論房屋買受人的優(yōu)先購買權

論房屋買受人的優(yōu)先購買權

一、二優(yōu)先購買權,乙2002年國家司法考試第三起案件：a和b。a和b。a股去了。a想刪除a的總份額。我問b。誰有機會先買到a。默認情況下，a.b.a.b.b。b.b。b.b。a.b。優(yōu)先購買率，c.b。優(yōu)先購買率優(yōu)先于c。c.b。優(yōu)先購買率優(yōu)先于b。d.b和c.a優(yōu)先購買率優(yōu)先于b。這道題所要考察的,就是所謂的共有人優(yōu)先購買權與承租人優(yōu)先購買權競合的問題。1目前市面上流行的幾本司法考試參考書對這道試題的解答都選擇了答案C。其解題的思路和根據(jù),都是從兩優(yōu)先購買權的基礎關系進行比較,認為:“乙的優(yōu)先購買權源于共有即物權,丙的優(yōu)先購買權源于合同即債權。根據(jù)物權優(yōu)于債權的原理,乙的優(yōu)先購買權優(yōu)于丙的優(yōu)先購買權?！?以物權優(yōu)先原則為理由,認為共有人優(yōu)先購買權優(yōu)于承租人優(yōu)先購買權,也是我國民法學界的通說。3但本人認為,通說對這一問題的觀點、認識和分析思路存在許多問題。本文擬從國家司法考試這一試題出發(fā),集中討論共有人優(yōu)先購買權與承租人優(yōu)先購買權競合的問題,對流行觀點進行批駁,澄清一些錯誤認識。二、房屋所有權中現(xiàn)有權的競合,不能賦予被拆遷人優(yōu)先購買權要比較共有人優(yōu)先購買權與承租人優(yōu)先購買權之優(yōu)劣,其前提是兩者在現(xiàn)實中確實存在著競合。但從我國現(xiàn)行法的規(guī)定來看,所謂共有人優(yōu)先購買權與承租人優(yōu)先購買權之競合,根本就是一個不存在的問題,是學者想當然的思維慣性下的一種誤述。以下試詳細說明之。共有人主張優(yōu)先購買權,其在現(xiàn)行法上的根據(jù)是《中華人民共和國民法通則》第78條第3款。該款規(guī)定:“按份共有財產(chǎn)的每個共有人有權要求將自己的份額分出或者轉(zhuǎn)讓。但在出售時,其他共有人在同等條件下,有優(yōu)先購買的權利?！背凶馊酥鲝垉?yōu)先購買權,其現(xiàn)行法上的根據(jù),是“最高人民法院關于貫徹執(zhí)行《中華人民共和國民法通則》若干問題的意見(試行)”第118條、《中華人民共和國合同法》第230條以及《城市私有房屋管理條例》第11條。如《合同法》第230條規(guī)定:“出租人出賣租賃房屋的,應當在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人,承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權利?！睆纳鲜龇蓷l文來看,按份共有人的優(yōu)先購買權,系針對共有人轉(zhuǎn)讓共有份額而言,優(yōu)先購買權的客體是各按份共有人的共有份額。而承租人的優(yōu)先購買權,乃針對出租人出賣租賃房屋而設,優(yōu)先購買權的客體是具體的物。簡言之,在共有物出租給他人使用的情況下,當(一個或數(shù)個)按份共有人轉(zhuǎn)讓其共有份額時,唯有其他共有人在同等條件下才有優(yōu)先購買權,此時并不存在承租人的優(yōu)先購買權。當(全體)按份共有人作為出租人轉(zhuǎn)讓共有物(租賃物)時,也只有承租人在同等條件下有優(yōu)先購買權,而不存在按份共有人的優(yōu)先購買權。共有份額之不同于共有物,在民法理論上,至為明顯。4其他各國家、地區(qū)民法的規(guī)定,也大體如此。在我國臺灣地區(qū),承租人優(yōu)先購買權的法律根據(jù)是《土地法》第104條:“(1)基地出賣時,地上權人、典權人或承租人有以同樣條件優(yōu)先購買之權。房屋出賣時,基地所有權人有以同樣條件優(yōu)先購買之權,其順序以登記之先后定之?！?而共有人優(yōu)先購買權的法律依據(jù)是該法第34條之一第(4)項:“共有人出賣其應有部分時,他共有人得以同一價格共同或單獨優(yōu)先承購?！?我國臺灣地區(qū)學者也討論共有人優(yōu)先購買權與承租人優(yōu)先購買權的競合問題,但其討論問題的前提,是基于立法目的上的考慮,對承租人的優(yōu)先購買權進行擴張解釋,認為在共有人轉(zhuǎn)讓共有份額時,承租人也享有優(yōu)先購買權。7既然根據(jù)我國現(xiàn)行法律的規(guī)定,兩優(yōu)先購買權因客體不同而無從發(fā)生競合,那又如何看待和解釋學者在論述此一問題時所列舉的大量實例呢?比如,王利明先生曾舉例說:“例如甲乙雙方共有一棟房屋,各享有一半的份額,雙方將該房屋出租給丙使用。在甲出售該房屋時,乙作為共有人享有優(yōu)先購買權,而丙作為承租人也享有優(yōu)先購買權。如果雙方都主張優(yōu)先購買權,則發(fā)生優(yōu)先購買權的競合問題。”8這段論述貌似雄辯有力,實則似是而非。既然甲乙雙方共有一棟房屋,根據(jù)各國民法的規(guī)定,共有物的處分必須征得全體共有人同意。9則未征得乙的同意,甲無權出售該房屋。如果乙同意出售該共有房屋,并授權甲獨立操辦房屋出售事宜,盡管從外表上看是甲在出售房屋,但在法律上,該房屋的出讓人是共有人甲和乙。所以,所謂“在甲出售該房屋時”的說法,根本上就是一個法律上的表述錯誤。而且,在共有人出讓共有物時,現(xiàn)行法并未賦予某一個或數(shù)個共有人享有優(yōu)先購買權,所謂“乙作為共有人享有優(yōu)先購買權”的說法,也沒有法律根據(jù)。10實際上,由于共有權和共有份額的抽象性和特殊性,學者在討論共有人優(yōu)先購買權與承租人優(yōu)先購買權競合問題時,往往將個別共有人與全體共有人、共有份額與共有物的特定部分等混為一談。如蔡福華先生在討論共有人優(yōu)先購買權與承租人優(yōu)先購買權的沖突與協(xié)調(diào)時舉例說:“例如,甲乙二人共同出資購買房屋三間,租給丙居住。后來,甲要把應份的房屋轉(zhuǎn)讓,乙購買了甲的應份房屋。11丙知道后,以租賃人也有優(yōu)先購買權為由,主張購買該房屋,從而引起糾紛?！?2這里的問題出在“甲的應份房屋”一語上。甲作為共有人,按照其所占的份額享有共有權。可能在實際生活中,當事人基于管理和使用的方便,各自占有使用一部分房屋,但各共有人對其占有部分的房屋并不享有法律上的所有權,他仍然是基于其共有份額對整個共有物享有共有權。所以,所謂“甲要把應份的房屋轉(zhuǎn)讓”或“甲的應份房屋”的說法,從法律概念來看不能成立。除此以外,理論上還有一個“共有份額出租”的提法。13盡管在我國臺灣地區(qū),有學者提出共有份額也可以出租的觀點。14但我國學者所指稱的并不是真正的“共有份額”的出租,而仍然是“房屋的出租”。比如,甲、乙、丙三人各以三分之一的比例共有一棟房屋,該房屋被分割為面積完全相同的三間,甲、乙、丙各占用一間。這時候,如果甲將其所占用的那間出租給丁,從外表上看,似乎甲是出租人,但實際上,甲是作為全體共有人的代表在行使對共有物的管理權,真正的出租人仍然是全體共有人甲、乙和丙。所以,“甲將自己享有的份額出租給丙”的表述有欠嚴謹。三、優(yōu)先購買權的競合對共有物的保護如上所述,根據(jù)現(xiàn)行法律的規(guī)定,承租人的優(yōu)先購買權,系針對出租人轉(zhuǎn)讓租賃物而言,法律并沒有規(guī)定共有人轉(zhuǎn)讓共有份額時承租人的優(yōu)先購買權。那么,在適用法律時,為了保護承租人的利益,是否有必要對承租人的優(yōu)先購買權進行擴張解釋,將其優(yōu)先購買權擴及于共有人的共有份額呢?王澤鑒先生認為,從立法目的出發(fā),應對承租人優(yōu)先購買權的適用情形采廣義解釋,在共有人轉(zhuǎn)讓共有份額時,承租人也享有優(yōu)先購買權。15本文擬從立法目的的比較分析出發(fā),討論是否應該對承租人的優(yōu)先購買權進行擴張解釋的問題。按臺灣地區(qū)通說,在共有人出讓共有份額時,法律賦予其他共有人以優(yōu)先購買權,在于限制共有人人數(shù)增加,簡化共有關系。16共有人優(yōu)先購買權之立法目的,旨在防止土地細分,并兼及消除共有關系,而使地盡其用。17我國有學者認為,法律規(guī)定按份共有人的優(yōu)先購買權,目的在于維護共有人之間內(nèi)部的穩(wěn)定。因為共有本身具有團伙性,各共有人之間通常存在著相互信任關系。為了在個別共有人脫離共有關系時,不影響團伙中其他共有人的利益,法律規(guī)定了按份共有人對共有份額的優(yōu)先購買權。18而法律規(guī)定承租人對租賃物的優(yōu)先購買權,在于避免物的所有和利用相分離,盡可能維持承租人對租賃物的利用狀態(tài),以維護承租人的利益。我們以文首提出的試題為例進行分析,考察不同的選項分別會有什么樣的法律效果。由于學界對共有人享有優(yōu)先購買權均無異議,故選項B(共有人乙無優(yōu)先購買權,承租人丙有優(yōu)先購買權)不作討論。選項A:乙有優(yōu)先購買權,丙無優(yōu)先購買權。如果乙行使優(yōu)先購買權,乙受讓甲出讓的共有份額,取得該房屋的完整所有權,共有關系消滅。其后乙出賣房屋時,丙得為優(yōu)先購買,使房屋的所有及利用合而為一。設乙未出賣,而丙之租賃權消滅時,房屋所有權仍由乙單獨取得。若乙拋棄優(yōu)先購買權,則丙可以與第三人競價受讓該共有份額,如果第三人取得甲出讓的共有份額,與乙形成共有,與甲出讓共有份額前相比,該房屋上的法律狀態(tài)沒有任何變化,只是換了一個共有人而已。選項C:乙、丙均有優(yōu)先購買權,但乙的優(yōu)先購買權優(yōu)于丙的優(yōu)先購買權。在這種情況下,如果乙主張優(yōu)先購買權,則乙取得甲出讓的共有份額,共有關系消滅,乙取得該房屋的所有權。但如果乙放棄優(yōu)先購買權,當丙主張相對于第三人的優(yōu)先購買權時,丙取得甲出讓的共有份額,與乙形成共有關系。該房屋還是由兩人按份共有,只不過丙取代甲成了共有人。選項D:乙、丙均有優(yōu)先購買權,但丙的優(yōu)先購買權優(yōu)于乙的優(yōu)先購買權。由于丙的優(yōu)先購買權優(yōu)先于乙,當兩者同時主張優(yōu)先購買權時,丙取得甲出讓的共有份額,作為新的共有人與乙形成共有關系,可以基于共有人的身份行使對共有物的權利。同時,丙對于房屋的租賃關系并沒有消滅,這樣,對于該房屋而言,丙具有共有人和租賃人的雙重身份,盡管承租人取得共有份額,對其利益的保護可能會有一些幫助,但也使法律關系更趨復雜。從情理上來說,由于丙的原因,乙的優(yōu)先購買權沒有實現(xiàn),未能如愿受讓共有份額,乙難免會對丙心生抵牾。我們知道,共有關系具有團伙性,有一定的人身信任要素,現(xiàn)乙丙兩人因優(yōu)先購買權的競合而發(fā)生沖突,從“敵人”不得已而成為“伙伴”,對共有物的管理、使用、處分等問題難免會有種種不利的影響。如果兩人因意見不合而分割共有物,在丙分得的共有物部分,租賃關系消滅,而在乙分得的共有物部分,仍然存在乙與丙之間的租賃關系,這種法律狀態(tài),對于丙作為承租人的利益保護,顯屬不利。根據(jù)以上分析,本文認為,在共有人轉(zhuǎn)讓共有份額時,如果賦予承租人以優(yōu)先購買權,承租人并不會因此而成為共有物的所有人,物的所有和利用仍處于分離狀態(tài),雖然承租人取得共有份額,對其利益保護有一定的意義,但實際價值不大,且有使法律關系復雜化之嫌。如果基于立法政策的考慮,對承租人提供優(yōu)于第三人的保護,賦予承租人對共有份額以優(yōu)先購買權,則該優(yōu)先購買權也不應凌駕于共有人優(yōu)先購買權之上。否則,不僅有損共有人的利益,使法律賦予共有人優(yōu)先購買權以簡化共有關系的立法目的落空,對承租人也有不利的影響,實際效果很可能與立法初衷背道而馳。但這一基于司法考試試題的分析和結論,卻不能完全適用于我國臺灣地區(qū)的優(yōu)先購買權競合問題。因為臺灣地區(qū)的房地產(chǎn)法律制度與祖國大陸有一個根本性的區(qū)別,祖國大陸實行房地一體、房隨地走的房地產(chǎn)法律制度,而在臺灣地區(qū),房屋和土地的所有是可以分離的,人們可以通過承租他人土地或設定地上權來建造房屋。因此,與祖國大陸不同,臺灣地區(qū)的優(yōu)先購買權是在《土地法》中作出規(guī)定的,在基地出賣時,不僅承租人,而且地上權人和典權人也享有優(yōu)先購買權,而在房屋出賣時,基地所有權人也享有優(yōu)先購買權。在這一法律背景下,對承租人的優(yōu)先購買權進行擴張解釋,擴及于共有份額的轉(zhuǎn)讓,以盡量避免土地所有與土地利用的分離,對承租人利益的保護,還是有其積極意義的。19但在我國目前這種房地產(chǎn)法律制度框架下,由于“買賣不破租賃原則”已經(jīng)給承租人提供了足夠的保護,就完全沒有對承租人優(yōu)先購買權進行擴張解釋的必要了。最后還有一點值得特別說明的是,在討論了是否有必要對承租人優(yōu)先購買權進行擴張解釋的問題以后,本文也認為共有人的優(yōu)先購買權應優(yōu)于承租人優(yōu)先購買權,似乎與通說的觀點頗有重合之處。但在我看來,通說從兩優(yōu)先購買權的基礎關系出發(fā),運用所謂“物權優(yōu)于債權”的原理,來比較兩優(yōu)先購買權效力的優(yōu)劣,論證的根據(jù)和思路均存在嚴重問題。首先,所謂“物權優(yōu)于債權”的物權優(yōu)先原則,其本身就是一個有欠嚴謹?shù)睦碚撜`述。20其次,退一步說,即使承認“物權優(yōu)于債權”原理在理論上、觀念上的說明力,但從優(yōu)先購買權的基礎關系來比較優(yōu)先購買權的優(yōu)劣,這一思路也稍嫌簡單武斷。21因此,本文認為,在對優(yōu)先購買權的競合問題比較優(yōu)劣時,應從立法目的、法律后果等方面進行具體的分析論證。而不是用一個“物權優(yōu)于債權”的原理就能簡單說明問題的。四、多數(shù)共有人為共有物處分之處分與上文討論相關的問題是,在共有物出租的情況下,如果共有人轉(zhuǎn)讓共有物(租賃物),是否有必要將共有人優(yōu)先購買權擴張解釋及于共有物的轉(zhuǎn)讓,從而與承租人優(yōu)先購買權形成競合?但在實際上,對于傳統(tǒng)民法而言,根本無需考慮共有人在共有物轉(zhuǎn)讓時的優(yōu)先購買權問題。根據(jù)各國民法典的規(guī)定,共有物的處分(包括事實上的處分和法律上的處分)應征得共有人全體的同意。22即共有物轉(zhuǎn)讓的前提條件是全體共有人的同意。若某一共有人欲取得共有物的所有權,他完全可以不同意共有物的轉(zhuǎn)讓,所謂共有人優(yōu)先購買權的問題,根本無從談起。從另一個角度來說,共有是對所有權量的分割,各共有人的共有份額之和構成一個完整的所有權。共有物的轉(zhuǎn)讓,也可以認為是各共有人同時轉(zhuǎn)讓其所享有的共有份額。對于各共有人而言,同意轉(zhuǎn)讓共有物,當然意味著同意轉(zhuǎn)讓共有份額。所以,在部分共有人要求轉(zhuǎn)讓共有物時,如果某共有人欲取得共有物的所有權,他完全可以向其他共有人提出收購共有份額的動議,一個愿意出賣共有物的人,沒有理由不同意轉(zhuǎn)讓共有份額。這樣一來,在共有物可能轉(zhuǎn)讓以前,已經(jīng)轉(zhuǎn)化為共有份額的轉(zhuǎn)讓了。反之,如果全體共有人同意轉(zhuǎn)讓共有物,則已經(jīng)表明沒有共有人有意受讓該共有物。但這一基于傳統(tǒng)民法理論的分析,在立法對共有物處分改采“多數(shù)決原則”時受到了挑戰(zhàn),從而有進一步探討的必要。由于共有物之處分應得共有人全體之同意,這有時極為困難,部分共有人如不同意時,難免會影響到共有物的有效利用,妨礙社會經(jīng)濟發(fā)展。近年來,一些國家和地區(qū)的立法突破了傳統(tǒng)民法關于共有物處分的規(guī)定,在共有人處分共有物的問題上,改采“多數(shù)決原則”。23但在以“多數(shù)決原則”取代原有的共有人全體同意原則后,對少數(shù)共有人(此“少數(shù)”兼指“人數(shù)”上之“少數(shù)”和“份額”上之“少數(shù)”)的權益造成了重大影響,在實施過程中發(fā)生了眾多的問題和爭議。24在多數(shù)共有人根據(jù)“多數(shù)決原則”徑行轉(zhuǎn)讓共有物的情況下,其他少數(shù)共有人有沒有優(yōu)先購買權呢?設甲、乙、丙按份共有一塊基地,共有份額各為1/3,租賃給丁使用。現(xiàn)甲、乙要