板），施工中采取12多層板，大面積墻面先開料，零料用在門套、踢腳線、及吊頂拐角加固，輕鋼龍骨定尺寸，降低損耗。紅扛線

3）全部均要有材料比價與招標，做到開源節(jié)流。項目成本管控動態(tài)表、主材動態(tài)及成本內(nèi)控（1#）溫泉度假酒店裝飾工程經(jīng)營策劃方案第14頁四、標書分析及怎樣經(jīng)營、風險轉嫁4、人工費風險（雙包，風險轉嫁）

石材木飾面招標雙包，降低人工費和材料損耗。墻紙定加工尺寸，雙包出去。金屬等定加工材料，全雙包出去。幫助班組安排管理用工，降低窩工浪工現(xiàn)象，要依據(jù)現(xiàn)場條件和材料情況，讓班組加人，盡可能簡化施工現(xiàn)場能夠多采取這種做法，如用鋼方管固定基層比用方鋼施工簡單多。方管替換方鋼溫泉度假酒店裝飾工程經(jīng)營策劃方案第15頁四、標書分析及怎樣經(jīng)營、風險轉嫁報材料計劃不能全依賴班組和供給商，要有深度核查料單和數(shù)量。（基層材料：基層材料統(tǒng)計表，面層材料：面層材料統(tǒng)計表）班組領料要有統(tǒng)計。紅杠線對材料實際損耗較大材料，能夠雙包出去，降低風險，如墻紙。實際獎罰制度。關于控制材料損耗獎罰辦法溫泉度假酒店裝飾工程經(jīng)營策劃方案第16頁四、標書分析及怎樣經(jīng)營、風險轉嫁

5、圖紙與清單說明差異風險

1）投標圖紙差異與施工圖差異。時刻關注圖紙變更是否影響清單單價。

2）清單說明與圖紙差異，圖比清單復雜時做技術核定單，畫隱蔽；清單比圖復雜時，畫完工時一定要表達出來。溫泉度假酒店裝飾工程經(jīng)營策劃方案第17頁五、經(jīng)營思緒執(zhí)行一、0-20階段1、內(nèi)部全員參加和交底。把投標情況與項目部項目經(jīng)理、施工員、質量員,安全員、深化設計等開會交底，從協(xié)議條款風險、投標組價、材料風險、投標策略等一一交底。關于6月6號張工對投標報價交底相關事宜.docx主要工作還是張工做，開交底會議。從人工風險怎樣控制、比對著手，人工費要做同口徑比對，企業(yè)指導價、同類項目人工價、班組最近項目標報價多重比對，確定出對我們有利價格。人工單價協(xié)議（同口徑比價）溫泉度假酒店裝飾工程經(jīng)營策劃方案第18頁五、經(jīng)營思緒執(zhí)行一、0-20階段

從材料風險怎樣控制、測算材料損耗及材料成本著手，清楚了解哪些材料我們能夠經(jīng)營，哪些材料本身有利潤經(jīng)過經(jīng)營利潤更大化，哪些材料是賠本，這些都要做詳細比對分析，如古銅藝術品就沒有損耗，硬包損耗偏小，銀箔報價偏低，墻紙、手繪墻紙價格偏高。面層材料統(tǒng)計表溫泉度假酒店裝飾工程經(jīng)營策劃方案第19頁五、經(jīng)營思緒執(zhí)行二、20-50階段從辦法費風險出發(fā)考慮依據(jù)工程本身特點進行測算、比對同類工程辦法費取費標準。辦法項目費計算標準

依據(jù)吳江當?shù)卣?，了解當?shù)厝≠M標準，測算所需繳納規(guī)費。吳江政府相關文件（定10）

依據(jù)企業(yè)收取管理費、項目部日常開支、人員工資獎金等測算管理費及其它費用。溫泉度假酒店裝飾工程經(jīng)營策劃方案第20頁五、經(jīng)營思緒執(zhí)行二、20-50階段重點確定不一樣部位鋼架、木飾面基層、弧形吊頂鋼架、輕鋼龍骨隔墻施工做法對比清單做法是否一樣，哪些地方能夠經(jīng)營，經(jīng)營利潤有多大。清單與圖紙做法對比表工作計劃落實和資料搜集整理。項目經(jīng)理、決算員過程資料檢驗表跟蹤每項工序施工并進行首檢，評定材料用量、工藝復雜程度、用工量程度，綜合考慮選擇方案，不能由班組自由發(fā)揮，或大面積施工，事后評定工藝好壞，無濟于事。做好統(tǒng)計存檔。溫泉度假酒店裝飾工程經(jīng)營策劃方案第21頁五、經(jīng)營思緒執(zhí)行

二、20-50階段進度款申報，依據(jù)協(xié)議、投標報價、變更資料、補充協(xié)議等，提交進度款申報資料經(jīng)項目經(jīng)理確認后報業(yè)主方，力爭工程進度款按時、足額到帳，條件允許要做到早收錢、多收錢。工程量清單（報進度款）在工程實施階段對材料投標量、班組領用量、紅杠線量進行三量對比分析，了解材料數(shù)量對成本影響及損耗控制情況。材料三量對比分析表依據(jù)動態(tài)成本調(diào)整情況，及時跟項目經(jīng)理反應成本走向，溝通調(diào)整下一步經(jīng)營方案，目標是朝良性方向發(fā)展。紅杠線溫泉度假酒店裝飾工程經(jīng)營策劃方案第22頁五、經(jīng)營思緒執(zhí)行三、50-80階段（2）人工費控制：查看現(xiàn)場人工費簽證量要與給甲方簽證量相符合，防止出現(xiàn)倒欠現(xiàn)象；送給甲方簽證要仔細檢驗是否和班組矛盾或對不上，不然后期就麻煩了。簽證、隱蔽、核定報送明細表每個月人工費付款百分比要嚴格控制，一定要對現(xiàn)場實際完成量進行復核，依據(jù)實際完成量進行付款；前期沒定人工總價，在50階段一定要確定；付款百分比一定要控制好，不然后期班組扯皮或簽補充協(xié)議就麻煩了。6、7月人工進度審核現(xiàn)場暫時設施用工簽證要控制，檢驗是否含在班組協(xié)議內(nèi)？包含班組本身倉庫、操作臺、宿舍搭設是否也需要簽？簽證、隱蔽、核定報送明細表溫泉度假酒店裝飾工程經(jīng)營策劃方案第23頁五、經(jīng)營思緒執(zhí)行

三、50-80階段（3）倉庫臺賬核查：倉庫臺帳檢驗，主要是對投標量、購置量、紅杠線量、班組領用量進行比較，檢驗統(tǒng)計是否準確，而且要求倉庫需要把出庫單編號也對應統(tǒng)計，方便對帳檢驗；每個月25號之前把檢驗好臺帳發(fā)區(qū)域。這項工作要仔細，不能怕麻煩，不然成本就很輕易出問題，不能增加無須要成本。（4）補充協(xié)議簽署：工程補充協(xié)議簽署，要多關注協(xié)議外增加項目、重大變更項目(增加工程量超出50萬或增加百分比超出原協(xié)議15%)，必須幫助項目經(jīng)理與業(yè)主方簽署工程補充協(xié)議，為完工后決算與審計提供依據(jù)。協(xié)議增加項目要經(jīng)常跟蹤關注，協(xié)議里有沒有條款跟增加項目有沖突或者制約，提醒項目經(jīng)理。溫泉度假酒店裝飾工程經(jīng)營策劃方案第24頁五、經(jīng)營思緒執(zhí)行

三、50-80階段（1）材料損耗及怎樣控制：基層材料，配合項目部檢驗工藝做法是否按前期交底要求，如吊頂立板采取龍骨、鏡子基層采取木工板、干掛可取消槽鋼、木飾面9厘板基層（清單18木工板）畫隱蔽要注意、墻磚及石材基層可先粉平再用粘結劑等；清單與圖紙做法對比表外加工成品材料，如石材、鋁板、不銹鋼等，最好是簽定按上墻面積結算，這么能夠轉移部分損耗風險；同時這類材料驗收簽字要施工員、倉庫共同參加簽收；

非外加工成品材料，如磚、地板、夾板等，要測算出現(xiàn)場實際用量及合理損耗，定量使用，同時需施工員做出合理排版，盡可能降低切割；溫泉度假酒店裝飾工程經(jīng)營策劃方案第25頁五、經(jīng)營思緒執(zhí)行三、50-80階段（5）核查基層材料：依據(jù)前期紅杠線及現(xiàn)場變更情況，對班組領用材料進行考評。紅杠線（6）證據(jù)資料搜集：搜集平時有利影像資料。準備買材料黑白協(xié)議或黑白發(fā)票等。平時關于質量罰款、工期延誤等資料。項目送審及未審定過程跟蹤表

關于結算資料搜集：簽證、隱蔽、技術核定單等；簽證、隱蔽、核定報送明細表關于協(xié)議風險躲避資料搜集：工期延期證實、相關罰款免責證實等。協(xié)議壓縮版溫泉度假酒店裝飾工程經(jīng)營策劃方案第26頁五、經(jīng)營思緒執(zhí)行

四、80-100階段（1）人工費控制：工程結束前就要催班組報送工作量并進行審核，人工成本需要盡快出來。班組簽證跟蹤表人工工作量審核要及時，最好要施工員配合一起核查。自己不清楚找施工員配合，把工作做好才是最主要。班組簽證跟蹤表（2）材料費控制：要對材料結算量進行審核，現(xiàn)場能夠同施工員一起參加計量，預防班組忽悠；班組材料用量考評表針對外加工材料，分項工程做完就要量好確認，同時要搞清楚協(xié)議中約定結算方式、工程量計量規(guī)則，清單做法和現(xiàn)場是否一致。雙包材料結算審核表溫泉度假酒店裝飾工程經(jīng)營策劃方案第27頁五、經(jīng)營思緒執(zhí)行四、80-100階段（3）完工圖復核：結合設計變更、技術核定單、隱蔽報驗資料、招標圖紙等，對完工圖尺寸、節(jié)點等進行復核，前后要呼應；項目經(jīng)理、決算員過程資料檢驗表對現(xiàn)場無法丈量部位，完工圖紙能夠適當放大尺寸，并同決算工作量底稿相對應；工程量計算、分析對比表

對于現(xiàn)場沒有簽或簽不好隱蔽，能夠在完工圖紙重點反應出來。簽證、隱蔽、核定報送明細表（4）內(nèi)審資料上報：依據(jù)單雙包協(xié)議單價、現(xiàn)場實際丈量工程量、項目部簽證、材料采購協(xié)議、送貨數(shù)量等與單雙包班組、材料商進行完工結算，在完工內(nèi)檢后一個月內(nèi)，經(jīng)項目經(jīng)理確認后，報核實中心審核，并嚴格控制核減率。（5）財務成本確認：配合項目經(jīng)理至企業(yè)財務部門進行項目財務成本確認，計算項目保本點。溫泉度假酒店裝飾工程經(jīng)營策劃方案第28頁六、審計策劃四、80-100階段（6）決算編制：

1）先依據(jù)現(xiàn)場實際情況編制成本決算，測算實實在在能審計到多少錢。審計標準是核減不核增，也就是說審計核量比我們高，以我們?yōu)闇?；比我們低，以他們?yōu)闇?。審計策劃模?/p>

2）結合現(xiàn)場情況，拋出有爭議項目，作好談判準備；分析有爭議地方我們讓多少才不虧。

3）依據(jù)工程當?shù)貙徲嫼藴p行情，適當拋出準備被核減項目（最好不要拋量），