中原地產(chǎn)別墅市場研究應(yīng)用報(bào)告

[中原研究]成城市別墅市場簡析——?jiǎng)e墅供給篇第一部分概況說明一、成城市場別墅含義獨(dú)立別墅：即singlehouse，是在結(jié)構(gòu)上完全獨(dú)立建筑。作為頂級住宅類型，其業(yè)態(tài)特征表現(xiàn)為對稀缺自然、人文資源獨(dú)占性。聯(lián)排別墅：即townhouse，是在結(jié)構(gòu)上有一面或二面墻是和她人共用不完全獨(dú)立建筑，多在市郊區(qū)域，對地理位置及周圍環(huán)境要求比較寬松。而在歐洲原始意義上真正townhouse是指在城區(qū)聯(lián)排而建市民城區(qū)住宅。二、別墅類型分類別墅市場自發(fā)展以來，類型不一，分類方法繁多，以下關(guān)鍵從別墅戶型結(jié)構(gòu)、別墅訴求點(diǎn)、別墅品質(zhì)等方面進(jìn)行分類。表1－別墅分類表根據(jù)別墅戶型建造情況分類別墅類型簡單定義主力面積（㎡）基礎(chǔ)配套獨(dú)立別墅獨(dú)立別墅居屋四面有窗300左右獨(dú)立花園車位，且雙車位聯(lián)體別墅雙拼兩戶連在一起，三面有窗200—220獨(dú)立花園、單車位多聯(lián)四至六戶連在一起180左右公共花園、有車位聯(lián)排別墅多戶連在一起兩面有窗170—180公共或獨(dú)立花園、有車位根據(jù)別墅景觀設(shè)施分類類型特征人文景觀別墅人工建造娛樂設(shè)施、別墅區(qū)內(nèi)人造水系、山系等，自然景觀別墅周圍山、海、湖等形成了別墅景觀，根據(jù)別墅品質(zhì)及價(jià)格分類豪宅型別墅設(shè)計(jì)、施工、環(huán)境、管理等品質(zhì)較高，經(jīng)濟(jì)型別墅價(jià)格適中、功效實(shí)用，適合通常工薪階層消費(fèi)水平，排屋式別墅低層聯(lián)排住宅，或低層聯(lián)排城市公寓（如Townhouse），

注：此次研究分類關(guān)鍵從獨(dú)立別墅和聯(lián)排別墅兩大類入手，多種聯(lián)體別墅全部歸入聯(lián)排別墅內(nèi)三、成城市別墅市場研究范圍界定現(xiàn)在成城市在售別墅項(xiàng)目關(guān)鍵分布于主城區(qū)、近郊區(qū)（地理位置和主城區(qū)接壤包含龍泉、雙流、華陽、高新西區(qū)、溫江等）及遠(yuǎn)郊區(qū)（地理位置和主城區(qū)不接壤如青城山、大邑、新津等）。在主城區(qū)中，我們又按成城市民日常生活習(xí)慣引入了城東、城西、城南、城北及市中區(qū)概念，各板塊基礎(chǔ)情況及其對比詳見本企業(yè)撰寫《成城市房地產(chǎn)住宅市場概況》，以下所用數(shù)據(jù)起源于中原市場調(diào)查。四、研究對象界定成城市在售別墅項(xiàng)目，調(diào)查時(shí)間截止到8月31日，累計(jì)24部分墅樣本。五、成城市別墅市場研究數(shù)據(jù)起源說明本匯報(bào)基礎(chǔ)資料起源于成全部統(tǒng)計(jì)年鑒和政府網(wǎng)站等，別墅基礎(chǔ)數(shù)據(jù)起源于中原市場調(diào)查，數(shù)據(jù)和實(shí)際可能有一定出入，請讀者自甄。第二部分

成城市別墅投資及開發(fā)情況1、別墅歷年投資情況分析圖2-1別墅歷年投資情況圖（單位：萬元）表2-1歷年成全部別墅投資走勢表（單位：萬元）

1996年1997年1998年1999年別墅1358427882501875740980888184365214278202179住宅372952349139455224554029867561122804514888341108659總額6843797301477996759396651291611170755420331041438497數(shù)據(jù)起源：成城市統(tǒng)計(jì)年鑒?

從1996年至，成城市別墅開發(fā)投資呈連續(xù)上升勢頭，投資勢頭有所回落

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1996-，成城市別墅市場發(fā)展基礎(chǔ)保持和整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展同時(shí)，歷年來均呈不停上升勢頭。

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，成全部房地產(chǎn)市場投資整體水平下降趨勢，別墅投資出現(xiàn)小幅下跌，但跌幅很有限，大大低于住宅和整體投資下跌幅度。2、歷年別墅投資增加情況分析圖2-2歷年別墅投資增加情況圖（單位：萬元）

數(shù)據(jù)起源：成城市統(tǒng)計(jì)年鑒成全部別墅市場開發(fā)投資起伏大，波峰、波谷顯著；?

早期1992到1997年是成城市別墅市場發(fā)展早期，由第一個(gè)帶別墅項(xiàng)目標(biāo)錦繡花園到五大花園盲目跟風(fēng)修建別墅，市場經(jīng)歷了從無到有過程，但五大花園修建別墅因?yàn)楫a(chǎn)品設(shè)計(jì)落后、大環(huán)境無法改善等問題而倍受冷落；?

1997-1999年是市場回落期，直到-，成全部別墅市場開發(fā)邁向了新臺階，經(jīng)過特色化、差異化市場定位和產(chǎn)品設(shè)計(jì)，成全部別墅展現(xiàn)出百花齊放景象：占盡稀缺資源（自然景觀或人文景觀）豪華獨(dú)立別墅（如草堂之春等）；“頂天立地”中產(chǎn)階層別墅Townhomes（如浣花溪山莊等）；風(fēng)景區(qū)度假型別墅（如青城高爾夫山莊等）；郊區(qū)居家、度假兩用型別墅（如陽光假日等）等。?

-市場又進(jìn)入下一個(gè)回落期，成全部別墅投資漸入低谷，但依靠上一高峰期鋪墊，在這期間，成城市別墅也大量涌現(xiàn)出不少含有代表性項(xiàng)目，如錦繡森林、維也納森林別墅和高級金林半島等優(yōu)異之作，成城市別墅供給市場還是相當(dāng)活躍。3、別墅各經(jīng)濟(jì)成份投資情況圖2-3別墅各經(jīng)濟(jì)成份投資情況圖（單位：萬元）

數(shù)據(jù)起源：成城市統(tǒng)計(jì)年鑒?

多年來私營個(gè)體經(jīng)濟(jì)成為成全部別墅投資額主力，尤其是私營經(jīng)濟(jì)，投資逐年遞增，所占百分比超出50%；?

最近幾年，港澳臺投資、股份制經(jīng)濟(jì)百分比增在逐年下降。?

國有、集體和外商投資百分比一直保持較低百分比。4、歷年別墅開發(fā)情況分析圖2-4圖歷年別墅開發(fā)情況圖（單位：萬元）

數(shù)據(jù)起源：成城市統(tǒng)計(jì)年鑒?

多年來，別墅名種開發(fā)面積增加速度均呈不停攀升之勢，尤其是-，在住宅開發(fā)處于低谷時(shí)期，而別墅開發(fā)則出現(xiàn)了一個(gè)顯著高峰。也從側(cè)面反應(yīng)不過成全部別墅市場十分火爆。?

而一般住宅多年來多種開發(fā)面積增加放緩，一般商品住宅新開工面積出現(xiàn)較小負(fù)增加率，住宅投資有深入縮水跡象，使適當(dāng)年出現(xiàn)一輪低谷，但在-，住宅開發(fā)又有回升跡象。第三部分

成城市別墅市場供給分析一、別墅市場特征概況1、別墅分布特征表3-1別墅項(xiàng)目分布百分比表（按數(shù)量計(jì)，單位：個(gè)）主城區(qū)近郊區(qū)遠(yuǎn)郊區(qū)城西城南雙流溫江龍泉新繁高新西區(qū)青城山新津大邑12.5%4.17%20.83%4.17%16.67%4.17%8.33%16.67%8.33%4.17%16.67%54.17%29.16%表3-2在售項(xiàng)目區(qū)域分布百分比表（按體量計(jì)，單位：萬㎡）主城區(qū)近郊區(qū)遠(yuǎn)郊區(qū)城西城南雙流溫江龍泉新繁高新西區(qū)青城山新津大邑10.46%1.85%21.81%1.98%23.79%2.82%6.46%22.30%5.96%2.57%12.31%56.86%30.83%圖3-1成城市在售別墅分布圖（按體量、個(gè)數(shù)計(jì)，單位：萬㎡、個(gè)）?

現(xiàn)在，成全部主城區(qū)別墅供給關(guān)鍵集中在城南和城西地域，其中城西為主城區(qū)分墅供給關(guān)鍵區(qū)域，但總體而言，主城區(qū)因?yàn)橥恋刭Y源日益降低，造成可供開發(fā)土地價(jià)格日益上漲，別墅項(xiàng)目不管從數(shù)量和體量和前幾年相比，已經(jīng)顯著下降，促進(jìn)別墅開發(fā)區(qū)域不停外移。?

從別墅供給數(shù)量來看，供給最多依次為雙流、龍泉和青城山，其中近郊區(qū)分墅供給數(shù)量和體量已經(jīng)分別占到整個(gè)在售別墅總供量54.17%和56.86%，尤其是雙流和龍泉兩地，成為現(xiàn)在成全部別墅近郊開發(fā)燒點(diǎn)區(qū)域。?

遠(yuǎn)郊別墅供給仍集中在青城山一帶，因?yàn)樵搮^(qū)域景觀資源稀缺性和獨(dú)占性，使得其現(xiàn)在供給體量也相當(dāng)可觀，超出到總供量20%以上比重，盡管現(xiàn)在已經(jīng)有限制在該區(qū)域開發(fā)別墅要求出臺，但短期內(nèi)潛在別墅供給仍未有降低。2、別墅供給類型特征圖3-2別墅供給類型特征圖（按體量計(jì)，單位：萬㎡）?

成全部在售別墅以聯(lián)排別墅或聯(lián)排+獨(dú)棟類型供給為主，其中產(chǎn)品為純獨(dú)棟別墅供給數(shù)量很少，其供給量也僅僅只有整個(gè)供給量10%；?

聯(lián)排別墅集中開發(fā)，在一定程度上亦反應(yīng)了成城市現(xiàn)在別墅供給比較“大眾化”，為了取得良好市場反應(yīng)，其產(chǎn)品在設(shè)計(jì)和計(jì)劃上全部力圖貼近大眾購置水平。3、成全部在售別墅價(jià)格特征圖3-3別墅供給價(jià)格分布圖（按體量計(jì)，單位：萬㎡）?

-4000元/㎡別墅項(xiàng)目是市場主力，占近80%比重。站在消費(fèi)者角度來看，這個(gè)價(jià)格區(qū)間比較合理，是不少消費(fèi)者能夠接收范圍。?

高于4000元/㎡高端產(chǎn)品供給百分比較小，這和市場上以聯(lián)排等別墅形態(tài)供給為主不無關(guān)系。4、在售主力戶型分析圖3-4在售主力戶型百分比圖（按體量計(jì)，單位：萬㎡）?

現(xiàn)在成全部別墅項(xiàng)目標(biāo)主力戶型面積較多集中在201-300㎡之間，而且251-300㎡占到了整個(gè)供給32%；?

另外200㎡以下“小戶型”和300㎡以上“大戶型”在市場中份額比重相當(dāng)，二者均在15%左右；?

由此可見，成全部別墅市場戶型區(qū)間供給展現(xiàn)出中間大兩頭小格局，說明市場以滿足大眾需求為主。（注：此處“大眾”特指別墅購置群體中主力群體）。5、別墅銷售率分析（注：因?yàn)榇舜握{(diào)查不少項(xiàng)目均包含獨(dú)立和聯(lián)排兩類別墅，其對應(yīng)銷售情況也不盡相同，以上統(tǒng)計(jì)之銷售率僅指項(xiàng)目標(biāo)整體銷售率，兩類別墅分別銷售情況詳見下文，特此說明。）圖.3-5各銷售段情況百分比圖（按數(shù)量計(jì)，單位：個(gè)）?

現(xiàn)在，銷售率過半別墅項(xiàng)目百分比超出70%，反應(yīng)出成城市場消化能力較強(qiáng)，良好銷售情況和政府停止別墅項(xiàng)目標(biāo)審批有很大關(guān)系，反而促進(jìn)以前持幣觀望消費(fèi)者下定決心購置；?

現(xiàn)在別墅供給類型中，有不少是聯(lián)排別墅，其產(chǎn)品定位較低，購置者較“大眾化、市民化”，這也是現(xiàn)在別墅取得很好銷售情況另一個(gè)關(guān)鍵原因；?

在此次調(diào)查中中原發(fā)覺，實(shí)現(xiàn)以上良好銷售率，不少項(xiàng)目用了近兩年甚至更長時(shí)間來完成，其銷售周期較長，從另一面說明別墅市場消化速度較慢。?

而且，仍處于中前期銷售過程中不少別墅項(xiàng)目因?yàn)橘徶萌后w增加較慢，和市場競爭日益加劇等原因，將會展現(xiàn)出銷售速度放緩，銷售周期加長，甚至停滯不前不良局面，別墅項(xiàng)目標(biāo)銷售情況不易盲目樂觀。6、別墅區(qū)域分布特征表3-3規(guī)模區(qū)域分布表（單位：萬㎡/個(gè)）平均體量主城區(qū)近郊區(qū)遠(yuǎn)郊區(qū)

5.6794.1945.9626.003城西城南雙流龍泉溫江高新西區(qū)新繁青城山新津大邑4.7532.5155.9458.1062.7004.4003.8507.6004.0603.500注：平均體量=區(qū)域在售別墅建筑面積/項(xiàng)目個(gè)數(shù)，圖3-6

各區(qū)域平均體量對比圖（單位：萬㎡/個(gè)）?

近郊區(qū)、遠(yuǎn)郊區(qū)分墅平均體量相差不大，其中主城區(qū)別墅項(xiàng)目因?yàn)槠渫恋厝〉秒y度增加，和政府計(jì)劃等原因，現(xiàn)在市場供給數(shù)量少，單個(gè)平均體量較小。?

對于各個(gè)不一樣區(qū)域來看，平均供給體量開發(fā)規(guī)模存在較大差異，像城南地域和龍泉地域，二者平均供給體量之間差異為3.2倍。7、不一樣類型別墅分布特征（1）獨(dú)立別墅表3-4獨(dú)立別墅區(qū)域供給分布表（按體量百分比計(jì)）主城區(qū)近郊區(qū)遠(yuǎn)郊區(qū)城西城南雙流龍泉溫江高新西區(qū)新繁青城山新津大邑0.00%0.00%67.13%0.00%19.72%0.00%0.00%13.15%000.00%86.85%13.15%?

獨(dú)立別墅，在供給區(qū)域上來看，現(xiàn)在基礎(chǔ)上已經(jīng)退出了主城區(qū)，其開發(fā)燒點(diǎn)已經(jīng)外移至近郊區(qū)和遠(yuǎn)郊區(qū)。?

獨(dú)立別墅關(guān)鍵供給區(qū)域?yàn)榻紖^(qū)，近郊供給占到了整個(gè)獨(dú)立別墅供給八成以上比重，代表項(xiàng)目如雙流麓山國際小區(qū)和溫江芙蓉古城-芝田居等。?

現(xiàn)在，獨(dú)立別墅供給在遠(yuǎn)郊也有相當(dāng)規(guī)模，百分比高達(dá)13.15%，其位置關(guān)鍵分布于青城山周圍，如青城高爾夫山莊。（2）聯(lián)排別墅表3-5聯(lián)排別墅區(qū)域供給分布表（按體量百分比計(jì)）主城區(qū)近郊區(qū)遠(yuǎn)郊區(qū)城西城南雙流龍泉溫江高新西區(qū)新繁青城山新津大邑9.04%3.69%27.81%0.00%0.00%12.91%0.00%29.50%11.92%5.13%12.73%40.72%46.55%?

主城區(qū)現(xiàn)在已經(jīng)不是聯(lián)排別墅供給關(guān)鍵區(qū)域，且價(jià)格通常全部較高。?

聯(lián)排別墅供給區(qū)域分布比較廣泛，在各個(gè)區(qū)域全部有分布，其供給區(qū)域關(guān)鍵集中遠(yuǎn)郊青城山和近郊區(qū)華陽等地，兩地總百分比占到整個(gè)聯(lián)排別墅供給50%以上。（3）聯(lián)排+獨(dú)棟別墅表3-6聯(lián)排+獨(dú)棟別墅區(qū)域供給分布表（按體量百分比計(jì)）主城區(qū)近郊區(qū)遠(yuǎn)郊區(qū)城西城南雙流龍泉溫江高新西區(qū)新繁青城山新津大邑14.88%0.00%2.91%59.54%0.00%0.00%7.07%15.62%0.00%0.00%14.88%68.8%15.62%?

聯(lián)排+獨(dú)棟別墅供給類型多樣，其產(chǎn)品覆蓋中、高級次，能夠滿足不一樣消費(fèi)層次需求，該種類型供給分布也比較廣泛，關(guān)鍵集中于近郊區(qū)龍泉、主城區(qū)城西和遠(yuǎn)郊青城山等地。8、各區(qū)域別墅價(jià)格對比分析圖3-7各區(qū)域別墅價(jià)格對比圖（單位：元/㎡）

表3-7不一樣價(jià)格段區(qū)域分布表價(jià)格段（元/㎡）關(guān)鍵分布區(qū)域說明<新繁

低于元/㎡低等級墅，區(qū)域分布較為單一；

元/㎡—4000元/㎡中等別墅區(qū)域覆蓋面最廣；

價(jià)格高于4000元/㎡別墅分布也比較單一-3000龍泉、新津、青城山3001-4000雙流、高新西區(qū)、溫江、大邑4001-5000城南5001-8000城西9、各區(qū)域主力戶型分布分析圖3-8各區(qū)域主力戶型分布情況圖（按體量計(jì)，單位：萬㎡）表3-8各區(qū)域主力戶型分布表各面積分段（㎡）關(guān)鍵分布區(qū)域說明<150青城山、大邑、城西

200㎡以下較小面積別墅通常全部分布于近郊區(qū)及青城山；

201-300㎡市場主流別墅關(guān)鍵分布于城西，和城市關(guān)鍵發(fā)展方向華陽和龍泉板塊。150-200青城山、新津、高新西區(qū)、城西201-250雙流、高新西區(qū)、新津、251-300龍泉、城西、雙流、溫江、青城山301-400龍泉、城南、青城山、雙流、新繁10、各區(qū)域銷售情況分析圖3-9各區(qū)域銷售率分布圖（按數(shù)量計(jì)，單位：個(gè)）?

雙流板塊是現(xiàn)在別墅項(xiàng)目銷售最好區(qū)域。?

銷售率低于50%別墅關(guān)鍵分布在龍泉、溫江、高新西區(qū)和青城山，它們多數(shù)為今年新開盤或供給體量較大樓盤，如玉龍山莊二期、西區(qū)花園別墅等。11、不一樣類型別墅價(jià)格分析圖3-10不一樣類型別墅價(jià)格分布圖（按體量計(jì)，單位：萬㎡）

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現(xiàn)在成全部聯(lián)排別墅均價(jià)基礎(chǔ)上全部低于6000元/㎡，高于6001元/㎡關(guān)鍵分布在主城區(qū)浣花風(fēng)景區(qū)，如城西金林半島，其高昂價(jià)格帶動(dòng)了整個(gè)城西平均房價(jià)。?

其中-4000元/㎡別墅是供給主力，多種供給類型全部有分布。?

低于元/㎡關(guān)鍵分布在遠(yuǎn)郊區(qū)，如新津和現(xiàn)在房地產(chǎn)開發(fā)比較落后新繁等地。12、不一樣類型別墅主力戶型分析圖3-11不一樣類型別墅戶型分布圖（按體量計(jì)，單位：萬㎡）?

現(xiàn)在在售別墅主力戶型面積為200-300㎡，其中獨(dú)立別墅主力戶型面積為300-400㎡；聯(lián)排別墅關(guān)鍵集中在150-250㎡。13、不一樣類型別墅銷售率分析圖3-12不一樣類型別墅銷售情況（按數(shù)量計(jì)，單位：個(gè)）?

現(xiàn)在成全部聯(lián)排別墅銷售情況顯著好于獨(dú)棟別墅，關(guān)鍵原因是，聯(lián)排別墅單價(jià)相對較低，戶型面積較小，適宜總價(jià)使得其面向消費(fèi)群體較獨(dú)立別墅而言更為廣泛，所以市場接收度高，銷售良好；?

獨(dú)棟別墅銷售率展現(xiàn)顯著兩極分化態(tài)勢，因?yàn)槠涿嫦蚋叨擞脩羧后w較為狹隘，開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)較大，如定位及開發(fā)不妥，極可能造成“死盤”現(xiàn)象。14、各面積段價(jià)格差異圖3-13各面積段價(jià)格分布（按體量計(jì)，單位：萬㎡）表3-9各面積段價(jià)格分布表面積段（㎡）關(guān)鍵分布均價(jià)段（元/㎡）說明<150-6000

現(xiàn)在市場供給量最多201-250㎡別墅，再次說明這類別墅是現(xiàn)在各檔次項(xiàng)目全部在努力修建主力戶型。

在251-300㎡別墅，其價(jià)格跨度較大，使得該階段用戶選擇更為廣泛。150-200-3000201-250-4000251-3003000-6000301-4004000-600016、成城市別墅板塊分布特點(diǎn)主城區(qū)分墅供給特點(diǎn)區(qū)域關(guān)鍵分布板塊主力產(chǎn)品主推賣點(diǎn)競爭狀態(tài)發(fā)展趨勢城西浣花溪4000-5000元/㎡、150-250㎡聯(lián)排別墅為主；8000-18000元/㎡、330-450㎡獨(dú)立別墅為輔生態(tài)環(huán)境、文化氣氛、休閑娛樂同質(zhì)化較為嚴(yán)重，本區(qū)域內(nèi)競爭程度猛烈該區(qū)域現(xiàn)在別墅區(qū)域飽和，短期內(nèi)新增項(xiàng)目將十分有限城南新棕樹（新期望路周圍）4000-5000元/㎡、230-310㎡聯(lián)排別墅為主成熟生活氣氛、成城市富人區(qū)產(chǎn)品差異較大，本區(qū)域內(nèi)競爭不大該區(qū)域現(xiàn)在別墅區(qū)域飽和，短期內(nèi)新增項(xiàng)目將十分有限郊區(qū)分墅供給特點(diǎn)（注：含近郊區(qū)和遠(yuǎn)郊區(qū)，）區(qū)域關(guān)鍵分布區(qū)域主力產(chǎn)品主推賣點(diǎn)競爭狀態(tài)發(fā)展趨勢龍泉同安鎮(zhèn)3000元/㎡左右、160-250㎡聯(lián)排別墅為主；3800元/㎡左右部分200-400獨(dú)立別墅為輔獨(dú)特自然地貌、良好生態(tài)環(huán)境、政府計(jì)劃、增值潛力現(xiàn)在在售別墅較多，本區(qū)域內(nèi)競爭較為猛烈現(xiàn)在處于開發(fā)燒潮中，后繼項(xiàng)目較多，潛力較大，供給體量可觀雙流華陽牧馬山一帶2200-2500元/㎡、180-300㎡聯(lián)排別墅為主；獨(dú)棟別墅供給也相當(dāng)可觀獨(dú)特自然地貌、未來前景、政府計(jì)劃、河景、山景別墅分布較為集中，本區(qū)域內(nèi)競爭猛烈區(qū)域成熟度不停提升將對別墅開發(fā)帶來利好，其潛在項(xiàng)目較多，未來市場競爭十分猛烈溫江涌泉鎮(zhèn)3200元/㎡左右、220-320㎡獨(dú)立別墅為主便捷交通、水景和川西文化現(xiàn)在在售別墅較少，本區(qū)域內(nèi)競爭不大進(jìn)駐開發(fā)商實(shí)力雄厚，未來開發(fā)量巨大青城山前后山門及周圍2500-2800元/㎡、130-160㎡聯(lián)排別墅為主，3500-3700元/㎡、380-400㎡獨(dú)立別墅為輔旅游、生態(tài)、5+2生活別墅項(xiàng)目差異較大，現(xiàn)在本區(qū)域內(nèi)競爭猛烈供給單個(gè)規(guī)模較大，潛在項(xiàng)目較多，估計(jì)以后競爭愈加猛烈。第四部分

成城市關(guān)鍵別墅類型產(chǎn)品特點(diǎn)一、成城市別墅設(shè)計(jì)風(fēng)格總體情況簡析1、成城市別墅設(shè)計(jì)風(fēng)格總體情況現(xiàn)在成全部別墅設(shè)計(jì)緊跟中國、國際時(shí)尚吸收她人優(yōu)異經(jīng)驗(yàn)，現(xiàn)在設(shè)計(jì)水平已經(jīng)有大大提升，建筑風(fēng)格較為多樣，愈加緊貼不停提升消費(fèi)者審美情趣。成全部在直接引進(jìn)國外建筑風(fēng)格同時(shí)，在發(fā)展中西風(fēng)格結(jié)合別墅、中式別墅和地方特色別墅方面也做出了大膽嘗試。而且取得了很好效果。表4-1成全部現(xiàn)在別墅市場關(guān)鍵供給風(fēng)格表：建筑風(fēng)格風(fēng)格特點(diǎn)代表項(xiàng)目歐式簡練大氣、浪漫典雅維也納森林別墅澳洲清新明快、時(shí)尚休閑國一、澳鄉(xiāng)美式空間靈活、流動(dòng)自然麓山國際小區(qū)日式優(yōu)雅含蓄、細(xì)部精美春語花間中式形態(tài)多樣、內(nèi)涵豐富芙蓉古城、三利宅院2、成城市別墅環(huán)境設(shè)計(jì)總體情況成全部別墅項(xiàng)目環(huán)境藝術(shù)設(shè)計(jì)在中國外著名景觀計(jì)劃設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)參與下，其水平已經(jīng)大大提升，設(shè)計(jì)理念日新月異，這對于成全部別墅質(zhì)量提升起到了巨大作用?，F(xiàn)在，成全部別墅內(nèi)部環(huán)境設(shè)計(jì)正在和國際接軌，多種新環(huán)境設(shè)計(jì)理念廣發(fā)利用使得成全部別墅建設(shè)日新月異，總來講，成全部別墅內(nèi)部環(huán)境設(shè)計(jì)愈加趨于人性化發(fā)展，其內(nèi)部環(huán)境設(shè)計(jì)在生態(tài)環(huán)境、空間藝術(shù)、適用性和互動(dòng)性等方面進(jìn)行著更為充足考慮。在獨(dú)特自然景觀中表現(xiàn)出細(xì)微人性關(guān)心、整個(gè)居住環(huán)境中能彰顯出人文精神和價(jià)值取向，這是別墅項(xiàng)目環(huán)境設(shè)計(jì)所需要追求。表4-2成全部部分項(xiàng)目內(nèi)外部環(huán)境具體情況表項(xiàng)目名稱外部環(huán)境內(nèi)部環(huán)境及配套金林半島處于浣花溪自然風(fēng)景和歷史人文氣息是最有力外部環(huán)境優(yōu)勢水木交融，細(xì)膩設(shè)計(jì)，讓人充足地親近自然。內(nèi)設(shè)實(shí)施會員制會所，并引進(jìn)了全球著名Pevonia半島SPA等設(shè)施。維也納森林別墅坐落于華陽牧馬山，享受難得天然原松林美景，生態(tài)環(huán)境好，毗鄰四川國際高爾夫球場原始森林運(yùn)動(dòng)場，登山道，森林球場，大型森林公園中歐洲農(nóng)莊，玫瑰山莊，露天廣場，恒溫泳池，會所及生活配套。天下青城在幽深青城后山山澗，享受世界名山秀麗和寧靜，這里擁有建造豪華獨(dú)棟別墅天然環(huán)境。600畝森林公園，2公里河濱專題園，1個(gè)大型體育館，四星級小區(qū)會所在成全部別墅環(huán)境設(shè)計(jì)上，已經(jīng)有不少國外著名環(huán)境計(jì)劃機(jī)構(gòu)進(jìn)入，在她們傾力打造下，對提升成全部別墅品質(zhì)起到了很關(guān)鍵作用。如貝爾高林、日本井上商環(huán)境設(shè)計(jì)工程株式會、澳大利亞CM企業(yè)，新加坡創(chuàng)意國際等國際著名環(huán)境設(shè)計(jì)企業(yè)。二、成城市獨(dú)立別墅產(chǎn)品特點(diǎn)1、分布特征獨(dú)立別墅分布特點(diǎn)關(guān)鍵是由其業(yè)態(tài)特征而決定，作為頂級住宅類型，其業(yè)態(tài)特征表現(xiàn)為對稀缺自然、人文資源獨(dú)占性?，F(xiàn)在成城市在售獨(dú)立別墅關(guān)鍵集中在三大板塊（浣花溪-清水河、華陽牧馬山、青城山），這些獨(dú)立別墅含有開發(fā)量大、分布集中、樓盤特色有代表性三大特點(diǎn)。表4-3各板塊代表樓盤依靠點(diǎn)列表板塊名稱代表樓盤依靠點(diǎn)浣花溪—清水河金林半島、草堂之春（已售完）草堂文化、浣花溪風(fēng)景、清水河水系牧馬山地域維也納森林別墅自然風(fēng)景，獨(dú)特地貌地形、高爾夫球場青城山前后山青城高爾夫山莊青城山旅游天然風(fēng)景、高爾夫球場2、建筑設(shè)計(jì)除了頂級獨(dú)立別墅建筑設(shè)計(jì)聘用了國外或新、港、澳設(shè)計(jì)師事務(wù)所外，大多數(shù)為本省設(shè)計(jì)單位設(shè)計(jì)，產(chǎn)品在風(fēng)格上多采取歐美風(fēng)格，含有較強(qiáng)現(xiàn)代感，不過也有比較嚴(yán)重同質(zhì)性。3、面積分布獨(dú)立別墅在各個(gè)面積段全部有分布，以滿足不一樣消費(fèi)層次需求，但關(guān)鍵供給面積段集中在300-400㎡之間，而且現(xiàn)在市場上大多數(shù)獨(dú)立別墅面積大于300㎡。4、建筑材料獨(dú)立別墅建筑結(jié)構(gòu)多采取水泥現(xiàn)澆框架結(jié)構(gòu)，以適應(yīng)其對高品質(zhì)、高級次要求。多數(shù)項(xiàng)目在建筑材料使用上，遵照就近取材標(biāo)準(zhǔn)，選擇省內(nèi)優(yōu)質(zhì)建材，以降低成本，僅部分項(xiàng)目引進(jìn)了全套國外材料（如早期中華園）。5、配套設(shè)施獨(dú)立別墅對配套設(shè)施有較高要求，尤其是可供社交及商務(wù)用會所，所以大部分樓盤均配置了帶商務(wù)功效豪華會所，而且依據(jù)本身及周圍環(huán)境需求，還配置了比較完善生活配套設(shè)施和高尚運(yùn)動(dòng)設(shè)施。6、物業(yè)管理國際級高水平物管是獨(dú)立別墅開發(fā)中相當(dāng)關(guān)鍵一環(huán)，而成城市現(xiàn)在在售樓盤中罕有能在物管上為人稱道，物管水平低下和高級項(xiàng)目標(biāo)定位矛盾突出?，F(xiàn)在成全部開發(fā)商較常采取方法是聘用著名企業(yè)作物管顧問，或請省內(nèi)、中國比較著名物管企業(yè)管理。7、廣告訴求多數(shù)樓盤在推廣過程中，立足于產(chǎn)品占據(jù)優(yōu)越地理位置和周圍自然、文化氣氛，結(jié)合產(chǎn)品本身品質(zhì)，來進(jìn)行廣告推廣。廣告訴求點(diǎn)關(guān)鍵有：文化積淀、生態(tài)環(huán)境、自然美景、生活方法等。另外因?yàn)楦叨水a(chǎn)品特殊性，獨(dú)立別墅見報(bào)率不高，平面廣告采取不多，而較多依靠電視廣告和口碑傳輸?shù)确椒ǎ苯拥亍⒂休^強(qiáng)感染力和說服力方法來帶動(dòng)銷售。8、用戶群特征獨(dú)立別墅目標(biāo)用戶群關(guān)鍵是社會階層中在金字塔尖端中上層人士，關(guān)鍵包含高級公務(wù)員、中高級專業(yè)技術(shù)人員及學(xué)者、大中私營企業(yè)主及高級經(jīng)理，和少許外藉人士。購置行為發(fā)生，是因?yàn)楠?dú)立別墅產(chǎn)品能夠在物質(zhì)和精神兩個(gè)方面滿足消費(fèi)者需求，而且鑒于獨(dú)立別墅稀缺性，其更能在精神方面給用戶帶來滿足感。表4-4獨(dú)立別墅購置動(dòng)機(jī)分析表需求層次購置動(dòng)機(jī)物質(zhì)層次

高舒適、奢華家居生活需要

高品質(zhì)、國際