物業(yè) 實(shí)習(xí)報(bào)告

廣州都市職業(yè)學(xué)院學(xué)生畢業(yè)（頂崗）實(shí)習(xí)匯報(bào)畢業(yè)實(shí)習(xí)匯報(bào)題目頤景華苑物業(yè)服務(wù)中心工作流程的剖析與改善所屬學(xué)院都市建設(shè)工程系專業(yè)/班級(jí)物業(yè)管理/09姓名梁文瓊學(xué)號(hào)校內(nèi)指導(dǎo)教師/職稱雷華/講師校外指導(dǎo)教師/職務(wù)陳喬燕/主任年5月20日目錄摘要……………2廣東康景物業(yè)服務(wù)有限企業(yè)的簡(jiǎn)介1．1企業(yè)的發(fā)展史………31．2企業(yè)的現(xiàn)實(shí)狀況………………32物業(yè)服務(wù)中心工作流程2．1前臺(tái)業(yè)務(wù)辦理……………42.2內(nèi)務(wù)業(yè)務(wù)操作……………52．3檔案管理…………………52．4平常巡查…………………52.5裝修管理…………………63物業(yè)服務(wù)中心工作流程管理中存在的問題3．1物業(yè)管理收費(fèi)困難………73.2小區(qū)只能實(shí)行半封閉管理，治安隱患大…………………83.3住戶整體素質(zhì)不高…………83.4員工的工作積極性差………83.5辦公設(shè)備落后，維修速度慢………………84工作中存在問題的改善方略和提議4.1切實(shí)處理物業(yè)管理收費(fèi)中出現(xiàn)的難點(diǎn)…………………94.2強(qiáng)化防備措施……………104.3提高物業(yè)管理水平，加大物業(yè)管理宣傳力度…………104.4采用合理的薪酬原則，提高員工的積極性……………114.5購置先進(jìn)的辦公設(shè)備，提高工作效率…………………11頤景華苑物業(yè)服務(wù)中心工作流程的剖析與改善摘要：物業(yè)服務(wù)中心作為協(xié)調(diào)物業(yè)管理企業(yè)中其他各個(gè)部門的關(guān)鍵部門，是企業(yè)進(jìn)行上下內(nèi)外工作溝通、協(xié)調(diào)、處理的綜合部門，也是代表企業(yè)與業(yè)主交流運(yùn)轉(zhuǎn)的一種重要樞紐部門。提高工作效率，控制成本，盡快處理工程問題是提高服務(wù)水平的關(guān)鍵。因此，處理好物業(yè)服務(wù)中心多種平常事務(wù)，與各部門之間做好聯(lián)絡(luò)、溝通與協(xié)調(diào)工作，妥善處理業(yè)主投訴問題，才能為業(yè)主提供五星級(jí)的服務(wù)。關(guān)鍵詞：工作細(xì)節(jié)協(xié)調(diào)溝通工作效率工作效果1企業(yè)簡(jiǎn)介1.1企業(yè)的發(fā)展歷史廣東康景物業(yè)服務(wù)有限企業(yè)是合生創(chuàng)展集團(tuán)有限企業(yè)附屬機(jī)構(gòu)，現(xiàn)是外資獨(dú)資物業(yè)管理企業(yè)，成立于1999年8月，具獨(dú)立法人資格。企業(yè)總部設(shè)于廣州市天河區(qū)中山大道105號(hào)華景新城華門閣二樓。廣東康景物業(yè)服務(wù)有限企業(yè)管理層的遠(yuǎn)見卓識(shí)和進(jìn)取精神，奠定了康景企業(yè)發(fā)展的堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。豐富的行業(yè)經(jīng)驗(yàn)、卓越的專業(yè)知識(shí)、優(yōu)勢(shì)突出的現(xiàn)代觀念、默契的團(tuán)體意識(shí)和積極進(jìn)取精神，使康景得以抓住每一種市場(chǎng)機(jī)遇，獲得長(zhǎng)足進(jìn)展，成為行業(yè)領(lǐng)跑者。

康景企業(yè)目前在全國管理總面積逾1000萬平方米，僅廣州市管轄面積達(dá)700萬平方米，在管近50個(gè)樓盤項(xiàng)目，包括規(guī)劃大廈（寫字樓）、駿景花園、帝景苑、愉景雅苑。駿景花園、愉景雅苑榮獲、“廣東省物業(yè)管理示范小區(qū)”稱號(hào)，帝景苑榮獲“國家示范小區(qū)”稱號(hào)。1.2企業(yè)的現(xiàn)實(shí)狀況企業(yè)在充足吸取港式物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，倡導(dǎo)“以人為本、發(fā)明健康生活”的管理理念，按照ISO9000的服務(wù)質(zhì)量原則，導(dǎo)入CI，強(qiáng)調(diào)物業(yè)管理的透明化、規(guī)范化和程序化。作為一間不停擴(kuò)大成長(zhǎng)的現(xiàn)代化企業(yè)，企業(yè)擁有專業(yè)、資深的關(guān)鍵高層，近五十名中層管理人員中，碩士畢業(yè)生占30%，其他均為本科或?qū)？茖I(yè)，且持有建設(shè)部頒發(fā)的“中國物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理崗位培訓(xùn)合格證書”，優(yōu)秀、精良的管理人員為企業(yè)各項(xiàng)發(fā)展創(chuàng)業(yè)奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。目前，企業(yè)下設(shè)行政人事部、財(cái)務(wù)部、管理部、保安培訓(xùn)中心、租賃部及各樓盤物業(yè)管理中心，擁有員工355余人，為廣大業(yè)主提供全方位、系統(tǒng)化的物業(yè)管理服務(wù)?？稻拔飿I(yè)企業(yè)非常重視內(nèi)部管理，以簽定目的責(zé)任狀形式對(duì)職能部門和在管小區(qū)管理中心進(jìn)行有效的控制和監(jiān)督。企業(yè)結(jié)合員工素質(zhì)、文化層次以及資歷等詳細(xì)狀況，有針對(duì)性地制定出適合員工消化吸取的套餐培訓(xùn)，培訓(xùn)覆蓋率高達(dá)100%，有效地提高了員工的全面素質(zhì)，保證了整體服務(wù)水平。質(zhì)量服務(wù)升級(jí)年，康景奏響了突破老式物業(yè)管理模式的新樂章，持續(xù)創(chuàng)新，不停滿足消費(fèi)者需求的變化，極大提高消費(fèi)者生活素質(zhì)。2物業(yè)服務(wù)中心工作流程2.1前臺(tái)業(yè)務(wù)辦理1.辦理新收樓手續(xù)：首先，必須讓新業(yè)主出示身份證、交樓告知書以及房屋購置協(xié)議，確認(rèn)無誤后開始辦理新收樓手續(xù)；另一方面，給業(yè)主填寫有關(guān)的收樓資料，如：《業(yè)主資料手冊(cè)》、《物業(yè)交接書》、《前期服務(wù)手冊(cè)》（一式兩份）等。把《住宅房屋使用闡明書》、《房屋質(zhì)量保證書》、《前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議》、《尊敬服務(wù)手冊(cè)》、《智能門鎖使用闡明書》以及《智能門鎖三包證書》交予業(yè)主，并提醒業(yè)主某些注意事項(xiàng)，以免后來出現(xiàn)不必要的糾紛；最終，移交鑰匙給業(yè)主，并帶領(lǐng)業(yè)主進(jìn)行驗(yàn)樓并抄錄水表、電表讀數(shù)。2.辦理二手轉(zhuǎn)名手續(xù)：首先，確認(rèn)新舊業(yè)主雙方與否到齊，確認(rèn)新業(yè)主的國土證和房產(chǎn)證與否已經(jīng)辦理完畢。確認(rèn)無誤后，即可辦理轉(zhuǎn)名手續(xù)；然后，確認(rèn)該單位有無欠費(fèi)，如有欠費(fèi)，必須結(jié)清費(fèi)用方可轉(zhuǎn)名或者新舊業(yè)主雙方協(xié)議所欠費(fèi)用由誰繳交；另一方面，舊業(yè)主需把舊收樓資料交回物業(yè)服務(wù)中心，填寫取消有關(guān)的協(xié)議資料；再次，為新業(yè)主重新辦理收樓手續(xù)，填寫有關(guān)資料以及告知新業(yè)主某些注意事項(xiàng)；最終，確認(rèn)新舊業(yè)主與否自行交接鑰匙，完畢轉(zhuǎn)名手續(xù)。3.辦理多種出入卡：首先，確認(rèn)與否業(yè)主本人前來辦理，假如不是業(yè)主本人，則需出示業(yè)主簽名的委托書方可辦理；假如沒有帶委托書的，物業(yè)服務(wù)中心會(huì)致電業(yè)主，經(jīng)業(yè)主同意后則可以辦理；另一方面，注意新收樓的住戶，由于發(fā)展商沒有提供免費(fèi)的出入卡，因此需要收取對(duì)應(yīng)的費(fèi)用，辦理其他卡類同樣必須收取對(duì)應(yīng)的費(fèi)用；最終，辦卡人必須填寫IC卡申請(qǐng)資料，提供2張彩照和1張身份證復(fù)印件即可辦理。4.辦理銀行代扣：業(yè)主前來辦理銀行代扣，必須提交身份證復(fù)印件以及銀行卡復(fù)印件，并簽訂銀行代扣協(xié)議，承諾會(huì)保證準(zhǔn)時(shí)交納費(fèi)用；5.開放行條：外來訪客進(jìn)入苑區(qū)，必須征得該單位業(yè)主同意，并在保安亭處登記在案。非業(yè)主攜帶物品進(jìn)出苑區(qū)必須出具業(yè)主委托書，并開放行條；若沒有委托書的，物業(yè)服務(wù)中心將致電業(yè)主，并獲得業(yè)主同意，即可開放行條。2.2內(nèi)務(wù)業(yè)務(wù)操作1.電話接聽：首先，在電話響起三聲內(nèi)必須接聽電話，并且使用原則的服務(wù)語言；另一方面，仔細(xì)聆聽業(yè)主所反應(yīng)的問題，并記錄在案；再次，下服務(wù)單到相對(duì)應(yīng)的處理部門，注明業(yè)主所反應(yīng)的問題以及規(guī)定的處理時(shí)間；最終，做好服務(wù)單的后續(xù)跟蹤和回訪工作。2.多種資料的錄入：在錄入多種資料時(shí)，必須保證資料的真實(shí)性和有效性。2.3檔案管理1.在檔案管理工作中，為了防止在檔案辦理完畢后來導(dǎo)致檔案材料的丟失，必須對(duì)材料的及時(shí)歸檔，及時(shí)做好搜集和整頓、編目和鑒定，以及保管和\o""記錄、檢索等有關(guān)的工作。2.檔案管理工作十分重要性，里邊波及到業(yè)主的各項(xiàng)信息資料。為了保證檔案不被丟失、泄密，因此，要委派專門的檔案管理人員進(jìn)行管理，同步也要在安全工作上做好一切措施，例如：做好防盜、防火，以及防蛀等。2.4平常巡查（1）大堂巡查。目視天花燈、天花板面、墻面各類裝飾、地面與否有灰塵、污跡或被損壞現(xiàn)象;公告欄、海報(bào)、各類標(biāo)識(shí)牌與否有卷角、缺失、松脫想象。規(guī)定原則:無蜘蛛網(wǎng)，污漬、水漬、垃圾、雜物、水跡；鏡子、鏡鋼、玻璃明亮，煙灰缸內(nèi)煙頭不超3個(gè)、石米無結(jié)塊、無變色，垃圾桶內(nèi)容量不超2/3。（2）電梯巡查。目視天花燈、風(fēng)口、天花各類裝飾、監(jiān)控器與否有灰塵或被損壞；電梯壁、扶手與否有灰塵；檢查廣告牌、各類標(biāo)識(shí)牌與否有卷角缺角現(xiàn)象，目視地面、槽溝與否有污跡、垃圾。規(guī)定原則：無蜘蛛網(wǎng)、污跡、垃圾、雜物、水跡、灰塵。（3）樓層的巡查。墻面、梁、柱面、護(hù)欄、玻璃、門、窗與否灰塵；檢查風(fēng)口、排煙管、排水口其他管道與否有堵塞想象；目視燈、地面、天花板面與否有灰塵、垃圾、污跡；測(cè)試樓層燈開關(guān)與否有電源及電燈與否正常亮。規(guī)定原則：無蜘蛛網(wǎng)、污跡、垃圾、雜物、水跡、灰塵；鋼鏡、玻璃明亮。（4）設(shè)施設(shè)備巡查。定期與工程人員對(duì)樓層的消防栓及其內(nèi)設(shè)置設(shè)施器材進(jìn)行開栓檢查，栓體與否壞損并加封條。栓內(nèi)水帶與否干燥，腐損、繞帶、結(jié)帶、水帶接頭與否嚴(yán)重?fù)p壞，栓內(nèi)設(shè)施器材與否缺失、壞損。水井房、電井房與否上鎖，天面門與否關(guān)閉并上鎖。樓層門窗與否缺失或損壞。（5）將巡查中發(fā)現(xiàn)的問題在管理中心前臺(tái)開單并跟進(jìn)處理。公共場(chǎng)所巡查（1）巡查道路、廣場(chǎng)的有關(guān)設(shè)施與否完好；（2）小朋友游樂設(shè)施、康樂設(shè)施與否處在正常使用狀態(tài)；（3）檢查花園的標(biāo)志（路牌、棟號(hào)、多種通告牌、路面交通標(biāo)志）（4）標(biāo)牌有無脫漆、生銹或存在安全隱患；（5）天臺(tái)、水池、電房等公共場(chǎng)所有無安全警示牌。清潔綠化巡查（1）公共場(chǎng)所與否整潔，有無衛(wèi)生死角，園林綠化長(zhǎng)勢(shì)與否良好；（2）樹木的枯枝應(yīng)及時(shí)清除，以防脫落傷人；（3）公共區(qū)域定期消殺滅蟲時(shí)，事先公告業(yè)主，配合消殺滅蟲的同步做好安全防備；通過平常巡查工作為業(yè)戶提供一種安全、舒適、潔凈、友好、文明的居住環(huán)境，提高我企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量及品牌效益。2.5裝修管理1.由業(yè)主或裝修施工負(fù)責(zé)人準(zhǔn)備施工圖紙、營業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證等：(1)施工圖紙：各層裝修平面圖、天花布置圖、花園裝修平面圖（涼亭、花架、景墻等建筑物或構(gòu)筑物高度≥2米的需繪制立面圖）、水電管網(wǎng)及走線圖；(2)裝修施工單位營業(yè)執(zhí)照及資質(zhì)證明復(fù)印件(蓋單位章)。2.業(yè)主或裝修負(fù)責(zé)人填寫《裝修申請(qǐng)表》：3.工程部辦理報(bào)批手續(xù)，由業(yè)主及裝修施工單位負(fù)責(zé)人親筆簽訂（代為簽訂需業(yè)主委托書）：4.前臺(tái)辦理《頤景華苑裝修人員出入證》及交納各維修費(fèi)用：(1)辦理裝修報(bào)批手續(xù)需帶齊以上有關(guān)圖紙及證件；(2)裝修報(bào)批需3個(gè)工作日內(nèi)完畢；(3)工程部將裝飾裝修嚴(yán)禁行為及注意事項(xiàng)告知業(yè)主或業(yè)主委托的裝修單位；(4)簽訂《房屋裝飾裝修管理協(xié)議》。5.簽發(fā)《裝修施工許可證》，進(jìn)場(chǎng)施工：(1)裝修應(yīng)繳納費(fèi)用見《裝飾裝修應(yīng)繳費(fèi)用一覽表》或征詢物業(yè)服務(wù)中心；(2)辦證須知：提交裝修工人1寸彩照2張/人及身份證復(fù)印件一份；所有出入證須在期滿后七天內(nèi)辦理延期手續(xù)或退還管理處，逾期后果自負(fù)；如不慎遺失裝修工人卡，必須立即前去物業(yè)服務(wù)中心辦理掛失手續(xù)，如需補(bǔ)辦，必須重新交納有關(guān)費(fèi)用。3物業(yè)服務(wù)中心工作流程管理中存在的問題3.1物業(yè)管理收費(fèi)困難伴隨行業(yè)逐漸邁向?qū)I(yè)化、規(guī)范化,物業(yè)管理服務(wù)的深度和廣度均有了很大變化。但在這種狀況下,物業(yè)管理又走向了另一種誤區(qū):業(yè)主把物業(yè)管理企業(yè)當(dāng)成了小區(qū)的“政府”,凡事都找物業(yè)企業(yè)。處理不了就是管理不好,動(dòng)不動(dòng)就以不交管物業(yè)費(fèi)相威脅，導(dǎo)致物業(yè)管理費(fèi)收取困難，使物業(yè)企業(yè)處在如履薄冰的危險(xiǎn)境地?！稐l例》中規(guī)定業(yè)主的義務(wù)之一是準(zhǔn)時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。在物業(yè)管理中也應(yīng)當(dāng)貫徹“誰享用，誰受益，誰承擔(dān)”的原則，以形成物業(yè)管理資金的源泉。不過，老式的福利住房消費(fèi)觀念尚有相稱的慣性，服務(wù)原則與收費(fèi)原則不符等現(xiàn)象時(shí)有出現(xiàn)，許多物業(yè)企業(yè)收費(fèi)范圍和價(jià)格透明度低，有的企業(yè)收取物業(yè)管理費(fèi)后，某些維修工作仍需要繳費(fèi)，而物業(yè)企業(yè)提交的物業(yè)收費(fèi)預(yù)算、決算等財(cái)務(wù)匯報(bào)也存在問題，收費(fèi)難問題仍然困擾著各物業(yè)管理企業(yè)，這些都極大的影響了物業(yè)管理的健康發(fā)展，同步，也使物業(yè)管理主體雙方產(chǎn)生了后續(xù)的不良連鎖反應(yīng)，也遏制了物業(yè)管理企業(yè)深入發(fā)展壯大。3.2小區(qū)只能實(shí)行半封閉管理，治安隱患大小區(qū)雖然不大，目前只有11幢大樓交付使用，但進(jìn)出口通道較多，四通八達(dá)，進(jìn)行封閉整改后，雖然對(duì)應(yīng)減少，但仍難以實(shí)行全封閉管理，重要是大樓下面是停車場(chǎng)，停車場(chǎng)出入口面對(duì)外面的公路，這就使得住宅小區(qū)內(nèi)的治安環(huán)境的改善難度較大。外來流感人口多，小區(qū)人流量大，雖然保安人員在小區(qū)重要大門管理監(jiān)控，在小區(qū)內(nèi)巡查，但被盜事件也偶有發(fā)生。3.3住戶整體素質(zhì)不高住戶素質(zhì)的好壞對(duì)小區(qū)的管理起到一種至關(guān)重要的作用。諸多住戶集體意識(shí)淡薄，只關(guān)懷自身的利益，不關(guān)注集體的利益；只愛惜自家的潔凈，不關(guān)懷小區(qū)的整潔。對(duì)小區(qū)的管理不理不問，對(duì)小區(qū)的環(huán)境漠不關(guān)懷，卻會(huì)每天吵著物業(yè)管理不到位，卻不去思索自己的所作所為，在小區(qū)里常常會(huì)出現(xiàn)高空拋垃圾，隨地見垃圾的現(xiàn)象，這都是住戶自身素質(zhì)不高，愛惜環(huán)境意識(shí)淡薄的體現(xiàn)，也給小區(qū)管理工作帶來了巨大的阻礙。3.4員工的工作積極性差每一種員工均有他在這里工作的目的，但最終目的都是工資，由于頤景華苑樓盤的特殊性，工作量過多，員工少，導(dǎo)致在正常的上班時(shí)間內(nèi)無法完畢當(dāng)日工作，常常需要員工留下自動(dòng)加班，且薪酬不高。長(zhǎng)期累積，導(dǎo)致員工工作的積極性差。3.5辦公設(shè)備落后，維修速度慢1.辦公設(shè)備老化：目前物業(yè)服務(wù)中心的辦公設(shè)備大多還是使用剛開盤時(shí)購置的設(shè)備，不僅款式破舊，處理速度更是緩慢，部分甚至已經(jīng)到達(dá)報(bào)廢原則，這嚴(yán)重影響了平常辦公；2.辦公設(shè)備缺乏保養(yǎng)：辦公設(shè)備沒有進(jìn)行定期保養(yǎng)，導(dǎo)致故障頻頻發(fā)生，且均要送回廠家維修，一來一回，遲延時(shí)間，阻礙平常的辦公工作。4工作中存在問題的改善方略和提議4.1切實(shí)處理物業(yè)管理收費(fèi)中出現(xiàn)的難點(diǎn)1.完善物業(yè)管理法律法規(guī)。

市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)就是法制經(jīng)濟(jì),物業(yè)管理是一種市場(chǎng)行為,是物業(yè)管理企業(yè)通過市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中標(biāo),與物業(yè)所有人簽訂物業(yè)管理委托協(xié)議,對(duì)住宅小區(qū)房屋建筑物及其附屬設(shè)備設(shè)施、清潔衛(wèi)生、綠化、交通、治安、環(huán)境容貌等管理項(xiàng)目進(jìn)行維護(hù)、保養(yǎng)、整改,為物業(yè)所有人、使用人提供綜合服務(wù)的市場(chǎng)行為,和其他市場(chǎng)行為同樣,物業(yè)管理行為必須使用方法律進(jìn)行規(guī)范。目前規(guī)范物業(yè)管理當(dāng)事人行為的法律還不夠健全,伴隨物業(yè)管理在都市的全面推行,需要對(duì)物業(yè)管理行為進(jìn)行規(guī)范的內(nèi)容越來越多,必須不停完善物業(yè)管理的有關(guān)法規(guī)。

2.制定切實(shí)可行的物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)原則。

目前,政府指導(dǎo)價(jià)的物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)原則,是物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)其與業(yè)主委員會(huì)或物業(yè)所有人、使用人代表約定的服務(wù)項(xiàng)目、深度、質(zhì)量和開支等狀況,向物價(jià)部門申報(bào),由物價(jià)部門征求物業(yè)管理主管部門意見后,以獨(dú)立小區(qū)為單位核定的。物業(yè)管理企業(yè)向物價(jià)部門申報(bào)前,應(yīng)再征求住宅小區(qū)業(yè)主委員會(huì)或物業(yè)所有人、使用人代表的意見,以保證物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)原則可認(rèn)為小區(qū)絕大部分物業(yè)所有人、使用人所接受。

3.采用有關(guān)政府措施,增進(jìn)和鼓勵(lì)物業(yè)管理企業(yè)合并、重組,實(shí)現(xiàn)規(guī)模經(jīng)營,減少經(jīng)營成本,為減少收費(fèi)原則發(fā)明條件。

物業(yè)管理收費(fèi)之因此陷入兩難境地,很大程度上是由于物業(yè)管理企業(yè)沒有獲得規(guī)模經(jīng)營效益。為此,處理物業(yè)管理收費(fèi)兩難處境的主線出路只能是實(shí)現(xiàn)規(guī)模經(jīng)營。通過制定并采用有關(guān)優(yōu)惠政策、措施,如稅收優(yōu)惠、政府協(xié)助指導(dǎo)、培訓(xùn)等措施,增進(jìn)、鼓勵(lì)相鄰物業(yè)管理企業(yè),實(shí)現(xiàn)競(jìng)爭(zhēng)、合并、重組。充足發(fā)揮人力資源潛力,減少經(jīng)營成本,為深入減少收費(fèi)價(jià)格,以適應(yīng)大部分業(yè)主的收入水平發(fā)明更多的有利條件。

4.嚴(yán)格物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)管理,實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)公開化。

物業(yè)管理企業(yè)的財(cái)務(wù)收支狀況應(yīng)定期向業(yè)主公告,接受住戶的監(jiān)督,使業(yè)主明白自己交出的錢都用在了什么地方,從而使業(yè)主明白繳納的管理費(fèi)的必要性和重要性,進(jìn)而使他們被動(dòng)繳費(fèi)積極繳納各項(xiàng)管理費(fèi)用。

5.鼓勵(lì)物業(yè)管理企業(yè)開展多種經(jīng)營服務(wù)。

物業(yè)管理從其與住戶的緊密程度,可以分為經(jīng)營性物業(yè)管理和不可經(jīng)營性物業(yè)管理。其中,不可經(jīng)營性物業(yè)管理,如:共用設(shè)備維護(hù)、住宅小區(qū)清潔、治安、綠化等,由其所產(chǎn)生利益的產(chǎn)權(quán)屬于群體業(yè)主,對(duì)其詳細(xì)的個(gè)體業(yè)主來說,利益關(guān)系不是很緊密,因此,個(gè)別業(yè)主總想不繳費(fèi),但愿其他業(yè)主繳費(fèi),然后“搭順風(fēng)車”。對(duì)于這部分物業(yè)管理項(xiàng)目,假如沒有強(qiáng)制繳費(fèi)的詳細(xì)措施,最佳是減少收費(fèi)原則,對(duì)于可經(jīng)營性物業(yè)管理來說,如:在小區(qū)內(nèi)保管車輛、開辦托兒所、經(jīng)營平常用品及有關(guān)商務(wù)項(xiàng)目,由于其所產(chǎn)生利益的產(chǎn)權(quán)直接歸入個(gè)人所有,因此,按市場(chǎng)價(jià)收取對(duì)應(yīng)費(fèi)用幾乎不存在任何困難,物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)盡量在搞好不可經(jīng)營性物業(yè)管理的同步,更多的開展此類業(yè)務(wù)。

總之,處理物業(yè)管理收費(fèi)難的問題,有助于物業(yè)管理工作正常的開展,有助于改善都市居民的居住環(huán)境,有助于提高都市的文明程度,加強(qiáng)和千方百計(jì)切實(shí)處理物業(yè)管理收費(fèi)難的問題,對(duì)增進(jìn)物業(yè)管理逐漸步入健康發(fā)展的軌道,具有很強(qiáng)的實(shí)現(xiàn)意義和很大的緊迫性。4.2強(qiáng)化防備措施

小區(qū)物業(yè)安保人員，要對(duì)小區(qū)內(nèi)加強(qiáng)夜間巡查，加強(qiáng)科技防備措施，提高安全防備。

安保人員對(duì)小區(qū)出入的外來人員登記和檢查工作，能有效的防止盜竊的發(fā)生。小區(qū)內(nèi)的業(yè)主如遇被盜，請(qǐng)及時(shí)報(bào)警后與物業(yè)部門獲得聯(lián)絡(luò)。加強(qiáng)重點(diǎn)路段和重點(diǎn)部位的監(jiān)控點(diǎn)位設(shè)置，增長(zhǎng)攝像機(jī)，高風(fēng)險(xiǎn)時(shí)間段內(nèi)，加強(qiáng)保安人員的巡查。高風(fēng)險(xiǎn)時(shí)段加強(qiáng)對(duì)小區(qū)進(jìn)出人員的控制，并以告知的形式獲得小區(qū)住戶的理解，相信他們也會(huì)理解的。加強(qiáng)對(duì)安防人員的培訓(xùn)，尤其教會(huì)他們什么樣的人更可疑，有犯罪嫌疑抓到經(jīng)典嚴(yán)厲懲罰。4.3提高物業(yè)管理水平，加大物業(yè)管理宣傳力度小區(qū)只有實(shí)行統(tǒng)一的，社會(huì)化，專業(yè)化，規(guī)范化的物業(yè)管理，才能保證其綜合環(huán)境的不停改善，才能使小區(qū)房屋保值增值。通過宣傳物業(yè)管理知識(shí)，宣傳實(shí)行規(guī)范化物業(yè)管理的意義和作用，深入明確廣大業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)及有關(guān)部門的權(quán)利和義務(wù)，提高廣大業(yè)主的物業(yè)管理意識(shí)，讓全社會(huì)充足理解、支持和參與到物業(yè)管理活動(dòng)中來，并且通過開展豐富多彩的小區(qū)文化活動(dòng)，增進(jìn)同廣大居民的交流與溝通，以自己的行動(dòng)宣傳物業(yè)管理的好處，讓物業(yè)管理深入人心。社會(huì)輿論也要多從正面加強(qiáng)物業(yè)管理宣傳，喚起各有關(guān)部門的高度重視和廣大業(yè)主的參與意識(shí)，為推進(jìn)物業(yè)管理發(fā)明良好的社會(huì)氣氛。4.4購置先進(jìn)的辦公設(shè)備，提高工作效率俗話說：“工欲善其事，必先利其器”。在科技高速發(fā)展的時(shí)代，像電腦、打印機(jī)、復(fù)印機(jī)、傳真機(jī)這樣的一般辦公設(shè)備對(duì)于一種企業(yè)當(dāng)然就像武器對(duì)于士兵同樣必不可少。因此，要使物業(yè)服務(wù)中心工作正常的運(yùn)轉(zhuǎn)，這些辦公設(shè)備必須配置齊全，并且保持良好的性能。當(dāng)今社會(huì)時(shí)間就是生命，所有的辦公設(shè)備在裝備齊全的基礎(chǔ)上還得保證能隨時(shí)投入使用，否則就會(huì)延誤工作。尤其是在服務(wù)行業(yè)中，假如辦事效率緩慢，導(dǎo)致服務(wù)跟不上，則會(huì)無法面對(duì)當(dāng)今社會(huì)的劇烈競(jìng)爭(zhēng)。