商業(yè)地產(chǎn)項目機電安裝工程管理

商業(yè)地產(chǎn)項目機電安裝工程管理南京金鷹國際集團丁昌海2012.12.25第一部分前言介紹住宅項目與商業(yè)地產(chǎn)項目的各自特點第二部分商業(yè)地產(chǎn)項目特點

商業(yè)地產(chǎn)是一個跨越地產(chǎn)開發(fā)和商業(yè)經(jīng)營的兩個高風險領(lǐng)域的復合的地產(chǎn)形態(tài)，很多商業(yè)項目為了趕時間就邊招商邊建設(shè)，就存在太多的不確定性，也就帶來了大量不得不面對的問題。譬如：設(shè)計圖紙跟不上現(xiàn)場施工、計劃趕不上變化、圖紙變更多、總包管理難、分包管理難、現(xiàn)場簽證難、運營后善后問題處理難！商業(yè)地產(chǎn)特點：1、工程量大、配合面廣2、技術(shù)要求高、交叉作業(yè)多3、“三邊”工程、反復修改第三分部商業(yè)地產(chǎn)項目機電工程的特點大型購物中心五星級酒店高檔寫字樓大型超市城市綜合體第四分部

商業(yè)項目機電工程關(guān)鍵控制點一、工程建設(shè)施工階段二、調(diào)試驗收階段三、移交階段第五部分

商業(yè)地產(chǎn)項目機電工程新技術(shù)應(yīng)用㈠、機電綜合管線設(shè)計㈡、BIM（建筑信息化模型）㈢、GPS智能消防系統(tǒng)㈣、消防性能化設(shè)計機電綜合管線設(shè)計1、前言目前各種建筑設(shè)備為人們提供了高智能、衛(wèi)生、舒適和安全的工作和生活環(huán)境。建筑設(shè)備工程系統(tǒng)多，一般由建筑設(shè)計院水、電、空調(diào)等各專業(yè)設(shè)計人員各自布置管線和出圖，缺乏系統(tǒng)的協(xié)調(diào)與平衡，致一些設(shè)備及管線會在建筑平面、立面位置上相互交叉發(fā)生沖突，給施工及竣工后的維修和管理工作帶來麻煩，拖延施工進度，浪費資金，甚至影響建筑物的正常使用。為了避免這種現(xiàn)象的出現(xiàn)，需要對對各系統(tǒng)管線的布置進行綜合設(shè)計，既滿足各專業(yè)技術(shù)要求，又使各系統(tǒng)管線合理布置，為施工、運行、使用、管理及維修創(chuàng)造有利的條件。2、建筑中設(shè)備工程管線主要有以下幾類：①、生活給排水系統(tǒng)：生活給水管道、生活廢水管道、生活污水管道、雨水管道、其它雜排水管道、中水管道等。②、熱力管道系統(tǒng)：采暖、熱水供應(yīng)及空調(diào)處理設(shè)備所需蒸汽或熱水。③、消防系統(tǒng)：消火栓管道、自動噴水滅火系統(tǒng)管道、氣體消防管道、防排煙管道、消防廣播、電話、聯(lián)動報警等弱電管線。④、通風空調(diào)系統(tǒng)：送排風管道、空調(diào)風管、空調(diào)冷凍水管道、冷卻水管道、冷凝水管道等；VRV空調(diào)系統(tǒng)；分體空調(diào)管線等。⑤、供配電系統(tǒng)：動力配電管線、電氣照明配電管線等。⑥、弱電系統(tǒng)：樓宇自動化系統(tǒng)、電話、有線電視、網(wǎng)絡(luò)、數(shù)字信息網(wǎng)絡(luò)管線等。3、管線綜合設(shè)計原則：各種工程管線具有各自的工藝布置要求，當出現(xiàn)相互交叉擠占同一空間的問題時，應(yīng)相互協(xié)調(diào)、布置得當，管線工程綜合設(shè)計的原則一般是：①先布置管徑較大的管線，后布置管徑較小的管線。遇管線交叉時，應(yīng)小管避讓大管，因小管所占空間位置較小，造價相對較低且易于安裝；②壓力流管道避讓重力流管道。壓力流管道在外加壓力作用下，介質(zhì)克服沿程阻力，沿一定方向流動。給水管道、消火栓管道、走廊噴水滅火管道、熱水管道、空調(diào)水管等均為壓力流管道。壓力流管道區(qū)別于重力流管道的主要特征是可以爬升。重力流管道內(nèi)介質(zhì)僅受重力作用，由高往低流.污水、廢水、雨水、空調(diào)冷凝水等管道屬于重力流管道。其主要特征是有坡度要求且排放水流雜質(zhì)多，容易堵塞，因此力求水平管線短，避免過多轉(zhuǎn)彎，以保證建筑空間及排水暢通。管線交叉時，應(yīng)將重力流管道對標高的要求作為首要條件給予滿足。③冷水管避讓熱水管。因熱水管往往需要保溫且造價較高。④電纜、動力、自控、通訊等橋架與輸送液體的管道宜分開布置或布置在其上方，以免管道滲漏時損壞電纜造成事故。如必須在一起敷設(shè)，電纜應(yīng)考慮設(shè)套管等保護措施。⑤附件少的管道避讓附件多的管道。這樣有利于施工操作和維護及更換管件。⑥可彎曲管避讓不可彎曲管。⑦各種管線在同一處垂直方向布置時，一般是：線槽或電纜在上水管在下、熱水管在上冷水管在下、風管在上水管在下。盡可能使管線呈直線，相互平行不交叉，使安裝維修方便，降低工程造價。4、注意事項：①管線綜合設(shè)計時還要考慮以下幾個問題：空調(diào)風管、供回水管、冷凝水管、熱水管等需保溫，設(shè)計時應(yīng)考慮保溫層厚度。②噴淋橫干管上要接出支管以布置噴頭，管線布置時應(yīng)留有接出支管的空間。③走廊送、回風口、燈具、感煙探測器、喇叭、噴頭等布置應(yīng)統(tǒng)一協(xié)調(diào)，避免相碰。一般風口、燈具等要求居中，呈一直線布置，以保證裝修效果。④強弱電橋架之間宜有一定間距、以免互相干擾。有條件時，可分別布置在走廊兩側(cè)。㈡、BIM（建筑信息化模型）BIM是建筑信息模型（BuildingInformationModeling）的簡稱，是指以建筑工程項目的各項相關(guān)信息數(shù)據(jù)作為模型的基礎(chǔ)，進行建筑模型的建立。它具有可視化，協(xié)調(diào)性，優(yōu)化性和可出圖性四大特點。是以三維數(shù)字技術(shù)為基礎(chǔ)，集成了建筑工程項目各種相關(guān)信息的工程數(shù)據(jù)模型?！癇IM”技術(shù)的核心是一個由計算機三維模型所形成的數(shù)據(jù)庫，包含了貫穿于設(shè)計、施工和運營管理等整個項目全生命周期的各個階段，并且各種信息始終建立在一個三維模型數(shù)據(jù)庫中?！癇IM”能夠使建筑師、工程師和施工人員及業(yè)主清楚全面地了解項目。建筑設(shè)計專業(yè)可以直接生存三維實體模型；結(jié)構(gòu)專業(yè)則可取其中墻材料強度及墻上孔洞大小進行計算；設(shè)備專業(yè)可以據(jù)此進行建筑能量分析、聲學分析、光學分析；施工單位可根據(jù)混凝土類型、配筋等信息進行水泥等材料的備料和下料；開發(fā)商可取其中的造價、門窗類型、工程量等信息進行工程造價總預算、產(chǎn)品定貨等。1、BIM在上海中心大廈項目的應(yīng)用上海建工集團在總承包建造中，由于將“BIM”技術(shù)(建筑信息模型)完整地引入到上海中心大廈工程項目的設(shè)計、施工與管理的全過程中，被業(yè)界稱為是一個具有里程碑意義的項目。上海中心大廈項目存在參與方眾多、分支系統(tǒng)復雜、信息量大、有效傳遞困難、成本控制難度大等問題。項目從全生命周期角度出發(fā)，以“BIM”技術(shù)為手段，應(yīng)用AutodeskRevit建立模型，并在三維的環(huán)境里面完成對項目的修改和深化設(shè)計，針對項目的設(shè)計、施工以及運營的全過程，有效地控制工程信息的采集、加工、存儲和交流，從而幫助項目的最高決策者對項目進行合理的協(xié)調(diào)、規(guī)劃和控制。上海中心大廈項目的建筑形態(tài)、高度和外幕墻結(jié)構(gòu)變化相當復雜，初期共做了20多個方案，就旋轉(zhuǎn)的外形而言，最終選定了矩柱與支外伸臂加上支核心筒的結(jié)構(gòu)體系，“BIM”平臺使結(jié)構(gòu)選型變得非常簡單明了。在綠色施工和低碳方面，“BIM”為項目提供了有力的保障。針對超高層建筑體量大、系統(tǒng)設(shè)施復雜、運營能耗大、室內(nèi)環(huán)境質(zhì)量要求高、集中排放負荷大、可再生能源的利用受安全性約束大等問題，圍繞節(jié)地、節(jié)能、節(jié)水、節(jié)材、室內(nèi)環(huán)境質(zhì)量把控和運營管理等方面，項目因地制宜地利用“BIM”，合理采用綠色建筑技術(shù)，通過本地化材料、高強材料和可循環(huán)材料的使用，優(yōu)化結(jié)構(gòu)設(shè)計、可視化室內(nèi)自然采光模擬、營造室內(nèi)舒適熱環(huán)境等，實現(xiàn)超高層建筑的綠色接力和可持續(xù)發(fā)展，為今后超高層建筑的環(huán)保節(jié)能提供范例，從而推動我國綠色建筑評價體系的科技進步?！癇IM”技術(shù)在促進建筑專業(yè)人員整合、改善設(shè)計成效方面發(fā)揮的作用與日俱增.上海中心大廈簡介上海中心的建筑設(shè)計方案為“龍型”方案，該方案由美國Gensler建筑設(shè)計事務(wù)所提供。從外觀上看，“上海中心”像一條盤旋上升的巨龍，“龍尾”在大廈頂部盤旋上翹，580米的“身高”將成為上海新高度。

這個高達580米的“垂直城市”內(nèi)部將打造9個“空中花園”，整個大樓將被建設(shè)成一幢集寫字樓、酒店、零售、娛樂功能于一體的“綜合性超高層建筑”。上海中心大廈規(guī)劃為五大功能區(qū)域，以寫字樓為主，但將同時集合大眾商業(yè)和娛樂區(qū)城、企業(yè)會館區(qū)域、精品酒店區(qū)域以及頂部的功能體驗(觀光)空間。此外，上海中心大廈項目的裙房中，還將設(shè)置可容納1200人的多功能活動中心。

上海中心大廈項目建成后，總建筑面積將達到55.88萬平方米，超過毗鄰的上海環(huán)球金融中心38萬平方米的總建筑面積。在上海中心大廈的總建筑面積中，大廈的地上建筑面積約為37.97萬平方米，地下建筑面積達到約17.9萬平方米。大廈的地下建筑面積中，包括了一個面積約1萬平方米的地下停車庫，可供2000輛汽車同時停放。2、BIM系統(tǒng)在漢街萬達廣場項目中的應(yīng)用與價值一、可視化自從2012年10月確定了漢街萬達廣場的BIM咨詢服務(wù)單位之后，萬達規(guī)劃院建筑四所漢街項目組成員組織了幾次和項目公司、中南院、悉地國際聯(lián)合交底會，讓BIM咨詢公司悉地國際充分了解到現(xiàn)在的項目狀況和亟待解決的問題。隨后悉地國際根據(jù)提供的各專業(yè)最新2.0版施工圖分別建出了建筑、結(jié)構(gòu)、機電模型，從可視化的角度將漢街萬達廣場從平面二維圖紙轉(zhuǎn)變?yōu)橐荒苛巳坏娜S模型，具體效果如下：二、協(xié)調(diào)性在經(jīng)過把以上幾個模型綜合到一起以后，無論從設(shè)計與還是工程上，BIM將實現(xiàn)項目建模、碰撞檢測、三維模擬分析、輔助管綜設(shè)計，超預期解決了各專業(yè)協(xié)調(diào)和管線綜合等難題；而且，各設(shè)計方可以很直觀地通過這個三維模型共同探討并優(yōu)化設(shè)計，實現(xiàn)了規(guī)劃院及項目公司很多無法從二維圖紙中發(fā)現(xiàn)的問題，將有效及時的降低了成本。比如一直很難解決的層高問題，可以通過虛擬模仿管線的綜合排布加以優(yōu)化，可以節(jié)省一些空間保證漢街萬達廣場室內(nèi)空間效果。位于地上二層1-H~1-J軸和1-16~1-17軸的交接處的機電空間原線下凈高為3720mm，經(jīng)過管線綜合優(yōu)化，線下凈高能做到3970mm，給內(nèi)裝等設(shè)計提供了更好的設(shè)計條件，具體情況如下圖所示：三、優(yōu)化性尤其是對于整個項目的難點----采光頂部分，BIM能對整個采光頂進行參數(shù)化設(shè)計。由于圓中庭和橢圓中庭的尺度差異較大，被鋼結(jié)構(gòu)分隔成的玻璃大小各異，在后期施工時將耗費巨大的成本。使用BIM技術(shù)將采光頂曲面有理化，可以使每塊玻璃盡量標準化，異型玻璃數(shù)量減少，可以大大節(jié)約了成本，達到優(yōu)化設(shè)計的目的。值得一提的是，可以使用一些有邏輯的公式來編輯鋼構(gòu)的曲面，使構(gòu)件能跟隨公式的改變而實時發(fā)生改變，也使得更改模型也快捷、高效。四、可出圖性BIM還能檢核出一些施工圖上疏忽的地方，如下圖所示，北立面圖紙軸線尺寸與平面圖所給尺寸不一致，平面中軸網(wǎng)距離為8400毫米，立面圖中兩軸網(wǎng)尺寸為8305毫米，依據(jù)立面所給玻璃分隔尺寸，該立面圖為垂直于該立面投影圖，不是正交投影圖，但是軸線尺寸與平面無法對應(yīng)，存在矛盾。這些從三維發(fā)現(xiàn)的問題可以返回二維圖紙里進行修正。㈢、GPS智能消防系統(tǒng)1、“GPS智能消防系統(tǒng)”的基本原理

“GPS智能消防系統(tǒng)”是將GPS（全球衛(wèi)星定位系

統(tǒng)）、GIS（地理信息系統(tǒng)）、GSM（無線移動通信系統(tǒng)）和計算機、網(wǎng)絡(luò)等現(xiàn)代高新技術(shù)集于一體的智能消防無線報警網(wǎng)絡(luò)服務(wù)系統(tǒng)2、“GPS智能消防系統(tǒng)”的構(gòu)成

用戶平臺、傳輸平臺、指揮平臺和消防移動端3、“智能消防系統(tǒng)”的優(yōu)點：

“早”、“準”、“快”、“靈”㈣、消防性能化設(shè)計4.1.城市綜合體的消防需要引入性能化設(shè)計

我國的消防規(guī)范是公安消防部門通過總結(jié)多年實戰(zhàn)經(jīng)驗，并綜合發(fā)達國家的防火技術(shù)理論，編寫出的適合全國各地消防情況的標準。具有適用面廣、容易操作等優(yōu)點，但也不可避免的與建筑設(shè)計的發(fā)展相矛盾。近10年來，全國各地涌現(xiàn)出的大型、復雜公共建筑，如首都機場T3航站樓、國家大劇院、奧運場館及上海世博建筑等，都在不同程度上受到了消防規(guī)范的束縛。公安部在2009年頒布了《建設(shè)工程消防性能化設(shè)計評估應(yīng)用管理暫行規(guī)定》

4.2.什么是消防性能化設(shè)計

從上世紀70年代開始，國外就提出了以性能化為基礎(chǔ)的消防安全設(shè)計概念。1982年日本建設(shè)省制定了關(guān)于建筑物綜合防火設(shè)計方法開發(fā)的五年規(guī)劃，并在研究成果的基礎(chǔ)上編制了以火災(zāi)性能為指導的設(shè)計方法。英國、新西蘭、瑞典、澳大利亞也相繼頒布了體現(xiàn)性能化設(shè)計思想的防火設(shè)計規(guī)范，而美國在性能化研究方面做了大量工作，很多比較成熟的火災(zāi)安全評估模型和性能化設(shè)計程序都出自美國防火協(xié)會NFPA(NationalFireProtectionAssociation)。1990年起，國際標準化組織和國際建筑協(xié)會開始積極參與性能化防火設(shè)計方法的研究。我國的消防性能化研究工作始于2000年，國內(nèi)的專家學者相繼有不少文獻、技術(shù)導則發(fā)表，而上海市地方標準《民用建筑防排煙技術(shù)規(guī)程》中的模型、公式已經(jīng)逐步被性能化設(shè)計單位采用。消防性能化設(shè)