湖南湘西鳳凰城一季整體項(xiàng)目介紹

整體項(xiàng)目介紹暨投資說明鳳凰城

第一季

濳龍居PhoenixThefirstphaseHyphalosaurushome1目錄項(xiàng)目背景----------------------3項(xiàng)目說明----------------------23投資建議及初步財(cái)務(wù)分析--------52鳳凰旅游客戶消費(fèi)意向及酒店業(yè)經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀的調(diào)研分析------582第一部分項(xiàng)目背景3位于神奇湘西最核心的旅游城市(景區(qū))鳳凰縣4湘西簡(jiǎn)介湘西土家族苗族自治州地處湖南省西北部，是湖南省的“西北門戶”，與湖北、貴州、重慶三省市接壤，素為“湘、鄂、渝、黔咽喉”之地。全州總面積15462平方公里，現(xiàn)轄吉首、瀘溪、鳳凰、古丈、花垣、保靖、永順、龍山8個(gè)市縣，2005年底人口268.34萬，在總?cè)丝谥?，少?shù)民族人口200.86萬人，占74.85%,其中:土家族110.59萬人,苗族88.61萬人。1957年9月，湘西土家族苗族自治州成立，轄原管10縣。州府設(shè)在吉首市。1982年和1985年，吉首、大庸先后改縣為市。1988年，大庸市和桑植縣劃歸大庸市（地級(jí)市，即今張家界市），湘西州所轄為龍山、永順、保靖、古丈、花垣、瀘溪、鳳凰7縣和吉首市至今。因湘西州域東與張家界市毗連，南與懷化地區(qū)接壤，西與貴州省銅仁地區(qū)和重慶市黔江地區(qū)相鄰，北與湖北省恩施土家族自治州交界，枝柳鐵路貫穿州境5縣市，故州府吉首市為湘鄂渝黔邊區(qū)重要的物資集散地。湘西物華天寶，資源十分豐富，投資開發(fā)潛力極大。5神秘的湘西民俗的湘西人文的湘西旅游的湘西神奇的湘西6神秘的湘西

三奇：趕尸；

放蠱；

落花洞女。

巫文化：神竒的苗家祭祀、儺文化：活化石“儺堂戲”7民俗的湘西苗家人服飾：，土家、苗家人的服飾富有民族特色和地方特色。家族男子老人，穿無領(lǐng)大袖滿胸衣，青年人，頭包青布帕或白布帕，呈人字路，著對(duì)胸衣，多排布扣，褲子為青、蘭布加白布褲腰，鞋子是青面白底。婦女，頭結(jié)發(fā)辮，纏以白布帕或青絲帕。衣長(zhǎng)大無領(lǐng)，袖管短而袖口大，向右邊開襟胸，襟胸和袖口滾有寸寬五色花梅條或絲繡花條。褲亦喜蘭、青布，白褲腰，褲腳大而短，口沿上端貼花梅條，或絲繡花條。鞋稍尖，青面白底，鞋面繡花。勞動(dòng)?jì)D女不習(xí)慣穿襪，多用青、白布裹腳。耳上吊金銀質(zhì)耳環(huán)，手腕戴銀質(zhì)或玉石手圈，手指戴金銀戒指，胸前掛"牙錢"，上系有銀練、銀鈴、銀牙扦、銀珠子等一大串，行走時(shí)叮當(dāng)作響。苗族婦女喜在頸上戴銀項(xiàng)圈，上系有銀練、銀牌、銀鈴等，頭裹青花布怕子，比土家、漢人的長(zhǎng)。8趕秋節(jié)；哭嫁；………………9人文的湘西沈從文、黃永玉、宋祖英的故鄉(xiāng)生產(chǎn)著名的文化名酒——酒鬼酒蠟染的源產(chǎn)地土司王朝的輝煌文化秦簡(jiǎn)溪州銅柱反映的獨(dú)立文化10旅游的湘西“走玩湘西”最完美的路線必然包含---張家界，猛洞河，鳳凰。猛洞河位于永順縣境內(nèi)，距張家界80公里，北起永順縣城，南至王村古鎮(zhèn)，全長(zhǎng)100多公里。人們用“原始古樸、險(xiǎn)峻威猛、清秀神奇”來概括猛洞河風(fēng)景區(qū)的風(fēng)景特點(diǎn)。王村是湘西著名古鎮(zhèn)，猛洞河風(fēng)景區(qū)的南大門。數(shù)百年間，這里曾是湘西土家政治文化中心。王村古鎮(zhèn)依山傍水而建?！暗潞弧痹诿缯Z中的意思是“美麗峽谷”。位于峽谷深處的德夯村，是一個(gè)苗族聚居區(qū)，也是游人樂于居住的旅游村。

11邊城鳳凰“一切風(fēng)景靜美而略帶憂郁，隨意割切一段，勾勒紙上，就可成一絕好宋人畫本。滿眼是詩，一種純粹的詩。生命另一形式的表現(xiàn)，即人與自然契合，彼此不分的表現(xiàn)，在這里可以和感官接觸。一個(gè)人若沉得住氣，在這種情境里，會(huì)覺得自己即或不能將全人格融化，至少樂于暫時(shí)忘了一切浮世的營(yíng)擾。”湘西走玩，在看似平平淡淡之中，給人浸入肌骨，劃過心坎的種種感受。湘西是這樣一個(gè)地方：沒有去過的時(shí)候，神秘美麗讓人向往；走過玩過，便再也難以忘記。——沈從文《湘西》12湘西鳳凰，地處三省邊陲，距吉首市53公里，是著名作家沈從文的故鄉(xiāng)。鳳凰古城，四周青山疊翠，江水環(huán)繞，至今保持著明清建筑風(fēng)貌?？v橫交錯(cuò)的石板街被歲月磨得光滑發(fā)亮，沱江邊飛檐翹角的吊腳樓泛著古意，被譽(yù)為“中國(guó)最美的古城”。鳳凰風(fēng)景秀麗，名勝古跡甚多，到了鳳凰城，熊希齡故居、楊家祠堂、南方長(zhǎng)城、黃絲橋古城、沱江吊腳樓、沈從文故居和別具一格的墓……等等名聲數(shù)不勝數(shù)，需慢慢地走，細(xì)細(xì)地玩。鳳凰人文資源積淀深厚，歷史文化源遠(yuǎn)流長(zhǎng)。熊希齡、鄭國(guó)鴻、沈從文、黃永玉等名人都是從這里走出。美麗的鳳凰13美麗的鳳凰

風(fēng)景歷史風(fēng)情文化14世界上最美的小城世界上最美的古城湘西獨(dú)特的民間建筑融合江南的風(fēng)情特色151617文化名城、名人故里：熊希齡、沈從文、黃永玉18古城的歷史戰(zhàn)國(guó)時(shí)期,屬楚疆域。秦昭王三十年（公元前277年）建黔中郡。漢高祖五年（公元前202年）更黔中郡為武陵郡元時(shí)，統(tǒng)治者為了穩(wěn)固政權(quán)，在渭陽境內(nèi)設(shè)五寨司，五寨長(zhǎng)官司駐鎮(zhèn)竿（今鳳凰縣城。明隆慶三年（公元1569年），在鳳凰山設(shè)鳳凰營(yíng)明嘉靖三十三年（公元1554年）移麻陽參將駐鎮(zhèn)竿城。清順治三年（公元1646年）設(shè)鎮(zhèn)竿協(xié)副將，康熙三十九年（公元1700年）升協(xié)為鎮(zhèn)，鎮(zhèn)竿成為清朝全國(guó)六十二鎮(zhèn)之一康熙四十三年（公元1704年）廢土司，置鳳凰營(yíng)于今縣城，移辰沅靖道駐鎮(zhèn)竿。鎮(zhèn)竿成為全國(guó)八十九道之一雍正七年（公元1729年），于湘西北設(shè)永順府，辰沅靖道改為辰沅永靖兵備道，鎮(zhèn)、道員均住鳳凰、治轄范圍覆蓋整個(gè)大湘西二十余州縣廳，據(jù)載，為全國(guó)八大兵備道之一。鳳凰古城現(xiàn)有文物古建筑68處，古遺址116處，明清兩代特色民居建筑120多棟。還有明清石板古街道20多條。保存完好的唐朝舊縣治黃絲橋古城。19民族之鄉(xiāng)：鳳凰是多民族聚居縣，主要由苗族、土家族、漢族、回族，以及解放后分配到這里工作和其他原因來本縣居住的其它民族組成，其中以苗、土家、漢三族為主，苗、土家族等少數(shù)民族人口28萬人，占總?cè)丝诘?3.26%，漢族10.75萬人，占27.74%。苗族為本縣土著民族，分布形成大集中、小分散局面；土家族一般是與漢雜居。20旅游勝地：新西蘭友人路易。艾黎講過“中國(guó)有兩個(gè)最美的小城，一個(gè)是湖南鳳凰，……”2000年經(jīng)由“黃龍洞股份”接手著名的8大景2000——2001年著名傳播機(jī)構(gòu)鳳凰衛(wèi)視、央視等大范圍傳播，成為著名的旅游城市到目前為止，鳳凰縣每年接待的旅游人次已經(jīng)突破300萬，目前已開通3趟旅游環(huán)列，每年僅肇慶（茂名）——吉首這一趟旅游專列就為鳳凰帶來50多萬人次的游客。游客不但包括中國(guó)大陸、港澳臺(tái)等地，更包括了美國(guó)、歐洲、日本、韓國(guó)等外國(guó)人士目前是日本、韓國(guó)人士最青睞的旅游城市21城市：吉首：距湘西土家族苗族自治州首府吉首市僅52公里，30—40分鐘車程懷化：距中國(guó)第九大鐵路編組站，西南地區(qū)重要交通樞紐懷化市90公里，坐汽車到吉首后轉(zhuǎn)火車，車程1－2小時(shí)，公路約1.5小時(shí)；張家界：距世界知名旅游勝地張家界290公里，鐵路車程2-3小時(shí)到吉首，再坐汽車到鳳凰。公路約4小時(shí)；交通：吉首火車站：每天經(jīng)停開往的列車25列次張家界機(jī)場(chǎng)：每天入港航班22架次，出港航班22架次懷化火車站：湘黔、枝柳、渝懷鐵路呈米字型交叉于此，直達(dá)全國(guó)各個(gè)主要城市，每天經(jīng)停開往列次95列次芷江機(jī)場(chǎng)：每天出入港航班4架次，每周2、4、6出入港航班8架次購(gòu)物：美麗的鳳凰古城在游覽過程中很重要的一個(gè)環(huán)節(jié)就是逛古城的工藝品一條街,漫步在鳳凰古城青青石板街，各種特產(chǎn)及民族工藝品琳瑯滿目，讓人目不暇接。這里的織錦、蠟染、扎染、銀飾等做工獨(dú)特，具有濃郁的地方特色和較高的藝術(shù)價(jià)值。逛遍古城，似乎進(jìn)入了藝術(shù)的殿堂，不光是古色古香的民俗建筑、獨(dú)特的民俗風(fēng)情，也由于具有濃郁地方特色和很高欣賞價(jià)值的民族工藝而讓人不得不感嘆這塊土地的神奇。22第二部分項(xiàng)目說明2324鳳凰城簡(jiǎn)介“鳳凰城”旅游度假山莊，規(guī)劃用地40余畝，其中一期建設(shè)用地17.7畝，包括一棟按照準(zhǔn)4星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)打造的民俗風(fēng)情酒店，5棟度假公寓，以及近9000M2的綜合配套設(shè)施（其中包括茶樓、會(huì)所、娛樂中心、停車場(chǎng)等），目前竣工率已達(dá)到70%（其中酒店及配套部分完工率達(dá)到90%，即將進(jìn)入封頂階段），項(xiàng)目二期規(guī)劃用地約26畝，主要是開發(fā)江景私享的高尚度假別墅群?！傍P凰城”是湘西地區(qū)的第一個(gè)帶有典型旅游、度假特征的地產(chǎn)項(xiàng)目，也是“鳳凰”這座世界級(jí)人文風(fēng)景旅游度假勝地第一個(gè)面向全國(guó)乃至于海內(nèi)外發(fā)售的規(guī)模型產(chǎn)品。25鳳凰城鳥瞰圖26實(shí)景抓拍:27鳳凰城?

第一季潛龍居28案名詳解潛龍：潛龍者，休養(yǎng)生息的精銳之士也，潛龍中的“龍”與鳳凰縣、鳳凰城的“鳳”遙相呼應(yīng)，一龍一鳳，構(gòu)成龍鳳呈祥的和諧之局?！皾擙埼鹩谩睘橐捉?jīng)首卦中的初九，意寓如龍潛深淵，藏鋒守拙，待機(jī)而動(dòng)。“潛龍沖天”，意寓的則是“蓄勢(shì)而動(dòng)”，不動(dòng)則已，一動(dòng)沖天，表達(dá)的就是懷有遠(yuǎn)大理想的人士深謀遠(yuǎn)慮的有意而為之舉。29潛龍居：“鳳凰城”的一期工程，一個(gè)為有識(shí)之士、精英階層專設(shè)的高尚旅游度假社區(qū)；但凡明達(dá)之士必要“居于山之側(cè)，棲于水之畔”，潛龍居的選址一開始就設(shè)定了這樣一個(gè)不可逾越的條件——要依山傍水，潛龍居正是在背靠植被茂盛的“青龍山”，面對(duì)清澈見底的“沱江”的背景下精心而建的，“沱江”是鳳凰有名的八景之首，由其沿江兩岸獨(dú)特的民居建筑，江中清澈見底的秀水，江上并排有序的跳巖等景觀而聞名于世；“青龍山”則是鳳凰縣內(nèi)有名的風(fēng)水寶地，不少本地民間傳說中不可缺少的背景之地；正所謂是動(dòng)靜有形，收發(fā)自如——收則可以藏入山林，放則可以通江達(dá)海，兩個(gè)著名的自然景觀、真實(shí)山水成就了潛龍居的傳奇品質(zhì)，也將使之成為所有有識(shí)之士的首善之選30鳳凰城旅游示意圖31潛龍居簡(jiǎn)介“潛龍居”建于鳳凰縣城以北，沱江以北，緊靠鐘靈毓秀、物華天寶的風(fēng)景名勝“青龍山”，山上植被豐茂、林木蔥蘢，共植有松、柏、竹等清雅植物近萬棵，其間，建有“華翠亭”、“聽松閣”、“觀瀾臺(tái)”等精美人文建筑，經(jīng)由“潛龍居”西北面的青石板小道，三五分鐘即可到達(dá)，賞山觀水?！皾擙埦印蹦吓R沱江水岸，視野之內(nèi)，上千米清澈見底的沱江水域盡收眼底，江岸上即是青磚仿古的碼頭，南通鳳凰縣城，或步行江上跳巖、或搭乘江邊的輕舟，三分鐘即可到達(dá)對(duì)岸的世界文化大師沈從文先生的“衣冠?！?，一睹先生的遺韻。“潛龍居”按照中國(guó)傳統(tǒng)建筑的布局原則進(jìn)行規(guī)劃，總體規(guī)劃由著名的大師級(jí)畫家黃永玉先生的關(guān)門弟子毛光輝先生首席操刀，所有建筑的外立面全部采用極具湘西特色的進(jìn)行渲染和處理，室內(nèi)采用民間傳統(tǒng)的結(jié)構(gòu)及風(fēng)水學(xué)原理進(jìn)行布局，配合現(xiàn)代、豪華的裝修及設(shè)施、設(shè)備，可謂是完全“古今”特長(zhǎng)的“合璧”之作。建筑間采用景觀與植被的手法相互關(guān)聯(lián)，主要應(yīng)用具有湘西特色的景觀小品與具有中國(guó)傳統(tǒng)人文神韻的青竹加以表現(xiàn)32鳳凰城項(xiàng)目的七個(gè)組成部分一、產(chǎn)權(quán)式酒店：民俗風(fēng)情酒店(一期)二、酒店式公寓：國(guó)際度假公寓(一期)三、湘西非物質(zhì)文化保護(hù)一條街(一期)四、苗族文化博物館(二期)五、室內(nèi)演藝中心(二期)六、文化名人家園(二期)七、江邊休閑藝術(shù)吧(二期)其它配套：會(huì)所、停車設(shè)施等33一、四星級(jí)民俗風(fēng)情酒店產(chǎn)權(quán)式酒店：民俗風(fēng)情酒店34項(xiàng)目基本數(shù)據(jù)總面積：10562M2單間：35.92M2

62間標(biāo)間：48.46M2

138間套間：74.69M2

6間共計(jì):

206套擬報(bào)星級(jí)：旅游景區(qū)酒店，準(zhǔn)四星級(jí)35酒店建筑設(shè)計(jì)圖:36酒店裝修設(shè)計(jì)圖:37二、酒店式公寓酒店式公寓：國(guó)際度假公寓是本項(xiàng)目一期的核心內(nèi)容之二。

“潛龍居”的酒店式公寓設(shè)于靠山的背面，地形較前棟的四星級(jí)酒店平均高出4－8米，所以公寓的景觀亦絕好絕佳，酒店式公寓結(jié)構(gòu)上的特點(diǎn)主要表現(xiàn)在“小、巧、全”等方面，主力面積控制在38——58M2以內(nèi)，30M2左右的居室、客廳、廚衛(wèi)用房一應(yīng)俱全，50M2左右的，亦可出2房，同時(shí)建筑總體結(jié)構(gòu)上還巧妙的融合了“拆、拼”原則，既可獨(dú)間購(gòu)買，亦可連房購(gòu)買，無論是拆還是拼，均為結(jié)構(gòu)完整，戶型完美的寓所。38三、湘西非物質(zhì)文化保護(hù)一條街 湘西非物質(zhì)文化保護(hù)一條街是本項(xiàng)目一期的核心內(nèi)容之三。建筑面積：7000㎡的非物質(zhì)文化保護(hù)一條街，主要是邀請(qǐng)湘西民間具有獨(dú)特手藝的民間大師級(jí)人物來這里生產(chǎn)生活，展示和傳承他們的技藝。請(qǐng)他們出山的關(guān)鍵是保證他們有藝可展、有利可圖。有藝可展，是指給他們提供一個(gè)良好的展示他們技藝的人文環(huán)境，從而獲得精神上的滿足；有利可圖，是指為他們?cè)O(shè)計(jì)一些通過展示技藝，增加實(shí)際收入的經(jīng)營(yíng)策略，實(shí)實(shí)在在地獲得經(jīng)濟(jì)利益，從而獲得物質(zhì)生活水平上的滿足。非物質(zhì)文化保護(hù)一條街獲利的策略是強(qiáng)調(diào)游客的參與性，打造獨(dú)特性，發(fā)展體驗(yàn)旅游。非物質(zhì)文化保護(hù)一條街的核心價(jià)值：動(dòng)態(tài)展現(xiàn)和保護(hù)湘西非物質(zhì)文化的獨(dú)特魅力，突出一戶一品的獨(dú)特性，遵循項(xiàng)目多數(shù)量少的原則，并從引導(dǎo)游客參與性中獲得項(xiàng)目的增值力。39四、苗族文化博物館

苗族文化博物館是本項(xiàng)目二期的核心內(nèi)容之一，建筑面積4556M2項(xiàng)目建成后將成為中國(guó)資料最全、規(guī)模最大、品質(zhì)最高的苗族文化展示基地、研究基地和苗文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展基地。苗族文化博物館的核心價(jià)值是：靜態(tài)展示湘西苗族苗族優(yōu)秀文化和生活演變歷史。苗族文化博物館主要內(nèi)容及功能見下表。 苗族文化博物館主要內(nèi)容及功能表:樓層內(nèi)容功能設(shè)計(jì)依據(jù)建設(shè)面積M2一樓創(chuàng)辦成湘鄂渝黔四省邊區(qū)最大的古玩、文物、民俗工藝品交易中心 與一品街聯(lián)動(dòng)的商貿(mào)交易區(qū)由苗文化品牌帶動(dòng)商貿(mào)發(fā)展2278二樓按縱向的歷史發(fā)展時(shí)間和生產(chǎn)生活等橫向的物器和場(chǎng)景進(jìn)行靜態(tài)展覽苗文化展示區(qū)以苗族服飾和苗繡為核心，求差異化。 227840五、室內(nèi)演藝中心

室內(nèi)演藝中心是本項(xiàng)目二期的核心內(nèi)容之二。是湘西文化動(dòng)態(tài)演示的載體，打造湘西歌舞文化的演藝產(chǎn)品。室內(nèi)演藝中心的核心價(jià)值：展示湘西民族歌舞、領(lǐng)略湘西神秘文化魅力。例如:（1）苗族攔門歌、攔門酒（2）原生態(tài)苗歌（獨(dú)唱、對(duì)唱、群唱）（3）苗族歌舞（單人鼓舞、雙人鼓舞、猴兒鼓、團(tuán)圓鼓舞）（4）跳香舞（苗族祭祀舞）（5）苗族迎親（6）儺堂戲等等......41六、文化名人家園

文化名人家園是本項(xiàng)目二期拓展項(xiàng)目之三。文化名人家園將吸納一批湘西本土文化名人、各界精英、成功人士來園區(qū)居住或置業(yè)，打造成品牌居住區(qū)、度假區(qū)、休閑區(qū)。園區(qū)對(duì)名人家園負(fù)責(zé)統(tǒng)一的經(jīng)營(yíng)管理，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的增值。文化名人家園的核心價(jià)值是：通過名人效應(yīng)提升項(xiàng)目的文化內(nèi)涵。規(guī)模為:43套別墅

12900平方米42七、江邊休閑藝術(shù)吧

江邊休閑藝術(shù)吧是本項(xiàng)目二期拓展項(xiàng)目之四。主要營(yíng)運(yùn)茶座、酒吧、KTV包房，核心價(jià)值是：文化感悟、商務(wù)活動(dòng)、休閑娛樂區(qū)。

功能：名人與游客交流場(chǎng)所

標(biāo)準(zhǔn)：普通與豪華

建筑面積：2000平方米

43人文的潛龍居：

與鳳凰八景之一的前清建筑“萬壽宮”、”萬名塔”僅數(shù)百米之遙，與世界級(jí)文化大師沈從文先生的“衣冠?！备艚嗤?，骨子里透露著濃濃的人文氣息；尤其是正在籌建中的“中國(guó)苗族文化博物館”就位于項(xiàng)目一側(cè)，該館不但由著名的湘西籍歌唱藝術(shù)家宋祖英擔(dān)任名譽(yù)館長(zhǎng)，并且將成為全球范圍內(nèi)資料最全、規(guī)模最大的苗族文獻(xiàn)、文史的展覽地。鳳凰城?第一季潛龍居核心價(jià)值分析44建筑的的潛龍居：潛龍居的建筑美術(shù)總指導(dǎo)為有著名國(guó)畫大師黃永玉“收山弟子”美譽(yù)的“毛光輝”先生首席操刀，在完美體現(xiàn)湘西民居特色的基礎(chǔ)上，最大限度的結(jié)合了現(xiàn)代美學(xué)及建筑學(xué)原理。其中，“潛龍居”的民俗風(fēng)情度假酒店除了純傳統(tǒng)的湘西民居特點(diǎn)布置外立面形象意外，內(nèi)部裝修及設(shè)備運(yùn)用除了必要的現(xiàn)代的設(shè)施設(shè)備外，還將巧妙的結(jié)合中國(guó)式的裝修風(fēng)格及器具應(yīng)用?！皾擙埦印眹?guó)際度假公寓，全面采用板式機(jī)構(gòu)，在戶型設(shè)計(jì)方面，全面打破傳統(tǒng)公寓設(shè)計(jì)理念，將別墅空間設(shè)計(jì)思想融入戶型設(shè)計(jì)中，譬如退臺(tái)、異形等建筑手法的有機(jī)運(yùn)用，巧妙的將30—50M2之間的小公寓，修飾成1—2居室的袖珍居室，不但不會(huì)有絲毫狹窄感，并且布局空間相當(dāng)寬敞。45景觀的潛龍居：在項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)之初，我們充分考慮到周邊眾多的高尚人文景觀、大型自然景觀等稀缺型資源的有效組合，在項(xiàng)目整體肌理規(guī)劃中，既有象青龍山、沱江等觸手可及的與項(xiàng)目緊密結(jié)合的自然景觀，又有與項(xiàng)目遙遙相望的“沈從文先生衣冠?！?、“萬壽宮”、“萬名塔”等人文景觀，項(xiàng)目還將在北部與青龍山連接處依山修建棧道，并在山間鱗次櫛比的修建了“翠竹坊”、“觀瀾亭”等僅為社區(qū)所用兼有自然人文情懷的小品景觀，整個(gè)景觀體系有點(diǎn)、有面，與“潛龍居“遙相呼應(yīng)，相映成趣、渾然一體。4647生態(tài)的潛龍居：1000米半徑內(nèi)綠色植被超過10萬平方米，空氣中充滿負(fù)離子，比100%的綠化率還要生態(tài)視線內(nèi)數(shù)百米的清靈水域，過濾憂慮和煩惱。48地理及交通的潛龍居：國(guó)道209線穿鳳凰境內(nèi)而過，東可達(dá)湘西南地區(qū)的物流重鎮(zhèn)、交通樞紐——懷化，西則至于傳奇湘西的首府——吉首；潛龍居位于209國(guó)道之側(cè)，與區(qū)域外部的交通通暢；而與縣內(nèi)的交通更為緊密——沿城市道路驅(qū)車前往城區(qū)主要中心只需3分鐘，乘舟過江達(dá)鳳凰景點(diǎn)中心只需3分鐘；步行跳巖、鳳凰二橋至于著名的石板街只需5分鐘；與喧囂熱鬧的旅游中心隔江而望，與吵雜紛擾的城市結(jié)合巧妙，恰到好處的做到了“離市不離城”。49核心價(jià)值提煉一線人文自然及景觀中國(guó)最美的古城大師的故里獨(dú)特的民俗獨(dú)特的文化國(guó)際性的旅游城市常年數(shù)百萬的游客接待量中國(guó)最熱門的旅游景點(diǎn)之一交通便利其他兩個(gè)國(guó)家級(jí)世界級(jí)旅游景點(diǎn)配合.........不可替代不可復(fù)制50絕對(duì)最佳投資產(chǎn)品絕小的投資風(fēng)險(xiǎn)、穩(wěn)固的升值潛力產(chǎn)品的條件、特征及要素滿足旅游產(chǎn)品打造巨大的市場(chǎng)機(jī)會(huì)51第三部分投資建議及初步財(cái)務(wù)分析52一、常規(guī)方案1、原計(jì)劃投資：總投資：206間酒店共計(jì)約10000平米，每平米合4000元?jiǎng)t共計(jì)：4000萬元；首付款：4000萬元×30％＝1200萬元；銀行貸款：4000萬元×70％＝2800萬元；15年月供:2800萬元×85（系數(shù)/萬）＝238000元。2、年投資收益預(yù)算：共計(jì)206間房，以168元/間，每天以60％的開房率保守估計(jì)：每月收入約：206間×168元/間×60％×30天＝622944元；每月支出約：月供238000＋酒店開支（622944×30％）186883＝424883元；每月純盈利約：622944－424883＝198061元。年純盈利約：198061元/月×12月＝2376732元。按揭期內(nèi)15年總純收益：2376732元/年×15年＝3565萬元。3、后35年收益預(yù)算:

保守預(yù)計(jì)后35年在營(yíng)業(yè)額不變的情況下

年總收益：{收入622944元/月--開支（622944×30％）/月}×12月＝523萬元

后35年總收益：523萬元×35年＝18305萬元。534、《投資分析》注:開支按營(yíng)業(yè)額的30％計(jì)算；

每天開房率為60％；

客房按168元/天計(jì)費(fèi)；

后35年經(jīng)營(yíng)額保守不變。

投資年限

前15年投資收益 后35年收益

50年累計(jì)收益 實(shí)際首付 1200萬元 實(shí)際按揭貸款 2800萬元 月供

23.8萬元 酒店每月支出 收入*30% 酒店每月收入 622944元 按揭期內(nèi)年回報(bào) 238萬元 15年按揭回報(bào) 3565萬元 50年總收益 3565萬元 18305萬元

21870萬元 投資金額 1200萬元 0元

1200萬元 50年凈收益 2365萬元 18305元

20670萬元 說明：1)前15年的年投資回報(bào)率為:(3565/15)/1200.=19.8%。2)50年的平均投資回報(bào)率為:(21870/50)/1200=36.45%3)50年凈收益即：20670萬元(2億0670萬元)的收益中并未計(jì)入本物業(yè)的價(jià)值。4)15年月還款系數(shù)為：8554二、優(yōu)化方案1、現(xiàn)實(shí)際投資：在實(shí)際成交單價(jià)及總價(jià)基礎(chǔ)上，用提高合同單價(jià)及總價(jià)的方式，降低首付。例：合同單價(jià)提高至：5500元/平米；總額：10000㎡×5500元/㎡＝5500萬元；銀行貸款：5500萬元×70％＝3850萬元；實(shí)際首付：4000萬元－3850萬元＝150萬元；因提高單價(jià)多出稅費(fèi):1、營(yíng)業(yè)稅=1500萬元*4.5%=67.5萬元；

2、房地產(chǎn)交易費(fèi)=1500萬元*1%=15萬元；

實(shí)際支出共計(jì):232.5萬元.(未包括辦房產(chǎn)證及銀行按揭手續(xù)需要的費(fèi)用)15年月供：3850萬元×85（系數(shù)/萬）＝327250元。(十五年月供還款系數(shù)暫為:85/萬)552、年投資收益預(yù)算：共計(jì)206間房，以168元/間，每天以60％的開房率保守估計(jì)：每月收入約：206間×168元/間×60％×30天＝622944元；每月支出約：月供327250＋酒店開支（622944×30％）186883＝514133元；每月純盈利約：622944－514133＝108811元。年純盈利約：108811元/月×12月＝1305732元。按揭期內(nèi)15年總純收益：1305732元/年×15年＝1958.6萬元。3、后35年收益預(yù)算:

保守預(yù)計(jì)后35年在營(yíng)業(yè)額不變的情況下

年總收益：{收入622944元/月--開支（622922×30％）/月}×12月＝523萬元

后35年總收益：523萬元×35年＝18305萬元。564、《投資分析》 注:開支按營(yíng)業(yè)額的30％計(jì)算；

每天開房率為60％；

客房按168元/天計(jì)費(fèi)；

后35年經(jīng)營(yíng)額保守不變。

投資年限

前15年投資收益 后35年收益 50年累計(jì)收益 實(shí)際首付 232.5萬元 實(shí)際按揭貸款 3850萬元 月供

327250元 酒店每月支出 收入*30% 酒店每月收入 622944元 按揭期內(nèi)年回報(bào) 1305732萬元 15年按揭回報(bào) 1958.6萬元 50年總收益 1958.6萬元 18305萬元 20263.6萬元 投資金額 -150萬元

0元 -150萬元 提高單價(jià)增加費(fèi)用-82.5萬元 -82.5萬元 50年凈收益 1726.1萬元 18305萬元 20031.1萬元 說明：1)前15年的年投資回報(bào)率為:(1958.6/15)/232.5.=56%。2)50年的平均投資回報(bào)率為:(20263.6/50)/232.5=174%3)50年凈收益即：20031.1萬元(2億0031萬1千元)的收益中并未計(jì)入本物業(yè)的價(jià)值。4)15年月還款系數(shù)為：8557第四部分鳳凰旅游客戶消費(fèi)意向及酒店經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀58

通過本次調(diào)查分析，我們力求最大程度地了解鳳凰游客的酒店消費(fèi)需求，星級(jí)酒店的消費(fèi)客群及鳳凰現(xiàn)有星級(jí)酒店的經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀等。這將有利于降低酒店投資風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)最大程度滿足客戶需求，實(shí)現(xiàn)酒店投資與客戶消費(fèi)雙贏。

調(diào)查說明：

本次分別對(duì)300多名客戶進(jìn)行調(diào)查，拒訪者達(dá)到66%，完成問卷共計(jì)100份，調(diào)查地點(diǎn)為鳳凰區(qū)。

資料經(jīng)初步提煉、加工后保留的較多。 鳳凰旅游客戶消費(fèi)意向及酒店經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀調(diào)

研

分

析591、客戶入住酒店越來越青睞星級(jí)酒店

隨著游客生活水平的提高以及人居環(huán)境的改善，游客對(duì)星級(jí)酒店的青睞程度日趨密切，調(diào)查中就有所體現(xiàn):游客選擇：1、客棧的比例為：35.20%；2、3星級(jí)酒店的比例為：29.26%；3、4星級(jí)酒店的比例為：35.54%。

從中我們可以看出，4星級(jí)酒店發(fā)展前景廣闊，高端游客越來越多對(duì)旅游的高檔追求衣，食，住，行都有上等的選擇，但現(xiàn)在鳳凰達(dá)到三星的酒店屈指可數(shù)。602、鳳凰酒店業(yè)經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀：案例1:天下鳳凰規(guī)模:天下鳳凰分為三棟，有豪華套房3套，高級(jí)套房44套，商務(wù)

房80套，豪華單間30套，標(biāo)準(zhǔn)間288套；標(biāo)價(jià):市面標(biāo)價(jià):400－1288元之間

入住率:1－4月份為:70%；