開發(fā)地塊定位報告及產品建議書

南京企業(yè)營銷策劃部.8榮盛?龍湖半島二期開發(fā)地塊定位匯報及產品提議書1開發(fā)地塊定位報告及產品建議書第1頁PART1市場價值研判PART2項目研判PART3客戶分析PART4競品分析PART5本項目定位PART6本項目提議PART7營銷推廣提議目錄2開發(fā)地塊定位報告及產品建議書第2頁Part13市場價值研判3開發(fā)地塊定位報告及產品建議書第3頁房地產市場布局：兩大組團各具優(yōu)勢市場價值研判兩大組團構架六合房產布局六合房地產開發(fā)項目主要集中在兩個區(qū)域——泛雄州鎮(zhèn)區(qū)域、大廠區(qū)域。開發(fā)重心伴隨政府遷移而向開發(fā)區(qū)延伸。鎮(zhèn)中心區(qū)域以舊城改造開發(fā)為主，體量較少。4雄州-龍池組團大廠組團4開發(fā)地塊定位報告及產品建議書第4頁5從起，六合區(qū)房地產開發(fā)投資總額展現(xiàn)穩(wěn)步增加態(tài)勢。從六合區(qū)房地產開發(fā)投資增幅看，年是房地產開發(fā)投資大躍進時期，增加幅度高達60.04%。年后，房地產開發(fā)勢頭理性回落，房地產投資總額保持理性增加。201-6月，六合全社會固定資產投資222.2億，其中房地產投資額為15.2億元，按照這個速度計算，整年房地產投資額增幅有望突破50%，表明六合經濟在保持工業(yè)投資旺盛同時，城市化建設進程加緊。房地產開發(fā)投資逐年增加，城市化建設開始加緊市場價值研判數(shù)據(jù)起源:南京房管局5開發(fā)地塊定位報告及產品建議書第5頁錫林湖博物館6經濟開發(fā)區(qū)雄州鎮(zhèn)橫梁鎮(zhèn)六合區(qū)政府截止到6月份，六合土地供給主要集中在區(qū)域行政、商貿、生產集中區(qū)域：雄州鎮(zhèn)以及新興經濟開發(fā)區(qū)，這兩個區(qū)域土地供給量占整個六合區(qū)域土地供給56%。土地市場區(qū)域：雄州鎮(zhèn)、經濟開發(fā)區(qū)為主市場價值研判數(shù)據(jù)起源:南京房管局6開發(fā)地塊定位報告及產品建議書第6頁錫林湖7住宅類用地是六合區(qū)土地供給主力，自201月至207月，六合總計成交土地59幅，總占地面積3552058平方米，可建面積為4340508平米，南京華歐于年以土地拍賣方式取得了當?shù)貕K。所以這些未來上市量還不包含本項目，未來市場供給較大，競爭激烈。按土地屬性供給分布還未開工地塊屬性分布土地存量分析：未來供給較大，市場競爭激烈市場價值研判數(shù)據(jù)起源:南京房管局7開發(fā)地塊定位報告及產品建議書第7頁商品住宅市場：成交量受市場調整影響，但房價依然保持上升市場價值研判從市場走勢看，市場最好，盡管經歷了市場影響。在又碰到了新調整期，但房價依然處于穩(wěn)步上升態(tài)勢。因為消費以當?shù)乜腿簽橹?，所以市場?guī)模不大，但伴隨交通改進及城市化水平快速提升，未來3－5年六合房地產存在一個快速發(fā)展期。8數(shù)據(jù)起源:南京房管局8開發(fā)地塊定位報告及產品建議書第8頁商品住宅市場供求在經過了供不應求，市場供求基本平衡數(shù)據(jù)起源:南京房管局9開發(fā)地塊定位報告及產品建議書第9頁經濟開發(fā)區(qū)內市場整體供給量大，與其它區(qū)域形成激烈競爭市場價值研判10六合區(qū)未來可上市量依然較大，集中在經濟開發(fā)區(qū)和大廠片區(qū)，這些區(qū)域樓盤銷售率不高。經濟開發(fā)區(qū)龍池板塊有本項目（230萬平米）、冠城大通（85萬平米）、龍池翠洲（23萬平米），按照100平米一戶計算，客容納3.4萬戶，相當于一個六合新主城人口數(shù)（六合主城人口約10萬人），由此可見，未來本案區(qū)域內與其它區(qū)域競爭壓力大，在二期產品定位上要考慮市場接收程度以及引領區(qū)域市場產品，來拉開與區(qū)域外競爭樓盤差距。10開發(fā)地塊定位報告及產品建議書第10頁商業(yè)用房成交走勢：專業(yè)市場放量拉低成交價格市場價值研判11六合區(qū)商業(yè)用房成交價格保持穩(wěn)步增加，但在下六個月有顯著放量，造成成交價格有大幅度下降，主要是因為南京國際化工商貿城、南京國際五金機電城等專業(yè)市場集中成交所造成。數(shù)據(jù)起源:南京房管局11開發(fā)地塊定位報告及產品建議書第11頁六合主城商業(yè)網點分布密集，主要沿長江路、泰山路分布；業(yè)態(tài)覆蓋全方面，大賣場、專業(yè)市場、沿街商鋪、批發(fā)市場、步行街等；業(yè)種多樣包含電器、服裝、百貨、副食、家俱等。但整體檔次較低。

借助未來政府環(huán)湖景觀打造和眾多入住人口和政府大樓影響，項目標大盤本身效應以及周圍人群需要使得項目標商業(yè)前景看好。項目地塊含有較高商業(yè)價值。泰山路沿街商業(yè)業(yè)商街沿路江長公園路步行街達家巷商業(yè)街基德肯果蘇潤華金寧廣場商業(yè)分布：集中于長江路、泰山路，開發(fā)區(qū)商業(yè)潛力較大市場價值研判12開發(fā)地塊定位報告及產品建議書第12頁市場價值研判便捷交通帶給六合發(fā)展新機遇地鐵三號線已經開工建設，借助青奧會東風，輕軌11號線提前開工，預計年前通車。軌道交通建設將六合與南京主城成為一體，其所帶來不但僅是交通時間縮短，更是將六合房地產開發(fā)開始納入市內開發(fā)板塊，是六合房地產發(fā)生巨變一個催化劑。13開發(fā)地塊定位報告及產品建議書第13頁長江四橋南京長江四橋預算投資66億元，全長約28.1公里，其中，跨長江大橋約6.3公里，兩岸接線長21.8公里。全線在橫梁、龍袍、棲霞、麒麟等4處設置互通式立交，并預留紅光、仙林2處互通式立交。全線采取雙向六車道高速公路標準建設，設計時速為100公里，橋面寬度33米(不含布索區(qū))，兩岸接線設計時速120公里，路基寬度34.5米。預計底可建成通車。14開發(fā)地塊定位報告及產品建議書第14頁過江隧道緯三途經江通道擬建于南京長江大橋上游約5公里處，起于浦口區(qū)浦珠路頂山轉盤西側，向東跨越規(guī)劃豐子河路、規(guī)劃江北濱江大道，穿越長江、江南濱江大道后，止于江東路與定淮門大街（緯三路）連接，全長約7.6公里。預計建成通車。15開發(fā)地塊定位報告及產品建議書第15頁六合機場

六合機場是原南京大校場機場搬遷，新址位于六合北部雄州鎮(zhèn)北部，北依南京二環(huán)，東鄰寧連高速，西部毗鄰程橋鎮(zhèn)。該項目已列入南京市今年城建重點項目，搬遷總投資預計２０億元。規(guī)劃中六合機場面積１０平方公里，按４Ｅ級標準建設。４Ｅ級是當前我國機場最高級別標準，能滿足波音７４７－４００型及其以下機型飛機全載機降要求。16開發(fā)地塊定位報告及產品建議書第16頁六合房地產市場處于發(fā)展階段，本項目屬于最有潛力經濟開發(fā)區(qū)板塊；六合房地產投資保持穩(wěn)步增加，六合房地產市場整體展現(xiàn)健康理性特征；六合土地市場集中在雄州鎮(zhèn)、經濟開發(fā)區(qū)，未來整個六合開發(fā)量大；六合商品住宅市場：成交量受市場調整影響，但房價依然保持上升；六合商業(yè)用房：專業(yè)市場拉低整體價格，經濟開發(fā)區(qū)商業(yè)發(fā)展前景看好；便捷軌道交通及立體化交通發(fā)展將改變六合房地產發(fā)展進程，吸引更多人在六合安居樂業(yè)。市場價值研判小結17開發(fā)地塊定位報告及產品建議書第17頁Part218項目研判18開發(fā)地塊定位報告及產品建議書第18頁項目整體北至建設中雄州西路，東至寧連公路，南擁龍池湖，西倚滁河項目現(xiàn)實狀況示意圖雄州西路區(qū)政府項目位置滁河19開發(fā)地塊定位報告及產品建議書第19頁二期地塊西鄰滁河灣，東臨觀湖郡別墅，南至龍池，北接雄州西路，擁有天然水系，自然環(huán)境優(yōu)美。生態(tài)資源：千年龍池湖，1500畝天然水面，10公里蜿蜒水岸線，白鷺齊飛，芳草萋萋。龍池滁河雄州西路觀湖郡二期地塊二期開發(fā)范圍20開發(fā)地塊定位報告及產品建議書第20頁項目南側，新區(qū)政府－－六合區(qū)政務中心，落戶龍池湖畔，城市中心呼之欲出。未來六合發(fā)展就在這里。緊鄰區(qū)政府大樓，未來六合新主城21開發(fā)地塊定位報告及產品建議書第21頁商業(yè)街區(qū)未來，項目附近將興建一個7.46萬㎡綜合項目，格調類似南京1912街區(qū)。其中，商業(yè)3.47萬㎡，公寓2.38萬㎡，酒店1.61萬㎡。22開發(fā)地塊定位報告及產品建議書第22頁五星酒店作為六合乃至整個江北第一個五星級酒店，也是生態(tài)環(huán)境保護節(jié)能型五星級花園式酒店，潤澳?茉莉花國際大酒店于9月29日奠基開工，預計年底投入使用。該酒店還包含鉑金公寓、商業(yè)中心等，總高度將到達100米。投資方潤地利房地產投資集團有限企業(yè)是擁有自主品牌國家一級資質房地產企業(yè)，品牌價值超5億元。當前該集團企業(yè)正面向全球招聘優(yōu)異管理團體，立志打造出屬于中國五星級酒店管理品牌。潤澳?茉莉花國際大酒店距離本項目僅1KM23開發(fā)地塊定位報告及產品建議書第23頁試驗小學試驗小學近在咫尺，位于項目北側雄州西路上24開發(fā)地塊定位報告及產品建議書第24頁便捷交通本項目能夠經過中六線、漢六線與地鐵3號線泰馮路站與主城無縫對接，規(guī)劃中輕軌11號線在小區(qū)東側設有區(qū)政府站，輕軌14號線設有雄州路站，雄州西路年底貫通拉近與六合城區(qū)距離。輕軌14號線雄州站25開發(fā)地塊定位報告及產品建議書第25頁S:優(yōu)勢1、六合區(qū)政府邊上，未來行政經濟文化中心2、屬于六合試驗小學學區(qū)房。3、千年龍池、滁河景觀帶，生態(tài)大盤。4、項目周圍交通便捷，未來輕軌11號線、14號線站在小區(qū)邊上。5、小區(qū)規(guī)劃完善，一流園林景觀。6、榮盛在六合著名品牌和良好口碑。W:劣勢1、周圍當前配套單一。2、區(qū)域輻射力有限。3、產品相對單一，客戶群體相對狹窄。4、前期華歐樓盤品質和聲譽不高，存在負面影響5、百姓對化工產業(yè)誤區(qū)，造成外來人口導入存在一定困難。0:機會1、新規(guī)劃讓六合“農轉非”，城市性質徹底改變，城市檔次與經濟發(fā)展均將快速提升。2、城市化率將大幅提升，房地產市場規(guī)模和市場空間增大。3、片區(qū)客戶渴望并樂于接收高性價比產品。4、政府巨款進行環(huán)龍池湖景觀改造。5、雄州西路年底通車，輕軌11號線建設提速。T:威脅1、周圍樓盤開發(fā)力度加大，未來競爭將區(qū)域白熱化。2、市場依然處于調整期，未來一段時間走勢依然不明朗。3、六合其它區(qū)域大量待開發(fā)土地給項目帶來不確定風險。SWOT分析26開發(fā)地塊定位報告及產品建議書第26頁Part327客戶分析27開發(fā)地塊定位報告及產品建議書第27頁從截至8月16日成交客戶起源分析可知，區(qū)域內置業(yè)人群是主要客戶起源，占比為64.31%（含大廠），來自南京市區(qū)百分比由第一批開盤百分比約占9.98%。提升到28.94%?？梢娛袇^(qū)客戶需求對項目標需求在增大?？蛻魧Ξa品面積段需求集中于二房（75-90㎡）三房101-110㎡、91-100㎡之間，占比分別為35%、29%、23%。成交客戶分析數(shù)據(jù)起源：前期客戶成交分析28開發(fā)地塊定位報告及產品建議書第28頁他們心理總價：心理總價集中于30-40萬元，40-50萬元，50-60萬元從統(tǒng)計數(shù)據(jù)發(fā)覺，客戶能夠接收產品總價集中于50-60萬元、40-50萬元、30-40萬元。占比分別為33%、30%、27%。認為開盤4500均價適中占比為79%，在一定程度上代表了客戶對開發(fā)區(qū)板塊現(xiàn)實狀況認可程度。成交客戶分析數(shù)據(jù)起源：前期客戶成交分析29開發(fā)地塊定位報告及產品建議書第29頁從統(tǒng)計數(shù)據(jù)發(fā)覺，當前成交客戶主要為剛需客戶，用于自住和兒女就學，長久投資客戶占比為11%。從統(tǒng)計數(shù)據(jù)發(fā)覺，客戶多為首次置業(yè)，占比79%，二次置業(yè)百分比為17%。成交客戶分析數(shù)據(jù)起源：前期客戶成交分析30開發(fā)地塊定位報告及產品建議書第30頁從統(tǒng)計數(shù)據(jù)發(fā)覺，成交客戶職業(yè)類型占比靠前分別為普通職員、個體工商、公務員、事業(yè)單位、技術人員。從統(tǒng)計數(shù)據(jù)發(fā)覺，30歲以下占比為48%，40歲以下成交客戶占比為74%，反應了成交客戶年紀分布比較集中。成交客戶分析數(shù)據(jù)起源：前期客戶成交分析31開發(fā)地塊定位報告及產品建議書第31頁50-60歲之間到龍湖半島購房謝阿姨：職業(yè)：

退休人員購房目標：改進型，養(yǎng)老需要；產品關注度：環(huán)境好，利于修心養(yǎng)性；配套好為何在龍湖半島購房：退休了，想找一個比很好小區(qū)養(yǎng)老，配套好，環(huán)境好、安全確保，大開發(fā)商中高檔樓盤，南京市區(qū)靠湖價格都太高，沒有這么高性價比樓盤，所以一來看龍池環(huán)境就喜歡這里了，就打算選擇龍湖半島了，不過當前這邊人比較少，景觀少，配套也少，聽說以后會有輕軌，那就方便了，看在市區(qū)孫女就方便了。訪談紀要：35歲于在龍池翠洲購房徐女士：職業(yè)：做生意

六合人家庭結構：3口之家；小孩6歲購房目標：改進型；產品關注度：很好教育配套，接收九年義務教育；安全性好；環(huán)境好；開發(fā)商信譽好、品質性樓盤；為何不在龍湖半島購房：想找一個檔次稍高小區(qū)，教育配套不錯，利于小孩教育，而且安全性要好，以前華歐開發(fā)商聲譽不好，就沒有在華歐買，現(xiàn)在榮盛過來了，對榮盛有一定了解，其做盛棠苑和阿爾卡迪亞品質不錯，以后購房會關注。成交客戶分析32開發(fā)地塊定位報告及產品建議書第32頁32歲于華歐歐風花苑購房王先生：職業(yè)：某企業(yè)老總家庭結構：3口之家；小孩3歲購房目標：改進型；產品關注度：產品檔次，小區(qū)環(huán)境，教育配套，交通便利為何在華歐購房：屬于六合試驗小學學區(qū)房，當初購置時價格比較廉價，但當前生活配套還不完善，假如沒有私家車話出去很不方便，再次購房當然需要比當前條件好一點，檔次很主要，小區(qū)人文環(huán)境以及教育都很主要，利于小孩教育；小區(qū)景觀也很主要，也想要自己私家花園，當前沒有這類產品；訪談紀要：26歲蔡先生于龍湖半島長河郡購房：職業(yè)：企業(yè)職員家庭結構：有女朋友，未婚購房目標：婚房；產品關注度：樓盤教育配套，交通便利、產品檔次，有升值潛力為何不在六合主城購房：主城價格太高，靠近7000元，承受不起，另外這里靠近區(qū)政府，未來發(fā)展非常有潛力，小區(qū)教育配套也尤其完善；雄州西路通車后，到六合老城尤其方便，未來輕軌非常關注，我相信自己眼光是不錯。成交客戶分析33開發(fā)地塊定位報告及產品建議書第33頁27歲王先生于龍湖半島長河郡購房：職業(yè)：企業(yè)職員區(qū)域：南京市區(qū)家庭結構：有女朋友，未婚購房目標：婚房；產品關注度：樓盤教育配套，交通便利、產品檔次，有升值潛力為何在長河郡購房，南京市區(qū)房價太高，沒有足夠首付，同時月供壓力也很大，當前有了一個女朋友，準備明年結婚，兩人工作單位都在鼓樓，當前在湖南路租房子住，離單位比較近，在網上看到了龍湖半島宣傳介紹后，和女朋友一起去了項目現(xiàn)場看了兩次，女朋友尤其喜歡小區(qū)前龍池湖，水面很大，環(huán)境和空氣質量都很好，在南京其它區(qū)域極難找到這么好居住環(huán)境，聽說輕軌11號線年前就會通車，想想以后乘坐輕軌去市區(qū)上班，再也不用擔心大橋擁堵了，最關鍵是，錢放在銀行也是貶值，不如先買一套房子放在手上，等以后有了錢就在市區(qū)再買一套房子，龍湖半島房子能夠把父母接來住。訪談紀要：34開發(fā)地塊定位報告及產品建議書第34頁為了更加好地進行項目定位，營銷策劃部開展了對客戶深度調研，以下是分類客群調研結論：地源客群（六合當?shù)兀┬枨筇卣鳎河兄^大購房需求；家庭月收入還是相當可觀，有一定潛在消費能力；對當?shù)厣唐贩啃睦眍A期價格普遍不高；對戶型面積需求還是以經濟實用為主；對于大型超市及便利店有著強烈需求；對于幼稚園、小學、小區(qū)醫(yī)療診所需求較強。屬于本項目標主力客群，針對性設計經濟實用型戶型，在推廣上宣傳未來六合新主城愿景，能夠吸引更多當?shù)乜驮础?5開發(fā)地塊定位報告及產品建議書第35頁留寧大學生客群需求特征：對小戶型公寓認可度較高；接收總價范圍在50萬左右；接收兩房百分比較大，一房較少；對于公共交通要求很高（很快地進入市區(qū)）；對于青年會所、無線上網、小區(qū)食堂等配套有著較大需求；本項目標極力爭取一個客群，針對他們合理控制戶型面積，增加項目標生活配套和交通配套。36開發(fā)地塊定位報告及產品建議書第36頁青年白領客群需求特征：具備較強單價承受能力；具備一定總價承受能力；傾向實用戶型；對交通時間要求非常高；對于運動會所認同感較高；本項目利用交通改進和軌道交通預期，來吸引這部分客群對項目標好感。37開發(fā)地塊定位報告及產品建議書第37頁養(yǎng)生養(yǎng)老客群需求特征：對項目所在環(huán)境及交通極為關注；對儲備室、南陽臺關注度很高；對鍛煉配套要求較高；對于醫(yī)療配套要求很高；對于扶手、緊急報警裝置有需求；對于公共部分地面防滑設置有一定要求；本項目周圍自然環(huán)境優(yōu)越，適合養(yǎng)老養(yǎng)生，在產品設計上和營銷推廣上打養(yǎng)生牌。38開發(fā)地塊定位報告及產品建議書第38頁中高端改進客群需求特征：房屋總價承受能力較高；以三房以上大戶型為主；對屋內空間舒適尺度有著明確要求；對于地段要求很高（環(huán)境、配套、人文）；對于公交等公共交通需求很強烈。中高端改進人群是二期開發(fā)一個重點目標，他們是風向標，能夠左右周圍人群，利用后期雙水景、環(huán)河景觀帶打造，優(yōu)美自然環(huán)境，來說服他們購置本項目，帶動后期快速銷售。39開發(fā)地塊定位報告及產品建議書第39頁建立關于客戶需求常識：項目周圍區(qū)域客戶分析區(qū)域居民以周圍樓盤入住人群和周圍村鎮(zhèn)居民為主。收入水平較高人群集中在化工、鋼鐵、商貿、物流業(yè)商戶，重點政府機構、企業(yè)單位人員。在六合試驗小學、勵志中學求學帶來人群。40開發(fā)地塊定位報告及產品建議書第40頁區(qū)域內客戶分析小結：........Phase1Phase3成交客戶分析1、當前成交客戶以當?shù)乜驮春褪袇^(qū)部分人群（首次置業(yè)、投資、養(yǎng)老）為主；2、當前客戶成交促成點主要是環(huán)境優(yōu)美，單價低，總價低；3、因為周圍生活配套還未完善，當?shù)乜驮粗兄懈叨烁倪M人群不多；4、針對經典客群調研結論，未來留寧大學生、青年白領、中高端改進人群、養(yǎng)老養(yǎng)生人群是擴大本項目市場占有幾大機會點；5、依靠周圍政府機關、企事業(yè)單位、化工園區(qū)、商貿物流、學區(qū)師生、拆遷區(qū)域等，區(qū)域內有著堅實客戶基礎。·41開發(fā)地塊定位報告及產品建議書第41頁Part442競品分析42開發(fā)地塊定位報告及產品建議書第42頁龍池翠洲戶型配比情況龍池翠洲，位于龍池湖畔，緊靠六合區(qū)政府大樓，總建面約23萬方，由12棟10-11層小高層;30棟6層多層;34棟3層別墅;獨棟:16棟;雙拼:11棟;聯(lián)體:9棟組成。43開發(fā)地塊定位報告及產品建議書第43頁龍池翠洲自1月開盤至今，總銷售了1252套房源，其中自年1月起，至今銷售101套，均為4.15新政前完成，把握住了很好市場良機。一期總建面約23萬方，剩下10萬方未銷售。從銷售情況能夠看出，龍池翠洲成交戶型多集中在80-110平方米，說明了中小戶型是當前區(qū)域內需求重點。龍池翠洲項目銷售情況備注：總計自1月開始計算44開發(fā)地塊定位報告及產品建議書第44頁整個小區(qū)將由74棟小高層，66棟高層住宅組成?？偨婕s85萬方，其中一期開發(fā)地面總建筑面積約25萬平方米，將建設住宅約2393套，其中商業(yè)及配套設施面積約3.8萬平方米。一期工程中商品房主要以性價比較高90M2以下經濟型小戶型為主(90平方米以下戶型占到總建筑面積55％以上）。當前設置了暫時接待點，預計10月面世。冠城新地45開發(fā)地塊定位報告及產品建議書第45頁主要競爭對手龍池翠洲進入前期推盤剩下房源去化基本完成，當前還有10萬方待售。剩下產品類型主要為小高層，戶型面積偏大，已經不是本項目主要競爭對手。未來競爭對手主要是冠城新地，總建面約85萬平米，主要建筑形態(tài)為高層，90平米以下占比為55%，但90平米以下三居室戶型缺失，預計10月面市。從區(qū)域內競爭對手來看，本案二期產品線需要結合一期產品銷售情況，考慮填補市場空檔，在戶型上進行企業(yè)成熟產品移植，如：85-90平米君蘭89戶型，增加附送面積和附加值，追求居住實用性，爭取快速去化，以到達今后滾動開發(fā)良好局面。區(qū)域內競爭區(qū)域內競爭小結46開發(fā)地塊定位報告及產品建議書第46頁Part547本項目定位47開發(fā)地塊定位報告及產品建議書第47頁項目定位：市場定位定位依據(jù)1、從區(qū)域產品銷售情況來看，作為居住型需求逐步增加，客戶對區(qū)域發(fā)展看好，改進性需求是產品定位考慮一個重點。2、未來項目周圍規(guī)劃生活配套設施齊全，交通便捷，作為未來六合新城文化政治經濟中心，能夠作為第一居所稀缺湖景資源小區(qū)”3、地鐵3號線泰馮路站與本項目標對接，輕軌11號線將在年提前通車為項目帶來了更多南京市區(qū)客群，本項目在產品定位需要考慮南京市區(qū)人群購置特點。4、項目位于龍池湖畔，滁河灣邊，“一湖一河”環(huán)境優(yōu)美，滿足休閑生活所需條件。5、六合試驗小學、勵志中學，良好學區(qū)文化氣氛，能夠滿足小孩教育成長性需求。6、六合市場進入產品時代，建筑格調多樣化，在產品、園林設計必須遵照差異化標準，合理控制面積、總價。7、南京市區(qū)客戶以及投資客戶成交百分比在逐步提升，設計有針對性產品便于市場去化。8、區(qū)域內主要競爭對手如龍池翠洲及冠城新地等項目標定位。48開發(fā)地塊定位報告及產品建議書第48頁依據(jù)以上定位依據(jù)我們提出：

大江北

簡歐格調湖景美宅

大江北：我們不只是六合，我們還是江北，把六合與南京主城拉近，防止小區(qū)域宣傳，把整個項目放置于南京，作為南京第三大盤，依靠得天獨厚自然湖景，另外六合區(qū)政府大樓遷入，使得本區(qū)域政治經濟文化地位得到了空前提升。簡歐：延續(xù)一期產品建筑格調，有利于整個樓盤建筑形象統(tǒng)一。湖景美宅：雙水岸住宅，千年龍池湖，10公里滁河水岸，自然生態(tài)美景，浸入眼簾。市場形象定位49開發(fā)地塊定位報告及產品建議書第49頁案名提議茉莉苑雨花苑A-01A-03A-04A-05A-01A-03A-04A-0550開發(fā)地塊定位報告及產品建議書第50頁茉莉苑雨花苑釋義：六合是民歌《茉莉花》發(fā)源地，天賜國寶—雨花石故鄉(xiāng)。本項目位于未來六合行政文化中心，體量巨大，負擔著延續(xù)六合文化責任。二期兩個組團分別起名茉莉苑、雨花苑，寓意在繼承六合文化基礎上，將掀起六合新篇章。備選案名：太河苑，平湖苑延續(xù)一期長河郡苑、觀湖郡苑起名規(guī)則，結合兩個地塊分別毗鄰滁河、龍池湖，在案名上取滁河、龍池湖中一字，取“太平”各一字，寓意太平盛世。51開發(fā)地塊定位報告及產品建議書第51頁項目定位：客戶定位本項目針對客戶群片區(qū)項目針對客戶群城市錢貴：周圍專業(yè)市場商戶機構權貴：政府公務員、化工園區(qū)等單位中高層管理者知識新貴：區(qū)域內學校、醫(yī)院等單位等單位員工其它：地市私營業(yè)主、事業(yè)單位人員、周圍居民、少許其它區(qū)域購房者

針對我們目標客戶，我們更期待與他們形成精神上共鳴和提升，表達其對生活追求和所歸屬圈層！有效占有客戶資源、短期內快速占有影響力要求！

偶得客戶次重點客戶重點客戶關鍵客戶關鍵客戶六合主城人群、南京市區(qū)部分人群（首次置業(yè)、投資、養(yǎng)老）重點客戶項目未來交通覆蓋范圍內城區(qū)高收入石化、物流、信息IT、金融、教育、機關事業(yè)單位，區(qū)域內高收入學校教師，醫(yī)療機構等機關事業(yè)單位員工及少數(shù)中層管理者。次重點客戶留寧大學生、六合鄉(xiāng)鎮(zhèn)及周圍縣市（包含安徽滁州、天長等）在六合做生意客戶。偶得客戶看好區(qū)域前景其它區(qū)域自住、投資客戶。52開發(fā)地塊定位報告及產品建議書第52頁產品戶型配比結合市場供求情況以及前期客戶成交、潛在客戶購買特征情況分析，建議項目90平方米以下戶型配比上應該加大，做到55%。理由一：依據(jù)南京市區(qū)年1季度到2季度市場供求統(tǒng)計，在4.15新政影響下，各個區(qū)域房價回歸理性，剛性需求有所松動，90平方米以下戶型段成交增加顯著，另外90-110,110-130平方米戶型也有顯著回升。全市90平方米以下供給面積占比約37%，成交面積段總體占比35%。本案在前期本身成交客戶分析能夠得知：客戶對90平米以下需求占比達35%。因為總價低，長河郡一期推出90平方米以下戶型尤其受市場歡迎，基本上一推出來就被搶購一空。另，伴伴隨國家政策連續(xù)性，未來2-3年內，區(qū)域市場依然以剛性需求客戶為主，二期戶型尤其是開啟區(qū)戶型需以成熟、經濟、舒適、時尚為主要方向。理由二：過江隧道貫通，長江二橋在年次票制實施后將成為市內橋，地鐵3號線泰馮路站與本項目標對接，輕軌11號線將在20提前通車，使得本項目標客群不但僅是對面對六合當?shù)?，交通利好更把南京市區(qū)客群納入本案目標客群中。本項目在產品定位需要考慮南京市區(qū)人群購置特點和購置能力，來本案購置南京客群二套房百分比較高，依據(jù)國家貸款政策，二套房需要首付5成，我們產品需要針對這部分客群控制總價，以降低首付門檻。理由三：本案擁有豐富自然生態(tài)資源，1500畝純凈水面，千年龍池湖，10公里蜿蜒水岸線。六合試驗小學學區(qū)房，位于六合未來行政中心關鍵地段，緊靠六合區(qū)政府大樓。合理價格和優(yōu)美自然水景資源使得本項目在整個南京市場極具投資潛力，龍湖半島房子就是一只原始股。所以，針對投資客群我們提議在戶型設計上，針對投資客群客戶合理控制戶型面積和總價。53開發(fā)地塊定位報告及產品建議書第53頁產品定位前提-地塊條件及規(guī)劃指標項目定位：產品定位

A-01A-03A-04A-05注：A-02為教育配套用地54開發(fā)地塊定位報告及產品建議書第54頁項目定位：戶型配比55開發(fā)地塊定位報告及產品建議書第55頁56開發(fā)地塊定位報告及產品建議書第56頁57開發(fā)地塊定位報告及產品建議書第57頁峰景70戶型58開發(fā)地塊定位報告及產品建議書第58頁君蘭89戶型59開發(fā)地塊定位報告及產品建議書第59頁89平米LOFT60開發(fā)地塊定位報告及產品建議書第60頁豪邸坊101平米F1戶型61開發(fā)地塊定位報告及產品建議書第61頁開發(fā)節(jié)奏提議：開啟區(qū)：A-03A-05開一批11-18層第二批次：A-03剩下部分、A-04開一批第三批次：A-01、A-05剩下部分理由：1、經過上述開發(fā)節(jié)奏，能夠有效地持有土地資源，合理躲避國土資源部檢驗風險。2、前期11-18層成熟產品推出，立足于快速去化，為后期區(qū)域環(huán)境打造提供時間，為項目開發(fā)提供資金。A-01A-03A-04A-0562開發(fā)地塊定位報告及產品建議書第62頁價格定位—價格策略：1、利用中高端品質產品適當拉動其它產品銷售價格；2、與主流產品價格差距帶動主流產品更加快速去化；3、針對客戶對中高端產品需求，在控制總價基礎上，樹立項目在區(qū)域形象和地位；4、帶動片區(qū)整體形象提升，為后期產品奠定較高價格底線；5、最終形成項目后期良性拉動，實現(xiàn)項目整體預期利潤63開發(fā)地塊定位報告及產品建議書第63頁市場比較法形象定位基本類似目標客戶相近推售時機重合產品類型相同64開發(fā)地塊定位報告及產品建議書第64頁項目比準均價：5157元/平米65開發(fā)地塊定位報告及產品建議書第65頁因為項目一期當前正處于銷售階段：截至8月17日，完成銷售311套，實際成交均價：4554.47元/平方米若二期工作開展順利，于4月左右正式對外銷售，建議項目銷售均價為：5200元/平方米詳細銷售價格將依據(jù)推售時間和產品特征詳細確定價格提議：66開發(fā)地塊定位報告及產品建議書第66頁Part6本項目提議6767開發(fā)地塊定位報告及產品建議書第67頁簡歐格調在建筑格調上延續(xù)一期成熟簡歐格調，11層-18層保留坡屋頂，18層以上取消坡屋頂。簡歐特點：建筑格調簡練明快外立面以石材與涂料組成細部精巧，重視美感強調建筑與環(huán)境結合建筑格調提議68開發(fā)地塊定位報告及產品建議書第68頁景觀格調提議

提議景觀格調參考盛棠苑，設計一定水系，將溪流（水系）、浮島（路網景觀設計）、植被（草坪、大樹等）與建筑有機結合，打造含有江南風情園林庭院。盛棠苑實景照片69開發(fā)地塊定位報告及產品建議書第69頁

電梯大堂過道寬大于8米，底部采取天然花崗巖干掛，提議將黑色鋼化玻璃作為大堂踢腳線，這么在裝修上成為色彩濃厚裝修，可表達物業(yè)科技美，大堂地面材質一定要選取比較光亮但要防滑材料，如鈾面大理石。大廳頂部配置吊燈，以營造較高品質感。尤其是136平米大戶型要營造尊貴之氣。

大堂內設置服務臺，安排服務員，將物業(yè)企業(yè)服務延伸到每個單元，提供代寄信件、代付各類費用、轉交信件等酒店式服務。電梯大堂精裝修70開發(fā)地塊定位報告及產品建議書第70頁電梯廳營造以電梯門套與電梯門頭為主，所以必須預留營造空間，在設計過程中需要確保電梯廳挑高。電梯廳可做地面拼花，提高檔次將項目名稱表現(xiàn)在電梯門頭上，體現(xiàn)品質感，銷售過程中亦能加深客戶對項目印象。電梯大堂精裝修71開發(fā)地塊定位報告及產品建議書第71頁項目智能化提議門禁系統(tǒng)可視對講系統(tǒng)智能門鎖中央控制系統(tǒng)提議在當前高檔樓盤主流做法中進行選擇72開發(fā)地塊定位報告及產品建議書第