浦東新區(qū)商品住宅項目可行性研究報告

浦東新區(qū)商品住宅項目可行性研究匯報商品住宅項目 可行性研究匯報上海XX置業(yè)十月 目錄前言項目概況市場分析設計方案市政配套、環(huán)境愛惜及節(jié)能項目法人與項目經(jīng)營治理建設進度投資估算、資本金和資金籌措財務效益分析結論與提議附表建設投資估算表營業(yè)收入推測表營業(yè)成本推測表損益表現(xiàn)金流量表敏銳性分析表附件項目提議書批復選址意見書批復上海中迪置業(yè)營業(yè)執(zhí)照上海中迪置業(yè)暫定資質證書水電煤等配套單位意見有關資本金到位證明附圖平面圖房型圖前言上海要建成國際經(jīng)濟、金融、貿易中心之一，其社會構造、經(jīng)濟布局、人口分布等諸多原因的合理規(guī)劃與調整無疑必不可少。20世紀90年代以來，為了加緊上海市商品住宅的建設，改善居民的居住條件，上海的房地產開發(fā)企業(yè)做出了龐大的奉獻。位于浦東新區(qū)涇南新村Ⅱ地塊，長期以來建筑陳舊，臨時用房較多，居民居住質量較差，大大落后于周圍的小陸家嘴地區(qū)的飛速進展。上海中迪置業(yè)通過反復調查研究后，于初決定投資對該地區(qū)72325平方米的區(qū)域進行開放改造，建設商品住宅，項目暫名〝涇南新村Ⅱ地塊商品住宅項目〞。項目提議書已于9月16日經(jīng)上海市浦東新區(qū)進展打算局〝浦計投〔〕991號文〞批復同意；項目選址意見書于月日經(jīng)上海市浦東新區(qū)規(guī)劃局〝〔〕號文〞批復同意。伴隨上海市住宅市場趨于景氣，加緊本項目基地的建設，改善周圍居住環(huán)境的時機已到來。根據(jù)建設基地情形以及項目初步方案，遵照有關規(guī)定，編制〝涇南新村Ⅱ地塊商品住宅項目〞可行性研究匯報如下。第一章項目概況1.1編制根據(jù)1.1.1項目提議書批復，見附件1。1.1.2規(guī)劃選址意見書，見附件2。1.2項目名稱涇南新村Ⅱ地塊商品住宅項目1.3建設地點項目基地位于浦東新區(qū)涇南新村Ⅱ地塊，東至巨野路、南至已建中新家園和申立苑、西至民生路、北至羽山路?；卣嫉孛娣e約72325平方米，總建筑面積約108480平方米。1.4項目法人上海中迪置業(yè)法人代表：朱勝杰注冊地址：上海市浦東新區(qū)南泉路1315號222室注冊資金：人民幣貳仟萬元企業(yè)類型：有限責任企業(yè)上海中迪置業(yè)是由中華企業(yè)股份、上海古北〔集團〕、上海民辦前進進修學院合作成立的房地產開發(fā)企業(yè)。要緊從事房地產開發(fā)經(jīng)營、征詢、物業(yè)治理、建筑裝潢材料、五金交電銷售、室內裝潢。8月13日獲得由上海市房屋土地資源治理局頒發(fā)的中華人民共和國房地產開發(fā)企業(yè)暫定資質證書。上海中迪置業(yè)的營業(yè)執(zhí)照見附件3，企業(yè)暫定資質證書見附件4。1.5建設內容涇南新村Ⅱ地塊商品住宅項目用地面積72325平方米，總建筑面積108480平方米。其中住宅類型為多層、高層相結合，建筑面積100560m2；商業(yè)公建面積2940m2；會所面積1980m21.6建設投資經(jīng)估算，本項目建設投資為18595萬元〔不含土地動遷賠償費用22283萬元〕。其中土建及設備安裝工程費用14189萬元，其他基建費用3981萬元，預備費為425萬元。1.7財務效益測算經(jīng)測算，項目所有投資財務內部收益率為26.8%，高于銀行年貸款利率6.435%。以9月為折現(xiàn)時點，按7%的折現(xiàn)率測算的財務凈現(xiàn)值為6204萬元，靜態(tài)投資回收期為2.〔含2年建設期〕，動態(tài)投資回收期為2.58年〔含2年建設期〕，項目在財務上是可行的。1.8項目社會效益1.8.1加緊變化該地區(qū)的原有面貌，有助于與周圍的陸家嘴花園、香榭麗花園及聯(lián)洋新小區(qū)將該區(qū)域共同提高為高檔生態(tài)居住區(qū)域。1.8.2本項目建成后將上繳政府各類稅費8141萬元，為地點財政和市政建設作出奉獻。第二章市場分析上海房地產市場的特點，總體上處在較為平穩(wěn)的狀態(tài)。但從住宅市場的情形來看，專門自以來，伴隨宏觀環(huán)境的逐漸變好，顯現(xiàn)了某些新的特點，最為明顯確實實是市場形勢深入趨好及新建樓盤的暢銷。從中房上海住宅指數(shù)來看，6月升11點，漲幅為1.6%；7月升12點，漲幅為1.7%。自99年11月止跌回升以來，住房價格至今年7月份合計已上升10%。各類房地產市場記錄數(shù)聽闡明，住宅市場已進入新的景氣進展時期，上海的房價將在牢固扎實的基礎上穩(wěn)中趨升，物有所值。2.1市場總體供求狀況2.1.1宏觀環(huán)境分析上海住宅市場的景氣是建立在宏觀經(jīng)濟持續(xù)增長基礎上的。上海人均GDP正處在4000～8000美元進展時期中，住房將以增量進展為主同步兼顧舒適型享有型的消費需求。伴隨GDP的增長，恩格爾系數(shù)不停下降，住宅成為居民的最大消費傾向。上海住宅市場的景氣是建立在制度創(chuàng)新基礎上的。在95年房價開始下跌、空置量逐年劇增的情形下，上海市政府采用了一系列政策措施。在供應方面，嚴控土地供應，消化空置房，減少不合理稅費；在消費方面，著重培養(yǎng)房地產市場，推出了一整套市場運作創(chuàng)新制度，如發(fā)售舊公房使原租賃者成為業(yè)主，打破售后公房須5年上市的約束，推進了二、三級市場聯(lián)動。上海住宅市場的景氣是建立在全面提高住房品質基礎上的。在基礎處理、構造抗震、生態(tài)綠化、容積密度、數(shù)字小區(qū)、門窗電梯等質量和原則上有了專門明顯的進步，有些仍舊質的飛躍。在住宅的都市建設配套方面，近來上海的都市現(xiàn)代化進程為世界都市史上罕見，高架道路、地鐵隧道、大型綠地等建設投資通過都市地租成為住宅的外部轉移成本。來房地產市場化取向的改革逐漸實現(xiàn)了供求趨于平穩(wěn)，一度較高的利潤率已大幅下降，趨于社會平均利潤。2.1.2市場進展分析近年以來上海市政府先后采用了一系列措施完善和培養(yǎng)市場，如制定新的住宅建設原則，加強房產市場的法律法規(guī)建設，制定各類住房上市的規(guī)定等，住宅市場正在納入規(guī)范有序的進展軌道中。在住宅購置對象中個人購置比重不停上升的同步，住宅的質量也在不停提高。為適應購房者的需要，進展商愈加注意住宅的環(huán)境、配套設施、房型，從而是整個上海商品住宅的面貌煥然一新。從上海市1999年、評比出的最對的房型看，住宅設計功能日趨合理，并可以滿足不一樣層次人士的購房需求。與此同步，本市住宅消費市場中居住觀念也在不停進步。目前人們買房走的是〝先看環(huán)境地段，再看房型功能，然后才討論房價高下〞的三部曲，專門是綠地率已成為樓盤優(yōu)劣的要緊標志，而識別房型的孰好孰差也幾乎成為樓市?？偷牟畈欢喙ΑＤ壳跋M者對樓盤功能的開發(fā)已形成共識：廳臥大小合適，朝向端正，廚房、衛(wèi)生間不再狹小，洗衣機和冰箱有專門的位置，甚至陽臺的取舍、過道樓梯的寬窄裝飾都成了樓盤品質的重要原因。2.1.3區(qū)位原因分析近年來，上海市新上市的樓盤總體質量已經(jīng)有明顯提高，給購房者以更大的選擇余地，購房者的觀念也正在發(fā)生變化，除地段和交通之外，良好的綠化和人文環(huán)境、合理的房型、完善的的配套設施也成為購房者十分重視的方面。就本項目而言，基地位于小陸家嘴地區(qū)，毗鄰浦東新區(qū)花木文化行政中心，區(qū)位優(yōu)勢明顯，軌道交通發(fā)達，公交路線四通八達，進才中學、世紀公園、源深體育中心使該地區(qū)形成濃厚的文化氣氛。與此同步，羽山路沿線的陸家嘴花園、香榭麗花園等住宅小區(qū)已使該地區(qū)成為眾多購房者向往的高檔生態(tài)居住區(qū)域，吸引了相稱一批購置力較高的購房者。2.1.4價格分析以來，開發(fā)開放浦東政策及市政設施、生態(tài)環(huán)境的極大改善，浦東新區(qū)房地產市場急劇升溫，房價已上漲20%左右。錦繡路世紀公園沿線的高檔樓盤如華麗家族、天安花園等價格已超過8000元，羽山路沿線的香榭麗花園、陸家嘴花園二期價格均到達6000～7000元，雖然位于浦東塘橋的怡東花園、喬頓花園等價格也已突破5000元。然而，在房價上漲的情形下，良好的居住環(huán)境仍吸引一批批的購房者紛至沓來。浦東的房價仍有上漲的空間。2.1.5目的客戶及購置力分析地段、交通、環(huán)境及各項配套設施的優(yōu)勢將對收入較高的私營業(yè)主、律師、港澳臺在滬人員及在陸家嘴金融貿易區(qū)、金橋出口加工區(qū)及部格外高橋保稅區(qū)的收入較高的白領產生較強的吸引力。本項目定位為高檔生態(tài)居住區(qū)，在房型設計上以三室二廳為主，面積在130～150平方米之間，總價操縱在60～80萬之間。同步，考慮部分面積較小的房型，以滿足年輕白領的需求。2.2本項目售價推測根據(jù)本項目周圍地區(qū)的新建或在建的住宅項目的售價情形及項目自身的特點，估計本項目的住宅每平方米銷售均價在5500元，是較為客觀和合適的。第三章設計方案3.1設計指導思想以人為本的設計指導思想，面向二十一世紀，以建設綠色生態(tài)型和高智能化居住環(huán)境為目的，強化小區(qū)居住功能，合理安排居住配套通訊設施，提高生活質量，為居民制造一種高綠化率、高智能化、布局合理、功能齊備、交通便利、生活以便的現(xiàn)代化高檔生態(tài)居住小區(qū)。3.2總體設計本項目位于浦東新區(qū)涇南新村Ⅱ地塊，地理位置十分優(yōu)越，為新興的標志性高檔住宅區(qū)。小區(qū)南面為花木文化行政中心及新聯(lián)洋小區(qū)，西接陸家嘴花園二期高檔居住區(qū)，北臨進才中學分校，鄰近基層文教醫(yī)療機構完善，交通便利，購物以便。小區(qū)內多、高層住宅相結合，形成高下起伏的建筑群落，小區(qū)內設置大型的集中綠化區(qū)域，以草地、喬木、花卉、景觀池為主。在靠近民生路的主入口一帶，設置小區(qū)活動中心――會所及部分商業(yè)設施，在靠近巨野路一側建筑幼稚園、托兒所等公建設施。整個小區(qū)一次規(guī)劃實行。土地使用面積72325平方米，共建8幢高層及3幢多層住宅。地上建筑面積108480平方米〔其中住宅面積100560平方米，會所、商場、幼托等公建面積7920平方米〕；地下建筑面積18400平方米，要緊為地下車庫?？偲矫鎴D見附圖1，要緊建筑指標詳見表3－1。表3－1要緊技術指標表序號指標數(shù)值1．總用地面積〔平方米〕723252．地上建筑面積〔平方米〕1084802.1住宅面積〔平方米〕1005602.1.1多層住宅〔平方米〕235402.1.2高層住宅〔平方米〕770202.2會所〔平方米〕19802.3商場〔平方米〕29402.4幼托〔平方米〕30003.地下建筑面積184004.建筑密度16.5%5.總戶數(shù)784戶6.綜合容積率1.507.集中綠化率22.9%8．綠化率52.4%9.停車位470輛3.3建筑構造設計3.3.1構造設計基礎設計多層采納復合樁基，高層采納樁基，地下車庫采納錨樁，2層商場、會所、幼托采納天然地基；上部構造多層為鋼筋混凝土異型柱構造，高層為鋼筋混凝土剪力墻構造，商場、會所、幼托為鋼筋混凝土框架構造，地下車庫為無梁樓蓋構造；本工程按7度設防，場地類別為Ⅵ類。3.3.2建筑設計建筑造型上采納現(xiàn)代氣息強烈的構成方式。多層采納框架構造體系，高層采納大板構造體系，使得建筑造型更趨自由、豐富。多層頂部3層的弧形玻璃面和高層大面積的落地門窗及大膽漏空、挑板，使得立面造型豐富而有層次，統(tǒng)一而不乏變化，結合屋頂綠化與平臺〔陽臺〕綠化，讓人如同在一組組的現(xiàn)代雕塑中穿行，其樂無窮。戶型設計上多采納一梯二戶，配合部分一梯三戶，同步大量引入〝一梯一戶〞的概念；戶型以三室二廳二衛(wèi)為主，并設有一室二廳、二室二廳等多種戶型，可選性強；戶戶朝陽，日照充沛，同步客廳景觀視野開闊；戶型合理，客廳與餐廳分區(qū)明確，餐廳絕大多數(shù)均有良好的自然采光，廚衛(wèi)寬闊有用。要緊房型圖見附圖2。3.3給排水設計3.3.1生活用水本工程最高日用水量為937m3/d。給水方式：小區(qū)內公建均由市政給水管網(wǎng)直截了當供水。高層采納水池水泵及屋頂水箱供水，多層3.3.2消防用水在高層的電梯前室，要緊樓梯出入口及商場等處設消火栓箱，各箱內設置消防泵啟動按鈕，在系統(tǒng)上設置水泵接合器，其周圍15～40米內設置室外消火栓。消防用水按基地內最大一幢建筑考慮，室內消火栓用水量為20l/s，室外消火栓用水量15L/s，消防用水3.3.3排水室內采納廢水分流制，室外污廢水合并后排至二級生化處理裝置，處理達標后排入市政管道，污水量為844m3/d，雨水聚攏后3.4電氣設計3.4.1強電系統(tǒng)強電系統(tǒng)設計包括：基地內電力配電和照明系統(tǒng)設計、防雷接地及電氣保安接地系統(tǒng)設計。基地內總裝機容量為：7894KW，總有功能負荷為：6315KW，總視在負荷為：6864KVA。本工程擬在小區(qū)基地內設電業(yè)箱式變電站，每座電業(yè)箱式變電站均由二路10KV高壓進線。3.4.2弱電系統(tǒng)本工程于會所底層設一互換間，通訊總光纜埋地引自市話局網(wǎng)，在交接間進行光電轉換。本工程住宅每戶設直線2對每戶，商場及會所部分按30m2/門各設終端假設干個。本工程設置有線電視系統(tǒng)，有線電視總線埋地引自有線電視網(wǎng)，經(jīng)分派分支器至各顧客。本工程住宅每戶設電視終端2個，商場，會所根據(jù)詳細情形設置電視終端假設干個。小區(qū)安保系統(tǒng)由樓宇對講子系統(tǒng)、小區(qū)攝像監(jiān)控子系統(tǒng)、紅外監(jiān)控子系統(tǒng)構成。3.4.3防雷與接地系統(tǒng)本工程防雷接地，電器設備接零，愛惜反復接地及弱電系統(tǒng)的工作接地，均運用建筑物基礎底板及基樁構成一種統(tǒng)一的聯(lián)合接地體，該接地體接地電阻R<1。本工程為二或三級防雷系統(tǒng)，屋面采納避雷帶及避雷針相結合的防雷裝置，避雷帶用25×4鍍鋅扁鋼。避雷引下線運用砼柱及砼剪力墻內主鋼筋，與基礎底板及樁內鋼筋可靠焊接。為防側擊雷，本工程各棟大樓由底層開始，每隔二層沿建筑外墻，運用圈梁式砼剪力墻中鋼筋連接并接地，作為防側擊雷的均壓環(huán)。3.5煤氣氣源來自都市管網(wǎng)，天然氣要緊供住宅的燃氣熱水器及二眼灶使用，每戶的煤氣表容量為4m3市政配套、環(huán)境愛惜及節(jié)能4.1市政配套4.1.1給水本項目的日最大用水量約為937m3，消防水量20L/s。經(jīng)向上海市自來水浦東4.1.2排水項目日最大排污廢水量844m3，4.1.3供電項目用電總量合計7894KW，經(jīng)向上海市電力企業(yè)浦東供電所征詢可配套。4.1.4煤氣經(jīng)向上海燃氣浦東銷售征詢可以配套。目前建設單位已得到市政配套有關方面的征詢意見。詳見附件5。4.2環(huán)境愛惜本項目無〝三廢〞產生，要緊治理污水、油煙排氣及設備噪聲。4.2.1廢水處理廚房廢水經(jīng)隔油處理，然后與其他生活污水經(jīng)處理達標后，一起排入市政污水管網(wǎng)。4.2.2廢水治理與排放廚房灶頭設油煙過濾排氣罩，煙氣通過濾后高空排放。廁所設有獨立的排風系統(tǒng)。4.2.3噪聲處理本項目中的設備如水泵、風機等均選用低噪聲產品，機房采用隔離措施，機房內墻、頂棚設置吸聲材料，以減少噪聲并減少其對外界的阻礙，振動大的設備在安裝時設置減震器，以減少振動。4.3節(jié)能本項目選用國家頒布的節(jié)能型設備，如風機、水泵、變壓器，以減少能耗。本項目的照明盡量采納節(jié)能高效的燈具，如熒光燈等。項目法人與項目經(jīng)營治理5.1項目法人根據(jù)有關規(guī)定，項目的建設單位應實行項目法人制度。本項目的項目法人為上海中迪置業(yè)，該企業(yè)將對整個項目的籌劃、資金籌措、建設實行和經(jīng)營實行全過程負責。5.2項目經(jīng)營治理本項目建成后，項目的經(jīng)營由項目法人負責，并托付專業(yè)的物業(yè)治理企業(yè)負責其物業(yè)治理。建設進度本項目自3月開始編制項目提議書及可行性研究，打算于12月動工，12月竣工，建設期為2年。建設形象進度詳見表6-1。序號時刻內容1234123412341可行性研究2初步設計3施工圖設計4地下工程5地上工程6設備裝飾工程7市政配套工程8收尾工程9竣工投資估算、資本金和資金籌措7.1項目投資估算的范圍本項目的工程建設投資估算中，不包括住宅用房的二次精裝修等費用。7.2投資估算編制根據(jù)建設投資根據(jù)項目差不多設計方案和有關前期工作方面部分基礎資料；上海市建委?1993土建綜合預算定額?；要緊設備采納現(xiàn)行市場價格。7.3建設投資估算內容總體工程包括室外管線系統(tǒng)、道路、綠化等；項目所有土建和建筑物外立面裝修及內部一次性裝修；勘察設計費用按每平米25元計；住宅修理基金預備費為工程不可預見費，按建安工程費的3%計。7.4投資估算經(jīng)估算，本項目建設投資為18595萬元〔不含土地動遷賠償費用22283萬元〕。其中土建及設備安裝工程費用14189萬元，其他基建費用3981萬元，預備費為425萬元。建設投資估算詳見附表一。7.5資本金及資金籌措根據(jù)項目實行資本金制度的規(guī)定和項目的實際情形，本項目的資本金約為3000萬元。項目法人前期投入資金已到達項目報建所需資金規(guī)定，詳見附件5。其他建設資金由項目法人單位自籌和通過預售處理。財務效益分析8.1分析根據(jù)及闡明本財務分析根據(jù)國家現(xiàn)行財稅體制進行。本財務分析運算期為2.75年，其中建設期2年。本項目建成后商品住宅及機動車位所有發(fā)售，暫不考慮物業(yè)治理的收入及其成本。8.2營業(yè)收入8.2.1住宅銷售項目建成后，100560平方米的住宅面積所有按市場價發(fā)售。房產銷售采用預售與現(xiàn)售相結合的方式。銷售均價按5500元/平方米計，銷售進度見下表〔表6-3〕。住宅銷售進度〔售房資金按當季度回籠50%，剩余50%在下一季度回籠〕：時刻內容建設期412341234銷售比例〔%〕2525151510108.2.2車位銷售本項目建有470個車位，所有采納預售及現(xiàn)售方式發(fā)售，車位平均售價10萬元/個，銷售收入當期回籠，銷售進度見下表〔表6－4〕。時刻內容建設期412341234銷售比例〔%〕15151515151510以上總銷售收入為60008萬元，經(jīng)營收入推測表見附表二。8.3銷售稅金本項目按銷售收入的5%交納營業(yè)稅，并分別按應納稅額的7%、3%、1%、0.3%、0.25%交納都市建設愛惜費、教育費附加、堤防費、義務兵優(yōu)待金、河道愛惜費，合計為5.5775%。8.4營業(yè)成本8.4.1土地拆遷賠償費用根據(jù)協(xié)議，土地拆遷賠償費用22283萬元8.4.2建設投資根據(jù)先前估算，建設投資18595萬元。8.4.3銷售費用代理費用與廣告費用分別按銷售收入的1%計，合計1200萬元。8.4.4其他費用權屬登記費用及印花稅等，合計56萬元?？偝杀举M用推測表見附表三。8.5土地增值稅本項目屬一般原則住宅，可免交土地增值稅。8.6利潤8.6.1所得稅按經(jīng)營利潤的33%交納所得稅。8.6.2利潤分派按稅后利潤的15%計提公益金和公積金。損益表見附表四。8.7財務效益分析經(jīng)測算，項目所有投資財務內部收益率為26.8%，高于銀行年貸款利率6.435%。以9月為折現(xiàn)時點，按7%的折現(xiàn)率測算的財務凈現(xiàn)值為6204萬元，靜態(tài)投資回收期為2.〔含2年建設期〕，動態(tài)投資回收期為2.58年〔含2年建設期〕，項目在財務上是可行的。項目現(xiàn)金流量表見附表五。8.8不確定性分析8.8.1盈虧平穩(wěn)分析本項目的盈虧平穩(wěn)價格為4750元/平方米時，項目即可保本。8.8.2敏銳性分析當銷售價格及開發(fā)成本分別變化時，對項目的財務分析指標阻礙程度分別進行了分析，成果闡明，本項目的抗風險能力很好。敏銳性分析表見附表六。結論與提議9.1結論本項目的建設符合該地區(qū)的改造規(guī)劃，對該地區(qū)的進展將帶來有利的阻礙。項目的啟動資金已差不多貫徹，建設條件差不多成熟，且項目的財務評判成果很好。因此本項目的建設是差不多可行的。9.2提議提議根據(jù)規(guī)劃規(guī)定在單體方案設計時期深入優(yōu)化完善設計。附表一建設投資匡算表序號內容建筑面積(m2)單位面積造價(元/m2)總計(萬元)1前期開發(fā)費：設計、勘察、審照、配套征詢、招投標：1084803525103792711082土建及設備安裝：住宅部分〔含電梯〕：公建部分：智能化配套費用：1084801005607920108480130010003014189130727923253街坊配套及總體工程：10848025027124修理基金：10056051.8/38.94905治理費：4006預備費：425合計18595附表二經(jīng)營收入推測表單位〔萬元〕項目合計運算期一．售房收入55308預售25%1382713827預售65%3595035950銷售10%55315531二．車位銷售收入4700預售60%28202820銷售40%18801880合計6000813827387707411附表三