年上海某出讓地塊初步可行性報(bào)告

上海市**區(qū)***地塊房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性分析報(bào)告一、可行性分析的目的和依據(jù)1、進(jìn)行可行性分析的目的較為詳細(xì)的了解該區(qū)域發(fā)展、規(guī)劃及經(jīng)濟(jì)情況，分析項(xiàng)目的可行性，為項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)提供依據(jù)。2、可行性分析編寫的依據(jù)依據(jù)上海市房地產(chǎn)企業(yè)的平均水平，并參照我司以往的開(kāi)發(fā)數(shù)據(jù)。冠二丸、尊項(xiàng)悼目純概勿況門１健、別項(xiàng)刻目頌名疼稱障《塵蘭閘庭相》瘋花漆園搜（擺暫自定繭）乘2尖、堡地竟理屢位患置雖該均地睬塊肅位緩于周*陰*粒區(qū)屬*同*徐鎮(zhèn)錦，巖東唉至繳華插樂(lè)輕路璃、脹南牌至品華位科萌路聾、君西棉至框向煙陽(yáng)搶河袋、事北蜓至切*廚*拒*虧。殺距賄離除*鏈*糧區(qū)伙政密府爆（卷原平*龜*獸縣尋城烘商津業(yè)描中艦心云區(qū)她域菊）墳約片2犬.券5迅公叢里謹(jǐn)，黨距尖人支民踏廣皺場(chǎng)壟市亦中話心與3唇6夕公竄里掩，影距撇虹粘橋拌機(jī)污場(chǎng)葬2淹4執(zhí)公規(guī)里咳。蠻(贏見(jiàn)詳附絨件交1索)聯(lián)3貼、延地客塊參招街標(biāo)喪基脾本鞭參怕數(shù)兼根漏據(jù)肚2濃0量0珠3美年附上釋海漸市緒*洞*姑區(qū)賞房飽屋喊土持地啄管艙理視局暫發(fā)頁(yè)布圣的感第赴3料號(hào)山土從地壽使垃用虹權(quán)頃出肥讓雪招弦標(biāo)蔑文避件歸內(nèi)截容鄰,齒本轎地象塊抖總苗占誕地瘡面虎積告1爪0既5偽2恐7認(rèn)9選平左方攜米針，筍出距讓渴面跳積源8陡7摩9他2飄5趟平蟲(chóng)方兼米窗，繁規(guī)鑒劃羽河星道冶面弄積燕1動(dòng)3引2旺7窗6顆平它方跨米挑，挎土臥地兼用趕途絞為猾居撲住椅，削土裝地跪使端用設(shè)年草限界7鄙0尋年壯，歲建孟筑鈴容也積郊率邪小剖于衫等且于掉1矩.妙0堂?；?聲、培基蘆地誰(shuí)現(xiàn)雅狀根該搬地刪塊膠區(qū)施域汗內(nèi)效目級(jí)前旅為豪農(nóng)賠田烈、討村殘莊衡、睬河奇流遠(yuǎn)。盼上油海陵市泥土梯地老管距理屆局嘩2洗0神0段3專年選7去月寄2漂5嘩日豎發(fā)隱布獅了口該作土親地魄使鬧用刪權(quán)甩出究讓尾招袋標(biāo)妄公杰告芽，孟將羊于吵2妄0黑0討3鮮年鑒9石月井2濱3掘日精進(jìn)得行醋公競(jìng)開(kāi)筐招度投衛(wèi)標(biāo)誠(chéng)確兄定煤該夏地裳塊套的信開(kāi)嚴(yán)發(fā)病單啟位嬌，姻并某承關(guān)諾鎮(zhèn)2址0井0夜4惕年霸1鈔月壯底較向塞中瑞標(biāo)趙單姿位滾交鬼地癢。叔5狠、蛙周滑邊且環(huán)勤境察該烘地周塊兄位到于毫*貼*爪鎮(zhèn)尚東錦北榆側(cè)貍，香位涌于淋*剪*裳新毫城撲區(qū)幫內(nèi)挺。躁地顫理結(jié)位誼置叔優(yōu)若越請(qǐng)，魂交鋤通炕便澤利豎。寫西梨鄰腥向慎陽(yáng)斥河集，資支于流適貫略穿洞整纏個(gè)測(cè)小時(shí)區(qū)尊，靈區(qū)臨域罵環(huán)菠境透優(yōu)奸美麗，潤(rùn)道恰路窮寬慶敞全清侄潔骨，洋綠書(shū)化學(xué)率援高向；鹿北鉤鄰幣*技*單鎮(zhèn)陜主捷干高道理*涉*活*摸，絮南亮近睜滬回青朋平零高儲(chǔ)速米、高東裕近觀同腐三發(fā)國(guó)竿道縣，擁可席迅朵速鳴通撲達(dá)續(xù)縣金城頸及染市甚區(qū)攤。涼該唱地搞塊鹿西浪南軍面劉為畝原腹*粱*查縣剩城坊(趨*海*愈鎮(zhèn)哀中愁心信)芹，摘現(xiàn)佛為伏*嗽*顫區(qū)剖行奔政餃、超商晌業(yè)乓、必辦鞏公足、括生概活距的紐中訂心妻區(qū)傘域校，干各監(jiān)種莊生銹活茫設(shè)音施墾頗愉為秧齊認(rèn)全吊，份商朵業(yè)兄、損公耗益氏設(shè)崇施津星輪羅槐棋腿布俘。衰（傾詳陪見(jiàn)懷附觀件夠3過(guò)）鋒（饑1籌）姻文雅化揮教責(zé)育稱：叫*礎(chǔ)*蠢高究級(jí)州中貪學(xué)密、推*奴*糟實(shí)宅驗(yàn)娃中魯學(xué)云、票*莫*忌實(shí)閱驗(yàn)服小悉學(xué)源、膝*侮*毛城演東峽小奮學(xué)束、峰*竹*砌水觀產(chǎn)嚷學(xué)沸校辱、俱*儲(chǔ)*律教鞠師歪進(jìn)守修繁學(xué)息校甚、打*何*霜信朱息柜中矩心唱、告*遞*紐電木視能臺(tái)撫、集*喇*創(chuàng)文強(qiáng)化翠館屑、盜新持華亂書(shū)等店剩、莊影日劇本院么、源圖升書(shū)毛館鍬。婆（搏2賽）瀉醫(yī)弟療罪設(shè)嫁施長(zhǎng)：益新層*稿*嘩中顆心仇醫(yī)啞院亡、拴*樣*素中弊醫(yī)殲醫(yī)羽院臥、右*砌*付區(qū)悟養(yǎng)蔬老太院抽等皇。預(yù)（嚼3名）繪商托業(yè)刮網(wǎng)磨點(diǎn)餡：更*洋*劍商恢城兵、鳴*辰*應(yīng)百盈貨南大遞樓論、招農(nóng)索工紹商緣大扶賣位場(chǎng)非、擁聯(lián)冠華胡超鐘市厭、火郵賠政董局幣、螺農(nóng)弱業(yè)媽銀疏行倒、躺舜貿(mào)浦抹大貫酒鑒店犬、瘡肯誼德頸基仙、屬申紛銀憂萬(wàn)轎國(guó)南證長(zhǎng)券華、李華抵夏貢證監(jiān)券夢(mèng)。銳（悲4償）碧交詞通睜設(shè)癥施六條劫件暮：旅該盡地燭塊悉緊削鄰饑*之*墊區(qū)嫁主夕干息道忙外寸青單松定公河路除，售北園面何1論.殘5挑公僑里旬處孩設(shè)令有綱公海共嗽汽遣車香中許心愈站示；弊南冊(cè)面嘗約影5洋0撇0玻米難處燭即此為糕滬廁青筑平均公槽路途，彎1神0誠(chéng)0鋪0躍米對(duì)處淡為孫滬限青準(zhǔn)平鍛高鍵速株，宵可斑迅兆速頃通壩達(dá)高上明海劉市豆區(qū)雅。技該痰地滋塊酬所魚(yú)處殿的繩*畏*守新揉城小已形經(jīng)盡于罷2負(fù)0馬0漢2絕年截全竄面白啟銳動(dòng)您，祝目府前刪已償初酬具恨規(guī)域模號(hào)。版*崇*創(chuàng)鎮(zhèn)黨作具為下上菠海的市鹿重由點(diǎn)蛇發(fā)淹展材現(xiàn)駁代肆化牌的習(xí)新信城蝴之解一叉，伏氣紋勢(shì)乞恢剩宏困、富景綁象越瑰涼麗屢的燈城膏市巾建規(guī)設(shè)隊(duì)和么畫徒卷娛已膨經(jīng)嚼展真開(kāi)本。網(wǎng)預(yù)包計(jì)倘在遵今朋后暴1什-鳴2崖年悉內(nèi)稱，仗該勒地揪塊羊四護(hù)周尤市激政蘿基囑礎(chǔ)銷配束套短、帖商好業(yè)副服鋤務(wù)蒜及彼生壞活堆配食套議設(shè)嫂施由將許非切常凍完釋善聽(tīng)，欲屬按于申未攀來(lái)初理形想之的碑現(xiàn)雹代寸住毀宅賓生律活蘿區(qū)釀。束（宏見(jiàn)酒附曠件運(yùn)2級(jí)搭）綢6標(biāo)、客項(xiàng)層目衰法衫人壞與熄經(jīng)棚營(yíng)曉管憤理躁*躍*吐*飾*徑置召業(yè)蒜有釘限忍公餡司檔為約一勵(lì)家介在圾*慣*抱區(qū)著投競(jìng)資爸注檢冊(cè)忙的桶、虧具羅有構(gòu)獨(dú)掠立六法鍬人家資骨格澆的具房偷地脂產(chǎn)視開(kāi)樂(lè)發(fā)獻(xiàn)公折司鏟，摸現(xiàn)凍正換在號(hào)*疫*藍(lán)區(qū)釘徐住涇吳鎮(zhèn)寇開(kāi)澇發(fā)附《恒長(zhǎng)暈堤解花航園共》堅(jiān)別告墅桌項(xiàng)裝目唯。潔本鋸次筑如半能示中選標(biāo)勁，制將待負(fù)默責(zé)攀該產(chǎn)地繳塊逗的篩開(kāi)臘發(fā)時(shí)和值經(jīng)端營(yíng)狠。就三臂、傍市上場(chǎng)足分旨析埋1導(dǎo)、剝2賢0謎0聰3帆年嘩上株半評(píng)年奔上渾海逆房本地豎產(chǎn)獲市股場(chǎng)膚運(yùn)跡行段情模況熱分宅析漫2愁0材0察3寫年要上帽半癥年粉，惜上牌海爆房效地跟產(chǎn)蝦市本場(chǎng)賊繼朵續(xù)聰保彈持千近尾年鳴來(lái)鹿供廈求乞兩貼旺續(xù)的深運(yùn)維行見(jiàn)態(tài)序勢(shì)豬，王各窯項(xiàng)娘指鎖標(biāo)狠在辰高純位眼運(yùn)異行核中鏈穩(wěn)到定獎(jiǎng)增脅長(zhǎng)惱，沫投體資暢與膠消掙費(fèi)島同蹲步萄發(fā)結(jié)展毛，蕩供奔應(yīng)堤與勝需溫求村基姨本舟平獄衡歷。房期鋸間其，篇經(jīng)幅受享"比非土典鐮"需疫握情堅(jiān)等虜不亂利鄰因獲素顫的礎(chǔ)影按響盯，欠5傘月壘份夸商星品什房匙預(yù)竟售陰登恭記彩、圾存彈量斷房暑買陷賣割等虎個(gè)護(hù)別痰指獎(jiǎng)標(biāo)爪一楚度絲出各現(xiàn)魄微念降眨的園情互況稀，這但快自鄰6喜月技份勇起兆即武開(kāi)藝始沈大說(shuō)幅兇回搬升氣，撤呈企現(xiàn)竟健脫康蝕的秧發(fā)鎖展睡態(tài)旋勢(shì)獅。街主斧要對(duì)特阻點(diǎn)裂是擊：

覆灶園（經(jīng)1替）左、算房蝦地聞產(chǎn)興開(kāi)茫發(fā)伏結(jié)令構(gòu)貍逐廳步樓優(yōu)園化楊，蟻商袋品革住面房炮供狀應(yīng)呀結(jié)從構(gòu)帖正盡趨吵改痕善

淘健顯今刑年愿上都半墻年包，刪全限市鼠商江品諷房爪登腰記文預(yù)歌售饑面野積去為臺(tái)1獻(xiàn)2籮7伴4米.誓3墓7遷萬(wàn)派平毛方侮米策。讀其笨中材，碼每壇平丸方湊米減均豪價(jià)詠在印4淺0燃0戀0的元脅以織下朝的只為獻(xiàn)3億8摔7革.衡0膝4授萬(wàn)西平涉方忍米裕，咸占刮3港0零.循4載%終；抵4湖0士0箱0移至澡7班0割0騰0撞元現(xiàn)的艷為后6籍4瓣8淚.蘋8掉6賤萬(wàn)燦平讀方袍米斤，義占械5按0蔽.籮9端%訴；膜7蔬0蜜0姻0練元欺以牲上諷的菜為刻2廊3部8貍.脫8嚇0壟萬(wàn)謀平彈方股米阻，機(jī)占踐1搜8狡.穗7密%鈴。香從竹總沾體命上尾看響，閣供能給威結(jié)撇構(gòu)需基禍本采合崇理樹(shù)。咽而每且喇，浩由詳于涉政食府緞宏鼓觀社調(diào)花控襯和懲市峰場(chǎng)潑機(jī)攝制星自汗我優(yōu)調(diào)歡節(jié)浩的旬雙漲重洪作社用文，所上涉海盡房鉛地六產(chǎn)秘開(kāi)得發(fā)鞋投炊資闖行幟為厚更慢趨趨理梳性鋒化蓮，毛商曾品葡住換房戶供皮應(yīng)它結(jié)炸構(gòu)鋒正嚷趨紹改瀉善辭，挎未件來(lái)臺(tái)幾鳴年詢中買低漲價(jià)紹位林商丑品陣住府宅賓的送供蝴應(yīng)丈量攀將傳有脊明幻顯認(rèn)增冊(cè)加菌，治從怖而蛛為搖解肆決仍房朋地陵產(chǎn)酸市態(tài)場(chǎng)未發(fā)累展者中皆的瘦階賺段莖性齡結(jié)準(zhǔn)構(gòu)奪矛聞盾軍打贏下塘基慰礎(chǔ)蝶。驕一粉是鉆從誦舊岔住肆房床改粗造枝情袋況宜分放析納，虛中監(jiān)心舍城單區(qū)娘批刪準(zhǔn)低拆權(quán)遷逮總奴量即得落到枝有牙效椒控桃制等。竹由糟于武前華幾夢(mèng)年蠶批治準(zhǔn)稅拆撞遷站量認(rèn)較燕多沈，磚今控年懇上純半閘年戴全帖市坦實(shí)烤際會(huì)動(dòng)電遷刺居我民找為豐4鳴0抓8種6枝2崇戶徒，產(chǎn)比汁去本年倚同閃期框仍淋有假所抵上城升廁。省但凡是攔，抽由畢于除今養(yǎng)年式以識(shí)來(lái)玻適杯度斥控貧制朝了遇舊嗎區(qū)偉改洗造腸節(jié)號(hào)奏鬧和赴舊層住硬房口拆稀除蒙改鍛造汁總悅量逮，避上伯半輕年考批鳳準(zhǔn)巖拆沖遷新居鑰民換為盜3朱6蠅6潮0司9錘戶蟻，太同掠比單下界降努4輔0程3套8書(shū)戶據(jù)，倆下中降片幅饑度擺近薦1呼0陳%買，希這何對(duì)腔減滑緩綁中夕心壺城椒區(qū)壞高日價(jià)巖商畏品盾房疏的滾上五市蝴速訊度臺(tái)和泛緩砌解痕中舍低跨價(jià)陣位鹿商辟品巧房咐供撤不忙應(yīng)汪求挑的秩壓夠力所將六產(chǎn)旅生獄積顧極顧的向影扁響醒。餐二志是缸從樹(shù)經(jīng)稱營(yíng)剝性朵土絡(luò)地松出打讓繞情證況裹分吉析我，雞中脂低充價(jià)碑位營(yíng)商幫品太住懷宅奸用莫地古供險(xiǎn)應(yīng)峽量基明第顯慘增高加激。據(jù)上礦半茅年蘇全議市煎共奧出甩讓哨經(jīng)琴營(yíng)療性欣用嫌地增1寨1構(gòu)0緊8蹦.喉9橫萬(wàn)達(dá)平蓋方抹米勇，您其栽中獨(dú)商看品希住偽宅市用奇地漂9媽2罩4勸.套8辟萬(wàn)倦平避方牌米糞，壯占奔供隔應(yīng)磁總嗎量荷的仍8慣3摸.焦4句%捐。羊其匪中爐，籮閔列行貓、罩奉準(zhǔn)賢舞、董松議江耳、詞*計(jì)*煉、避寶代山草、稍嘉滿定差、抽南勁匯偏等哪七攤個(gè)即區(qū)狐達(dá)共8農(nóng)0嫩3運(yùn).削5束萬(wàn)私平注方父米排，明占駛總錘量事的回7咳2巧.茂5散%揮，薪比眾例縮有最較犬大盞幅智度城提籃高革。缺這科部華分維土衡地東可低建名面相積龍為盾7信5年0日萬(wàn)呀平愧方殘米茄，緒其灶中肌住瓜宅齒可歪建朱總頭量妥為纖6貪8魄6綱.緒2璃萬(wàn)階平第方喚米腸。

斬娛嘉三超是辰從弦商朽品碧房地新條開(kāi)找工霸情澤況段分刑析戲，舅中烤低拌價(jià)犯位駐商尼品涉住蹈宅車的潑供鑼應(yīng)觀比性重般有限所男提圍高嗚。箱上荒半箭年朵全奧市誕新甚開(kāi)韻工身面敢積亂1求5晶8鵝1狠.名2染9艙萬(wàn)德平緞方音米駁，芒其愚中漏商認(rèn)品謝住壺宅鑄1脅3車5戰(zhàn)6李.進(jìn)6妖5腦萬(wàn)貨平隸方角米完，撐同暴比建分敬別蒙上慰升戰(zhàn)5欲6落.扮5尸%棟和笛4螞8柱.谷7只%杰。殊全他市唯新廟開(kāi)騙工掏商濟(jì)品對(duì)住級(jí)宅佛中濟(jì)，牢內(nèi)備外晝環(huán)電線描間擇和糖外恥環(huán)壇線壞以洗外嶼所姨占醒比浮重龍進(jìn)班一桃步封擴(kuò)眨大窗，蠅分超別融達(dá)果到薪5飲2精%霸和燥2厲2盾%倚。

應(yīng)窯睬（付2無(wú)）局房遭地敲產(chǎn)記投山資寫繼頑續(xù)按快捷速展增惠長(zhǎng)授，送成宇為略擴(kuò)錦大筋投父資近需效求漢的澡重足要誓推掘動(dòng)搶力

揀饑柴今兩年羞上撓半隱年仔，摟全吊市味完?duì)C成潮房止地租產(chǎn)欄開(kāi)霉發(fā)施投登資據(jù)4戒1狐7唉.走4獎(jiǎng)3凈億玩元嫂，發(fā)同平比打增沃長(zhǎng)塔1鏡7邁.交5嫌%高，尋占槳同使期康全蓮社紐會(huì)匆固苗定拴資耽產(chǎn)鋼投拋資認(rèn)總驢額如1南1迅0柳8冷.待7睡8慨億軋?jiān)獏f(xié)的裝3賢7樹(shù).茶7辮%怖。秤其饑中球，久住灣宅倉(cāng)投塵資炊3編2愁8悠.服5勵(lì)5脅億凝元蜜，姐占叛房著地謎產(chǎn)周總寇投應(yīng)資樣的粉7尤8掉.餃7成%駕。收目筋前售，捷房遵地輕產(chǎn)價(jià)投炭資惰已滴成撫為株擴(kuò)壇大繞投仙資庭需雷求隆的拳重艘要森生涌長(zhǎng)坐點(diǎn)累，用有荷效匪地富拉復(fù)動(dòng)陵了蹈全腎社螺會(huì)允經(jīng)挑濟(jì)短的嫁增寫長(zhǎng)吃。

艙從障房撫地羊產(chǎn)口投耐資炭資直金隙來(lái)妹源貞分雀析誼，碗國(guó)場(chǎng)有看、剖私徒營(yíng)頌、確外圣商他港扔澳梅臺(tái)開(kāi)等撒投通資甘主冠體油共亮同家推鹽進(jìn)姓房急地仙產(chǎn)角市尿場(chǎng)騰發(fā)松展矮。檢值寬得纏一講提梢的遮是歷，戶外罷商攝及拌港匪澳絹臺(tái)換房軌地嚼產(chǎn)咳投咳資滿額喉快牧速尤增膽長(zhǎng)柜，英和郊上恩年數(shù)同妄期甩相重比蔬，導(dǎo)增殘幅菜達(dá)杠到擊3齊7須.謙5界%玻，捆表暮明填境蹦外潛投比資瀉商猶繼物續(xù)暑看窗好洞上非海朋房腹地餐產(chǎn)稈市好場(chǎng)葬的逃發(fā)香展亦前趁景齊。厚（惠3答）卡、垂新矮建愁商草品塑房涼供目求趙關(guān)筑系價(jià)基糟本位平惑衡宋，斷空嶼置內(nèi)量畜持伯續(xù)葉下值降

轎從翅竣斷工追銷矮售礙比必分志析佛，庭全涌市糧商伙品鴿房駝竣比工博面泳積務(wù)為沖6呈3勸7銅.攤2哄3成萬(wàn)爽平善方幟米朵，激銷括售崖面連積他為抹7榴4墳6忍.粒7禿5掀萬(wàn)歇平暖方疏米章，鍬兩燥者趕之貿(mào)比麥為拿1睜：雅1蒜.探1嫌7悟。船從講批錢準(zhǔn)凱上嫌市邪與飾登律記狼預(yù)失售移比下分語(yǔ)析籃，見(jiàn)全賠市毅批鳥(niǎo)準(zhǔn)情上俱市彎預(yù)陣售擇的妨商設(shè)品腸房紛1僑3撤0賣6披.銹9拍9威萬(wàn)陽(yáng)平廁方語(yǔ)米扭，椒商息品種房岸預(yù)遮售帳登識(shí)記綠面椅積庭1士2涉7存4州.重3蒼7刑萬(wàn)弊平派方則米哥，蘿兩綿者毀之碑比珠為事1夕.趁0披3段：毛1枯。市上灶述助數(shù)絮據(jù)槳表母明槐，查本葵市稼房布地傭產(chǎn)筒市縫場(chǎng)冤的儲(chǔ)供丘求雁關(guān)萍系斧處于于垃基去本碑平事衡耀、丹協(xié)臺(tái)調(diào)謀發(fā)扁展混的套狀位態(tài)殃，仇從鼓而奉使規(guī)商縫品稱房榴空網(wǎng)置境量婚保脂持芹持想續(xù)筍下相降堪的驢態(tài)右勢(shì)禾，局特蜻別光是邪商盈品自住突宅館空蔥置特面械積停處常于卸近桑年養(yǎng)來(lái)耳少桃見(jiàn)鄭的禁低棒位推。蠅2背0麥0刷2敘年惱底植，糧全敗市殲空殘置社一慣年光以蠶上糖的滿商做品插房夜2曉7東9金萬(wàn)顏平文方麻米卷，凈其賢中再住眉宅惱1貪3方4正萬(wàn)患平動(dòng)方藥米錦。紐至亞今彼年培6東月掘底逮，抖住旦宅蠟空螞置笨量醋仍鄭呈后下竟降糟態(tài)劉勢(shì)坡，蜂為股1摸0碧6飲萬(wàn)丹平武方丟米鳳。產(chǎn)（冒4近）宣內(nèi)芹外野銷搞非鳳商瞧品把住歷房辜市草場(chǎng)明并誰(shuí)軌逢的的政駐策萄效鍵應(yīng)癢開(kāi)堪始愉顯樂(lè)現(xiàn)徐，殃投執(zhí)資圣與慰消釘費(fèi)湖明停顯畢升嫌溫為了進(jìn)一步完善全市統(tǒng)一的房地產(chǎn)市場(chǎng)體系，上海自今年3月1日起取消國(guó)有土地上的各類非居住房屋租售對(duì)象的限制，實(shí)施內(nèi)外銷非商品住房市場(chǎng)并軌。今年第二季度，辦公樓、商業(yè)營(yíng)業(yè)用房等非居住商品房的投入、產(chǎn)出和銷售增幅明顯，高于商品住宅增長(zhǎng)速度。辦公樓、商業(yè)營(yíng)業(yè)用房等非居住商品房開(kāi)發(fā)投資為88.88億元，比上年同期的69.86億元增長(zhǎng)27.23%，比今年第一季度的31.11億元增長(zhǎng)185.70%；新開(kāi)工面積為224.64萬(wàn)平方米，比上年同期的98.29萬(wàn)平方米增長(zhǎng)128.55%，比今年第一季度的103萬(wàn)平方米增長(zhǎng)118.10%。此外，全市登記預(yù)售的辦公、商業(yè)營(yíng)業(yè)用房面積為24.1萬(wàn)平方米，比一季度增長(zhǎng)714%。

（5）、存量房買賣面積持續(xù)大幅上升，接近新建商品房預(yù)售量

存量房地產(chǎn)交易在前幾年高速增長(zhǎng)以后，2002年的交易量增幅有所下降。但是，今年以來(lái)又呈現(xiàn)較大幅度上升的勢(shì)頭。上半年全市存量房買賣面積為1015.16萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)25.1%。其中，一季度為471.30萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)41.2%；二季度為543.86萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)13.91%。因此，存量房在整個(gè)房地產(chǎn)交易中的比重進(jìn)一步提高，與新建商品房預(yù)售面積的比例由今年第一季度的0.76：1提高到0.82：1。

刻竟縣從敗總趕體已上箱看懼，園上到海緊以軍土葉地曠供策應(yīng)于為寇龍裝頭頑的兆市串場(chǎng)蛙調(diào)晌控籌機(jī)巷制老逐腐步做完播善勵(lì)，草房辦地詠產(chǎn)宋市拘場(chǎng)僅發(fā)建展已的事勢(shì)吳頭倒是調(diào)健努康呆的做。須下誓一雨階假段棒，透市胸政柔府酷將匪根船據(jù)落上讀海所的嘉實(shí)何際獲情視況陡，顧加表大梳宏鐮觀索調(diào)染控植的知力枯度地，四努牌力閣保金持屋上道海少房諷地君產(chǎn)釣市殖場(chǎng)父持依續(xù)尺、判健撇康耽、紅有受序遇的牧發(fā)野展罰態(tài)普勢(shì)航。坐一析是趟按洽照鄉(xiāng)政吃府炎調(diào)娘控辣、默市肆場(chǎng)槳供固地雷、琴規(guī)略范拿運(yùn)汽作塞、金依投法株管切理演的托原怒則鮮，搜加協(xié)強(qiáng)隊(duì)對(duì)玉土調(diào)地休市粘場(chǎng)衫的頓調(diào)獸控奧和桃管肚理傘，徹加稻快代土志地瓦供而應(yīng)存方竹式魄的妹轉(zhuǎn)堤變丟。螺二圖是培以敲重職大旺工峰程襯配哲套寨商韻品打房軋為祥抓種手土，釀推準(zhǔn)進(jìn)為中訂低丑價(jià)乖商核品肝房德建愛(ài)設(shè)趴，任調(diào)斬整壟優(yōu)可化題房樸地渠產(chǎn)猾開(kāi)李發(fā)建結(jié)餃構(gòu)往，愚使唐住擇房惱供魂給蘇結(jié)為構(gòu)瑞與脈大補(bǔ)多咱數(shù)皇普露通命老煤百煌姓等的眠需讓求擠相扒一芬致圍，淡充邊分悲發(fā)場(chǎng)揮扛房算地冰產(chǎn)確業(yè)峽的該產(chǎn)準(zhǔn)業(yè)幫聯(lián)震動(dòng)踢和充帶汗動(dòng)迫投沸資梢消晨費(fèi)泄的用雙要重槐作葉用串。誼年工內(nèi)夫，殿確端保弓去納年殊開(kāi)燦工停的午1鉆0耐0神萬(wàn)批平輛方恐米箱重想大研工團(tuán)程栽配答套健商廣品金房田全渾面割竣比工灣。善在麻此格基盼礎(chǔ)魚(yú)上拜，雙市爸區(qū)侮聯(lián)煌手務(wù)再美新壤開(kāi)銹工魚(yú)建紫設(shè)葬配堅(jiān)套呀商芒品社房菊3策0溫0尖萬(wàn)備平狠方遵米攏以餃上麥，營(yíng)其鵝中敏市屬里嚷結(jié)每合勢(shì)城故市播總睜體兵規(guī)怒劃飲和糖土嶄地弄利而用糖總戚體桌規(guī)漸劃測(cè)的遍調(diào)除整陪，餡依裕托晶城謙市毒軌搭道離交憶通負(fù)和甲快兩速買干譜道委等怎大憑型藏市敬政潮基嫂礎(chǔ)制設(shè)語(yǔ)施預(yù)和演公麗共鞋服廊務(wù)蝶設(shè)振施舍，握在兇中需心逼城乖區(qū)情外戚側(cè)項(xiàng)東領(lǐng)南陵西討北嗽的懲南燙匯遞周拴浦只、移嘉浸定行江揚(yáng)橋雞、像寶哄山威顧包村夏等重基判地偽，項(xiàng)高淡起籃點(diǎn)警規(guī)旋劃舅、兼高五水另平吃設(shè)宣計(jì)尼、嘆高蒜質(zhì)者量痛施羞工谷、紹高姿標(biāo)加準(zhǔn)負(fù)管睜理祝，憑建狠設(shè)遮中匪低等價(jià)南"數(shù)四來(lái)高晝"筑示剃范姑居懼住耍區(qū)舞，央爭(zhēng)艘取陽(yáng)開(kāi)躲工詠1鏟5俘0街萬(wàn)艇平仆方卵米嬌。鐘三廊是滑按籃照慰"各兩臉增柿兩案降薯"秤（殼增器綠胞化釘、乘增障空球間帖，閃降婦容禍積合率昆、仙降當(dāng)高蜂度卵）溫的爭(zhēng)要塞求衣，貝繼參續(xù)沫堅(jiān)種持份"偷拆違、暫改摸、扇留描"帳并拐舉泛的切方來(lái)針蹈，林穩(wěn)瓣步彩推坑進(jìn)綱舊鞠區(qū)腿改蒼造耀。桶四次是艘研荷究掃完廁善塊促豪進(jìn)狹住千房梁消旱費(fèi)撒的滾政沫策株，潑把燈二兼三府級(jí)虎市廚場(chǎng)拘做裙大擺做囑強(qiáng)瘋，樸從奴而祖鞏型固年和康提訓(xùn)高健房秘地憑產(chǎn)佛業(yè)緣的撥支燭柱屑產(chǎn)平業(yè)昌地田位窗。災(zāi)五餃?zhǔn)枪脑诿┟姘嵘暇油平檫M(jìn)篇住頭房擔(dān)市晴場(chǎng)喪化屬、器商劇品暖化罷的桃同凱時(shí)尊，由進(jìn)殲一宜步但完酷善坐廉鉆租萄住忠房枯制討度幼，問(wèn)切聾實(shí)瘦解軍決工好做最協(xié)低喉收避入集家妻庭氣的暖住災(zāi)房澆困柳難豐問(wèn)億題樸。2003年上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)商品房預(yù)售結(jié)構(gòu)分析數(shù)據(jù)匯總單位：平方米分類名稱分類結(jié)構(gòu)預(yù)售面積同比增長(zhǎng)（％）比重（％）單價(jià)分類3000元以下1600508-12.612.63000-4000元2269909-32.517.84000-5000元2877942-7.822.65000-6000元220724621.817.36000-7000元140342567.511.07000元以上2388031106.018.7房型分類70平方米以下34227228.72.770-100平方米1816623-17.414.1100-150平方米68655494.253.4150平方米以上382333318.129.8對(duì)象分類本市96387835.575.6外地2342317-5.118.4境外7626279.46.0用途分類住宅123390203.596.8辦公88546-34.40.7商業(yè)182215-25.11.4其他1339464487.21.12、**區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)簡(jiǎn)況（1）、**概況**位于上海西部，是典型的江南水鄉(xiāng)。在677.8平方公里的土地上，碧波粼粼的水面約占五分之一，百河繞村鎮(zhèn)，千橋臥清波，極富江南水鄉(xiāng)韻味。特別是風(fēng)景名勝淀山湖，水域面積是杭州西湖的11倍，湖區(qū)煙波浩淼，生態(tài)環(huán)境優(yōu)良，沿湖綠影婆娑、花團(tuán)錦簇，與沿湖而建的大觀園、高爾夫球場(chǎng)、游艇俱樂(lè)部、水上運(yùn)動(dòng)場(chǎng)等一大批現(xiàn)代化和仿古建筑群交相輝映，形成上海地區(qū)最為著名的環(huán)淀山湖游覽帶和度假區(qū)。**歷史悠久，人文薈萃。早在六千多年前，就創(chuàng)造了燦爛的“崧澤文化”。崧澤、福泉山等古文化遺址聞名遐邇，是上海地區(qū)迄今發(fā)現(xiàn)的人類最早的聚居地，堪稱為“上海文明的曙光”。**居江、浙、滬交匯處，全縣人口46.2萬(wàn)，轄20個(gè)鎮(zhèn)。境內(nèi)地勢(shì)平坦，河港縱橫，道路寬廣，氣候宜人。東距上海虹橋國(guó)際機(jī)場(chǎng)僅6.4公里，318國(guó)道貫穿全境，滬寧、滬杭高速公路越境而過(guò)，水陸空交通便捷，通訊功能已達(dá)國(guó)內(nèi)、國(guó)際程控化。

**物產(chǎn)豐富，工業(yè)門類齊全，商貿(mào)市場(chǎng)繁榮，文化教育發(fā)達(dá)，綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力已雄居中國(guó)百?gòu)?qiáng)縣20位。**正在按照“工業(yè)向園區(qū)集中，農(nóng)業(yè)向適度規(guī)模經(jīng)營(yíng)的農(nóng)場(chǎng)和專業(yè)大戶集中，農(nóng)民居住向城鎮(zhèn)集中”的跨世紀(jì)發(fā)展戰(zhàn)略，實(shí)施“一線四點(diǎn)”全方位開(kāi)發(fā)，進(jìn)一步加快經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)進(jìn)步，不遠(yuǎn)的將來(lái)**將建成與國(guó)際經(jīng)濟(jì)中心城市相適應(yīng)的現(xiàn)代化的上海西大門和美麗的后花園。（2）、**新城區(qū)域規(guī)劃現(xiàn)狀**新城建設(shè)，首期建設(shè)華科路南、淀浦河北、外青松路東、同三國(guó)道西約2.1平方公里地塊；中期將淀浦河新城區(qū)段航道改線，變?yōu)槌菂^(qū)內(nèi)河，架設(shè)華青路、浦倉(cāng)路、漕俞路橋，開(kāi)發(fā)建設(shè)好淀浦河南、318國(guó)道北、青松路東、同三國(guó)道西約1.1平方公里地塊；后期規(guī)劃建設(shè)***南、華科路北，外青松路東、同三國(guó)道西約0.4平方公里地塊。"十五"末，初步形成12平方公里**新城框架。新城建設(shè)以中心區(qū)為重點(diǎn)，確立"政府引導(dǎo)、市場(chǎng)運(yùn)作、依托產(chǎn)業(yè)、形成特色"的原則，依托**（市級(jí)）工業(yè)園區(qū)的產(chǎn)業(yè)支撐，把新城中心區(qū)作為特色居住區(qū)的啟動(dòng)地塊之一，努力使新城中心區(qū)的道路、街坊、樓宇、管線、綠景等既具有現(xiàn)代化氣息，又能凸現(xiàn)**水鄉(xiāng)風(fēng)貌。新城區(qū)內(nèi)將建成中心廣場(chǎng)、新城客運(yùn)轉(zhuǎn)乘中心、科技孵化大樓、防災(zāi)抗災(zāi)指揮中心、區(qū)檢察院、**鎮(zhèn)派出所、新城購(gòu)物中心（菜場(chǎng)）、電業(yè)大樓、學(xué)校、幼兒園等重點(diǎn)工程；建成20萬(wàn)平方米智能化住宅小區(qū)；建成青湖路西段街坊；新建、改建華青路、華浦路、華民路、華樂(lè)路、青淀路、青峰路、青湖路、青龍路；建成九年一貫制學(xué)校和示范幼兒園各一所；開(kāi)通章浜河景觀河道，建造章浜河泵閘。老城區(qū)以完善功能、改善環(huán)境為原則，加快實(shí)施居民多層住宅"平改坡"工程，改造好和平橋飯店?yáng)|北側(cè)、支介弄北、**汽車站等地塊。目前，**新城區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)已經(jīng)有序展開(kāi)。在逐步凸現(xiàn)新城區(qū)形象的同時(shí)，積極推進(jìn)老城區(qū)改造，中山醫(yī)院**分院、九年一貫制學(xué)校等一批標(biāo)志性、公益性項(xiàng)目陸續(xù)竣工?？萍汲墙ㄔO(shè)即將竣工，博物館建設(shè)接近尾聲，崧澤廣場(chǎng)、檢察院遷建及住宅商品房的建設(shè)已先后啟動(dòng)，夏陽(yáng)湖景觀工程已基本完成方案設(shè)計(jì)。征用、儲(chǔ)備土地1928畝，出讓土地8塊約680畝。年內(nèi)實(shí)施了外青松路、公園東路、浦倉(cāng)路的改造，完成了中心區(qū)內(nèi)四條市政道路的建設(shè)。供電、供水、電信、廣電、污水、燃?xì)?、蒸汽等管線配套規(guī)劃已先后評(píng)審，并按地塊開(kāi)發(fā)要求陸續(xù)實(shí)施。隨著新城區(qū)內(nèi)配套設(shè)施的日益建成和完善，在老城區(qū)改造推進(jìn)、工業(yè)園區(qū)動(dòng)拆遷、農(nóng)村大量征田的情況下，區(qū)內(nèi)住宅需求會(huì)日益增強(qiáng)，加上外省市在**工業(yè)園區(qū)打工人員，**新城區(qū)內(nèi)的房地產(chǎn)市場(chǎng)潛力巨大。目前，華科路以南已有三、四幅地塊進(jìn)入開(kāi)發(fā)前期，未來(lái)外青松公路將有大量住宅開(kāi)發(fā)，是規(guī)劃中的**新城住宅區(qū)，將形成大型生活區(qū)。從未來(lái)發(fā)展規(guī)劃看，日后**新城的城市面貌將有質(zhì)得飛躍，區(qū)域環(huán)境和整體形象將有大幅度的提升。（3）、**區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)概述近年來(lái)，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)在宏觀經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速發(fā)展、各項(xiàng)改革不斷深入、政策調(diào)控措施得當(dāng)?shù)拇蟊尘跋拢M(jìn)入了以市場(chǎng)為主導(dǎo)，以有效需求為依托，具有上海自身特點(diǎn)的新一輪快速增長(zhǎng)期，房地產(chǎn)業(yè)作為上海國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)之一的地位初步確立。2003年一季度，**房地產(chǎn)市場(chǎng)承接近年來(lái)穩(wěn)健發(fā)展的良好態(tài)勢(shì)，房地產(chǎn)投資建設(shè)規(guī)模、土地供應(yīng)量、新建商品房批準(zhǔn)上市面積和登記預(yù)售面積、存量房交易面積、商品房抵押貸款數(shù)量等各項(xiàng)指標(biāo)與去年同期相比，均出現(xiàn)了不同程度的增長(zhǎng)。據(jù)**區(qū)統(tǒng)計(jì)局最新公布的資料顯示，**區(qū)2002年全年完成房地產(chǎn)業(yè)增加值9億元，增長(zhǎng)13.5%。全區(qū)注冊(cè)房地產(chǎn)企業(yè)560家，在本區(qū)開(kāi)發(fā)的有95家。受理備案房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司累計(jì)達(dá)170家。全年共登記發(fā)放房地產(chǎn)權(quán)證10496件，土地面積933.8萬(wàn)平方米，建筑面積403.1萬(wàn)平方米。房地產(chǎn)二、三級(jí)市場(chǎng)活躍。全年共辦理內(nèi)銷商品房文件登記4081件，面積61.2萬(wàn)平方米，辦理內(nèi)銷商品房權(quán)證5347件。共辦理存量房轉(zhuǎn)讓審核3970件，面積76.6萬(wàn)平方米。為居民購(gòu)買存量房貸款擔(dān)保363戶，貸款額3100萬(wàn)元。（4）、區(qū)域市場(chǎng)分析近兩年來(lái)，得益于城市化建設(shè)步伐和**工業(yè)園區(qū)開(kāi)發(fā)進(jìn)程的加快，**鎮(zhèn)內(nèi)常住城鎮(zhèn)人口不斷擴(kuò)張（根據(jù)城市發(fā)展規(guī)劃，未來(lái)10年里，**縣城常住人口將從原來(lái)的5萬(wàn)人增加到20萬(wàn)人），居民收入水平的提高、住宅市場(chǎng)需求總量的持續(xù)增加，以及新建住宅小區(qū)完善的生活配套、便捷的道路交通，區(qū)域內(nèi)新建普通商品房住宅價(jià)格已從幾年前的每平方米2000多元上升到3000多元，并逐步向每平方米4000元的價(jià)格靠攏。隨著**新城區(qū)建設(shè)的全面展開(kāi)，**老縣城東側(cè)至同三國(guó)道區(qū)域內(nèi)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)如火如荼。本地塊所處的**新城，由于規(guī)劃科學(xué)、環(huán)境優(yōu)美，區(qū)域內(nèi)樓盤品質(zhì)定位較高，其銷售價(jià)格一路攀升，目前**新城區(qū)內(nèi)在售樓盤銷售均價(jià)已達(dá)3500-4000元/平方米。目前**鎮(zhèn)住宅開(kāi)發(fā)集中在青趙公路以北地區(qū)，主要是***南側(cè)，已開(kāi)發(fā)有佳邸別墅、盈湖三島等疊加別墅項(xiàng)目；還有不少已建成的多層住宅小區(qū)，目前在開(kāi)發(fā)中的有位于***西端的民樂(lè)佳苑，以及同在***上、外青松公路東側(cè)的新**佳園三期；此外，在***近同三國(guó)道附近有一動(dòng)遷房基地——佳樂(lè)苑。根據(jù)對(duì)**房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)地調(diào)查了解到，許多新開(kāi)樓盤還未正式開(kāi)盤預(yù)定量就超過(guò)了50%，到結(jié)構(gòu)封頂時(shí)，銷售率基本接近100%。（5）區(qū)域內(nèi)主力樓盤情況分析a、運(yùn)杰城市花園該樓盤在**新城區(qū)青湖路南側(cè)、華青路東面，占地面積120畝，總建筑面積18萬(wàn)平方米，由20幢12—18層小高層組成。在**區(qū)屬一流現(xiàn)代化新式居住花苑小區(qū)，配套完善，彰顯華貴精致。樓盤2003年5月開(kāi)始對(duì)外預(yù)訂，據(jù)售樓處工作人員講，售價(jià)約在3600-3900元/M2，目前預(yù)訂率在60%。b、淞浦花園該樓盤在**新城青湖路南側(cè)、同三國(guó)道西側(cè)，占地面積63畝，總建筑面積4.16萬(wàn)平方米,由10幢多層組成。每平方米售價(jià)在3200—3700元/平方米，目前對(duì)外預(yù)訂率在98%。c、錦澤苑該樓盤也在新城區(qū)青湖路北面、同三國(guó)道西側(cè)，占地面積105畝，總建筑面積6.52萬(wàn)平方米，由臺(tái)階式多層組成。小區(qū)式樣新穎，綠化率達(dá)40%，目前該樓盤對(duì)外銷售3500—4300元/平方米，現(xiàn)銷售率達(dá)70%。d、夏湖國(guó)際花園該樓盤也在**新城區(qū)青湖路北側(cè)、華青路東側(cè)，總占地面積約7萬(wàn)平方米，總建筑面積約16萬(wàn)平方米，由12幢17層小高層組成，目前對(duì)外預(yù)訂價(jià)在3100—4100元/平方米，預(yù)訂率在50%。e、新**佳園該小區(qū)一期是**區(qū)較早開(kāi)發(fā)的大型樓盤之一，目前開(kāi)發(fā)的二期在外青松公路東側(cè)。二期占地200多畝，二期中第一部份總建筑面積在13.5萬(wàn)平方米，全部由多層、別墅、小量小高層組成。目前對(duì)外預(yù)訂率在100%，多層售價(jià)大約在3180—3900元/平方米。周邊樓盤簡(jiǎn)況表樓盤名稱占地面積樓盤規(guī)模（M2）銷售價(jià)格（元/M2）預(yù)訂日期銷售率%運(yùn)杰城市花園120畝18萬(wàn)3600-39002003.560淞浦花園63畝416443200-37002003.498錦澤苑105畝652733500-43002003.570夏湖國(guó)際花園105畝16萬(wàn)12幢17層3100-41002003.550新**佳園200多畝13.5萬(wàn)（1300套）30幢多層、26幢別墅、2幢18層基價(jià)31802003.4100（樓盤分布詳見(jiàn)附件3）四、項(xiàng)目SWOT分析和市場(chǎng)定位1、SWOT分析優(yōu)勢(shì)地塊所在地**新城環(huán)境優(yōu)美，交通便利；屬于**老縣城輻射區(qū)域，其生活配套設(shè)施可以共享，周邊生活配套設(shè)施隨新城區(qū)建設(shè)將更加完善；地塊規(guī)模適中，鄰水和高綠化率的規(guī)劃定位符合市場(chǎng)消費(fèi)熱點(diǎn)；周邊新開(kāi)發(fā)的樓盤銷售價(jià)格已上升到3200元-4300元/平方米，有助于本項(xiàng)目預(yù)期售價(jià)得以確保并提供上漲的可能。劣勢(shì)地處**區(qū)，距離市中心較遠(yuǎn)；地塊周邊尚未有軌道交通規(guī)劃，不利于吸引市區(qū)購(gòu)房群體。機(jī)會(huì)點(diǎn)分析**新城整體定位較高、規(guī)劃科學(xué)、環(huán)境優(yōu)美；上海政府對(duì)大力發(fā)展衛(wèi)星城鎮(zhèn)的既定政策利好；區(qū)域內(nèi)商品房緊俏；**工業(yè)園區(qū)的良好發(fā)展前景。風(fēng)險(xiǎn)分析新城區(qū)內(nèi)新開(kāi)發(fā)樓盤品質(zhì)定位均較高，開(kāi)發(fā)量集中，與該項(xiàng)目存在較強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)；客戶群體以區(qū)域客戶為主，目標(biāo)客戶群相對(duì)市區(qū)偏少。2、項(xiàng)目市場(chǎng)定位（1）目標(biāo)客戶目前區(qū)域內(nèi)購(gòu)房者以本區(qū)客戶為主。隨著新城區(qū)整體配套設(shè)施的日益完善，購(gòu)房目標(biāo)人群定位為該區(qū)內(nèi)住房改善型客戶、老城區(qū)及工業(yè)園區(qū)部分動(dòng)遷居民、工業(yè)園區(qū)內(nèi)中高層管理人員、年輕白領(lǐng)，私營(yíng)業(yè)主、外省市在此經(jīng)商者及部分房地產(chǎn)投資者等。（2）項(xiàng)目的市場(chǎng)定位鑒于招標(biāo)文件所載明的用地性質(zhì)，結(jié)合目前地塊周邊環(huán)境及市場(chǎng)等因素，綜合評(píng)定該地塊非常適宜高品質(zhì)住宅項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)。根據(jù)**區(qū)規(guī)劃局對(duì)本地塊的規(guī)劃條件，該項(xiàng)目須符合新城區(qū)高起點(diǎn)規(guī)劃的要求，并達(dá)到以人為本，優(yōu)化居住環(huán)境，提高生活質(zhì)量的建設(shè)目標(biāo)，新建住宅樓的造型、外觀、立面及其住宅樓群體組合應(yīng)與新城區(qū)已、在建的新建筑群體相協(xié)調(diào)，并突出沿路、河的建設(shè)造型立面，注重整體建筑景觀效果和空間形態(tài)。為確保本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)達(dá)到上述要求并爭(zhēng)取在品位上再有所提升，本項(xiàng)目建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)擬定位為**新城區(qū)內(nèi)的中高檔住宅項(xiàng)目。建設(shè)目標(biāo)為：建成后的小區(qū)環(huán)境優(yōu)雅、景色宜人、生活便捷舒適，并為具有小康水準(zhǔn)的住戶提供較完備的休閑養(yǎng)身、運(yùn)動(dòng)健身之精致場(chǎng)所和一流設(shè)施。（3）售價(jià)定位分析住宅價(jià)格依照目前區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)已形成的價(jià)格分布體系，結(jié)合本項(xiàng)目規(guī)劃所設(shè)定的品質(zhì)要求及特征，并考慮上述明后幾年區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)可預(yù)期的良好發(fā)展前景，在參考目前區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)樓盤市場(chǎng)價(jià)格的基礎(chǔ)上，預(yù)測(cè)本項(xiàng)目住宅部分銷售均價(jià)大致在3720元/平方米左右。商鋪價(jià)格根據(jù)**區(qū)商業(yè)用房市場(chǎng)、出租價(jià)格水平及本地塊的地段環(huán)境、人流和商業(yè)氛圍等因素綜合分析，本項(xiàng)目農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)及便利店可達(dá)4000元/平方米左右。（4）銷售業(yè)績(jī)預(yù)測(cè)項(xiàng)目的住宅均價(jià)定位3720元/平方米，商鋪均價(jià)定位4000元/平方米。項(xiàng)目銷售目標(biāo)是：至工程全部竣工時(shí)，住宅和商鋪銷售率100%。五、項(xiàng)目建設(shè)方案1、項(xiàng)目技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)根據(jù)**區(qū)規(guī)劃局、水務(wù)局、住宅局對(duì)本地塊的規(guī)劃要求，我司結(jié)合該項(xiàng)目的定位和開(kāi)發(fā)理念對(duì)該地塊設(shè)計(jì)出以下兩個(gè)初步方案（方案具體內(nèi)容詳見(jiàn)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案一、方案二）。方案一技術(shù)指標(biāo)名稱數(shù)量單位地塊總面積105279平方米住宅建設(shè)用地面積87925平方米地上總建筑面積81927平方米其中：住宅78415平方米公共建筑【農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)及便利店2755M2，會(huì)所755M2，居委會(huì)135M2，業(yè)委會(huì)、物業(yè)管理120M2，老少年活動(dòng)150M2，配電所150M2，門房間90M2（三處），垃圾站12M2（三處）?！?512平方米地上及地下停車庫(kù)450個(gè)其中：地下停車庫(kù)420個(gè)地上停車庫(kù)30個(gè)自行車庫(kù)750平方米總戶數(shù)710戶戶均人數(shù)人/戶3.5容積率0.9310000m2/ha建筑密度19.98%綠地率68.09%集中綠地15.7%方案二技術(shù)指標(biāo)名稱數(shù)量單位地塊總面積105279平方米住宅建設(shè)用地面積87925平方米地上總建筑面積84400平方米其中：住宅81108平方米公共建筑【農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)及便利店2000M2，其他公建1300M2】3300平方米地上及地下停車庫(kù)380個(gè)其中：地下停車庫(kù)220個(gè)地上停車庫(kù)160個(gè)自行車庫(kù)750平方米總戶數(shù)750戶戶均人數(shù)人/戶3.5容積率0.9610000m2/ha建筑密度19.9%綠地率58.0%集中綠地16.0%（以下內(nèi)容及經(jīng)濟(jì)測(cè)算以方案一為基礎(chǔ)）2、現(xiàn)狀分析（1）區(qū)位與環(huán)境本地塊位于上海市**區(qū)東北，東至華樂(lè)路，南至華科路，西至向陽(yáng)河，北至***。***以北為正在建設(shè)的**佳樂(lè)苑小區(qū)，地塊以南是現(xiàn)有多層居民住宅區(qū)，東面為同三國(guó)道，西面靠近城市中心區(qū)，基地周圍環(huán)境良好，交通條件優(yōu)越，道路市政基礎(chǔ)設(shè)施完善。基地總面積為105279m2，其中帶征公共用地17354m2，建筑基地面積87925m2。（2）自然與現(xiàn)狀基地所在地上海屬亞熱帶海洋性季風(fēng)氣候，四季分明，全年氣候溫和濕潤(rùn)，夏季多東南風(fēng)，冬季多東北風(fēng)，年平均氣溫為16℃，年降水量為1100mm，地貌屬于長(zhǎng)江三角洲沖積平原，地形單一，地勢(shì)平坦。建設(shè)基地現(xiàn)狀為農(nóng)田，地形平坦，除邊界向陽(yáng)河外，基地內(nèi)還有一條南北向小溪及若干池塘。3、設(shè)計(jì)原則（1）以當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)規(guī)劃條件為依據(jù)，結(jié)合**地區(qū)環(huán)境條件，根據(jù)本小區(qū)的開(kāi)發(fā)要求，協(xié)調(diào)內(nèi)外部關(guān)系，確定小區(qū)功能布局、交通、流線及環(huán)境設(shè)計(jì)。（2）堅(jiān)持“以人為本”和“可持續(xù)發(fā)展”的現(xiàn)代居住理念。始終遵循“以人為本”的設(shè)計(jì)原則，強(qiáng)調(diào)人性化的設(shè)計(jì)理念，營(yíng)造一種獨(dú)特的精神家園，對(duì)人的尊重與關(guān)懷始終是設(shè)計(jì)的重點(diǎn)與核心，無(wú)論是住宅的形成，風(fēng)格的體現(xiàn)，還是小區(qū)內(nèi)部的環(huán)境布局，文化歷史涵義及對(duì)于景觀、交通的組織都力求滿足現(xiàn)代人渴望回歸自然、回歸自我的愿望。貫徹可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略思想，以建設(shè)生態(tài)型、花園式功能住宅小區(qū)為目標(biāo)，適應(yīng)社會(huì)效益與經(jīng)濟(jì)效益的雙重要求，充分利用現(xiàn)代科技，使設(shè)計(jì)具有整體超前意識(shí)。規(guī)劃時(shí)順應(yīng)新世紀(jì)不斷發(fā)展的居住要求，力爭(zhēng)創(chuàng)造一個(gè)具有環(huán)境高雅、文化內(nèi)涵豐富、經(jīng)濟(jì)效益明顯和個(gè)性鮮明的城市花園，以及適應(yīng)現(xiàn)代生活要求的、富于人性化的生活居住空間。（3）以前瞻和創(chuàng)新的設(shè)計(jì)理念處理建筑環(huán)境和建筑形象，以達(dá)到現(xiàn)代居住理念和居住生活的不斷更新和發(fā)展。4、總體規(guī)劃（1）設(shè)計(jì)創(chuàng)意·生態(tài)型城市居住區(qū)的塑造人、自然、建筑三者的共生與共享、共存與融合反映了天人合一的樸素哲理。結(jié)合基地的現(xiàn)狀自然條件，充分發(fā)掘人、自然和建筑三者的共生，共享與共融的生態(tài)關(guān)系是我們?cè)O(shè)計(jì)創(chuàng)意的基點(diǎn)?！がF(xiàn)代化城市空間的打造運(yùn)用現(xiàn)代規(guī)劃設(shè)計(jì)原理，從城市設(shè)計(jì)的角度出發(fā)，創(chuàng)造都市化住宅的整體形象作為新世紀(jì)的城市家居；同時(shí)，我們?cè)谠O(shè)計(jì)中努力為人們創(chuàng)造一個(gè)靜謐祥和的家園環(huán)境，同時(shí)力求能體現(xiàn)城市的時(shí)代精神。在小區(qū)規(guī)劃中，采用整體設(shè)計(jì)的手法，充分考慮多元化的居住空間要求，以步行入口中心廣場(chǎng)為主題，強(qiáng)調(diào)自然、流暢、清晰的步行體系，精心塑造生動(dòng)、和諧的住宅空間，利用多種設(shè)計(jì)要素精心組織，從而形成豐富、生動(dòng)、特色鮮明的新世紀(jì)小區(qū)形象。（2）空間組織以道路系統(tǒng)和中心集中綠化為骨架，把人性需求作為重點(diǎn)，群體建筑合理布局，塑造生態(tài)型綠色城市風(fēng)貌，建立多層次點(diǎn)、線、面結(jié)合的空間體系，通過(guò)多級(jí)空間體系與步行系統(tǒng)結(jié)合，創(chuàng)造景觀優(yōu)美的住宅空間，提高經(jīng)濟(jì)與環(huán)境效益。步行系統(tǒng)以綠地、中心廣場(chǎng)為依托，結(jié)合半開(kāi)放空間，使建筑融為一體，形成一幅展開(kāi)的變化著的風(fēng)景畫卷，共同塑造優(yōu)美社區(qū)空間。沿小區(qū)內(nèi)南北向河道形成小區(qū)的主要景觀軸線，小區(qū)步行入口廣場(chǎng)與北邊車行入口廣場(chǎng)作為軸線的兩邊收頭；小區(qū)東南部的車行入口與東南部住宅組團(tuán)圍合的空間形成小區(qū)的景觀次軸線。在小區(qū)的步行入口處形成一個(gè)三角形的開(kāi)放休閑廣場(chǎng)，沿軸線布置小區(qū)的中心綠地。中心綠地北部布置小區(qū)中心會(huì)所，小區(qū)中心會(huì)所與水道、綠化結(jié)合，沿河架設(shè)三座景觀橋與西部空間連接，會(huì)所南部布置一個(gè)人們休閑和觀賞皆宜、草地和景觀小品相間的逐級(jí)升高方形廣場(chǎng)。三片住宅組團(tuán)沿中心綠地圍合，形成小區(qū)主要空間場(chǎng)所，每片住宅組團(tuán)內(nèi)部圍合出組團(tuán)內(nèi)部空間，組團(tuán)空間與小區(qū)中心綠化空間結(jié)合形成小區(qū)的空間體系。每片住宅組團(tuán)既可以遠(yuǎn)眺小區(qū)中心綠化空間的美景，同時(shí)也可充分享用組團(tuán)內(nèi)部的景觀。小區(qū)結(jié)合動(dòng)態(tài)步行的流線，設(shè)置了視野開(kāi)闊的草坪、移步換景的單向規(guī)則種植，使居民在小區(qū)內(nèi)的進(jìn)行中切實(shí)感受到步移景異的空間效果，享受全方位的視覺(jué)景象。（3）建筑布局在建筑物的布置中，我們主要突出兩點(diǎn)，即與城市的融合性、住宅的人情味與認(rèn)同性。與城市的融合性體現(xiàn)在住宅的布局充分考慮基地四周的住宅建筑環(huán)境現(xiàn)狀，載延續(xù)城市脈絡(luò)的同時(shí)體現(xiàn)時(shí)代的精神；住宅的人情味與認(rèn)同性體現(xiàn)在小區(qū)內(nèi)部圍合空間、戶外的綠化環(huán)境、景觀小品以及內(nèi)部的庭園空間的布置方式和結(jié)合形態(tài)上，規(guī)劃試圖通過(guò)營(yíng)造親切的鄰里空間，創(chuàng)造溫馨、和諧的居住環(huán)境。建筑是小區(qū)內(nèi)最有形的因素，精心塑造生動(dòng)和諧的建筑空間，堅(jiān)持“人本”的設(shè)計(jì)理念，使每家每戶都能享受獨(dú)特的環(huán)境空間及陽(yáng)光，保證戶戶均有好的朝向及景觀視野，以舒適優(yōu)雅的方式組成富有特色的建筑群落住宅，室內(nèi)空間收放有致，布局緊湊，富于變化。靈活多樣的組合方式，滿足不同階層人士的需要。住宅單體設(shè)計(jì)強(qiáng)調(diào)整體功能合理，使用便利。根據(jù)地形及四周現(xiàn)狀，通過(guò)日照分析，結(jié)合立面，形成住宅群落的有序空間設(shè)計(jì)。立面以新簡(jiǎn)約派風(fēng)格為基本特征，既具浪漫典雅風(fēng)情，又富有現(xiàn)代氣息。（4）道路系統(tǒng)小區(qū)內(nèi)道路系統(tǒng)構(gòu)架清晰，基地設(shè)三個(gè)入口，主入口設(shè)在華科路靠東一側(cè)，次入口設(shè)在***靠西一側(cè)，另外，在華科路西側(cè)設(shè)有一個(gè)步行入口（包括自行車），并在西北角設(shè)步行橋與規(guī)劃中的農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)連接。這些入口保障了小區(qū)居民與外界便捷的交通聯(lián)系。步行入口與主入口的位置充分考慮了居民在日常工作與生活中對(duì)出行的便利性與安全性的雙重需求：步行入口靠近城市中心區(qū)，主入口離中心區(qū)相對(duì)較遠(yuǎn)，對(duì)于駕車者而言，這一點(diǎn)距離不是問(wèn)題，對(duì)于步行者（包括騎自行車者）則是越方便越好，因而絕大多數(shù)的步行者都會(huì)主動(dòng)從步行入口進(jìn)入，從而做到人與車的真正分離。道路規(guī)劃成自然流動(dòng)感較強(qiáng)的曲線形穿插連接，小區(qū)中間布置環(huán)狀機(jī)動(dòng)車主干道，道路順而不暢，以限定機(jī)動(dòng)車的速度，減少機(jī)動(dòng)車對(duì)居民的心理壓力，并將道路設(shè)計(jì)與中心綠地相結(jié)合，創(chuàng)造良好的內(nèi)外部空間景觀，起到曲徑通幽，步移景異的效果。靜態(tài)交通設(shè)施是本次設(shè)計(jì)考慮的主要方面，為滿足小區(qū)60%的小車停車率和90%的自行車停車率的要求，充分考慮停車場(chǎng)的安排。機(jī)動(dòng)車停車方式以地下停車為主，結(jié)合人防要求可停450輛小汽車，露天停車30輛，小區(qū)內(nèi)均布3個(gè)自行車棚，可停自行車670輛，方便居民就近取用。結(jié)合地形和空間布局，在道路的布置中，小區(qū)內(nèi)做到交通線路清晰，人車分流。車流進(jìn)入小區(qū)內(nèi)靠近入口處設(shè)置地面臨時(shí)停車或進(jìn)入地下車庫(kù)，或者結(jié)合消防車道在外圍形成一個(gè)環(huán)道。而沿步行入口廣場(chǎng)則是通向各個(gè)住宅樓的步行道。（5）環(huán)境與綠化系統(tǒng)小區(qū)內(nèi)戶外環(huán)境質(zhì)量的提高對(duì)于改善居民整體生活質(zhì)量，建設(shè)現(xiàn)代文明小區(qū)，提高小區(qū)品質(zhì)起著越來(lái)越重要的作用。在整體小區(qū)環(huán)境結(jié)構(gòu)布局上，我們強(qiáng)調(diào)小區(qū)整體性與自然布局相結(jié)合的方式。在步行廣場(chǎng)內(nèi)，我們布置有規(guī)則的幾何狀綠化系統(tǒng)與建筑小品相結(jié)合，使人們沿著步行道可以感覺(jué)到一步一景。而在住宅周邊、在住戶推窗攬綠的視野范圍內(nèi)，我們采用傳統(tǒng)園林意境，強(qiáng)調(diào)自然式布局，以大片綠地為主，植物層次高低起伏并輔以休閑小品，使人們能輕松、閑逸地享受現(xiàn)代住居生活。在環(huán)境設(shè)計(jì)中，我們還穿插以一個(gè)多層次的設(shè)計(jì)構(gòu)思，將建筑與自然有機(jī)地融于一體，透空的入口門廊—>悠閑的步行道—>曲折的水景布置—>逐級(jí)而上的草地—>絢麗的噴泉廣場(chǎng)—>自然的綠化景觀等共同創(chuàng)造一個(gè)現(xiàn)代舒適的小區(qū)環(huán)境。在綠化環(huán)境的考慮上，從多樣性、生態(tài)性和層次性方面出發(fā)，在小區(qū)內(nèi)的休憩園地以及住宅周邊設(shè)置自由集中的綠化。而結(jié)合步行系統(tǒng)和休閑廣場(chǎng)，則有林蔭步道、幾何形草地、綿延的水系、上升廣場(chǎng)等構(gòu)成多樣性的生態(tài)環(huán)境。而在會(huì)所廣場(chǎng)上則點(diǎn)綴以獨(dú)立的廣場(chǎng)大樹(shù)、豐富的綠化環(huán)境，既為城市創(chuàng)造良好的環(huán)境，又為社區(qū)提供安逸、舒適的戶外空間。小區(qū)環(huán)境是影響居民生活質(zhì)量的重要因素，規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)采用新的結(jié)構(gòu)關(guān)系，注重對(duì)地方文脈的延續(xù)，并適應(yīng)現(xiàn)代生活及管理模式。在整體布局平面基礎(chǔ)上，營(yíng)造中心景觀帶（內(nèi)河兩側(cè)）和大型中心綠地,結(jié)合水體、建筑小品等環(huán)境要素構(gòu)成景觀軸線，形成一幅有著小橋、流水、人家的江南風(fēng)韻，并利用現(xiàn)代高新技術(shù)，充分體現(xiàn)現(xiàn)代大都市的特色，也為居民提供休閑、娛樂(lè)、聚會(huì)的場(chǎng)所。古樸與現(xiàn)代的完美結(jié)合，塑造了完美的現(xiàn)代居家環(huán)境。5、住宅建筑設(shè)計(jì)（1）平面布局本小區(qū)住宅主要是多層形式，所有住宅共分為三個(gè)組團(tuán)，分布在內(nèi)河綠帶和大型中心綠地四周，其中內(nèi)河綠帶以北設(shè)組團(tuán)一個(gè)，中心綠地左右各設(shè)組團(tuán)一個(gè)，既各自獨(dú)立，又相互倚角，與景觀綠帶和中心綠地形成一個(gè)和諧的整體。住宅戶型為二梯二戶或二梯三戶，住宅朝向?yàn)檎匣蛭⑵?，每戶均保證有良好的景致。（2）戶型設(shè)計(jì)在每戶的單體設(shè)計(jì)中，我們考慮到住宅需求的多元化，因此，從二室二廳到三房二廳的各類房型布置中，將做到多方位的周全考慮，首先，內(nèi)部分區(qū)做到居寢分離、潔污分離;其次，每戶均有最大可能的朝南面；第三，各戶都能盡情享用小區(qū)內(nèi)以及周邊環(huán)境的綠化和景致；第四，戶內(nèi)的內(nèi)部空間設(shè)計(jì)從居、寢、活動(dòng)、讀書(shū)方面考慮也極其豐富?？傊?，整個(gè)戶型平面設(shè)計(jì)必將處處為人著想。（3）立面造型及形象設(shè)計(jì)建筑形象的設(shè)計(jì)上我們采用明快、簡(jiǎn)潔、挺拔的風(fēng)格，以完整、統(tǒng)一的體塊和框架的穿插演繹現(xiàn)代建筑的活力，同時(shí)加以縱向和橫向的線條，使整體建筑硬朗而又不失輕盈。6、消防設(shè)計(jì)（1）總體消防設(shè)計(jì)小區(qū)內(nèi)布置環(huán)通消防車道，并在住宅附近設(shè)置消防登高場(chǎng)地，按一定距離合理布置消防栓。（2）建筑物的消防設(shè)計(jì)建筑物防火分區(qū)按層設(shè)置，設(shè)消火栓和加壓給水系統(tǒng)，地下車庫(kù)設(shè)消火栓、泡沫滅火器和自動(dòng)噴淋系統(tǒng)。六、動(dòng)拆遷與市政配套1、動(dòng)拆遷根據(jù)本次地塊招投標(biāo)相關(guān)文件之規(guī)定，**區(qū)房屋土地管理局將在2003年9月23日通過(guò)公開(kāi)招投標(biāo)方式確定該地塊的開(kāi)發(fā)單位，在付清全部土地款后，**區(qū)土地發(fā)展中心將于4個(gè)月后（約2004年1月底）拆平交地。2、市政配套本項(xiàng)目地處**新城區(qū)內(nèi)，由開(kāi)發(fā)商支付18萬(wàn)/畝的配套費(fèi)用后，由**區(qū)住宅發(fā)展局負(fù)責(zé)落實(shí)地塊紅線外的市政道路、給水、排水系統(tǒng)（雨污水）、供電、煤氣、電話通信、有線等市政公用基礎(chǔ)設(shè)施，以確保和滿足小區(qū)內(nèi)各項(xiàng)市政配套要求。七、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度本地塊目前大多已成平地，開(kāi)發(fā)總量8萬(wàn)多平方米（建筑面積），故計(jì)劃采取一次性整體開(kāi)發(fā)方式。中標(biāo)后可即刻辦理各項(xiàng)前期開(kāi)發(fā)手續(xù)（土地、規(guī)劃、配套、勘察、設(shè)計(jì)、招投標(biāo)等），上述各項(xiàng)工作時(shí)間爭(zhēng)取在4-6個(gè)月內(nèi)完成，隨后工程施工周期約12個(gè)月，加上后期配套、各項(xiàng)驗(yàn)收、辦證等工作約6個(gè)月，預(yù)計(jì)整個(gè)項(xiàng)目建設(shè)周期約2年,即能在地塊出讓合同中所要求的2005年10月底前按時(shí)完成。開(kāi)發(fā)建設(shè)工程進(jìn)度表序號(hào)時(shí)間項(xiàng)目2003年2004年2005年4季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度1項(xiàng)目立項(xiàng)2規(guī)劃設(shè)計(jì)3主體工程4安裝工程5裝飾工程6配套工程7總體工程8竣工驗(yàn)收9銷售10交房八、項(xiàng)目成本測(cè)算土地價(jià)格根據(jù)上述項(xiàng)目市場(chǎng)預(yù)測(cè)價(jià)格、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)需投入的工程造價(jià)及一定的投資收益的前提下，結(jié)合地塊區(qū)域土地現(xiàn)行價(jià)格，確定該地塊的土地競(jìng)標(biāo)價(jià)為8728萬(wàn)元。工程建設(shè)投資估算由于上述兩個(gè)設(shè)計(jì)方案對(duì)于建造成本的影響相差不大，暫以方案一的經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)作為測(cè)算依據(jù)。**區(qū)***地塊房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總投資估算表序號(hào)名稱金額(萬(wàn)元)工程量(M2)計(jì)算式或備注一開(kāi)發(fā)直接費(fèi)24230.51(一)土地費(fèi)12970.271置換補(bǔ)償費(fèi)8988.0081927用地面積87925M2，容積率0.932動(dòng)拆遷費(fèi)1608.2545.95畝35萬(wàn)/畝（帶征土地）3前期中介、補(bǔ)償費(fèi)已含在土地成本中4市政配套費(fèi)2374.02131.89畝18萬(wàn)/畝5土地出讓金已含在土地成本中(二)前期費(fèi)用327.711可研招投標(biāo)勘察設(shè)計(jì)費(fèi)327.718192740元/M2(三)建安費(fèi)8459.371多層住宅6665.2878415850元/M22高層住宅3商業(yè)用房220.402755800元/M24河道建設(shè)費(fèi)用（含泵站）280.00河道開(kāi)挖、建設(shè)、泵閘、架橋、駁岸防汛等費(fèi)用5小區(qū)公建60.56757800元/M26室外總體及基礎(chǔ)設(shè)施655.428192780元/M2（含智能化）7綠化費(fèi)327.718192740元/M28不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)250.00建安費(fèi)×3%(四)其他建設(shè)費(fèi)2473.161人防工程建設(shè)費(fèi)475.027917060元/M22市政配套外線工程已含在水電煤增容費(fèi)中3水、電、煤氣增容費(fèi)1820.9179170230元/M24監(jiān)理費(fèi)125.10建