商業(yè)地產(chǎn)研究報(bào)告

XX商業(yè)地產(chǎn)研究匯報(bào)XX商業(yè)地產(chǎn)研究匯報(bào)【最新資料，WORD文檔，可編輯修改】【最新資料，WORD文檔，可編輯修改】商業(yè)地產(chǎn)研究匯報(bào)一、整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)概況1、房地產(chǎn)投資和新動(dòng)工面積持續(xù)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)前5月全國(guó)房地產(chǎn)投資額完畢1.3917萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)38.2%，完畢新動(dòng)工面積6.15億平方米，同比增長(zhǎng)72.50%，雖然受到房地產(chǎn)調(diào)控政策的影響，開(kāi)發(fā)商的投資熱情仍然較高。數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家記錄局伴伴隨房地產(chǎn)投資額和新動(dòng)工面積的迅速增長(zhǎng)，未來(lái)商品房的供應(yīng)將會(huì)明顯增長(zhǎng)，對(duì)于克制房?jī)r(jià)的過(guò)快上漲將會(huì)起到有效的作用。2、房地產(chǎn)企業(yè)資金來(lái)源比較富余，未來(lái)壓力將會(huì)顯現(xiàn)盡管出臺(tái)了異常嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策，不過(guò)開(kāi)發(fā)商的資金仍然比較富余，重要得益于房地產(chǎn)市場(chǎng)的迅速回升。底和一季度房地產(chǎn)企業(yè)的貸款大幅增長(zhǎng)，也使得開(kāi)發(fā)商的資金鏈相對(duì)寬松。二季度之后國(guó)內(nèi)貸款迅速減少，在通過(guò)IPO和增發(fā)融資難度不停加大的狀況下，伴隨商品房銷售量的下降，開(kāi)發(fā)商未來(lái)的資金壓力將會(huì)開(kāi)始顯現(xiàn)。二、商品住宅市場(chǎng)：未來(lái)仍然會(huì)面臨較為嚴(yán)格的政策環(huán)境1、未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然面臨較為嚴(yán)格的政策環(huán)境在房地產(chǎn)市場(chǎng)復(fù)蘇和房?jī)r(jià)迅速上漲之后，從底開(kāi)始針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控政策紛至沓來(lái)，尤其是4月15日國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議《國(guó)務(wù)院有關(guān)堅(jiān)決遏制部分都市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的告知》標(biāo)志著中央對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整升溫，從12月以來(lái)針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整政策如下表所示：在底出臺(tái)個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅免征期由2年恢復(fù)為5年和拿地首付比例不低于50%之后，4月中旬國(guó)務(wù)院出臺(tái)《國(guó)務(wù)院有關(guān)堅(jiān)決遏制部分都市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的告知》提出二套房首付比例不低于50%，此后北京、深圳、廣州、重慶陸續(xù)出臺(tái)對(duì)應(yīng)的調(diào)控細(xì)則，同步三部委明確二套房認(rèn)定原則，以購(gòu)房家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)組員名下實(shí)際擁有的成套住房數(shù)量進(jìn)行認(rèn)定。由于房?jī)r(jià)沒(méi)有明顯的回落，估計(jì)未來(lái)一段時(shí)間房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然面臨比較嚴(yán)格的政策環(huán)境。2、商品住宅成交量持續(xù)萎縮，成交價(jià)格沒(méi)有明顯的松動(dòng)從下面的圖中可以看出，雖然受到4月份以來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策的影響，不過(guò)一線都市和二線都市成交價(jià)格指數(shù)均處在歷史高位，沒(méi)有明顯的松動(dòng)。和成交價(jià)格維持高位相比，成交量明顯萎縮。伴伴隨4月中旬以來(lái)成交量的迅速下滑，重要都市商品房去庫(kù)存時(shí)間明顯拉長(zhǎng)，假如延續(xù)目前較低水平的銷售量，未來(lái)開(kāi)發(fā)商的銷售壓力將會(huì)加大。在國(guó)務(wù)院以及各部委陸續(xù)出臺(tái)針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控政策后來(lái)，北京、廣州、深圳、浙江等地陸續(xù)出臺(tái)對(duì)應(yīng)的實(shí)行細(xì)則，政策嚴(yán)厲程度超過(guò)以往，導(dǎo)致觀望情緒嚴(yán)重，商品房成交量明顯下跌，不過(guò)由于銷售火爆，開(kāi)發(fā)商資金較為富余，降價(jià)促銷的意愿并不明顯，我們跟蹤的重要都市商品房成交價(jià)格沒(méi)有明顯的下跌，在目前較高的房?jī)r(jià)水平下，房地產(chǎn)調(diào)控政策將會(huì)延續(xù)，不排除更嚴(yán)厲調(diào)控政策的也許。3、嚴(yán)格土地增值稅征收，對(duì)開(kāi)發(fā)商的凈利潤(rùn)和現(xiàn)金流會(huì)產(chǎn)生一定影響繼5月19日國(guó)稅總局公布《有關(guān)土地增值稅清算有關(guān)問(wèn)題的告知》，對(duì)土地增值稅征收的細(xì)則深入明確之后很快，6月3日國(guó)稅總局公布的《有關(guān)加強(qiáng)土地增值稅征管工作的告知》明確提出，除保障性住房外，東部地區(qū)省份預(yù)征率不得低于2%，中部和東北地區(qū)省份不得低于1.5%，西部地區(qū)省份不得低于1%，目前大部分地區(qū)預(yù)征率在1%左右，假如嚴(yán)格按照《告知》的規(guī)定征收，對(duì)開(kāi)發(fā)商的現(xiàn)金流和凈利潤(rùn)都會(huì)產(chǎn)生一定的負(fù)面影響。4、國(guó)務(wù)院明確提出逐漸推進(jìn)房產(chǎn)稅改革5月國(guó)務(wù)院正式批復(fù)，同意發(fā)展改革委《有關(guān)深化經(jīng)濟(jì)體制改革重點(diǎn)工作的意見(jiàn)》?！兑庖?jiàn)》指出，出臺(tái)資源稅改革方案，逐漸推進(jìn)房產(chǎn)稅改革。根據(jù)1986年頒布的《中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例》，房產(chǎn)稅根據(jù)房產(chǎn)原值一次減除10%至30%后的余值計(jì)算繳納，房產(chǎn)出租的，以房產(chǎn)租金收入為房產(chǎn)稅的計(jì)稅根據(jù)。房產(chǎn)稅的稅率，根據(jù)房產(chǎn)余值計(jì)算繳納的，稅率為1.2%；根據(jù)房產(chǎn)租金收入計(jì)算繳納的，稅率為12%。未來(lái)我國(guó)房產(chǎn)稅詳細(xì)實(shí)行方案與否以1986年頒布的《條例》為準(zhǔn)難以估計(jì)，不過(guò)未來(lái)房產(chǎn)稅的推出是大勢(shì)所趨，房產(chǎn)稅的推出將會(huì)有效提高持有不動(dòng)產(chǎn)的成本，對(duì)于克制不合理的住房需求，平抑房?jī)r(jià)過(guò)快上漲將會(huì)起到積極的作用。三、商業(yè)地產(chǎn)：調(diào)控中的綠洲1、商業(yè)地產(chǎn)受益于我國(guó)人口紅利和都市化進(jìn)程目前我國(guó)城鎮(zhèn)人口占比為43%，低于重要發(fā)達(dá)國(guó)家和世界平均水平。目前我國(guó)年城鎮(zhèn)化率2.7%，高于重要發(fā)達(dá)國(guó)家和世界平均水平，城鎮(zhèn)化進(jìn)程正處在高速發(fā)展的階段。伴隨我國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加速發(fā)展和居民收入的不停增長(zhǎng)，城鎮(zhèn)居民對(duì)于時(shí)尚消費(fèi)、娛樂(lè)、餐飲、休閑的消費(fèi)需求將會(huì)持續(xù)的增長(zhǎng)。數(shù)據(jù)來(lái)源：CIA伴隨我國(guó)實(shí)行計(jì)劃生育政策的逐漸實(shí)行，出生率不停減少，少兒撫養(yǎng)比亦迅速下降，勞動(dòng)年齡人口比例上升，形成目前勞動(dòng)力資源相對(duì)豐富、撫養(yǎng)承擔(dān)輕、于經(jīng)濟(jì)發(fā)展十分有利的“黃金時(shí)期”，估計(jì)未來(lái)我國(guó)仍然處在人口紅利的有利發(fā)展階段，有助于商業(yè)地產(chǎn)的迅速發(fā)展。2、商業(yè)地產(chǎn)受調(diào)控政策的影響較小，價(jià)格比較穩(wěn)定本輪房地產(chǎn)調(diào)控政策重要目的為商品住宅市場(chǎng)，住房是人類最基本的需求之一，商品住宅價(jià)格關(guān)乎國(guó)計(jì)民生和社會(huì)穩(wěn)定，房?jī)r(jià)不停上漲所承受的政策壓力和社會(huì)輿論壓力較高，面臨持續(xù)的調(diào)控壓力。和商品住宅相比較，商業(yè)地產(chǎn)重要用途為辦公、休閑購(gòu)物、旅游等，并且由于商業(yè)地產(chǎn)需求比較穩(wěn)定，投資性需求占比較低，商業(yè)地產(chǎn)的租金水平波動(dòng)較小，空置率維持在一定的區(qū)間之內(nèi)。從銷售狀況來(lái)看，銷售價(jià)格比較穩(wěn)定，并且商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格與商品住宅相比出現(xiàn)了倒掛現(xiàn)象，從發(fā)達(dá)國(guó)家的市場(chǎng)狀況來(lái)看，商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格一般高于商品住宅，商業(yè)地產(chǎn)未來(lái)的保值增值功能將會(huì)得到有效的發(fā)揮。3、保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)閘利好商業(yè)地產(chǎn)根據(jù)新修訂的《保險(xiǎn)法》第106條的規(guī)定，保險(xiǎn)資金可以投資于不動(dòng)產(chǎn)，雖然保險(xiǎn)企業(yè)投資不動(dòng)產(chǎn)的細(xì)則沒(méi)有出臺(tái)，不過(guò)保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)閘無(wú)疑對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)是重大利好，商業(yè)地產(chǎn)一般位于重要都市的黃金地段，保值增值能力較強(qiáng)，并且租金水平和空置率比較穩(wěn)定，投資風(fēng)險(xiǎn)低于商品住宅，并且長(zhǎng)期穩(wěn)定的租金收入與保險(xiǎn)企業(yè)負(fù)債的期限構(gòu)造和風(fēng)險(xiǎn)收益構(gòu)造匹配，是保險(xiǎn)資金理想的投資選擇。4、REITs將會(huì)推出，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)形成利好REITs(RealEstateInvestmentTrust)是房地產(chǎn)信托的簡(jiǎn)稱，是資產(chǎn)證券化的一種，1960年第一支REITs在美國(guó)誕生，目前美國(guó)大概有300個(gè)REITs，管理的資產(chǎn)超過(guò)3000億美元，其中有近三分之二在全國(guó)性的證券交易所上市交易。和一般的信托比較，REITs通過(guò)在交易所上市，流動(dòng)性很好，并且分紅比例較高，將會(huì)受到投資者的歡迎。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，與債務(wù)融資相比，REITs是以股權(quán)形式的投資，不會(huì)增長(zhǎng)企業(yè)的債務(wù)承擔(dān)，在目前IPO、再融資和銀行貸款融資受到嚴(yán)格控制的狀況下，通過(guò)REITs融資為開(kāi)發(fā)商增長(zhǎng)了新的有效的融資渠道。我國(guó)第一支REITs有望在試行，商業(yè)地產(chǎn)由于資產(chǎn)價(jià)值穩(wěn)定，租金和出租率保持在一定的水平，適合作為基礎(chǔ)資產(chǎn)，將會(huì)明顯的受益于REITs的推出，伴隨未來(lái)REITs的規(guī)模不停擴(kuò)大，商業(yè)地產(chǎn)資金需求將會(huì)得到有效地滿足。四、維持房地產(chǎn)行業(yè)“中性”的投資評(píng)級(jí)1、不必過(guò)度消極的理由(1).我國(guó)仍然處在城鎮(zhèn)化和人口紅利的有利發(fā)展時(shí)期，對(duì)于商品住房和商業(yè)辦公、廠房、購(gòu)物、休閑旅游的需求將會(huì)不停增長(zhǎng)，我國(guó)保障性住房建設(shè)是一種長(zhǎng)期的過(guò)程，短期對(duì)商品房市場(chǎng)的影響較小，供需矛盾難以有明顯的改善。(2).政策風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)逐漸釋放，加大一般住房和保障性住房建設(shè)力度、收緊二套房政策、土地增值稅加強(qiáng)管理和國(guó)務(wù)院有關(guān)逐漸推進(jìn)房產(chǎn)稅改革等一系列政策出臺(tái)之后，政策風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)得到很大程度上的釋放。(3).目前估值水平已經(jīng)在很大程度上反應(yīng)了消極預(yù)期，雖然由于銷售量的下降也許會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)績(jī)下滑和估值水平有一定的下降，不過(guò)未來(lái)估值水平繼續(xù)大幅下滑的也許性較低。以商品住宅和商業(yè)地產(chǎn)具有代表性的萬(wàn)科A和金融街為例，可以看出，通過(guò)持續(xù)的調(diào)整后來(lái)，房地產(chǎn)股的PE和PB估值水平靠近歷史最低水平。(4).未來(lái)人民幣升值預(yù)期提高但仍應(yīng)注意風(fēng)險(xiǎn)：持續(xù)的不停升級(jí)的調(diào)控政策帶來(lái)的成交量的持續(xù)低迷，導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商未來(lái)可結(jié)算資源下降；IPO和再融資難度加大導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商釋放業(yè)績(jī)以完畢融資的意愿減少。2、投資方略目前的股價(jià)已經(jīng)在很大程度上反應(yīng)了調(diào)控政策的影響和消極預(yù)期，估值水平處在歷史低位，然而由于房?jī)r(jià)沒(méi)有出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性的下跌，房產(chǎn)稅方案也沒(méi)有公布，房地產(chǎn)股的估值水平難以大幅提高，維持房地產(chǎn)行業(yè)“中性”的投資方略，投資者可以關(guān)注超跌反彈和中報(bào)業(yè)績(jī)超預(yù)期帶來(lái)的投資機(jī)會(huì)，商業(yè)地產(chǎn)由于受調(diào)控影響較小，可以重點(diǎn)關(guān)注。3、個(gè)股推薦(1).商業(yè)地產(chǎn)龍頭：世茂股份、金融街(2).商品住宅龍頭企業(yè)：萬(wàn)科A、招商地產(chǎn)、蘇寧環(huán)球、首開(kāi)股份(3).股權(quán)投資+地產(chǎn)：新湖中寶、北京城建(4).地區(qū)龍頭企業(yè)：魯商置業(yè)、福星股份五、世茂股份企業(yè)前身為上海萬(wàn)象(集團(tuán))股份有限企業(yè)，1994年在上交所上市，年，上海世茂投資發(fā)展有限企業(yè)協(xié)議受讓上海市黃浦區(qū)國(guó)有資產(chǎn)管理辦公室持有的企業(yè)部分法人股，成為企業(yè)第一大股東。年企業(yè)完畢了重大資產(chǎn)重組，企業(yè)成為在香港上市的世茂房地產(chǎn)控股有限企業(yè)(0813.HK)的子企業(yè)，9家商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)、北京世茂大廈和現(xiàn)金7.5億元注入企業(yè)，企業(yè)基本面發(fā)生了重大變化，新增優(yōu)質(zhì)商業(yè)項(xiàng)目?jī)?chǔ)備超過(guò)400萬(wàn)平方米，成為A股上市企業(yè)中商業(yè)項(xiàng)目?jī)?chǔ)備最多的的商業(yè)地產(chǎn)龍頭企業(yè)。企業(yè)將致力于商業(yè)地產(chǎn)的投資、開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)，世茂房地產(chǎn)(0813.HK)將從事住宅和酒店業(yè)務(wù)的投資、開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)，世茂房地產(chǎn)不從事商業(yè)地產(chǎn)的投資、開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)，從而有效地處理了同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)問(wèn)題。1、商業(yè)地產(chǎn)長(zhǎng)期看好我國(guó)目前處在城鎮(zhèn)化和“人口紅利”的有利發(fā)展時(shí)期，居民對(duì)時(shí)尚消費(fèi)、娛樂(lè)、餐飲、休閑的消費(fèi)需求不停增長(zhǎng)，REITs的推出和保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)閘，有助于商業(yè)地產(chǎn)的長(zhǎng)期發(fā)展。2、企業(yè)土地儲(chǔ)備豐富，地價(jià)成本低廉企業(yè)在19都市的關(guān)鍵地段擁有的優(yōu)質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)?chǔ)備超過(guò)800萬(wàn)平方米(是A股中土地儲(chǔ)備面積最多的商業(yè)地產(chǎn)龍頭)，地價(jià)成本局限性1600元，平均售價(jià)在10000元以上。從地理分布狀況來(lái)看，企業(yè)項(xiàng)目重要位于經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的長(zhǎng)三角和環(huán)渤海地區(qū)二、三線都市的關(guān)鍵地段，吸引的消費(fèi)人群較多。3、租、售、自營(yíng)相結(jié)合的獨(dú)特商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)模式(1)租、售、自營(yíng)相結(jié)合的獨(dú)特經(jīng)營(yíng)模式在年企業(yè)完畢重大資產(chǎn)重組之后，企業(yè)經(jīng)營(yíng)模式變更為租、售、自營(yíng)相結(jié)合的獨(dú)特經(jīng)營(yíng)模式，對(duì)所開(kāi)發(fā)的商業(yè)地產(chǎn)業(yè)態(tài)進(jìn)行總體規(guī)劃，事先規(guī)劃好用于發(fā)售、出租和自營(yíng)的面積和區(qū)域，并進(jìn)行對(duì)應(yīng)地建筑設(shè)計(jì)，從既有的項(xiàng)目規(guī)劃比例來(lái)看，企業(yè)60-70%的用于銷售，30-40%用于租賃和自營(yíng)。企業(yè)這種經(jīng)營(yíng)模式的優(yōu)勢(shì)在于：用于發(fā)售的項(xiàng)目可以保證企業(yè)現(xiàn)金流和周轉(zhuǎn)，可以加緊更多項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)；用于出租和自營(yíng)的項(xiàng)目可以帶來(lái)穩(wěn)定的租金和經(jīng)營(yíng)收入，還可以享有企業(yè)物業(yè)升值收益。(2)企業(yè)項(xiàng)目用途分布企業(yè)項(xiàng)目的用途重要分為5個(gè)部分，分別是商業(yè)、寫(xiě)字樓、住宅(重要是指南京世茂濱江新城，未來(lái)會(huì)完全退出住宅地產(chǎn)行業(yè))、酒店式公寓、酒店。(3)“兼顧短期與中長(zhǎng)期業(yè)績(jī)體現(xiàn)”的發(fā)展模式助推企業(yè)高速擴(kuò)張企業(yè)在長(zhǎng)三角和環(huán)渤海的19個(gè)都市的項(xiàng)目?jī)?chǔ)備均位于上述都市的關(guān)鍵商圈或未來(lái)的新城中心，地理位置優(yōu)越，輻射力強(qiáng)，企業(yè)的項(xiàng)目統(tǒng)一命名為“世茂廣場(chǎng)”，業(yè)務(wù)重要包括超市、百貨、影院、專業(yè)專賣和美食廣場(chǎng)、小朋友樂(lè)園等，并且與歐尚、百盛以及其他某些一線品牌建立了穩(wěn)定的合作關(guān)系，定位于中高端消費(fèi)市場(chǎng)，致力于“提高中產(chǎn)階級(jí)的生活品質(zhì)”，并且以這種原則化和連鎖的方式實(shí)現(xiàn)了在各個(gè)都市的迅速擴(kuò)張。企業(yè)在部分二、三線都市的“世茂廣場(chǎng)”均為當(dāng)?shù)攸S金地段的地標(biāo)性建筑，地理優(yōu)勢(shì)明顯，可以有效地吸引消費(fèi)人群。4、商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作的能力。世茂在年已經(jīng)成立商管部，開(kāi)始運(yùn)作商業(yè)地產(chǎn)，到對(duì)商業(yè)開(kāi)發(fā)已經(jīng)有6年時(shí)間的經(jīng)驗(yàn)，并累積了大量的客戶資源，有超過(guò)400家合作伙伴。短期來(lái)看大部分地產(chǎn)商對(duì)進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)并沒(méi)有決心，由于進(jìn)行住宅的滾動(dòng)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)獲取愈加輕易，不過(guò)從中國(guó)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展來(lái)看這種發(fā)展不具有持續(xù)性，而轉(zhuǎn)型做商業(yè)地產(chǎn)并不是可以一蹴而就的，時(shí)間積累下來(lái)的運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)和客戶關(guān)系非常重要。世茂股份延續(xù)著世茂集團(tuán)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的高效，企業(yè)運(yùn)作和開(kāi)發(fā)能力非常強(qiáng)，決策效率高。六、海印股份(000861)1、立足既有優(yōu)勢(shì)，高嶺土業(yè)務(wù)和主題化商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)展并重是企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略秉承海印集團(tuán)開(kāi)發(fā)主題化商業(yè)地產(chǎn)的(1990—)豐富經(jīng)驗(yàn)，企業(yè)主題化商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)在選址、招商、經(jīng)營(yíng)管理方面均具有獨(dú)到的優(yōu)勢(shì)。因此，保持并提高既有十大商業(yè)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)、盈利能力，積極穩(wěn)妥地推進(jìn)番禺休閑這一大型項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，針對(duì)市場(chǎng)新?tīng)顩r新變化開(kāi)發(fā)新的主題化商業(yè)項(xiàng)目并適時(shí)復(fù)制既有經(jīng)營(yíng)模式、在廣州以外的其他都市開(kāi)發(fā)新項(xiàng)目是企業(yè)主題化商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的基本戰(zhàn)略?；I(yè)務(wù)方面，企業(yè)高嶺土業(yè)務(wù)在資源、技術(shù)及市場(chǎng)方面已經(jīng)積累了大量?jī)?yōu)勢(shì)，因此，大力發(fā)展高嶺土業(yè)務(wù)亦是企業(yè)的另一基本戰(zhàn)略，而炭黑業(yè)務(wù)則由于行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)過(guò)于劇烈，企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)并不明顯，未來(lái)不會(huì)考慮深入擴(kuò)大炭黑產(chǎn)能。我認(rèn)為，企業(yè)高嶺土業(yè)務(wù)和主題化商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)并舉的發(fā)展戰(zhàn)略不僅可以充足發(fā)揮企業(yè)在兩大業(yè)務(wù)方面的優(yōu)勢(shì)，并且兩大業(yè)務(wù)的互相補(bǔ)充、互相增進(jìn)可以更好地帶動(dòng)企業(yè)未來(lái)發(fā)展：主題化商業(yè)地產(chǎn)提供的相對(duì)穩(wěn)定收益可以平滑高嶺土業(yè)務(wù)帶來(lái)的企業(yè)業(yè)績(jī)波動(dòng)，同步也可認(rèn)為高嶺土產(chǎn)能的擴(kuò)大提供資金支持，反之，高嶺土業(yè)務(wù)發(fā)展后亦可認(rèn)為主題化商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展提供資金支持。2、適應(yīng)民生需求、發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)中的非理性需求是企業(yè)主題化商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的基本理念，企業(yè)主題化商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展穩(wěn)中求進(jìn)，經(jīng)營(yíng)有序雖然企業(yè)的商業(yè)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)模式與小商品城、輕紡城比較相似：都是通過(guò)向商戶收取相對(duì)固定的租金來(lái)獲取收入，不過(guò)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)特色還是很突出。與小商品城等企業(yè)的經(jīng)營(yíng)以批發(fā)為主不一樣，企業(yè)現(xiàn)正經(jīng)營(yíng)的十大商業(yè)項(xiàng)目中，不僅流行前線、潮樓等項(xiàng)目以商品零售為主，并且電器總匯、繽繽廣場(chǎng)等商場(chǎng)也都是批零兼營(yíng)，商品零售占比較大。在這樣的靈活經(jīng)營(yíng)方略下企業(yè)面對(duì)的客戶群更廣，由此在經(jīng)濟(jì)形勢(shì)不利的狀況下所面臨的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)也較小?？v觀企業(yè)的商業(yè)項(xiàng)目，按銷售商品品類分類可以分為四大類：一是家居類，以布料、布藝總匯為代表；二是電器、數(shù)碼產(chǎn)品類，以電器總匯、海印廣場(chǎng)為代表；三是健康生活類，以東川名店運(yùn)動(dòng)城為代表；四是時(shí)尚時(shí)尚類，以潮樓、流行前線為主。不難看出，企業(yè)的商業(yè)項(xiàng)目重要是滿足市場(chǎng)中的兩類需求：民生需求和非理性需求，因此，發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)有效需求從而捕捉機(jī)會(huì)開(kāi)發(fā)對(duì)應(yīng)商業(yè)項(xiàng)目是企業(yè)商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的主線。我認(rèn)為，民生需求和非理性需求均有消費(fèi)剛性的特點(diǎn)，需求對(duì)市場(chǎng)環(huán)境的變化不如其他消費(fèi)需求敏感。譬如企業(yè)的家居類商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的就屬于民生需求類商品，這些商品與人們的現(xiàn)代生活休戚有關(guān)，而企業(yè)提供的琳瑯滿目、價(jià)格不等的各檔次商品不僅品類豐富，并且同檔次商品售價(jià)相對(duì)更低，可以滿足各類顧客的消費(fèi)需要，因此市場(chǎng)需求旺盛而穩(wěn)定；企業(yè)的時(shí)尚時(shí)尚類商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的就屬于非理性需求類商品，目的顧客為15－25歲左右追求新潮、個(gè)性的年輕時(shí)尚一族，這一顧客群以獨(dú)生子女居多，他們對(duì)生活品質(zhì)的追求以及價(jià)格不敏感特性也就造就了流行前線、潮樓這些商場(chǎng)的長(zhǎng)期至潮至旺。企業(yè)的商業(yè)項(xiàng)目由于目前采用的都是相對(duì)固定租金模式，且租期一般在3－之間，除非宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)惡化嚴(yán)重，其盈利狀況并不會(huì)受到影響。未來(lái)三年，除番禺休閑以外的其他成熟商業(yè)項(xiàng)目整體有望保持8%－10%的盈利增長(zhǎng)水平。企業(yè)目前正著力于打造經(jīng)營(yíng)面積達(dá)20萬(wàn)平米的番禺休閑項(xiàng)目，估計(jì)將全面完畢建設(shè)。除了沃爾瑪門(mén)店將在春節(jié)前后開(kāi)張之外，企業(yè)與肯德基、麥當(dāng)勞的租約目前也已簽訂。番禺休閑項(xiàng)目是企業(yè)在廣州市場(chǎng)上的新嘗試，企業(yè)開(kāi)發(fā)主題化商業(yè)地產(chǎn)的(1990-)經(jīng)驗(yàn)積累再結(jié)合管理層對(duì)國(guó)內(nèi)外大型商業(yè)項(xiàng)目考察的體會(huì)，番禺休閑項(xiàng)目獲得成功的把握比較大。企業(yè)擬與廣州昌盛房地產(chǎn)企業(yè)合作經(jīng)營(yíng)“中華廣場(chǎng)”項(xiàng)目，方案為：從8月1日開(kāi)始，企業(yè)租賃昌盛地產(chǎn)擁有的中華廣場(chǎng)總面積為5.83萬(wàn)平米的商業(yè)物業(yè)，租金第一、二年為每月1100萬(wàn)元，從第三年開(kāi)始每年遞增3.25%，租期為十四年。我認(rèn)為，企業(yè)本次投資延續(xù)了其“輕資產(chǎn)重經(jīng)營(yíng)”的商業(yè)模式，中華廣場(chǎng)是企業(yè)迄今為止租賃經(jīng)營(yíng)的最大體量項(xiàng)目，也是企業(yè)在廣州繁華商圈經(jīng)營(yíng)購(gòu)物中心的初次嘗試，我高度看好企業(yè)主題化商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理能力，盡管188元/平米的租金成本與其他項(xiàng)目租金成本相比并不廉價(jià)，不過(guò)與同屬中華廣場(chǎng)商圈、企業(yè)其他主題商場(chǎng)如流行前線和東川名店運(yùn)動(dòng)城等類比，中華廣場(chǎng)的提租空間仍舊非常大，項(xiàng)目5.83萬(wàn)平米的規(guī)模有望給企業(yè)帶來(lái)可觀的收益。我們將親密關(guān)注中華廣場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)布局調(diào)整、品牌引進(jìn)以及租金調(diào)整等問(wèn)題，并待有關(guān)狀況逐漸明朗后測(cè)算該項(xiàng)目對(duì)企業(yè)盈利的影響。中華廣場(chǎng)成為企業(yè)經(jīng)營(yíng)的主題化商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目后，也意味著企業(yè)基本上壟斷了對(duì)中華廣場(chǎng)商圈的經(jīng)營(yíng)，彰顯了企業(yè)主題化商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作的實(shí)力?；貞浧髽I(yè)主題化商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)歷史，可以看到企業(yè)一直在循序漸進(jìn)，不盲目、不冒進(jìn)，追求每一種項(xiàng)目的長(zhǎng)期做好。這種穩(wěn)健的方略無(wú)疑可以增強(qiáng)企業(yè)商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，有助于企業(yè)主題化商業(yè)主業(yè)的健康持續(xù)發(fā)展。目前來(lái)看，家居類的布料布藝商城、健康活力類的運(yùn)動(dòng)城經(jīng)營(yíng)經(jīng)營(yíng)模式已經(jīng)比較成熟，企業(yè)將擇機(jī)復(fù)制既有模式，在廣州的花都、從化等區(qū)域或廣東其他都市新開(kāi)門(mén)店。同步，企業(yè)亦有收購(gòu)、盤(pán)活商展中心、繽繽廣場(chǎng)、總統(tǒng)數(shù)碼港等商業(yè)物業(yè)的經(jīng)驗(yàn)，未來(lái)不排除通過(guò)低成本并購(gòu)來(lái)實(shí)現(xiàn)主題化商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)的發(fā)展。3、企業(yè)高嶺土生產(chǎn)規(guī)模擴(kuò)大后將生產(chǎn)高檔陶瓷釉料、建材涂料用高嶺土產(chǎn)品高嶺土其重要成分為鋁硅酸鹽礦(長(zhǎng)石)的風(fēng)化物，其化學(xué)分子式是Al2O3-2SiO2-2H2O，與云母、石英、碳酸鈣并稱四大非金屬礦。造紙工業(yè)是高嶺土最大應(yīng)用領(lǐng)域，占高嶺土總消費(fèi)量的60%。陶瓷工業(yè)是應(yīng)用高嶺土最早、用量較大(不是用量最大)的行業(yè)。高嶺土在陶瓷中的作用