房地產(chǎn)行業(yè)2023年四季度投資策略暨中報(bào)總結(jié)：曙光已現(xiàn)把握基本面修復(fù)與政策共振行情

請(qǐng)務(wù)必閱讀正文之后的免責(zé)聲明及其項(xiàng)下所有內(nèi)容證券研究報(bào)告|2023年09月19日超配房地產(chǎn)行業(yè)2023年四季度投資策略暨中報(bào)總結(jié)曙光已現(xiàn)，把握基本面修復(fù)與政策共振行情超配降幅較1-7月擴(kuò)大了1.7個(gè)百分點(diǎn)；商品房銷售面積為73949萬㎡，同比移動(dòng)平均成交面積同比-7%；其中，長(zhǎng)三角、華南、華中&西南、華北&東北區(qū)域7天移動(dòng)平均面積同比分別為-24%、-1%、+5%、+4%；一線城市、二線城市、三線城市7天移動(dòng)平均成交面積同比分別為-36%、+15%、-7%。截至中，長(zhǎng)三角、華南、華中&西南、華北&東北區(qū)域成交面積累計(jì)同比分別為行業(yè)研究·行業(yè)投資策略房地產(chǎn)超配·維持評(píng)級(jí)證券分析師：任enhe@S0980520040006證券分析師：王券分析師：王粵angyuelei@S0980520030001wangjing20@S0980522100002資料來源：Wind、國(guó)信證券經(jīng)濟(jì)研究所整理《統(tǒng)計(jì)局8月房地產(chǎn)數(shù)據(jù)點(diǎn)評(píng)-基本面延續(xù)弱勢(shì)，但后續(xù)改善可期》——2023-09-18《2023年8月房地產(chǎn)數(shù)據(jù)點(diǎn)評(píng)-基本面雖低迷但曙光已現(xiàn)，政策支持下回暖可期》——2023-09-04《房地產(chǎn)重大政策點(diǎn)評(píng)-一線城市無差別落地“認(rèn)房不認(rèn)貸”，放松持續(xù)加碼更可期待》——2023-09-04《房地產(chǎn)行業(yè)2023年9月投資策略-回調(diào)充分，重點(diǎn)推薦中型國(guó)央企+一線城市受益標(biāo)的》——2023-08-28《統(tǒng)計(jì)局7月房地產(chǎn)數(shù)據(jù)點(diǎn)評(píng)-基本面持續(xù)趨弱，期待政策落地》——2023-08-16中報(bào)總結(jié)：曙光已現(xiàn)。2023上半年板塊營(yíng)收同增4.3%，預(yù)計(jì)全年同比大致地將顯著提振市場(chǎng)熱度，四季度回暖可期。我們看好四季度在“政策+基數(shù)”風(fēng)險(xiǎn)提示：政策落地效果不及預(yù)期、行業(yè)基本面超預(yù)期下行、房企信用風(fēng)險(xiǎn)事件超預(yù)期沖擊。請(qǐng)務(wù)必閱讀正文之后的免責(zé)聲明及其項(xiàng)下所有內(nèi)容2證券研究報(bào)告 5統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)：商品房銷售降幅擴(kuò)大延續(xù)弱勢(shì) 5高頻數(shù)據(jù)：9月銷售略有恢復(fù) 5重磅政策密集出臺(tái)，后續(xù)銷售回暖可期 8 8 9營(yíng)收同增4.3%，預(yù)計(jì)全年同比大致持平 9毛利率持續(xù)下滑至25.5%，預(yù)計(jì)全年將企穩(wěn) 歸母凈利潤(rùn)下降8.3%，預(yù)計(jì)全年業(yè)績(jī)將小幅回正 請(qǐng)務(wù)必閱讀正文之后的免責(zé)聲明及其項(xiàng)下所有內(nèi)容3證券研究報(bào)告圖表目錄圖1：商品房銷售額累計(jì)同比 5圖2：商品房銷售面積累計(jì)同比 5圖3：商品房銷售面積單月同比 5圖4：商品房單月銷售均價(jià)（元/㎡） 5圖5：歷年30城商品房單日成交7天移動(dòng)平均（萬㎡） 6圖6：長(zhǎng)三角單日成交7天移動(dòng)平均（萬㎡） 6圖7：華南單日成交7天移動(dòng)平均（萬㎡） 6圖8：華中&西南單日成交7天移動(dòng)平均（萬㎡） 7圖9：華北&東北單日成交7天移動(dòng)平均（萬㎡） 7圖10：一線城市單日成交7天移動(dòng)平均（萬㎡） 圖11：二線城市單日成交7天移動(dòng)平均（萬㎡） 圖12：三線城市單日成交7天移動(dòng)平均（萬㎡） 8圖13：30城商品房累計(jì)成交面積同比，2023 8圖14：30城分區(qū)域商品房累計(jì)成交面積同比，2023 8圖15：30城分能級(jí)商品房累計(jì)成交面積同比，2023 8圖16：上期報(bào)告發(fā)布至今主流地產(chǎn)股漲幅 9 9圖18：上期報(bào)告發(fā)布至今各板塊漲幅 9圖19：板塊營(yíng)收及增速 圖20：“招保萬金”營(yíng)收及增速 圖21：板塊毛利率 圖22：“招保萬金”毛利率 圖23：上市房企歸母凈利潤(rùn)及增速 圖24：“招保萬金”歸母凈利潤(rùn)及增速 錯(cuò)誤！未找到圖形項(xiàng)目表。請(qǐng)務(wù)必閱讀正文之后的免責(zé)聲明及其項(xiàng)下所有內(nèi)容4證券研究報(bào)告請(qǐng)務(wù)必閱讀正文之后的免責(zé)聲明及其項(xiàng)下所有內(nèi)容5證券研究報(bào)告行業(yè)：9月銷售略有恢復(fù)，四季度回暖可期統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)：商品房銷售降幅擴(kuò)大延續(xù)弱勢(shì)8月銷售復(fù)蘇繼續(xù)趨弱。2023年1-8月，商品房銷售額為78158億元，同比-3.2%，降幅較1-7月擴(kuò)大了1.7個(gè)百分點(diǎn)；商品房銷售面積為73949萬㎡，同比-7.1%，降幅較1-7月擴(kuò)大了0.6個(gè)百分點(diǎn)。2023年8月單月，商品房銷售額7708億元，環(huán)比+5%，同比-16%，降幅較7月收窄3個(gè)百分點(diǎn)；銷售面積7386萬㎡，環(huán)比+5%，同比-12%，降幅較7月收窄3個(gè)百分點(diǎn)；銷售均價(jià)為10436元/㎡，環(huán)比持平，同比-4.8%。資料來源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局、Wind、國(guó)信證券經(jīng)濟(jì)研究所整理資料來源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局、Wind、國(guó)信證券經(jīng)濟(jì)研究所整理資料來源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局、Wind、國(guó)信證券經(jīng)濟(jì)研究所整理資料來源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局、Wind、國(guó)信證券經(jīng)濟(jì)研究所整理高頻數(shù)據(jù)：9月銷售略有恢復(fù)從日頻跟蹤來看，銷售復(fù)蘇趨緩。2023年9月17日，30城商品房7天移動(dòng)平均成交面積同比-7%；其中，長(zhǎng)三角、華南、華中&西南、華北&東北區(qū)域7天移動(dòng)平均面積同比分別為-24%、-1%、+5%、+4%；一線城市、二線城市、三線城市7天移動(dòng)平均成交面積同比分別為-36%、+15%、-7%。截至2023年9月17日，30城商請(qǐng)務(wù)必閱讀正文之后的免責(zé)聲明及其項(xiàng)下所有內(nèi)容6證券研究報(bào)告品房累計(jì)成交面積為9655萬㎡，同比-6.6%；其中，長(zhǎng)三角、華南、華中&西南、華北&東北區(qū)域成交面積累計(jì)同比分別為-7.1%、-9%、-3%、-9%；一線城市、二線城市、三線城市商品房成交面積累計(jì)同比分別為+4%、-9%、-11%。資料來源：Wind、國(guó)信證券經(jīng)濟(jì)研究所整理資料來源：Wind、國(guó)信證券經(jīng)濟(jì)研究所整理請(qǐng)務(wù)必閱讀正文之后的免責(zé)聲明及其項(xiàng)下所有內(nèi)容7證券研究報(bào)告資料來源：Wind、國(guó)信證券經(jīng)濟(jì)研究所整理資料來源：Wind、國(guó)信證券經(jīng)濟(jì)研究所整理資料來源：Wind、國(guó)信證券經(jīng)濟(jì)研究所整理資料來源：Wind、國(guó)信證券經(jīng)濟(jì)研究所整理請(qǐng)務(wù)必閱讀正文之后的免責(zé)聲明及其項(xiàng)下所有內(nèi)容8證券研究報(bào)告資料來源：Wind、國(guó)信證券經(jīng)濟(jì)研究所整理資料來源：Wind、國(guó)信證券經(jīng)濟(jì)研究所整理資料來源：Wind、國(guó)信證券經(jīng)濟(jì)研究所整理資料來源：Wind、國(guó)信證券經(jīng)濟(jì)研究所整理重磅政策密集出臺(tái)，后續(xù)銷售回暖可期北京相繼全域落地“認(rèn)房不認(rèn)貸”，反映出政策已由“因城施策”變成實(shí)質(zhì)性的“自上而下”；而央行等兩部門發(fā)布的《關(guān)于調(diào)整優(yōu)化差別化住房信貸政策的通知》打開了限購(gòu)城市首付比例調(diào)整的空間，后續(xù)一線城市放松政策有望進(jìn)一步落地；多個(gè)二線城市如南京、合肥、鄭州、福州、濟(jì)南、青島、沈陽、大連完全解除限購(gòu)，充分釋放潛在購(gòu)買力。這些舉措均能有效降低購(gòu)房門檻，增強(qiáng)居民購(gòu)房意愿，政策對(duì)新房銷售的提振效果應(yīng)會(huì)在“金九銀十”逐步顯現(xiàn)。板塊：本月跑輸滬深300指數(shù)3.3個(gè)百分點(diǎn)自上期策略報(bào)告發(fā)布至今，房地產(chǎn)板塊下跌8.0%，跑輸滬深300指數(shù)3.3個(gè)百分點(diǎn)，在31個(gè)行業(yè)中排29名。根據(jù)Wind一致預(yù)期，按最新收盤日計(jì)，板塊2023年動(dòng)態(tài)PE為10.4倍，比2019年1月3日的底部估值水平（6.6倍動(dòng)態(tài)PE）高38.1%。請(qǐng)務(wù)必閱讀正文之后的免責(zé)聲明及其項(xiàng)下所有內(nèi)容9證券研究報(bào)告資料來源：Wind、國(guó)信證券經(jīng)濟(jì)研究所整理資料來源：Wind、國(guó)信證券經(jīng)濟(jì)研究所整理資料來源：Wind、國(guó)信證券經(jīng)濟(jì)研究所整理中報(bào)總結(jié)：曙光已現(xiàn)營(yíng)收同增4.3%，預(yù)計(jì)全年同比大致持平長(zhǎng)4.3%，龍頭“招保萬金”實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入合計(jì)4262億元，同比增繼續(xù)下降，但仍然好于行業(yè)平均水平。由于2021年下半年開始的市場(chǎng)下行，在量和價(jià)兩個(gè)方面導(dǎo)致房企營(yíng)收承壓，導(dǎo)致2022年?duì)I業(yè)收入出現(xiàn)二十年來的首次負(fù)增長(zhǎng)，但考慮到營(yíng)收對(duì)銷售的滯后，以及2023年的實(shí)際銷售情況，2023上半年房企營(yíng)業(yè)收入已經(jīng)同比回正，預(yù)計(jì)全年房企營(yíng)收規(guī)模將與2022年大體持平。請(qǐng)務(wù)必閱讀正文之后的免責(zé)聲明及其項(xiàng)下所有內(nèi)容10證券研究報(bào)告資料來源：公司公告、國(guó)信證券經(jīng)濟(jì)研究所整理資料來源：公司公告、國(guó)信證券經(jīng)濟(jì)研究所整理毛利率持續(xù)下滑至25.5%，預(yù)計(jì)全年將企穩(wěn)上市房企2023上半年平均毛利率為25.5%，相對(duì)2022年同期下滑2.5pct，創(chuàng)近十年最低水平?！罢斜Ｈf金”2023上半年平均毛利率為18.2%，相對(duì)2022年同期下滑3.4pct，首次跌破20%。盡管上市房企毛利率的下滑自2018年開始，基本在市場(chǎng)預(yù)期之內(nèi)，但如此大的下滑幅度仍然有些始料未及。近年來房企毛利率的大幅下滑，核心還是在于2017年到2019年的銷售高景氣，疊加融資可得性高、預(yù)售資金監(jiān)管松共同造就的低利潤(rùn)“快周轉(zhuǎn)”模式。（這一點(diǎn)我們?cè)谝酝亩嗥獔?bào)告中做過詳細(xì)論證。）展望未來，考慮到一般房地產(chǎn)項(xiàng)目3到5年的開發(fā)周期，加之：1.2022年土地隱含毛利率已經(jīng)出現(xiàn)一定修復(fù)；2.房?jī)r(jià)下跌最劇烈的時(shí)候已經(jīng)過去；3.計(jì)提減值創(chuàng)新高，緩釋未來毛利率壓力，我們傾向于認(rèn)為2023年房企報(bào)表毛利率將企穩(wěn)，并在2024年和2025年持續(xù)上升。資料來源：公司公告、國(guó)信證券經(jīng)濟(jì)研究所整理資料來源：公司公告、國(guó)信證券經(jīng)濟(jì)研究所整理歸母凈利潤(rùn)下降8.3%，預(yù)計(jì)全年業(yè)績(jī)將小幅回正上市房企2023上半年歸母凈利潤(rùn)合計(jì)348億元，同比下降8.3%?！罢斜Ｈf金”請(qǐng)務(wù)必閱讀正文之后的免責(zé)聲明及其項(xiàng)下所有內(nèi)容11證券研究報(bào)告2023上半年歸母凈利潤(rùn)合計(jì)258億元，同比下降4.2%，表現(xiàn)優(yōu)于行業(yè)平均水平。由于2022年板塊營(yíng)收大幅下滑、毛利率下滑、并充分大量計(jì)提了資產(chǎn)減值損失，導(dǎo)致2022年板塊歸母凈利潤(rùn)首次為負(fù)。我們預(yù)計(jì)全年板塊營(yíng)收規(guī)模預(yù)計(jì)與2022年持平、毛利率企穩(wěn)、減值規(guī)模將大幅下降，基于上述原因，我們認(rèn)為2023全年板塊業(yè)績(jī)將小幅回正。資料來源：wind，國(guó)信證券經(jīng)濟(jì)研究所整理投資策略在政策利好的刺激下，9月銷售略有恢復(fù)，往后多項(xiàng)重磅政策落地將顯著提振市場(chǎng)熱度，四季度回暖可期。我們看好四季度在“政策+基數(shù)”雙重支撐下迎來基本面的明顯修復(fù)，重點(diǎn)推薦布局一線城市的龍頭房企：貝殼-W、越秀地產(chǎn)、金地集團(tuán)。風(fēng)險(xiǎn)提示政策落地效果不及預(yù)期、行業(yè)基本面超預(yù)期下行、房企信用風(fēng)險(xiǎn)事件超預(yù)期沖擊。證券研究報(bào)告免責(zé)聲明分析師聲明作者保證報(bào)告所采用的數(shù)據(jù)均來自合規(guī)渠道；分析邏輯基于作者的職業(yè)理解，通過合理判斷并得出結(jié)論，力求獨(dú)立、客觀、公正，結(jié)論不受任何第三方的授意或影響；作者在過去、現(xiàn)在或未來未就其研究報(bào)告所提供的具體建議或所表述的意見直接或間接收取任何報(bào)酬，特此聲明。國(guó)信證券投資評(píng)級(jí)投資評(píng)級(jí)標(biāo)準(zhǔn)類別級(jí)別說明重要聲明本報(bào)告由國(guó)信證券股份有限公司（已具備中國(guó)證監(jiān)會(huì)許可的證券投資咨詢業(yè)務(wù)資格）制作；報(bào)告版權(quán)歸國(guó)信證券股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱“我公司”）所有。，本公司不會(huì)因接收人收到本報(bào)告而視其為客戶。未經(jīng)書面許可，任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人不得以任何形式使用、復(fù)制或傳播。任何有關(guān)本報(bào)告的摘要或節(jié)選都不代表本報(bào)告正式完整的觀點(diǎn)，一切須以我公司向客戶發(fā)布的本報(bào)告完整版本為準(zhǔn)。本報(bào)告基于已公開的資料或信息撰寫，但我公司不保證該資料及信息的完整性、準(zhǔn)確性。本報(bào)告所載的信息、資料、建議及推測(cè)僅反映我公司于本報(bào)告公開發(fā)布當(dāng)日的判斷，在不同時(shí)期，我公司可能撰寫并發(fā)布與本報(bào)告所載資料、建議及推測(cè)不一致的報(bào)告。我公司不保證本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