2023年昆明市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查研究報(bào)告

昆明市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查研究匯報(bào)本匯報(bào)目的在于對(duì)昆明主城區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)和具有較大發(fā)展?jié)摿Φ某守曅鲁沁M(jìn)行調(diào)研，為企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)層提供決策支持。期間走訪了昆明市記錄局、昆明市發(fā)展計(jì)劃局、昆明市都市規(guī)劃局、昆明市國(guó)土資源管理局、昆明市土地交易中心、昆明市房產(chǎn)管理局、呈貢土地儲(chǔ)備和交易中心等有關(guān)部門有關(guān)負(fù)責(zé)人，現(xiàn)將有關(guān)狀況做如下匯報(bào)。第一部分昆明市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查研究一、昆明市概況一）地理位置：云南省中部，云南省省會(huì)。昆明地處云南省中部，北挨四川省，西為楚雄市，東為曲靖市，南接玉溪市和個(gè)舊市；距北京2100公里(航空)，距離深圳1245公里（航空），南達(dá)中越邊境515千米，西抵中緬邊境876千米，西南至中老邊境906千米。二）行政劃分和人口昆明市總面積2.16萬(wàn)平方公里，轄盤龍、五華、官渡、西山、東川五區(qū)和安寧市以及呈貢、晉寧、富民、宜良、高明、石林、祿勸、尋甸八個(gè)縣。截止底，昆明總?cè)丝?12萬(wàn)人。其中都市人口245萬(wàn)人，城區(qū)面積180萬(wàn)平方米。三）交通現(xiàn)實(shí)狀況；昆明巫家壩國(guó)際機(jī)場(chǎng)離市中心區(qū)5公里，屬于國(guó)家一類機(jī)場(chǎng)；108、213、320、324等7條國(guó)道貫穿昆明；目前昆明市制定了繞城高速公路“兩環(huán)五射”系記錄劃?；疖囌疚挥谑兄行?公里，有到河口、玉溪、大理等地區(qū)的省內(nèi)鐵路，到貴陽(yáng)——昆明、昆明——成都、昆明——南寧的省外鐵路。二、昆明市經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r一）近年昆明市宏觀經(jīng)濟(jì)建設(shè)狀況1.國(guó)民生產(chǎn)總值增長(zhǎng)保持良好的增長(zhǎng)勢(shì)頭。昆明市GDP總值為1203.14億元，持續(xù)四年年增長(zhǎng)在兩位數(shù)以上。（全省生產(chǎn)總值4000億元）數(shù)據(jù)來(lái)源：《昆明市記錄年鑒》2.人均生產(chǎn)總值由的16928元至的19663元（折算為2622美元），年均增長(zhǎng)11.2%。遠(yuǎn)高于全省平均水平，縱觀世界發(fā)達(dá)國(guó)家和省內(nèi)珠三角都市經(jīng)濟(jì)發(fā)展歷程，這一時(shí)期，經(jīng)濟(jì)發(fā)展存在穩(wěn)定增長(zhǎng)期。（全省年人均生產(chǎn)總值8961元）數(shù)據(jù)來(lái)源：《昆明市記錄年鑒》3.從產(chǎn)業(yè)構(gòu)造來(lái)看，昆明處在工業(yè)化中期階段。三大產(chǎn)業(yè)比例為7.3:44.9:47.8。到為6.8:46.7:46.5。第一產(chǎn)業(yè)占的比重很小，第二產(chǎn)業(yè)所占比重仍有上升趨勢(shì)，但比重不高，昆明處在工業(yè)經(jīng)濟(jì)中期階段。數(shù)據(jù)來(lái)源：《昆明市記錄年鑒》4.人民生活水平變化狀況：城鎮(zhèn)居民收入持續(xù)提高，城鎮(zhèn)居民人均可支配收從的7979元增至的10766元，從一種側(cè)面闡明城鎮(zhèn)居民的購(gòu)置力較強(qiáng)。數(shù)據(jù)來(lái)源：《昆明市記錄年鑒》5.小結(jié)昆明全市GDP初次突破1200億元，人均GDP2622美元。據(jù)有關(guān)研究表明，當(dāng)人均GDP進(jìn)入到3000美元階段，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的穩(wěn)定性明顯增強(qiáng)。昆明的經(jīng)濟(jì)已經(jīng)步入一種穩(wěn)定的發(fā)展時(shí)期，居民經(jīng)濟(jì)收入此后的發(fā)展趨勢(shì)都比較良好的。二）昆明與其他西部省會(huì)都市比較1、經(jīng)濟(jì)總量昆明第三位。（西部11個(gè)省會(huì)都市平均888.77億元）2、人均GDP昆明排第四。（西部11個(gè)省會(huì)都市平均19729元）數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家記錄局。其公布數(shù)據(jù)與地方年鑒記錄口徑稍有不一樣，數(shù)據(jù)有微小出入。3、財(cái)政一般預(yù)算收入，昆明排第二。4、從經(jīng)濟(jì)發(fā)展的幾種重要指標(biāo)看，昆明市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展水平在西部各省會(huì)都市中處在中上水平。三）“十一五”經(jīng)濟(jì)發(fā)展目的：推進(jìn)城鎮(zhèn)化，有質(zhì)量的增長(zhǎng)，發(fā)展為現(xiàn)代化經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市1．“十一五期間”，全市生產(chǎn)總值年均增長(zhǎng)10%以上；年實(shí)現(xiàn)人均生產(chǎn)總值比翻一番；地方財(cái)政一般預(yù)算收入年均增長(zhǎng)10%；外貿(mào)進(jìn)出口總額年均增長(zhǎng)12%；全社會(huì)固定資產(chǎn)投資年均增長(zhǎng)15%以上；社會(huì)消費(fèi)品零售總額年均增長(zhǎng)12%；居民消費(fèi)價(jià)格總水平年均漲幅3%左右。2．城鎮(zhèn)居民年人均可支配收入年均增長(zhǎng)7％，農(nóng)民年人均純收入年均增長(zhǎng)6％；“十一五”期間全市在崗職工工資收入年均增長(zhǎng)7%；農(nóng)村居民人均純收入年均增長(zhǎng)6%。四）小結(jié)

昆明市經(jīng)濟(jì)發(fā)展屬于工業(yè)化中期階段，工業(yè)經(jīng)濟(jì)不發(fā)達(dá)，是一種休閑居住、消費(fèi)型經(jīng)濟(jì)的都市，但居民生活水平持續(xù)增強(qiáng)；經(jīng)濟(jì)發(fā)展的各項(xiàng)指標(biāo)在西部省會(huì)都市中排名較前；在未來(lái)幾年內(nèi)，昆明經(jīng)濟(jì)社會(huì)仍將保持健康穩(wěn)定的發(fā)展。它仍然將會(huì)是中國(guó)西部排名靠前的大型都市，在西部都市中處在重要的位置。根據(jù)有關(guān)研究，人均GDP800-8000美元之間為房地產(chǎn)業(yè)的起步和迅速上升階段，當(dāng)人均GDP到達(dá)13000美元以上時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)才步入下降階段。昆明現(xiàn)階段的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，正處在房地產(chǎn)的迅速上升期。三、昆明市總體發(fā)展規(guī)劃5月，省、市政府同意實(shí)行“現(xiàn)代新昆明戰(zhàn)略”，新昆明戰(zhàn)略可增進(jìn)市域都市化水平發(fā)展到80％以上，使昆明定位為中國(guó)面向東南亞、南亞國(guó)際商貿(mào)旅游都市和可持續(xù)發(fā)展的大都市，其基本內(nèi)容是：一）昆明都市整體布局：建設(shè)“一湖四片”新昆明。1）在滇池盆地中，實(shí)行“一湖四環(huán)”工程，形成各具特色的東城-呈貢新城、西城-海口新城、南城-晉寧新城、北城-主城區(qū)的“一湖四片”都市區(qū)。滇池盆地都市人口可發(fā)展到450萬(wàn)人，都市建成面積460k㎡。北城：即目前的主城，現(xiàn)代新昆明的關(guān)鍵區(qū)，形成政治中心、文化中心、金融中心、商貿(mào)及旅游中心。規(guī)劃人口220萬(wàn)人，

規(guī)劃用地220萬(wàn)平方米。根據(jù)昆明市分區(qū)規(guī)劃和控制性詳規(guī)，目前主城劃分為55個(gè)片區(qū)，每個(gè)地塊2－3個(gè)平方公里，最大的地塊10平方公里。

南城：即晉城――新街新城，形成組團(tuán)式發(fā)展旅游度假城，規(guī)劃人口75萬(wàn)人，規(guī)劃用地80平方米。

西城：即昆陽(yáng)――?？谛鲁?，形成以磷況加工、機(jī)械制造、電子儀表為重要產(chǎn)業(yè)的工業(yè)城。規(guī)劃人口60萬(wàn)人，規(guī)劃用地60平方米。東城：即呈貢新城，形成新興工業(yè)園區(qū)、科研教育園區(qū)，以花卉為特色的生物產(chǎn)業(yè)基地及現(xiàn)代物流中心。規(guī)劃人口95萬(wàn)人，規(guī)劃用地160平方米。2）在滇池流域外，努力發(fā)展昆明新機(jī)場(chǎng)航空城、安寧冶金化工都市。二）新昆明建設(shè)最先啟動(dòng)呈貢新城。呈貢位于滇池東邊，距離昆明主城區(qū)約15km。規(guī)劃是新興工業(yè)園區(qū)、科研教育園區(qū)、生物產(chǎn)業(yè)基地及現(xiàn)代物流中心。目前片區(qū)規(guī)劃起點(diǎn)高，除已建成市政府行政大樓（在裝修）外，周圍基本為平地，昆明市政府將于5月搬遷至此，屆時(shí)片區(qū)將成為大昆明的行政中心。未來(lái)幾年，呈貢都是昆明重點(diǎn)建設(shè)和發(fā)展的主方向。目前該片區(qū)在政府手中約有100平方公里土地，除開(kāi)劃分的物流園、政府其他機(jī)關(guān)單位的用地外，可以出讓的經(jīng)營(yíng)性用地約有30平方公里，未來(lái)土地供應(yīng)富余。三）軌道交通規(guī)劃4月，昆明編制《昆明軌道交通線網(wǎng)規(guī)劃》。規(guī)劃推薦線網(wǎng)方案為放射狀線網(wǎng)，由四條直徑線和一條半徑線構(gòu)成，線網(wǎng)總長(zhǎng)度120.2公里。詳細(xì)實(shí)行時(shí)間未定，其中3號(hào)線和4號(hào)線預(yù)留向機(jī)場(chǎng)延伸條件，1、5號(hào)線連接呈貢新城和主城區(qū)。

1號(hào)線：連接呈貢的半徑線，起于金龍飯店，經(jīng)火車站向東南聯(lián)結(jié)呈貢東城。

2號(hào)線：南北向的骨干線，起于銀河片區(qū)北部，縱貫主城面北，止于滇池北岸南市區(qū)。

3號(hào)線：東起兩面寺東部客運(yùn)樞紐，向西南通達(dá)滇池旅游度假區(qū)，東端預(yù)留向機(jī)場(chǎng)延伸條件。

4號(hào)線：西端起于高新開(kāi)發(fā)區(qū)，經(jīng)都市中心區(qū)，止于東部黑土凹，預(yù)留向機(jī)場(chǎng)延伸條件。

5號(hào)線：西起石咀站，沿米軌線位敷設(shè)，經(jīng)中心區(qū)、經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)，進(jìn)入呈貢新城。四）高速公路昆明市制定了國(guó)道主干線昆明繞城高速公路兩環(huán)五射系記錄劃。目前，內(nèi)環(huán)線中，東連接線的大部分及昆安高速已建成通車，南連接線、西南繞城公路建設(shè)計(jì)劃年內(nèi)動(dòng)工，外環(huán)線中，西北繞城公路計(jì)劃年內(nèi)動(dòng)工建設(shè)，東南繞城線已完畢工程前期工作。五射線中，除昆武高速公路正在建設(shè)外，其他已建成通車。五）昆明新機(jī)場(chǎng)新機(jī)場(chǎng)位于官渡區(qū)大板橋鎮(zhèn)，距昆明主城區(qū)只有約20公里，投入使用。與新機(jī)場(chǎng)相輔相成的綜合交通網(wǎng)也正在建設(shè)，屆時(shí)曲靖、玉溪、楚雄三個(gè)都市到昆新機(jī)場(chǎng)的旅程在2小時(shí)以內(nèi)。機(jī)場(chǎng)規(guī)劃建設(shè)分為三期，到2035年所有完畢時(shí)可形成年旅客吞吐量6000萬(wàn)人次、貨郵吞吐量120萬(wàn)噸的能力，建成后，將是繼首都機(jī)場(chǎng)、上海浦東機(jī)場(chǎng)、白云機(jī)場(chǎng)后國(guó)內(nèi)第四大機(jī)場(chǎng)。服務(wù)機(jī)場(chǎng)的昆明空港經(jīng)濟(jì)區(qū)規(guī)劃總面積160平方公里。官方公布的經(jīng)濟(jì)區(qū)商機(jī)超過(guò)百億元。六）小結(jié)從規(guī)劃上看，新昆明的規(guī)劃起點(diǎn)和原則較高，準(zhǔn)備將昆明建成一種綜合實(shí)力雄厚、特色鮮明、環(huán)境優(yōu)美的湖濱生態(tài)都市和面向東南亞、南亞的現(xiàn)代開(kāi)放都市。并擬到，昆明的社會(huì)發(fā)展總體水平和經(jīng)濟(jì)、科技綜合實(shí)力，居全國(guó)省會(huì)都市的先進(jìn)行列。目前看來(lái)，大部分項(xiàng)目并沒(méi)有明確確定詳細(xì)實(shí)行時(shí)間，因此建成時(shí)間估計(jì)會(huì)繼續(xù)延長(zhǎng)。但作為西部省會(huì)都市中財(cái)政預(yù)算收入排名第二的都市，首先實(shí)行的呈貢新城建設(shè)和航空城建設(shè)將會(huì)得到保障和較有力的推進(jìn)。未來(lái)一段時(shí)間昆明重點(diǎn)發(fā)展的片區(qū)是航空城和呈貢新城，而它們所處的東和南方向也會(huì)是都市發(fā)展的主方向。這些片區(qū)相對(duì)于其他片區(qū)具有較大的發(fā)展?jié)摿ΑＫ?、昆明房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境：本年昆明樓市波瀾起伏，受曾、胡案影響，昆明樓市開(kāi)發(fā)步伐將稍為緩慢一）4月6日，昆明市中級(jí)人民法院對(duì)昆明市規(guī)劃局原局長(zhǎng)曾華受賄案作出一審判決。短短幾年內(nèi)，昆明市規(guī)劃局三任局長(zhǎng)李德昭、胡星、曾華先后“落馬”。三任局長(zhǎng)都收受了當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)企業(yè)巨額賄賂，揭開(kāi)了昆明市房地產(chǎn)和土地財(cái)政的腐敗黑幕。一大批項(xiàng)規(guī)劃審批目報(bào)建停止。規(guī)范昆明樓市秩序，對(duì)于我司利不小于弊。二）停止單位自建房，停止小宗地出讓及分散的個(gè)人自建房，昆明全面停止單位自建房，在城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)停止小宗地出讓及分散的個(gè)人自建房。通過(guò)總體規(guī)劃確定產(chǎn)業(yè)布局；通過(guò)控制性詳規(guī)的修訂，明確房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)用地和建設(shè)的各項(xiàng)指標(biāo)，提高房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的整體水平。在發(fā)展當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)企業(yè)的同步，加大招商引資力度，吸引有實(shí)力、有信譽(yù)的房地產(chǎn)企業(yè)到當(dāng)?shù)赝顿Y。扶持旅游小鎮(zhèn)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，把旅游小鎮(zhèn)建成真正有吸引力的魅力名鎮(zhèn)。發(fā)展房地產(chǎn)評(píng)估、經(jīng)紀(jì)等中介業(yè)務(wù)，推進(jìn)社會(huì)化、專業(yè)化的物業(yè)管理服務(wù)；加大對(duì)閑置土地的處置力度和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地的監(jiān)管。三），昆明嚴(yán)禁農(nóng)民房加層，不得超過(guò)4層或者單戶建筑面積300平方米。四）6月-6月，昆明將開(kāi)展為期一年的房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序?qū)ｎ}整改工作，對(duì)象波及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、經(jīng)紀(jì)、廣告等單位。五）自8月31日大限后，昆明已停止協(xié)議出讓土地。但在大限之前，相稱一部分土地“以租代征”、“農(nóng)用地轉(zhuǎn)建設(shè)用地”、“工業(yè)轉(zhuǎn)居住”等方式出讓在私人或企業(yè)手中。六）雖然昆明明文規(guī)定嚴(yán)格貫徹中央調(diào)控有關(guān)政策，從目前昆明出讓土地的狀況來(lái)看，無(wú)論是90，70還是限地價(jià)限房?jī)r(jià)等方面，地方的執(zhí)行存在一定的操作空間。七）經(jīng)濟(jì)合用房建設(shè)以中、小戶型為主，建筑面積不超過(guò)80平方米。八）小結(jié)總體來(lái)說(shuō)昆明作為云南的省會(huì)都市，且房地產(chǎn)市場(chǎng)正處在發(fā)展階段，相對(duì)于其他某些房地產(chǎn)較不發(fā)達(dá)都市來(lái)說(shuō)，市場(chǎng)透明度比較高，市場(chǎng)比較成熟，但某些制度有待完善。不過(guò)受胡、曾案影響，目前有關(guān)部門行事謹(jǐn)慎低調(diào)，無(wú)論這是短暫的沉寂，還是暴風(fēng)雨的前奏，短期看來(lái)昆明在房地產(chǎn)政策方面就將會(huì)嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)規(guī)定，對(duì)昆明房地產(chǎn)有積極的影響。五、昆明市房地產(chǎn)現(xiàn)實(shí)狀況一）昆明房地產(chǎn)行業(yè)基本狀況截至底，昆明全市有各類房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)852家，其中：一級(jí)資質(zhì)8家，二級(jí)資質(zhì)21家，三級(jí)資質(zhì)112家，四級(jí)資質(zhì)295家，暫定資質(zhì)392家。昆明房地產(chǎn)完畢投資額183.3億元，比有較大增長(zhǎng)，房屋施工面積和基本持平，竣工面積大幅增長(zhǎng)，而新動(dòng)工面積局限性。見(jiàn)下表：?jiǎn)挝煌仍鲩L(zhǎng)房地產(chǎn)投資（億元）183.3030.7%施工面積（萬(wàn)平方米）1523.093%其中：住宅面積（萬(wàn)平方米）1273.71新動(dòng)工面積（萬(wàn)平方米）380.59-30.90%其中：住宅面積（萬(wàn)平方米）292.62竣工面積（萬(wàn)平方米）570.5131.40%其中：住宅面積（萬(wàn)平方米）478.33銷售面積（萬(wàn)平方米）897.5014.60%其中：住宅面積（萬(wàn)平方米）825.90二）固定投資和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資狀況昆明市合計(jì)完畢固定資產(chǎn)投資654億元，同比增長(zhǎng)25.3%；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資183.3億元，同比增長(zhǎng)30.7%。房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資28%。從上圖我們看出，近年昆明市固定資產(chǎn)投資穩(wěn)步增長(zhǎng)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)較快，今年有所回落，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額占固定資產(chǎn)投資28%，表明房地產(chǎn)業(yè)處在比較穩(wěn)定的階段。三）昆明樓市1．各片區(qū)樓價(jià)分布昆明目前在售樓盤65個(gè)，其中一環(huán)6個(gè)，二環(huán)11個(gè)，西市區(qū)6個(gè)，北市區(qū)8個(gè)，世博片區(qū)8個(gè)，東市區(qū)1個(gè)，東南片區(qū)4個(gè)，官南片區(qū)8個(gè)，滇池路片區(qū)8個(gè)，遠(yuǎn)郊5個(gè)。其均價(jià)分布見(jiàn)下圖：以上價(jià)格的分布，重要是由于滇池路片區(qū)樓盤以別墅為主，導(dǎo)致均價(jià)居高；一環(huán)路片區(qū)為市中心，土地供應(yīng)較小，資源稀缺，因此價(jià)格也不菲；西市區(qū)樓盤以多層為主，價(jià)格相對(duì)較低。2.各物業(yè)價(jià)格趨勢(shì)狀況昆明全市商品房類型大體可以分為別墅、多層、小高層、高層和混合物五種，其價(jià)格變化見(jiàn)下圖：從上圖看出10月以來(lái)，別墅漲幅較大，近9個(gè)月以來(lái)平均價(jià)格已到達(dá)7395元/平方米；多層物業(yè)價(jià)格也不停上升，上漲了近500元/平方米；小高層波動(dòng)較大；高層六個(gè)月來(lái)上升了1000元/平方米；混合物業(yè)比較穩(wěn)定，一直處在3200元/平米左右。3.各片區(qū)物業(yè)類型和品質(zhì)目前在售樓盤中，以世博片區(qū)和滇池路片區(qū)的平均綠化率最高，世博片區(qū)內(nèi)有部分在售樓盤為別墅項(xiàng)目；滇池路片區(qū)的在售樓盤多為高綠化率別墅項(xiàng)目；一環(huán)路內(nèi)多為高層項(xiàng)目。目前市中心區(qū)土地資源稀缺，占地少，因此量至少，但容積率最高；東南片區(qū)由于有世紀(jì)城、新亞洲體育城幾種超級(jí)大盤的存在，因此開(kāi)發(fā)面積最大。4.各片區(qū)樓盤一覽一環(huán)：以高層為主，高容積率，樓盤規(guī)模小，5000-8000元/平米總戶數(shù)綠化率容積率占地面積建筑面積開(kāi)盤時(shí)間均價(jià)順城80036%3.3568598231000-128200MOMA2期104746%6.6212858116829-127200興杰站現(xiàn)代城36540%4.5741341347-105400報(bào)業(yè)尚都60042%2.921353449452-124500翠湖太龍公館11825%6.97230917470-18000二環(huán)：以高層為主，3000-4000元/平米總戶數(shù)綠化率容積率占地面積建筑面積開(kāi)盤時(shí)間均價(jià)時(shí)光俊園175440%443355209627-94200楓藍(lán)國(guó)際71350%3.51998076459-113200可樂(lè)公寓23839%3.85238912500-73800天城園林居50045%22868157362-33500百年明日都市40%1.7140070250000-62600盛世豪庭120041%2.2573337165008-114600都市之光23025%3.6319012300-34000東方上城5523.92170083347-123700麥田時(shí)光2036.4250116000-124100熙城大廈67031%7.6768598231000-124100風(fēng)尚中心70443%2.838853128664-83300北市區(qū)：小高層為主，3000-3500元/平米總戶數(shù)綠化率容積率占地面積建筑面積開(kāi)盤時(shí)間均價(jià)大成·蔚藍(lán)時(shí)代32042%2.452134447065-103000荷塘月色237645%2.49120727300000-94500葵花公社95347%2.4934017100000-93600上游水岸39345%2.493335080000-83300實(shí)力北岸85063%327347100000-113300都市楓林60056%1.297136987000-113300銀河星辰花園78246%24292083830-33000實(shí)力郡城155240%2.566612191338-73000西市區(qū)：以多層為主，品質(zhì)稍低，2500-3000元/平米總戶數(shù)綠化率容積率占地面積建筑面積開(kāi)盤時(shí)間均價(jià)麗陽(yáng)星城186445%1.67374187700000-42500興泰·月半灣100050%2.3142114130000-12300德尚國(guó)際村81249%3322831130002500水岸藝城75848%1.9563509111157-33000傲云峰64047%2.124528280359-13800甲殼都市79035%3.991121356022-66000世博板塊：以多層、別墅為主，別墅售價(jià)約7000元/平米，多層3000-4000元/平米總戶數(shù)綠化率容積率占地面積建筑面積開(kāi)盤時(shí)間均價(jià)晨光大道71445%2.87935073800-43200實(shí)力上筑42445%1.713522768696-63500云南映象一期453647%1.9196400373160-93200江東清水木華88550%0.96206668206668-97500春城鄰里59151%2.2935298103957-103000碧澄心嶼8642%3.96287011000-112800世博生態(tài)城58044%1.723126652373-54800金林碧水145055%1.53157080251200-82900東南板塊：幾種超級(jí)大盤，小高層售價(jià)約3200元/平米左右總戶數(shù)綠化率容積率占地面積建筑面積開(kāi)盤時(shí)間均價(jià)彼岸178045%1.92168498300000-63200世紀(jì)城1811431%1.525346004800000-43200新亞洲體育城145%1.61465200000-103200云大知城342236%1.58277590460320-93200官南板塊：3200元/平米總戶數(shù)綠化率容積率占地面積建筑面積開(kāi)盤時(shí)間均價(jià)碧水藍(lán)天48646%2.474669080000-63100滇池嶺秀130050%2.1184509133849-92900玫瑰灣147740%1.36138736285000-113000時(shí)代風(fēng)華二期98642%1.8102656180000-63000水映長(zhǎng)島149546%1.6115300198180-43200萬(wàn)興印象85340%2.3638395905053200別樣院景101042%1.6564032300000-103000中林佳湖新城154250%2.1573337240000-82900滇池路板塊：高檔別墅區(qū)，售價(jià)7000-13000元/平米總戶數(shù)綠化率容積率占地面積建筑面積開(kāi)盤時(shí)間均價(jià)列儂溪谷24456%0.69066754400.2-86000海韻楓丹12052%0.438314959500-117000滇池時(shí)光5651%0.595800373549-56700滇池衛(wèi)城15003000000000-1210000同德·很少墅30756%0.611700070000采蓮郡108447%1.7133400140000數(shù)據(jù)來(lái)源：昆明市建設(shè)局；部分項(xiàng)目建筑面積含不計(jì)容積率的建筑面積，如地下室等。四）全市商品住宅交易變化狀況1.全市一般住宅成交均價(jià)變化：昆明6月份主城區(qū)的商品一般住宅（不含別墅）銷售均價(jià)為4000元/平米，2季度均價(jià)為3826元/平米，比初上升了34%。以第一季度為基數(shù)，至第二季度上漲34%。2.全市一般住宅成交每月量變化：7月當(dāng)月，昆明商品房銷售總面積85.42萬(wàn)平米，環(huán)比增長(zhǎng)4.51%，同比增長(zhǎng)79.43%；總銷售金額29.21億元。截至7月，過(guò)去一年昆明市共成交商品房面積834.6萬(wàn)平方米，戶均面積116㎡。3.昆明商品房供應(yīng)狀況：供銷比為0.48：1，供遠(yuǎn)不小于求。1-7月份，昆明市共銷售商品房513.88萬(wàn)平方米，而同期昆明共同意23個(gè)項(xiàng)目預(yù)售，總面積247.16萬(wàn)元；比而同期的總同意預(yù)售面積431.8萬(wàn)平方米減少了42.76%。1-7月份供應(yīng)量：銷售量比為0.48：1。目前看來(lái)，昆明樓市供應(yīng)量大幅下降，成交量則穩(wěn)步上升，這與房?jī)r(jià)的上漲是有關(guān)聯(lián)的。五）昆明市土地市場(chǎng)分析一）政府土地出讓記錄：至7月主城區(qū)和近郊共成交住宅用地約3000畝，平均成交單價(jià)196萬(wàn)元/畝。我們對(duì)昆明市主城區(qū)和近郊至7月政府成功出讓的商住用地進(jìn)行記錄。出讓面積總計(jì)

（畝）起價(jià)總計(jì)

（億元）成交價(jià)總計(jì)

（億元）漲幅

（%）拿地價(jià)格總計(jì)

（億元）拿地單價(jià)

（萬(wàn)元/畝）平均容積率平均樓面價(jià)

（元/㎡）2971264469%581962.111393數(shù)據(jù)來(lái)源：昆明市國(guó)土局；“拿地價(jià)格”指除成交價(jià)格額外支付的費(fèi)用，如土地賠償款等。昆明主城區(qū)（含近郊）至7月政府招拍掛土地底價(jià)款總和26億元，成交價(jià)款綜合44億元，漲幅69%，計(jì)算土地賠償費(fèi)等成本，拿地價(jià)格總和58億元，土地單價(jià)196萬(wàn)元/畝，平均樓面地價(jià)1393元/㎡。二）各片區(qū)出讓土地狀況：一環(huán)560萬(wàn)元/畝，二環(huán)324萬(wàn)元/畝，近郊78萬(wàn)元/畝。昆明主城區(qū)一年半內(nèi)出讓的土地中，位于一環(huán)周圍的占6%，二環(huán)周圍占36%，近郊區(qū)占58%如下圖：這些土地的價(jià)格見(jiàn)下表：從這些土地的出讓狀況看：1.近期昆明的土地出讓中近郊土地占重要份額，中心城區(qū)較少土地出讓；2.中心城區(qū)地價(jià)不菲，郊區(qū)地價(jià)相對(duì)低不少；3.這些土地并沒(méi)有90，70等硬性規(guī)劃條件；4.出讓基本采用拍賣方式。三）土地現(xiàn)實(shí)狀況昆明的土地市場(chǎng)正處在新舊交替的重要轉(zhuǎn)折期。招拍掛土地與8.31大限清理出來(lái)并且可以完善手續(xù)的土地并存，儲(chǔ)備土地、出讓土地、建設(shè)用地三者之間的模糊地帶較多。但從昆明都市建設(shè)的