土地一級(jí)開發(fā)合作投資收益分析省名師優(yōu)質(zhì)課賽課獲獎(jiǎng)?wù)n件市賽課一等獎(jiǎng)?wù)n件

有你有我共創(chuàng)明天第1頁2PPP開發(fā)企業(yè)（合作）防城港防城區(qū)河西新區(qū)土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目投資收益分析第2頁序言在城市運(yùn)行中，土地一級(jí)開發(fā)作為房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)最上游，對(duì)整個(gè)城市各種資源利用發(fā)揮著至關(guān)主要作用，撬動(dòng)著整個(gè)城市宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展，土地一級(jí)開發(fā)很大程度上決定了城市化進(jìn)程、效率和質(zhì)量。伴隨土地市場(chǎng)日趨完善及土地政策深入緊縮后，拿地壓力越來越大，憑借一級(jí)開發(fā)優(yōu)勢(shì)取得二級(jí)開發(fā)權(quán)已成為“曲線拿地”新路徑；同時(shí)掌握關(guān)鍵資源和控制優(yōu)勢(shì)，能夠左右二級(jí)開發(fā)和決定二級(jí)開發(fā)節(jié)奏和方向。我們PPP開發(fā)企業(yè)介入防城港市防城區(qū)土地一級(jí)市場(chǎng)開發(fā)，憑借整合強(qiáng)大資金實(shí)力和本土化資源優(yōu)勢(shì)，控制上游資源，搶占開發(fā)先機(jī)，有效把握整體戰(zhàn)略發(fā)展布局，合理調(diào)配資源優(yōu)勢(shì)，掌握關(guān)鍵競(jìng)爭(zhēng)力，科學(xué)調(diào)整整體發(fā)展節(jié)奏，到達(dá)區(qū)域化商業(yè)模式價(jià)值最大化戰(zhàn)略布署，完成從房地產(chǎn)開發(fā)商到城市運(yùn)行商轉(zhuǎn)變。我們合作可全方面提升資源整合和贏利能力，形成進(jìn)退自如、收張有馳、穩(wěn)健發(fā)展、跨步超越良好態(tài)勢(shì)。3第3頁目錄■第一部分：土地一級(jí)開發(fā)概述■第二部分：國(guó)內(nèi)土地一級(jí)開發(fā)市場(chǎng)情況■第三部分：本項(xiàng)目現(xiàn)實(shí)狀況介紹■第四部分：效益預(yù)測(cè)及可行性分析■第五部分：本項(xiàng)目標(biāo)融資模式■第六部分：防城港城市介紹第4頁第一部分：土地一級(jí)開發(fā)概述5第5頁土地一級(jí)開發(fā)背景

改革開放以后，尤其是20世紀(jì)90年代以來，我國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程不停加緊。到年底,全國(guó)31個(gè)省、自治區(qū)、直轄市共有設(shè)市城市655個(gè),城鎮(zhèn)化水平46.59%,城鎮(zhèn)人口到達(dá)62186萬。每年城鎮(zhèn)化水平提升一個(gè)百分點(diǎn),每年農(nóng)村就有1000萬到1200萬農(nóng)民進(jìn)入城市。城市建設(shè)巨大需求與城市政府有限財(cái)政能力之間矛盾。土地市場(chǎng)在發(fā)展中出現(xiàn)了諸如土地開發(fā)不規(guī)范、房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序混亂、國(guó)家土地收益流失、農(nóng)民失地等現(xiàn)象，不但極大地浪費(fèi)了有限土地資源，也造成了國(guó)家財(cái)富流失、社會(huì)矛盾上升等不良后果。原有土地開發(fā)、供給模式難以滿足時(shí)代要求，迫切需要一個(gè)“經(jīng)過基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)促進(jìn)土地升值，土地增值收益支持城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)”滾動(dòng)發(fā)展城市經(jīng)營(yíng)理念。

6為了有效規(guī)范土地市場(chǎng)，盤活和最大效率利用土地，對(duì)土地開發(fā)、出讓、利用等各個(gè)步驟進(jìn)行有效調(diào)控和管理，國(guó)家借鑒國(guó)際經(jīng)驗(yàn)推出了土地貯備制度，并由此產(chǎn)生了土地貯備開發(fā)制度。在這種背景下，土地一級(jí)開發(fā)應(yīng)運(yùn)而生。土地一級(jí)開發(fā)概述第6頁什么是土地一級(jí)開發(fā)7

土地一級(jí)開發(fā)，是指由政府或其委托企業(yè)，對(duì)一定區(qū)域范圍內(nèi)城市國(guó)有土地（毛地）或鄉(xiāng)村集體土地（生地）進(jìn)行統(tǒng)一征地、拆遷、安置、賠償，并進(jìn)行適當(dāng)市政配套設(shè)施建設(shè)，使該區(qū)域范圍內(nèi)土地到達(dá)“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”建設(shè)條件（熟地），再對(duì)熟地進(jìn)行有償出讓或轉(zhuǎn)讓過程。所以土地一級(jí)開發(fā)既是一個(gè)集征地、拆遷、賠償、規(guī)劃設(shè)計(jì)、市政基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套設(shè)施和環(huán)境景觀建設(shè)與一體項(xiàng)目系統(tǒng)工程，也是一個(gè)集土地資源管理、城市規(guī)劃、城市建設(shè)、環(huán)境保護(hù)等各政府部門管理與控制于一體管理工程。土地一級(jí)開發(fā)概述第7頁城市土地開發(fā)規(guī)劃體系是實(shí)施土地開發(fā)依據(jù)城市規(guī)劃綱要城市總體規(guī)劃控制性詳細(xì)規(guī)劃修建性詳細(xì)規(guī)劃土地利用總體規(guī)劃分區(qū)規(guī)劃協(xié)調(diào)土地利用年度計(jì)劃城市經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃宏觀層面：對(duì)城市未來發(fā)展起著控制和引導(dǎo)作用微觀層面：決定著土地開發(fā)區(qū)域、布局、規(guī)模、質(zhì)量和開發(fā)內(nèi)容土地一級(jí)開發(fā)概述第8頁9土地一級(jí)開發(fā)特點(diǎn)1、平臺(tái)優(yōu)（政府、資金、品牌）2、技巧高（高水平運(yùn)作模式）3、收益大（約是城市綜合體3倍，住宅5倍）4、風(fēng)險(xiǎn)?。L(fēng)險(xiǎn)可控）5、競(jìng)爭(zhēng)?。ㄌ鰝鹘y(tǒng)二級(jí)開發(fā)競(jìng)爭(zhēng)）6、易掌控（既可進(jìn)行一級(jí)開發(fā)，又可進(jìn)行二級(jí)開發(fā)）土地一級(jí)開發(fā)概述第9頁土地一級(jí)開發(fā)中權(quán)利主體與權(quán)屬關(guān)系政府一級(jí)開發(fā)主體二級(jí)開發(fā)單位土地全部權(quán)土地一級(jí)開發(fā)權(quán)（受限土地使用權(quán)）土地使用權(quán)熟地出讓生地出讓幫助服務(wù)收回權(quán)利主體權(quán)屬土地一級(jí)開發(fā)概述第10頁

金融機(jī)構(gòu)原土地使用者五大相關(guān)利益者專業(yè)咨詢機(jī)構(gòu)、工程承包商、材料設(shè)備供給商等合作搭檔政府機(jī)構(gòu)二級(jí)開發(fā)商

相關(guān)利益者得到合理征地拆遷賠償和安置誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)、合作共贏確保資金安全和增值實(shí)現(xiàn)最大盈利目標(biāo)有利于區(qū)域久遠(yuǎn)發(fā)展、政績(jī)表達(dá)、城市形象土地一級(jí)開發(fā)概述第11頁土地一級(jí)開發(fā)流程12向當(dāng)?shù)貒?guó)土局提交土地一級(jí)開發(fā)申請(qǐng)當(dāng)?shù)貒?guó)土局受理申請(qǐng)并進(jìn)行土地開發(fā)項(xiàng)目預(yù)審組織編制土地貯備開發(fā)實(shí)施方案編制土地一級(jí)開發(fā)實(shí)施方案確定土地開發(fā)主體按照要求辦理對(duì)應(yīng)手續(xù)取得當(dāng)?shù)厝嗣裾馕募k理征地、拆遷、市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等相關(guān)手續(xù)組織驗(yàn)收我們現(xiàn)在進(jìn)度：已經(jīng)取得當(dāng)?shù)卣猓瑓f(xié)議已經(jīng)到達(dá)簽署條件土地一級(jí)開發(fā)概述第12頁13土地一級(jí)開發(fā)中機(jī)會(huì)與盈利模式——基于戰(zhàn)略層面研究土地一級(jí)開發(fā)概述第13頁14從價(jià)值鏈分析出發(fā)，參加區(qū)域開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)，通常負(fù)擔(dān)四種角色：商業(yè)角色土地運(yùn)行商房地產(chǎn)開發(fā)商房地產(chǎn)代理商/中介機(jī)構(gòu)運(yùn)行管理/物業(yè)管理土地開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)商業(yè)管理運(yùn)行土地規(guī)劃/土地融資/土地一級(jí)開發(fā)/開發(fā)招商（營(yíng)銷）項(xiàng)目規(guī)劃/項(xiàng)目設(shè)計(jì)/項(xiàng)目建造/銷售營(yíng)銷銷售營(yíng)銷/運(yùn)行管理參加土地規(guī)劃、一級(jí)開發(fā)和運(yùn)行、土地營(yíng)銷在所購(gòu)?fù)恋厣弦?guī)劃并建造房地產(chǎn)項(xiàng)目，租售給駐商宣傳，吸引駐商宣傳、營(yíng)銷，吸引駐商和消費(fèi)者日常運(yùn)行、維修和其它管理土地一級(jí)開發(fā)概述第14頁15在區(qū)域開發(fā)每個(gè)階段價(jià)值鏈中有不一樣權(quán)力和利益點(diǎn)●區(qū)域開發(fā)是一個(gè)價(jià)值創(chuàng)造過程。●開發(fā)主體經(jīng)過在價(jià)值鏈不一樣階段所擁有權(quán)力和能力，來創(chuàng)造價(jià)值和取得利益。權(quán)能利益點(diǎn)影響區(qū)域規(guī)劃掌握土地開發(fā)經(jīng)營(yíng)權(quán)土地一級(jí)開發(fā)(基建)低成本獲取土地與政府分配土地增值收益一級(jí)開發(fā)利潤(rùn)土地轉(zhuǎn)讓權(quán)招商引資土地二級(jí)開發(fā)(自營(yíng)、合資、股權(quán)轉(zhuǎn)讓等)經(jīng)過項(xiàng)目投資取得土地增值收益招商傭金和租金二級(jí)開發(fā)利潤(rùn)回報(bào)商業(yè)經(jīng)營(yíng)、管理性持久收益連續(xù)現(xiàn)金流回報(bào)

土地開發(fā)1.0模式房地產(chǎn)開發(fā)2.0模式商業(yè)運(yùn)行3.0模式

土地一級(jí)開發(fā)概述第15頁16“獲取土地增值收益”是參加土地一級(jí)開發(fā)主要目標(biāo)之一土地增值收益實(shí)現(xiàn)是開發(fā)商利益實(shí)現(xiàn)主要確保招商收益和開發(fā)收益研究納入到對(duì)“土地增值收益研究”根本中去。取得土地增值收益招商傭金和租金開發(fā)收益自營(yíng)開發(fā)聯(lián)合開發(fā)利潤(rùn)從哪里實(shí)現(xiàn)？土地一級(jí)開發(fā)概述第16頁17對(duì)取得土地增值收益分析，以現(xiàn)有法律和政策為基礎(chǔ)，分直接獲取和間接獲取兩種模式來研究

在現(xiàn)有政策條件下，在土地一級(jí)市場(chǎng)取得土地使用權(quán)，對(duì)土地進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)、招商和正當(dāng)轉(zhuǎn)讓，是常規(guī)取得收益路徑。取得土地增值收益股權(quán)轉(zhuǎn)讓公開轉(zhuǎn)讓直接取得收益間接取得收益進(jìn)行土地一級(jí)開發(fā)，出讓后直接取得收益常規(guī)間接獲取收益路徑直接獲取收益路徑二級(jí)開發(fā)招商土地一級(jí)開發(fā)概述第17頁18

間接獲取土地收益

——常規(guī)操作路徑分析土地一級(jí)開發(fā)概述第18頁19我們研究了國(guó)內(nèi)類似土地出讓相關(guān)案例進(jìn)行經(jīng)驗(yàn)借鑒

某產(chǎn)業(yè)基地土地開發(fā)模式操作過程圖政府與開發(fā)商之間達(dá)成地價(jià)協(xié)議掛牌前雙方確定摘牌詳細(xì)從屬要求,設(shè)置好門檻市場(chǎng)掛牌開發(fā)商取得土地使用權(quán)土地一級(jí)開發(fā)概述第19頁第二部分：國(guó)內(nèi)土地一級(jí)開發(fā)市場(chǎng)情況20第20頁年全方面實(shí)現(xiàn)小康目標(biāo)，人均住房面積，城市要到達(dá)35平方米，農(nóng)村是40平方米，而當(dāng)前與這個(gè)指標(biāo)還相差很遠(yuǎn)，城鎮(zhèn)只有20平方米，農(nóng)村只有30平方米。

中國(guó)已進(jìn)入城鎮(zhèn)化加速時(shí)期，在今后發(fā)展當(dāng)中，很主要路徑就是要盡快提升城市化率，預(yù)計(jì)到年，將有50%人口居住在城市，2050年則有75%人口居住在城市。城鎮(zhèn)化水平提升意味著我們整個(gè)國(guó)家當(dāng)代化水平提升，也意味著我們房地產(chǎn)也有很大發(fā)展空間，城鎮(zhèn)化本身就包含建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展。21黨十六大提出全方面建設(shè)小康社會(huì)奮斗目標(biāo)要求,年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值比年翻兩翻,即每年平均增加7%以上。經(jīng)濟(jì)快速增加必定帶來對(duì)房地產(chǎn)大量需求。房地產(chǎn)需求將保持穩(wěn)定、旺盛狀態(tài),主要包含提升居住水平需求、城市化需求、舊區(qū)改造拆遷需求、外來購(gòu)房需求四個(gè)方面。國(guó)內(nèi)土地一級(jí)開發(fā)市場(chǎng)情況第21頁中央對(duì)土地管理和房地產(chǎn)開發(fā)已上升到基本國(guó)策層面對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)，中央根本意圖是引導(dǎo)、規(guī)范行業(yè)健康發(fā)展，從而促進(jìn)城市化進(jìn)程，帶動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)連續(xù)、快速發(fā)展，而且有利于建設(shè)友好社會(huì)。城市發(fā)展和房地產(chǎn)開發(fā)關(guān)系到國(guó)計(jì)民生，尤其是住宅開發(fā)直接關(guān)系到民生，影響到社會(huì)友好與穩(wěn)定。所以，政府必定從源頭開始，在城市發(fā)展、土地開發(fā)貯備、土地供給、保障性住宅開發(fā)等整個(gè)發(fā)展鏈條中，起到主導(dǎo)或調(diào)控作用。

政府只有控制了土地貯備，才能控制土地供給，進(jìn)而才能對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)施加影響。土地一級(jí)開發(fā)和二級(jí)開發(fā)相分離，是未來發(fā)展必定；一二級(jí)市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)開發(fā)模式可能連續(xù)不會(huì)太久。國(guó)內(nèi)土地一級(jí)開發(fā)市場(chǎng)情況第22頁23土地一級(jí)開發(fā)市場(chǎng)趨勢(shì)嚴(yán)格控制土地放量節(jié)奏，地塊供給趨于擔(dān)心開發(fā)模式轉(zhuǎn)變由企業(yè)主導(dǎo)一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開發(fā)模式，逐步向政府主導(dǎo)一二級(jí)獨(dú)立開發(fā)模式轉(zhuǎn)變。開發(fā)門檻提升1）巨額資金保障。要求投標(biāo)確保金達(dá)幾億元，存入政府指定專用帳戶，封閉運(yùn)行；2）限定性開發(fā)周期。約定時(shí)間內(nèi)完不成則無償收回；3）開發(fā)資質(zhì)、資產(chǎn)規(guī)模和經(jīng)驗(yàn)，等等。競(jìng)爭(zhēng)趨于激烈有實(shí)力企業(yè)會(huì)越來越多地介入土地一級(jí)開發(fā)。動(dòng)因有二：一是跑馬圈地，取得穩(wěn)定收益。二是以土地一級(jí)開發(fā)為龍頭，在取得穩(wěn)定收益時(shí)，實(shí)現(xiàn)可連續(xù)發(fā)展。比如，首開集團(tuán)以土地一級(jí)開發(fā)為龍頭，房地產(chǎn)開發(fā)為支柱，房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)為基礎(chǔ)。二級(jí)難度加大在一級(jí)和二級(jí)市場(chǎng)分離城市，二級(jí)拿地都是要經(jīng)過招拍掛，政府要幫助一級(jí)開發(fā)商拿地，見面臨較大輿論壓力和風(fēng)險(xiǎn)。比如，北京白家莊地塊關(guān)于回購(gòu)爭(zhēng)議。影響企業(yè)發(fā)展一級(jí)開發(fā)在征地、拆遷過程中會(huì)占用大量資金，資本規(guī)模較小企業(yè)，極難同時(shí)進(jìn)行多個(gè)一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目。供給趨于擔(dān)心國(guó)內(nèi)土地一級(jí)開發(fā)市場(chǎng)情況第23頁現(xiàn)階段，國(guó)內(nèi)土地一級(jí)開發(fā)存在四種模式模式一：一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開發(fā)傳統(tǒng)模式，由企業(yè)主導(dǎo)。這種模式比較普遍，近期可能存在機(jī)會(huì)，但也正是未來必須扭轉(zhuǎn)，久遠(yuǎn)來看，空間越來越窄。模式二：完全政府控制模式，以廣州市為代表。政府經(jīng)過嚴(yán)格計(jì)劃及規(guī)劃管理，完全控制熟地開發(fā)及供給市場(chǎng)，形成了“統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一征地、統(tǒng)一開發(fā)、統(tǒng)一出讓、統(tǒng)一管理”“五統(tǒng)一”格局。完全由政府組織實(shí)施土地一級(jí)開發(fā)，僅以招標(biāo)方式確定施工企業(yè)。成功前提在于廣州市城市規(guī)模不太大，土地開發(fā)實(shí)施得早，操作難度小、成本低，所以政府有能力負(fù)擔(dān)全部土地開發(fā)資金。模式三：政府和法定機(jī)構(gòu)協(xié)作模式，以上海市和蘇州市為代表。由政府相關(guān)部門和政府投資成立開發(fā)企業(yè)完全壟斷土地一級(jí)開發(fā)，“一個(gè)渠道進(jìn)水、一個(gè)水池蓄水、一個(gè)龍頭出水”，從而到達(dá)調(diào)控土地市場(chǎng)、配置土地資源、實(shí)現(xiàn)土地增值歸國(guó)家全部目標(biāo)。模式四：政府主導(dǎo)、市場(chǎng)化運(yùn)作模式，以北京市為代表。政府“抓兩頭”，即控制土地貯備計(jì)劃和供給計(jì)劃；“放中間”，即充分利用社會(huì)力量實(shí)施土地一級(jí)開發(fā)。其背景在于北京市城市規(guī)模巨大，政府無法壟斷一級(jí)開發(fā)市場(chǎng)。國(guó)內(nèi)土地一級(jí)開發(fā)市場(chǎng)情況第24頁土地一級(jí)開發(fā)BT模式

BT模式即項(xiàng)目投資者成立項(xiàng)目企業(yè)，負(fù)責(zé)項(xiàng)目標(biāo)融資、建設(shè)并負(fù)擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。項(xiàng)目標(biāo)所屬機(jī)構(gòu)為項(xiàng)目建設(shè)提供特許協(xié)議權(quán)，項(xiàng)目建設(shè)完成后由項(xiàng)目所屬機(jī)構(gòu)分期回購(gòu)融資模式。BT模式是BOT模式演變，多用于政府項(xiàng)目，所以被形象稱為“政府按揭”。BT模式在我國(guó)已經(jīng)有不少成功案例（如重慶菜園壩長(zhǎng)江大橋、北京地鐵奧運(yùn)支線等），給BT模式用于土地一級(jí)開發(fā)提供了充分借鑒依據(jù)；因?yàn)橥恋乇旧頌楦咧诞a(chǎn)品，又因?yàn)橥恋刭A備實(shí)施要求政府為唯一供地方，這就確保了土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目普遍為贏利，有可靠回購(gòu)保障，這是吸引投資者最主要條件。防城港市防城區(qū)區(qū)政府為了打造全新河西新區(qū)，擬將區(qū)政府辦公地搬遷至河西，將在河西區(qū)內(nèi)建造體育館。為了更加快更加好把河西新區(qū)建設(shè)好，區(qū)政府選擇了與企業(yè)合作開發(fā)，提升實(shí)力、互利共贏。采取BT模式。25土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目有其經(jīng)典特征能夠贏利，但無法交給企業(yè)來運(yùn)行；投資回報(bào)率很高，不過其抵押貸款量少，時(shí)間短；主導(dǎo)者是政府，不過政府卻沒有能力進(jìn)行詳細(xì)土地一級(jí)開發(fā)操作；國(guó)內(nèi)土地一級(jí)開發(fā)市場(chǎng)情況第25頁金融機(jī)構(gòu)（合作搭檔）項(xiàng)目企業(yè)政府方勘察設(shè)計(jì)單位監(jiān)理單位施工單位咨詢?cè)O(shè)計(jì)單位政府監(jiān)督機(jī)構(gòu)貸部款分回購(gòu)承諾BT協(xié)議提供咨詢?cè)O(shè)計(jì)服務(wù)合作建立管理幫助管理監(jiān)理監(jiān)理監(jiān)督創(chuàng)始人建立管理國(guó)內(nèi)土地一級(jí)開發(fā)市場(chǎng)情況我們運(yùn)作方式第26頁第三部分：本項(xiàng)目現(xiàn)實(shí)狀況介紹27第27頁本項(xiàng)目位置CBD中央商務(wù)區(qū)本項(xiàng)目位置本項(xiàng)目介紹第28頁

河西新區(qū)北接防城區(qū)舊城區(qū)，南臨西灣新城，東與城南新區(qū)、市商業(yè)中心、市行政中心區(qū)隔江相望。在伴隨城市規(guī)劃發(fā)展中，河西新區(qū)將借勢(shì)本身資源優(yōu)勢(shì)及周圍發(fā)展利好取得更大發(fā)展機(jī)遇，形成含有本身特色區(qū)域定位。

河西新區(qū)總面積約11000畝,西面位于防東路，北面水營(yíng)溝，東至防城江下游，南至水坡水庫以南200米。即圖上顯示A、B、C、D

地塊都列入防城港發(fā)展貯備用地范圍。本項(xiàng)目當(dāng)前協(xié)議范圍所指A、B地塊，其中，A地塊中還有290畝已經(jīng)土地平整且未出讓土地，B地塊約500畝為未征用待開發(fā)土地。本項(xiàng)目介紹第29頁本項(xiàng)目A地塊位置本項(xiàng)目介紹A地塊中已經(jīng)平整土地，到達(dá)了建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)。第30頁本項(xiàng)目A地塊位置A地塊已經(jīng)平整好土地，防東路已經(jīng)通到A地塊。本項(xiàng)目介紹第31頁

本項(xiàng)目A地塊共290畝分為四塊地，如圖所表示。其中，政府?dāng)M建體育館一座，占地171畝，于年建成并交付使用。本項(xiàng)目A地塊細(xì)分圖本項(xiàng)目介紹1234第32頁期數(shù)宗地號(hào)位置面積（平方米）土地用途出讓年限掛牌時(shí)間確保金萬元起始價(jià)成交萬/畝成交總價(jià)成交單位防城港市年國(guó)有土地使用權(quán)招拍掛公開出讓統(tǒng)計(jì)表（防城區(qū)情況）第一期GC-001防城區(qū)防港大道東面5865.57城鎮(zhèn)住宅用地703月3日2101101141003.0125防城港市志富房地產(chǎn)開發(fā)有限企業(yè)第二期GC-002防城區(qū)防城鎮(zhèn)防東路北側(cè)10315.18城鎮(zhèn)住宅用地703月3日3101001061640.1136防城港市金富灣房地產(chǎn)開發(fā)有限企業(yè)第三期GC-004防城區(qū)那良鎮(zhèn)里火口岸6885.53倉(cāng)儲(chǔ)用地505月24日551212123.93954防城港市東灣交通有限企業(yè)GC-00513409.07倉(cāng)儲(chǔ)用地505月24日1101212241.36326防城港市東灣交通有限企業(yè)GC-00631497商務(wù)金融用地405月24日3601515708.6825防城港市東灣交通有限企業(yè)GC-007防城區(qū)茅嶺鄉(xiāng)茅嶺村46568.01工業(yè)用地（黑色金屬冶煉及壓延加工業(yè)）503月26日20011.211.2782.3426防城港市啟航礦業(yè)有限企業(yè)GC-008防城區(qū)防城鎮(zhèn)木頭灘11785.696工業(yè)用地（制糖）503月26日701515265.1782廣西農(nóng)墾糖業(yè)集團(tuán)防城精制糖有限企業(yè)本項(xiàng)目介紹第33頁期數(shù)宗地號(hào)位置面積（平方米）土地用途出讓年限掛牌時(shí)間確保金萬元起始價(jià)成交萬/畝成交總價(jià)成交單位防城港市年國(guó)有土地使用權(quán)招拍掛公開出讓統(tǒng)計(jì)表（防城區(qū)情況）第十四期GC-052防城區(qū)河西開發(fā)區(qū)12285.82工業(yè)用地（中成藥制造）5012月23日5011.211.2206.4018廣西中天藥業(yè)有限企業(yè)GC-053防城區(qū)河西開發(fā)區(qū)33333.33批發(fā)零售用地4012月23日40040401999.9998防城港市防城區(qū)海洋商貿(mào)倉(cāng)儲(chǔ)物流有限企業(yè)GC-054防城區(qū)河西開發(fā)區(qū)66666.67批發(fā)零售用地5012月23日80040404000.0002廣西防城港市東宏房地產(chǎn)開發(fā)有限企業(yè)第十四期GC-055防城區(qū)河西開發(fā)區(qū)13228.14城鎮(zhèn)住宅用地7012月23日4001002324603.3927防城港三生房地產(chǎn)有限企業(yè)GC-057防城區(qū)華石鎮(zhèn)2667街巷用地5012月23日10121248.0060東興市雄風(fēng)汽車運(yùn)輸有限企業(yè)第十五期GC-071防城區(qū)河西開發(fā)區(qū)33529.85城鎮(zhèn)住宅用地702月23日600551356789.79廣西開源通匯投資有限企業(yè)本項(xiàng)目介紹第34頁第四部分：效益預(yù)測(cè)及可行性分析35第35頁

土地整理及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)協(xié)議書甲方（回購(gòu)人）：防城區(qū)人民政府乙方（投資人）：PPP開發(fā)企業(yè)為加緊河西新區(qū)開發(fā)建設(shè)，提升城市品位，防城區(qū)人民政府決定對(duì)河西新區(qū)土地進(jìn)行整理及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。依據(jù)《中華人民共和國(guó)協(xié)議法》等相關(guān)法律要求及本市、區(qū)相關(guān)招商引資和勉勵(lì)優(yōu)惠政策要求，經(jīng)甲乙雙方友好協(xié)商，本著公平、互惠、互利標(biāo)準(zhǔn)，達(dá)成以下協(xié)議：

一、項(xiàng)目1、協(xié)議范圍內(nèi)全部土地在土地利用總體規(guī)劃中為規(guī)劃建設(shè)用地。2、防城區(qū)人民政府（以下簡(jiǎn)稱甲方）同意

（以下簡(jiǎn)稱乙方）對(duì)協(xié)議范圍內(nèi)土地整理及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目采取乙方投資建設(shè)—甲方回購(gòu)（即Build-Transfetr）模式進(jìn)行開發(fā)。二、項(xiàng)目范圍位于河西新區(qū)土地約800畝（詳細(xì)面積以規(guī)劃確定實(shí)際勘測(cè)面積為準(zhǔn)），共分為A、B二塊地，本協(xié)議甲乙雙方就A、B地塊土地整理及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)進(jìn)行約定。A地塊為甲方已經(jīng)征地且已經(jīng)取得土地批文并部分平整土地，約為290畝（見附圖一）。B地塊為未征用、未取得政府批文土地，與那里蒙村交界

黃竹塘村約500畝土地（見附圖二）。三、項(xiàng)目目標(biāo)及甲乙雙方工作項(xiàng)目目標(biāo)為將項(xiàng)目范圍內(nèi)土地征用并將土地整理到達(dá)建設(shè)用地要求。甲方工作：1、甲方負(fù)責(zé)辦理完成上述范圍內(nèi)所需用地征收（用）、拆遷、安置及建設(shè)項(xiàng)目立項(xiàng)等行政審批手續(xù)；并將上述用地明確為政府貯備用地。確保項(xiàng)目正常按時(shí)施工。2、甲方負(fù)責(zé)項(xiàng)目標(biāo)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案設(shè)計(jì)、報(bào)批、審批工作。3、編制土地平整工程預(yù)結(jié)算，委托乙方實(shí)施土地平整工程，并參加施工管理。4、組織路網(wǎng)設(shè)計(jì)及編制路網(wǎng)工程預(yù)結(jié)算，委托乙方實(shí)施路網(wǎng)建設(shè)工程，并參加施工管理。5、完成土地審批手續(xù)和掛牌出讓土地。乙方工作：1、負(fù)責(zé)征地、拆遷、安置、土地平整及路網(wǎng)工程建設(shè)資金投入（包含工程款、可研、設(shè)計(jì)、環(huán)評(píng)、招標(biāo)、監(jiān)理、預(yù)結(jié)算編制等所需要費(fèi)用）。2、乙方作為代建業(yè)主，負(fù)責(zé)B地塊拆遷拆除施工、土地平整、路網(wǎng)建設(shè)等施工工作。四、項(xiàng)目投入估算本項(xiàng)目一級(jí)開發(fā)綜合費(fèi)用預(yù)算為：土地征用及開發(fā)成本為20萬/畝。各地塊投入估算以下：12一級(jí)開發(fā)土地整理協(xié)議樣本第36頁

②甲方在本協(xié)議生效6個(gè)月內(nèi)簽署好征地、拆遷、安置協(xié)議，并完成征地、拆遷、安置工作，代支付全部賠償款和完成土地平整、路網(wǎng)工程設(shè)計(jì)及預(yù)算編制送審工作。③乙方在甲方完成B地塊工程投資評(píng)審工作并取得批文后20日內(nèi)，對(duì)B地塊進(jìn)行施工。自開始施工之日起，乙方在18個(gè)月內(nèi)完成B地塊土地平整及路網(wǎng)建設(shè)。④甲方在本協(xié)議生效12個(gè)月內(nèi)完成部分土地報(bào)批手續(xù)，24個(gè)月內(nèi)完成全部土地報(bào)批手續(xù)，將土地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地。B地塊掛牌出讓在本協(xié)議生效30個(gè)月內(nèi)進(jìn)行，詳細(xì)時(shí)間可依據(jù)詳細(xì)情況由甲、乙雙方另行約定。六、乙方投入金額核實(shí)與認(rèn)定1、A地塊：乙方投入5800萬元。2、B地塊：總投入金額為（1+2+3+4+5+6）1、本項(xiàng)目標(biāo)前期費(fèi)用。包含提議書、可研匯報(bào)、設(shè)計(jì)、交通評(píng)價(jià)費(fèi)、環(huán)境評(píng)價(jià)費(fèi)、地震影響評(píng)價(jià)、地價(jià)評(píng)定費(fèi)、招標(biāo)、監(jiān)理、工程勘察測(cè)繪、施工圖紙審查費(fèi)、工程保險(xiǎn)費(fèi)、預(yù)結(jié)算編制等所需要費(fèi)用以實(shí)際發(fā)生數(shù)額為準(zhǔn)。2、征地和群眾房屋拆遷、安置費(fèi)用按相關(guān)法律法規(guī)測(cè)算，并以實(shí)際簽署協(xié)議及應(yīng)實(shí)際支付費(fèi)用為準(zhǔn)。3、路網(wǎng)及土地平整工程投資額以經(jīng)政府投評(píng)中心審定、審計(jì)部門最終審計(jì)工程結(jié)算為準(zhǔn)。4、各種中介服務(wù)費(fèi)、咨詢服務(wù)費(fèi)、行政事業(yè)收費(fèi)和本項(xiàng)目1、A地塊開發(fā)投入估算：290畝x20萬/畝=5800萬元。其中征地、拆遷、安置投入約1120萬元，“三通一平”投入約為2800萬，土地報(bào)批費(fèi)用約為1400萬元，其它約480萬元。征地拆遷和報(bào)批以及部分工程已由甲方出資完成，經(jīng)雙方協(xié)商由乙方出資5800萬元給（還）甲方。部分未完成工程由甲方繼續(xù)完成。2、B地塊開發(fā)投入估算：500畝x20萬/畝=1億元其中，征地、拆遷、安置投入約萬元，“三通一平”投入約為5000萬，土地報(bào)批費(fèi)用約為2500萬元，其它約500萬元。五、項(xiàng)目進(jìn)度及時(shí)間安排1、A地塊①在協(xié)議簽署后30天內(nèi)乙方支付萬元給甲方（乙方在當(dāng)?shù)赝瓿善髽I(yè)注冊(cè)后，經(jīng)過企業(yè)轉(zhuǎn)賬），余款3800萬元在60天內(nèi)支付給甲方。②A地塊未完成“三通一平”工程繼續(xù)由甲方在12個(gè)月內(nèi)完成。③甲方在12個(gè)月內(nèi)修通水營(yíng)村至A地塊道路。（水營(yíng)大道）④A地塊掛牌出讓在本協(xié)議生效12個(gè)月內(nèi)進(jìn)行，詳細(xì)時(shí)間可依據(jù)詳細(xì)情況由甲、乙雙方另行約定。2、B地塊①B地塊征地、拆遷、安置、土地報(bào)批等費(fèi)用依據(jù)工作進(jìn)度支付對(duì)應(yīng)款項(xiàng)。乙方接到甲方用款通知10天內(nèi)，應(yīng)將所要負(fù)責(zé)資金轉(zhuǎn)到甲方指定賬戶。34一級(jí)開發(fā)土地整理協(xié)議樣本第37頁

相關(guān)稅費(fèi)以相關(guān)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為依據(jù)，并經(jīng)雙方認(rèn)定且以實(shí)際發(fā)生數(shù)額為準(zhǔn)。5、其它在本項(xiàng)目發(fā)生不可預(yù)見費(fèi)用以甲乙雙方代表簽字確認(rèn)數(shù)額為準(zhǔn)。6、土地報(bào)批費(fèi)用以實(shí)際上繳國(guó)土資源廳和林業(yè)等部門數(shù)額為準(zhǔn)。3、A地塊掛牌出讓在本協(xié)議生效12個(gè)月內(nèi)進(jìn)行，假如超出12個(gè)月未進(jìn)行拍賣，乙方在A地塊所投入5800萬資金按銀行同期貸款利息（作為財(cái)務(wù)成本）計(jì)入項(xiàng)目總投資。B地塊掛牌出讓在本協(xié)議生效30個(gè)月內(nèi)進(jìn)行，假如超出30個(gè)月未進(jìn)行拍賣，乙方在B地塊上所投入資金按銀行同期貸款利息（作為財(cái)務(wù)成本）計(jì)入項(xiàng)目總投資。七、項(xiàng)目回購(gòu)1、在項(xiàng)目回購(gòu)過程中，甲方可分期分批回購(gòu)，同時(shí)將項(xiàng)目用地分期分批掛牌出讓，甲方以每畝不低于45萬元價(jià)格掛牌出讓項(xiàng)目用地，若掛牌無其它競(jìng)買人摘牌，乙方可摘牌授讓土地或雙方另行約定時(shí)間重掛。2、總回購(gòu)價(jià)計(jì)算：回購(gòu)價(jià)=乙方投入資金（項(xiàng)目總投資）+（出讓土地所得—乙方投入資金）×50%。分期回購(gòu)過程中，每期回購(gòu)價(jià)可按當(dāng)期出讓土地所得和當(dāng)期投入估算（20萬元/畝）計(jì)算，即中途每期回購(gòu)價(jià)=該期乙方投入估算+（該期出讓土地所得—該期投入估算）×50%。出讓土地應(yīng)上繳給上級(jí)財(cái)政及相關(guān)部門費(fèi)用由甲方負(fù)責(zé)。3、甲方在每宗（期）土地掛牌出讓成交并繳交完出讓金后3個(gè)月內(nèi)將該期回購(gòu)價(jià)支付給乙方，當(dāng)甲方將合作范圍內(nèi)土地全部掛牌拍賣完成并按約定將回購(gòu)價(jià)全部支付給乙方后，項(xiàng)目完成回購(gòu)。八、附則1、本協(xié)議包括土地開發(fā)均要符合政府及職能部門同意規(guī)劃設(shè)計(jì)要求，不得隨意改變土地性質(zhì)、用途和各種規(guī)劃設(shè)計(jì)條件。2、本協(xié)議一旦簽署生效，甲方不得非法單方面取消本協(xié)議或者與其它第三方簽署協(xié)議范圍內(nèi)地塊土地整理及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)協(xié)議，不然視為甲方違約，若雙方協(xié)商無效，乙方向甲方發(fā)出退款通知書，甲方在收到乙方退款書后一個(gè)月內(nèi)須一次退還乙方支付全部費(fèi)用及銀行同期貸款利息，并向乙方支付500萬元違約金。3、本協(xié)議一旦簽署生效，乙方不得單方面私自退出本協(xié)議，不然視為乙方違約。乙方自行負(fù)擔(dān)已支付全部費(fèi)用。4、假如甲方違約又無力在要求時(shí)間內(nèi)償還乙方全部費(fèi)用及違約金，能夠在本協(xié)議約定土地范圍內(nèi)用等值土地作價(jià)抵償給乙方。5、假如乙方無能力按本協(xié)議五.2.①款所約定在收到甲方用款通知10天內(nèi)將所要負(fù)責(zé)資金轉(zhuǎn)到甲方指定帳戶或者無能力按工程進(jìn)度支付工程款和相關(guān)費(fèi)用，視為乙方違約，經(jīng)雙方協(xié)商無果，甲方可單方終止協(xié)議。56一級(jí)開發(fā)土地整理協(xié)議樣本第38頁一級(jí)開發(fā)土地整理協(xié)議樣本

6、乙方投入在項(xiàng)目中相對(duì)應(yīng)資金要?？顚Ｓ?，乙方有資金監(jiān)管權(quán)。（監(jiān)督形式雙方另行約定）7、因?yàn)椴豢煽沽υ蛟斐杀緟f(xié)議不能推行，甲乙雙方不負(fù)擔(dān)任何違約責(zé)任。8、本協(xié)議所指金額部分都以人民幣作為計(jì)價(jià)單位。9、因執(zhí)行協(xié)議發(fā)生爭(zhēng)議，雙方協(xié)商處理，協(xié)商不成，可向人民法院提起訴訟。10、乙方必須在本協(xié)議簽署一個(gè)月內(nèi)防城區(qū)成立注冊(cè)企業(yè)（獨(dú)立法人）進(jìn)行開發(fā)，在注冊(cè)企業(yè)未成立之前能夠個(gè)人（自然人）與甲方簽署協(xié)議，待企業(yè)成立后由乙方（自然人）企業(yè)（法人）行使乙方權(quán)利和義務(wù)。11、甲方可指定（委托）其含有獨(dú)立法人資格（單位）詳細(xì)執(zhí)行本協(xié)議，代表甲方推行。12、本協(xié)議經(jīng)甲乙雙方簽字蓋章生效。13、本協(xié)議未盡事宜，雙方另行簽署補(bǔ)充協(xié)議，所簽署補(bǔ)充協(xié)議與本協(xié)議有同等法律效力。14、本協(xié)議一式六份，甲乙雙方各持三份。甲方：（簽章）乙方：（簽章）法定代表人（簽字）法定代表人（簽字）日期：年月日日期：年月日7第39頁122436時(shí)間（月）首期款5800萬A地塊拍賣A地塊資金回籠B地塊征地款萬B地塊開工B地塊報(bào)批費(fèi)25000萬支支支收B地塊完工B地塊拍賣B地塊資金回籠支付工程款支收進(jìn)度本項(xiàng)目時(shí)間節(jié)點(diǎn)第40頁投資成本（項(xiàng)目總投資17，165萬元，單位投資約21.727萬元/畝）1.征地、拆遷、安置費(fèi)用790畝4萬元/畝31202.企業(yè)前期費(fèi)用

2003.公關(guān)費(fèi)用1204.土地報(bào)批費(fèi)用（指標(biāo)費(fèi)）7905萬元/畝39505.公共建設(shè)費(fèi)（三通一平等）79010萬元/畝7900

6.財(cái)務(wù)費(fèi)用6，0008%4807.招商（營(yíng)銷推廣）費(fèi)用16，0001%1608.委托中介費(fèi)16，0002%3209.公告費(fèi)

1510.企業(yè)管理費(fèi)16，0005%80011.不可預(yù)測(cè)費(fèi)

100總投入17，165每畝地單位投入21.727第41頁42項(xiàng)目利潤(rùn)效益分析可售土地790畝土地售價(jià)50萬元/畝（保守預(yù)計(jì)）銷售總收入3.95億元投資成本6000萬元單位投資成本21.727萬元/畝開發(fā)總利潤(rùn)1.5823億元PPP企業(yè)分成百分比50%PPP企業(yè)開發(fā)利潤(rùn)10485.67萬元PPP企業(yè)投資利潤(rùn)率175%第42頁45項(xiàng)目開發(fā)土地價(jià)值發(fā)展進(jìn)程及現(xiàn)金流量變遷規(guī)律圖土地收益二級(jí)開發(fā)資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)市場(chǎng)檢驗(yàn)建設(shè)發(fā)展衰落或重建設(shè)定方向成熟與鞏固階段劃分產(chǎn)出土地收益工程稅收土地價(jià)格變遷規(guī)律投入A地塊基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)回購(gòu)企業(yè)形象建設(shè)銷售宣傳區(qū)域運(yùn)作費(fèi)用基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)銷售宣傳----基建投入與地價(jià)增加關(guān)系曲線地價(jià)增加符合邊際遞減規(guī)律基建投入增加開啟期（6個(gè)月）成長(zhǎng)久（1年左右）連續(xù)發(fā)展期（2～3年）穩(wěn)定時(shí)下一個(gè)周期土地收益B地塊征地、拆遷、安置報(bào)批繳稅基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)--------第43頁44A地塊土地售價(jià)改變利潤(rùn)效益分析可售土地290畝290畝290畝290畝土地售價(jià)45萬元/畝50萬元/畝60萬元/畝70萬元/畝銷售總收入1.305億元1.45億元1.74億元2.03億元總投資成本5800萬元5800萬元5800萬元5800萬元單位投資成本20萬元/畝20萬元/畝20萬元/畝20萬元/畝開發(fā)總利潤(rùn)7250萬元8700萬元1.16億元1.45億元PPP企業(yè)分成百分比50%50%50%50%PPP企業(yè)開發(fā)利潤(rùn)3625萬元4350萬元5800萬元7250元PPP企業(yè)投資利潤(rùn)率62.5%75%100%125%第44頁P(yáng)PP開發(fā)企業(yè)A、B土地一級(jí)開發(fā)總面積為790畝，則按照以上通算方法，獲取收益以下表：45可售土地790畝790畝790畝790畝土地售價(jià)45萬元/畝50萬元/畝60萬元/畝70萬元/畝銷售總收入3.555億元3.95億元4.74億元5.53億元總投資成本6000萬元6000萬元6000萬元6000萬元單位投資成本20萬元/畝20萬元/畝20萬元/畝20萬元/畝開發(fā)總利潤(rùn)19750萬元23700萬元31600萬元39500萬元PPP企業(yè)分成百分比50%50%50%50%PPP企業(yè)開發(fā)利潤(rùn)9875萬元11850萬元15800萬元19750萬元PPP企業(yè)投資利潤(rùn)率165%198%263%329%按照60萬元/畝出讓價(jià)，50%分成百分比，則可獲取1.58億元凈利潤(rùn)。若5年開發(fā)面積達(dá)3000畝，則僅從土地一級(jí)開發(fā)即可獲取高達(dá)6億元純利潤(rùn)。第45頁46風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)策略政府風(fēng)險(xiǎn)同舟共濟(jì)共創(chuàng)明天政策風(fēng)險(xiǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)四大風(fēng)險(xiǎn)，怎樣預(yù)防和應(yīng)對(duì)？第46頁47市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)應(yīng)對(duì)策略沒人買地★小步快跑先易后難先小后大多頭開花快進(jìn)快出借勢(shì)營(yíng)銷土地售價(jià)低★★加大招商力度拓展市場(chǎng)渠道利用地方政府資源土地控制性放量房地產(chǎn)投資及高端市場(chǎng)需求萎縮★★拓展市場(chǎng)渠道拓寬區(qū)域范圍改變營(yíng)銷模式加大宣傳力度第47頁48政策風(fēng)險(xiǎn)風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)應(yīng)對(duì)策略土地政策限制規(guī)?；玫亍铩镆蕴厥夂献鞣绞侥玫丶泳o供地、推地速度★★加緊規(guī)劃進(jìn)度，加大招商力度稅收政策取消地方稅優(yōu)惠★★爭(zhēng)取政府支持力度出臺(tái)物業(yè)稅★以差異化定位、規(guī)劃和產(chǎn)品吸引客戶銷售政策取消預(yù)售制★加大土地招商力度和宣傳力度第48頁49政府風(fēng)險(xiǎn)風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)應(yīng)對(duì)策略政府違約不按期支付資金★簽好拿地協(xié)議明確政府違約責(zé)任設(shè)置公共賬戶政府換屆★打通中央、省級(jí)政府通道，獲取支持政府加大對(duì)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目標(biāo)扶持力度★加大政府公關(guān)力度以全新規(guī)劃和營(yíng)銷模式打擊競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目改變營(yíng)銷模式第49頁50開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)應(yīng)對(duì)策略建設(shè)用地少★★做好政府公關(guān)改變部分土地性質(zhì)轉(zhuǎn)化為建設(shè)用地一級(jí)開發(fā)品質(zhì)差★整合優(yōu)質(zhì)資源做好工程招標(biāo)加大監(jiān)管力度爭(zhēng)取政府支持力度農(nóng)民安置出問題★★爭(zhēng)取政府支持力度加緊拆遷與安置進(jìn)度建立聯(lián)合指揮部，明確農(nóng)民問題政府處理第50頁第五部分：本項(xiàng)目融資模式51第51頁我們運(yùn)作方式土地貯備機(jī)構(gòu)一級(jí)開發(fā)主體二級(jí)開發(fā)企業(yè)金融機(jī)構(gòu)或合作搭檔項(xiàng)目企業(yè)借款協(xié)議合作開發(fā)（股權(quán)）由一級(jí)開發(fā)主體協(xié)調(diào)并完成與政府一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目標(biāo)詳細(xì)開發(fā)內(nèi)容制訂及前期資金投入；一級(jí)開發(fā)主體為完成土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目，投入部分資金，專門成立項(xiàng)目企業(yè)，由項(xiàng)目企業(yè)直接進(jìn)行融資，由一級(jí)開發(fā)主體提供擔(dān)保責(zé)任；項(xiàng)目企業(yè)與金融機(jī)構(gòu)簽署借款協(xié)議，并負(fù)擔(dān)對(duì)應(yīng)責(zé)任和義務(wù)；并由項(xiàng)目企業(yè)投資人與金融機(jī)構(gòu)合作開發(fā)；金融機(jī)構(gòu)將資金撥付給項(xiàng)目企業(yè)，由項(xiàng)目企業(yè)使用該筆資金進(jìn)行土地一級(jí)開發(fā)；土地開發(fā)完成后，經(jīng)過招拍掛方式將熟地轉(zhuǎn)讓給二級(jí)開發(fā)企業(yè)；二級(jí)開企業(yè)企業(yè)將土地出讓款支付給土地貯備機(jī)構(gòu)，再由土地貯備機(jī)構(gòu)支付開發(fā)成本及分成收益給項(xiàng)目企業(yè)；項(xiàng)目企業(yè)將借款償還給金融機(jī)構(gòu)，并支付借款利息及股權(quán)收益。第52頁第六部分：防城港城市介紹53第53頁防城港在北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)主要性獨(dú)特區(qū)位優(yōu)勢(shì)：北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)處于華南經(jīng)濟(jì)圈，西南經(jīng)濟(jì)圈和東盟經(jīng)濟(jì)圈結(jié)合部，是中國(guó)西部唯一沿海地域，是最便捷西南出海大通道。是中國(guó)對(duì)外開放，走向東盟，走向世界主要門戶和前沿。在國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)、政治中含有不可替換戰(zhàn)略地位和作用！防城港城市介紹第54頁防城港在北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)主要性防城港城市介紹第55頁

廣西北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)地處我國(guó)沿海西南端，由南寧、防城港、北海、欽州四市所轄行政區(qū)域組成，陸地國(guó)土面積4.26萬平方公里，占廣西土地面積17.9%,年第總?cè)丝谶_(dá)1300萬人，占廣西總?cè)丝谒姆种?！另玉林、崇左兩市交通、物流列入?jīng)濟(jì)區(qū)規(guī)劃建設(shè)中統(tǒng)籌考慮。

防城港在北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)主要性防城港城市介紹第56頁

黨中央，國(guó)務(wù)院高度重視廣西北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)開放開發(fā)。年8月，胡錦濤總書記在聽取廣西工作匯報(bào)時(shí)，要求“廣西沿海發(fā)展應(yīng)形成新一極”。“年全國(guó)兩會(huì)“期間，胡錦濤總書記參加了廣西代表團(tuán)審議時(shí)強(qiáng)調(diào)，廣西要”發(fā)揮好作為中國(guó)—東盟自由貿(mào)易區(qū)前沿地帶和橋頭堡作用，努力把廣西建成中國(guó)與東盟區(qū)域性物流基地、商貿(mào)基地、加工制造基地和信息交流中心，尤其是要加大力度，把廣西打造成為連接多區(qū)域國(guó)際通道，合作平臺(tái)。年春節(jié)期間，胡錦濤總書記在考查廣西工作時(shí)，強(qiáng)調(diào)廣西要主動(dòng)參加泛北部灣經(jīng)濟(jì)合作，泛珠三角合作、西南地域協(xié)作等，加緊廣西北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)開放開發(fā)。防城港在北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)主要性防城港城市介紹第57頁防城港在北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)主要性

防城港依港而建、因港得名。其貨物吞吐量是欽州、北海港之和2倍之多，占廣西海關(guān)稅收70%左右，是北部灣前沿陣地是連接世界“橋頭堡”。如今被譽(yù)為“中國(guó)西南門戶，華夏邊陲明珠”。

防城港城市介紹第58頁防城港優(yōu)勢(shì)港口優(yōu)勢(shì)—西南邊貿(mào)第一港

防城港集裝箱碼頭已開辟了東南亞、東北亞、中東、歐洲等多條國(guó)際直航或中轉(zhuǎn)班輪航線，與世界100多個(gè)國(guó)家、地域250個(gè)港口通商通航，成為中國(guó)與東盟貿(mào)易往來樞紐港口，年港口貨物吞吐量完成5626萬噸，占廣西沿海港口總吞吐量70%。防城港城市介紹第59頁物流優(yōu)勢(shì)全國(guó)唯一能夠船到船卸載作業(yè)防城港二十萬級(jí)碼頭

防城港已經(jīng)擁有泊位36個(gè)，建成了全國(guó)唯一硫磷專業(yè)碼頭，每小時(shí)卸率高達(dá)噸，是非專業(yè)碼頭卸率5倍；10號(hào)集裝箱碼頭是當(dāng)前廣西沿海功效最齊，配套最好、效率最高第三代集裝箱碼頭；另外，總投資16.33億元18-22號(hào)泊位碼頭項(xiàng)目年底將順利完工。港口基礎(chǔ)設(shè)施完善推進(jìn)了海上物流發(fā)展。

防城港優(yōu)勢(shì)防城港城市介紹第60頁貿(mào)易優(yōu)勢(shì)

防城港與世界六大洲139個(gè)國(guó)家地域?qū)崿F(xiàn)貿(mào)易外來。其中與歐洲、北美洲、亞洲之間貿(mào)易增加最快，分別年增加105.3%、73.6%、58.6%。中國(guó)—東盟自由貿(mào)易區(qū)成立以來，防城港市與東盟雙邊貿(mào)易連續(xù)快速發(fā)展，年1-11月與防城港