商業(yè)項(xiàng)目前期策劃操作

Realestate

marketingexpertGrandcause華縣隆發(fā)廣場(chǎng)產(chǎn)品研究及營(yíng)銷開展LofarCitySquareofHuaxianCounty

researchand

marketing

auto

productdevelopment

report佳昌置業(yè)地產(chǎn)策劃華縣工作組2014.3*此報(bào)告僅作為佳昌置業(yè)公司陜西隆發(fā)投資集團(tuán)華縣隆發(fā)廣場(chǎng)項(xiàng)目提供后期產(chǎn)品研究建議使用，僅限于陜西隆發(fā)投資集團(tuán)和佳昌置業(yè)公司內(nèi)部交流使用，任何人不得未經(jīng)上述佳昌置業(yè)公司授權(quán)，而以任何名義提供第三方使用。Realestate

marketingexpertGrandcause邏輯導(dǎo)圖地塊市場(chǎng)形勢(shì)結(jié)論解決之道做NO.1怎么做第一？產(chǎn)品業(yè)態(tài)營(yíng)銷地塊分析政策研究客群分析市場(chǎng)分析市場(chǎng)布局產(chǎn)品分析業(yè)態(tài)研究指數(shù)分析交通形式配套分析指數(shù)分析未來形勢(shì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)趨勢(shì)投資形式區(qū)域分布年齡結(jié)構(gòu)投資渠道身份特點(diǎn)特點(diǎn)分析特點(diǎn)觀察地塊市場(chǎng)特點(diǎn)政策導(dǎo)向特點(diǎn)觀察投資點(diǎn)投資方向投資形勢(shì)影響項(xiàng)目發(fā)展核心問題Realestate

marketingexpertGrandcause其他相關(guān)顧問服務(wù)內(nèi)容華縣商業(yè)布局分析一華縣市場(chǎng)研究分析部分各商業(yè)體的單項(xiàng)研究各商業(yè)體綜合比對(duì)分析華縣商業(yè)項(xiàng)目市場(chǎng)特點(diǎn)總結(jié)華縣商業(yè)市場(chǎng)對(duì)本案開發(fā)啟示Realestate

marketingexpertGrandcause華縣處于西安輻射圈內(nèi)，且渭南、大荔、華陰對(duì)華縣形成圍合之勢(shì)。所以華縣的消費(fèi)都是走出去的。地理位置

距離渭南市約26公里距離西安市約80.8公里距離華陰市約32.4公里

人口規(guī)模2012年華縣總?cè)丝?7萬人，其中城鎮(zhèn)戶口8萬人。經(jīng)濟(jì)概況華縣屬于傳統(tǒng)的農(nóng)業(yè)大縣，主要有獼猴桃、核桃、蔬菜等作物。工業(yè)概況目前華縣工業(yè)行業(yè)有采礦、冶煉、機(jī)械、電子、儀表等20多種，工業(yè)生產(chǎn)總值達(dá)到160億元。距離西安80.8公里28公里華縣概況Realestate

marketingexpertGrandcause楊巷樹杜堡村張場(chǎng)村溫巷村華州鎮(zhèn)三溪村大街村吳家村鐵馬村連霍高速連霍高速新秦路新秦路新秦路吳溪西路吳溪東路華州路華州路農(nóng)貿(mào)路文體路咸林街新華大街新華大街古鄭路崇賢路中心商圈次中心商圈第三商圈華縣商業(yè)布局華縣商業(yè)主要集中在燈塔十字（新秦路與新華街十字），都屬于傳統(tǒng)臨街鋪面。華縣中心商圈：一直以來都是以燈塔（新秦路與新華街十字）為中心，但都是傳統(tǒng)式的臨街商鋪。業(yè)態(tài)全面但比較雜亂。次中心商圈：古鄭街是華縣行政單位的聚集地，新華大街與古鄭街占據(jù)行政領(lǐng)地，繁華程度僅次于燈塔十字。第三商圈：即是步行街，但是相對(duì)比較失敗，一起缺乏人氣，商家也是不斷的更換。目前商業(yè)雜亂、分散。Realestate

marketingexpertGrandcause盛世永安項(xiàng)目位于燈塔十字南150米，目前已經(jīng)建好商業(yè)面積2萬平米，一期已經(jīng)售罄，二期正在裝修，暫未售，預(yù)計(jì)2014年5-6月份前后會(huì)開盤。項(xiàng)目名稱盛世永安開發(fā)商華縣永安房地產(chǎn)開發(fā)有限公司建筑類型綜合商業(yè)、住宅、酒店占地面積195畝建筑面積商業(yè)建筑面積10.03萬平米，住宅10.7萬平米，現(xiàn)在已經(jīng)蓋好商業(yè)體量2萬平米公攤30-35%銷售率一期售罄，二期未開項(xiàng)目定位集商業(yè)、住宅、酒店、娛樂為一體招商范圍服飾、化妝品、百貨、餐飲、超市物業(yè)地址新秦路燈塔十字南150米商鋪面積24㎡—400㎡租售價(jià)格售價(jià)1萬/平米，租金60元，第一年4折，第二年6折，第三年8折，第四年原價(jià)開間、進(jìn)深開間4米，進(jìn)深6-12.8米不等，每排的進(jìn)深一樣停車位地上300，地下85商鋪形式開敞式+獨(dú)立鋪面裝修標(biāo)準(zhǔn)公共部分精裝修連霍高速華州路新秦路新秦北路西環(huán)路軍民南路古鄭路Realestate

marketingexpertGrandcause銷售模式

5年返租+商鋪回購(gòu)5年返租，每年返總房款的6%，前面3年一次性返還沖抵首付款，所以廣告打出首付32%；第四年、第五年按年6%返現(xiàn)金。模式一：返租模式二：回購(gòu)如果購(gòu)房客戶在五年到期前半年認(rèn)為商業(yè)運(yùn)營(yíng)不起來，可以申請(qǐng)退款，開發(fā)商再?gòu)目蛻羰种谢刭?gòu)，退款金額為原購(gòu)房金額。1-3年第4年第5年申請(qǐng)退款Realestate

marketingexpertGrandcause招商模式5年合約，租金打折租金、折扣&時(shí)間表5年合約租戶每次簽約都是以5年為單位。租金打折前5年為籠絡(luò)商戶，增加人氣，所以租金打折。租金每年32元，第一年打4折，第二年打6折，第三年打8折，第四年原價(jià)。后面根據(jù)商場(chǎng)運(yùn)營(yíng)狀況每年逐年遞增。Realestate

marketingexpertGrandcause租金核算租金折扣第一年按基準(zhǔn)租金的40%收，第二年60%，第三年80%，第四年100%，第五年105%。商鋪?zhàn)饨鹄荷啼伱娣e：106.03㎡基準(zhǔn)單價(jià)：32元/㎡物業(yè)服務(wù)費(fèi)：5元/㎡/月電費(fèi)：1.2元/度水費(fèi)：2.5元/頓面積計(jì)算：按商鋪劃分面積，其中包含公攤在內(nèi)第一年租金：16286元第二年租金：24429元第三年租金：32572元第四年租金：40715元第五年租金：42751元五年租金總和：156753元商鋪面積106.03㎡第一年租金16286基準(zhǔn)單價(jià)

32元/㎡第二年租金24429物業(yè)服務(wù)費(fèi)5元/㎡/月第三年租金32572電費(fèi)

1.2元/度第四年租金40715水費(fèi)2.5元/頓第五年租金42751五年租金總和+156753

面積計(jì)算：按商鋪劃分面積，其中包含公攤在內(nèi)時(shí)間&月租金、年租金Realestate

marketingexpertGrandcause工程進(jìn)度項(xiàng)目一期售罄，二期正在裝修，準(zhǔn)備今年5、6月開盤二期工程進(jìn)度二期公共部分正在裝修中，裝修完畢后，即二期開盤。項(xiàng)目一期項(xiàng)目二期一期現(xiàn)狀目前工程主體已經(jīng)建成，并且一期已經(jīng)售罄，一期臨街部分商戶已經(jīng)開門營(yíng)業(yè)。Realestate

marketingexpertGrandcause惠歐購(gòu)物中心項(xiàng)目位于新秦路燈塔十字北邊100米，咸林璐步行街東口，共6層，1-4層主要以餐飲、購(gòu)物、娛樂、為主，5、6層以酒店為主，臨街為獨(dú)立商鋪，內(nèi)部為開敞式商鋪。項(xiàng)目名稱惠歐購(gòu)物中心開發(fā)商建筑類型商業(yè)占地面積/建筑面積共6層，20000㎡公攤1.60%銷售形式只出租不對(duì)外出售出租率出租率達(dá)到90%項(xiàng)目定位購(gòu)物、餐飲、娛樂、酒店為一體招商范圍化妝品、服裝、餐飲物業(yè)地址華縣燈塔十字北50米商鋪面積30-200㎡租售價(jià)格1層100-120,2層80-100三層60-80開間、進(jìn)深開間8米、進(jìn)深14米停車位后期在商場(chǎng)后面修停車場(chǎng)約400個(gè)車位層高裝修前4米，裝修后2.9米商鋪形式開敞式+獨(dú)立鋪面裝修標(biāo)準(zhǔn)精裝修連霍高速華州路新秦路新秦北路西環(huán)路軍民南路古鄭路Realestate

marketingexpertGrandcause業(yè)態(tài)劃分商場(chǎng)情況1層、2層除臨街鋪面為獨(dú)立商鋪外，其余均為開敞式商鋪，3層為大開間，根據(jù)后期進(jìn)駐餐飲商家的需求及經(jīng)營(yíng)規(guī)模，進(jìn)行統(tǒng)一劃分。商場(chǎng)2個(gè)扶梯、2部電梯，目前超市已經(jīng)營(yíng)業(yè)。1F2F3F4F5、6F化妝品、珠寶、箱包、男女皮鞋、玉器、名表、皮具箱包、手機(jī)數(shù)碼、惠歐生活超市品牌男裝、品牌女裝、針織內(nèi)衣、精美飾品、惠歐生活超市床上用品、兒童服飾、兒童娛樂、兒童攝影、特色大餐飲小吃城商務(wù)酒店、娛樂城業(yè)態(tài)劃分Realestate

marketingexpertGrandcause租金一層：120—150元/㎡二層：80—100元/㎡三層：50—80元/㎡物業(yè)服務(wù)費(fèi)：無電費(fèi)：1.2元/度水費(fèi)：2.5元/m3空調(diào)費(fèi)：8元/㎡Realestate

marketingexpertGrandcause工程進(jìn)度項(xiàng)目已經(jīng)建成，目前正在裝修階段，內(nèi)部超市已經(jīng)開始營(yíng)業(yè)。項(xiàng)目目前已經(jīng)建成，除超市已經(jīng)營(yíng)業(yè)之外，其余部分還處于裝修階段。目前招商部形象較差，項(xiàng)目招商部位于臨街商鋪，20平米的雜貨房，并且外部沒有明顯標(biāo)示。項(xiàng)目招商部Realestate

marketingexpertGrandcause浩鑫廣場(chǎng)項(xiàng)目位于新秦路北路，緊鄰國(guó)稅局，1-4層為商業(yè)部分，5-16層為住宅部分，1層主營(yíng)名品珠寶、鞋服箱包等，二層為家具城，三層為義烏小商品，四層酒吧KTV、洗浴。項(xiàng)目均為獨(dú)立鋪面，面積區(qū)間12-52㎡。項(xiàng)目名稱浩鑫廣場(chǎng)開發(fā)商陜西浩鑫房地產(chǎn)開發(fā)有限公司建筑類型住宅+底商占地面積/建筑面積2萬公攤15%銷售率10%項(xiàng)目定位商業(yè)、住宅、家具為一體招商范圍由招商公司統(tǒng)一出租物業(yè)地址新秦北路國(guó)稅局旁邊商鋪面積12-52㎡租售價(jià)格起價(jià)4500，均價(jià)8000由招商公司統(tǒng)一出租開間、進(jìn)深內(nèi)鋪開間3米，進(jìn)深4.2米停車位地下300個(gè)商鋪形式獨(dú)立鋪面裝修標(biāo)準(zhǔn)精裝連霍高速華州路新秦路新秦北路西環(huán)路軍民南路古鄭路Realestate

marketingexpertGrandcause根據(jù)地理位置不同，售價(jià)也不同，一層臨街商鋪的售價(jià)從9700-20000元不等，靠近新秦路的臨街商鋪均價(jià)20000元/平米，內(nèi)鋪售價(jià)基本在8500-9700元/平米，二層均價(jià)7000元/平米，三層已經(jīng)售完，四層均價(jià)4500元/平米。銷售均價(jià)入口入口新秦路均價(jià)9700均價(jià)8500均價(jià)10500均價(jià)9700均價(jià)20000Realestate

marketingexpertGrandcause銷售模式主要以高回報(bào)、高收益、高保障為賣點(diǎn)10年返租，第一年返10%，后面9年以每年0.5%遞增，共返租金為總房款的122.5%，10年返租合同到期后，還可以繼續(xù)續(xù)約，續(xù)約后又從10%開始起算。項(xiàng)目宣傳的高回報(bào)率，在第八年的回報(bào)率為94%，可以收回成本。時(shí)間返租率回報(bào)率第一年10%10%第二年10.50%20.50%第三年11%31.50%第四年11.50%43%第五年12%55%第六年12.50%67.50%第七年13%80.50%第八年13.50%94%第九年14%108%第十年14.50%122.50%Realestate

marketingexpertGrandcause業(yè)態(tài)劃分化妝品、珠寶、箱包、皮鞋、手表家具城義烏小商品市場(chǎng)酒吧、KTV、洗浴中心1-4層均為獨(dú)立商鋪，1層主要經(jīng)營(yíng)名品珠寶、鞋服、箱包、化妝品等，二層為家具城、三層為義烏小商品市場(chǎng)、4層為酒吧、KTV、洗浴中心1F2F3F4FRealestate

marketingexpertGrandcause商鋪名稱面積（一層）價(jià)格彬彬煙酒店15㎡100元/㎡美的家電60㎡100元/㎡水果店50㎡75元/㎡蘭州拉面60㎡97元/㎡商店15㎡115元/㎡大華銀鏡75㎡110元/㎡新秦路商鋪新秦路沿街商鋪業(yè)態(tài)比較雜亂，包含餐飲、家電、休閑、購(gòu)物等，商鋪多為2層平房，1層為商鋪，2層基本是商戶自己住，商鋪每平米的租金價(jià)格為100元左右。新秦路上的商鋪?zhàn)鈨r(jià)都在100元/㎡/月左右。Realestate

marketingexpertGrandcause商鋪名稱面積價(jià)格干洗店70㎡45元/㎡商店18㎡40元/㎡面館18㎡40元/㎡女裝20㎡45元/㎡貓人80㎡50元/㎡玉女手織布80㎡50元/㎡新秦路步行街商鋪新秦路步行街商鋪主要以家具服飾為主，目前經(jīng)營(yíng)不善關(guān)門商戶較多，根據(jù)地理位置不同，租金40-50元/平米不等。新秦路步行街商鋪?zhàn)鈨r(jià)都在40—50元/㎡/月左右，且人氣慘淡。Realestate

marketingexpertGrandcause地段對(duì)比本案距離燈塔最遠(yuǎn)，但依托于新華大街成熟商業(yè)燈塔（新秦路與新華大街十字）是華縣目前最繁華商業(yè)聚集的地方。而各個(gè)項(xiàng)目離燈塔的距離分別是：距離惠歐50米，盛世永安約200米，距離浩鑫廣場(chǎng)約400米，距離本案480米，所以空間上本案不占優(yōu)勢(shì)。但是本案所在位置占據(jù)了華縣的次商業(yè)街，相對(duì)盛世永安和浩鑫廣場(chǎng)有所優(yōu)勢(shì)。項(xiàng)目名稱商業(yè)業(yè)態(tài)華縣燈塔十字北50米新秦路燈塔十字南200米新秦北路國(guó)稅局旁邊新華路與古鄭路十字西北角連霍高速華州路新秦路新秦北路西環(huán)路軍民南路古鄭路惠歐購(gòu)物中心盛世永安浩鑫廣場(chǎng)隆發(fā)廣場(chǎng)Realestate

marketingexpertGrandcause產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目名稱層高開間進(jìn)深單面積惠歐4m，裝修后2.9m4m14m30—200㎡盛世永安4.6m4m6—12.8m24㎡—400㎡浩鑫廣場(chǎng)4.5m3m4.2m12—52㎡對(duì)比三個(gè)競(jìng)品項(xiàng)目的產(chǎn)品數(shù)據(jù)，產(chǎn)品參差不齊。層高方面，以盛世永安的最高4.6m；開間盛世永安和惠歐都采用了4m的開間；商鋪進(jìn)深惠歐進(jìn)深過大，而盛世永安比較優(yōu)質(zhì)；單鋪面積方面，浩鑫鋪較小，總價(jià)低，盛世永安，面積區(qū)間段大，吸引不同客群?？傮w對(duì)比，盛世永安在華縣的產(chǎn)品相對(duì)占據(jù)市場(chǎng)。Realestate

marketingexpertGrandcause業(yè)態(tài)布局均偏重百貨、忽視餐飲，娛樂不一項(xiàng)目名稱總面積百貨餐飲娛樂比例（百貨：餐飲：娛樂）惠歐2萬㎡9000㎡4300㎡6700㎡4.5:2.2:3.3盛世永安除家具城剩余8萬㎡5萬㎡2萬㎡1萬㎡6.2:2.5:1.3浩鑫廣場(chǎng)2萬㎡///5：5（百貨：娛樂）按照目前萬達(dá)模式的業(yè)態(tài)配比（百貨：餐飲：娛樂）4:3:3來對(duì)比，這三個(gè)項(xiàng)目中餐飲占的比例較小，都在3以下，而浩鑫廣場(chǎng)直接沒有餐飲；百貨方面，占的比例較大，均高過4.5，甚者盛世永安達(dá)到6.2；娛樂方面，盛世永安偏低，而浩鑫廣場(chǎng)因?yàn)闆]有餐飲的緣故，占比偏高。綜合來看，惠歐的業(yè)態(tài)配比相對(duì)比較符合目前先進(jìn)的商業(yè)配比模式。Realestate

marketingexpertGrandcause品牌區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目無品牌可言，無前期開發(fā)及運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)永安屬于當(dāng)?shù)亻_發(fā)商，做住宅起家惠歐在當(dāng)?shù)貜氖铝闶蹣I(yè)，做超市起家浩鑫無品牌記錄，無公司簡(jiǎn)介Realestate

marketingexpertGrandcause返租、運(yùn)營(yíng)模式項(xiàng)目名稱返租模式運(yùn)營(yíng)模式惠歐只租不售統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)盛世永安5年返租，前三年返租款首付款中扣除前五年同一軍營(yíng)，到期后業(yè)主運(yùn)營(yíng)浩鑫廣場(chǎng)十年返租統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)，到期后可續(xù)約時(shí)間&投資回報(bào)惠歐只租不售，所以需要通過租金回款，招租價(jià)格較高。盛世永安體量較大，所以通過運(yùn)營(yíng)促進(jìn)銷售，所以在招租價(jià)格上較低。浩鑫廣場(chǎng)因?yàn)轶w量小，通過返租保障、收益保障促進(jìn)銷售。Realestate

marketingexpertGrandcause配套項(xiàng)目名稱停車位升降梯扶梯安全通道惠歐后期在商場(chǎng)后面修停車場(chǎng)約400個(gè)車位1個(gè)（外裝觀光電梯）1個(gè)貨梯1組2個(gè)盛世永安地上300，地下85無各區(qū)域1組2個(gè)浩鑫廣場(chǎng)地下300個(gè)3個(gè)載人梯，1個(gè)貨梯1組3個(gè)惠歐：三個(gè)項(xiàng)目在自身配套上完全不同，惠歐當(dāng)前規(guī)劃中并沒有停車位，這是惠歐最大的軟肋。浩鑫廣場(chǎng)：通過單位建面的配套計(jì)算對(duì)比，浩鑫廣場(chǎng)的配套較好，但是由于浩鑫公寓與商業(yè)共同停車場(chǎng)的緣故，所以車位相對(duì)少。盛世永安：相比其他兩個(gè)項(xiàng)目，浩鑫廣場(chǎng)的自身配套相對(duì)薄弱。Realestate

marketingexpertGrandcause體量目前市場(chǎng)商業(yè)體量飽和華縣潛在城鎮(zhèn)客戶=8萬華縣潛在農(nóng)村客戶=37萬C（潛在客戶人口）IRS(商業(yè)飽和度)=C（潛在客戶）×RE（年平均購(gòu)物額）/RF（同類商業(yè)面積）參照城鎮(zhèn)人均收入增長(zhǎng)率，以每年10%的增長(zhǎng)速度計(jì)算。2016年，城鎮(zhèn)人均可支配收入為3.03萬元/年·人；參照農(nóng)村人均收入增長(zhǎng)率，以每年13.9%的增長(zhǎng)速度計(jì)算。2016年，農(nóng)村人均可支配收入為1.31萬元/年·人RE（年平均購(gòu)物額）RE（2016年城鎮(zhèn)平均購(gòu)物額）=3.03萬元/年·人×0.30=0.91萬元/年·人RE（2016年農(nóng)村平均購(gòu)物額）=1.31萬元/年·人×0.16=0.21萬元/年·人注：華縣城鎮(zhèn)居民平均購(gòu)物額（零售+餐飲+家庭設(shè)備）占人均可支配收入的30%，農(nóng)村占人均可支配收入的16%——《渭南2012年統(tǒng)計(jì)年鑒》取商業(yè)經(jīng)營(yíng)保本值：IRS=10033注：IRS＜10000元/平方米時(shí)，商業(yè)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所經(jīng)營(yíng)狀況較差，一般均發(fā)生虧損；IRS=15000元/平方米時(shí)，商業(yè)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所一般處于保本狀態(tài)；IRS＞20000元/平方米時(shí)，商業(yè)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所將實(shí)現(xiàn)較大盈利，IRS值越高則利潤(rùn)水平越高IRS（商圈飽和度）引入商業(yè)飽和度對(duì)商業(yè)規(guī)模進(jìn)行驗(yàn)證，區(qū)域商業(yè)總面積約15萬平米R(shí)ealestate

marketingexpertGrandcause銷售推廣目前項(xiàng)目推廣現(xiàn)狀渠道單一，形式雷同渠道單一主要表現(xiàn)在均是通過單立柱、圍擋、單頁形式雷同主要表現(xiàn)在，集中打收益大保障，而忽視了未來商業(yè)發(fā)展Realestate

marketingexpertGrandcause市場(chǎng)總結(jié)目前在售項(xiàng)目以專業(yè)運(yùn)營(yíng)+保障收益、返租+促運(yùn)營(yíng)的銷售、招商方式。商業(yè)布局不合理，內(nèi)部動(dòng)線不合理，沒有引導(dǎo)性。目前這三個(gè)項(xiàng)目業(yè)態(tài)配比比較混亂，不合理。百貨占比較大，餐飲較小。商業(yè)體比較集中，目前市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力比較大，商業(yè)體量過大。三個(gè)項(xiàng)目均配套不齊全，公共聚客能力不強(qiáng)，主要表現(xiàn)在沒有設(shè)立公共活動(dòng)區(qū)域。現(xiàn)狀配比規(guī)劃營(yíng)銷配套R(shí)ealestate

marketingexpertGrandcause其他相關(guān)顧問服務(wù)內(nèi)容地塊交通形式研究分析二項(xiàng)目地塊分析研究部分地塊周邊配套分析比對(duì)地塊指數(shù)分析從華縣發(fā)展看地塊未來地位Realestate

marketingexpertGrandcause地理位置楊巷樹杜堡村張場(chǎng)村溫巷村華州鎮(zhèn)三溪村大街村吳家村鐵馬村連霍高速連霍高速新秦路新秦路新秦路吳溪西路吳溪東路華州路華州路農(nóng)貿(mào)路文體路咸林街新華大街新華大街古鄭路崇賢路中心商圈本案本案位置：位于燈塔以東480米，新華東路與古鄭街十字西北角。本案距離新汽車站直線距離約1.3公里。本地塊為原華縣縣委辦公樓，知名度較高，當(dāng)前華縣居民很關(guān)注此地塊。本地塊的劣勢(shì)在于其離燈塔距離較遠(yuǎn)。新汽車站Realestate

marketingexpertGrandcause地塊基礎(chǔ)數(shù)據(jù)項(xiàng)目數(shù)量規(guī)劃總用地面積17141.6規(guī)劃總建筑面積60044.9大商業(yè)建筑面積30041.0其中百貨建筑面積18024.6娛樂建筑面積120616.4步行街商業(yè)建筑面積17368.0地下車庫(kù)面積12635.9容積率（安用地面積計(jì)算）2.77建筑密度74%Realestate

marketingexpertGrandcause地塊交通華州鎮(zhèn)連霍高速連霍高速新秦路新秦路新秦路吳溪西路吳溪東路華州路華州路農(nóng)貿(mào)路文體路咸林街新華大街新華大街崇賢路本案項(xiàng)目地塊東臨古鄭路，南臨新華大街。華縣縣城北至華洲路，南至連霍高速。新華大街是縣城一條貫穿東西干道，古鄭路貫穿是縣城貫穿南北的一條干道。新華大街雙向四車道，沒有車位劃分；古鄭路雙向雙車道，嚴(yán)謹(jǐn)停車。Realestate

marketingexpertGrandcause項(xiàng)目周邊土地用途臨街商鋪行政單位電影院新華廣場(chǎng)臨街商鋪項(xiàng)目周圍行政單位居多，參雜部分臨街商。無集中商業(yè)出現(xiàn)。Realestate

marketingexpertGrandcause項(xiàng)目交通客流分析

高峰期：車流量1563輛；人流量645人。

非高峰期：車流量954輛；人流量412人。客流量調(diào)查（半小時(shí)內(nèi)）：對(duì)于6萬平米的商業(yè)，這些客流量顯然是不夠的。Realestate

marketingexpertGrandcause原縣委大樓，地塊知名度和居民關(guān)注度比較高。地塊離燈塔較遠(yuǎn)，客流量達(dá)不到6萬平商業(yè)要求地塊不夠規(guī)整，價(jià)值與規(guī)劃難以協(xié)調(diào)總結(jié)Realestate

marketingexpertGrandcause其他相關(guān)顧問服務(wù)內(nèi)容雙向調(diào)控三政策研究部分拐點(diǎn)論經(jīng)濟(jì)前瞻投資市場(chǎng)對(duì)我們的啟示Realestate

marketingexpertGrandcause“雙向調(diào)控”語出何方住建部部長(zhǎng)姜偉新，在兩會(huì)召開之際，就記者問及今年的房地產(chǎn)調(diào)控態(tài)勢(shì)時(shí)，告訴記者今年的調(diào)控方向。意做何為隨后，住建部副部長(zhǎng)齊驥指出，所謂雙向調(diào)控亦可稱分類指導(dǎo)，即對(duì)一線城市繼續(xù)增加供應(yīng)，抑制、遏制投資投機(jī)性需求，限購(gòu)政策不退出。而對(duì)于庫(kù)存量比較大的城市，要控制供地結(jié)構(gòu)、供應(yīng)結(jié)構(gòu)?？偫韴?bào)告就有關(guān)房地產(chǎn)調(diào)控，在今年的政府工作報(bào)告中，提出做好房地產(chǎn)稅相關(guān)工作、完善住房保障機(jī)制等，但是關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)控的地方則并不多：“針對(duì)不同城市情況分類調(diào)控，增加中小套型商品房和共有產(chǎn)權(quán)住房供應(yīng)，抑制投機(jī)投資性需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展。這是10年來政府工作報(bào)告首次沒有強(qiáng)調(diào)“房地產(chǎn)調(diào)控”。取而代之的是，此次政府工作報(bào)告對(duì)住房保障機(jī)制做了大篇幅描述，加大保障性安居工程建設(shè)，并提出2014年新開工建設(shè)700萬套的目標(biāo)。Realestate

marketingexpertGrandcause“又見拐點(diǎn)”一線城市，土地依然火爆：2014年1月，一線城市土地均價(jià)的漲幅更是驚人。1月京滬深穗4個(gè)城市的土地成交均價(jià)達(dá)到每平方米10136元，環(huán)比上漲125.1%，同比上漲253.1%，創(chuàng)歷史單月新高。收緊房貸與降價(jià)。繼去年銀行鬧“錢荒”、個(gè)人房貸持續(xù)收緊后，國(guó)內(nèi)多地二套房貸利率上浮。目前全國(guó)近九成銀行首套房貸利率升至基準(zhǔn)甚至上浮5%-10%，個(gè)別上浮20%。貸款優(yōu)惠，已成傳說中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)(CRIC)研究中心發(fā)布的最新數(shù)據(jù)顯示，相比2013年末，全國(guó)22個(gè)城市的69家銀行分支機(jī)構(gòu)中，僅剩2家銀行房貸仍有優(yōu)惠利率。拐點(diǎn)來了從目前全國(guó)的成交情況看，三、四線城市下跌已成定局，一線城市滯脹已成定勢(shì)，樓市，真的拐點(diǎn)來了。Realestate

marketingexpertGrandcause“經(jīng)濟(jì)前瞻”中國(guó)經(jīng)濟(jì)在調(diào)速：“2013年我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展形勢(shì)是很好的，GDP增長(zhǎng)7.7%，CPI上漲2.6%，就業(yè)1310萬，全國(guó)居民人均可支配收入增長(zhǎng)了8.1%，比預(yù)期的還要好?！苯?jīng)濟(jì)增長(zhǎng)向結(jié)構(gòu)要速度調(diào)結(jié)構(gòu)是新一屆政府的重點(diǎn)工作導(dǎo)向，傳統(tǒng)行業(yè)面臨的沖擊會(huì)隨著結(jié)構(gòu)的優(yōu)化繼續(xù)深度改革，房地產(chǎn)行業(yè)失去銀行資本的關(guān)注不正是這個(gè)說法。城鎮(zhèn)化政府提出城鎮(zhèn)化6點(diǎn)要求，1，人口市民化2，提高城市土地利用率3，資金保障4，優(yōu)化布局5，提高城鎮(zhèn)建設(shè)水平6，加強(qiáng)對(duì)城鎮(zhèn)化的管理，沒有一條講是開始建新城。城鎮(zhèn)化可不是發(fā)展房地產(chǎn)7.5濟(jì)增長(zhǎng)的下限是經(jīng)濟(jì)不能滑出7.5%左右，城鎮(zhèn)新增就業(yè)不能少于1000萬。Realestate

marketingexpertGrandcause“投資市場(chǎng)”余額寶降了：“余額寶已降至6%以下，短期內(nèi)難回6以上，央行暫時(shí)不禁余額寶”股市，2014，拐點(diǎn)難有中國(guó)的股市，這個(gè)被寵壞了的孩子，今年依舊疲軟，如今已經(jīng)3月了，還是不溫不火，難顯作為，隨著市場(chǎng)監(jiān)察機(jī)制的健全，股市，今年。黃金大媽們繼續(xù)拿著美國(guó)經(jīng)濟(jì)是在復(fù)蘇，但是大媽們還得繼續(xù)等待，黃金今年剛剛轉(zhuǎn)到新的發(fā)展生長(zhǎng)線上，要有一段時(shí)間的生長(zhǎng)過程。投資渠道雖然李總理說了，法無禁令即可行，但從目前的投資面上看，法有的禁令太多了，投資的渠道對(duì)廣發(fā)民眾來說，依然窄。Realestate

marketingexpertGrandcause敢問錢投向何方渠道太少，銀行太低，余額寶有朝不保夕的懸疑，房地產(chǎn)住宅面臨深度套牢，股市太假，我們的投資者們確實(shí)開始面臨有錢不敢投的局面。但是國(guó)人的收入越來越多，通脹的危險(xiǎn)讓錢越來越不靠譜也是不爭(zhēng)的事實(shí)，我們的錢還是要進(jìn)行投資。只是，敢問錢投向何方？Realestate

marketingexpertGrandcause其他相關(guān)顧問服務(wù)內(nèi)容客戶產(chǎn)生區(qū)域四目標(biāo)區(qū)域客戶研究部分客戶身份特點(diǎn)分析客戶投資渠道分析對(duì)我們的啟示Realestate

marketingexpertGrandcause客戶產(chǎn)生區(qū)域核心客戶區(qū)外圍客戶區(qū)輻射客戶區(qū)外圍客戶區(qū)核心客戶區(qū)輻射客戶區(qū)核心客戶區(qū)以華縣縣城現(xiàn)有的區(qū)域?yàn)榭蛻舢a(chǎn)生的核心區(qū)域。華縣縣區(qū)面積較小，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，撲殺客戶很關(guān)鍵。華縣處于鄭西高鐵和連霍高速包夾之中，南區(qū)域又被華山阻攔，山區(qū)中的小鎮(zhèn)成為外圍客戶區(qū)域的重點(diǎn)，周邊的小鎮(zhèn)被大荔和渭南已經(jīng)長(zhǎng)時(shí)掃蕩，需要我們提升產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力，取得客戶的關(guān)注。輻射客戶區(qū)，在于我們?nèi)绾螌a(chǎn)品的立足點(diǎn)放置何處，如果我們進(jìn)行主題式商業(yè)街區(qū)的小規(guī)劃，我們完全可以將大荔、渭南的重點(diǎn)鎮(zhèn)作為我們的輻射客戶區(qū)。Realestate

marketingexpertGrandcause核心客戶群外圍客戶群輻射客戶群客戶層次分級(jí)輻射客戶群

目標(biāo)鎖定：以華縣縣城為中心，重點(diǎn)掃蕩金堆城區(qū)域。

客戶直擊：社區(qū)門面、市中心區(qū)域的步行街，這類投資型的商業(yè)行為已經(jīng)被客戶認(rèn)可，如何讓客戶感覺投資遠(yuǎn)景是關(guān)鍵。外圍客戶群核心客戶群

目標(biāo)鎖定：華縣縣城、縣城周邊近距離的客戶群體。

客戶直擊：這類客戶是我們的重點(diǎn)關(guān)注客戶群，同時(shí)面臨大荔渭南以及競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的搶奪，所以我們要用持續(xù)關(guān)注，持續(xù)掃蕩穩(wěn)定客戶。

目標(biāo)鎖定：渭南大荔這兩個(gè)區(qū)域的重點(diǎn)鄉(xiāng)鎮(zhèn)。

客戶直擊：客戶投資需要的是高回報(bào)、穩(wěn)健、收期長(zhǎng)，解決好客戶投資的這三點(diǎn)，輻射區(qū)域的客戶也沒有問題。Realestate

marketingexpertGrandcause客戶身份特點(diǎn)四線城市在進(jìn)行投資市場(chǎng)目標(biāo)人群鎖定的時(shí)候，以10年為分界線。投資保值傳世+++城市人群鄉(xiāng)鎮(zhèn)人群自我享受自我享受投資+保值++傳世A（10以前）B（10以后）從10年的房地產(chǎn)市場(chǎng)之后，這種形式就一直在變化，不斷從A向B變化，目前更加嚴(yán)重。這是一個(gè)以2010年為分水嶺的投資市場(chǎng)客群關(guān)注變化圖，清晰地反映了城市人群可鄉(xiāng)鎮(zhèn)人群在投資這一觀念上的變化分歧點(diǎn)。城市人群鄉(xiāng)鎮(zhèn)人群Realestate

marketingexpertGrandcause城市私人經(jīng)濟(jì)體1.城市私人經(jīng)濟(jì)體特征很關(guān)注城市出現(xiàn)的新的投資機(jī)會(huì)，喜好快出手，占據(jù)優(yōu)質(zhì)資源心理因素新鮮感——對(duì)陌生事物有強(qiáng)烈的好奇心投資價(jià)值觀對(duì)個(gè)人資產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)具有非常清晰地理財(cái)計(jì)算方式，能夠清晰地對(duì)自我投資的未來進(jìn)行預(yù)測(cè)投資行為炒股私人借貸房產(chǎn)購(gòu)置城市私人經(jīng)濟(jì)體最關(guān)注城市新的投資機(jī)會(huì)點(diǎn)，更會(huì)撲捉新的投資點(diǎn)的最優(yōu)質(zhì)資源，他們對(duì)優(yōu)質(zhì)資源的關(guān)注更甚于占便宜的機(jī)會(huì)點(diǎn)，我們關(guān)注城市私人經(jīng)濟(jì)體，需要用優(yōu)質(zhì)的資源和他們進(jìn)行匹配。客戶身份特點(diǎn)Realestate

marketingexpertGrandcause城市工薪階層區(qū)2.城市工薪階層區(qū)特征對(duì)資產(chǎn)的合理分配最為重視，對(duì)日后的資產(chǎn)升值點(diǎn)關(guān)注度高心理因素對(duì)地塊屬性的認(rèn)識(shí)度需要完整的認(rèn)知，會(huì)進(jìn)行多種評(píng)價(jià)投資價(jià)值觀投資能力稍弱，希望能有合適的出手點(diǎn)進(jìn)行投資投資行為購(gòu)買理財(cái)產(chǎn)品、購(gòu)置房產(chǎn)、余額寶城市工薪階層更關(guān)注投資的安全性，他們會(huì)對(duì)投資的產(chǎn)品進(jìn)行多項(xiàng)自我研究，挖掘投資機(jī)會(huì)點(diǎn)的合適度，不會(huì)因?yàn)橥饨绲某掷m(xù)干擾而盲目投資，需要對(duì)客戶的長(zhǎng)期關(guān)注才能引起投資熱度?？蛻羯矸萏攸c(diǎn)Realestate

marketingexpertGrandcause農(nóng)村首富群3.農(nóng)村首富群特征新農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的寵兒，財(cái)富突然的膨脹，急速尋求資產(chǎn)的固定心理因素跟風(fēng)心理較重，會(huì)跟隨周邊人群的投資點(diǎn)而選擇投資點(diǎn)投資價(jià)值觀投資能力稍強(qiáng)，對(duì)能夠?qū)⒆晕邑?cái)富迅速安全固定的投資體更為關(guān)注。投資行為購(gòu)買黃金、置業(yè)、蓋房農(nóng)村首富人群最急切的是獲得城市人群對(duì)自己身份的高度認(rèn)可，自我投資中有很多自我膨脹的心理成分，需要對(duì)資產(chǎn)的尊重和自我身份的高度肯定，才能獲得投資的首肯，如果有近人的帶攏，投資速度會(huì)更快。。客戶身份特點(diǎn)Realestate

marketingexpertGrandcause財(cái)富繼承者4.財(cái)富繼承者特征財(cái)富取得過程的簡(jiǎn)單，對(duì)財(cái)富的固定有一定的投資認(rèn)識(shí)心理因素希望能夠獲得高回報(bào)投資體，繼續(xù)不勞而獲投資價(jià)值觀對(duì)投資的回報(bào)率關(guān)注度更高，憑借自我簡(jiǎn)單認(rèn)識(shí)即可完成投資投資行為民間借貸理財(cái)購(gòu)置房產(chǎn)購(gòu)置財(cái)富繼承者們因?yàn)楂@得財(cái)富的簡(jiǎn)單和快速，決定了他們進(jìn)行投資的速度，所以此類客戶的搶占非常關(guān)鍵，先入先占，華縣的產(chǎn)品已經(jīng)在入市節(jié)奏上晚于對(duì)手，需要先立產(chǎn)品，改變競(jìng)爭(zhēng)格局，有助于本項(xiàng)目的推廣?？蛻羯矸萏攸c(diǎn)Realestate

marketingexpertGrandcause高回報(bào)率客戶進(jìn)行置業(yè)投資，關(guān)注回報(bào)率，就是計(jì)算收益。收益的高低決定了客戶選擇投資的形式客戶關(guān)注的收益高低不只是我們?cè)S諾的高低，更包括自我認(rèn)識(shí)下的高低高低的比較還源于客戶對(duì)產(chǎn)品遠(yuǎn)期收益的認(rèn)識(shí)穩(wěn)健的保障保障，投資的保障，如果同給客戶關(guān)上一麻袋優(yōu)點(diǎn)的繩子保障不是發(fā)展商的許諾，還有客戶自我的認(rèn)識(shí)保障不應(yīng)只是許諾，應(yīng)該有客戶自我的認(rèn)識(shí)在內(nèi)長(zhǎng)期的收益5年、10年，客戶對(duì)收益周期的穩(wěn)健性，是對(duì)回報(bào)率和穩(wěn)健保障第一步要求。長(zhǎng)期的收益還包括客戶對(duì)產(chǎn)品遠(yuǎn)期發(fā)展的基本認(rèn)識(shí)。投資需求歸納————————————————————————————————————————通過深訪發(fā)現(xiàn)：華縣的投資客戶中，私營(yíng)經(jīng)濟(jì)體和農(nóng)村先富人群占據(jù)了這個(gè)區(qū)域的大多投資群體，其他投資群體更趨向渭南和西安。Realestate

marketingexpertGrandcause回顧一下前面的四點(diǎn)地塊偏離華縣中心商業(yè)，地塊商業(yè)屬性價(jià)值不高地塊華縣商業(yè)商場(chǎng)體量處于飽和狀態(tài)，競(jìng)爭(zhēng)比較激烈市場(chǎng)目前經(jīng)濟(jì)導(dǎo)向不明，地產(chǎn)行業(yè)仍處于限性發(fā)展中政策客戶投資選擇性小，渠道單一，并不看好華縣客戶怎么辦？Realestate

marketingexpertGrandcause如此，我們可以商業(yè)形態(tài)高端上檔次商業(yè)配套更合理業(yè)態(tài)配比比例更合理優(yōu)化產(chǎn)品高收益高保障全城鋪展式推廣主題消費(fèi)區(qū)域價(jià)格占據(jù)優(yōu)勢(shì)引領(lǐng)者形態(tài)因此，我們要做區(qū)域消費(fèi)的引領(lǐng)者，引發(fā)投資者的關(guān)注Realestate

marketingexpertGrandcause那么，如何做第一商業(yè)形態(tài)，高端大氣上檔次商業(yè)配套更合理，更優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品優(yōu)化滿足更大的客群需求……科學(xué)性調(diào)整業(yè)態(tài)配比比例……銷售價(jià)格占據(jù)市場(chǎng)絕對(duì)優(yōu)勢(shì)全城鋪展式推廣圈層人士高端活動(dòng)高保障高收益保證……不僅僅做到這些？產(chǎn)品建議業(yè)態(tài)建議營(yíng)銷建議還需要推廣先行Realestate

marketingexpertGrandcause第一部分建議產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議Realestate

marketingexpertGrandcause步行街步行街步行街步行街商業(yè)裙樓商業(yè)裙樓新華東路新華東路古鄭路古鄭路原設(shè)計(jì)方案優(yōu)質(zhì)商業(yè)資源區(qū)二類商業(yè)資源區(qū)三類商業(yè)資源區(qū)問題分析1、人群導(dǎo)入規(guī)劃設(shè)計(jì)方案中人群導(dǎo)入的主要區(qū)域是兩條并不繁華的街區(qū)導(dǎo)入，不利于商業(yè)的發(fā)展。2、商流動(dòng)線商流動(dòng)線的設(shè)計(jì)不通暢，人為的將步行街和商場(chǎng)的人流進(jìn)行了天然的分割，不利于人群的逛街。3、資源的合理利用我們將特色的部分植入了地塊的劣質(zhì)資源區(qū)，不利于吸引人群，資源未得到合理的使用。Realestate

marketingexpertGrandcause步行街商業(yè)裙樓步行街步行街步行街步行街人群導(dǎo)入人群導(dǎo)入主題廣場(chǎng)主題廣場(chǎng)主題廣場(chǎng)新華東街新華東街古牧路規(guī)劃建議一使用分析1、優(yōu)勢(shì)分析將人群導(dǎo)入動(dòng)線清晰設(shè)計(jì)合理分配優(yōu)勢(shì)資源的利用主題廣場(chǎng)將成為相互人群導(dǎo)入的主區(qū)域能夠吸引購(gòu)物的趨向2、劣勢(shì)分析出入口的設(shè)計(jì)上對(duì)消防的設(shè)計(jì)要求未能完全體現(xiàn)出入口人群交換不利于完全利用步行街的利用度需要在設(shè)計(jì)上充分調(diào)整Realestate

marketingexpertGrandcause新華東街新華東街古牧路人群導(dǎo)入人群導(dǎo)入商業(yè)裙樓步行街步行街步行街步行街主題廣場(chǎng)主題廣場(chǎng)主題廣場(chǎng)規(guī)劃建議二使用分析1、優(yōu)勢(shì)分析將人群導(dǎo)入動(dòng)線清晰設(shè)計(jì)合理分配優(yōu)勢(shì)資源的利用主題廣場(chǎng)成為消費(fèi)人群的互動(dòng)區(qū)域?qū)肟谀芨焖俚睦瓟n人群2、劣勢(shì)分析步行街出面積會(huì)受到影響容易形成人群不進(jìn)商業(yè)裙樓的局面互通性的體現(xiàn)還不夠明顯Realestate

marketingexpertGrandcause使用分析1、優(yōu)勢(shì)分析最大化的步行街優(yōu)勢(shì)人群導(dǎo)入線路明顯商業(yè)主題便于體現(xiàn)2、劣勢(shì)分析商業(yè)大賣場(chǎng)不利于利用步行街直線距離過長(zhǎng)新華東街新華東街古牧路人群導(dǎo)入人群導(dǎo)入商業(yè)裙樓步行街規(guī)劃建議三步行街步行街步行街商場(chǎng)入口商場(chǎng)入口主題廣場(chǎng)主題廣場(chǎng)主題廣場(chǎng)Realestate

marketingexpertGrandcause主題廣場(chǎng)時(shí)尚酒店文化建筑風(fēng)格街區(qū)中心餐飲娛樂項(xiàng)目操作成功模式建議Realestate

marketingexpertGrandcause項(xiàng)目商業(yè)主題設(shè)計(jì)建議地塊具有成為華縣新商業(yè)中心的潛力地塊市場(chǎng)主題商業(yè)廣場(chǎng)設(shè)計(jì)并不多，特色不夠鮮明