南部濱海大道工程可行性研究報告項目招標文件(完整版)資料

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南部濱海大道工程可行性研究報告項目招標文件（完整版）資料(可以直接使用，可編輯優(yōu)秀版資料，歡迎下載）目錄投標邀請函…………………03第一章投標人須知及前附表……………05第二章合同條款及合同格式……………19第三章項目需求及技術要求……………23第四章投標文件格式……………………25附件1開標一覽表…………43附件2評標方法……………44

南部濱海大道工程可行性研究報告項目投標邀請函大連通利項目管理受大連市星海灣開發(fā)建設管理中心的委托，對其南部濱海大道工程可行性研究報告項目進行國內(nèi)公開招標，歡迎符合資格條件的投標人報名參加投標。一、項目編號：TLCG2021-0226二、招標內(nèi)容：南部濱海大道工程可行性研究報告項目編制服務單位（詳細內(nèi)容見招標文件）三、投標人的資格：投標人須具有中國發(fā)展和改革委員會頒發(fā)的服務范圍包括市政公用工程(橋隧)的工程咨詢甲級資質證書。四、報名及招標文件發(fā)售時間、地點：2010年3月18日起至2010年3月31日止每天8:30-16:30（北京時間，五、報名要求：投標單位申請購買招標文件：未注冊會員的投標人“會員專區(qū)”進行注冊并申請購買招標文件；已注冊會員的投標人須進入政府采購交易管理系統(tǒng)申請購買招標文件。通過大連市政府采購服務中心管理系統(tǒng)申請購買招標文件的投標單位攜帶法人營業(yè)執(zhí)照副本原件、稅務登記證副本原件、資質證書原件及相應的復印件一套（復印件須加蓋公章），招標代理人將對投標人進行資格初審（僅限于發(fā)售招標文件），初審合格后方可購買招標文件，詳細資格審查以評標委員會審議結果為準。六、招標文件售價（人民幣）：200元/套，售后不退。七、接受投標文件的時間與地點：2010年4月8日13:00至13:八、投標截止日期及時間：2010年4月8日九、開標時間與地點：2010年4月8日13十、招標人：大連市星海灣開發(fā)建設管理中心聯(lián)系人：劉征電話：0411－84802004十一、招標代理人：大連通利項目管理聯(lián)系人：張光欣電話：0411－84651717傳真：0411－（自動）電子郵箱：地址：大連市沙河口區(qū)聯(lián)合路159號開戶銀行及帳號：中國銀行大連沙河口玉華支行4094001

第一章投標人須知及前附表

投標人須知前附表序號內(nèi)容1項目名稱：南部濱海大道工程可行性研究報告項目項目編號：TLCG2021-02262招標人名稱:大連市星海灣開發(fā)建設管理中心3投標保證金額：10000元人民幣。投標保證金可以是現(xiàn)金、支票、匯票等形式中的一種（支票或匯票必須為投標人企業(yè)的支票或匯票）。投標保證金的遞交時間及地點：如在開標當日（2010年4月8日）13：00至13：30（北京時間）期間到開標現(xiàn)場遞交，其他時間到大連通利項目管理財務部遞交（北京時間每天8：30—16：30，公休日、節(jié)假日除外）外地企業(yè)若要匯款，請匯至“4投標有效期：開標之日起90個日歷日5投標文件數(shù)量及封裝要求：1套正本，5套副本，正、副本需封裝在同一密封袋內(nèi)。6投標文件遞交時間:開標當日在（2010年4月8日13:00至137投標截止日期及時間：2010年4月8日開標日期及時間：2010年4月8開標地點：大連市政府采購服務中心1樓受理區(qū)

（1）、第1開標室（地址：大連市西崗區(qū)迎春路2號大連市人民政府行政服務中心）。8評標方法：綜合評分法9招標文件售價（人民幣）：200元/套，售后不退。報名及招標文件發(fā)售時間：2010年3月18日起至2010年3月31日聯(lián)系人：張光欣聯(lián)系：0411－84651717公司地址：大連市沙河口區(qū)聯(lián)合路159號10投標人的資格條件：投標人須具有中國發(fā)展和改革委員會頒發(fā)的服務范圍包括市政公用工程(橋隧)的工程咨詢甲級資質證書。11項目完成計劃時間：合同簽訂之日起一個月。投標人須知一、總則（一）項目概述及資金來源1.本招標項目按照《中華人民共和國政府采購法》、《政府采購貨物和服務招標投標管理辦法》的有關規(guī)定，。（1）招標人名稱：大連市星海灣開發(fā)建設管理中心（2）本次招標的內(nèi)容為：南部濱海大道工程可行性研究報告項目編制服務單位（詳見第三章項目需求及服務要求）。（3）項目完成計劃時間：合同簽訂之日起一個月。（4）付款方式：項目報告完成后支付合同價款的50%；剩余合同價款項目評審完成后一次性付清。2.資金來源：財政性資金。（二）投標人資格要求投標人須具有中國發(fā)展和改革委員會頒發(fā)的服務范圍包括市政公用工程(橋隧)的工程咨詢甲級資質證書。其他要求：1.投標人只有在法律和財務上獨立，并且與招標人沒有隸屬關系才可以參與本項目的投標。2.法定代表人為同一個人的兩個及兩個以上法人不得同時參與投標；投標人之間不應存在授權關系。如有此類情況，則只接受先報名的投標人。3.因腐敗和欺詐行為而被有關部門禁止投標的不能參加本次投標。4.投標人應具備《中華人民共和國政府采購法》第二十二條規(guī)定的條件。5.本項目不接受聯(lián)合體投標。（三）投標費用投標人應承擔所有與編寫和提交投標文件有關的一切費用，不論投標的結果如何，招標人及招標代理人在任何情況下均無義務和責任承擔這些費用。二、招標文件（一）招標文件構成1.招標文件包括：投標邀請函第一章投標人須知及前附表第二章合同條款及合同格式 第三章項目需求及服務要求第四章投標文件格式附件1開標一覽表附件2評標辦法2.投標人應認真閱讀招標文件中所有的事項、格式、條款、項目任務等要求。如果投標人沒有按照招標文件要求提交全部資料或者投標文件沒有對招標文件在各方面都作出實質性響應，其投標將被拒絕。（二）招標文件的澄清任何要求對招標文件進行澄清的投標人，均應按招標文件中的通訊地址，以書面形式（如等）及時通知招標代理人，招標代理人將及時以書面形式予以答復，同時將書面答復告知所有購買招標文件的投標人，答復中包括所問問題，但不包括問題的來源。（三）招標文件的修改1.在投標截止時間前，招標代理人依法可主動的或在解答投標人提出的澄清問題時對招標文件進行修改。2.招標文件的修改將以書面形式（如等）通知所有購買招標文件的投標人，并對其具有約束力。投標人應在24小時內(nèi)但不超過投標的截止時間，以書面形式（如等）確認已收到修改文件或加蓋單位公章確認收到，否則因此影響投標活動的任何情況由投標人自行承擔。3.為使投標人編寫投標文件時，有充分時間對招標文件的修改部分進行研究，招標代理人將依法延長投標截止時間。三、投標文件的編制（一）投標的語言投標人提交的投標文件以及投標人與招標代理人就有關投標的所有往來函均應使用中文。（二）投標文件構成投標人編寫的投標文件應包括下列部分：1.投標函；2.投標報價表；3.服務內(nèi)容響應表；4.項目需求和商務條款偏離表；5.資格證明文件：6.項目方案及項目服務承諾書；7.其他；8.投標人需說明的其他問題；9.開標一覽表（要求單獨密封）。（三）投標函投標人應完整地填寫招標文件中的投標函格式和投標報價表及其附件。（四）投標報價1.投標人的投標文件中只允許有一個總報價，任何有選擇的報價將不予接受。2.投標報價應包括：(1)南部濱海大道工程可行性研究報告服務及相關內(nèi)容的各項費用；(2)項目需求及服務要求中的各項服務及與本項目相關的一切費用；3.投標報價表中標明的價格在合同執(zhí)行過程中是固定不變的，不得以任何理由予以變更。投標人在報價時應充分考慮本次招標的各種風險（包括漏項風險），在合同執(zhí)行期間中標價不再實行政策性調(diào)整和變動。以可調(diào)整的價格提交的投標將作為非實質性響應投標而予以拒絕。（五）投標貨幣投標報價采用人民幣報價。（六）證明投標人資格合格的文件1.投標人應提交證明其有資格參加投標和中標后有能力履行合同的文件，并作為其投標文件的一部分。2.投標人提交的中標后有能力履行合同的資格證明文件應使招標人滿意。（1）投標人必須具備履行合同所需的財務能力、技術能力；（2）投標人應有能力履行合同條款中對所提供的服務所承擔相應的義務。3.投標人應按招標文件格式要求填寫并提交“資格證明文件”。（七）證明服務的合格性和符合招標文件規(guī)定的文件1.投標人應提交本項目所有服務的合格性以及符合招標文件規(guī)定的證明文件，并作為其投標文件的一部分。2.服務合格性的證明文件應包括投標報價表中對服務內(nèi)容及依據(jù)的聲明。3.證明服務與招標文件的要求相一致，文件可以是文字資料、圖紙和數(shù)據(jù)。投標人應提供：（1）服務內(nèi)容和依據(jù)的詳細說明；（2）項目需求和商務條款偏離表。（八）投標保證金1.投標人應提交10000元人民幣作為投標保證金，并作為其投標的一部分。2.投標保證金是為了保護招標人免遭因投標人的行為而蒙受損失，招標人在因投標人的行為致使其利益受到嚴重損害時可從投標人的投標保證金中得到補償。3.投標保證金應為支票、匯票或現(xiàn)金(人民幣)等形式中的一種（支票或匯票必須為投標人企業(yè)的支票或匯票）。4.在開標時，對于未能按要求提交投標保證金的投標人，將被視為非響應性投標予以拒絕。5.未中標的投標人的投標保證金在中標通知書發(fā)出后五個工作日內(nèi)予以退還（無息）。6.中標人的投標保證金，在中標人按照本招標文件規(guī)定簽訂合同后，五個工作日內(nèi)予以退還（無息）。7.投標人有下列情況之一的，投標保證金將被沒收：（1）弄虛作假或與其他投標人串通騙取中標的；（2）在投標有效期內(nèi)撤回其投標文件的；（3）因中標人過錯被廢除授標；（4）中標人未按要求在規(guī)定時間內(nèi)簽訂合同的；（5）法律法規(guī)規(guī)定其他嚴重損害招標人利益的情形。保證金遞交時間及地點:如在開標當日（2010年4月8日）13：00至13：30（北京時間）期間遞交可到開標現(xiàn)場遞交，其他時間到大連通利項目管理財務部遞交（北京時間每天8：30—16：30，公休日、節(jié)假日除外）外地企業(yè)若要匯款，請匯至“（九）投標有效期1.所有投標應從開標之日起，90個日歷日計算的投標有效期內(nèi)有效。2.在特殊情況下，在原投標有效期期滿之前，招標代理人可征得投標人同意延長投標有效期。這種要求和答復均應為書面形式（如等）。投標人可以拒絕招標代理人的這種要求而不被沒收投標保證金。同意延長的投標人不允許修改其投標文件，但要相應延長其投標保證金的有效期。（十）投標文件的式樣和簽署1.投標人應按照招標文件要求，提交投標文件正本1份和副本5份，每套投標文件須清楚地標明“正本”或“副本”。當正本和副本不符時，以正本為準。2.投標人應在投標文件中加蓋投標單位的行政公章（加蓋投標單位的財務章、投標專用章或其他業(yè)務章視為無效投標）。3.投標文件的正本和所有的副本均使用永不褪色的墨水工整書寫或打印。4.除投標人對錯處做必要修改外，投標文件不得行間插字、涂改和增刪，如有修改，必須由投標人法定代表人或被授權人簽字。四、投標文件的遞交（一）投標文件的密封和標記1.投標文件須按以下要求裝袋密封：投標文件正、副本需封裝在同一密封袋內(nèi)。封口處應有投標人法定代表人或是被授權人的簽字和投標人的公章。封皮上寫明項目名稱、招標編號、投標人名稱，并注明“開標截止2021年4月8日13：30時前不得開封”字樣。2.如果外層信封未按本招標文件要求封裝和標記，招標代理人對誤投或過早啟封概不負責。對由此造成提前開封的投標文件，招標代理人將予以拒絕，并退給投標人。3.為方便開標唱標，投標人必須將開標一覽表按要求單獨封裝和標記，并在信封上標明“開標一覽表”字樣，在遞交投標文件時單獨遞交。（二）投標截止時間1.招標代理人收到投標文件的時間不得遲于“投標邀請函”中規(guī)定的開標時間。2.招標代理人可以通過修改招標文件依法延長投標截止時間。在此情況下，招標人和投標人受投標截止時間制約的所有權利和義務均應延長至新的截止時間。（三）遲交的投標文件招標代理人將拒絕并原封退回在其規(guī)定的截止時間后收到的任何投標文件。（四）投標文件的修改和撤回1.投標人在遞交投標文件后、投標截止時間前修改或撤回其投標文件。但這種修改或撤銷通知，須在投標截止時間前以書面形式交給招標代理人，該通知須有經(jīng)正式授權的投標方代理人的簽字。2.投標人的修改或撤回通知書應按本招標文件中“投標文件的密封和標記”規(guī)定編制、密封、標記和遞交，并應在封套上加注“修改”或“撤回”字樣。3.在投標截止時間之后，投標人不得對其投標文件做任何修改。五、開標與評標（一）開標1.招標代理人將于2010年4月8日132.提交了可接受的“撤回”通知的投標文件將不予開封。3.開標時，招標代理人將會同投標人代表共同檢查投標文件是否按招標文件的要求進行密封和標記并同時在密封檢查表上簽字確認。4.開標時，招標代理人將當眾宣讀投標人名稱、投標價格、折扣、書面修改和撤回投標的通知、是否提交投標保證金，以及招標人認為合適的其他內(nèi)容。只有在開標時唱出的折扣，評標時才能考慮。5.招標代理人將做開標記錄，開標記錄包括開標時宣讀的全部內(nèi)容。投標人的法定代表人或被授權人須在開標記錄表上簽字確認。（二）評標委員會的組成1.本項目招標依法組建評標委員會。2.評標委員會由大連市星海灣開發(fā)建設管理中心代表和隨機抽取的有關方面的專家組成，其中具有專業(yè)經(jīng)濟、技術資格的專家不少于成員總數(shù)的2/3。3.與投標人有利害關系的人不得進入評標委員會。（三）評標過程的保密性1.公開開標后，直至向中標候選人授予合同時止，凡與審查、澄清、評價和比較投標有關的資料以及授標意見等，均不得向投標人及與評標無關的其他人員透露。2.在評標過程中，投標人試圖影響招標人在投標文件審查、澄清、比較及授予合同方面的任何嘗試，可能導致該投標人的投標被廢除。（四）投標文件的澄清為有助于對投標文件的審查、評價和比較，評標委員會可分別要求投標人對其投標文件進行澄清，有關澄清的要求和答復應以書面形式提交，但不得尋求或允許對投標價格或實質性內(nèi)容做任何更改。（五）投標文件的審查1.開標后，評標委員會將審查投標文件是否完整，有無計算錯誤，是否提交了投標保證金，文件簽署是否合格，投標文件是否大體編排有序。2.投標文件有下列情況之一的，投標文件無效：（1）投標文件未裝訂、密封，未按招標文件要求予以蓋章、簽署、標注的；（2）投標文件未按規(guī)定填寫，內(nèi)容不全或字跡模糊、難以辨認的；（3）投標文件未按規(guī)定簽字、蓋章的；投標文件無法定代表人授權書的（原件）；（4）未交納投標保證金或交納金額不足的；（5）有兩個以上不同的投標報價，且未注明何者有效的；（6）項目服務時間超出招標文件規(guī)定的；（7）投標文件逾期送達的；（8）投標人法定代表人或被授權人未參加開標會議的；（9）有作假行為，提供虛假業(yè)績、獲獎證書等證明資料的；（10）附有不合理的條件的；（11）投標資格不符合招標文件要求或未按招標文件要求提供資格證明文件的；（12）投標人所提供服務在服務項目和服務內(nèi)容等方面實質上不響應項目需求及服務要求的；（13）不符合法律法規(guī)及招標文件規(guī)定的其他實質性要求的。3.在詳細評標之前，評標委員會要審查每份投標文件是否實質上響應了招標文件的要求。實質上響應的投標文件應該是與招標文件要求的全部實質性條款、條件和規(guī)格相符，沒有重大偏離或保留的投標。4.如果投標文件實質上沒有響應招標文件的要求，評標委員會將予以拒絕，投標人不得通過修正或撤銷不合要求的偏離或保留從而使其投標成為實質上響應的投標。5.評標委員會將對確定為實質上響應的投標進行審核，看其是否有計算上和累加上的算術錯誤，修正錯誤的原則如下：（1）如果投標文件的大寫金額和小寫金額不一致的，以大寫金額為準；（2）當總價金額與按單價匯總金額不一致的，以單價金額計算結果為準；（3）當單價金額小數(shù)點有明顯錯位的，應以總價為準，并修改單價；（4）當開標一覽表與投標文件報價不符時，應以開標一覽表為準。6.評標委員會將按上述修正錯誤的方法調(diào)整投標文件中的投標報價，調(diào)整后的價格對投標人具有約束力。如果投標人不接受修正后的價格，則其投標將被拒絕。7.評標委員會將允許修正投標文件中不構成重大偏差的、微小的、非正規(guī)的、不一致的或不規(guī)則的地方，但這些修正不能影響任何投標人相應的名次排序。（六）串標在評審過程中，評標委員會發(fā)現(xiàn)投標單位有下列表現(xiàn)形式之一的，可以認定屬于串通投標行為，具體表現(xiàn)形式包括：1.兩家以上（含兩家，下同）投標單位的投標文件中相同錯誤在3處以上（含3處）；2.兩家以上投標單位的投標文件中加蓋了對方的公章，或者相互裝訂了標有對方名稱的文件材料、資格資信證明文件等；3.兩家以上投標單位的投標文件中相關內(nèi)容的段落、字句、錯別字等相同；4.投標單位串通投標的其他情形。對認定屬于串通投標的，相關投標單位的投標文件作無效投標文件處理，并報送政府采購管理機構依法進行處理。（七）評標原則及方法：1.招標文件是評標工作的重要依據(jù)。投標人的投標文件必須滿足招標文件的各項要求：包括投標文件的有效性、完整性和與招標文件的一致性。2.評標應嚴格按照《中華人民共和國政府采購法》等法律法規(guī)規(guī)定的評標要求，以及招標文件的要求進行。3.對所有投標人的評價、評估，都采用相同的程序和標準，遵循公開、公平、公正的原則。4.本項目的評標辦法采用綜合評分法，具體評分方法詳見附件2。5.評標委員會將只對確定為實質上響應招標文件的投標文件進行評價和比較。6.評標委員會將按照綜合評分法，對資格性檢查和符合性檢查合格的投標文件進行比較與評價。7.綜合評分法是指在滿足招標文件實質性要求前提下，按照招標文件中規(guī)定的各項因素進行綜合評審后，以評標總分得分最高的投標人作為中標候選人或者中標人的評標方法。8.評標委員會對經(jīng)過初步評審為合格有效的各投標人的投標文件進行評審后，由各評委獨立打分，打分時保留2位小數(shù)，每人一份評分表，并簽名。9．分別計算出各評標委員會成員對某一特定投標人非價格因素評分的匯總得分，去掉一個最高匯總得分和一個最低匯總得分后計算出該投標人的“比較用非價格因素匯總得分平均分值”。用各評標委員會成員評出的該投標人非價格因素匯總得分與“比較用非價格因素匯總得分平均分值”進行比較，剔除偏離幅度等于和超過+15%的評標委員會成員的非價格因素匯總得分后計算出評標委員會成員對該投標人非價格因素匯總得分平均分值。價格因素得分與非價格因素得分平均分值之和即為該投標人的評標總得分，總得分由高到低排出順序，總得分最高的投標人推薦為中標候選人。如果投標人評標總得分相同，報價低的投標人排序在前。得分且投標報價相同的，按服務優(yōu)劣順序排列。（八）中標候選人的推薦1.評標委員會根據(jù)評標結果，推薦合格的中標候選人。2.招標人有權對中標候選人履行合同的能力進行審查確認（包括資質、業(yè)績等），如發(fā)現(xiàn)舞弊行為，即依法取消其中標候選人資格。3.招標代理人將評標情況形成書面評標報告，送至政府采購管理部門審查。（九）定標中標的標準1.評標委員會將推薦得分最高的投標人為中標候選人，招標人將依據(jù)評標委員會評審意見確定中標人；2.具有良好的履行合同的能力和條件；3.保證質量、保證服務時間，按照招標文件要求提供售后服務。六、授予合同（一）合同授予標準招標人應將合同授予被確定為實質上響應招標文件要求的，能夠圓滿地履行合同義務的中標候選人。（二）資格后審1.如果招標人認為有必要對中標候選人履行合同能力進行確認，可以進行資格后審，包括實地考察或要求其提供相關證明資料。如果招標人對中標候選人資格后審后認為其無履行合同能力，可以提請評標委員會進行復會審議。2.上述審查將考慮中標候選人的財務、技術能力并基于中標候選人按規(guī)定提供的資格審查的證明文件以及招標人認為必要的和合適的其他資料。3.如果有必要，招標人可對中標候選人進行技術詢問，或對其所選服務、完成的項目進行考察。4．招標人還可以對中標候選人同類項目有關價格進行考察。如果在質量和服務要求相同的不同項目中，相同的服務價格偏差很大，招標人有權利質疑和詢問，并提請評標委員會進行復會審議。5.如果中標候選人被確認為無能力履行合同，將被取消其中標候選人資格。6.在中標候選人被確認為無能力履行合同，并被取消其中標人資格的情況下，評標委員會將重新推薦中標候選人或由招標人重新組織采購。（三）中標通知書1.招標代理人應當在規(guī)定時間內(nèi)向政府采購管理部門提交招標、開標、評標、定標過程有關文件資料、評標報告、中標人的投標文件等備案資料，經(jīng)政府采購管理部門審查通過后，方可發(fā)放“中標通知書”。2.中標通知書經(jīng)備案后，招標代理人應當在3個工作日內(nèi)向中標人發(fā)出中標通知書。中標通知書對招標人和中標人具有法律效力。中標通知書發(fā)出后，招標人改變中標結果的，或者中標人放棄中標的，應當依法承擔法律責任。3.中標公告詳見《大連市政府采購網(wǎng)》和《大連日報》。（四）簽訂合同1.中標人在收到中標通知書后5個日歷日內(nèi)與招標人簽訂書面合同。招標文件、中標人的投標文件及評標過程中有關澄清、承諾等文件均作為該書面合同的附件。2.如果中標人沒有按照本招標文件要求的時間簽訂合同，將取消其中標資格，并沒收其投標保證金，在此情況下評標委員會可依序推薦其他候選人或由招標人重新組織采購。(五)履約保證金1.中標人在收到中標通知書后與招標人簽訂合同，并在合同簽訂之前或同時向招標人提供相當于合同總價10％的履約保證金。2.履約保證金可以是支票或銀行匯票或銀行出具的不可撤銷的履約保函或有資質的擔保公司出具的履約擔保函。3.如果中標人未能履行合同并給招標人造成損失，履約保證金將作為對這一損失的補償而付給招標人。4.履約保證金將在驗收合格之日起十個工作日內(nèi)予以退還，不計利息。（六）腐敗和欺詐行為（1）定義：①“腐敗行為”是指在采購過程或合同實施過程中提供、給予任何有價值的東西來影響招標人的行為；②“欺詐行為”是指為了影響采購過程或合同實施過程而謊報事實，損害招標人的利益，包括投標人之間串通投標(遞交投標文件之前和之后)，人為地使投標喪失競爭性，剝奪招標人從自由公開競爭所能獲得的權益。（2）如果評標委員會所建議的中標候選人在本項目的競爭中有腐敗和欺詐行為，則招標人有權拒絕接受該授標建議。（七）招標代理人服務費1.招標代理人向中標人按《招標代理服務費管理暫行辦法》（計價格{2002}1980號）文件的規(guī)定和標準收取代理服務費。2.中標人在領取“中標通知書”時，須向大連通利項目管理繳納代理服務費。3.招標代理服務收費標準:招招標類別費率中標金額（萬元）貨物招標服務招標工程招標100以下1.5%1.5%1.0%100--5001.1%0.8%0.7%500--10000.8%0.45%0.55%1000--50000.5%0.25%0.35%注：招標代理服務收費按差額定率累進法計算。例如：某貨物招標代理業(yè)務中標金額為2000萬元，計算招標代理服務收費額如下：100萬元×1.5％＝1.5萬元（500-100）萬元×1.1％＝4.4萬元（1000-500）萬元×0.8％＝4萬元（2000-1000）萬元×0.5％＝5萬元4.本次招標代理服務費按服務招標標準向中標人收取。（八）其他注意事項：1.投標人被視為充分熟悉本招標項目的技術要求及與履行合同有關的一切情況；2.投標人應遵守我國與政府采購相關的法律、法規(guī)及規(guī)章條例，不得違反；3.投標人應詳細閱讀招標文件的全部內(nèi)容。不按招標文件的要求提供的報價和資料，可能導致投標文件被拒絕。

第二章合同條款及合同格式

技術咨詢合同書（注：本合同格式為參考格式，具體內(nèi)容按招標人及招標文件要求與中標單位簽訂）項目名稱：委托方：（甲方）（公章）顧問方：（乙方）（公章）簽訂地點：遼寧省大連市（縣）簽訂日期：年月日有效期限：年月日至年月日國家科學技術部監(jiān)制依據(jù)《中華人民共和國合同法》的規(guī)定，合同雙方就XXXXXX工作，經(jīng)協(xié)商一致，簽訂本合同，共同信守。一、咨詢的內(nèi)容、形式和要求二、履行期限、地點和方式本合同自年月日至年月日在大連履行。乙方根據(jù)甲方提供的資料和要求，按時完成咨詢?nèi)蝿眨峤怀晒?。預可研報告完成時間為月日，工可研報告完成時間為月日，報告提交10份，供專家評審。三、甲方的協(xié)作事項：在合同簽訂的同時，甲方向乙方提供咨詢工作所必需的技術資料。四、技術情報和資料的保密任何一方不得向無關的第三方提交本咨詢報告及有關技術文件。五、驗收、評價方法XXXXXXX項目報告達到本合同第一條所列的要求，由甲方進行技術咨詢驗收。六、付款方式：項目報告完成后支付合同價款的50%；剩余合同價款項目評審完成后一次性付清。七、違約金或者損失賠償額的計算違反本合同約定，違約方應當按照《中華人民共和國合同法》有關條款的規(guī)定承擔違約責任。（一）違反本合同第一、二條約定，乙方應當承擔以下違約責任：1.對由此造成的損失免收相應的咨詢費；2.每拖延一天賠償甲方合同額1％的違約金。（二）違反本合同第三、六條約定，甲方應當承擔以下違約責任：1.按推遲提交資料的時間順延提交咨詢報告的時間；2.付款時按每推遲一天賠償乙方應付額1％的違約金。八、解決合同糾紛的方式在履行合同過程中發(fā)生爭議時，雙方當事人協(xié)商解決，協(xié)商不成的，采用下列第1____種方法解決。1.提交大連仲裁委員會經(jīng)濟建設仲裁中心仲裁；2.依法向招標人所在地人民法院提起訴訟。九、其它（一）合同經(jīng)雙方法定代表人或被授權人簽字并加蓋單位公章后生效，遇不可抗力影響工作進行時，工作順延，雙方均不承擔責任。（二）本合同未盡事宜，遵照《合同法》有關條文執(zhí)行。（三）本合同正本一式四份（招標人、投標人、招標代理機構及大連市政府采購管理辦公室各執(zhí)一份），具有同等法律效力，合同簽訂后七個工作日內(nèi)送達大連市政府采購管理辦公室確認備案，在項目驗收合格后立即將驗收報告（一份）送達招標代理機構。甲方（蓋章）：乙方（蓋章）：地址：地址：法定代表人：法定代表人：被授權人：被授權人：：：：：郵政編碼：郵政編碼：開戶銀行：開戶銀行：帳號：帳號：簽訂地點：簽訂日期：第三章項目需求及服務要求

一、項目需求及服務要求（一）項目總體概況1、南部濱海大道位于大連市南部海濱，西起凌河街，東至金沙灘，全長約為5.6公里。主橋為主跨400米的雙層懸索橋，橋長720米，雙層八車道；引橋長4880米，雙層八車道。在接近金沙灘及凌河街處變更單層八車道以便與相鄰道路銜接。2、南部濱海大道走向大致平行于中山路西段，將大連西崗區(qū)南部和甘井子區(qū)的南部直接連通，同時它又是環(huán)城快速路南環(huán)的一部分，對連接旅順口區(qū)—高新園區(qū)—中山區(qū)—開發(fā)區(qū)都有著十分重要的作用；另外南部濱海大道所穿越的大連南部海域是大連重要的風景帶，大連黑石焦地質公園、星海公園、星海廣場、動物園二期、付家莊公園等。（二）方案初步設計原則1、功能性：南部濱海大道建成后將有效緩解中山西路目前的交通擁堵壓力，此條通道是大連城市交通規(guī)劃“七縱七橫”中的重要一橫，也是大連環(huán)城快速路中南環(huán)的重要組成部分。2、先進性：盡量采用先進的結構、完善的設施、使得結構安全只能、經(jīng)久耐用。應用高新技術材料，先進的健康監(jiān)控系統(tǒng)及管理指揮系統(tǒng)。3、景觀性：濱海大道建成會成為星海灣一道靚麗的風景線，會成為城市的標志性建筑，大橋建成能有效提升和改善大連城市發(fā)展。（三）項目需求及服務要求1.、按照《公路建設項目可行性研究報告編制辦法》和《市政公用工程設計文件編制深度規(guī)定》內(nèi)容要求進行編制。2、根據(jù)建設南部濱海大道項目招標人所提出的相關要求，編制南部濱海大道工程可行性研究報告項目。3、根據(jù)建設南部濱海大道項目的總體概況制作南部濱海大道工程可行性研究報告編制方案及配備技術人員和提供與南部濱海大道工程可行性研究報告相關的技術咨詢服務。4、投標人將依據(jù)項目及服務要求的內(nèi)容為基礎，更詳細的作出投標服務方案、服務說明及承諾，投標總報價應包含與本項目相關的一切費用。第四章投標文件格式

一、投標函格式致：大連通利項目管理根據(jù)貴方的項目招標采購貨物及服務的投標邀請（招標編號），簽字代表（全名、職務）經(jīng)正式授權并代表投標人（投標人名稱、地址）提交下述文件正本一份和副本一式份。（1）開標一覽表（2）投標價格表（3）按投標須知要求提供的全部文件（4）資格證明文件項目完成時間：。（招標文件要求為合同簽訂之日起一個月）據(jù)此函，簽字代表宣布同意如下：1、所附投標報價表中規(guī)定的應提供和交付的服務投標總價為元人民幣。2、投標人將按招標文件的規(guī)定履行合同責任和義務。3、投標人已詳細審查全部招標文件，包括修改文件（如需要修改）以及全部參考資料和有關附件。完全理解并同意放棄對這方面有不明及誤解的權利。4、其投標自開標日起有效期為90個日歷日。5、如果在規(guī)定的開標時間后，投標人在投標有效期內(nèi)撤回投標，其投標保證金將被貴方?jīng)]收。6、投標人同意提供按照貴方可能要求的與其投標有關的一切數(shù)據(jù)或資料，完全理解不一定要接受最低價的投標或收到的任何投標。7、我方保證遵守TLCG2021-0226號招標文件中“投標人須知”中關于招標代理人服務費的規(guī)定。投標人名稱（公章）：日期：年月日投標人法定代表人或被授權人簽字：二、投標報價表12345序號項目名稱取費依據(jù)項目單價說明工作內(nèi)容及工作量其他相關費用合計123…總價合計注：所有價格系用人民幣表示，單位：元。投標人法定代表人或被授權人簽字：如果單價和總價不符時，以單價為準。投標人應將項4中的內(nèi)容明確填寫投標人公章：投標報價直接轉入到投標函中作為投標人的最終報價（有調(diào)價函時，以調(diào)價函中報價為投標人最終報價）。日期：三、服務內(nèi)容響應表服務項目參考要求投標要求備注投標人法定代表人或被授權人簽字：注：（1）參考服務要求在投標文件第三章項目需求及服務要求中有明確規(guī)定；（2）報價規(guī)格由投標人填寫；（3）如投標人有其他說明，可以在服務要求和商務條款偏離表后作出文字說明。

四、項目需求和商務條款偏離表說明：如有偏離需投標人詳細填寫序號服務名稱招標內(nèi)容投標內(nèi)容偏離說明12345…投標人法定代表人或被授權人簽字：

五、資格證明文件（一）法人營業(yè)執(zhí)照副本復印件

（二）稅務登記證復印件

（三）法定代表人身份證復印件

（四）法定代表人授權書 本授權書聲明：注冊于的公司（法定代表人姓名、職務）代表本公司授權（被授權人的姓名、職務）為本公司的合法代理人，就項目的投標及合同的執(zhí)行，以本公司名義處理一切與之有關的事務。本授權書于年月日簽字生效，特此聲明。法定代表人簽字：被授權人簽字：被授權人職務：單位名稱（加蓋公章）、：地址：（五）投標人須具有中國發(fā)展和改革委員會頒發(fā)的服務范圍包括市政公用工程(橋隧)的工程咨詢甲級資質證書（復印件加蓋公章）。六、項目方案及項目服務承諾書1、南部濱海大道工程可行性研究報告項目詳細方案及內(nèi)容說明2、本項目工作時間進度計劃說明3、本項目相關內(nèi)容服務承諾

七、其他（一）投標人基本情況表（1）公司名稱：號碼：（2）地址：傳真：（3）注冊資金：經(jīng)濟性質:（4）公司經(jīng)營及資金狀況:（5）公司開戶銀行名稱及帳號：地址：（6）營業(yè)注冊執(zhí)照號：（7）其他說明：我/我們聲明以上所述是正確無誤的，您有權進行您認為必要的所有調(diào)查。日期：投標人名稱：(公章)

（二）近三年投標人完成的類似項目業(yè)績一覽表(以技術服務合同、工程可行性研究報告委托書或中標通知書為準)投標人:序號項目名稱招標人采購時間金額單位聯(lián)系人注：1、將合同或中標通知書復印件附在投標文件中，原件攜帶至開標現(xiàn)場備查；2、上述材料必須真實可信，如有弄虛作假，一旦被發(fā)現(xiàn)將按廢標處理，并報請政府采購管理部門嚴肅處理，追究有關單位和人員的責任。

（三）人員配備方案格式自擬，包括：工作和科研人員的配備數(shù)量、學歷證明、職稱證明等業(yè)務水平及科研成果等方面的介紹說明3、…（四）收費標準說明（五）履約保證金保函（中標后如以保函形式遞交履約保證金以此格式開具）：本保函是我行（〈銀行全稱〉）為（以下簡稱賣方）根據(jù)貴處組織的項目（項目編號）投標結果，將與（以下簡稱買方）簽訂的經(jīng)濟合同及執(zhí)行合同提供的擔保。保證金額為元（大寫人民幣），即合同總金額的10%。當我行在收到貴處說明賣方違約的書面通知后，在20天內(nèi)按通知要求金額無條件地支付給買方。本保函的有效期為自開出之日起，至全部服務合格之日止。銀行全稱：賣方全稱：（蓋章）（公章）開具人（簽字）：被授權人（簽字）：職務：職務：電話：電話：傳真：傳真：日期：日期：

（六）其他文件和資料

八、投標人需說明的其它問題

附件1：開標一覽表項目名稱：南部濱海大道工程可行性研究報告項目項目編號：TLCG2021-0226年月日投標總報價（人民幣/元）項目完成時間合同簽訂之日起一個月總報價（大寫）投標人名稱：投標人法定代表人或被授權人簽字：投標人公章：注：為方便開標唱標，投標人應將開標一覽表單獨密封，并在信封上標明“開標一覽表”字樣，然后在遞交投標文件時單獨遞交。開標時，投標文件中如開標一覽表內(nèi)容與投標文件內(nèi)容不一致時，以開標一覽表內(nèi)容為準。

附件2：評標方法評標方法：本項目采用綜合評分法進行評標：分別計算出各評標委員會成員對某一特定投標人非價格因素評分的匯總得分，去掉一個最高匯總得分和一個最低匯總得分后計算出該投標人的“比較用非價格因素匯總得分平均分值”。用各評標委員會成員評出的該投標人非價格因素匯總得分與“比較用非價格因素匯總得分平均分值”進行比較，剔除偏離幅度等于和超過+15%的評標委員會成員的非價格因素匯總得分后計算出評標委員會成員對該投標人非價格因素匯總得分平均分值。價格因素得分與非價格因素得分平均分值之和即為該投標人的評標總得分，總得分最高的投標人為中標候選人。（一）基本評分標準分項評分因素滿分分值權重說明價格投標報價10030％投標人報價得分＝（評標基準價/投標報價）×30％×100注解：1、評標基準價為滿足招標文件要求且投標價格最低的投標報價；2、投標人報價為投標函中投標總價。技術項目方案說明工程可行性研究報告項目編制方案10030％根據(jù)投標人的項目方案說明詳細、完善、必要性、科學合理，滿足本項目需求及招標人服務要求等情況進行綜合評分。優(yōu)秀標準：得100-90分2、良好標準：得89-60分3、一般標準：得59-50分項目工作時間進度計劃說明10013％根據(jù)投標人對本項目工作時間進度計劃的安排及說明的科學性、合理性、有效性、緊密程度及招標人服務要求等情況進行綜合評分。優(yōu)秀標準：得100-90分2、良好標準：得89-60分3、一般標準：得59-50分其他相關服務要求及承諾10010％根據(jù)投標人對本項目在南部濱海大道整體項目上的合理銜接、及時有效的配合招標人及其他項目負責單位以及做出的積極承諾情況進行綜合評分。優(yōu)秀標準：得100-90分2、良好標準：得89-60分3、一般標準：得59-50分人員配備10015%根據(jù)投標人針對南部濱海大道工程可行性研究報告項目所配備的工作和科研人員的數(shù)量、學歷證明、職稱證明、業(yè)務水平及科研成果等方面進行綜合評分。1、優(yōu)秀標準：得100-90分2、良好標準：得89-60分3、一般標準：得59-50分商務業(yè)績1002%專家評委根據(jù)投標人合格業(yè)績的規(guī)模、金額、內(nèi)容等自行打分。1、優(yōu)秀標準：得100-90分2、良好標準：得89-60分3、一般標準：得59-50分注：1、保留小數(shù)點后兩位（按四舍五入原則）2、獲得最高評估分的投標人將被推薦為合格的中標候選人。3、如果投標人綜合得分相同，按下列順序排列以確定將被推薦為合格的中標候選人：（1）投標價低的；（2）技術評估得分高的；（3）售后服務承諾優(yōu)的。4、投標人加分項相應產(chǎn)品投標報價之和以評標委員會復核結果為準。5、投標人在投標時須提供與以上評分因素相關的材料。如果發(fā)現(xiàn)有弄虛作假的，將取消其投標資格。6、保密要求從開標時起到中標公告發(fā)布時止，有關投標文件的審查、澄清、評估和比較以及有關授予合同的意向的一切情況都不得透露給投標人或與上述評審工作無關的人員。第一章總論一項目背景1.1項目名稱因項目目前尚未正式命名，在合作文件及日常各類交通溝通中，暫以“華鑫項目”代表該項目。以下簡稱“本項目”。1.2項目開發(fā)背景漣源華鑫項目位于漣源市人民路與芙蓉路交匯處，屬原工礦公司用地。宗地面積約4044平方米，地塊平整，地形較為規(guī)則，臨街面長。項目地塊為典型的城市二級綜合用地，土地性質屬商住綜合用地，經(jīng)原土地使用權屬單位掛牌出讓后，漣源市華鑫房產(chǎn)開發(fā)投資公司成功競標獲得使用權。該地塊土地年限達70年，在一般的商住用地年限中使用年限是極高的，作為招商引資項目，該地塊開發(fā)也獲得政府的大力支持，將獲得開發(fā)政策性優(yōu)惠。1.3可行性研究報告編制目的（1）在對項目開發(fā)經(jīng)營環(huán)境進行詳細分析的基礎上，結合項目所處的區(qū)位環(huán)境，對該地塊價值進行合理的評估。（2）對項目可行性與開發(fā)經(jīng)營提出初步意見，并對項目的規(guī)劃設計，功能分區(qū)等提出相應的建議。（3）結合地塊目前的狀況和特點，探索項目開發(fā)方案在經(jīng)濟效益、社會效益、環(huán)境效益方面的可行性。（4）對項目開發(fā)進行投資分析和風險分析。（5）對項目決策及其實施提出優(yōu)化建議。1.4可行性研究報告編制依據(jù)（1）國家建設部及湖南省頒布的與房地產(chǎn)相關法律與政策；（2）《中華人民共和國城市規(guī)劃法》（3）《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》（4）婁底、漣源房地產(chǎn)相關法律政策與文件；（5）漣源市的招商引資政策；（6）本項目的詳細規(guī)劃控制原則；（7）現(xiàn)場勘察和漣源市房地產(chǎn)市場綜合調(diào)研所得資料；

（8）漣源市當前的建安成本、各項配套費用及其他規(guī)費收費標準；（9）置嘉地產(chǎn)顧問機構所積累的專業(yè)市場項目操盤經(jīng)驗價值二項目概況2.1地塊位置本項目地塊位于漣源市人民路與芙蓉路交匯處，距光明山市民休閑廣場約800米，對面為漣源市建材市場，周邊主要的建筑物業(yè)形態(tài)為居民、單位用房；200米半徑內(nèi)目前以“街鋪”商業(yè)經(jīng)營為主，經(jīng)營范圍涉及建材、食雜零售、批發(fā)、餐飲、休閑等其他行業(yè)。四至范圍：東向：芙蓉北路西向：煤炭醫(yī)院南向：人民西路北向：臨街民宅2.2地塊規(guī)模與開發(fā)目標本項目宗地面積共4044平方米，按政府要求臨人民路處退讓紅線3.63米，實際用地面積約3898平方米。項目擬建成地上共七層、總建筑面積在1.8萬平米左右的商住樓，其中裙樓商業(yè)部分為三層，單層建筑面積在3650-3800平米之間，裙樓以上為四層住宅，擬規(guī)劃面積在7000-7800平米之間。另項目擬建地下一層，規(guī)劃建筑面積在2500平米左右。2.3地塊周邊環(huán)境與配套設施項目地塊處于漣源市“芙蓉廣場”，距漣源市核心商業(yè)區(qū)域“光明山”約800-1000米。目前周邊主要以臨街商業(yè)為主，商業(yè)經(jīng)營類別不統(tǒng)一，經(jīng)營品牌參差不齊，芙蓉路道路狀況及街區(qū)面貌均有待改善。環(huán)境及配套設施：☆電力、電訊：接入本項目☆給排水：管道鋪設到位☆大型汽車站：臨人民路公交車站☆休閑廣場：光明山市民休閑廣場，距本項目約800米☆購物場所：300米內(nèi)?？迪槌屑芭R街小型商店☆娛樂場所：300米范圍內(nèi)無大型娛樂休閑休閑運動場所?！钺t(yī)療衛(wèi)生：項目西側為煤炭總醫(yī)院，往北500米為六畝塘鎮(zhèn)中心醫(yī)院☆教育文化、體育運動：六畝塘鎮(zhèn)中心小學，本項目500米半徑內(nèi)無大型體育運動場地?！罱鹑?、郵政、電信：郵政儲蓄所，人民路農(nóng)業(yè)銀行，中國移動營業(yè)廳、中國電信六畝塘營業(yè)廳、中國聯(lián)通營業(yè)廳2.4項目性質與主要特點本項目為商住綜合項目，定位為“主題商業(yè)+多層住宅”的發(fā)展模式。項目主要特點有：項目地塊雙面臨路，臨街面較長，適合于商業(yè)地產(chǎn)項目的開發(fā)，但項目地理位置偏離市中心，還需對區(qū)域概念進行強勢引導。土地年限為70年，使用年限較長，可形成獨特賣點。地塊無明顯高低落差，地形較為規(guī)則，有利于項目開發(fā)。項目周邊目前的街區(qū)環(huán)境并不理想，大量中低檔次的臨街商業(yè)影響了項目地塊的商業(yè)價值，增加了項目開發(fā)難度。項目為芙蓉廣場周邊的第一個代表型房地產(chǎn)開發(fā)項目，成功開發(fā)后對芙蓉廣場商圈的形成有極大的推動和促進作用，將大幅度提升周邊物業(yè)價值。2.5項目地塊價值分析漣源市商業(yè)核心區(qū)域為五馬廣場和光明山。光明山商圈是以五馬廣場的老商業(yè)核心區(qū)域為基礎，逐漸向廣場、政府靠攏的市場發(fā)展結果。光明山商圈集中了市政府、檢查院、法院、銀行等大量的政府機關單位、金融機構，也擁有大型的品牌連鎖零售新一佳超市、通程電器，12000平米廣場使光明山成為漣源最具商業(yè)價值的核心商業(yè)區(qū)域，且有取代五馬廣場之勢。本項目距光明山商圈僅800米左右，光明山商圈的發(fā)展必然向西蔓延，從而帶動周邊區(qū)域，提升其商業(yè)價值。本項目勢必首當其沖，受到光明山商圈的影響。因此，經(jīng)濟發(fā)展趨勢、市民投資消費需求、光明山商圈發(fā)展為本項目發(fā)展至少提供了三大市場機會，使項目地塊發(fā)展前景看好，如能順利實現(xiàn)開發(fā)理念、物業(yè)形態(tài)、產(chǎn)品定位的市場差異化，將獲得可觀的效益回報，亦能成功借勢“光明山”商圈的發(fā)展勢頭，徹底改變目前本項目地塊所在區(qū)域落后的商業(yè)環(huán)境，帶動該區(qū)域的發(fā)展，并與“五馬廣場、光明山”形成“三點成線“的漣源商圈分布架構，帶動區(qū)域物業(yè)的商業(yè)價值，使社會、市場、市民及開發(fā)商實現(xiàn)“四贏”。項目地塊價值的主要特點有：地形地貌、地塊規(guī)模對項目開發(fā)規(guī)模有所限制，人流量不足，周邊商業(yè)環(huán)境有待改善。但較為適應漣源房地產(chǎn)市場“單個項目總量應有所控制”的特征。交通區(qū)位價值目前尚不明顯，適合于大件消費品的終端零售行業(yè)，但需進行一系列的區(qū)位概念引導，并在平面建筑規(guī)劃設計時與人民路、芙蓉路交通條件良好結合，并在建筑外觀上創(chuàng)新。發(fā)展背景為項目開發(fā)提供良好的發(fā)展環(huán)境，但仍需在政府層面，開發(fā)過程及團隊組織層面進行良好的結合，以爭取更為優(yōu)越的項目發(fā)展環(huán)境，組合更強勢的項目發(fā)展團隊。目前漣源市房地產(chǎn)市場短時間內(nèi)上市供應量較大，但因漣源房地產(chǎn)市場屬起步階段，創(chuàng)新點及引導空間較大，選擇在本年度底啟動本項目，將使本項目在2006、2007年趕上銷售的黃金季節(jié)。本項目土地成本相對適中，整體投資總額在進行良好控制的前提下將偏小，發(fā)展空間大，且投資者能在本項目未來升值空間中獲利。（6）項目應努力適應當前漣源市商業(yè)格局的發(fā)展演變，成為“五馬廣場”、“光明山”商圈的有力補充，實現(xiàn)開發(fā)、銷售、推廣、經(jīng)營方式的差異化。2.6已進行的調(diào)查研究項目及成果置嘉地產(chǎn)顧問機構于2005年11月受華鑫房產(chǎn)開發(fā)投資公司委托進行了漣源市房地產(chǎn)市場調(diào)查和有針對性的家居建材市場調(diào)查。本次調(diào)研工作由置嘉地產(chǎn)顧問機構項目調(diào)研小組全程操作完成。項目調(diào)研員在前期進行了系統(tǒng)的調(diào)研培訓后再進入實際調(diào)查執(zhí)行工作，發(fā)放調(diào)查問卷共340份，回收有效問卷320份，并就項目所在區(qū)域發(fā)展前景與部分漣源房地產(chǎn)從業(yè)人士、規(guī)模較大的家居建材經(jīng)營戶進行了專題采訪。最后調(diào)研結果由專職統(tǒng)計分析人員進行了科學的數(shù)據(jù)分析統(tǒng)計，項目組多次組織召開數(shù)據(jù)統(tǒng)計分析會議，為本項目下一步項目定位系統(tǒng)及市場推廣、銷售策略建立、執(zhí)行奠定了堅實基礎。調(diào)查研究項目及成果如下：（1）目前漣源市商品房供應量體量較大，短期內(nèi)住宅物業(yè)發(fā)展空間相對較小。在接受本次調(diào)查的市民中，48%的被訪者不打算購買住宅，26%的客戶打算在2-5年內(nèi)購房，僅26%的客戶打算在1-2年內(nèi)購房。另根據(jù)統(tǒng)計，當前“漣水名城”一期上市的住宅和“水榭花都”所上市的住宅面積總和已超過14萬平米，而“漣水名城”總建筑面積為26萬平米。因此，未來1-2年內(nèi)，漣源市住宅物業(yè)上市體量較大，市場空間相對較小。市民對居住環(huán)境已經(jīng)逐步開始看重，但價格理念還有待進一步轉變，價格仍成為購房者考慮的首要因素。大部分購房者在近期內(nèi)仍偏向于地理位置理想，交通方便、價格更具競爭力的住宅。（2）商鋪投資消費理念趨于成熟，投資概念引導和精確的市場定位成商業(yè)項目操盤的重中之重。經(jīng)過“五江購物中心”和“金地帶●時尚廣場”兩個商業(yè)項目的推廣銷售，市民對商鋪投資概念的理解已逐步成熟，對商鋪投資更為謹慎。在本次調(diào)查中，40%的被訪者表示不會進行商鋪投資，僅17.5%的被訪者正在考慮購買。其他客戶均為視項目情況而定，尚需大力引導。（3）家居建材行業(yè)競爭激烈，期待有效地進行市場整合。僅26%的客戶表示對目前的經(jīng)營狀況滿意，行業(yè)競爭的加劇、日趨白熱化的價格競爭導致家居建材經(jīng)營行業(yè)利潤下降。廣大家居建材經(jīng)營者已經(jīng)意識到家居建材行業(yè)整合的必然性和必要性。本次接受經(jīng)營戶調(diào)查的被訪者中，大部分人均希望能進行有效的市場整合。說明長期以來漣源市家居建材行業(yè)經(jīng)營戶分散凌亂，獨立經(jīng)營的局面已迫切的希望被改變，市場呼喚“一站式”家居建材消費場所的出現(xiàn)。（4）撼動自發(fā)形成的市場地位仍需要強勢政策進行引導。在接受本次調(diào)查的被訪者中，50%的經(jīng)營戶表示愿意進場經(jīng)營。但在訪談調(diào)查中，漣源建材市場未能發(fā)展起來的陰影和地理位置仍成為經(jīng)營戶提及較多的意見，另根據(jù)調(diào)查，當前家居建材經(jīng)營戶的商鋪租金普遍不高，要達到本項目所預期的價格（租金）需要花費較大的精力和物力進行引導。以強勢廣告推廣政策覆蓋全市，以政府的行業(yè)集中政策和各項稅費的減免政策，以項目營銷過程中的銷售和招商政策三方面全方位進行項目的市場推廣工作，將有助于改善投資者和經(jīng)營戶對地理位置、搬遷疑慮的心理陰影。（5）本項目地段價格被大部分被訪者所看好，投資價值被市民所認同。近50%的經(jīng)營戶認同芙蓉廣場周邊誕生“家居建材廣場”的發(fā)展前景，54%的市民對芙蓉廣場地塊未來2-3年內(nèi)的升值前景表示看好，說明廣大經(jīng)營戶和市民對芙蓉廣場地塊表現(xiàn)出投資信心，是本項目發(fā)展不可或缺的基礎條件。通過對本次調(diào)研結果的分析研究，置嘉地產(chǎn)顧問機構認為：漣源市經(jīng)濟較為活躍，市民中蘊藏著一定的市場購買力，但其對商鋪的投資概念還有待成熟。經(jīng)過近年來漣源房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展和五江購物中心、金地帶●時尚廣場等商業(yè)項目的推廣銷售，漣源市商業(yè)地產(chǎn)市場已經(jīng)具備一定的氣氛和發(fā)展基礎。本項目的發(fā)展，將成為2006年度漣源房地產(chǎn)市場的熱點項目，因本項目地域特點及主題行業(yè)的特殊性，勢必在漣源營造空前的銷售推廣氣氛，以商鋪推廣銷售為核心，進行主題行業(yè)概念和投資概念的傳播。受被訪者心態(tài)所影響，本次調(diào)查在數(shù)據(jù)采集方面雖仍可能存在偏差，但仍將成為本項目在后期執(zhí)行過程中重要的數(shù)據(jù)型參考資料。三項目建設意義3.1關于城市發(fā)展的意義隨著城市經(jīng)濟的發(fā)展，漣源市的商業(yè)格局已經(jīng)初現(xiàn)雛形，形成了以五馬廣場和光明山為核心商圈向周邊輻射的商業(yè)格局。五馬廣場商業(yè)發(fā)展歷史悠久，地處漣源市交通南路與人民南路的交匯處，地理位置優(yōu)越，是進出漣源市的必經(jīng)之地，也是漣源市近代商業(yè)發(fā)展最具代表性的區(qū)域。光明山商圈的成型與發(fā)展有著得天獨厚的基礎。市政府、稅務等一大批政府機關云集于此，學校、居民區(qū)分散四周，形成了強大的商業(yè)發(fā)展資源。五江購物中心項目的建成，更樹立了漣源市新興的現(xiàn)代化商業(yè)中心形象，增強了此區(qū)域在全市商圈中的競爭力。目前，光明山商圈已經(jīng)呈現(xiàn)出向西發(fā)展的趨勢，本項目的落成必將加快漣源市西城發(fā)展的進程，進一步完善漣源市城區(qū)的整體規(guī)劃。3.2關于行業(yè)市場的意義針對目前漣源市建材市場過于分散、經(jīng)營場所環(huán)境差和缺乏統(tǒng)一的市場經(jīng)營等現(xiàn)狀，本項目擬定的“一站式”家居建材廣場，將憑借主力店強大的品牌效應、統(tǒng)一的市場管理和廣告推廣，把漣源建材市場整合優(yōu)化，并以貼心服務、優(yōu)質化的產(chǎn)品、低廉的價格和舒適的購物環(huán)境來吸引消費者，從而使?jié)i源市建材行業(yè)順應發(fā)展趨勢實現(xiàn)良性發(fā)展。3.3關于社會綜合效益的意義隨著建材行業(yè)的重要性日益突顯，專業(yè)的建材市場不可或缺地成為城市名片和亮點工程。本項目的落成，一方面將彌補漣源市家居建材行業(yè)這一市場空白，為廣大經(jīng)營戶提供了更為集中、現(xiàn)代、舒適的經(jīng)營環(huán)境，也將為漣源市人民提供與大中型城市保持同步的家居建材產(chǎn)品和服務，從而杜絕目前存在于漣源家居建材行業(yè)中以次充好，質量、環(huán)保均難以得到保障的現(xiàn)象，為漣源人民造福；另一方面也將進一步美化城市的形象，提升城市形象，解決目前交通路、藍田市場等區(qū)域經(jīng)營環(huán)境較差，為城市交通、管理和消防帶來隱患的問題，真正成為漣源市舊城改造、行業(yè)整合、房地產(chǎn)市場發(fā)展的“地標性”物業(yè)。并為社會了提供了眾多的就業(yè)機會，并將為極大的影響和帶動周邊街區(qū)的商業(yè)發(fā)展，推動和促進“芙蓉廣場”商圈的形成，帶動漣源市城西的發(fā)展。漣源華鑫項目可行性研究報告第二章項目投資環(huán)境及市場分析四漣源市情及發(fā)展概況4.1漣源市情漣源市位于湖南省中部，漣水上游。1951年從安化、湘鄉(xiāng)、邵陽各劃出部分政區(qū)籌建藍田縣，1952年正式建縣，8月改名漣源縣，1987年撤縣成立漣源市。漣源市總面積1897平方公里，人口108萬，轄15鎮(zhèn)4鄉(xiāng)1街道辦事處和一個林場。漣源人文歷史悠久，是革命老區(qū)和湖南五大僑鄉(xiāng)之一。漣源市旅游資源豐富，北有省內(nèi)自然監(jiān)管后僅次于張家界的湄江風景區(qū)，南有雄甲三湘的龍山森林公園。漣源市交通便捷，湘黔鐵路、婁漣高等級公路與207國道從境內(nèi)通過，太澳高速公路、婁新高速公路、雙漣一級公路即將興建，一個完備的交通路網(wǎng)即將構成。漣源有“煤炭之鄉(xiāng)”，“有色金屬之鄉(xiāng)”的美稱，已經(jīng)探明的礦產(chǎn)資源有煤、鐵、錳、銻、重晶石等21種，形成了采掘、機械、建材、冶金、制藥、食品加工等產(chǎn)業(yè)。近年來市委市政府實施“科技推動、市場帶動”的戰(zhàn)略，全市民營企業(yè)迅速發(fā)展。高效結晶銅管、金屬纖維、藝術陶瓷，金剛石觸媒等一大批高科技產(chǎn)品遠銷國外。4.2漣源市城市發(fā)展概況當前漣源市整體城市環(huán)境仍然處于不理想狀態(tài)，城區(qū)面積較小、城區(qū)環(huán)境有待改善、城市常住人口規(guī)模有限、流動人口較少，城市建設固定資產(chǎn)投資較小等諸多問題困擾著漣源市城市環(huán)境的改善和經(jīng)濟發(fā)展。近年來，漣源市大力推進“工業(yè)強市”的發(fā)展方向。投入大量資金對漣源城區(qū)進行改造和對各類工業(yè)企業(yè)進行革新。城市的改造和企業(yè)的革新勢必將帶動相關行業(yè)的發(fā)展，尤其是對房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、零售業(yè)、建筑業(yè)、建材等行業(yè)推動作用尤為顯著。這為本項目的開發(fā)提供極佳的市場契機。同時為了加強與周邊縣市的聯(lián)系和互動，漣源市加大城市交通路網(wǎng)的拓建、興建，由此產(chǎn)生的效應猶如一針強心劑，推動漣源市房地產(chǎn)業(yè)等相關行業(yè)飛速發(fā)展。4.3漣源市經(jīng)濟發(fā)展概況漣源地區(qū)內(nèi)擁有較為豐富的礦產(chǎn)資源，相關的礦產(chǎn)、冶煉、機電、運輸行業(yè)發(fā)達，其他產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)模也較為突出，居民收入及消費水平自90年代開始顯著提高，內(nèi)向型經(jīng)濟發(fā)展狀況良好。據(jù)統(tǒng)計，2004年全年漣源市城市居民人均可支配收入6603元，比上年增長15%，2004年末，全市城鎮(zhèn)集體以上單位在崗職工43660人，比上年增加3824人，從業(yè)人員勞動報酬總額43660萬元，增加3219萬元，比上年增加8%，從業(yè)人員年人均報酬9904元，比上年增長33.4%。全年民營經(jīng)濟實現(xiàn)消費品零售總額157104萬元，增長14.8%，占全市消費品零售總額的80.98%。年末全市有證貿(mào)易餐飲個體戶和私營企業(yè)分別達到13345戶和272戶，分別增長5.1%和32.7%。漣源市總體居民收入水平在湖南省處于中下水平但是近年增長較快，居民消費水平比較湖南省發(fā)展較快的中小型城市仍偏低。根據(jù)有關金融機關對漣源市居民儲蓄水平的統(tǒng)計，漣源人均儲蓄水平處于較高位置，反映出當前漣源市民對投資極為謹慎，獲取投資渠道的信息很少，投資途徑較少，大部分的城市居民依賴于銀行儲蓄獲取儲蓄收益，社會閑散資金的投資欲望極為強烈的特性。因此，根據(jù)當前漣源市總體經(jīng)濟發(fā)展、居民消費及個人儲蓄水平，未來3-5年之內(nèi)，漣源市房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展空間將較為可觀，在總量控制的前提下，大部分的社會閑散資金將集中于房地產(chǎn)投資及建材、家居、裝飾等行業(yè)，其商業(yè)消費環(huán)境和水平將有很大程度的改觀和突破。以上數(shù)據(jù)來源：婁底及漣源相關政府報告文件、資料等4.4漣源市商業(yè)發(fā)展歷史沿革回顧漣源市近代商業(yè)發(fā)展歷程，我們可以很清晰地看到當前漣源市的商業(yè)經(jīng)營環(huán)境、規(guī)模、消費水平均與上世紀7、80年代有了質量上的飛躍。上世紀80年代前的商業(yè)大多以國營企業(yè)單位經(jīng)營的商業(yè)為主。因為經(jīng)濟體制的限制以及消費者消費意識的局限性，限制了商業(yè)的的發(fā)展，無論是商業(yè)建筑其建筑形態(tài)還是商業(yè)經(jīng)營的各個環(huán)節(jié)都不能滿足消費者的需求。伴著上世紀改革開放的步伐，城市的商業(yè)也取得了飛速的發(fā)展。90年代初，漣源市一改以前小商小販的自由貿(mào)易占據(jù)商業(yè)消費市場大半江山的局面，出現(xiàn)了“藍田市場”等一批集中型的專業(yè)市場。這一類商品交易市場的出現(xiàn)，使?jié)i源市城市、農(nóng)村人口的消費有了較為集中、更為方便的消費場所。90年代末及本世紀初，隨著對外交流和經(jīng)濟活動的增加，漣源市首次出現(xiàn)了中小型超級市場，再度刷新了漣源市商業(yè)格局?！敖瘃R特”、“?？迪椤钡纫慌薪?jīng)營企業(yè)獲得了長足發(fā)展。近年來，以“心連心、新一佳”為代表的知名商業(yè)企業(yè)登陸漣源，不但使?jié)i源市民享受到了與國內(nèi)大中型城市同步的商品與服務，更使?jié)i源市商業(yè)格局再次突破。伴隨著這一類商業(yè)企業(yè)的發(fā)展，漣源市商業(yè)房地產(chǎn)行業(yè)的出現(xiàn)也受到了漣源市民的熱情歡迎和追隨，“五江購物中心”的銷售便反映出了漣源市民中蘊藏的極強的投資欲望和消費能力。而房地產(chǎn)行業(yè)的繼續(xù)前進，將使?jié)i源市居住、商業(yè)環(huán)境更為良好，有利于改善城市消費環(huán)境，提升城市品位，更有利于本土房地產(chǎn)企業(yè)及房地產(chǎn)投資者的核心競爭力增強。4.5漣源市城市商業(yè)格局及發(fā)展趨勢隨著城市經(jīng)濟的發(fā)展，漣源市的商業(yè)格局的已經(jīng)初現(xiàn)雛形，形成了以五馬廣場和光明山為核心商圈向周邊輻射的商業(yè)格局。五馬廣場商業(yè)發(fā)展歷史悠久，地處漣源市交通南路與人民南路的交匯處，地理位置優(yōu)越，是進出漣源市的必經(jīng)之地，也是漣源市近代商業(yè)發(fā)展最具代表性的區(qū)域。此區(qū)域內(nèi)以百貨超市、品牌服飾、鞋帽、電子通訊產(chǎn)品、五金機電業(yè)態(tài)為主。因受城市道路狀況、建筑形態(tài)、經(jīng)營理念等發(fā)展條件所限，此區(qū)域內(nèi)的老商業(yè)中心王者地位正在逐步轉換。如不改變此區(qū)域內(nèi)的街區(qū)形象，對破壞街區(qū)整體形象的相關業(yè)態(tài)進行集中整治，在“劣幣驅逐良幣”理論范圍內(nèi)，將使一部分利潤較高，檔次較高的商業(yè)行業(yè)主動集中轉移，從而動搖此區(qū)域的商業(yè)地位。光明山商圈的成型與發(fā)展有著得天獨厚的基礎。市政府、稅務等一大批政府機關云集于此，學校、居民區(qū)分散四周，形成了強大的商業(yè)發(fā)展資源。此區(qū)域商賈云集、人流量龐大，另受五馬廣場的影響，一批商家將經(jīng)營場地也延伸到了此區(qū)域，從而催生了光明山商圈的快速成熟。五江購物中心項目的建成，更樹立了漣源市新興的現(xiàn)代化商業(yè)中心形象，增強了此區(qū)域在全市商圈中的競爭力。目前，光明山商圈已經(jīng)呈現(xiàn)出向西發(fā)展的趨勢，對芙蓉廣場商圈的形成將極為有利。另外，以汽車站為基礎發(fā)展的商園街也是漣源市整體商業(yè)格局中的重要部分。但其雜亂的經(jīng)營環(huán)境、參差不齊的業(yè)態(tài)組合，弱化、限制了該商圈的發(fā)展?？v觀漣源市商業(yè)格局及發(fā)展狀況，漣源市各個商圈內(nèi)商業(yè)物業(yè)的建筑形態(tài)、交通組織、業(yè)態(tài)定位、經(jīng)營理念等都存在部分缺陷，在商圈形成中，其滲透能力、輻射能力表現(xiàn)得不是很明顯。本項目距光明山商圈僅800米左右，光明山商圈的發(fā)展必然向西蔓延，從而帶動本項目周邊區(qū)域，提升其商業(yè)價值。本項目勢必首當其沖，受到光明山商圈的影響，隨著金地帶●時尚廣場的開發(fā)建設，五江購物中心經(jīng)營狀況好轉及其他周邊項目的開發(fā)，其影響會越來越明顯。因此，經(jīng)濟發(fā)展趨勢、市民投資消費需求、光明山商圈發(fā)展為本項目發(fā)展提供了至少三大市場機會，使項目地塊發(fā)展前景看好，如能順利實現(xiàn)開發(fā)理念、物業(yè)形態(tài)、產(chǎn)品定位的市場差異化，將獲得可觀的開發(fā)回報，亦能成功借勢“光明山”，帶動區(qū)域物業(yè)的商業(yè)價值，使社會、市場、市民及開發(fā)商實現(xiàn)“四贏”。五漣源市房地產(chǎn)市場發(fā)展綜述5.1市場發(fā)展概況漣源市現(xiàn)代化的房地產(chǎn)市場自2004年才開始起步。2004年以前，大部分市民均為自己購買土地，自己興建民宅，對商品房的概念理解不清晰，更沒有購買商品房的意識。這也是目前漣源市住宅區(qū)沒有成規(guī)摸，上品質的原因之一，大量的自建民宅影響了城市品位的提高和整體的城市規(guī)劃，也影響到了房地產(chǎn)市場的發(fā)展。2004年開始，政府對房地產(chǎn)市場有意識地進行放開，通過招商引資對一部分房地產(chǎn)項目進行了立項。出現(xiàn)了以“漣水名城”為代表的住宅項目和以“五江購物中心”為代表的商業(yè)項目?！拔褰徫镏行摹币援a(chǎn)權式商鋪投資的銷售模式為主，項目在市場上一開始供應，便引起了廣大投資者的注意和親睞，銷售情況極好，真實體現(xiàn)了漣源市民中蘊藏著極大的商鋪購買能力和購買欲望，對漣源市后續(xù)商業(yè)項目有極為重要的參考價值和意義?！皾i水名城”大規(guī)模大手筆的商品房建設開發(fā)，相關的社區(qū)配套型酒店、商業(yè)街區(qū)也在其規(guī)劃范圍之內(nèi)，使?jié)i源市民對商品房第一次有了更為清晰的認識?！皾i水名城”在環(huán)境、生活品質上的宣傳，也在潛移默化中對市民產(chǎn)生了影響，也對漣源商品房市場起到了不可忽視的作用。在“漣水名城”后，由大華房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)的“水榭花都”也向市場供應了4萬余平米的商品房。這兩個項目的同時開始和競爭，使?jié)i源商品房市場格局已經(jīng)初具雛形。隨著政府下一步的放地，后續(xù)項目的開發(fā)，漣源商品房市場必將以更為成熟，更為理性的姿態(tài)面對市場。5.2市場價格分析及走勢預測居住用房價格分析及走勢預測2004年前，漣源市住宅市場價格大部分在500-700元/平米左右，商品房市場未成型的情況下，城市居民對商品房的概念和理解均較為落后。因此市場價格一直處于比較低的狀態(tài)，居住用房的開發(fā)利潤點也比較低。隨著全國房地產(chǎn)市場的發(fā)展，漣源房地產(chǎn)在近年來也得到了長足發(fā)展，政府形成了較為靈活的房地產(chǎn)招商引資政策，鼓勵外來開發(fā)商在漣源進行房地產(chǎn)項目開發(fā)，從而吸引到了一批如五江購物中心、漣水名城等項目的開發(fā)商前來投資開發(fā)。外來開發(fā)商帶來的更強的資本優(yōu)勢和更高的開發(fā)品質，另受相關建筑材料，開發(fā)規(guī)費的上漲，建安成本也隨之上升，由此帶動了漣源房地產(chǎn)市場的價格?！敖鸬貛А駮r尚廣場”的四樓以上臨街住宅達到了1100元/平米以上的銷售均價，“大華●水榭花都”銷售均價為950元/平米，“漣水名城”銷售均價1040元/平米，此銷售價格較2004年前的住宅銷售價格已經(jīng)上漲了200-400元/平米。反映出漣源市房地產(chǎn)市場住宅銷售價格的發(fā)展趨勢。就本次置嘉地產(chǎn)顧問機構所開展的漣源市房地產(chǎn)市場綜合調(diào)研結果分析，目前漣源大部分市民仍傾向于選擇銷售價格在600-800元/平米的住宅，800-1000元/平米的價格區(qū)間已經(jīng)開始有部分市民所接受，“大華●水榭花都”、“漣水名城”等項目目前銷售的不理想，說明高品質高價格的住宅銷售價格完全被市場所接受和承認還需時日。置嘉地產(chǎn)顧問機構認為：漣源市房地產(chǎn)近2-3年內(nèi)，規(guī)模適中、戶型新穎而實用、景觀資源良好、人文氣息濃厚的居住用房仍將有一定的市場機會，價格突破千元/平米將存在一定的市場空間。建議本項目居住用房的價格定位在800元/平米左右較為合適。漣源在售的主要住宅項目調(diào)研表如下：項目名稱大華●水榭花都位置漣源市酒廠，一中后面項目概況開發(fā)商：漣源大華房地產(chǎn)開發(fā)建筑面積：42998平方米綠化率：35%車庫數(shù)（車位數(shù)）：未定門面數(shù)：未定分幾期開發(fā)：一期項目工程進度：項目動工已有將近兩個月，基礎建設已經(jīng)完成開盤時間：2005年12月底交房時間：2006年6月價格住宅均價：950元/平方米住宅最高價：1200元/平方米門面價格：未定車庫價格：未定車位租價：未定物管費：未定主力戶型面積：160平方米左右付款方式及折扣：三成十年、五成十年、銷售率貴賓卡已售50張目前主推單位四室兩廳兩衛(wèi)項目劣勢分析1、大戶型居多，選擇空間小。2、目前交通不方便項目優(yōu)勢分析該項目所處環(huán)境安靜、幽雅，適合居家，有大面積的藝術園林和休閑運動場所，雙陽臺設計比較手歡迎，周邊配套比較好（鄰近中學、小學和事業(yè)單位）綜合評價該項目在推廣中很好的借助了“漣水”的天然景觀，以“人文起居”文化為炒作切入點，售樓部設立在賓館大堂，更是進一步接觸了目標消費群，所以總體而言，該項目有一定的優(yōu)勢。項目名稱漣水名城位置漣源市自來水公司旁項目概況開發(fā)商：婁底佳苑房地產(chǎn)占地面積：15.5萬平方米建筑面積：26萬平方米綠化率：50%車庫數(shù)（車位數(shù)）：未定容積率：1.68門面數(shù)：未定分幾期開發(fā)：兩期開盤時間：2006年1月交房時間：未定價格住宅均價：1040元/平方米住宅最高價：1280元/平方米