某項(xiàng)目商業(yè)調(diào)研課件

永川興龍湖項(xiàng)目商業(yè)調(diào)研報(bào)告重慶中原顧問(wèn)事業(yè)部ChongQing.05.2010]永川興龍湖項(xiàng)目商業(yè)調(diào)研報(bào)告重慶中原顧問(wèn)事業(yè)部區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市規(guī)劃區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)調(diào)研商業(yè)消費(fèi)者需求市場(chǎng)調(diào)研商業(yè)初步發(fā)展建議報(bào)告思路區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市規(guī)劃區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)調(diào)研商業(yè)消費(fèi)者需求市場(chǎng)調(diào)研區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市規(guī)劃Part1區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市規(guī)劃Part1區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析1區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析1近年永川區(qū)GDP發(fā)展?fàn)顩r表：近年永川區(qū)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值發(fā)展情況（單位：萬(wàn)元）表：2008年“一小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈”部分區(qū)縣國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值對(duì)比情況（單位：萬(wàn)元）數(shù)據(jù)來(lái)源：重慶市統(tǒng)計(jì)年鑒近年來(lái)，永川區(qū)GDP總值年均增長(zhǎng)達(dá)到約20%，上升趨勢(shì)明顯。2008年，永川區(qū)GDP總值達(dá)到1920729萬(wàn)元，在“一小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈”內(nèi)，處于中等水平。數(shù)據(jù)來(lái)源：2004-2008年重慶市統(tǒng)計(jì)年鑒，2009年政府工作報(bào)告近年永川區(qū)GDP發(fā)展?fàn)顩r表：近年永川區(qū)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值發(fā)展情況（區(qū)域社會(huì)消費(fèi)品零售總額及走勢(shì)表：近年永川區(qū)社零總額發(fā)展情況（單位：萬(wàn)元）表：2008年“一小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈”部分區(qū)縣社零總額對(duì)比情況（單位：萬(wàn)元）數(shù)據(jù)來(lái)源：2004-2008年重慶市統(tǒng)計(jì)年鑒，2009年政府工作報(bào)告數(shù)據(jù)來(lái)源：重慶市統(tǒng)計(jì)年鑒永川區(qū)社零總額年均增長(zhǎng)達(dá)到約27%，從05年至09年，并呈現(xiàn)加速上升趨勢(shì)。09年由于國(guó)家刺激消費(fèi)，擴(kuò)大內(nèi)需的政策，社零總額增長(zhǎng)率更是創(chuàng)出近幾年的新高，達(dá)到約35.29%。在“一小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈”內(nèi)，處于相對(duì)較高的水平。區(qū)域社會(huì)消費(fèi)品零售總額及走勢(shì)表：近年永川區(qū)社零總額發(fā)展情況（區(qū)城鎮(zhèn)居民人均可支配收入情況及走勢(shì)表：近年永川區(qū)城鎮(zhèn)居民人均可支配收入情況（單位：元）近年來(lái)永川區(qū)人均可支配收入年均增長(zhǎng)率達(dá)到約13%，2009年已達(dá)到15138元。永川區(qū)人均消費(fèi)能力較強(qiáng)數(shù)據(jù)來(lái)源：2004-2008年重慶市統(tǒng)計(jì)年鑒，2009年政府工作報(bào)告區(qū)城鎮(zhèn)居民人均可支配收入情況及走勢(shì)表：近年永川區(qū)城鎮(zhèn)居民人均區(qū)城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款余額表：近年永川區(qū)城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款余額情況（單位：萬(wàn)元）表：2008年“一小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈”部分區(qū)縣城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款余額對(duì)比情況（單位：萬(wàn)元）數(shù)據(jù)來(lái)源：重慶市統(tǒng)計(jì)年鑒數(shù)據(jù)來(lái)源：重慶市統(tǒng)計(jì)年鑒近年來(lái)，永川區(qū)城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款余額增長(zhǎng)明顯，年均增長(zhǎng)率達(dá)到19%。2008年達(dá)到125億元；在“一小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈”處于中等水平。區(qū)城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款余額表：近年永川區(qū)城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款余額情況永川區(qū)近年經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展，GDP自2007年以來(lái)進(jìn)入高速增長(zhǎng)階段，年均增長(zhǎng)達(dá)到約20%；社零總額、人均可支配收入和城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款余額的快速上升，將促進(jìn)商業(yè)消費(fèi)的增加，為商業(yè)的發(fā)展帶來(lái)了“推動(dòng)力”。永川區(qū)近年經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展，GDP自2007年以來(lái)進(jìn)入高速增長(zhǎng)階區(qū)域產(chǎn)業(yè)和人口結(jié)構(gòu)研究2區(qū)域產(chǎn)業(yè)和人口結(jié)構(gòu)研究2區(qū)域主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃神女湖片區(qū)興龍湖片區(qū)鳳凰湖片區(qū)三湖時(shí)代神女湖片區(qū)興龍湖片區(qū)鳳凰湖片區(qū)區(qū)域主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃神女湖片區(qū)興龍湖片區(qū)鳳凰湖片區(qū)三湖時(shí)代神區(qū)域主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃神女湖片區(qū)以休閑度假為核心的文化旅游和職教產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)；規(guī)劃面積約0.8平方公里，帶動(dòng)北部8平方公里的永川古城文化旅游區(qū)和職業(yè)教育發(fā)展。區(qū)域主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃神女湖片區(qū)區(qū)域主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃興龍湖片區(qū)以現(xiàn)代商務(wù)、服務(wù)外包為支撐的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)基地；規(guī)劃面積約2平方公里，帶動(dòng)?xùn)|部6.27平方公里現(xiàn)代商務(wù)和服務(wù)外包園區(qū)發(fā)展；建設(shè)以總部型商務(wù)、辦公、金融、會(huì)展、服務(wù)外包、文化創(chuàng)意為主體，集休閑、文化、娛樂(lè)和多樣性居住為一體的產(chǎn)業(yè)新城；成為中國(guó)大型本土服務(wù)提供商二次轉(zhuǎn)移基地和有前景的創(chuàng)業(yè)型公司的孵化基地，最終成為中西部地區(qū)大型企業(yè)BPO共享中心和ITO企業(yè)集聚地。興龍湖片區(qū)未來(lái)興龍湖片區(qū)效果圖區(qū)域主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃興龍湖片區(qū)興龍湖片區(qū)未來(lái)興龍湖片區(qū)效果圖區(qū)域主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃鳳凰湖片區(qū)以電子信息、機(jī)械加工為特色的都市生態(tài)工業(yè)園；規(guī)劃面積約0.9平方公里，帶動(dòng)南部16平方公里樓宇工業(yè)區(qū)發(fā)展；建設(shè)特色鮮明、生態(tài)環(huán)境良好、景觀豐富、綜合效益突出的都市生態(tài)工業(yè)園。區(qū)域主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃鳳凰湖片區(qū)區(qū)域主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃目前神女湖片區(qū)：即將啟動(dòng)神女雕像的建設(shè)；興龍湖片區(qū)：正處于興龍湖公園的建設(shè)階段；與山東泰盈科技、重慶統(tǒng)捷科技、日本NEC已簽訂意向性協(xié)議；即將啟動(dòng)產(chǎn)業(yè)大廈、廣播大廈的建設(shè)；鳳凰湖片區(qū)：即將大規(guī)模建設(shè)。三個(gè)片區(qū)均處于發(fā)展的初期神女湖片區(qū)：興龍湖片區(qū)：鳳凰湖片區(qū)：隨著三大片區(qū)的逐步規(guī)劃實(shí)施人口聚集、經(jīng)濟(jì)發(fā)展未來(lái)為本項(xiàng)目的發(fā)展帶來(lái)了市場(chǎng)機(jī)會(huì)區(qū)域主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃目前神女湖片區(qū)：三個(gè)片區(qū)均處于發(fā)展的初期區(qū)域人口研究重疊興龍湖片區(qū)上班人口住宅小區(qū)居民人口住宅小區(qū)居民人口+項(xiàng)目周邊院校師生人口興龍湖片區(qū)總?cè)丝趨^(qū)域人口研究重疊興龍湖片區(qū)上班人口住宅小區(qū)住宅小區(qū)居民人口+區(qū)域住宅小區(qū)人口研究備注：中原將根據(jù)2008年末重慶市人均居住面積29.7平方米（建筑面積），依據(jù)各項(xiàng)目體量計(jì)算出新增人口數(shù)。片區(qū)新區(qū)各項(xiàng)目名稱人民廣場(chǎng)片區(qū)天秀景地、帝琴花園、竹映三清、華創(chuàng)新天地、新華書苑、AC世紀(jì)城、鳳凰城人民北路片區(qū)君臨棠城、荷塘月色、巨宇江南、泰晤士清晨、金劍小區(qū)、康橋生活公園、紅河麗景、金港明珠、水晶城、宇界項(xiàng)目、昌龍尚城電信局片區(qū)橄欖郡、碧桂園、禹泊苑、家博城、金色大地、錦繡花園、海棠苑、水木年華、天之韻、學(xué)府美墅、紅河楓景、桓大酈晶城體育公園片區(qū)五洋都市庭院、康安尚都、清華苑、奧蘭半島、恒森項(xiàng)目、昕暉項(xiàng)目、君怡項(xiàng)目、利安項(xiàng)目、五米陽(yáng)光、時(shí)代國(guó)際興龍湖公園片區(qū)暫無(wú)電信局片區(qū)人民北路片區(qū)體育公園片區(qū)人民廣場(chǎng)片區(qū)興龍湖公園片區(qū)區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目選擇原則：以新區(qū)內(nèi)昌州大道以南，石松大道以西的新區(qū)建成區(qū)域。區(qū)域住宅小區(qū)人口研究備注：中原將根據(jù)2008年末重慶市人均居人民廣場(chǎng)片區(qū)住宅小區(qū)人口研究項(xiàng)目名稱住宅總體量（㎡）目前未來(lái)三年未來(lái)五年住宅體量（㎡）入住率入住人口（人）住宅體量（㎡）入住率入住人口（人）住宅體量（㎡）入住率入住人口（人）天秀景地約18萬(wàn)約15萬(wàn)50%約2500約18萬(wàn)90%約5400約18萬(wàn)100%約6000帝琴花園約23.3萬(wàn)約23.3萬(wàn)80%約6300約23.3萬(wàn)100%約7800約23.3萬(wàn)100%約7800竹映三清約15萬(wàn)約10萬(wàn)30%約1000約15萬(wàn)90%約4500約15萬(wàn)100%約5000華創(chuàng)新天地約6萬(wàn)約6萬(wàn)20%約400約6萬(wàn)80%約1600約6萬(wàn)100%約2000新華書苑約3萬(wàn)約3萬(wàn)20%約200約3萬(wàn)90%約900約3萬(wàn)100%約1000AC世紀(jì)城約8.9萬(wàn)約8.9萬(wàn)50%約1500約8.9萬(wàn)90%約2700約8.9萬(wàn)100%約3000鳳凰城約6.17萬(wàn)約6.17萬(wàn)70%約1500約6.17萬(wàn)90%約1900約6.17萬(wàn)100%約2100合計(jì)約80.37萬(wàn)約72.37萬(wàn)/約13400約80.37萬(wàn)/約24800約80.37萬(wàn)/約26900人民廣場(chǎng)片區(qū)住宅小區(qū)人口研究項(xiàng)目名稱住宅總體量（㎡）目前未來(lái)人民北路片區(qū)住宅小區(qū)人口研究項(xiàng)目名稱總體量（㎡）目前未來(lái)三年未來(lái)五年體量（㎡）入住率入住人口（人）體量（㎡）入住率入住人口（人）體量（㎡）入住率入住人口（人）君臨棠城約27萬(wàn)約8萬(wàn)50%約1300約27萬(wàn)50%約4500約27萬(wàn)100%約9100荷塘月色約19萬(wàn)約10萬(wàn)30%約1000約19萬(wàn)50%約3200約19萬(wàn)100%約6400巨宇江南約15萬(wàn)約15萬(wàn)80%約4000約15萬(wàn)100%約5100約15萬(wàn)100%約5100泰晤士清晨約12萬(wàn)約7萬(wàn)60%約2400約12萬(wàn)80%約3200約12萬(wàn)100%約4000金劍小區(qū)約10萬(wàn)約10萬(wàn)20%約700約10萬(wàn)80%約2700約10萬(wàn)100%約3400康橋生活公園約20萬(wàn)約12萬(wàn)20%約800約20萬(wàn)70%約4700約20萬(wàn)100%約6700紅河麗景約7.3萬(wàn)約7.3萬(wàn)80%約2000約7.3萬(wàn)100%約2500約7.3萬(wàn)100%約2500金港明珠約10萬(wàn)約10萬(wàn)80%約2700約10萬(wàn)100%約3400約10萬(wàn)100%約3400水晶城約12萬(wàn)///約12萬(wàn)30%約1200約12萬(wàn)100%約4000金域藍(lán)灣約14萬(wàn)約5萬(wàn)40%約700約14萬(wàn)70%約3300約14萬(wàn)100%約4700昌龍尚城約20萬(wàn)///約20萬(wàn)20%約1300約20萬(wàn)100%約6700宇界項(xiàng)目約12萬(wàn)///約12萬(wàn)30%約1200約12萬(wàn)100%約4000合計(jì)約178.3萬(wàn)約84.3萬(wàn)/約15600約178.3萬(wàn)/約36300約178.3萬(wàn)/約44500人民北路片區(qū)住宅小區(qū)人口研究項(xiàng)目名稱總體量（㎡）目前未來(lái)三年電信局片區(qū)住宅小區(qū)人口研究項(xiàng)目名稱總體量（㎡）目前未來(lái)三年未來(lái)五年體量（㎡）入住率入住人口（人）體量（㎡）入住率入住人口（人）體量（㎡）入住率入住人口（人）橄欖郡約7.2萬(wàn)約7.2萬(wàn)30%約700約7.2萬(wàn)80%約1900約7.2萬(wàn)100%約2400碧桂園約6萬(wàn)約6萬(wàn)80%約1600約6萬(wàn)100%約2000約6萬(wàn)100%約2000禹泊苑約4萬(wàn)約4萬(wàn)10%約100約4萬(wàn)80%約1100約4萬(wàn)100%約1300家博城約20萬(wàn)約10萬(wàn)20%約700約20萬(wàn)70%約4700約20萬(wàn)100%約6700金色大地約12.3萬(wàn)約12.3萬(wàn)80%約3300約12.3萬(wàn)100%約4100約12.3萬(wàn)100%約4100錦繡花園約6萬(wàn)約6萬(wàn)50%約1000約6萬(wàn)90%約1800約6萬(wàn)100%約2000海棠苑約12萬(wàn)約12萬(wàn)80%約3200約12萬(wàn)100%約4000約12萬(wàn)100%約4000水木年華約8萬(wàn)約5萬(wàn)10%約200約8萬(wàn)70%約1900約8萬(wàn)100%約2700天之韻約12萬(wàn)約12萬(wàn)40%約1600約12萬(wàn)80%約3200約12萬(wàn)100%約4000學(xué)府美墅約7萬(wàn)約7萬(wàn)60%約1400約7萬(wàn)90%約2100約7萬(wàn)100%約2400紅河楓景約24萬(wàn)約12萬(wàn)30%約1200約24萬(wàn)60%約4800約24萬(wàn)100%約8100桓大酈晶城約7///約7萬(wàn)60%約1400約7萬(wàn)100%約2400合計(jì)約125.5萬(wàn)約93.5萬(wàn)/約15000約125.5萬(wàn)/約33000約125.5萬(wàn)/約42100電信局片區(qū)住宅小區(qū)人口研究項(xiàng)目名稱總體量（㎡）目前未來(lái)三年未體育公園片區(qū)住宅小區(qū)人口研究項(xiàng)目名稱總體量（㎡）目前未來(lái)三年未來(lái)五年體量（㎡）入住率入住人口（人）體量（㎡）入住率入住人口（人）體量（㎡）入住率入住人口（人）五洋都市庭院約8萬(wàn)約5萬(wàn)50%約800約8萬(wàn)70%約1900約8萬(wàn)100%約2700康安尚都約20萬(wàn)約10萬(wàn)50%約1700約20萬(wàn)60%約4000約20萬(wàn)100%約6700清華苑約6萬(wàn)約6萬(wàn)60%約1200約6萬(wàn)100%約2000約6萬(wàn)100%約2000巴塞羅那約17萬(wàn)約5萬(wàn)10%約200約17萬(wàn)70%約4000約17萬(wàn)100%約5700恒森項(xiàng)目約7萬(wàn)///約7萬(wàn)80%約1900約7萬(wàn)100%約2400昕暉項(xiàng)目約20萬(wàn)///約20萬(wàn)30%約2000約20萬(wàn)100%約6700君怡項(xiàng)目約30萬(wàn)///約20萬(wàn)30%約2000約20萬(wàn)100%約6700利安項(xiàng)目約50萬(wàn)///約25萬(wàn)30%約4200約50萬(wàn)80%約16800五米陽(yáng)光約4萬(wàn)///約4萬(wàn)80%約1100約4萬(wàn)100%約1300奧蘭半島約35萬(wàn)///約35萬(wàn)50%約5900約35萬(wàn)100%約11800時(shí)代國(guó)際約29萬(wàn)///約20萬(wàn)30%約2000約29萬(wàn)100%約9800合計(jì)約226萬(wàn)約26萬(wàn)/約3900約182萬(wàn)/約31000約216萬(wàn)/約72600體育公園片區(qū)住宅小區(qū)人口研究項(xiàng)目名稱總體量（㎡）目前未來(lái)三年區(qū)域住宅小區(qū)人口研究根據(jù)測(cè)算，住宅小區(qū)目前居住人口約為4.79萬(wàn)人；未來(lái)3年，隨著區(qū)域的成熟，居住人口數(shù)量急劇上升，達(dá)到約12.51萬(wàn)人；未來(lái)5年居住人口約為18.61萬(wàn)人。圖：永川新區(qū)未來(lái)住宅小區(qū)人口變化預(yù)判區(qū)域住宅小區(qū)人口研究根據(jù)測(cè)算，住宅小區(qū)目前居住人口約為4.7項(xiàng)目周邊院校師生人口學(xué)校教師（人）學(xué)生（人）重慶市機(jī)電工業(yè)學(xué)校約500約9000重慶財(cái)經(jīng)職業(yè)學(xué)院約140約3000重慶楓葉國(guó)際學(xué)校約150約3200重慶文理學(xué)院約1200約14000重慶水利電力職業(yè)技術(shù)學(xué)院約300約5100合計(jì)約2290約34300表：項(xiàng)目周邊大專院校人口結(jié)構(gòu)情況備注：由于入駐學(xué)校受辦學(xué)條件的限制，未來(lái)人口變化的波動(dòng)較小，因此未來(lái)師生人口中原將參照目前的人口數(shù)量。項(xiàng)目周邊院校師生人口學(xué)校教師（人）學(xué)生（人）重慶市機(jī)電工業(yè)學(xué)區(qū)域人口研究目前，人口結(jié)構(gòu)以小區(qū)居住人口和學(xué)生人口為主；未來(lái)3-5年，以小區(qū)居住人口為主，占總?cè)丝诘谋壤龑⑦_(dá)到約84%。小區(qū)居住人口比例以及數(shù)量的上升，將進(jìn)一步提升區(qū)域內(nèi)的消費(fèi)能力，為商業(yè)的發(fā)展帶來(lái)了良好的契機(jī)。區(qū)域人口研究目前，人口結(jié)構(gòu)以小區(qū)居住人口和學(xué)生人口為主；小區(qū)區(qū)域規(guī)劃及建設(shè)發(fā)展情況3區(qū)域規(guī)劃及建設(shè)發(fā)展情況3區(qū)域整體規(guī)劃及城市功能定位項(xiàng)目區(qū)位本項(xiàng)目位于永川新城區(qū)東距重慶市主城區(qū)約58公里；西離成都市約276公里；處于川渝城市經(jīng)濟(jì)帶的中心位置。項(xiàng)目距離老城區(qū)以東約5分鐘車程永川區(qū)成都市重慶市約276公里約58公里永川老城區(qū)永川新城區(qū)約5分鐘車程區(qū)域整體規(guī)劃及城市功能定位項(xiàng)目區(qū)位永川區(qū)成都市重慶市約276區(qū)域整體規(guī)劃及城市功能定位神女湖片區(qū)興龍湖片區(qū)鳳凰湖片區(qū)以現(xiàn)代商務(wù)、服務(wù)外包為支撐的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)基地以休閑度假為核心的文化旅游和職教產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)以電子信息、機(jī)械加工為特色的都市生態(tài)工業(yè)園永川新城是永川實(shí)施城市“東擴(kuò)”戰(zhàn)略的核心，是永川大城市建設(shè)的主要載體和發(fā)展方向?！来▍^(qū)政府永川新城定位為永川的政治、文化中心和新的商貿(mào)中心。雙百戰(zhàn)略（2020年規(guī)劃）百平方公里：城區(qū)面積達(dá)到100平方公里；百萬(wàn)人口：城區(qū)人口達(dá)到100萬(wàn)人區(qū)域整體規(guī)劃及城市功能定位神女湖片區(qū)興龍湖片區(qū)鳳凰湖片區(qū)以現(xiàn)區(qū)域未來(lái)發(fā)展?jié)摿Τ跖猩衽瑓^(qū)興龍湖片區(qū)鳳凰湖片區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展人口聚集市政配套區(qū)域影響力區(qū)域消費(fèi)力推進(jìn)提升商業(yè)發(fā)展支撐區(qū)域未來(lái)發(fā)展?jié)摿Τ跖猩衽瑓^(qū)興龍湖片區(qū)鳳凰湖片區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展人區(qū)域大型市政配套建設(shè)規(guī)劃及建設(shè)實(shí)施情況——交通對(duì)外交通項(xiàng)目名稱備注公路成渝高速公路已建成重慶三環(huán)高速永川段計(jì)劃今年開工永壁沙高等級(jí)公路計(jì)劃5年后開工長(zhǎng)江大橋計(jì)劃今年開工鐵路成渝鐵路已建成成渝城際鐵路處于建設(shè)階段合川永川城際鐵路遠(yuǎn)期規(guī)劃朱楊溪-朱沱鐵路支線計(jì)劃2020年建成航運(yùn)永川港區(qū)今年開工區(qū)域大型市政配套建設(shè)規(guī)劃及建設(shè)實(shí)施情況——交通對(duì)外交通項(xiàng)目名區(qū)域大型市政配套建設(shè)規(guī)劃及建設(shè)實(shí)施情況——交通新區(qū)內(nèi)部交通政府計(jì)劃于2010年內(nèi)完成興龍湖公園片區(qū)內(nèi)部公路設(shè)施建設(shè)；鳳凰湖片區(qū)2010年計(jì)劃完成昌東大道鳳凰湖園區(qū)段、文昌路、興龍大道中段建設(shè)工程。新區(qū)道路效果圖區(qū)域大型市政配套建設(shè)規(guī)劃及建設(shè)實(shí)施情況——交通新區(qū)內(nèi)部交通政區(qū)域大型市政配套建設(shè)規(guī)劃及建設(shè)實(shí)施情況——市政管網(wǎng)配套電力永川區(qū)電力供應(yīng)充足，電力總?cè)萘?23萬(wàn)千伏安，建有220KV變電站3座；110KV變電站13座；35KV變電站13座。供水城市自來(lái)水廠已建自來(lái)水管網(wǎng)直達(dá)新城區(qū)，整個(gè)城區(qū)擁有設(shè)計(jì)能力5萬(wàn)m3/日的永川區(qū)老水廠，設(shè)計(jì)能力3萬(wàn)m3/日的孫家口水廠。永川第三水廠正在加緊建設(shè)中，建成后總供水規(guī)模將達(dá)到20萬(wàn)m3/日。排水永川鳳凰湖工業(yè)園區(qū)內(nèi)已建成城市污水處理廠一座，日處理污水20萬(wàn)噸。計(jì)劃于2010年年底完成興龍湖片區(qū)所有管網(wǎng)的建設(shè)。區(qū)域供排水工程區(qū)域電力設(shè)施規(guī)劃圖區(qū)域大型市政配套建設(shè)規(guī)劃及建設(shè)實(shí)施情況——市政管網(wǎng)配套電力計(jì)區(qū)域大型市政配套建設(shè)規(guī)劃及建設(shè)實(shí)施情況——市政教育配套類別名稱備注中小學(xué)校臥龍中小學(xué)已開學(xué)匯龍小學(xué)已開學(xué)紅旗小學(xué)已開學(xué)永川中學(xué)今年動(dòng)工醫(yī)院人民醫(yī)院已投入使用婦幼保健院已投入使用永川區(qū)疾病預(yù)防控制中心已投入使用第二人民醫(yī)院待建匯龍小學(xué)永川區(qū)疾病預(yù)防控制中心婦幼保健院區(qū)域大型市政配套建設(shè)規(guī)劃及建設(shè)實(shí)施情況——市政教育配套類別名區(qū)域大型市政配套建設(shè)規(guī)劃及建設(shè)實(shí)施情況——市政公園配套一環(huán)一環(huán)路景觀林帶六廊成渝高速公路永川段和城區(qū)內(nèi)五條主要水系廊道紅河（5.70公里）、臨江河（8.18公里）、跳蹬河（4.09公里）、玉屏河（2.31公里）、竹溪河（1.8公里）二十帶城區(qū)內(nèi)18條主要干道綠化帶大安組團(tuán)南北大道雙竹組團(tuán)星湖大道綠化帶二十二園綜合性公園6個(gè)區(qū)域性公園6個(gè)社區(qū)公園2個(gè)（昌州、石松社區(qū)公園）專類公園2個(gè)（永川植物園、體育公園）濕地公園3個(gè)（千篁、石松、孫家口濕地公園）新改建外圍公園3個(gè)（野生動(dòng)物園、竹海、黃瓜山森林公園）四十六點(diǎn)5個(gè)街頭小游園、12處道路節(jié)點(diǎn)、29處城市小山頭體育公園中央公園興龍湖棠城公園人民廣場(chǎng)竹海區(qū)域大型市政配套建設(shè)規(guī)劃及建設(shè)實(shí)施情況——市政公園配套一環(huán)體區(qū)域城市規(guī)劃及發(fā)展建設(shè)小結(jié)為本項(xiàng)目的發(fā)展帶來(lái)了良好機(jī)遇交通條件市政學(xué)校配套市政管網(wǎng)配套市政公園配套完善區(qū)域城市規(guī)劃及發(fā)展建設(shè)小結(jié)為本項(xiàng)目的發(fā)展帶來(lái)了良好機(jī)遇交通條區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)調(diào)研Part2區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)調(diào)研Part2商業(yè)供應(yīng)市場(chǎng)調(diào)研1商業(yè)供應(yīng)市場(chǎng)調(diào)研1永川新區(qū)商業(yè)分布興龍湖公園片區(qū)暫無(wú)大體量商業(yè)供應(yīng)人民北路片區(qū)體量：3.15萬(wàn)㎡建筑形態(tài)：底商業(yè)態(tài)：以餐飲和建材為主檔次：低檔租金：15-30元/㎡·月經(jīng)營(yíng)情況：一般人民廣場(chǎng)片區(qū)體量：18.73萬(wàn)㎡建筑形態(tài)：獨(dú)立商業(yè)和裙樓業(yè)態(tài)：以百貨、餐飲和娛樂(lè)休閑為主檔次：中低檔租金：20-50元/㎡·月經(jīng)營(yíng)情況：一般電信局片區(qū)體量：6.35萬(wàn)㎡建筑形態(tài)：底商業(yè)態(tài)：以餐飲和建材為主檔次：低檔租金：20-40元/㎡·月經(jīng)營(yíng)情況：一般體育公園片區(qū)體量：3.1萬(wàn)㎡建筑形態(tài)：底商業(yè)態(tài)：以餐飲為主檔次：低檔租金：10-30元/㎡·月經(jīng)營(yíng)情況：一般永川新區(qū)商業(yè)分布興龍湖公園片區(qū)人民北路片區(qū)人民廣場(chǎng)片區(qū)電信局區(qū)域目前供應(yīng)商業(yè)調(diào)查片區(qū)已供應(yīng)商業(yè)項(xiàng)目名稱人民廣場(chǎng)片區(qū)天秀景地、帝琴花園、竹映三清、華創(chuàng)新天地、新華書苑、AC世紀(jì)城、鳳凰城、十里棠香人民北路片區(qū)君臨棠城、荷塘月色、巨宇江南、泰晤士清晨、金劍小區(qū)、康橋生活公園、紅河麗景、金港明珠電信局片區(qū)橄欖郡、碧桂園、禹泊苑、家博城、金色大地、錦繡花園、海棠苑、水木年華、天之韻、學(xué)府美墅、紅河楓景體育公園片區(qū)五洋都市庭院、康安尚都、清華苑、體育公園興龍湖片區(qū)暫無(wú)區(qū)域目前供應(yīng)商業(yè)調(diào)查片區(qū)已供應(yīng)商業(yè)項(xiàng)目名稱人民廣場(chǎng)片區(qū)天秀景人民廣場(chǎng)片區(qū)已供應(yīng)商業(yè)情況項(xiàng)目名稱總體量（㎡）商業(yè)體量（㎡）已供應(yīng)商業(yè)體量（㎡）商業(yè)空置率業(yè)態(tài)定位檔次租金（元/㎡·月）典型商家經(jīng)營(yíng)情況備注天秀景地20萬(wàn)約2萬(wàn)約2萬(wàn)5%負(fù)1F:超市；1F：（臨街）金融業(yè)、（內(nèi)街）空置；2F:以餐飲為主；3F：餐飲、娛樂(lè)休閑輻射性商業(yè)中低檔負(fù)1F：5-20；1F：（臨街）40-60，（內(nèi)街）20-30；2F：20-30；3F：10-30中國(guó)銀行、吉又吉超市等一般內(nèi)街空置商鋪已完成招租工作，目前處于裝修階段帝琴花園26萬(wàn)約2.7萬(wàn)約2.7萬(wàn)/1F：（臨街）百貨、服務(wù)業(yè)，（內(nèi)街）餐飲；2F:餐飲、娛樂(lè)社區(qū)商業(yè)中低檔1F：（臨街）35-60，（內(nèi)街）20-40；2F:10-30移動(dòng)、富僑等較好該項(xiàng)目最先面市，經(jīng)過(guò)多年發(fā)展，目前暫無(wú)空置竹映三清19.5萬(wàn)約4.5萬(wàn)約0.5萬(wàn)/1F：餐飲、百貨、副食；2F：餐飲、娛樂(lè)社區(qū)商業(yè)低檔1F：30-40；2F：10-30毛哥老鴨湯一般武裝部門前商業(yè)華創(chuàng)新天地17.5萬(wàn)約8萬(wàn)約8萬(wàn)80%1F：（內(nèi)街）百貨；（臨街）建材、廚衛(wèi)、中介；2F：裝飾、美容、餐飲3F：餐飲、休閑輻射商業(yè)低檔負(fù)1F：5-101F：（臨街）40-50，（內(nèi)街）10-30；2F：10-303F：5-20新世紀(jì)超市、建行、澳門豆撈等差負(fù)1F除有一KTV會(huì)所經(jīng)營(yíng)外全空置；1F出租情況較好，但整體檔次較低；2F以上大部分空置新華書苑約1.8萬(wàn)約1.8萬(wàn)約1.8萬(wàn)100%////新華書店/目前處于交房階段AC世紀(jì)城約10萬(wàn)1.1萬(wàn)1.1萬(wàn)70%副食、娛樂(lè)、餐飲輻射商業(yè)低檔10-30移動(dòng)、KTV差/鳳凰城約7萬(wàn)0.83萬(wàn)0.83萬(wàn)45%餐飲、副食、超市社區(qū)商業(yè)低檔10-30喜洋洋超市一般該項(xiàng)目匯龍大道一側(cè)大部分空置，紅河中路一側(cè)出租情況較好十里棠香1.3萬(wàn)1.3萬(wàn)1.3萬(wàn)/餐飲、娛樂(lè)餐飲一條街中檔25-35川江河魚府、老山土雞等較好整體經(jīng)營(yíng)情況較好合計(jì)約103.1萬(wàn)約22.23萬(wàn)約18.73萬(wàn)人民廣場(chǎng)片區(qū)已供應(yīng)商業(yè)情況項(xiàng)目名稱總體量（㎡）商業(yè)體量（㎡）人民廣場(chǎng)片區(qū)已供應(yīng)商業(yè)情況已供應(yīng)商業(yè)體量：18.73萬(wàn)㎡建筑形態(tài)：獨(dú)立商業(yè)體、裙樓商業(yè)業(yè)態(tài)：以百貨、餐飲和娛樂(lè)休閑為主檔次：中低檔定位：以輻射性商業(yè)為主租金水平：20-50元/㎡·月經(jīng)營(yíng)情況：一般客戶人群：以新區(qū)周邊消費(fèi)群體為主，輻射部分老城區(qū)消費(fèi)群體天秀景地帝景58號(hào)大街華創(chuàng)新天地十里棠香新華書苑人民廣場(chǎng)片區(qū)已供應(yīng)商業(yè)情況已供應(yīng)商業(yè)體量：18.73萬(wàn)㎡天秀人民北路片區(qū)已供應(yīng)商業(yè)情況項(xiàng)目名稱總體量（㎡）商業(yè)體量（㎡）已供應(yīng)商業(yè)體量（㎡）商業(yè)空置率業(yè)態(tài)檔次定位租金（元/㎡·月）典型商家經(jīng)營(yíng)情況備注君臨棠城27萬(wàn)約1.5萬(wàn)約0.4萬(wàn)/餐飲、超市、副食低檔社區(qū)商業(yè)15-30君臨棠城超市一般/荷塘月色約19萬(wàn)約0.7萬(wàn)約0.35萬(wàn)40%餐飲、副食低檔社區(qū)商業(yè)10-30家富超市一般位于子莊路商業(yè)大面積空置巨宇江南約15萬(wàn)約0.7萬(wàn)約0.3萬(wàn)/餐飲、副食、建材低檔社區(qū)商業(yè)10-30/一般位于渝西大道附近商業(yè)大面積空置泰晤士清晨約12萬(wàn)約0.4萬(wàn)約0.2萬(wàn)50%建材、餐飲低檔社區(qū)商業(yè)10-30/一般位于人民北路附近商業(yè)大面積空置金劍小區(qū)約10萬(wàn)約0.3萬(wàn)約0.3萬(wàn)15%以建材為主低檔社區(qū)商業(yè)15-35皇鼎養(yǎng)身會(huì)所、金旺富超市、博升木門一般該項(xiàng)目才交房，主要以建材為主康橋生活公園約20萬(wàn)約1萬(wàn)約0.3萬(wàn)15%以建材為主低檔社區(qū)商業(yè)20-40/一般大部分商業(yè)尚未交房紅河麗景約7.3萬(wàn)約0.7萬(wàn)約0.7萬(wàn)/餐飲、汽車美容、超市、娛樂(lè)休閑低檔社區(qū)商業(yè)10-30天善宮、狂潮網(wǎng)絡(luò)、美家樂(lè)超市一般/金港明珠約10萬(wàn)約0.6萬(wàn)約0.6萬(wàn)/建材、娛樂(lè)休閑、副食、廣告低檔社區(qū)商業(yè)20-40大千網(wǎng)絡(luò)會(huì)所、鑫馨廣告一般/合計(jì)約120.3萬(wàn)約5.9萬(wàn)約3.15萬(wàn)人民北路片區(qū)已供應(yīng)商業(yè)情況項(xiàng)目名稱總體量（㎡）商業(yè)體量（㎡）人民北路片區(qū)已供應(yīng)商業(yè)情況已供應(yīng)商業(yè)體量：3.15萬(wàn)㎡建筑形態(tài)：底商業(yè)態(tài)：以建材和餐飲為主檔次：低檔定位：以社區(qū)商業(yè)為主租金水平：15-30元/㎡·月經(jīng)營(yíng)情況：一般客戶人群：周邊居住人口荷塘月色金劍小區(qū)巨宇江南桓大·泰晤士清晨康橋生活公園紅河麗景人民北路片區(qū)已供應(yīng)商業(yè)情況已供應(yīng)商業(yè)體量：3.15萬(wàn)㎡荷塘月電信局片區(qū)已供應(yīng)商業(yè)情況項(xiàng)目名稱總體量（㎡）商業(yè)體量（㎡）已供應(yīng)商業(yè)體量（㎡）商業(yè)空置率業(yè)態(tài)檔次定位租金（元/㎡·月）典型商家經(jīng)營(yíng)情況備注橄欖郡7.2萬(wàn)約0.2萬(wàn)約0.2萬(wàn)/建材、餐飲、副食低檔社區(qū)商業(yè)20-40康百佳地板一般/碧桂園約6萬(wàn)約0.5萬(wàn)約0.5萬(wàn)/建材、餐飲、副食低檔社區(qū)商業(yè)20-40/一般/禹泊苑約4萬(wàn)約0.1萬(wàn)約0.1萬(wàn)70%建材、中介低檔社區(qū)商業(yè)20-40/一般項(xiàng)目才交房家博城約20萬(wàn)約5萬(wàn)約2.5萬(wàn)80%家居中檔專業(yè)市場(chǎng)10-30九牧、歐派、頂固較差項(xiàng)目空置率極大金色大地12.3萬(wàn)約0.2萬(wàn)約0.2萬(wàn)20%保險(xiǎn)、休閑、建材低檔社區(qū)商業(yè)20-40中華聯(lián)合財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)一般/錦繡花園約6萬(wàn)約0.3萬(wàn)約0.3萬(wàn)/汽車美容、建材、超市、餐飲中低檔社區(qū)商業(yè)20-40金牛管業(yè)、飛騰超市一般/海棠苑約12萬(wàn)約0.8萬(wàn)約0.8萬(wàn)15%建材、餐飲、汽車美容、副食低檔社區(qū)商業(yè)20-40/一般/水木年華約8萬(wàn)約0.1萬(wàn)約0.05萬(wàn)100%//社區(qū)商業(yè)///項(xiàng)目才交房天之韻約12萬(wàn)約0.5萬(wàn)約0.5萬(wàn)20%裝飾、建材、餐飲、副食低檔社區(qū)商業(yè)20-40鴨腸王火鍋一般/學(xué)府美墅約7萬(wàn)約0.7萬(wàn)約0.7萬(wàn)50%餐飲、副食、建材中低檔社區(qū)商業(yè)10-30佳和酒樓、棠香酒樓較差臨匯龍大道一側(cè)商業(yè)大部分空置紅河楓景24萬(wàn)約3萬(wàn)約1.5萬(wàn)/汽車銷售、休閑中高檔專業(yè)市場(chǎng)10-30馬自達(dá)、耶咖雪啡一般/合計(jì)約118.5萬(wàn)約9.4萬(wàn)約6.35萬(wàn)電信局片區(qū)已供應(yīng)商業(yè)情況項(xiàng)目名稱總體量（㎡）商業(yè)體量（㎡）已電信局片區(qū)已供應(yīng)商業(yè)情況已供應(yīng)商業(yè)體量：6.35萬(wàn)㎡建筑形態(tài)：底商業(yè)態(tài)：以建材和餐飲為主檔次：低檔定位：以社區(qū)商業(yè)為主租金水平：20-40元/㎡·月經(jīng)營(yíng)情況：一般客戶人群：周邊居住人口學(xué)府美墅鳳凰城天之韻水木年華碧桂園電信局片區(qū)已供應(yīng)商業(yè)情況已供應(yīng)商業(yè)體量：6.35萬(wàn)㎡學(xué)府美墅體育公園片區(qū)已供應(yīng)商業(yè)情況項(xiàng)目名稱總體量（㎡）商業(yè)體量（㎡）已供應(yīng)商業(yè)體量（㎡）商業(yè)空置率業(yè)態(tài)檔次定位租金（元/㎡·月）典型商家經(jīng)營(yíng)情況備注五洋都市庭院約8萬(wàn)約0.9萬(wàn)約0.9萬(wàn)15%餐飲、副食、百貨低檔社區(qū)商業(yè)30-70/較好主要為文理學(xué)院配套康安尚都約14萬(wàn)約4.5萬(wàn)約0.5萬(wàn)90%餐飲中低檔餐飲一條街10-30密宗菜差/清華苑約6萬(wàn)約0.2萬(wàn)約0.2萬(wàn)80%餐飲低檔社區(qū)商業(yè)10-30/一般/體育公園/約1.5萬(wàn)約1.5萬(wàn)95%餐飲中檔/10-30肖記私房菜一般/合計(jì)約28萬(wàn)約7.1萬(wàn)約3.1萬(wàn)體育公園片區(qū)已供應(yīng)商業(yè)情況項(xiàng)目名稱總體量（㎡）商業(yè)體量（㎡）體育公園片區(qū)已供應(yīng)商業(yè)情況已供應(yīng)商業(yè)體量：3.1萬(wàn)㎡建筑形態(tài)：以底商為主業(yè)態(tài)：以餐飲為主檔次：低檔定位：以社區(qū)商業(yè)為主租金水平：10-30元/㎡·月經(jīng)營(yíng)情況：一般客戶人群：以周邊居住人口和學(xué)生為主康安尚都清華苑五洋都市庭院體育公園體育公園片區(qū)已供應(yīng)商業(yè)情況已供應(yīng)商業(yè)體量：3.1萬(wàn)㎡康安尚都已供應(yīng)商業(yè)情況——體量、定位片區(qū)商業(yè)已供應(yīng)量（㎡）商業(yè)定位人民廣場(chǎng)片區(qū)約18.73萬(wàn)輻射性商業(yè)人民北路片區(qū)約3.15萬(wàn)社區(qū)商業(yè)電信局片區(qū)約6.35萬(wàn)社區(qū)商業(yè)體育公園片區(qū)約3.1萬(wàn)社區(qū)商業(yè)表：永川新區(qū)各片區(qū)目前商業(yè)已供應(yīng)體量人民廣場(chǎng)片區(qū)體量：約18.73萬(wàn)定位：輻射性商業(yè)具備成為商業(yè)中心的潛質(zhì)區(qū)位：目前新區(qū)的中心位置已供應(yīng)商業(yè)情況——體量、定位片區(qū)商業(yè)已供應(yīng)量（㎡）商業(yè)定位人已供應(yīng)商業(yè)情況片區(qū)建筑形態(tài)業(yè)態(tài)檔次租金（元/㎡·月）客戶群人民廣場(chǎng)片區(qū)獨(dú)立商業(yè)體、裙樓商業(yè)以百貨、餐飲和休閑娛樂(lè)為主中低檔20-50以新區(qū)客戶為主，輻射部分老城區(qū)客戶人民北路片區(qū)以底商為主以建材和餐飲為主低檔15-30周邊居民電信局片區(qū)以底商為主以建材和餐飲為主低檔20-40周邊居民體育公園片區(qū)以底商為主以餐飲為主低檔10-30周邊居民、文理學(xué)院學(xué)生人民北路片區(qū)、電信局片區(qū)和體育公園片區(qū)建筑形態(tài)：現(xiàn)有商業(yè)大多以底商為主檔次：整體檔次較低租金：主要集中在20-30元/㎡·月客戶：主要以輻射周邊居民為主人民廣場(chǎng)片區(qū)建筑形態(tài)：獨(dú)立商業(yè)、裙樓商業(yè)街檔次：中低檔租金：主要集中在20-50元/㎡·月客戶：主要以輻射新區(qū)客戶為主，輻射部分老城區(qū)客戶已供應(yīng)商業(yè)情況片區(qū)建筑形態(tài)業(yè)態(tài)檔次租金客戶群人民廣場(chǎng)片區(qū)獨(dú)立已供應(yīng)商業(yè)情況人民廣場(chǎng)片區(qū)以百貨、餐飲和休閑娛樂(lè)為主，但由于百貨檔次較低，全以單個(gè)的小商鋪供應(yīng)，無(wú)大型百貨商業(yè)的出現(xiàn)，仍以新區(qū)消費(fèi)群體為主；餐飲、娛樂(lè)休閑業(yè)由于體量較大，供應(yīng)區(qū)域集中，檔次多元化，輻射了大量老城區(qū)群體消費(fèi)。目前該區(qū)域已有電影院、咖啡廳、KTV、養(yǎng)生館、健身中心等多業(yè)態(tài)的出現(xiàn)。從輻射的人群以及業(yè)態(tài)的多元化來(lái)看，人民廣場(chǎng)逐漸在承擔(dān)永川“商業(yè)中心”的責(zé)任。永川電影院KTV已供應(yīng)商業(yè)情況人民廣場(chǎng)片區(qū)永川電影院KTV已供應(yīng)商業(yè)情況——業(yè)態(tài)現(xiàn)有商業(yè)業(yè)態(tài)基本能滿足區(qū)域內(nèi)的消費(fèi)需求，但作為擔(dān)負(fù)“商圈”重任的角度來(lái)看，商業(yè)業(yè)態(tài)需進(jìn)一步優(yōu)化，目前大型百貨、品牌專賣店和金融證券業(yè)仍是區(qū)域的相對(duì)空白。圖：永川新區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)目前由于永川新區(qū)仍處于大規(guī)模開發(fā)階段，大多小區(qū)即將入住或才入住，導(dǎo)致其新區(qū)的商業(yè)業(yè)態(tài)以建材為主，說(shuō)明永川新區(qū)目前的商業(yè)仍處于商業(yè)的培育期階段。已供應(yīng)商業(yè)情況——業(yè)態(tài)現(xiàn)有商業(yè)業(yè)態(tài)基本能滿足區(qū)域內(nèi)的消費(fèi)需求已供應(yīng)商業(yè)情況——經(jīng)營(yíng)面積圖：已供應(yīng)商業(yè)面積結(jié)構(gòu)比例從已供應(yīng)的商業(yè)面積來(lái)看，主要集中在20-50㎡左右，商鋪經(jīng)營(yíng)面積普遍偏小。具有發(fā)展商圈潛質(zhì)的人民廣場(chǎng)片區(qū)，同樣仍以偏小面積的商鋪供應(yīng)為主，為大型商業(yè)的進(jìn)駐造成了極大的“硬傷”。已供應(yīng)商業(yè)情況——經(jīng)營(yíng)面積圖：已供應(yīng)商業(yè)面積結(jié)構(gòu)比例從已供應(yīng)潛在商業(yè)市場(chǎng)調(diào)研2潛在商業(yè)市場(chǎng)調(diào)研2區(qū)域潛在商業(yè)土地控規(guī)商業(yè)金融用地集中區(qū)主要集中于興龍湖周邊區(qū)域商住混合用地集中區(qū)興龍湖以南片區(qū)，即本項(xiàng)目所在地周邊商業(yè)金融用地商住混合用地區(qū)域潛在商業(yè)土地控規(guī)商業(yè)金融用地商住混合用地區(qū)域潛在商業(yè)——潛在商業(yè)項(xiàng)目情況項(xiàng)目名稱總體量（萬(wàn)㎡）商業(yè)總體量（萬(wàn)㎡）已供應(yīng)商業(yè)（萬(wàn)㎡）潛在商業(yè)（萬(wàn)㎡）商業(yè)發(fā)展方向預(yù)計(jì)營(yíng)業(yè)時(shí)間竹映三清約19.5約4.5約0.5約4將引入人人樂(lè)超市，輻射性商業(yè)2011年君臨棠城約27約1.5約0.4約1.1有一定輻射性2012年荷塘月色約19約0.7約0.35約0.35社區(qū)商業(yè)2012年巨宇江南約15約0.7約0.3約0.4社區(qū)商業(yè)2011年泰晤士清晨約12約0.4約0.2約0.2社區(qū)商業(yè)2011年康橋生活公園約20約1約0.3約0.7社區(qū)商業(yè)2011年奧韻家博城約20約5約2.5約2.5專業(yè)家居市場(chǎng)，輻射性商業(yè)2010年底水木年華約8約0.1約0.05約0.05社區(qū)商業(yè)2011年紅河楓景24約3約1.5約1.5專業(yè)汽車銷售市場(chǎng)，輻射性商業(yè)2011年康安尚都約14約4.5約0.5約4輻射性商業(yè)2012年合計(jì)約178.5約19.4約5.6約13.8區(qū)域潛在商業(yè)——潛在商業(yè)項(xiàng)目情況項(xiàng)目名稱總體量（萬(wàn)㎡）商業(yè)總區(qū)域潛在商業(yè)——潛在商業(yè)項(xiàng)目情況項(xiàng)目名稱總體量（萬(wàn)㎡）商業(yè)總體量（萬(wàn)㎡）已供應(yīng)商業(yè)（萬(wàn)㎡）潛在商業(yè)（萬(wàn)㎡）商業(yè)發(fā)展方向預(yù)計(jì)營(yíng)業(yè)時(shí)間水晶城約12約1/約1社區(qū)商業(yè)，農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)2011年桓大酈晶城約7約0.1/約0.1社區(qū)商業(yè)2011年昌龍尚城約20約2/約2社區(qū)商業(yè)2012年宇界項(xiàng)目約12約1.2/約1.2社區(qū)商業(yè)2013年恒森項(xiàng)目約7約0.7/約0.7社區(qū)商業(yè)2014年昕暉項(xiàng)目約20約2/約2社區(qū)商業(yè)2014年君怡項(xiàng)目約30約3/約3輻射性商業(yè)2014年利安項(xiàng)目約50約5/約5輻射性商業(yè)2015年五米陽(yáng)光約4約0.4/約0.4社區(qū)商業(yè)2011年奧蘭半島約35約4/約4專業(yè)體育用品市場(chǎng)，輻射性商業(yè)2011年時(shí)代國(guó)際約29約3/約3輻射性商業(yè)2012年合計(jì)約22622.4/22.4區(qū)域潛在商業(yè)——潛在商業(yè)項(xiàng)目情況項(xiàng)目名稱總體量（萬(wàn)㎡）商業(yè)總?cè)丝谝?guī)劃與商業(yè)承載力分析備注：由于目前以及未來(lái)五年內(nèi)，新區(qū)商業(yè)都將以輻射周邊居民為主，因此人口數(shù)量取值為新區(qū)人口數(shù)；但隨著新區(qū)的發(fā)展，輻射人口將進(jìn)一步擴(kuò)大，我方則按政府城區(qū)規(guī)劃人口進(jìn)行測(cè)算。計(jì)算方式：按照國(guó)際慣例和中原的實(shí)際操作經(jīng)驗(yàn)，中原按照區(qū)縣級(jí)商業(yè)中心的人均商業(yè)面積在0.9-1.1之間進(jìn)行的測(cè)算。由于新區(qū)商業(yè)是按照商業(yè)中心的規(guī)模在打造，目前以及未來(lái)五年商業(yè)的供應(yīng)量都將遠(yuǎn)大于區(qū)域內(nèi)人口需求的商業(yè)面積而根據(jù)政府規(guī)劃未來(lái)十年，城區(qū)人口達(dá)到100萬(wàn)人后，作為永川未來(lái)商業(yè)中心的新區(qū)商業(yè)，商業(yè)的需求量與現(xiàn)有地塊所供應(yīng)的商業(yè)將存在巨大的缺口，未來(lái)十年商業(yè)缺口將達(dá)到23-33萬(wàn)㎡。目前未來(lái)五年未來(lái)十年人口（萬(wàn)人）4.7918.61100所需商業(yè)（萬(wàn)㎡）4.3-5.316.7-20.590-110供應(yīng)商業(yè)（萬(wàn)㎡）31.3367.03（潛在供應(yīng)）/備注新區(qū)人口新區(qū)人口城區(qū)人口人口規(guī)劃與商業(yè)承載力分析備注：由于新區(qū)商業(yè)是按照商業(yè)中心的規(guī)區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)分析從未來(lái)商業(yè)供應(yīng)的體量來(lái)看，體育公園片區(qū)未來(lái)商業(yè)的總供應(yīng)量較大，但由于所處區(qū)位更靠近工業(yè)園區(qū)，且并非政府規(guī)劃的商業(yè)發(fā)展重心，因此未來(lái)體育公園片區(qū)成為商業(yè)中心的可能性相對(duì)較小。而人民北路、電信局片區(qū)仍將以社區(qū)商業(yè)為主。片區(qū)未來(lái)商業(yè)總供應(yīng)量（㎡）商業(yè)定位人民廣場(chǎng)片區(qū)約22.23萬(wàn)輻射性商業(yè)人民北路片區(qū)約10.1萬(wàn)社區(qū)商業(yè)電信局片區(qū)約9.5萬(wàn)社區(qū)商業(yè)體育公園片區(qū)約25.2萬(wàn)以社區(qū)商業(yè)為主，帶一定的輻射性商業(yè)區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)分析從未來(lái)商業(yè)供應(yīng)的體量來(lái)看，體育公園片區(qū)未來(lái)商區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)分析中央廣場(chǎng)片區(qū)由于地塊的限制，未來(lái)僅竹映三清有潛在商業(yè)供應(yīng)，由于中央廣場(chǎng)片區(qū)前期的“硬傷”，該項(xiàng)目力求改變——后期將推出能承載大型商業(yè)進(jìn)駐的物業(yè)，但一個(gè)4萬(wàn)平米的人人樂(lè)超市將難以改變未來(lái)中央廣場(chǎng)的“命運(yùn)”，因此，中央廣場(chǎng)片區(qū)未來(lái)難以成為永川新區(qū)乃至永川城區(qū)的商業(yè)中心。但由于餐飲和娛樂(lè)休閑業(yè)的興旺，未來(lái)仍將是永川區(qū)餐飲、娛樂(lè)休閑業(yè)的中心區(qū)域。區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)分析中央廣場(chǎng)片區(qū)區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)分析土地控規(guī)潛在商業(yè)項(xiàng)目興龍湖片區(qū)興龍湖以南區(qū)域商業(yè)金融用地商住混合用地?zé)o大型集中輻射性商業(yè)片區(qū)出現(xiàn)未來(lái)商業(yè)中心區(qū)將在興龍湖片區(qū)出現(xiàn)政府主導(dǎo)發(fā)展方向已供應(yīng)商業(yè)人民廣場(chǎng)片區(qū)的“硬傷”其他片區(qū)已社區(qū)商業(yè)為主區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)分析土地控規(guī)潛在商業(yè)項(xiàng)目興龍湖片區(qū)興龍湖以南區(qū)域區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)小結(jié)現(xiàn)狀：未來(lái)：新城區(qū)以低檔次的商業(yè)供應(yīng)為主；除人民廣場(chǎng)片區(qū)外的其他片區(qū)以社區(qū)商業(yè)為主；人民廣場(chǎng)片區(qū)雖具有打造永川“商業(yè)中心”的潛質(zhì)，但由于其物業(yè)的“硬傷”，難以成為未來(lái)永川的商業(yè)中心；整體租金水平在20-40元/㎡·月整體經(jīng)營(yíng)情況一般；輻射人群以新城區(qū)人口為主；大型百貨、品牌專賣店和金融證券業(yè)是市場(chǎng)的空白。未來(lái)存在較大的商業(yè)缺口；未來(lái)體育公園片區(qū)商業(yè)供應(yīng)體量大，但由于政府規(guī)劃的重心，以及所處區(qū)位等原因，未來(lái)難以成為新區(qū)的商業(yè)中心；從土地控規(guī)，以及政府的主導(dǎo)等因素來(lái)看，興龍湖片區(qū)未來(lái)將成為永川新的“商業(yè)中心”。本項(xiàng)目位于興龍湖片區(qū)，發(fā)展商業(yè)將在未來(lái)永川新“商業(yè)中心”的建設(shè)中，占得“先機(jī)”。區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)小結(jié)現(xiàn)狀：未來(lái)：新城區(qū)以低檔次的商業(yè)供應(yīng)為主；未商業(yè)消費(fèi)者需求市場(chǎng)調(diào)研Part3商業(yè)消費(fèi)者需求市場(chǎng)調(diào)研Part3調(diào)查目的調(diào)查時(shí)間分發(fā)及回收情況研究永川新城區(qū)域消費(fèi)者的主要生活形態(tài)及消費(fèi)行為2010年4月27日—4月29日針對(duì)性在永川新城區(qū)各入住小區(qū)，在售項(xiàng)目發(fā)放207份問(wèn)卷總計(jì)回收207份，其中有效問(wèn)卷163份問(wèn)卷基本情況分析工具及方法采用SPSS社會(huì)統(tǒng)計(jì)軟件分析，主要分析方法為：頻率/頻數(shù)分析、交叉分析、描述統(tǒng)計(jì)分析等。調(diào)查目的調(diào)查時(shí)間分發(fā)及回收研究永川新城區(qū)域消費(fèi)者的主要生活形調(diào)研問(wèn)卷分布區(qū)域有效樣本量（份）有效百分比（%）奧蘭半島2717%昌龍尚城21%帝琴花園138%荷塘月色127%紅河楓景42%紅河麗景42%金劍小區(qū)53%金域藍(lán)灣159%巨宇江南2415%君臨棠城74%人民公園、華創(chuàng)106%水木年華21%泰晤士清晨42%天秀錦地117%五洋小區(qū)1610%AC世紀(jì)城74%合計(jì)163100%執(zhí)行方式攔截訪問(wèn)專訪受訪人群：住戶個(gè)體經(jīng)營(yíng)者工作人員部分其他人員調(diào)研問(wèn)卷分布區(qū)域有效樣本量（份）有效百分比（%）奧蘭半島27受訪者基本信息1受訪者基本信息1受訪者基本信息受訪者以35歲以下的群體為主，占60%以上。受訪者中女性群體相對(duì)較大。受訪者基本信息受訪者以35歲以下的群體為主，占60%以上。受受訪者基本信息從受訪者的學(xué)歷來(lái)看，以高中以上文化程度為主，整體學(xué)歷水平較高。從受訪者的家庭情況來(lái)看，以夫妻與小孩同住的比例最高。受訪者基本信息從受訪者的學(xué)歷來(lái)看，以高中以上文化程度為主，整受訪者基本信息受訪者的職業(yè)結(jié)構(gòu)較為單一，以上班族和個(gè)體經(jīng)營(yíng)戶的比例相對(duì)較高；從居住和工作區(qū)域來(lái)看，以永川新城區(qū)人口占絕對(duì)多數(shù)。受訪者基本信息受訪者的職業(yè)結(jié)構(gòu)較為單一，以上班族和個(gè)體經(jīng)營(yíng)戶受訪者基本信息受訪人群的整體收入水平中等偏下，超過(guò)七成家庭月均收入在5000元以下，且39%在3000元以內(nèi)；受訪者家庭月均支出整體水平在1500以上，占70%以上，說(shuō)明永川新城的消費(fèi)水平較高；受訪者基本信息受訪人群的整體收入水平中等偏下，超過(guò)七成家庭月受訪者基本信息永川新城受訪者主要以在永川新城工作、經(jīng)商以及居住的人群為主，且呈現(xiàn)以下三大特征：年齡段集中在18—35歲間，絕大部分為高中及以上的文化層次群體，家庭結(jié)構(gòu)以父母帶小孩為主；家庭收入整體水平中等偏下，超過(guò)七成家庭，月均收入在5000元以內(nèi)，但家庭月均支出水平較高，七成以上家庭在1500元/月以上；受訪者以高中以上文化程度為主，整體學(xué)歷水平較高。受訪者基本信息永川新城受訪者主要以在永川新城工作、經(jīng)商以及居受訪者消費(fèi)行為研究2受訪者消費(fèi)行為研究2受訪者消費(fèi)行為研究超過(guò)六成的受訪者外出消費(fèi)時(shí)，習(xí)慣仍選擇老城區(qū)中心；從受訪者選擇老城區(qū)消費(fèi)調(diào)查的原因來(lái)看，主要集中在以下幾點(diǎn)：老城區(qū)商業(yè)氛圍更濃厚；商品選擇面更大；消費(fèi)習(xí)慣受訪者消費(fèi)行為研究超過(guò)六成的受訪者外出消費(fèi)時(shí)，習(xí)慣仍選擇老城受訪者消費(fèi)行為研究步行消費(fèi)中，人們最需要設(shè)置大型綜合超市以及小型超市；受商業(yè)配套限制，人們車行消費(fèi)時(shí)，首先仍前往大型綜合超市中滿足日常生活需求，其次才是在百貨商場(chǎng)或購(gòu)物中心實(shí)現(xiàn)購(gòu)物需求；受訪者消費(fèi)行為研究步行消費(fèi)中，人們最需要設(shè)置大型綜合超市以及受訪者消費(fèi)行為研究居家范圍內(nèi)，人們更習(xí)慣于在家就餐，但除此之外，對(duì)大眾餐館有一定的需求，其次是快餐和普通酒樓；車行消費(fèi)時(shí)，人們對(duì)餐飲業(yè)的需求相對(duì)多元化。以大眾餐館、酒樓以及飯店為主；受訪者消費(fèi)行為研究居家范圍內(nèi)，人們更習(xí)慣于在家就餐，但除此之受訪者消費(fèi)行為研究圖：休閑娛樂(lè)消費(fèi)結(jié)構(gòu)受訪者在居家附近以及商圈消費(fèi)時(shí)，娛樂(lè)休閑消費(fèi)都較為接近，以KTV、書店、美容中心和健身房為主；受訪者消費(fèi)行為研究圖：休閑娛樂(lè)消費(fèi)結(jié)構(gòu)受訪者在居家附近以及商受訪者消費(fèi)行為研究受訪者在居家附近以及商圈選擇住宿業(yè)消費(fèi)時(shí)，都以旅館為主；圖：住宿業(yè)消費(fèi)結(jié)構(gòu)受訪者消費(fèi)行為研究受訪者在居家附近以及商圈選擇住宿業(yè)消費(fèi)時(shí)，受訪者消費(fèi)行為研究對(duì)于社區(qū)商業(yè)配套的需求，主要還是以在居家附近消費(fèi)為主，說(shuō)明目前的社區(qū)配套已基本能滿足市場(chǎng)的需求。圖：社區(qū)配套消費(fèi)結(jié)構(gòu)受訪者消費(fèi)行為研究對(duì)于社區(qū)商業(yè)配套的需求，主要還是以在居家附受訪者消費(fèi)行為研究從消費(fèi)頻次來(lái)看，頻率最高的主要為零售業(yè)和餐飲業(yè)；而娛樂(lè)業(yè)和社區(qū)服務(wù)的消費(fèi)頻次較為適中，主要集中在“2-3次/周”和“1月/次”之間；而住宿業(yè)消費(fèi)頻次最低，選擇“從不光顧”的占了絕對(duì)多數(shù)。受訪者消費(fèi)行為研究從消費(fèi)頻次來(lái)看，頻率最高的主要為零售業(yè)和餐受訪者消費(fèi)結(jié)構(gòu)研究隨著家庭月均支出的增加，零售業(yè)和社區(qū)配套所占比例有所下滑；而餐飲業(yè)和休閑娛樂(lè)的比例有明顯上升；住宿業(yè)也由于支出的增加而有一定的增長(zhǎng)。受訪者消費(fèi)結(jié)構(gòu)研究隨著家庭月均支出的增加，零售業(yè)和社區(qū)配套所受訪者消費(fèi)行為研究從消費(fèi)所需交通時(shí)間來(lái)看，主要集中在30分鐘以內(nèi)。而新區(qū)商業(yè)距離老城區(qū)的車行時(shí)間均在30分鐘以內(nèi)，說(shuō)明新區(qū)商業(yè)有輻射老城區(qū)消費(fèi)的潛質(zhì)。從消費(fèi)所使用交通工具來(lái)看，以選擇公交車為主，占近五成。受訪者消費(fèi)行為研究從消費(fèi)所需交通時(shí)間來(lái)看，主要集中在30分鐘受訪者消費(fèi)行為研究受訪人群在選擇消費(fèi)場(chǎng)所時(shí)，最為關(guān)注的首要因素為商品價(jià)格和商家知名度；次要因素最為關(guān)注商品價(jià)格；再次因素才是服務(wù)態(tài)度。消費(fèi)者更為關(guān)注價(jià)格因素。受訪者消費(fèi)行為研究受訪人群在選擇消費(fèi)場(chǎng)所時(shí)，最為關(guān)注的首要因受訪者消費(fèi)行為研究永川新城受訪者大多選擇乘坐公共交通到達(dá)商圈，并希望30分鐘內(nèi)達(dá)到目的地；受訪者在居住范圍和商圈內(nèi)對(duì)超市的需求最為強(qiáng)烈，并且在商圈內(nèi)對(duì)購(gòu)物中心的需求也較大；日常對(duì)零售業(yè)和餐飲業(yè)的消費(fèi)頻次最高；隨著家庭月均支出的增加，零售業(yè)和社區(qū)配套所占比例有所下滑；而餐飲業(yè)、休閑娛樂(lè)業(yè)和住宿業(yè)的比例有明顯上升；消費(fèi)者最為關(guān)注商品價(jià)格；商圈消費(fèi)餐飲：大眾餐館娛樂(lè)：KTV、書店、美容中心和健身房住宿業(yè)：旅館餐飲：酒樓娛樂(lè)：KTV、書店、美容中心和健身房住宿業(yè)：以旅館為主，酒店的比例也較高居住區(qū)消費(fèi)受訪者消費(fèi)行為研究永川新城受訪者大多選擇乘坐公共交通到達(dá)商圈受訪者對(duì)興龍湖商業(yè)的整體感知3受訪者對(duì)興龍湖商業(yè)的整體感知3受訪者對(duì)興龍湖商業(yè)的整體感知受訪者對(duì)興龍湖片區(qū)商業(yè)整體印象較好；但目前仍不能滿足其需求。受訪者對(duì)興龍湖商業(yè)的整體感知受訪者對(duì)興龍湖片區(qū)商業(yè)整體印象較受訪者商業(yè)暢想4受訪者商業(yè)暢想4受訪者商業(yè)暢想超過(guò)八成以上的受訪者均表示“一定會(huì)去”或“可能會(huì)去”，并且選擇“一定會(huì)去”的占到53.37%；從消費(fèi)者期望商業(yè)街的類型來(lái)看，選擇“生活配套性”的占絕對(duì)多數(shù)，其次為休閑娛樂(lè)性；這也凸顯了新區(qū)配套性商業(yè)的不足，如大型百貨、超市等。受訪者商業(yè)暢想超過(guò)八成以上的受訪者均表示“一定會(huì)去”或“可能受訪者商業(yè)暢想品牌或類型超市沃爾瑪、家樂(lè)福、永輝、新世紀(jì)、重百、人人樂(lè)餐飲肯德基、麥當(dāng)勞、龍湖鴨暢王、中餐、西餐娛樂(lè)ＫＴＶ

、棋牌室、美容、健身、洗腳城服裝運(yùn)動(dòng)、休閑、正裝其他藥房、移動(dòng)電話營(yíng)業(yè)廳等表：受訪者期望各主要業(yè)態(tài)進(jìn)駐的品牌或類型受訪者商業(yè)暢想品牌或類型超市沃爾瑪、家樂(lè)福、永輝、新世紀(jì)、重消費(fèi)者調(diào)研小結(jié)但對(duì)未來(lái)興龍湖商業(yè)的期望值高，并表現(xiàn)出對(duì)配套性和娛樂(lè)休閑性商業(yè)的向往，且愿意到此消費(fèi)，說(shuō)明了興龍湖片區(qū)在永川市民中已擁有較高的認(rèn)同度，并在消費(fèi)者愿意承受的消費(fèi)時(shí)間內(nèi)，為本項(xiàng)目帶來(lái)了良好的市場(chǎng)機(jī)遇。從消費(fèi)者調(diào)研來(lái)看，受訪者大多認(rèn)為目前興龍湖商業(yè)并不能滿足日常所需，興龍湖片區(qū)要建設(shè)成為未來(lái)永川新“商業(yè)中心”的責(zé)任任重而道遠(yuǎn)。消費(fèi)者調(diào)研小結(jié)但對(duì)未來(lái)興龍湖商業(yè)的期望值高，并表現(xiàn)出對(duì)配套性商業(yè)初步發(fā)展建議Part4商業(yè)初步發(fā)展建議Part4商業(yè)市場(chǎng)機(jī)遇分析發(fā)展方向面臨競(jìng)爭(zhēng)面臨市場(chǎng)機(jī)會(huì)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)本項(xiàng)目契合度傳統(tǒng)商業(yè)★★★★★★★★★★★★特色商業(yè)★★★★★★★★★★★泛商業(yè)★★★★★★★★★★★★本項(xiàng)目位于興龍湖片區(qū)，目前仍屬于規(guī)劃實(shí)施階段，本項(xiàng)目如能搶占市場(chǎng)先機(jī)，則