土地估價(jià)報(bào)告

班級(jí)：土地1201班姓名：賈力哈斯學(xué)號(hào)：0935 土地估價(jià)匯報(bào)項(xiàng)目名稱：疆騰企業(yè)代表北辰區(qū)政府收購的天津市水西村地塊國有土地使用權(quán)價(jià)格評(píng)估受托估價(jià)單位：土地估價(jià)匯報(bào)編號(hào)：天商估【】字第008號(hào)提交估價(jià)匯報(bào)日期：二○一五年六月十九日

目錄TOC\o"1-3"\h\z土地估價(jià)匯報(bào) 陸億叁仟陸佰柒拾玖萬零捌拾貳元整待估宗地詳細(xì)估價(jià)成果詳見《土地估價(jià)成果一覽表》。三、估價(jià)成果和估價(jià)匯報(bào)的闡明1、本評(píng)估結(jié)論反應(yīng)了在本次評(píng)估目的下，根據(jù)公開市場原則確定的現(xiàn)行公允價(jià)格。評(píng)估匯報(bào)和成果只合用于在本假設(shè)限制條件及評(píng)估目的下的價(jià)值類型，不合用于其他方面。2、本匯報(bào)估價(jià)成果是在滿足地價(jià)定義所設(shè)定條件下的土地使用權(quán)價(jià)格，若待估宗地的土地開發(fā)運(yùn)用方式、估價(jià)基準(zhǔn)日、土地開發(fā)狀況、土地使用年限、土地面積等影響地價(jià)的原因發(fā)生變化，該評(píng)估價(jià)格應(yīng)作對(duì)應(yīng)調(diào)整。3、評(píng)估結(jié)論沒有考慮特殊的交易對(duì)其評(píng)估值的影響。4、本次評(píng)估設(shè)定土地使用權(quán)類型為出讓，用途為商業(yè)用地，面積為256666.7平方米；可規(guī)劃建設(shè)用地容積率為2.0，建筑密度為25%，綠地率為30%；土地使用權(quán)年限為65.63年；土地開發(fā)程度為宗地外達(dá)“七通”（即通上水、通下水、通訊、通電、通路、通暖、通氣），宗地內(nèi)場地平整。5、本次評(píng)估地還原利率確實(shí)定采用安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法。即：還原利率＝安全利率“＋”風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值。安全利率選用同一時(shí)期的銀行一年期定期存款年利率，風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值根據(jù)估價(jià)對(duì)象所處地區(qū)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和不動(dòng)產(chǎn)市場等狀況對(duì)其影響程度而確定。本次評(píng)估搜集了近幾年來銀行利率和物價(jià)指數(shù)變動(dòng)的資料，即根據(jù)中國人民銀行6月9日公布的一年期存款利，同步考慮市場風(fēng)險(xiǎn)后初步確定土地還原利率在5.5％-8％之間。根據(jù)調(diào)查所得的土地市場出租、發(fā)售資料，對(duì)租金和售價(jià)之間的比例關(guān)系進(jìn)行分析，深入驗(yàn)證了上述計(jì)算思緒與成果，最終綜合取6.0％作為本次評(píng)估中土地的還原利率。㈡估價(jià)成果和估價(jià)匯報(bào)的使用1、評(píng)估成果自評(píng)估基準(zhǔn)日起有效期為六個(gè)月。2、本估價(jià)匯報(bào)由評(píng)估匯報(bào)和技術(shù)匯報(bào)兩部分構(gòu)成，評(píng)估匯報(bào)供委托方在本次評(píng)估目的下使用，技術(shù)匯報(bào)由本評(píng)估機(jī)構(gòu)立案以及提供主管機(jī)關(guān)審核使用。不經(jīng)委托方和估價(jià)方同意，不得公開和散發(fā)。3、本估價(jià)匯報(bào)和估價(jià)成果的使用權(quán)歸委托方所有，評(píng)估匯報(bào)由本評(píng)估機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)解釋。4、本估價(jià)匯報(bào)成果僅為委托方疆騰企業(yè)提供國有建設(shè)用地使用權(quán)價(jià)格根據(jù)，不作其他使用。當(dāng)用于其他目的，本匯報(bào)評(píng)估成果無效。5、本估價(jià)匯報(bào)必須完整使用，對(duì)僅使用匯報(bào)中的部分內(nèi)容所導(dǎo)致的有關(guān)損失，受托估價(jià)機(jī)構(gòu)不承擔(dān)責(zé)任。㈢需要特殊闡明的事項(xiàng)1、本匯報(bào)不作為確定待估宗地土地權(quán)屬及項(xiàng)目規(guī)劃的根據(jù)。2、估價(jià)人員根據(jù)國家有關(guān)法律、法規(guī)、估價(jià)規(guī)程及地方有關(guān)地價(jià)評(píng)估技術(shù)原則，結(jié)合待估宗地詳細(xì)狀況，確定估價(jià)原則、措施及參數(shù)的選用。3、評(píng)估匯報(bào)中波及的土地資產(chǎn)原始資料、有關(guān)法律文獻(xiàn)及有關(guān)材料，由委托方提供，委托方對(duì)其真實(shí)性、合法性承擔(dān)法律責(zé)任。4、本估價(jià)匯報(bào)成果是在滿足地價(jià)定義所設(shè)定條件下的使用權(quán)價(jià)格，若估價(jià)基準(zhǔn)日、土地運(yùn)用方式、土地開發(fā)狀況、土地面積、土地處置方式等影響地價(jià)的原因發(fā)生變化，該評(píng)估價(jià)格應(yīng)作對(duì)應(yīng)調(diào)整。第四部分附件1、3、《國有土地使用權(quán)證》（天藥中專用（）字第02-2154號(hào)）復(fù)印件；4、《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓協(xié)議》（協(xié)議編號(hào)：C）復(fù)印件；5、《抵押擔(dān)保借款協(xié)議》復(fù)印件；6、《抵押擔(dān)保借款協(xié)議》復(fù)印件；7、待估