速途研究院：2016年h1在線短租市場報告(常用版)

速途研究院：2016年h1在線短租市場報告（常用版）(可以直接使用，可編輯完整版資料，歡迎下載）

速途研究院：2021年H1在線短租市場報告速途研究院：2016年h1在線短租市場報告（常用版）(可以直接使用，可編輯完整版資料，歡迎下載）隨著畢業(yè)季的到來，暑期的臨近，國內(nèi)旅游行業(yè)、招聘行業(yè)等眾多領(lǐng)域又一次迎來了一個爆發(fā)期，而對于身處異地的人來說，住宿一直是一個需要重點(diǎn)考慮的問題。由于酒店價格昂貴，而長租房可能不會住那么久而面臨扣除押金的風(fēng)險，短租市場的出現(xiàn)給了人們一個折中的選擇，并受到消費(fèi)者的歡迎。短租的靈活性和高性價比等優(yōu)勢，甚至一度有人認(rèn)為短租將有可能取代酒店，短租市場發(fā)展?fàn)顩r究竟如何？速途研究院分析師團(tuán)隊通過對國內(nèi)上半年短租市場的相關(guān)數(shù)據(jù)收集整理，解讀在線短租市場發(fā)展現(xiàn)狀。2021年短租市場或達(dá)300億元中國短租市場仍處在高速發(fā)展的上升期，2021年市場規(guī)模僅1.4億元，到了2021年短租市場規(guī)模增長到了100億元，四年增長了71.4倍。照此趨勢，隨著國內(nèi)旅游業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展，預(yù)計2021年中國短租市場將達(dá)到300億元。目前國內(nèi)短租市場中，垂直類品牌主要是途家、螞蟻短租、小豬短租、木鳥短租、游天下，以及國外品牌Airbnb。當(dāng)然，58趕集，以及國內(nèi)眾多租房平臺也紛紛開設(shè)有短租類產(chǎn)品。短租類應(yīng)用下載量排行據(jù)不完全統(tǒng)計，截止到2021年6月30日，國內(nèi)短租類應(yīng)用累計下載量中，途家網(wǎng)以1884萬次的絕對優(yōu)勢高居榜首，第二名住哪兒下載量338萬次，Airbnb作為一家成熟的國際品牌，在國內(nèi)的累計下載量為328萬次排在第三。螞蟻短租累計下載113萬次，小豬短租累計下載61.6萬次，木鳥短租累計下載58.1萬次，游天下累計下載18.5萬次。整體來看，短租類應(yīng)用的下載量普遍偏低，大部分都是處在百萬級，這一方面由于國內(nèi)的短租市場發(fā)展仍處在初級階段，位置在酒店和長租之間較為尷尬，因此在消費(fèi)者中的認(rèn)知度尚不高。盡管如此，短租市場從去年到現(xiàn)在一直動作頻頻，去年夏天木鳥、小豬、途家紛紛宣布融資，其中木鳥A輪融資6000萬元，小豬宣布C輪融資6000萬美元，途家2021年8月宣布完成D輪及D+輪融資3億美元。到今年，6月份途家網(wǎng)全資收購螞蟻短租，螞蟻短租成為了途家的全資子公司，同時也宣示著58集團(tuán)成為了途家的新股東。經(jīng)過這一番動作，國內(nèi)的短租市場第一輪格局基本定型，背靠58趕集，手握螞蟻的途家成為了國內(nèi)短租市場的領(lǐng)頭羊。同時兩家共同掌握著全國近80萬的房源信息，也奠定了其在行業(yè)中的位置。國內(nèi)短租產(chǎn)品類型以公寓和民居為主通過統(tǒng)計國內(nèi)的短租產(chǎn)品，公寓類的占比51.07%，民居類占比44.21%，公寓和民居成為短租的主要產(chǎn)品。此外，別墅類占比2.59%，客棧占比1.42%，豪宅占比0.22%，屬于短租類的小眾產(chǎn)品。公寓和民居之所以受大眾歡迎，一方面是房源更加豐富，而且相對性價比也更高。而且現(xiàn)在許多酒店也在開拓公寓類的產(chǎn)品，可見公寓類產(chǎn)品在大眾中有較高的接受度。而且酒店的動作也可以看出短租的出現(xiàn)為整個住宿行業(yè)起到了促進(jìn)作用，“短租取代酒店”這樣的論點(diǎn)也不是空穴來風(fēng)。短租的應(yīng)用場景分布

旅游是大頭短租的應(yīng)用場景非常豐富，包括旅游、求職、出差、就醫(yī)、考試、訪友、約會等。其中，旅游占比36.35%，求職占比13.1%，出差占比12.66%?？梢娐糜涡袠I(yè)的發(fā)展對于短租的推動作用最為明顯。性價比高是選擇短租的首要考慮高性價比是人們選擇短租的重要原因之一，占到了30.1%。19.53%的人認(rèn)為短租更能夠滿足個性化的需求。18.06%的人看中了短租的居家感，11.67%的人認(rèn)為短租更加私密。還有9.93的人考慮短租是因為租期靈活，4.64%的認(rèn)為短租更加方便入住。由于短租產(chǎn)品的上述優(yōu)點(diǎn)，造就了其豐富的應(yīng)用場景。例如就醫(yī)、考試對于私密環(huán)境和居家感的要求更高，而求職、訪友更看重的是靈活的租期。速途研究院分析師團(tuán)隊認(rèn)為，國內(nèi)短租市場經(jīng)過去年到今年這一年的大動作，基本上奠定了國內(nèi)的短租市場初步的市場格局。目前國內(nèi)短租市場的兩種盈利模式，一種是信息平臺，一種是自己掌控房源的全方位服務(wù)。盡管前者在共享經(jīng)濟(jì)時代更具優(yōu)勢，而且需要投入的成本更低，但如果有朝一日真的實(shí)現(xiàn)“取代酒店”的，必然是后者。然而，目前短租市場面臨的問題包括衛(wèi)生、安全、服務(wù)質(zhì)量等，也要求商家參與到產(chǎn)品與服務(wù)的把控中去，為實(shí)現(xiàn)短租市場的健康高速發(fā)展保駕護(hù)航?！偻狙芯吭菏撬偻揪W(wǎng)絡(luò)旗下的權(quán)威數(shù)據(jù)研究與分析機(jī)構(gòu)。致力于國內(nèi)互聯(lián)網(wǎng)市場行業(yè)數(shù)據(jù)統(tǒng)計與分析預(yù)測。合作QQ：3425470196微信名：速途研究院微信ID：sootooinstitute萬科杭州整體房產(chǎn)市場研究報告Worken&D-WellIntegratedMarketingGroup華坤道威整合營銷機(jī)構(gòu)一樣的全程不一樣的整合Worken&D-WellIntegratedMarketingGroup華坤道威整合營銷機(jī)構(gòu)杭州華坤市場研究二00六年六月萬科杭州整體房地產(chǎn)市場研究報告杭州城市概況杭州經(jīng)濟(jì)運(yùn)行杭州消費(fèi)需求特征杭州房產(chǎn)政策杭州房產(chǎn)競爭態(tài)勢杭州房產(chǎn)市場發(fā)展演進(jìn)杭州房產(chǎn)供應(yīng)1234567結(jié)構(gòu)框架圖1行政區(qū)劃城市規(guī)劃人口概況交通狀況杭州城市概況杭州經(jīng)濟(jì)運(yùn)行杭州房產(chǎn)市場發(fā)展演進(jìn)1城市概況交通狀況杭州交通網(wǎng)絡(luò)發(fā)達(dá)，是長江三角洲重要中心城市和中國東南部交通樞紐。鐵路城站和東站兩個火車站，滬杭線、浙贛線、宣杭線、蕭甬線。每天有116趟旅客列車進(jìn)出。公路杭滬、杭甬、杭寧、杭金衢高速公路和104、320國道，以及省道和繞城公路“七環(huán)一射”高等級公路網(wǎng)架路。航空蕭山國際機(jī)場，距市中心27公里。水運(yùn)京杭大運(yùn)河貫通北京和杭州杭州位于中國東南沿海，浙江省北部，錢塘江下游北岸，京杭大運(yùn)河南端。浙江省省會，全省政治、經(jīng)濟(jì)、科教文化中心，全國重點(diǎn)風(fēng)景旅游城市和歷史文化名城，副省級城市。1城市概況行政區(qū)劃2001年，蕭山、余杭撤市變區(qū)，正式并入杭州市區(qū)。目前杭州全市總面積16596平方公里，其中市區(qū)面積3068平方公里。杭州市區(qū)下轄8區(qū)3市2縣。8區(qū)：上城區(qū)、下城區(qū)、拱墅區(qū)、江干區(qū)、西湖區(qū)、濱江區(qū)、蕭山區(qū)和余杭區(qū)；3市：富陽市、臨安市、建德市2縣：桐廬縣、淳安縣。主城區(qū)面積最大三區(qū)域：西湖區(qū)，263平方公里江干區(qū)，210平方公里拱墅區(qū)，88平方公里主城區(qū)人口密度最大三區(qū)域：上城區(qū)，17509人/平方公里下城區(qū)，11114人/平方公里拱墅區(qū)，3417人/平方公里1城市概況行政區(qū)劃總面積263平方公里，轄5鎮(zhèn)、2鄉(xiāng)、7街道，有116個社區(qū)、55個行政村擁有”旅游西進(jìn)”規(guī)劃的六大景區(qū)中的五景區(qū)。人才薈萃，擁有大專院校及科研院所近百所。高新技術(shù)企業(yè)云集，商貿(mào)業(yè)發(fā)達(dá)，中介服務(wù)業(yè)發(fā)展迅速。轉(zhuǎn)塘等3大城鎮(zhèn)改造步伐加快，西湖、轉(zhuǎn)塘兩大科技經(jīng)濟(jì)區(qū)塊建設(shè)初見成效?？偯娣e210平方公里，轄4個鎮(zhèn)、4個街道杭州市重要的交通樞紐。擁有火車東站和汽車東站。蕭山國際機(jī)場峙江相鄰；滬杭甬高速公路和滬杭、浙贛、杭甬、杭長鐵路在此交匯?！俺鞘袞|擴(kuò)”使其成為未來杭州大都市的中心區(qū)。錢江新城正在建設(shè)中區(qū)內(nèi)擁有多個園區(qū)：杭州高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)、江干科技經(jīng)濟(jì)園、杭州私營經(jīng)濟(jì)園區(qū)1996年12月經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)設(shè)立。面積73平方公里，轄西興、長河、浦沿三鎮(zhèn)內(nèi)外交通發(fā)達(dá)。錢江一橋、三橋、四橋、七橋；浙贛、杭甬鐵路，杭金公路，浙東運(yùn)河縱橫貫通；錢江二橋，滬杭甬、杭金衢高速公路擦境而過；濱江是杭州市跨江、沿江發(fā)展的戰(zhàn)略重地，目標(biāo)是以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為重點(diǎn)，教育、科研、旅游、商貿(mào)、居住協(xié)調(diào)發(fā)展的現(xiàn)代化新城在基本建設(shè)、招商引資、項目審批、人才引進(jìn)等方面享受杭州市級權(quán)限和政策。江干區(qū)濱江區(qū)西湖區(qū)部分行政區(qū)介紹1城市概況人口概況2005年11月1日零時，杭州市常住人口為7503>.3萬人，年均增長1.75％。2005年底杭州市常住人口為750.7萬人。全市共有家庭戶248.03萬戶，戶均人口2.83人。與五普數(shù)據(jù)相比，戶均人口減少0.16人?！獊碓矗?005年杭州市1%人口抽樣調(diào)查主要數(shù)據(jù)公報西湖區(qū)和江干區(qū)是杭州主城區(qū)中人口數(shù)量最大的兩區(qū)域，占市區(qū)比重均超過10%。濱江區(qū)作為新興區(qū)塊，目前人口數(shù)量僅為市區(qū)的3.2%。（蕭山區(qū)、余杭區(qū)除外）人口區(qū)域分布1城市概況人口概況人口老齡化趨勢加強(qiáng)。城市化進(jìn)程加快。杭州市區(qū)非農(nóng)業(yè)人口比重以每年3%左右的速度遞增。04年增幅比較明顯。65歲以上人口占10.23%，較“五普”上升1.4個百分點(diǎn)。聯(lián)合國規(guī)定，60歲以上人口比例達(dá)10%或65歲以上人口比例達(dá)7%就屬于老齡化國家/地區(qū)1城市概況人口概況西湖區(qū)人口發(fā)展后勁不足，年增長量逐年遞減。江干區(qū)年增長2.5—3萬左右，增幅最大。濱江區(qū)人口發(fā)展后勁十足西湖、江干、濱江三區(qū)對比城市化帶來的農(nóng)民向城鎮(zhèn)居民的轉(zhuǎn)化;企業(yè)入駐,大量員工落戶;商品房交付帶來的人口增長;濱江區(qū)人口增長主力1城市概況城市規(guī)劃經(jīng)過20年的努力，經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展主要指標(biāo)達(dá)到或接近發(fā)達(dá)國家水平。進(jìn)一步發(fā)揮杭州在以上海為龍頭的長江三角洲地區(qū)重要中心城市的輻射帶動作用和在全省的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心作用，強(qiáng)化科技創(chuàng)新和中心城市的綜合服務(wù)功能，力爭把杭州建成經(jīng)濟(jì)繁榮、科教發(fā)達(dá)、文化昌盛、環(huán)境優(yōu)美、社會文明、生活富裕的現(xiàn)代化國際風(fēng)景旅游城市。近期：2001-2005年中期：2006-2021年遠(yuǎn)期：2021-2年遠(yuǎn)景：展望到2050年左右規(guī)劃期限城市發(fā)展目標(biāo)1城市概況城市規(guī)劃城市規(guī)模2005年城市建設(shè)用地為290.39平方千米，人均92.77平方米其中：中心城區(qū)為256.53平方千米，人均90.33平方米；2年城市建設(shè)用地為453.00平方千米，人均101.80平方米其中：中心城區(qū)為369.92平方千米，人均99.98平方米。城鎮(zhèn)規(guī)模與布局結(jié)構(gòu)人口規(guī)模：2005年430萬2年530萬市區(qū)總?cè)丝?005年38>13萬2年445萬市區(qū)城市人口用地規(guī)模：城市發(fā)展方向城市東擴(kuò)，旅游西進(jìn)，沿江開發(fā)，跨江發(fā)展，實(shí)施“南拓、北調(diào)、東擴(kuò)、西優(yōu)”的城市空間發(fā)展戰(zhàn)略，形成“東動、西靜、南新、北秀、中興”的格局。1城市概況城市規(guī)劃城鎮(zhèn)規(guī)模與布局結(jié)構(gòu)1城市概況城市規(guī)劃城市布局形態(tài)城鎮(zhèn)規(guī)模與布局結(jié)構(gòu)組團(tuán)職能從以舊城為核心的團(tuán)塊狀布局，轉(zhuǎn)變?yōu)橐藻X塘江為軸線的跨江、沿江，網(wǎng)絡(luò)化組團(tuán)式布局。形成“一主三副、雙心雙軸、六大組團(tuán)、六條生態(tài)帶”開放式空間結(jié)構(gòu)模式。中心城區(qū)由主城、江南城、臨平城和下沙城組成（一主三副）。主城由上、下城區(qū)和西湖、拱墅、江干城區(qū)部分組成。中部、南部為商貿(mào)、居住生活區(qū)；北部以工業(yè)、倉儲物流區(qū)為主；東部為交通、市政設(shè)施區(qū)；西部為教育科研、居住區(qū)；湖濱地區(qū)為旅游商業(yè)區(qū)，江濱地區(qū)為城市新中心。規(guī)劃城市人口175萬人，城市建設(shè)用地167.01平方千米。江南城由濱江區(qū)、蕭山城區(qū)和江南臨江地區(qū)組成。是以高科技工業(yè)園區(qū)為骨干，產(chǎn)、學(xué)、研協(xié)調(diào)發(fā)展的現(xiàn)代化科技城和城市遠(yuǎn)景商務(wù)中心。規(guī)劃城市人口105萬人，城市建設(shè)用地102.24平方千米。1城市概況城市規(guī)劃城鎮(zhèn)規(guī)模與布局結(jié)構(gòu)組團(tuán)職能臨平城規(guī)劃城市人口40萬人，城市建設(shè)用地47.20平方千米。下沙城由下沙、九堡、喬司鎮(zhèn)組成規(guī)劃城市人口50萬人，城市建設(shè)用地53.47平方千米。六大組團(tuán)塘棲組團(tuán)東部為居住生活區(qū)，西部為工業(yè)園區(qū)。規(guī)劃城市人口10萬人。良渚組團(tuán)規(guī)劃城市人口10萬人。余杭組團(tuán)規(guī)劃城市人口18萬人。臨浦組團(tuán)規(guī)劃城市人口14萬人。瓜瀝組團(tuán)規(guī)劃城市人口15萬人。義蓬組團(tuán)規(guī)劃城市人口8萬人，遠(yuǎn)景控制在40萬人左右1城市概況小結(jié)便捷的交通條件使杭州與國內(nèi)外各個城市的連接日益密切，為城市發(fā)展和行業(yè)發(fā)展帶來有力的經(jīng)濟(jì)支撐。城市的對外輻射功能也增加了杭州房產(chǎn)市場的需求范圍。大杭州概念的深入人心，有效的拉近了杭州周邊區(qū)域到杭州市區(qū)的心里距離。對杭州周邊地區(qū)的房產(chǎn)行業(yè)發(fā)展起到了很大的帶動作用。城市化進(jìn)程的加快以及大量外來人口的進(jìn)入不但為杭州的經(jīng)濟(jì)發(fā)展注入了活力，而且為杭州房地產(chǎn)市場的高速發(fā)展提供了基礎(chǔ)?！耙恢魅?、六組團(tuán)”的布局結(jié)構(gòu)及“南拓、北調(diào)、東擴(kuò)、西優(yōu)”的城市發(fā)展戰(zhàn)略為板塊房地產(chǎn)市場的發(fā)展創(chuàng)造了有利條件。2收入消費(fèi)宏觀經(jīng)濟(jì)房地產(chǎn)運(yùn)行杭州經(jīng)濟(jì)運(yùn)行杭州城市概況杭州房產(chǎn)市場發(fā)展演進(jìn)高速發(fā)展大于8%穩(wěn)定發(fā)展5-8%停滯4-5%萎縮小于4%房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩rGDP增長率2經(jīng)濟(jì)運(yùn)行宏觀經(jīng)濟(jì)GDP穩(wěn)固增長，城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況良好。GDP增幅達(dá)10%以上，杭州房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入高速發(fā)展期。地區(qū)生產(chǎn)總值(GDP)2經(jīng)濟(jì)運(yùn)行宏觀經(jīng)濟(jì)高速增長平穩(wěn)增長衰退增長庫茲涅茨《各國的經(jīng)濟(jì)增長》800-4000US$4000-8000US$8000-20000US$2005年杭州市人均GDP為44487元，增幅達(dá)12.5%，而近年來的增幅均保持在10%以上，房地產(chǎn)還處于快速發(fā)展階段。人均GDP2經(jīng)濟(jì)運(yùn)行宏觀經(jīng)濟(jì)杭州的固定資產(chǎn)投資額自01年開始穩(wěn)定增長，03年增幅達(dá)到最高。04和05年受國家整體宏觀調(diào)控影響，固定資產(chǎn)投資迅速降溫。固定資產(chǎn)投資2經(jīng)濟(jì)運(yùn)行房地產(chǎn)運(yùn)行杭州的房地產(chǎn)開發(fā)投資近五年穩(wěn)定增長。受宏觀調(diào)控影響，增幅呈下滑之勢。杭州房地產(chǎn)開發(fā)投資在固定資產(chǎn)投資中所占的比重逐年增加。05年接近30%。與全國的差距也逐年增加。杭州房企的開發(fā)熱情高于全國房地產(chǎn)開發(fā)投資2經(jīng)濟(jì)運(yùn)行房地產(chǎn)運(yùn)行商品房銷售面積穩(wěn)步增加。05年雖受宏觀調(diào)控影響，但總體銷售面積增幅依然達(dá)到了16.5%的高位。施工面積增幅保持在30%左右，04年達(dá)到38%的高位。施工面積與竣工面積差距加大，杭州房企盤子鋪得過大商品房施工面積由01年的1449萬平方米迅速飆升至05年的4184萬平方米。房地產(chǎn)供銷2經(jīng)濟(jì)運(yùn)行收入消費(fèi)市區(qū)人均可支配收入從2001至今，每年保持10%左右的增長。2005年的城鎮(zhèn)居民儲蓄存款增幅接近20%，近五年增幅最高收入水平2經(jīng)濟(jì)運(yùn)行收入消費(fèi)市區(qū)人均消費(fèi)性支出每年增長1000元左右2005年增幅比例接近20%，五年來最高城鎮(zhèn)居民消費(fèi)能力不斷提高，對其進(jìn)行住房消費(fèi)的引導(dǎo)，有利于房地產(chǎn)市場的發(fā)展消費(fèi)水平2經(jīng)濟(jì)運(yùn)行收入消費(fèi)40-50％30-40％低于30％小康富裕最富裕聯(lián)合國糧農(nóng)組織標(biāo)準(zhǔn)從杭州的情況來看，近幾年該指標(biāo)呈減小之勢。無論是城鎮(zhèn)居民還是農(nóng)村居民，都處于富裕狀態(tài)。恩格爾系數(shù)是指食物支出占家庭消費(fèi)支出的比重。恩格爾系數(shù)2經(jīng)濟(jì)運(yùn)行小結(jié)國內(nèi)生產(chǎn)總值的穩(wěn)固增長，說明整個城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況良好。為房地產(chǎn)發(fā)展提供了良好的經(jīng)濟(jì)環(huán)境。杭州房地產(chǎn)投資穩(wěn)步增長，但是占固定資產(chǎn)投資的比重明顯高于全國水平，這說明杭州房企的開發(fā)熱情高漲；施工面積與竣工面積的較大差距反映了部分房企盤子鋪得過多。杭州房地產(chǎn)市場過熱現(xiàn)象較為明顯。居民收入及消費(fèi)水平的不斷提高，對未來房產(chǎn)市場的持續(xù)發(fā)展提供有效的經(jīng)濟(jì)支撐。3規(guī)劃及配套影響發(fā)展歷程及階段特點(diǎn)區(qū)域市場演進(jìn)總體發(fā)展特征市場主體變化市場演進(jìn)杭州房產(chǎn)市場發(fā)展演進(jìn)杭州城市概況杭州經(jīng)濟(jì)運(yùn)行杭州房產(chǎn)政策3房產(chǎn)市場發(fā)展歷程與階段特點(diǎn)第一階段（1993年以前）“公房時代”房地產(chǎn)開發(fā)更多地以城市建設(shè)為目的“老十八家”承擔(dān)了大量的城市開發(fā)任務(wù)同時樓市開始萌動第二階段（1993-1999）第三階段（1999-2004）第四階段（2004年至今）開始出現(xiàn)市場化運(yùn)作公司國家開始宏觀調(diào)控市中心外銷房、遠(yuǎn)郊高端別墅區(qū)、近郊普通商品房的開發(fā)并存房產(chǎn)企業(yè)開始艱辛成長實(shí)物分房取消國家出臺許多扶持產(chǎn)業(yè)的政策杭州樓市迅速發(fā)展，市場迅速規(guī)范房企獲得積累并積極擴(kuò)張房產(chǎn)品質(zhì)突飛猛進(jìn)隨著國家新一輪宏觀調(diào)控的推出，購房者及開發(fā)企業(yè)變得理性，這成為今后發(fā)展的主基調(diào)。國家開始宏觀調(diào)控杭州政府出手救市新一輪宏調(diào)開始線索3房產(chǎn)市場總體發(fā)展特征市場開發(fā)如火如荼，施工面積5年來迅速飆升特點(diǎn)一特點(diǎn)二特點(diǎn)三市場需求旺盛，銷售量逐年增加城鎮(zhèn)居民居住狀況不斷得到改善2003年人均住房面積由02年的12.5平方米提高至17.2平方米。增幅較為明顯。2005年人均住房面積20.7平方米(數(shù)據(jù)見前-房地產(chǎn)運(yùn)行)3房產(chǎn)市場總體發(fā)展特征房價穩(wěn)步上升特點(diǎn)四3房產(chǎn)市場總體發(fā)展特征特點(diǎn)五樓市由局部火爆轉(zhuǎn)向四面開花三墩下沙濱江城北閑林蕭山九堡錢江新城城西“城市東擴(kuò)、旅游西進(jìn)”使樓市全面開花（板塊范圍界定見P30）3房產(chǎn)市場總體發(fā)展特征特點(diǎn)六住宅市場格局分布具有鮮明的板塊色彩閑林留下、湘湖城西、錢江新城城北、濱江、三墩別墅排屋高品質(zhì)普通住宅中檔樓盤下沙、閑林留下中低檔樓盤3房產(chǎn)市場區(qū)域市場演進(jìn)板塊范圍界定余杭區(qū)良渚鎮(zhèn)良渚板塊留下鎮(zhèn)，閑林鎮(zhèn)及繞城公路沿線閑林、留下板塊臨平板塊蕭山板塊下沙板塊基本上按行政區(qū)來劃分濱江板塊錢塘江以西，秋濤路以東，復(fù)興地區(qū)以北、錢塘江二橋和艮山西路以南錢江新城板塊莫干山路以西，余杭塘河以北，繞城公路以東三墩板塊文三路以南，天目山路以北，古翠路以東。（因該板塊近幾年很少有新盤，因此基本上被合并到文教區(qū)板塊中）高新區(qū)板塊古翠路以西，天目山路以北，余杭塘河以南，蔣村板塊莫干山路以西，古翠路以東，余杭塘河以南文教區(qū)板塊板塊細(xì)分莫干山路以西，天目山路以北，余杭塘河以南，繞城公路以東城西板塊文暉路以南，環(huán)城西路保椒路以東，河坊街以北，環(huán)城東路以西市中心板塊環(huán)城東路以東、秋濤路杭海路以北、繞城公路以西城東板塊文暉路以北，莫干山路以東，東北向鐵路以西城北板塊3房產(chǎn)市場區(qū)域市場演進(jìn)城北：越來越適宜居住發(fā)展2003年，城北樓市進(jìn)入快速發(fā)展期。04年成為杭州眾多板塊中房價上漲幅度最大的板塊之一。交通配套上塘高架路、德勝快速路“一環(huán)、一軸、六縱”格局的網(wǎng)狀快速道路系統(tǒng)已形成生活及商業(yè)配套等相對成熟房價城北城西三墩濱江錢江新城下沙西溪留下閑林3房產(chǎn)市場區(qū)域市場演進(jìn)城西：由蔣村起步，城市化變遷的見證發(fā)展商品房開發(fā)的發(fā)源地，由1992年的“蔣村商住區(qū)”開始1996年，第一代商品房陸續(xù)建成，城西大型住宅區(qū)的雛形初現(xiàn)2000年杭州形成高檔住宅聚集的成熟板塊交通配套交通問題成房產(chǎn)發(fā)展之瓶頸各項配套相對成熟特點(diǎn)：以住宅為先導(dǎo)，帶動交通、商業(yè)等領(lǐng)域發(fā)展缺憾：開發(fā)商“各自為政”以及政府“先開發(fā)后配套”的模式，使城西缺乏城市整體規(guī)劃，也缺乏整體性的城市脈絡(luò)城北城西三墩濱江錢江新城下沙西溪留下閑林3房產(chǎn)市場區(qū)域市場演進(jìn)三墩：新興城市次中心發(fā)展在城西房產(chǎn)的輻射下發(fā)展起來浙大紫荊港校區(qū)遷入，改造工程逐步實(shí)施。發(fā)展前景被看好交通配套道路網(wǎng)絡(luò)健全公交：303路、301路、817路、K900路商貿(mào)布局、教育網(wǎng)絡(luò)、醫(yī)療點(diǎn)已基本具備。商業(yè)中心和休閑配套也在積極跟進(jìn)，沃爾瑪購物中心及銀泰SHOPPINGMALL等將陸續(xù)進(jìn)駐。房價三墩城西城北濱江錢江新城下沙西溪留下閑林3房產(chǎn)市場區(qū)域市場演進(jìn)濱江：房產(chǎn)開發(fā)如火如荼發(fā)展濱江完善的規(guī)劃及高教園區(qū)等的建設(shè)，房產(chǎn)開始起步近幾年土地的大量供應(yīng)，開發(fā)商紛紛涌入。由“西湖時代‘向”錢塘江時代“的過渡，房產(chǎn)日益火爆。交通配套目前基本配套已經(jīng)具備，未來的規(guī)劃配套較為齊全沿江依橋，公交線路較為完善。房價濱江三墩城西城北錢江新城下沙西溪留下閑林3房產(chǎn)市場區(qū)域市場演進(jìn)錢江新城：第二個城市中心發(fā)展”城市東擴(kuò)“的城市發(fā)展戰(zhàn)略，使其房產(chǎn)市場起步并飛速發(fā)展，成為杭州新興的貴族板塊。交通配套交通優(yōu)勢較為明顯，目前從老城區(qū)到錢江新城的路線主要有五條房價規(guī)劃配套非常完善，目前尚在規(guī)劃建設(shè)中錢江新城城北城西三墩濱江下沙西溪留下閑林3房產(chǎn)市場區(qū)域市場演進(jìn)下沙：未來三年主要供應(yīng)區(qū)發(fā)展03年之前，下沙經(jīng)營性土地供應(yīng)只推出10余宗，房產(chǎn)處于起步階段下沙建設(shè)為產(chǎn)學(xué)住一體化的東部新城的規(guī)劃目標(biāo)，推動房產(chǎn)發(fā)展。2003年開始，區(qū)塊土地供應(yīng)大大增加交通配套目前交通配套稍顯不足。房價比較缺乏，吃飯、購物難，休閑娛樂場所少。目前在建的大型公建項目包括福雷德廣場、鄰里中心以及華元·十六街區(qū)三個。下沙城北城西三墩濱江錢江新城西溪留下閑林房價2002年開始逐步上升，但上漲幅度明顯低于同時期起步的濱江3房產(chǎn)市場區(qū)域市場演進(jìn)西溪、留下、閑林：大城西的崛起發(fā)展閑林房產(chǎn)自起步已有三四年時間，房地產(chǎn)開發(fā)的規(guī)模非常龐大區(qū)域配套匱乏成為板塊房產(chǎn)發(fā)展的致命傷。05年，該板塊在宏觀調(diào)控影響下舉步維艱。交通配套通過02省道和天目山路與主城區(qū)連接。公交車有346路和506路。房價由于老余杭沒有對閑林做全面規(guī)劃，因此發(fā)展隨意性較大，因此配套嚴(yán)重匱乏。目前各項配套基本上依托于閑林鎮(zhèn)及老余杭鎮(zhèn)。宏豐家具城、沃爾瑪山姆會員店等項目都已經(jīng)陸續(xù)進(jìn)駐，更多的商業(yè)項目則在洽談之中。閑林歷年的公寓價格變化40003200270022000100020003000400050002001200220032004西溪留下閑林城西三墩濱江錢江新城下沙城北“旅游西進(jìn)”城市發(fā)展戰(zhàn)略的產(chǎn)物3房產(chǎn)市場市場主體變化開發(fā)商購房者開發(fā)商意識形態(tài)變化產(chǎn)品意識形態(tài)發(fā)展變化“注重產(chǎn)品品質(zhì)”“搶地”“競爭”“競爭中合作”“華麗”“樸實(shí)”關(guān)注重點(diǎn)房企關(guān)系營銷推廣大戶型為主流（三房：120-150）（二房：110-120）產(chǎn)品多極化（單身公寓出現(xiàn)）（“小、中、大”戶型并存）注重戶型注重景觀注重內(nèi)在品質(zhì)3房產(chǎn)市場市場主體變化開發(fā)商購房者購房者的地域變化本地購房者比重持續(xù)上漲宏觀調(diào)控抑制了投資投機(jī)性需求（相當(dāng)比重來自溫州等外地）省內(nèi)購房者比重持續(xù)下跌購房入戶政策開始實(shí)行。（注：“本地”指杭州戶籍人口?！笆?nèi)”指浙江省內(nèi)但非杭州的戶籍人口?！笆⊥狻敝笐艏疄槠渌∈械娜丝冢话ㄍ饧耸?。）與省外購房者相比，省內(nèi)置業(yè)者大多或投資或為子女買房；省外人士大多以自住為目的來杭置業(yè)，因此更易受到入戶政策的刺激。3房產(chǎn)市場規(guī)劃及配套影響板塊規(guī)劃影響板塊規(guī)劃交通配套公建配套《2001-2年杭州市城市總體規(guī)劃》使樓市四面開花，郊區(qū)大盤發(fā)展迅速城市發(fā)展由“西湖時代”向“錢塘江時代”的方向性轉(zhuǎn)變，江南城（濱江、蕭山）成最大受益者。下沙城，六大組團(tuán)中的余杭組團(tuán)（主要是閑林）、良渚組團(tuán)受益較大?！逗贾萑盏貐^(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃》帶熱三墩房產(chǎn)三墩高標(biāo)準(zhǔn)、高起點(diǎn)的區(qū)域規(guī)劃使開發(fā)商及購房者認(rèn)為該板塊極具發(fā)展?jié)摿﹀X江新城房產(chǎn)迅速崛起從“西湖時代”邁向“錢塘江時代”的城市發(fā)展方向以及錢江新城的定位及規(guī)劃建設(shè)使各界人士極度看好該板塊房產(chǎn)九堡成樓市新秀九堡“城市東擴(kuò)”的排頭兵地位、九堡規(guī)劃、錢江新城的輻射、地鐵的立項為其房產(chǎn)注入活力?！段飨獫竦乇Ｗo(hù)區(qū)總體規(guī)劃》使西溪板塊成樓市新亮點(diǎn)憑借總體規(guī)劃及環(huán)境優(yōu)勢，成為高檔房產(chǎn)的新興區(qū)塊。3房產(chǎn)市場規(guī)劃及配套影響板塊規(guī)劃交通配套公建配套緩解了城市東西向的地面交通壓力，同時大大縮短了老余杭和下沙與主城之間的距離。對于余杭閑林、下沙板塊樓市起到了非常大的盤活作用。交通配套——德勝快速路3房產(chǎn)市場規(guī)劃及配套影響板塊規(guī)劃交通配套公建配套交通配套——地鐵規(guī)劃2005年6月初，杭州市城市快速軌道交通建設(shè)規(guī)劃通過了國務(wù)院審批。根據(jù)規(guī)劃，杭州市的軌道交通線網(wǎng)由8條線組成，總長度278公里，將設(shè)立154座車站。1號線途徑濱江、下沙、臨平；2號線蕭山始發(fā)，途徑市區(qū)核心塊、瓶窯；3號線留下始發(fā)，途徑天目山路、武林地塊、臨平；4號線火車東站始發(fā)，途徑錢江新城、錢江一橋；5號線老余杭始發(fā)，途徑建國路、錢江四橋、蕭山火車站；6號線為沿江線，途徑濱江、東方文化園；7號線為機(jī)場線，途徑蕭山國際機(jī)場、江東工業(yè)園；8號線途徑下沙、江東工業(yè)園。3房產(chǎn)市場規(guī)劃及配套影響板塊規(guī)劃交通配套公建配套交通配套——地鐵規(guī)劃影響地鐵效應(yīng)成樓盤宣傳新賣點(diǎn)地鐵改變著杭州樓市的板塊地位分布格局地鐵規(guī)劃在一定程度上影響了購房者的板塊偏好。郊區(qū)板塊在交通方面的致命缺陷得以改觀，地位提高。主城區(qū)板塊優(yōu)勢弱化。濱江、下沙、蕭山吸引力增強(qiáng)。3房產(chǎn)市場規(guī)劃及配套影響板塊規(guī)劃交通配套公建配套地鐵對錢江新城、濱江和下沙的房價支撐力最強(qiáng)。交通配套——地鐵規(guī)劃影響地鐵規(guī)劃成為相關(guān)板塊房價上漲的強(qiáng)力支撐地鐵將影響開發(fā)商的拿地決策。從長遠(yuǎn)上講，地鐵將緩解杭州房地產(chǎn)市場的供需矛盾。3房產(chǎn)市場規(guī)劃及配套影響板塊規(guī)劃交通配套公建配套交通配套——滬杭磁懸浮滬杭磁懸浮交通項目06年3月獲得國務(wù)院批準(zhǔn)。獲批的磁懸浮滬杭線全長約175公里，工程總概算約350億元。其中，浙江段正線全長約105公里，全線高架，設(shè)杭州東站和嘉興站。磁懸浮滬杭線車速定位為市郊區(qū)間線路，正常運(yùn)行速度為450公里／小時，中心城區(qū)內(nèi)最高正常運(yùn)行速度不大于200公里／小時。該項目預(yù)計將于2021年建成，并于2021年上海世博會前投入運(yùn)營。建成后將提高長江三角洲地區(qū)的出行效率，使滬、杭、嘉三地居民的“鐘擺式生活方式”成為可能。嘉興是最大受益區(qū)。滬杭磁懸浮的開通將對杭州住宅產(chǎn)品、商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)等產(chǎn)生全方位的促進(jìn)作用。杭州的高檔樓盤，特別是別墅區(qū)，及景觀樓盤會走俏。閑林、西溪濕地等房產(chǎn)板塊的銷售屆時也會出現(xiàn)轉(zhuǎn)機(jī)。3房產(chǎn)市場規(guī)劃及配套影響板塊規(guī)劃交通配套公建配套公建配套對房地產(chǎn)市場影響板塊配套影響購房者的購房決策理性市場下，購房者對配套的關(guān)注度更高04年，該指標(biāo)僅為20%左右；05年和06年則迅速提升至70——80%左右。3房產(chǎn)市場規(guī)劃及配套影響公建配套對房地產(chǎn)市場影響（續(xù)）板塊配套影響該板塊的房價水平及預(yù)期。板塊配套成為其房價可能下跌的強(qiáng)力論據(jù)。板塊規(guī)劃交通配套公建配套3房產(chǎn)市場規(guī)劃及配套影響大型公建配套項目板塊規(guī)劃交通配套公建配套對板塊房地產(chǎn)市場影響項目建成后，將是浙江最大的醫(yī)院。三墩居民看病不便的問題將徹底得到改觀。浙江大學(xué)國際醫(yī)療中心開啟三墩商業(yè)開發(fā)的新浪潮。對三墩及城北樓市均具有刺激作用銀泰購物廣場（暫名）不僅直接改變了三墩缺乏大型商業(yè)配套的狀況，而且會直接帶動三墩板塊的商業(yè)和經(jīng)濟(jì)繁榮沃爾瑪購物廣場將激活五常閑林一帶的區(qū)域商業(yè)，形成生活、休閑、購物功能齊備的生活休閑配套體系西溪沃爾瑪休閑購物公園它的建成不僅改變了城西商業(yè)設(shè)施不足的狀況，而且成為城西的城市公共活動空間，大大提高了城西的地位及檔次。西城廣場3房產(chǎn)市場規(guī)劃及配套影響大型公建配套項目（續(xù)）板塊規(guī)劃交通配套公建配套對板塊房地產(chǎn)市場影響項目該項目是濱江區(qū)目前規(guī)劃的惟一一條商業(yè)步行街，也是杭州目前體量最大的綜合型商業(yè)中心。將可能改變杭州目前的商業(yè)分布格局。濱江的樓市也會因此受益。星光大道是杭州市建設(shè)錢江新城、打造國際大都市的過程中邁出的極為重要的一步。無論在功能和意義上，都有舉足輕重的作用。杭州市市民中心建成后將成為錢江新城的標(biāo)志性建筑。杭州大劇院將吸引大量的商家入駐以及吸引大量就業(yè)人群，這些都將成為九堡房產(chǎn)的潛在需求。中國四季青服裝交易中心該項目使九堡板塊的交通優(yōu)勢更為突出。同時巨大的客流量將為九堡帶來巨大的人流，將會極大地促進(jìn)九堡的商業(yè)繁榮。杭州市客運(yùn)中心3房產(chǎn)市場小結(jié)杭州的房產(chǎn)市場伴隨著政策的多變而成長發(fā)展。面對當(dāng)前的整體環(huán)境，杭州的房企更能以理性心態(tài)面對。受城市規(guī)劃及其他因素影響，購房者的板塊傾向不斷發(fā)生變化，而樓市格局也不變地在進(jìn)行板塊重組。如何提高板塊的競爭力，將是開發(fā)商及政府未來要面對的重要問題。配套是影響板塊樓市的因素之一，在宏觀調(diào)控下，配套問題對購房者而言更顯重要。板塊的配套甚至影響著房價的走勢。地鐵、德勝快速路以及滬杭磁懸浮等交通利好是近期影響板塊樓市的主要因素。尤其是地鐵建成后將弱化郊區(qū)板塊的出行不便問題，從而使郊區(qū)板塊在整個樓市中地位上升。杭州房產(chǎn)市場發(fā)展演進(jìn)杭州房產(chǎn)供應(yīng)杭州房產(chǎn)政策4房產(chǎn)政策發(fā)展演進(jìn)現(xiàn)行房地產(chǎn)政策相關(guān)政府職能部門簡介4房產(chǎn)政策03年以來政策演進(jìn)發(fā)展脈絡(luò)政策出臺背景調(diào)控思路變化金融機(jī)構(gòu)政策演進(jìn)政策脈絡(luò)——五大階段03年以前政策03年9月杭州市政府常務(wù)會議制定8大措施，預(yù)告杭州“新政”開始。04年配合國家調(diào)控陸續(xù)頒布了一系列土地金融政策04年下半年調(diào)整政策04年配合國家調(diào)控陸續(xù)頒布了一系列土地金融政策06年初頒布了一系列“救市”政策12345……04年1月開征二手房交易20%個人所得稅04年12月16日，杭州透明售房系統(tǒng)試運(yùn)行……暫停征收二手房交易20%個人所得稅。上調(diào)基準(zhǔn)地價停征房改房超額收益金住房公積金最高可貸50萬元；建議銀行購房首付降為兩成，在建普通住宅優(yōu)先貸款商品房期房契稅征收時間提前；外地人購房入戶06年5月，“國六條“出臺，杭州政府舉動引人關(guān)注4房產(chǎn)政策03年以來政策演進(jìn)發(fā)展脈絡(luò)政策出臺背景調(diào)控思路變化金融機(jī)構(gòu)政策演進(jìn)第一階段：04年自主調(diào)控2004年1月開征二手房交易20%個人所得稅。主要意圖：控制炒房牟利行為，抑制房地產(chǎn)泡沫。政策效果：適得其反。賣方將稅收轉(zhuǎn)嫁至買方，造成房價進(jìn)一步上漲。主要政策A2004年12月正式啟用“透明售房系統(tǒng)”主要意圖：實(shí)現(xiàn)供需雙方信息對稱，并進(jìn)而達(dá)到規(guī)范房地產(chǎn)市場的目的。政策效果：房產(chǎn)信息透明化得到一定程度實(shí)現(xiàn)，但是開發(fā)商開始嘗試新的隱蔽的銷控手段。主要政策B杭州高企的房價，為“吃在杭州、住在杭州、創(chuàng)業(yè)在杭州”目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)增加了難度杭州房價問題引起中央政府關(guān)注。國家有關(guān)部門點(diǎn)名批評，并三次組織人員前來調(diào)查。中央政府的舉動給杭州政府帶來了很大的壓力。4房產(chǎn)政策03年以來政策演進(jìn)發(fā)展脈絡(luò)政策出臺背景調(diào)控思路變化金融機(jī)構(gòu)政策演進(jìn)第二階段：04年配合國家調(diào)控二手房首付三成；蕭山暫停抵押貸款；多種貸款暫停；全面清查圈地不用行為；高檔房產(chǎn)不放貸；第二套住房利率上漲；老二手房禁貸；“禁止期房轉(zhuǎn)讓，規(guī)范轉(zhuǎn)按揭行為”等五大舉措；主要政策杭州與國家的雙重調(diào)控，開發(fā)商資金壓力加大，土地“流拍”出現(xiàn)，樓市出現(xiàn)退潮現(xiàn)象。政策效果2004年初，針對全國經(jīng)濟(jì)整體過熱國家出手調(diào)控，尤其是通過信貸與土地來調(diào)控房地產(chǎn)。杭州同步進(jìn)行的“房產(chǎn)新政”收效甚微，仍需借助國家之力來達(dá)到預(yù)期目的。4房產(chǎn)政策03年以來政策演進(jìn)發(fā)展脈絡(luò)政策出臺背景調(diào)控思路變化金融機(jī)構(gòu)政策演進(jìn)第三階段：政策調(diào)整階段2004年9月1日暫停征收二手房交易20%個人所得稅取消原因：該政策為前屆領(lǐng)導(dǎo)班子所為，而且因政策效果與出臺目的適得其反而成為“政策倉促出臺”的一大笑柄。故低調(diào)取消。主要政策A杭州領(lǐng)導(dǎo)班子正式換屆，亟需政績表現(xiàn)。當(dāng)時樓市現(xiàn)狀：開發(fā)商資金壓力加大直接影響到土地拍賣市場，政府財政收入減少；樓市退潮還影響到杭州的經(jīng)濟(jì)增長。2004年10月20日，大幅提高土地基準(zhǔn)地價主要意圖：通過調(diào)高基準(zhǔn)地價來提高開發(fā)商及購房者對樓市的預(yù)期。政策效果：對樓市預(yù)期起到了一定的促進(jìn)作用。主要政策B2005年4月1日停征房改房超額收益金主要意圖：促使房改房放量，緩解樓市供應(yīng)緊張局面。政策效果：房改房出現(xiàn)放量，但是由于本身數(shù)量很少，因此對整體市場影響甚微。主要政策C4房產(chǎn)政策03年以來政策演進(jìn)發(fā)展脈絡(luò)政策出臺背景調(diào)控思路變化金融機(jī)構(gòu)政策演進(jìn)第四階段：05年配合國家調(diào)控國家七部委聯(lián)合出臺房產(chǎn)新政，并明確“平抑房價與政績”相掛鉤。在這種形勢下，杭州市快速響應(yīng)。公布普通住宅標(biāo)準(zhǔn)；加大經(jīng)濟(jì)適用住房、拆遷安置房、普通商品房和廉租住房建設(shè)力度，大力發(fā)展節(jié)能省地型的普通住宅。由于該階段杭州市政府頒布的政策措施基本上是國家調(diào)控措施的細(xì)化，因此本部分略過2005年國家政策“組合拳”實(shí)施后，杭州樓市開始由“熱”轉(zhuǎn)“冷”，并進(jìn)而影響到杭州經(jīng)濟(jì)及財政收入開發(fā)商面臨巨大壓力郊區(qū)板塊樓市存在巨大風(fēng)險4房產(chǎn)政策03年以來政策演進(jìn)發(fā)展脈絡(luò)政策出臺背景調(diào)控思路變化金融機(jī)構(gòu)政策演進(jìn)第五階段：06年政府救市為開發(fā)商和購房者提供金融支持主要意圖：提高購房者的購房能力，刺激購房需求；緩解開發(fā)商資金壓力保持房地產(chǎn)市場的健康穩(wěn)定發(fā)展。政策效果：一定程度上影響著購房者的心理預(yù)期，對樓市起到了一定的刺激作用。主要政策B調(diào)整商品房期房繳納契稅時間主要意圖：降低交易成本，刺激需求，改變心理預(yù)期政策效果：刺激投資性需求。對購房者的心理預(yù)期影響更大于實(shí)際影響。主要政策C上調(diào)住房公積金貸款額度主要意圖：提高公積金繳納人群的首次購房能力，降低購房成本，刺激自住需求者購房置業(yè)。政策效果：一定程度上影響著購房者的心理預(yù)期，對樓市起到刺激作用。主要政策A“購房入戶”政策主要意圖：以購房入戶來吸引外地購房者，同時使整體市場產(chǎn)生良好的預(yù)期，并產(chǎn)生一定的區(qū)域?qū)蜃饔?。政策效果：吸引了部分外地購房客，對三板塊樓市有一定刺激作用。主要政策D4房產(chǎn)政策03年以來政策演進(jìn)發(fā)展脈絡(luò)政策出臺背景調(diào)控思路變化金融機(jī)構(gòu)政策演進(jìn)06年新一輪國家調(diào)控國務(wù)院發(fā)布“國六條”建設(shè)部等九部委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格意見的通知》至2006年5月31日，杭州市政府未頒布與“國六條”相關(guān)的調(diào)控政策細(xì)則。但是由于杭州政府年初舉動而在此輪調(diào)控中成為關(guān)注的對象。杭州樓市的命運(yùn)將直接取決于杭州政府接下來的舉動。4房產(chǎn)政策03年以來政策演進(jìn)發(fā)展脈絡(luò)政策出臺背景調(diào)控思路變化金融機(jī)構(gòu)政策演進(jìn)杭州政府對待房地產(chǎn)調(diào)控的態(tài)度變化固然受政府領(lǐng)導(dǎo)班子改變的影響，但更重要的是由房地產(chǎn)對整體經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)巨大所導(dǎo)致。杭州城市化進(jìn)程的加快也使其對房地產(chǎn)業(yè)依賴較大。在市政府出具的一些參考文件上就有這樣的表述：“杭州目前正處于城市化的關(guān)鍵時期，需要房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展加快城市化進(jìn)程和為城市建設(shè)提供資金?！?4年初的主動調(diào)控04年的調(diào)控策略變化06年初的救市態(tài)度變化原因4房產(chǎn)政策03年以來政策演進(jìn)發(fā)展脈絡(luò)政策出臺背景調(diào)控思路變化金融機(jī)構(gòu)政策演進(jìn)杭州政府房地產(chǎn)調(diào)控的思路變化盡管政策多變，但杭州政府所堅持的調(diào)控思路的根本點(diǎn)始終沒有變化——深層分析“稅收”“金融”調(diào)控供給調(diào)控需求政策手段調(diào)控角度通過調(diào)控土地市場，輔以其他調(diào)控措施，從而在源頭與終端上將房價控制在合理的發(fā)展軌跡上，最終使得‘居者有其屋’。4房產(chǎn)政策03年以來政策演進(jìn)發(fā)展脈絡(luò)政策出臺背景調(diào)控思路變化金融機(jī)構(gòu)政策演進(jìn)杭州金融機(jī)構(gòu)頒布的金融政策放寬小房子和老房子貸款條件，并且在大多數(shù)情況下允許執(zhí)行兩成首付和下限利率。杭州各銀行2006-2首付降至兩成；對普通住宅樓盤優(yōu)先貸款杭州各銀行2006-2上調(diào)個人住房貸款利率，實(shí)行下限管理。杭州各銀行2005-51985年以前造的房子或建筑面積50平方米以下的房子不予辦理貸款杭州各商業(yè)銀行2004-5在杭州市蕭山的分支機(jī)構(gòu)暫停對該地區(qū)的住房抵押貸款業(yè)務(wù)工、農(nóng)、中、建四大國有銀行2004-4政策頒布單位頒布時間4房產(chǎn)政策03年以來政策演進(jìn)發(fā)展脈絡(luò)政策出臺背景調(diào)控思路變化金融機(jī)構(gòu)政策演進(jìn)杭州金融機(jī)構(gòu)金融政策思路變化04、05年“從嚴(yán)、從緊”受國家整體環(huán)境和國家相關(guān)機(jī)構(gòu)陸續(xù)出臺的緊縮性金融政策的影響06年“從嚴(yán)”轉(zhuǎn)為“從松”配合杭州政府救市個人住房貸款始終是銀行業(yè)務(wù)的主要增長點(diǎn)，而且與其他資產(chǎn)相比堪稱優(yōu)良資產(chǎn)4房產(chǎn)政策現(xiàn)行房地產(chǎn)政策《杭州市城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理若干規(guī)定》（市九屆人大常委會第20號公告）房地產(chǎn)開發(fā)政策《杭州市人民政府關(guān)于積極鼓勵盤活存量土地促進(jìn)土地節(jié)約和集約利用的意見(試行)》（杭政〔2005〕2號）《關(guān)于加強(qiáng)土地使用權(quán)抵押登記有關(guān)問題的通知》（杭土資籍[2004]6號）《杭州市土地管理規(guī)定》（杭州市第十屆人民代表大會常務(wù)委員會公告第10號）《關(guān)于杭州市超高層建筑避難層設(shè)置管理的暫行規(guī)定》(市建委二○○五年五月十九日)，后經(jīng)杭州市政府轉(zhuǎn)發(fā)，文件號為：（杭政辦函〔2005〕156號）《杭州市住宅區(qū)配套公建建設(shè)管理暫行規(guī)定》(市建委二○○五年一月五日)，后經(jīng)杭州市政府辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)，文件號為：杭政辦〔2005〕1號《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)實(shí)施居住建筑節(jié)能工作的若干規(guī)定》（杭建科發(fā)（2004）1050號）《關(guān)于建設(shè)項目建筑面積確認(rèn)和超建面積處理的若干意見》（杭政辦函〔2004〕174號）《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格的意見》《轉(zhuǎn)發(fā)關(guān)于新建居住建筑嚴(yán)格執(zhí)行節(jié)能設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)的通知》（杭建科發(fā)〔2005〕368號）《杭州市閑置土地辦法》（市政府令第187號）土地政策政策名稱類別現(xiàn)行房地產(chǎn)政策一覽表4房產(chǎn)政策現(xiàn)行房地產(chǎn)政策杭州市人民政府關(guān)于貫徹國家四部委《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》的實(shí)施意見（杭政〔2004〕9號）《關(guān)于公布杭州市普通住房標(biāo)準(zhǔn)的通知》（杭政辦函〔2005〕153號）《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)和規(guī)范杭州市商品房預(yù)(銷)售經(jīng)營管理的通知》（杭房局[2005]96號）《杭州市市區(qū)商品房預(yù)(銷)售合同網(wǎng)上備案辦法(試行)》(市房管局二○○四年十二月九日)，后經(jīng)杭州市政府辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)，文件號為：杭政辦〔2004〕20號《《杭州市市區(qū)經(jīng)濟(jì)適用住房銷售管理實(shí)施細(xì)則》(市房改辦二○○四年十一月一日)，后由市政府辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)，文件號為：杭政辦函〔2004〕297號《杭州市區(qū)經(jīng)濟(jì)適用住房上市交易計繳土地出讓金等相關(guān)費(fèi)用辦法》《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格的意見》《關(guān)于對購買商品房期房繳納契稅時間作出調(diào)整的通知》杭州市人民政府辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)市房管局等部門關(guān)于外地人在杭購房入戶試點(diǎn)辦法的通知（杭政辦〔2006〕6號）《杭州市人民政府關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)杭州市區(qū)經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)和銷售管理工作的若干意見》（杭政（2003）3號）房地產(chǎn)交易政策政策名稱類別現(xiàn)行房地產(chǎn)政策一覽表（續(xù)）4房產(chǎn)政策現(xiàn)行房地產(chǎn)政策現(xiàn)行房地產(chǎn)政策一覽表（續(xù)）關(guān)于確定杭州市市區(qū)住房公積金貸款額度的通知（2005年12月31號，杭州住房公積金管理中心，杭公積金〔2005〕65號）金融政策為保護(hù)北部寶石山河南部吳山山際線，山體背景不得有新的建筑物或構(gòu)筑物突出，兩山山麓與城市相接部分應(yīng)保持一定寬度的緩沖過渡帶。在此范圍內(nèi)的建筑高度應(yīng)嚴(yán)格控制，具體高度通過景觀分析確定。城市輪廓線應(yīng)有高低起伏，錯落有致。浣紗路以東至中河路控制在30-45米以下，中河路以東至環(huán)城東路控制在40-75米以下。規(guī)劃在武林廣場、城市新中心、城站廣場形成高層建筑群。在城市和風(fēng)景區(qū)的結(jié)合部，如吳山東麓、鳳凰山地區(qū)、植物園以北地區(qū)等建筑高度一般不超過18米?！蛾P(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格的意見》《促進(jìn)杭州市房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)發(fā)展的金融支持意見和建議》（2006年1月5日，杭州市政府第97次常務(wù)會議中提出，無正式發(fā)文）近湖地區(qū)：湖濱地區(qū)嚴(yán)格按已批準(zhǔn)的湖濱地區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃控制建筑高度。湖濱地區(qū)北部、新省府路以南的少年宮地區(qū)和南部的四宜路地區(qū)新建建筑高度控制在15-20米以下，遠(yuǎn)期拆除不符合規(guī)劃的建筑。西湖區(qū)景點(diǎn)保護(hù)及限制性政策政策名稱類別4房產(chǎn)政策相關(guān)政府職能部門杭州房地產(chǎn)相關(guān)職能部門評價1234▲5對房地產(chǎn)業(yè)的影響123▲45規(guī)劃公示評價123▲45規(guī)劃能力規(guī)劃局12▲345數(shù)據(jù)公布真實(shí)性123▲45數(shù)據(jù)公布及時性1234▲5監(jiān)測能力房管局12▲345數(shù)據(jù)公布真實(shí)性12▲345數(shù)據(jù)公布及時性1234▲5統(tǒng)計能力統(tǒng)計局12▲345數(shù)據(jù)公布真實(shí)性1234▲5數(shù)據(jù)公布及時性1234▲5執(zhí)行能力建設(shè)委員會指標(biāo)分?jǐn)?shù)越高，表示政府部門表現(xiàn)得越好。房地產(chǎn)相關(guān)職能部門介紹見附件4房產(chǎn)政策小結(jié)近年來出臺的政策缺乏持續(xù)性與連貫性，而且政策往往未經(jīng)反復(fù)論證。這種特點(diǎn)決定了杭州的房產(chǎn)市場更易受到政策的左右。從杭州政府近年來的舉動來看,“通過土地來控制房地產(chǎn)命脈”的思路一直沒有發(fā)生改變，這在很大程度上影響著杭州的地價和供求關(guān)系。房貸是銀行的一項優(yōu)良資產(chǎn)，這一特性決定著銀行將推出各種極具吸引力的房貸政策來刺激購房需求的釋放。由杭州房地產(chǎn)市場發(fā)展的特征決定，相關(guān)職能部門辦事效率普遍不高。5土地市場供應(yīng)房地產(chǎn)產(chǎn)品供應(yīng)05-06年樓盤銷售情況杭州房產(chǎn)供應(yīng)杭州消費(fèi)需求特征杭州房產(chǎn)政策5房產(chǎn)供應(yīng)土地市場供應(yīng)2001—2005年杭州土地總體出讓情況杭州土地出讓節(jié)奏呈逐年增加之勢。05年受宏觀調(diào)控影響，出讓節(jié)奏放慢，最終實(shí)際成交58宗。03年是杭州土地供應(yīng)的大年，成交面積增幅高達(dá)185.6%。5房產(chǎn)供應(yīng)土地市場供應(yīng)2001—2005年杭州住宅用地出讓分析規(guī)劃建筑面積成交面積（01—06年住宅用地出讓信息匯總見附件）03年住宅用地出讓面積高達(dá)200萬平方米，是近五年來出讓面積最多的一年。03年出讓的土地可形成460萬的樓市供應(yīng)量，04、05年均接近300萬。04、05年出讓的土地形成的供應(yīng)量將是近期及未來2年內(nèi)樓市供應(yīng)的主力。5房產(chǎn)供應(yīng)土地市場供應(yīng)2001—2005年杭州住宅用地出讓分析平均容積率樓面地價樓面地價呈逐年上漲之勢。05年上漲最為明顯。容積率指標(biāo)逐年上升，這決定了今后樓市供應(yīng)的主力為（?。└邔?。5房產(chǎn)供應(yīng)房地產(chǎn)產(chǎn)品供應(yīng)杭州目前在售樓盤的區(qū)域分布（未含余杭區(qū)樓盤）總體供應(yīng)板塊供應(yīng)據(jù)統(tǒng)計，杭州目前在售的主要樓盤共127個。以下基本上以這127個樓盤進(jìn)行分析。西湖區(qū)和蕭山區(qū)占了將近一半江干區(qū)的樓盤個數(shù)占13%。濱江區(qū)雖然是樓市供應(yīng)的大戶，但是區(qū)域樓盤均以大體量為特征，因此在樓盤數(shù)量上反而不及西湖區(qū)。5房產(chǎn)供應(yīng)房地產(chǎn)產(chǎn)品供應(yīng)產(chǎn)品類型特征（未含余杭區(qū)樓盤）總體供應(yīng)板塊供應(yīng)擁有高層形態(tài)的樓盤數(shù)比重最高，小高層次之。（?。└邔幼≌殉蕉鄬?，成為目前及未來樓盤形態(tài)的發(fā)展特征。5房產(chǎn)供應(yīng)房地產(chǎn)產(chǎn)品供應(yīng)戶型面積特征（未含余杭區(qū)樓盤）總體供應(yīng)板塊供應(yīng)三室戶是樓盤供應(yīng)的主流戶型。占了近七成。主流戶型直接影響主流面積。以90—140平方米為面積主流的樓盤占了近六成。而90平方米以下的樓盤比重僅為14%。9.4%18.1%69.3%12.6%0.0%10.0%20.0%30.0%40.0%50.0%60.0%70.0%一室兩室三室四室5房產(chǎn)供應(yīng)房地產(chǎn)產(chǎn)品供應(yīng)價格特征（未含余杭區(qū)樓盤）總體供應(yīng)板塊供應(yīng)單價8000元以下的樓盤占了一半。主要分布于蕭山以及江干區(qū)的九堡、下沙、閑林等主要分布于濱江、蕭山的市區(qū)和西湖區(qū)的三墩等主要分布于濱江、蕭山的市區(qū)和西湖區(qū)的三墩等主要分布于西湖區(qū)的文教區(qū)、市中心以及錢江新城和濱江的沿江地帶5房產(chǎn)供應(yīng)房地產(chǎn)產(chǎn)品供應(yīng)去化速度（未含余杭區(qū)樓盤）總體供應(yīng)板塊供應(yīng)樓盤個案從行政區(qū)劃來看，西湖區(qū)的樓盤總體銷售情況相對較好，月均銷售量達(dá)30套以上的為8個樓盤。其他區(qū)域樓盤受各種因素影響銷售情況表現(xiàn)得不是很均衡。1盛元慧谷區(qū)位：濱江區(qū)月銷售量：320套2中央花城區(qū)位：濱江區(qū)月銷售量：315套3伊薩卡區(qū)位：江干區(qū)月銷售量：187套5房產(chǎn)供應(yīng)房地產(chǎn)產(chǎn)品供應(yīng)總體供應(yīng)板塊供應(yīng)板塊供應(yīng)部分是以行政區(qū)劃來進(jìn)行分析江干區(qū)(目前在售樓盤共計17個，未開盤5個。)下城區(qū)拱墅區(qū)西湖區(qū)(目前在售樓盤數(shù)29個,未開盤數(shù)6個)上城區(qū)濱江區(qū)(目前在售樓盤共計23個)蕭山區(qū)重點(diǎn)分析板塊5房產(chǎn)供應(yīng)房地產(chǎn)產(chǎn)品供應(yīng)總體供應(yīng)板塊供應(yīng)西湖區(qū)129.63套/月均價85501087戶三房二廳/134-137小高層、高層70萬/3000戶耀江文鼎苑88.2套月均價6850北區(qū)661二房、三房/80-120小高層,高層約15.5萬/1100戶天陽美林灣均價5700-5800二期1230戶三室兩廳/120多層小高層排屋30余萬/2000余戶天陽棕櫚灣40.91套/月均價8200297戶三室兩廳/100高層26萬/1499戶西城年華41.6套/月均價15000左右398戶高層220000世貿(mào)麗晶城36.8套/月均價130001060戶三室兩廳和四室兩廳/130—150小高層、高層255000/1400戶楓華府第29.5套/月均價11600204戶三室兩廳/100-120高層、小高層、多層6.9萬/約400戶梧桐公寓14.8套/月均價10800290戶三室兩廳兩衛(wèi)/130-140高層55000/290戶中豪晴園30780/330戶42800/300戶約12.3萬/644戶26萬/1200戶10萬50000100萬總建面（M2）/規(guī)劃戶數(shù)271戶66戶644戶306戶在售面積19.3套/月2300060平方米高層丁香公寓10340—11000四室兩廳兩衛(wèi)/150多層、高層、小高層景城花園25套/月均價6200三室兩廳/110高層，小高層蘭韻天城均價6000三室兩廳/130多層小高層高層云溪香山44.6套/月均價9800二室兩廳，三室兩廳/100—150高層，小高層，單身公寓西鑒楓景42.4套/月均價8600二室二廳/50—70多層西溪鋒尚均價6800三房兩廳兩衛(wèi)/133－162多層，高層，小高層親親家園去化速度價格（元/M2）主力戶型/主力面積（M2）物業(yè)形態(tài)樓盤名稱西湖區(qū)主要在售樓盤（普通住宅）信息一覽表5房產(chǎn)供應(yīng)房地產(chǎn)產(chǎn)品供應(yīng)80005200預(yù)計價格（元/M2）24萬/1300余戶7.5萬/約427戶約5萬/365戶175000/1000戶約57000/380余戶逾11萬約15萬/600余戶總建面（M2）/規(guī)劃戶數(shù)高層萬家花城06年10月三室二廳、四室二廳/120-160蘭庭國際06年下半年一房一廳、二房二廳、三房二廳小高層、高層今日嘉園小高層，高層，排屋，單身公寓名都西雅城06年下半年一室一廳兩室一廳/55、80高層單身公寓斯坦福2（平方）06年10月公寓三室二廳/120小高層、排屋贊成嶺上06年下半年自由分割/160-170高層銀馬公寓預(yù)計開盤時間主力戶型/主力面積（M2）物業(yè)形態(tài)樓盤名稱西湖區(qū)部分未開盤（普通住宅）信息一覽表西湖區(qū)未來半年內(nèi)開盤的樓盤體量總計80萬方左右。這部分樓盤將是未來1年內(nèi)板塊樓市供應(yīng)的主力?？傮w供應(yīng)板塊供應(yīng)西湖區(qū)5房產(chǎn)供應(yīng)房地產(chǎn)產(chǎn)品供應(yīng)板塊樓市供應(yīng)特征物業(yè)類型較為豐富，別墅排屋、單身公寓皆有。但近八成為普通住宅。普通住宅的樓盤形態(tài)較為多樣，混合性物業(yè)是主流。該板塊中，高層、小高層是主流的物業(yè)形態(tài)；有多層供應(yīng)的樓盤數(shù)不足四成。物業(yè)形態(tài)總體供應(yīng)板塊供應(yīng)西湖區(qū)5房產(chǎn)供應(yīng)房地產(chǎn)產(chǎn)品供應(yīng)板塊樓市供應(yīng)特征近一半樓盤的主力戶型為兩種。這更有利于滿足不同需求的購房者。以三室為主力戶型（或之一）的樓盤數(shù)占了近八成。與主力戶型相協(xié)調(diào)，主力面積也集中在90-140平方米的范圍內(nèi)。而140平方米以上的樓盤比重也接近二成。戶型面積與杭州總體市場的戶型面積水平相比，該板塊主力面積偏大?？傮w供應(yīng)板塊供應(yīng)西湖區(qū)5房產(chǎn)供應(yīng)房地產(chǎn)產(chǎn)品供應(yīng)板塊樓市供應(yīng)特征由于該板塊范圍較大，樓盤價格水平較為分散。單價6000—10000的樓盤數(shù)占了六成。其他價格水平的分布相對均勻。價格100套以上：耀江文鼎苑50--100套：天陽美林灣30—50套：西鑒楓景、西溪鋒尚、世貿(mào)麗晶城、西城年華月去化率總體供應(yīng)板塊供應(yīng)西湖區(qū)5房產(chǎn)供應(yīng)房地產(chǎn)產(chǎn)品供應(yīng)板塊樓市代表性樓盤耀江文鼎苑廣宇·西城年華具體資料見附件總體供應(yīng)板塊供應(yīng)西湖區(qū)5房產(chǎn)供應(yīng)房地產(chǎn)產(chǎn)品供應(yīng)均價5800-6500二房二廳/110小高層、高層約14萬/700戶金海香濱灣40.91套/月均價6980二房二廳，三房二廳/120-1309萬/400戶晨光·綠苑均價49501324套,167773平方米二房二廳，三房二廳高層，小高層25萬/近1500戶海天城已售8０％均價4500二房二廳/140高層,單身公寓LOFT10萬/668戶天元20056.25套/月均價8100三室兩廳/100-120高層9500/60戶百合公寓已售6０％均價50001839套,241922平方米三室兩廳/110-130高層30萬夢琴灣約19萬217000/1200戶4萬余/245戶2萬余/162戶10萬/700余戶10萬/580戶23萬/1175戶總建面（M2）/規(guī)劃戶數(shù)268套,30336平方米303套,42549平方米282套,32881平方米157套,19531平方米186套,28471平方米375套,51289平方米1043套,151864平方米在售面積186.52套/月4600三房二廳，二房二廳/130高層、小高層伊薩卡已售8０％均價9500三室兩廳/110-150高層、小高層三華天運(yùn)已售7０％均價9300三室兩廳/100-130多層、高層，小高層廣景苑已售６０％均價10501三室兩廳/100-130多層小高層青春都市公寓均價8000二室兩廳/150高層宋都新城國際已售70%均價7000三室二廳/120小高層淺草名苑一期已售60%均價13000三室二廳、四室二廳/140--190高層盛世錢塘去化速度價格（元/M2）主力戶型/主力面積（M2）物業(yè)形態(tài)樓盤名稱江干區(qū)主要在售樓盤（普通住宅）信息一覽表總體供應(yīng)板塊供應(yīng)江干區(qū)5房產(chǎn)供應(yīng)房地產(chǎn)產(chǎn)品供應(yīng)4500-50006000余預(yù)計價格（元/M2）1.7萬/100戶21萬/553戶18萬/1600戶20萬約13萬/1010戶總建面（M2）/規(guī)劃戶數(shù)06年下半年二房二廳，三房二廳/85-135小高層紫園一房一廳，二房二廳，三房二廳/45-80小高層陽光華城三室二廳/55、80小高層,高層春江綠島06年10月二房二廳，三房二廳/100高層、小高層旅游紅蘋果06年下半年三房二廳/110高層美達(dá)·九月庭院預(yù)計開盤時間主力戶型/主力面積（M2）物業(yè)形態(tài)樓盤名稱江干區(qū)部分未開盤（普通住宅）信息一覽表江干區(qū)未來半年內(nèi)開盤的樓盤體量總計75萬方左右。這部分樓盤將是未來1年內(nèi)板塊樓市供應(yīng)的主力?？傮w供應(yīng)板塊供應(yīng)江干區(qū)5房產(chǎn)供應(yīng)房地產(chǎn)產(chǎn)品供應(yīng)板塊樓市供應(yīng)特征總體供應(yīng)板塊供應(yīng)江干區(qū)物業(yè)類型以高層和小高層為主，有多層供應(yīng)的樓盤僅有青春都市公寓、廣景苑和四季風(fēng)景。以三室戶或之一的樓盤比重接近八成。其次為二室戶。90—140平方米是該板塊的主力面積，該部分樓盤數(shù)比重達(dá)67%。物業(yè)形態(tài)與戶型面積5房產(chǎn)供應(yīng)房地產(chǎn)產(chǎn)品供應(yīng)板塊樓市供應(yīng)特征均價6000元/平方米以下的樓盤有7個，所占比重達(dá)三成。這部分樓盤主要分布于下沙。價格去化情況6000—8000、8000—10000、10000—14000元/平方米的樓盤皆有之，但比重均不足二成。位于城東的淺草名苑的銷售率已達(dá)70%，去化情況也屬不錯。該板塊去化情況最好的樓盤為伊薩卡，月銷售量為187套?？傮w供應(yīng)板塊供應(yīng)江干區(qū)5房產(chǎn)供應(yīng)房地產(chǎn)產(chǎn)品供應(yīng)板塊樓市代表性樓盤美達(dá)·九月庭院伊薩卡百合公寓旅游·紅蘋果樓盤資料見附件總體供應(yīng)板塊供應(yīng)江干區(qū)5房產(chǎn)供應(yīng)房地產(chǎn)產(chǎn)品供應(yīng)總體供應(yīng)板塊供應(yīng)濱江區(qū)16.3套/月均價7800243套三室兩廳/130小高層、多層、高層、單身公寓32萬/2000戶賀田尚城315套/月均價6580324套三室二廳/130-140高層22萬/1200多戶瑞立.中央花城還剩400余套均價6300-6500三室兩廳和四室兩廳/130—140多層，高層23萬溫興風(fēng)情苑70.3套/月均價116001499套三室、四室/130－170高層、小高層32萬/1500戶香溢.白金海岸還剩811套均價7000三室兩廳/140高層24萬/1364戶天寓23萬/800戶22萬/891戶27萬/1600戶22.5萬/1337戶5.5萬/300戶23萬/1500戶30萬總建面（M2）/規(guī)劃戶數(shù)592戶518戶1069套912套187套1232套682套在售面積27.7套/月均價9300三室二廳，四室二廳/170-180小高層,高層春江時代17.4套/月起價6580江景房180—190高層錦繡江南23.3套/月均價6200-6400三室兩廳/100-140小高層、高層南岸晶都320套/月均價8800三室兩廳/157高層盛元.慧谷51套/月均價5580三室兩廳/130多層、小高層燕語林森還剩218套均價7000三室二廳/120—130小高層、高層順發(fā).傾城之戀65.6套/月均價7700三房兩廳、二室二廳/130－140高層觀邸國際寓所去化速度價格（元/M2）主力戶型/主力面積（M2）物業(yè)形態(tài)樓盤名稱濱江區(qū)主要在售樓盤（普通住宅）信息一覽表5房產(chǎn)供應(yīng)房地產(chǎn)產(chǎn)品供應(yīng)39萬/2000余戶18萬/1200余戶4萬/200余戶30萬/1538戶50萬/3000戶約10萬/1272戶17萬/公寓：770戶，單身公寓：319戶總建面（M2）/規(guī)劃戶數(shù)1273套1200戶200余戶1156套1325套828套738套在售面積78.2套/月均價7000三室二廳/110-170小高層,高層風(fēng)雅錢塘均價9300一室二廳/62高層太陽國際公寓23.3套/月均價9000三室二廳，四室二廳/160高層龍生.錢塘名都48.9套/月起價7228二室兩廳/130高層旅游.水印城還剩489套均價7500三室兩廳/120-140小高層、高層彩虹城75.6套/月均價7000一室一衛(wèi)/38/50高層現(xiàn)代印象廣場25.5套/月均價8700三室兩廳，兩室兩廳/100－170高層精裝修公寓、服務(wù)式公寓、寫字樓逸天廣場去化速度價格（元/M2）主力戶型/主力面積（M2）物業(yè)形態(tài)樓盤名稱濱江區(qū)主要在售樓盤（普通住宅）信息一覽表(續(xù))2006年年底三室二廳/130高層約23萬/600余戶嬉萊國際預(yù)計開盤時間預(yù)計價格（元/M2）主力戶型/主力面積（M2）物業(yè)形態(tài)總建面（M2）/規(guī)劃戶數(shù)樓盤名稱濱江區(qū)部分未開盤（普通住宅）信息一覽表濱江區(qū)未來半年內(nèi)開盤的樓盤數(shù)較少。未來1年內(nèi)板塊樓市供應(yīng)基本上仍以目前在售樓盤為主力?？傮w供應(yīng)板塊供應(yīng)濱江區(qū)5房產(chǎn)供應(yīng)房地產(chǎn)產(chǎn)品供應(yīng)板塊樓市供應(yīng)特征純高層住宅比重較大——47%，是該板塊區(qū)別于其他板塊的最大特點(diǎn)從所有的樓盤情況來看，高層是主流的物業(yè)形態(tài)，擁有的樓盤數(shù)接近八成小高層在本板塊的主流特征表現(xiàn)得不明顯，比重僅逾四成。擁有多層的樓盤數(shù)不足兩成。物業(yè)形態(tài)總體供應(yīng)板塊供應(yīng)濱江區(qū)5房產(chǎn)供應(yīng)房地產(chǎn)產(chǎn)品供應(yīng)板塊樓市供應(yīng)特征以三室為主力戶型（或之一）的樓盤數(shù)占了近七成。以四室戶為主力戶型（或之一）的樓盤比重明顯高于其他兩板塊，為21.7%。以兩室戶為主力的樓盤數(shù)最少。主力面積為90-180的樓盤數(shù)逾八成。戶型面積受板塊特性影響，戶型表現(xiàn)出分化：三房以上大戶型與一室戶比重均高于其他板塊?？傮w供應(yīng)板塊供應(yīng)濱江區(qū)5房產(chǎn)供應(yīng)房地產(chǎn)產(chǎn)品供應(yīng)板塊樓市供應(yīng)特征該板塊樓盤的價格集中于中檔水平。單價6000-8000元的占55%，8000-10000元的占33%。樓盤銷售情況差異較大。月均銷售20-30套和50-100套的樓盤比重分別占三成左右。月銷售300套以上的為盛元慧谷和瑞立·中央花城。這是該板塊甚至是整個杭州銷售情況最好的兩樓盤。價格及去化總體供應(yīng)板塊供應(yīng)濱江區(qū)5房產(chǎn)供應(yīng)房地產(chǎn)產(chǎn)品供應(yīng)板塊樓市代表性樓盤盛元·慧谷超級星期天具體資料見附件總體供應(yīng)板塊供應(yīng)濱江區(qū)5房產(chǎn)供應(yīng)房地產(chǎn)產(chǎn)品供應(yīng)板塊樓市供應(yīng)總體供應(yīng)板塊供應(yīng)其他行政區(qū)蕭山區(qū)下城區(qū)拱墅區(qū)上城區(qū)行政區(qū)順發(fā)·佳境天城德意·中興廣場多為混合性物業(yè)形態(tài)，多層比重明顯高于其他板塊；近八成主力戶型為三室二廳；面積普遍偏大于其他板塊，但90-140依然是主力面積；樓盤單價基本上在8000元以下。其中6000元以下的占74%。都市楓林野風(fēng)·現(xiàn)代領(lǐng)地河濱花園四分之三樓盤以小高層和高層為主；主力戶型三室兩廳；主力面積為90—140平方米的占六成；樓盤價格表現(xiàn)出明顯的分段特征，6000—10000以上樓盤皆有；水印康庭和都市楓林月銷售量逾50套，其他大部分樓盤均在20套左右。淺水灣城市花園清水公寓小高層和高層為主；主力戶型三室戶和一室戶；主力面積為90—140平方米的占七成，140以上的未出現(xiàn)；62.5%的樓盤單價集中于8000-10000；銷售不樂觀，最好世紀(jì)新筑（月均逾40套），其次錦昌文華和藍(lán)色霞灣（20套）景江城市花園錢江時代金色家園以小高層和高層為主；三室和四室為主力戶型；除金色海岸主力面積為250—300平方米外，其他所有的樓盤其主力面積在130—190平方米的范圍內(nèi)；單價多集中于9000—14000元；月均銷售量超30套的僅為三個樓盤代表性樓盤板塊樓市供應(yīng)特征5房產(chǎn)供應(yīng)05-06年樓盤供銷情況05-06新盤供應(yīng)情況(數(shù)據(jù)來源：透明售房網(wǎng))05.10－06.4杭州7區(qū)樓市供應(yīng)情況（套）1726017181192492157921257227572036405000100001500020000250002005.102005.112005.122006.12006.22006.32006.4從透明售房網(wǎng)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看，自05年10月至06年4月，八區(qū)月度累計可供量起伏不定，但總體呈上升趨勢。05年10月，七區(qū)供應(yīng)量總計有17260套，而06年4月，該指標(biāo)為20364套?？傮w供銷板塊供銷5房產(chǎn)供應(yīng)05-06年樓盤供銷情況05-06新盤銷售情況(數(shù)據(jù)來源：透明售房網(wǎng))05年5月以來，銷售量小幅增加。受10月份房交會的拉動，9、10兩月增幅迅速上升。銷售量在10月達(dá)到高位。春節(jié)過后受政府政策利好影響，銷售情況開始好轉(zhuǎn)，4月份成交套數(shù)增幅接近100%?？傮w供銷板塊供銷5房產(chǎn)供應(yīng)05-06年樓盤供銷情況05-06新盤供應(yīng)情況(數(shù)據(jù)來源：透明售房網(wǎng))該區(qū)域供應(yīng)量波動起伏較大，這說明該板塊新盤入市情況較為活躍，但基本上占總體供應(yīng)量的8%左右?？傮w供銷板塊供銷西湖區(qū)5房產(chǎn)供應(yīng)05-06年樓盤供銷情況05-06新盤銷售情況(數(shù)據(jù)來源：透明售房網(wǎng))銷售形勢自05年10月大幅下滑。06年3月份才開始止跌回升。但是該區(qū)域的銷售情況基本上與杭州總體市場走勢保持一致?？傮w供銷板塊供銷西湖區(qū)5房產(chǎn)供應(yīng)05-06年樓盤供銷情況05-06新盤成交價格走勢(數(shù)據(jù)來源：透明售房網(wǎng))區(qū)域成交價格大體上呈上揚(yáng)之勢。06年4月，成交均價達(dá)11424元/平方米?？傮w供銷板塊供銷西湖區(qū)5房產(chǎn)供應(yīng)05-06年樓盤供銷情況05-06新盤供應(yīng)情況(數(shù)據(jù)來源：透明售房網(wǎng))該區(qū)域供應(yīng)量基本保持平穩(wěn)，與杭州七區(qū)供應(yīng)量的比重基本上維持在11%—13%左右?？傮w供銷板塊供銷江干區(qū)5房產(chǎn)供應(yīng)05-06年樓盤供銷情況05-06新盤銷售情況(數(shù)據(jù)來源：透明售房網(wǎng))月度銷售量雖然起伏波動較大，但從占總體銷售量的比重來看，該指標(biāo)遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于其占總體供應(yīng)量的比重。這說明江干區(qū)的樓市銷售相對較樂觀?？傮w供銷板塊供銷江干區(qū)5房產(chǎn)供應(yīng)05-06年樓盤供銷情況05-06新盤成交價格走勢(數(shù)據(jù)來源：透明售房網(wǎng))區(qū)域成交價格除在去年11月外，基本上在9000—10000元/平方米左右波動?？傮w供銷板塊供銷江干區(qū)5房產(chǎn)供應(yīng)05-06年樓盤供銷情況05-06新盤供應(yīng)情況(數(shù)據(jù)來源：透明售房網(wǎng))該區(qū)域供應(yīng)量穩(wěn)步上漲，與杭州七區(qū)供應(yīng)量的比重基本上維持在30%左右?？傮w供銷板塊供銷濱江區(qū)5房產(chǎn)供應(yīng)05-06年樓盤供銷情況05-06新盤銷售情況(數(shù)據(jù)來源：透明售房網(wǎng))銷售形勢不容樂觀。在05年10月達(dá)到高位后連續(xù)3月持續(xù)下滑。直至受“購房入戶”等政策利好影響才止住下滑之勢。4月銷售量達(dá)到近期的最高點(diǎn)。2月份和4月份的銷售量基本上占杭州七區(qū)的30%總體供銷板塊供銷濱江區(qū)5房產(chǎn)供應(yīng)05-06年樓盤供銷情況05-06新盤成交價格走勢(數(shù)據(jù)來源：透明售房網(wǎng))受新盤入市影響，區(qū)域成交價格起伏不定。除05年12月，均價達(dá)到8000元/平方米外，其他月份均在7000元/平方米左右波動?？傮w供銷板塊供銷濱江區(qū)5房產(chǎn)供應(yīng)小結(jié)03年以來，杭州出讓了大量的土地，這部分已經(jīng)或正逐步進(jìn)入樓盤的供應(yīng)市場；加之銷售不暢，樓市競爭愈益激烈。濱江區(qū)尤其如此。04、05年，杭州出讓的土地可形成600萬方的樓盤供應(yīng)，這部分供應(yīng)將是未來1-2年內(nèi)樓市供應(yīng)的主力。產(chǎn)品性價比越來越被購房者看重。而目前熱銷的樓盤也基本上具備這一特征。開發(fā)商只有在產(chǎn)品本身下功夫才能被購房者認(rèn)可。西湖區(qū)及江干區(qū)，板塊樓盤的銷售情況相對穩(wěn)定。濱江區(qū)的樓盤銷售狀況差距極大。6杭州婚房需求房地產(chǎn)市場需求特征板塊市場需求特征杭州消費(fèi)需求特征杭州房產(chǎn)競爭態(tài)勢杭州房產(chǎn)供應(yīng)6消費(fèi)需求特征杭州婚房需求市區(qū)人口的年齡分布杭州市區(qū)42.1%的人口集中分布于15—34歲的年齡范圍內(nèi)市區(qū)人口的婚姻狀況15歲及以上的市區(qū)人口總計553768人，其中，已婚人群占73.7%，未婚人群達(dá)兩成?！拔迤铡睌?shù)據(jù)婚房需求分析板塊狀況6消費(fèi)需求特征杭州婚房需求市區(qū)15歲及以上未婚人口的區(qū)域分布杭州市區(qū)15歲及以上的未婚人口總計68806人，主要分布于西湖區(qū)、江干區(qū)和拱墅區(qū)，其中西湖區(qū)的比重高達(dá)25.5%，江干區(qū)為17%。“五普”數(shù)據(jù)婚房需求分析板塊狀況6消費(fèi)需求特征杭州婚房需求結(jié)合年齡與婚姻的分析47156398061327938870100002000030000400005000015-19歲20-24歲25-29歲30-34歲未婚人口的年齡分布近3年內(nèi)婚房需求主力未來5年內(nèi)婚房需求主力“五普”數(shù)據(jù)顯示：杭州全市15歲及以上的未婚人口為109936人，其中市區(qū)人口為68806人。從經(jīng)驗上講，35歲及以上的未婚人口大多已有自己的住房，30—34歲的未婚人口中未解決住房問題的比重也比較少。因此對于婚房的需求主要產(chǎn)生于15—29歲這個年齡范圍內(nèi)。未婚人口的區(qū)域分布反映出，未來5年內(nèi)的婚房需求者將主要集中于西湖和江干兩區(qū)。?！拔迤铡睌?shù)據(jù)婚房需求分析板塊狀況6消費(fèi)需求特征杭州婚房需求西湖區(qū)、江干區(qū)和濱江區(qū)人口的婚姻狀況區(qū)域人口年齡分布西湖區(qū)該部分人口總比重達(dá)57.1%，但是15—24歲的人口占了其中的一半江干區(qū)該部分人口總比重達(dá)58.7%，但是20—29歲的人口在該部分人口中接近一半濱江區(qū)該部分人口總比重達(dá)48%，但是上述年齡段的分布呈平穩(wěn)的斜上曲線?！拔迤铡睌?shù)據(jù)婚房需求分析板塊狀況6消費(fèi)需求特征杭州婚房需求西湖區(qū)、江干區(qū)和濱江區(qū)人口的婚姻狀況區(qū)域人口婚姻狀態(tài)“五普”數(shù)據(jù)婚房需求分析板塊狀況西湖區(qū)處于未婚狀態(tài)的15歲及以上人口數(shù)量明顯高于其他區(qū)域，達(dá)17516人。江干區(qū)江干區(qū)的未婚人口也相對較多西湖區(qū)和江干區(qū)未來五年內(nèi)的婚房需求將相對旺盛。6消費(fèi)需求特征房地產(chǎn)市場需求特征2006年購房者的板塊需求2006年，購房者的板塊集中度加強(qiáng)。四分之三的購房需求集中于市中心、城西文教區(qū)、錢江新城、濱江和三墩板塊。城東、城北及下沙的青睞者皆在6%左右。板塊需求消費(fèi)特征及趨勢面積需求價格需求產(chǎn)品特征偏好板塊評價6消費(fèi)需求特征房地產(chǎn)市場需求特征板塊需求的年度變化購房者最青睞的板塊前三名始終為城西文教區(qū)板塊、濱江板塊和市中心板塊。三墩板塊(6.8%)城北板塊(8.0%)三墩板塊(6.9%)第五位錢江新城板塊(12.0%)下沙板塊(10.8%)城北板塊(9.1%)第四位城西文教區(qū)（12.9%）市中心板塊(14.7%)市中心板塊(11.5%)第三位濱江板塊(18.5%)濱江板塊(17.1%)濱江板塊(12.8%)第二位市中心板塊(18.5%)城西文教區(qū)（23.4%）城西文教區(qū)（17.5%）第一位2006年2005年2004年城北板塊在前兩年均保持在8%-9%的水平上，06年受其他板塊的分化影響退出前五。三墩板塊也是常溫板塊之一。錢江新城受板塊規(guī)劃及其他利好影響，06年迅速升至第四名。該板塊有加熱之勢。板塊需求消費(fèi)特征及趨勢面積需求價格需求產(chǎn)品特征偏好板塊評價6消費(fèi)需求特征房地產(chǎn)市場需求特征價格戰(zhàn)開始、樓盤品質(zhì)提升和選擇余地加大是大多數(shù)購房者眼中的杭州樓市現(xiàn)狀以及未來的走勢認(rèn)為樓市以“平穩(wěn)”為主調(diào)者比重最高，達(dá)33%。6.50%20.00%6.50%18.70%20.00%12.90%15.50%0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%房產(chǎn)廣告增多價格戰(zhàn)開始現(xiàn)房銷售選擇余地大房產(chǎn)品品質(zhì)提高促銷力度加大說不清調(diào)控帶來樓盤品質(zhì)提升購房者眼中的樓市現(xiàn)象及走勢預(yù)測未來兩年杭州樓市房價“平穩(wěn)”者略占優(yōu)勢總體趨勢上漲24%總體趨勢下跌21%有漲有跌，房價差距拉開22%平穩(wěn)33%板塊需求消費(fèi)特征及趨勢面積需求價格需求產(chǎn)品特征偏好板塊評價6消費(fèi)需求特征房地產(chǎn)市場需求特征自住性需求為主流，并呈逐年增長之勢。24%的購房者表示為買房從一年前就去過樓盤現(xiàn)場，37.7%的人群其看房時間可推至半年前。購房意圖看房行為近六成的購房者看房始于半年至一年前，這表明在去年宏觀調(diào)控前后該部分人群已產(chǎn)生購房需求，但是宏觀調(diào)控延緩了其需求釋放的速度。購房決策變化板塊需求消費(fèi)特征及趨勢面積需求價格需求產(chǎn)品特征偏好板塊評價6消費(fèi)需求特征房地產(chǎn)市場需求特征七成以上購房者選擇1年內(nèi)購買在06年初采取的“購房入戶”、“提高住房公積金貸款額度”等政策，六成以上購房者表示銀行的首付成數(shù)降低對其影響最大下單時間對政策的敏感度首付成數(shù)降低，變相提高了購買力購房決策變化板塊需求消費(fèi)特征及趨勢面積需求價格需求產(chǎn)品特征偏好板塊評價6消費(fèi)需求特征房地產(chǎn)市場需求特征感興趣最感興趣營銷手段看法板塊需求消費(fèi)特征及趨勢面積需求價格需求產(chǎn)品特征偏好板塊評價6消費(fèi)需