大同山莊可行性研究報(bào)告

大同山莊可行性爭論報(bào)告大同山莊——綠色家園大同山莊可行性爭論報(bào)告大同山莊——綠色家園1大同山莊可行性爭論報(bào)告婁底東升房地產(chǎn)評估大同分公司20053第一章前言

大同山莊三期工程可行性爭論報(bào)告目錄

工程開發(fā)經(jīng)營環(huán)境分析工程周邊物業(yè)市場調(diào)查分析工程開發(fā)經(jīng)營優(yōu)勢點(diǎn)與時(shí)機(jī)點(diǎn)分析工程定位工程開發(fā)經(jīng)營策略及投資估算工程開發(fā)經(jīng)營狀況分析競爭策略社會(huì)效益分析結(jié)論與建議大同山莊可行性爭論報(bào)告大同山莊——綠色家園大同山莊可行性爭論報(bào)告大同山莊——綠色家園26第一章前言一、報(bào)告編制目的1、在對工程開發(fā)經(jīng)營環(huán)境進(jìn)展具體分析的根底上，結(jié)合工程所處的區(qū)位環(huán)境，對該地塊的市場價(jià)值進(jìn)展合理的評估。2、對工程的可行性與開發(fā)經(jīng)營籌劃提出初步意見，并對工程的規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑方案設(shè)計(jì)、環(huán)境藝術(shù)設(shè)計(jì)提出相應(yīng)的建議。3、結(jié)合公司狀況和工程特點(diǎn)，探究工程開發(fā)經(jīng)營的可行方式。4、對工程進(jìn)展投資分析和風(fēng)險(xiǎn)分析。5、對工程決策及其實(shí)施的優(yōu)化提出建議。二、報(bào)告編制依據(jù)1、婁底市規(guī)劃局規(guī)劃方案；2、國家建設(shè)部及婁底市公布的與房地產(chǎn)相關(guān)法律與政策；320044、現(xiàn)場勘察和實(shí)地調(diào)研所得資料;6、中介代理公司供給的相關(guān)資料。三、工程概況大同山莊是婁底市大同房地產(chǎn)開發(fā)開發(fā)的環(huán)保生態(tài)花園式生活小區(qū)，位于婁底市鋼城東路以北，屬于婁底市漣鋼“十五”打算確定的重點(diǎn)住宅工程之一，對于型住宅開發(fā)有極其重要意義。小區(qū)一、二期開發(fā)占地5010園交相輝映，四季鳥語花香，在整個(gè)工程定位與進(jìn)展前景上，大同山人員及決策人員和寬闊職員的兩年多努力，物業(yè)治理已樹立品牌，20042005求，三期工程因?qū)俅笸角f總體工程之一期工程，場地根本平坦，并已通水通電，經(jīng)市人民政府批準(zhǔn)同意，可以免收城市根底配套費(fèi)，并1801307003800小區(qū)。建筑形式承受多層,并初步確定工程主要技術(shù)指標(biāo)如下：①總用地面積：104552.1326205.6④建筑密度：32.3%⑤綠化率：53.6%〔5600〕〔以上數(shù)據(jù)是依據(jù)周邊物業(yè)的指標(biāo)及工程方案初步設(shè)想?yún)⒖继岢龅?，該方案僅為初步方案，在很多方面還有待于進(jìn)一步優(yōu)化〕其次章工程開發(fā)經(jīng)營環(huán)境分析一、2004更是如此。因此，對宏觀經(jīng)濟(jì)、社會(huì)與政策環(huán)境的把握是每一個(gè)開發(fā)決策者所關(guān)注的首要問題。2004頭，呈現(xiàn)出樂觀的變化。投資、消費(fèi)和出口增長加快，社會(huì)需求進(jìn)一步上升，構(gòu)造調(diào)整穩(wěn)步推動(dòng)，根底設(shè)施建設(shè)得到加強(qiáng)，經(jīng)濟(jì)體制改革提高。同時(shí)全國房地產(chǎn)開工，竣工面積增勢不減，據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局固定資產(chǎn)投資統(tǒng)計(jì)局供給的資料顯示，2004年“國房景氣指數(shù)”值保持了進(jìn)一步改善，房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)強(qiáng)勁的增長勢頭。開發(fā)投資量持續(xù)增長，投資構(gòu)造趨于合理。消費(fèi)主題發(fā)生變化，銷售總量逐年上升。銷售價(jià)格穩(wěn)中有升，消費(fèi)信貸不斷擴(kuò)大。二級市場日趨活潑，租賃市場漸成氣候。現(xiàn)已形成建商品了房地產(chǎn)市場的富強(qiáng)。需求狀況發(fā)生變化，市場供求呈現(xiàn)多樣。從各城市反映的狀況看，隨著個(gè)人買房的興起，面積不大，設(shè)計(jì)合理，功能齊全的中套型住房〔90平方米左右〕總體好銷，環(huán)境，綠化，配套，物業(yè)治理強(qiáng)，品牌樓盤受到青睞。以上資料說明，國家宏觀經(jīng)濟(jì)形勢是良好的，房地產(chǎn)市場也在穩(wěn)步進(jìn)展，加之相關(guān)政策法規(guī)的出臺，進(jìn)展住宅投資是適宜的，是和國家形勢相全都的。二、婁底市房地產(chǎn)市場分析200420042004開頭步入了成長期，正朝著的富強(qiáng)上升期轉(zhuǎn)變。個(gè)人購置率進(jìn)一步增加。商品房個(gè)人購置率是反映地區(qū)房地產(chǎn)市場購置力水平的重要指標(biāo)，2004年商品房銷售額中個(gè)人購置率為86.43%。從側(cè)面說明房地產(chǎn)市場發(fā)育良好，房地產(chǎn)消費(fèi)已經(jīng)啟動(dòng)并且持續(xù)增長，為房地產(chǎn)市場的持續(xù)快速進(jìn)展供給了條件。房地產(chǎn)投資進(jìn)一步加大，投資構(gòu)造更趨合理。房地產(chǎn)業(yè)的作用。市場特點(diǎn)分析宏觀市場特點(diǎn)：〔了動(dòng)力。2004年婁底市正式全面步入住宅的商品時(shí)代。福利安排性被復(fù)原出來。居民“等、靠、要”的福利性住房觀念已經(jīng)向商品化2004全納入了市場經(jīng)濟(jì)軌道。2004銷售狀況趨暖，市場容量擴(kuò)大，除可吸納上市的商品房外，還消化一局部往年的空臵商品房。2004一級市場的操作空間很大。存量房交易的興起和已售公房的上市交易，大大推動(dòng)了婁底市房地產(chǎn)市場的梯級消費(fèi)需求。產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)的主體，局部銀行將個(gè)人貸款的上限提至“710的期限。公積金方面：公積金貸款購房面積占全年總銷〔預(yù)〕售面積1/4為市場資金融通起到格外重要的作用。作用。2004年婁底市圍繞加快啟動(dòng)住房二級市場開展的各項(xiàng)住房產(chǎn)市場的富強(qiáng)起到了重要推動(dòng)作用。2004年雖沒有形成中介效勞的市二、三級市場起到了格外重要的作用。20042005年房交會(huì)將更為標(biāo)準(zhǔn)和壯大。、從大同山莊整個(gè)工程的定位〔效勞于鋼城人民〕及所處遇提高最多的時(shí)期。20011229標(biāo)志，總投資額達(dá)100全面開放。2004343.8327.8323.9107489.752.776.453.64249.2105.68117.48323.910810097.7％。在消化增支2015.69156%、19690％、173％，為建廠以來生產(chǎn)經(jīng)營效益最好的一年。2005年上半年漣鋼仍舊保持了較好188.354.8255.5％。實(shí)現(xiàn)利潤6.9511.8億元，與上年同比分別增長226％，100％，均創(chuàng)同期生產(chǎn)經(jīng)營歷史這強(qiáng)有力的為大同山莊消費(fèi)市場供給了堅(jiān)實(shí)的根底和寬闊的天空。2、從地理位臵來看，周邊的政府根底配套設(shè)施完善，環(huán)境、路況都得到了較大的改善，使周邊地區(qū)的投資和銷售量均有所增長，從銷售狀況看，2004年最旺的大同山莊一、二期工程，其強(qiáng)勁購置個(gè)不斷攀升。磚混為主。戶型設(shè)計(jì)方面，隨著市民生活質(zhì)量的提高，三室兩廳兩衛(wèi)戶型、兩室兩廳戶型占市場主導(dǎo)地位，加之物業(yè)治理效勞優(yōu)質(zhì)，費(fèi)用90-130適當(dāng)，通風(fēng)采光良好，有效使用面積多。、從樓層的銷售狀況看，底層和頂層銷售狀況好于往年，閣樓的促銷手段，因此頂樓在空間利用上更合理了，價(jià)格也略低一些，對客戶有肯定的吸引力，銷售也比較順當(dāng)。、從價(jià)格上看，1300/平方米—1600/平方米的商品房是最能被市場承受，也是市民購置商品房時(shí)認(rèn)為最為合理的價(jià)位。、從樓盤設(shè)計(jì)上看，2004、古典風(fēng)格、中西合璧的風(fēng)格等多種特點(diǎn)，可謂百花齊放。不僅表達(dá)了我市進(jìn)展商市場意識的進(jìn)步，而且也說明白建筑設(shè)計(jì)單位水平的提高。、從樓盤環(huán)境來看，由于消費(fèi)者的需求層次提高，有追求環(huán)境美麗的需求，2004年我市進(jìn)展商都格外留意樓盤硬環(huán)境的美化面都做了較大的投入。大同山莊一、二期小區(qū)內(nèi)綠化點(diǎn)、線、面結(jié)合，50%，通過實(shí)物造園造景，利用顏色及空間處理，形成多層次文化品位。2004年不少進(jìn)展商的樓盤都配有遠(yuǎn)程抄表、三網(wǎng)合一、紅外監(jiān)控、便民店、會(huì)所、健身房等設(shè)施，留意以業(yè)主的需求為中心，供給全方位的配套效勞。概念。其實(shí)這個(gè)概念進(jìn)入婁底的時(shí)間不長，始終都未廣泛推廣。大同市場中。智能化將成為每個(gè)樓盤不行缺少的功能。、從樓盤銷售宣傳上看，市場雖處于買方市場，但消費(fèi)者重要的作用。、從品牌上看，大同山莊以“購置安心、質(zhì)量放心、居住推出“精裝房、成品房、毛坯房”三檔系列，滿足消費(fèi)者的不同生活30%以上，前景格外可觀。2004筑質(zhì)量不合格，亂收物業(yè)治理費(fèi)等。3．200520032005一年。1．2005資將連續(xù)增大，這預(yù)示著將掀起一輪的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)熱潮。2005年開發(fā)主要集中在經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)〔含漣鋼〕和市政府地帶，人流分布將向城市外圍分散。2．2005補(bǔ)貼安排，釋放購置力。建立高效的房地產(chǎn)行政治理體系，樂觀推動(dòng)房地產(chǎn)交易與權(quán)屬治理一體化，切實(shí)解決目前房地產(chǎn)交易與權(quán)屬登記中審批環(huán)節(jié)多、供給要件繁雜、辦證時(shí)間過長等問題。推行一個(gè)窗口收件，一個(gè)窗口發(fā)證，簡化程序，降低收費(fèi)，為促進(jìn)房地產(chǎn)交易起樂觀的推動(dòng)作用。標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)治理，明確物業(yè)治理收費(fèi)的定價(jià)原則、定價(jià)方式和統(tǒng)完整的物業(yè)治理政策法規(guī)體系。樂觀推動(dòng)婁底市國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)信息化進(jìn)程，啟動(dòng)房地產(chǎn)信息化、網(wǎng)絡(luò)化的建設(shè)，扶持一批高科技企業(yè)，建立、完善和標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)信息詢問效勞體系，大力進(jìn)展房地產(chǎn)業(yè)的電子商務(wù)。不強(qiáng)，呈“軟升”狀態(tài)。推動(dòng)作用。綜合上述房地產(chǎn)投資環(huán)境分析和經(jīng)濟(jì)形式成因分析，可得出結(jié)資時(shí)機(jī)選擇、地段選擇這兩個(gè)方面是有充分科學(xué)依據(jù)的。第三章工程周邊物業(yè)市場調(diào)查分析生活指標(biāo)的調(diào)查。本次調(diào)查分析主要是針對擬投資地塊的地理環(huán)境，等幾個(gè)方面的調(diào)查，為工程的可行性分析和爭論供給充實(shí)的研討依據(jù)。一、投資地塊的地理環(huán)境用的結(jié)果。土地所處的地理位臵，周邊的自然環(huán)境，人文環(huán)境，市政配套及接近樓盤的品質(zhì)等，打算了此地塊大局部的市場價(jià)值。該地塊位于漣濱街道辦事處，用地外形為長方形，南與漣鋼家屬區(qū)連成一片，且能居高臨下俯視漣鋼全景，充分感受十里鋼城氣派。礙物。東與漣鋼奶牛山小區(qū)、仙人閣小區(qū)、青山公園隔路而望。西與漣鋼生態(tài)公園、漣鋼大學(xué)相鄰，綠樹成蔭，形成巨大的自然氧吧。二、區(qū)域分析根底設(shè)施狀況分析交通狀況本地塊四周交通較為便捷，由青山街、婁星北路、鋼城東路、仙橋街等架構(gòu)成交通網(wǎng)絡(luò)。3、18、6路公交線路通向市區(qū)各個(gè)方向?；?、冷江等方向。人文環(huán)境及生活配套設(shè)施地塊周邊商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)和金融機(jī)構(gòu)較為齊全。酒店、超市、銀行、保險(xiǎn)公司、農(nóng)貿(mào)市場、網(wǎng)吧等分布在四周，另漣鋼醫(yī)院、瀟湘學(xué)院、漣鋼職工大學(xué)、婁底眼科醫(yī)院、漣鋼五小、四小、仙人橋小學(xué)、漣鋼中人氣。市政配套設(shè)施該地塊周邊市政設(shè)施完善，既可接入漣鋼水、電、氣，又可接入婁底水、電、氣，且排污可直接導(dǎo)入下水道排污系統(tǒng)，閉路電視及電訊網(wǎng)線均已到該地塊內(nèi)，極為便利。該地塊區(qū)域市場調(diào)查開覺察狀及進(jìn)展態(tài)勢2000～20205020〔國家級。該地塊所處的位臵為方園幾公里的生活住宅片區(qū)，且將建立省級物流園及商業(yè)步行街，東北面為經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)建工業(yè)園區(qū)。奶牛山小區(qū)、青山小區(qū)、珀金〃玫瑰園等等。住宅物業(yè)形態(tài)有多層、小高層等，規(guī)模在不斷擴(kuò)大，價(jià)格穩(wěn)步上升，社區(qū)文化濃郁，且大都消滅暢銷狀況。市場需求及消費(fèi)者分析因大同山莊所處位臵的獨(dú)特性〔處于漣鋼范圍內(nèi)，主要銷售對象為漣鋼人，我們這里主要對漣鋼的市場需求及漣鋼消費(fèi)者進(jìn)展初略的分析。1500400090-130m2之內(nèi)，也有少數(shù)要求160m2左右精裝房，省時(shí)、省力、效果好。同時(shí)依據(jù)市場調(diào)查報(bào)告結(jié)論，得出消費(fèi)者〔主要面對漣鋼〕購房心理和對住宅要求如下：1、環(huán)境規(guī)劃肯定要好，各種生活配套要齊全，各種活動(dòng)場地、場所要足夠；在規(guī)劃時(shí)，肯定要有超前的思想，使小區(qū)更具現(xiàn)代化氣風(fēng)格要跟上潮流；92%的消費(fèi)者傾向于入住全封閉式的小區(qū)；2、高綠化率。幾乎全部的消費(fèi)者認(rèn)為高綠化率是格外必要的，由此看來，現(xiàn)在消費(fèi)者對住宅環(huán)境的要求已經(jīng)越來越高；3場、超市、醫(yī)院、籃球場、網(wǎng)球場、圖書館、棋牌室等；4、67%的消費(fèi)者選擇多層住宅，由于多層住宅的價(jià)格相對高層費(fèi)者不會(huì)現(xiàn)在打算購置別墅和高層住宅；5、消費(fèi)者對物業(yè)治理的要求a、供給保安、清潔衛(wèi)生、房屋修理、園林綠化和一些特色效勞〔如家政、訂購車票、托兒、托老效勞等；b與業(yè)主的溝通。第四章 工程開發(fā)經(jīng)營優(yōu)勢點(diǎn)與時(shí)機(jī)點(diǎn)分析一、房地產(chǎn)投資工程開發(fā)經(jīng)營時(shí)機(jī)形成模式經(jīng)營時(shí)機(jī)的實(shí)質(zhì)是尋求、識別、把握企業(yè)可進(jìn)取的市場空間。經(jīng)中工程的優(yōu)勢點(diǎn)、競爭點(diǎn)、賣點(diǎn)。二、工程開發(fā)經(jīng)營優(yōu)勢點(diǎn)工程開發(fā)經(jīng)營期幾年內(nèi)相關(guān)的經(jīng)濟(jì)大“勢”①發(fā)經(jīng)營期。②住宅業(yè)房改、金融、投資、財(cái)政、市場治理等政策逐步到位，住宅業(yè)將面臨有利的政策法規(guī)環(huán)境。③費(fèi)將首先集中在住房條件的改善方面。④漣鋼薄板工程的順當(dāng)投產(chǎn)及經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的飛速進(jìn)展對該區(qū)域內(nèi)的房地產(chǎn)市場的進(jìn)一步激活。工程區(qū)位優(yōu)勢及進(jìn)展空間四季盡享自然氧吧。小適中，是漣鋼人抱負(fù)的居家之地。工程公司企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)核心與公共關(guān)系狀態(tài)①等方面可實(shí)行全的體制。②民，漣鋼作出奉獻(xiàn)。上述這些優(yōu)勢的正確運(yùn)用，有利于開發(fā)工程打造良好的根底。三、工程開發(fā)經(jīng)營時(shí)機(jī)點(diǎn)分析整個(gè)婁底市人口在快速增加，私營、民營企業(yè)在不斷增多，市民的收入水平也在不斷增長，加之該地塊范圍內(nèi)大規(guī)模的建設(shè)活動(dòng)，使得整個(gè)房市較為活潑，有利于工程的開工上馬。今年在該工程區(qū)域內(nèi)，目前開工興建并且已在順當(dāng)銷售的樓盤也只有鉑金〃玫瑰園，而其它樓盤要么就是已封盤，要么就是現(xiàn)在無法開展，制造了很好的時(shí)機(jī)。第五章工程定位面對競爭劇烈的房地產(chǎn)市場，公司要建立自己的品牌與形象，就必需長、短目標(biāo)兼顧，為實(shí)施品牌戰(zhàn)略，在本工程定位時(shí)，須將區(qū)域，交通環(huán)境、配套設(shè)施，人文環(huán)境等各種因素綜合考慮。一、目標(biāo)市場定位該工程所處的地理位臵打算了主體目標(biāo)對象為漣鋼中高收入工薪層及其它較富有人士。二、產(chǎn)品定位所處的環(huán)境和位臵為前提而作出的明智決策。第六章 工程開發(fā)經(jīng)營策略及投資估算一、工程開發(fā)經(jīng)營策略總的指導(dǎo)思想為：創(chuàng)品牌，謀進(jìn)展，以最優(yōu)的質(zhì)量及物業(yè)治理和美化城區(qū)環(huán)境作出奉獻(xiàn)。二、工程投資估算本錢估算依據(jù)1、該工程估量9〔20054200512月，營銷時(shí)間為7個(gè)月〔2005年7月至2006年元月；2合本工程實(shí)際建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，依據(jù)我市現(xiàn)物價(jià)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)展估算；3、其它費(fèi)用：依據(jù)本工程需要及公司特別狀況進(jìn)展估算；4、未盡事宜詳見工程部本錢預(yù)算。本錢估算、土地費(fèi)用〔包括一切手續(xù)費(fèi)：490萬元、前期工程費(fèi)〔土地平坦、規(guī)劃設(shè)計(jì)、擋土墻：200萬元3、房屋開發(fā)費(fèi)：16004、消遣、文化、體育設(shè)施費(fèi)：350512066071008、廣告宣傳費(fèi)：40萬元9751030113012、精裝房〔裝修率為30：445萬元13、稅費(fèi)：2603800三、工程實(shí)施進(jìn)度安排該工程實(shí)施進(jìn)度具體由工程負(fù)責(zé)人實(shí)施，根本安排如下：1、61日—7127月1817月191日組織生態(tài)公園施工。3、81—111日完成房屋主體工程。411月1—12月1氣、閉路電視、通訊網(wǎng)絡(luò)等的入戶工作。5、12月1—1230612月1—1230司。7、2006年元月28日 樓盤交付使用。四、工程資源供給資源包括人力、財(cái)力、物力，只有這三種資源有效、準(zhǔn)時(shí)、到位地結(jié)合在一起，才能確保本工程的順暢運(yùn)行。人力配臵秉著“精簡、高效、統(tǒng)一”的治理原則進(jìn)展人員配臵，擬設(shè)總1846251各部門做到分工明確，各負(fù)其責(zé)，又保持團(tuán)結(jié)協(xié)作，樂觀協(xié)作，共同完成各項(xiàng)事務(wù)。財(cái)力配臵1、公司調(diào)拔專款作為前期開發(fā)啟動(dòng)資金；2資。物力供給公司各部門依據(jù)經(jīng)營現(xiàn)狀及實(shí)際狀況需要，制定出月度辦公用品及材料需求打算，總經(jīng)理審核并批示后，由公司統(tǒng)一選購，確保準(zhǔn)時(shí)到位。第七章 工程開發(fā)經(jīng)營狀況分析一、工程銷售打算及營銷策略〔一〕工程銷售打算62005812006200580%?！捕碃I銷策略定價(jià)策略1、定價(jià)原則大同山莊一、二期房產(chǎn)價(jià)格包含了水、電、氣入戶費(fèi)，辦證手續(xù)費(fèi)、契稅等費(fèi)用〔在房價(jià)外計(jì)費(fèi)的只有物業(yè)修理基金，這樣的計(jì)漣鋼范圍內(nèi)，這樣給漣鋼人的感覺就好象是買自己廠內(nèi)集資房一樣〔漣鋼人寵愛購置自己廠內(nèi)集資房的習(xí)慣所打算，有一種親情、信任以及漣鋼文化內(nèi)涵包含在內(nèi)。假設(shè)第三期房產(chǎn)突然轉(zhuǎn)變計(jì)價(jià)方式，而與市內(nèi)其它樓盤類似的話，可能造成這種親情感淡化直到漸漸消因此建議大同山莊三期房產(chǎn)價(jià)格連續(xù)承受一、二期房產(chǎn)的計(jì)價(jià)方式〔即根本總包干價(jià)。2、定價(jià)目前由于土地價(jià)格的不斷上漲，土地征用手續(xù)費(fèi)的增加，各種建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)有較大幅度的提高，直接導(dǎo)致了我們建筑本錢的大幅增長。因此房屋銷售價(jià)格應(yīng)在大同山莊二期房產(chǎn)的尾房銷售價(jià)格根底上平200/m21500/m2左右。另2400/m2左右。3、優(yōu)待政策今年的房屋銷售建議承受兩種優(yōu)待方式：3%1%〔與物業(yè)效勞相協(xié)作，相應(yīng)實(shí)行其它措施〕盡量爭取裝修款項(xiàng)納入按揭內(nèi)。促銷策略1、銷售預(yù)備期作類的設(shè)計(jì)和制作、工地圍墻和戶外看板等銷售工作的預(yù)備。2、引導(dǎo)試銷期以報(bào)紙廣告為主，預(yù)報(bào)樓盤認(rèn)購的日期及作前期形象宣傳；邀請報(bào)社、電視臺、電臺的聞?dòng)浾吖架浶月?，重點(diǎn)圍繞“大同山莊”的定位來作重點(diǎn)的宣傳，協(xié)作硬性廣告形象宣傳；針對既有的目標(biāo)客戶和潛在客戶寄發(fā)DM3、公開強(qiáng)銷期以報(bào)紙廣告和電視廣告為主要媒體，協(xié)作電臺、DM觸頻次；在銷售的同時(shí)，利用軟性廣告，用聞炒作形式即時(shí)宣傳銷售狀況，以形成一種聞熱點(diǎn)；適當(dāng)使用戶外媒體，以保持宣傳的長久性；定期檢討既定的媒介策略和組合，依據(jù)客戶的反映以及競爭對手的做法，即時(shí)調(diào)整與