（通用）物業(yè)管理法規(guī)考試題庫(kù)附答案

（通用）物業(yè)管理法規(guī)考試題庫(kù)附答案—、單選題（在每小題列出的四個(gè)選項(xiàng)中，只有一個(gè)最符合題目要求的選項(xiàng)）1、目前，狹義的物業(yè)管理法律是指（）。A.物業(yè)管理?xiàng)l例B.物權(quán)法C.民法通則D.合同法2、《物業(yè)管理?xiàng)l例》所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由（）按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。A.業(yè)主B.物業(yè)服務(wù)企業(yè)C.業(yè)主和使用人D.業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)3、業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的關(guān)系是（）。A.平等的法律主體關(guān)系B.領(lǐng)導(dǎo)與被領(lǐng)導(dǎo)的關(guān)系C.管理者與被管理者的關(guān)系D.法人與法人的關(guān)系4、在物業(yè)管理法律關(guān)系中（）法律關(guān)系占大多數(shù)。A.刑事B.民事C.人事D.行政5、業(yè)主是指（）A.物業(yè)使用人B.物業(yè)所有權(quán)人C.占有人D.管理人6、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部分的經(jīng)營(yíng)性收益屬于（）所有。A.全體業(yè)主B.物業(yè)服務(wù)企業(yè)C.開(kāi)發(fā)建設(shè)單位D.居民委員會(huì)7、縣級(jí)以上地方人民政府（）負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。A.房地產(chǎn)行政主管部門B.工商行政主管部門C.小區(qū)管理辦公室D.物業(yè)管理協(xié)會(huì)8、在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)簽訂書面的（）。A.委托協(xié)議書B(niǎo).臨時(shí)委托合同C.前期物業(yè)服務(wù)合同D.臨時(shí)管理委托合同9、建筑物區(qū)分所有權(quán)人就是指在物業(yè)管理活動(dòng)中的（）。A.住戶B.租戶C.業(yè)主D.物業(yè)服務(wù)企業(yè)10、業(yè)主委員會(huì)的權(quán)利來(lái)源于（）。A.業(yè)主大會(huì)的授權(quán)B.管理規(guī)約C.業(yè)主委員會(huì)章程D.政府授權(quán)二、多項(xiàng)選擇題：（共20分）1、物業(yè)管理法律法規(guī)調(diào)整的對(duì)象是（）。A.物業(yè)合同關(guān)系B.物業(yè)財(cái)產(chǎn)關(guān)系C.物業(yè)管理民事關(guān)系D.物業(yè)管理行政關(guān)系2、業(yè)主對(duì)建筑物區(qū)分所有權(quán)的專有部分所享有的權(quán)利為（）。A.占有B.使用C.收益D.相鄰權(quán)3、業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，享有下列權(quán)利（）。A.按照合同約定接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)B.監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作C.對(duì)物業(yè)共用部位公用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)D.監(jiān)督專項(xiàng)維修資金的管理和使用。4、業(yè)主對(duì)建筑物區(qū)分所有權(quán)的專有部分所應(yīng)承擔(dān)的義務(wù)為（）。A.按照本來(lái)用途和使用目的使用專有部分B.維護(hù)建筑物的安全和外觀美觀C.不得隨意變更通過(guò)專有部分的用于維持建筑物使用功能的各種管線D.獨(dú)自承擔(dān)修繕自己專有部分的費(fèi)用和責(zé)任5、業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中應(yīng)履行下列義務(wù)（）。A.參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，行使投票權(quán)B.遵守管理規(guī)約，業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則C.按規(guī)定繳納專項(xiàng)維修資金D.按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用6、物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)對(duì)（）等內(nèi)容進(jìn)行約定。A.服務(wù)質(zhì)量B.服務(wù)費(fèi)用C.物業(yè)管理用房D.物業(yè)管理7、管理規(guī)約的訂立應(yīng)遵循（）。A.合法性原則B.整體性原則C.民主原則D.自愿原則8、新建物業(yè)接管驗(yàn)收應(yīng)移交的資料主要有（）。A.驗(yàn)收資料B.價(jià)格資料C.產(chǎn)權(quán)資料D.技術(shù)資料9、物業(yè)管理糾紛的處理方式主要有（）。A.協(xié)商B.調(diào)解C.行政裁決和行政復(fù)議D.仲裁、訴訟10、物業(yè)承接查驗(yàn)的主要內(nèi)容（）。A.移交物業(yè)資料B.查驗(yàn)物業(yè)共用部位C.查驗(yàn)物業(yè)公用設(shè)施設(shè)備D.物業(yè)專有部位三、選擇題：（共10分）1、《物權(quán)法》的頒布使我國(guó)有了一部統(tǒng)一的專門的物業(yè)管理法。（）2、在我國(guó)，業(yè)主與物業(yè)公司之間構(gòu)成一種管理與被管理的關(guān)系。（）3物業(yè)管理行為其實(shí)就是一種提供物業(yè)公共性服務(wù)商品的行為（）4、物業(yè)使用人在物業(yè)管理中的權(quán)利義務(wù)有業(yè)主與物業(yè)使用人約定，與物業(yè)服務(wù)企業(yè)無(wú)關(guān)。（）5、業(yè)主委員會(huì)作為全體業(yè)主合法權(quán)益的代表，其權(quán)利要大于業(yè)主大會(huì)。（）6、物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以自行決定向業(yè)主代收業(yè)主應(yīng)向供水、供電、供氣和有線電視等單位繳納的有關(guān)費(fèi)用。（）7、物業(yè)服務(wù)合同的主體是物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主委員會(huì)。（）8、管理規(guī)約應(yīng)該采用政府物業(yè)主管部門統(tǒng)一制定的示范文本。（）9、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)對(duì)承接驗(yàn)收的住宅小區(qū)質(zhì)量負(fù)最終責(zé)任。（）10、只要經(jīng)過(guò)竣工驗(yàn)收，開(kāi)發(fā)建設(shè)單位就可以將房屋和有關(guān)設(shè)施交付使用。（）四、名詞解釋：（共10分）1、物業(yè)管理法；（3分）2、業(yè)主；（3分）3、物業(yè)服務(wù)合同；（4分）五、簡(jiǎn)答題：（共20分）1、業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的義務(wù)；（5分）2、《物業(yè)管理?xiàng)l例》中的基本制度有哪些？（5分）3、物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容主要有哪幾部分？（5分）4、物業(yè)管理糾紛的處理方式有哪些？（5分）六、案例分析題：（共30分）1、某小區(qū)業(yè)主在小區(qū)內(nèi)自家門棟前丟失了一輛自行車，該業(yè)主由此拒絕交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。該業(yè)主認(rèn)為自己交納的物業(yè)服務(wù)費(fèi)中包含保安費(fèi)，但小區(qū)保安并沒(méi)有真正做到保證自己的財(cái)產(chǎn)安全，所以不交物業(yè)服務(wù)費(fèi)。該業(yè)主的做法合理嗎？請(qǐng)簡(jiǎn)要說(shuō)明。(15分)2、某小區(qū)的物業(yè)管理公司是由開(kāi)發(fā)商選聘的，一戶業(yè)主買房時(shí)沒(méi)有簽定《前期物業(yè)服務(wù)合同》，業(yè)主入住后以未簽定《前期物業(yè)服務(wù)合同》及物業(yè)服務(wù)問(wèn)題太多為由，不交物業(yè)服務(wù)費(fèi)及園區(qū)共用水電費(fèi)。（1）該物業(yè)公司與開(kāi)發(fā)建設(shè)單位簽訂的物業(yè)服務(wù)協(xié)議對(duì)該業(yè)主是否有約束力？（5分）（2）因?yàn)槲飿I(yè)服務(wù)問(wèn)題能作為不繳納物業(yè)費(fèi)及公共用水電費(fèi)的理由嗎？請(qǐng)簡(jiǎn)述。（10分）答案選擇題：1、A2、D3、A4、B5、B6、A7、A8、C9、C10、A二、多選題：1、ABCD2、ABC3、ABCD4、ABCD5、BCD6、ABCD7、ABC8、CD9、ABCD10、ABC三、選擇題：1、錯(cuò)2、錯(cuò)3、對(duì)4、錯(cuò)5、錯(cuò)6、錯(cuò)7、錯(cuò)8、錯(cuò)9、錯(cuò)10、錯(cuò)四、名詞解釋：1、廣義上的物業(yè)管理法是指調(diào)整物業(yè)管理關(guān)系的所有法律的總稱；狹義上的物業(yè)管理法是指建設(shè)部頒布的《物業(yè)管理?xiàng)l例》2、業(yè)主是物業(yè)的所有權(quán)人，業(yè)主可以分為獨(dú)立所有權(quán)人和區(qū)分所有權(quán)人。3、物業(yè)服務(wù)合同；是指由委托人選定被委托人，被委托人按照雙方的約定進(jìn)行委托管理、被委托人接受服務(wù)并支付一定費(fèi)用的合同。五、簡(jiǎn)答題：1、業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的義務(wù)；（1）遵守業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；（2）遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度；（3）執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)作出的決定；（4）按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金；（5）按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用；（6）法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。2、《物業(yè)管理?xiàng)l例》中的基本制度有哪些？1、業(yè)主大會(huì)制度2、管理規(guī)約制度3、業(yè)主委員會(huì)備案制度4、招投標(biāo)制度5、承接與交接制度6、告知制度7、保修責(zé)任制度8、資質(zhì)管理制度9、報(bào)告制度10、專項(xiàng)維修資金制度3、物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容主要有哪幾部分？4、物業(yè)管理糾紛的處理方式有哪些？六、簡(jiǎn)答題：1、不合理。（1）、物業(yè)公司保安并非保險(xiǎn)。1、保安負(fù)責(zé)園區(qū)公共秩序和安全。2、保安費(fèi)是對(duì)物業(yè)公司所提供的保安服務(wù)的報(bào)酬和補(bǔ)償。3、丟車屬于治安或刑事犯罪，應(yīng)由公安機(jī)關(guān)破案，由行為人負(fù)責(zé)賠償。4、保險(xiǎn)——投保人根據(jù)合同約定，向保險(xiǎn)人支付保險(xiǎn)費(fèi)，保險(xiǎn)人對(duì)于合同約定的可能發(fā)生的事故因其發(fā)生所造成的財(cái)產(chǎn)損失承擔(dān)賠償保險(xiǎn)金的責(zé)任。二、物業(yè)公司保安并非保管。1、保管——對(duì)某個(gè)特定的財(cái)產(chǎn)或物品的保護(hù)和管理，同時(shí)對(duì)保管的財(cái)產(chǎn)或物品的損失按保管合同負(fù)有賠償責(zé)任。2、該業(yè)主如果與物業(yè)簽定有特定的委托保管自行車的合同，則物業(yè)應(yīng)按照合同簽定的內(nèi)容給予業(yè)主賠償，否則，不予賠償。3、如果業(yè)主將車停放于小區(qū)內(nèi)有人看管的車棚內(nèi)，并辦有交接手續(xù)，在此情況下車輛丟失，可要求物業(yè)公司賠償。三、自行車丟失或其他財(cái)產(chǎn)損失不能成為拒交物業(yè)費(fèi)的理由。1、交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)是業(yè)主的義務(wù)?！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》第七條規(guī)定：業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，履行下列義務(wù)：五）、按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。2、交納物業(yè)費(fèi)是商品交換的要求。物業(yè)公司提供的服務(wù)實(shí)質(zhì)上也是一種商品，是一種服務(wù)性商品。業(yè)主享受物業(yè)服務(wù)，就是購(gòu)買和消費(fèi)了物業(yè)服務(wù)這種商品，就理應(yīng)支付相應(yīng)的費(fèi)用，這樣才構(gòu)成商品交換。而不交費(fèi)用就是非法占有物業(yè)服務(wù)商品，物業(yè)公司收不到物業(yè)費(fèi)，其勞動(dòng)價(jià)值得不到補(bǔ)償，商品的再生產(chǎn)就無(wú)法進(jìn)行，物業(yè)服務(wù)就無(wú)法繼續(xù)提供。3、自行車丟失或其他財(cái)產(chǎn)損失的賠償與交納物業(yè)費(fèi)是兩個(gè)不同的民事責(zé)任，不能以某一項(xiàng)民事責(zé)任來(lái)抵消另一項(xiàng)民事責(zé)任。2、一、物業(yè)公司與業(yè)主雖未簽合同，但雙方存在事實(shí)上的合同關(guān)系。1、物業(yè)公司在前期是受開(kāi)發(fā)商的委托，開(kāi)發(fā)商是大業(yè)主，物業(yè)公司與大業(yè)主之間簽定有《前期物業(yè)服務(wù)委托合同》；2、雖業(yè)主個(gè)人未簽定此協(xié)議，但并不代表物業(yè)公司就解除物業(yè)服務(wù)，物業(yè)服務(wù)并未停止，該業(yè)主實(shí)際上已在享受物業(yè)服務(wù)內(nèi)容，已構(gòu)成了事實(shí)的合同關(guān)系。二、業(yè)主對(duì)物業(yè)管理公司的服務(wù)和收費(fèi)存在異議，可通過(guò)業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)解決，或提起民事訴訟，但不能以此為由不交物業(yè)服務(wù)費(fèi)。1、向業(yè)委會(huì)反饋意見(jiàn)，改進(jìn)服務(wù)質(zhì)量；2、對(duì)不合格的物業(yè)公司可通過(guò)業(yè)主大會(huì)解聘物業(yè)公司；3、對(duì)物業(yè)公司的服務(wù)和收費(fèi)有異議，可提起訴訟，由法院判決；4、業(yè)主個(gè)人，不能以自己對(duì)物業(yè)服務(wù)優(yōu)劣的主觀判斷而拒交費(fèi)用。三、向業(yè)主解釋共用水電費(fèi)收取的依據(jù)及收取原因：1、依據(jù)與開(kāi)發(fā)商簽定的《前期物業(yè)服務(wù)委托合同》及與小業(yè)主簽定的《前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議》內(nèi)容；2、依據(jù)物業(yè)公司向物價(jià)局備案的《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》；3、本著“誰(shuí)受益誰(shuí)分?jǐn)偂钡脑瓌t，現(xiàn)在生活水平提高了，業(yè)主不單單只是購(gòu)買一處住所，而主要是購(gòu)買園區(qū)的環(huán)境及物業(yè)的服務(wù)。環(huán)境好了，生活在小區(qū)里才能感受到家的溫暖，反之，如果沒(méi)有園區(qū)的各種景觀照明及動(dòng)態(tài)的水景，小區(qū)就失去了靈氣，業(yè)主住在里面也不會(huì)感受到舒適。因此，業(yè)主受益了，相應(yīng)的就要分?jǐn)倛@區(qū)的共用水電費(fèi)；4、物業(yè)公司雖然是為業(yè)主服務(wù)，但物業(yè)公司也是一個(gè)企業(yè)，也需要贏利，如果單靠物業(yè)費(fèi)的收取來(lái)達(dá)到收支平衡是不可能的，如果業(yè)主再不交納共用水電費(fèi)，讓物業(yè)來(lái)承擔(dān)的話，物業(yè)是運(yùn)作不下去的，長(zhǎng)期這樣下去會(huì)形成惡性循環(huán)，最終導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)品質(zhì)下降，業(yè)主不滿，物業(yè)公司退出對(duì)小區(qū)的管理；5、物業(yè)公司在使用園區(qū)的共用水電費(fèi)時(shí)，會(huì)本著節(jié)約的原則，水系的水更換時(shí)進(jìn)行二次利用（澆花或洗地），公共照明根據(jù)天氣進(jìn)行隨時(shí)調(diào)整，不會(huì)浪費(fèi)使用，如果業(yè)主對(duì)園區(qū)的水電使用有好的建議，物業(yè)會(huì)積極采納的。目的：讓業(yè)主了解費(fèi)用收取的使用方法及物業(yè)的各項(xiàng)工作，讓業(yè)主切身明白物業(yè)是真心的站在業(yè)主的角度來(lái)考慮問(wèn)題、來(lái)開(kāi)展各項(xiàng)工作的。物業(yè)管理法規(guī)考試題一、判斷題：（每小題1分，共21、物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)該服從業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)所作出的一切決議和決定。（Х）2、物業(yè)買受人在與建設(shè)單位簽訂物業(yè)買賣合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)業(yè)主臨時(shí)公約予以書面承諾。（√）3、前期物業(yè)管理的費(fèi)用，由物業(yè)建設(shè)單位或與其簽訂物業(yè)服務(wù)合同的物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)。（Х）4、業(yè)主是物業(yè)所有權(quán)人。（Х）5、業(yè)主享有的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)，建設(shè)單位不得擅自處分。（√）6、《物業(yè)管理?xiàng)l例》不適用建設(shè)單位自建自用，不聘請(qǐng)物業(yè)管理企業(yè)的情況。(√)7、物業(yè)管理活動(dòng)的內(nèi)容是對(duì)房屋、場(chǎng)地、設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)管理，以及維護(hù)環(huán)境衛(wèi)生和秩序。(√)8、業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主的合法權(quán)益。（Х）9、業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見(jiàn)的形式。(√)10、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)向所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案。(√)11、物業(yè)管理企業(yè)與居民委員會(huì)之間并不存在法律上的關(guān)系。(√)12、建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷售物業(yè)之后，制定業(yè)主臨時(shí)管理規(guī)約。（√）13、物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)。（√）14、憲法是我國(guó)的根本大法，在國(guó)家法律體系中享有最高的法律地位和法律效力，自然是物業(yè)管理的法律淵源。（√）15、法律是由全國(guó)人大及其常委會(huì)依法制定和變動(dòng)的，其法律地位和效力低于憲法而高于其他法，是法的形式體系中的二級(jí)大法。（√）16、行政法規(guī)是由最高國(guó)家權(quán)力機(jī)關(guān)依法制定和變動(dòng)的，有關(guān)行政管理和管理行政事項(xiàng)的規(guī)范性文件的總稱。（√）17、各地方人大及其常委會(huì)都可以頒布物業(yè)管理的地方法規(guī)。（Х）18、由國(guó)務(wù)院頒布的、于2003年9月1日實(shí)施的全國(guó)《物業(yè)管理?xiàng)l例》是目前我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)第一個(gè)具有最高法律效力的行政規(guī)章。（Х）19、有行為能力的人一定有權(quán)利能力，有權(quán)利能力的人一定有行為能力。（Χ）20、物權(quán)是指直接支配物并具有排他性的民事財(cái)產(chǎn)權(quán)利。（√）二、單項(xiàng)選擇題：（每題1分，共20題）1、物業(yè)買受人在與建設(shè)單位簽訂物業(yè)買賣合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)遵守業(yè)主臨時(shí)管理規(guī)約予以（A）A、書面承諾B、承諾C、不應(yīng)承諾D、不予書面承諾2、（D）必須通過(guò)招投標(biāo)方式選聘物業(yè)管理企業(yè)。A、所有物業(yè)B、住宅物業(yè)C、住宅規(guī)模較小的D、前期管理的住宅物業(yè)3、從事物業(yè)管理的人員應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家的有關(guān)規(guī)定，取得（D）A、上崗證書B(niǎo)、職稱證書C、執(zhí)業(yè)資格證書D、職業(yè)資格證書4、物業(yè)管理的權(quán)利基礎(chǔ)來(lái)源于（B）A、委托管理B、建筑物區(qū)分所有權(quán)C、政府的分配D、居民委員會(huì)的授權(quán)5、物業(yè)管理對(duì)公共秩序的作用是（B），屬于安全防范性質(zhì)。A、保障業(yè)主的人身安全B、提供協(xié)助性管理服務(wù)C、行使治安管理職能D、業(yè)主自治管理6、建筑物區(qū)分所有權(quán)人就是指在物業(yè)管理活動(dòng)中的（C）。A、住戶B、租戶C、業(yè)主D、物業(yè)管理企業(yè)7、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的共用部分的經(jīng)營(yíng)性收益屬于（A）所有。A、全體業(yè)主B、物業(yè)管理企業(yè)C、開(kāi)發(fā)建設(shè)單位D、居民委員會(huì)E、公安派出所8、業(yè)主（A）變更通過(guò)專有部分的供水、供電、供氣、通訊等維持物業(yè)正常使用的各種管線。A、不得隨意B、允許根據(jù)自己的需要C、可以任意D、能擅自9、業(yè)主或物業(yè)使用人對(duì)其他業(yè)主、物業(yè)使用人及物業(yè)管理企業(yè)的合理使用、維護(hù)、修繕和改良行為，彼此間（C）相互容忍。A、沒(méi)有必要B、根據(jù)自己的需求C、應(yīng)該有義務(wù)D、沒(méi)有義務(wù)10、物業(yè)管理企業(yè)通過(guò)簽訂物業(yè)服務(wù)合同，明確與業(yè)主的（A）關(guān)系。A、權(quán)利與義務(wù)B、服務(wù)與被服務(wù)C、管理與被管理D、委托與被委托11、一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，具有物業(yè)管理重大事項(xiàng)最終決定權(quán)的是：（C）A、業(yè)主委員會(huì)B、居委會(huì)C、業(yè)主大會(huì)D、其他組織。12、在物業(yè)管理中，房屋的所有權(quán)歸業(yè)主，業(yè)主處于（A）地位。A、主導(dǎo)B、次要C、服從D、協(xié)助13、在房屋保修期內(nèi)，竣工驗(yàn)收與交付業(yè)主使用前的時(shí)間差而產(chǎn)生的修繕責(zé)任，由（C）承擔(dān)。A、施工單位B、物業(yè)管理單位C、建設(shè)單位D、業(yè)主14、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)的關(guān)系是：（A）A、平等的法律主體關(guān)系B、領(lǐng)導(dǎo)和被領(lǐng)導(dǎo)的關(guān)系C、管理者與被管理者的關(guān)系D、法人與法人的關(guān)系15、業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的投票權(quán)，按照（D）確定。A、業(yè)主的人數(shù)B、入住時(shí)間長(zhǎng)短C、物業(yè)使用人數(shù)比例D、業(yè)主擁有物業(yè)的建筑面積、住宅套數(shù)16、棄權(quán)或投反對(duì)票的業(yè)主（C）業(yè)主大會(huì)做出的各項(xiàng)決議。A、可以不服從也不執(zhí)行B、可以服從但不執(zhí)行C、應(yīng)當(dāng)服從并執(zhí)行D、可以選擇性服從和執(zhí)行17、業(yè)主的更迭、業(yè)主大會(huì)以及業(yè)主委員會(huì)的改選（B）物業(yè)服務(wù)合同以及業(yè)主管理規(guī)約的法律效力。A、直接影響著B(niǎo)、都不影響C、部分影響D、削弱了18、物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)審批應(yīng)由當(dāng)?shù)兀˙）負(fù)責(zé)。A、工商部門B、房地產(chǎn)行政主管部門C、稅務(wù)部門D、物業(yè)管理協(xié)會(huì)19、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、園林綠化的保修期為（D）。A、2年B、5年C、10年D、合同約定期間20、在物業(yè)管理活動(dòng)中，以合同的格式條款侵害業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)或物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益（C）。A、合同整體無(wú)效B、合同的格式條款有效C、合同的格式條款無(wú)效D、合同應(yīng)撤銷。三、多項(xiàng)選擇題：（每題2分，共10題）1、我國(guó)物業(yè)管理法的淵源有憲法、法律、行政法規(guī)（ABD）以及國(guó)際公約。A.地方性法規(guī)B.行政規(guī)章C.宗教戒律D.司法解釋2、業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，享有（ABC）權(quán)利A．按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù)B．參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，行使投票權(quán)C．監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作D．按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用E．遵守業(yè)主管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則3、業(yè)主大會(huì)的職責(zé)是：（ABD）A.制定、修改業(yè)主管理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則B.選舉、更換業(yè)主委員會(huì)委員，監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作C.與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同D.決定專項(xiàng)維修資金使用、續(xù)籌方案，并監(jiān)督實(shí)施4、有權(quán)組織業(yè)主成立業(yè)主大會(huì)的有（ACD）A.物業(yè)建設(shè)單位B.物業(yè)管理企業(yè)C.房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處D.業(yè)主代表5、業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)符合下列（BDE）條件。A.本物業(yè)區(qū)域內(nèi)的業(yè)主B.熱心共益事業(yè)、責(zé)任心強(qiáng)C.經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚D.具有一定組織能力E．具備必要工作時(shí)間6、業(yè)主委員會(huì)委員有下列（ACDE）情形之一的，經(jīng)業(yè)主大會(huì)會(huì)議通過(guò)，其業(yè)主委員會(huì)委員資格終止。A.因物業(yè)轉(zhuǎn)讓、滅失等原因不再是業(yè)主的B.無(wú)故缺席業(yè)主委員會(huì)會(huì)議累計(jì)三次以上的C.有犯罪行為的D．拒不履行業(yè)主義務(wù)的E．因疾病等原因喪失履行職責(zé)能力的7、有下列（BCD）情況，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議。A.物業(yè)區(qū)域內(nèi)經(jīng)持有20%以上投票權(quán)業(yè)主提議的B.20%以上業(yè)主提議的C.發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時(shí)處理的D.業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則或者業(yè)主公約規(guī)定的其他情況8、建筑物區(qū)分所有權(quán)是由區(qū)分所有建筑物（AC）所構(gòu)成。A．專有部分所有權(quán)B．房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)C．共用部分持分權(quán)D．人身權(quán)和人格權(quán)9、業(yè)主對(duì)建筑物區(qū)分所有權(quán)的專有部分所享有的權(quán)利為（ABCD）。A.占有B.使用C.收益D．處分10、業(yè)主對(duì)建筑物區(qū)分所有權(quán)的專有部分所應(yīng)承擔(dān)的義務(wù)為（ABCDE）。A.按照本來(lái)用途和使用目的使用專有部分B.維護(hù)建筑物的安全和外觀美觀C.不得隨意變更通過(guò)專有部分的用于維持建筑物使用功能的各種管線D.獨(dú)自承擔(dān)修繕自己專有部分的費(fèi)用和責(zé)任E.對(duì)他人的合理行為應(yīng)相互容忍四、論述題：1、試述《物業(yè)管理?xiàng)l例》頒布實(shí)施的意義?（8分）答：第一，規(guī)范發(fā)展物業(yè)管理有利于促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。住房消費(fèi)是今后相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)期居民消費(fèi)的熱點(diǎn)，住宅與房地產(chǎn)業(yè)是全面建設(shè)小康社會(huì)時(shí)期國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的持續(xù)推動(dòng)力。因此物業(yè)管理不但有利于刺激居民購(gòu)房積極性，其本身也對(duì)擴(kuò)大消費(fèi)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)有重要作用。隨著我國(guó)城市化進(jìn)程的加快，物業(yè)管理所創(chuàng)造的國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值將會(huì)越來(lái)越多。第二，規(guī)范發(fā)展物業(yè)管理有利于提高人民群眾居住質(zhì)量。經(jīng)濟(jì)發(fā)展的根本目的是提高人民生活水平，隨著第一步和第二步戰(zhàn)略目標(biāo)的順利實(shí)現(xiàn)，人民生活實(shí)現(xiàn)了解決溫飽和從溫飽到小康的兩大歷史性跨越，居民消費(fèi)由追求基本生活資料的滿足向注重生活質(zhì)量轉(zhuǎn)變。第三，規(guī)范發(fā)展物業(yè)管理有利于增加就業(yè)。我國(guó)正處于城市化高速發(fā)展時(shí)期，農(nóng)村勞動(dòng)力向非農(nóng)產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)移，加之我國(guó)正處于經(jīng)濟(jì)調(diào)整時(shí)期，就業(yè)結(jié)構(gòu)處于調(diào)整期中，大量的下崗失業(yè)問(wèn)題，就業(yè)形勢(shì)極為嚴(yán)峻和復(fù)雜，必須增加就業(yè)機(jī)會(huì)，物業(yè)管理就業(yè)容量大，對(duì)擴(kuò)大就業(yè)有重要的作用。第四，規(guī)范發(fā)展物業(yè)管理有利于維護(hù)社區(qū)穩(wěn)定，維護(hù)社會(huì)安定是全國(guó)建設(shè)小康社會(huì)的重要保證。隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)體制的轉(zhuǎn)形，社區(qū)建設(shè)越來(lái)越受到各界的關(guān)注，成為城市建設(shè)與管理的基礎(chǔ)性工作，物業(yè)管理是社區(qū)服務(wù)的重要組成部分，對(duì)于維護(hù)社區(qū)環(huán)境和秩序具有重要作用。2、為了規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)物業(yè)管理當(dāng)事人的合法權(quán)益，《條例》突出建章立制的重要作用，確立了哪七項(xiàng)物業(yè)管理的基本制度？并就其中一項(xiàng)制度進(jìn)行詳細(xì)論述。（14分）答：一是，業(yè)主大會(huì)制度。各地在物業(yè)管理實(shí)踐中，大多采用業(yè)主委員會(huì)制度，即由業(yè)主召開(kāi)會(huì)議，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)，代表全體業(yè)主行使有關(guān)物業(yè)管理的權(quán)利。從實(shí)踐效果來(lái)看，業(yè)主委員會(huì)制度對(duì)物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展起到過(guò)一定的促進(jìn)作用。但由于該制度集決策和執(zhí)行于一體，缺乏有效的監(jiān)督機(jī)制，難以體現(xiàn)全體業(yè)主的意愿，有違權(quán)責(zé)一致的原則。在實(shí)踐中，有少數(shù)業(yè)主委員會(huì)成員侵害大多數(shù)業(yè)主的利益，也有的住宅小區(qū)發(fā)生業(yè)主委員會(huì)作出換聘物業(yè)管理企業(yè)或同意利用公共設(shè)施經(jīng)營(yíng)的決定，但遭到大多數(shù)業(yè)主反對(duì)，導(dǎo)致矛盾產(chǎn)生。鑒于以上認(rèn)識(shí)，《條例》確立了業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)并存，業(yè)主大會(huì)決策、業(yè)主委員會(huì)執(zhí)行的制度。規(guī)定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會(huì)，業(yè)主大會(huì)代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主的合法權(quán)益。同時(shí)，明確了業(yè)主大會(huì)的成立方式、職責(zé)、會(huì)議形式、表決原則以及議事規(guī)則的主要事項(xiàng)，規(guī)定了業(yè)主委員會(huì)的產(chǎn)生方式、委員條件、職責(zé)、備案等。業(yè)主委員會(huì)作為業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，可以在業(yè)主大會(huì)的授權(quán)范圍內(nèi)就某些物業(yè)管理事項(xiàng)作出決定，但重大的物業(yè)管理事項(xiàng)的決定只能由業(yè)主大會(huì)作出。這一制度有利于維護(hù)大多數(shù)業(yè)主的合法權(quán)益，保障物業(yè)管理活動(dòng)的順利進(jìn)行。為了規(guī)范業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的運(yùn)作，加強(qiáng)監(jiān)督管理，《條例》規(guī)定業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)，不得作出與物業(yè)管理無(wú)關(guān)的決定，不得從事與物業(yè)管理無(wú)關(guān)的活動(dòng)。二是，業(yè)主規(guī)約制度。物業(yè)管理往往涉及到多個(gè)業(yè)主，業(yè)主之間既有個(gè)體利益，也有共同利益。在單個(gè)業(yè)主的個(gè)體利益與業(yè)主之間的共同利益發(fā)生沖突時(shí)，個(gè)體利益應(yīng)當(dāng)服從整體利益，單個(gè)業(yè)主應(yīng)當(dāng)遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)涉及到公共秩序和公共利益的有關(guān)規(guī)定。鑒于業(yè)主之間在物業(yè)管理過(guò)程中發(fā)生的關(guān)系屬于民事關(guān)系，不宜采取行政手段進(jìn)行管理，《條例》對(duì)各地實(shí)施物業(yè)管理中已具有一定實(shí)踐基礎(chǔ)的業(yè)主管理規(guī)約制度進(jìn)行了確認(rèn)，規(guī)定業(yè)主管理規(guī)約對(duì)全體業(yè)主具有約束力。規(guī)定建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷售物業(yè)之前，制定業(yè)主臨時(shí)管理規(guī)約，對(duì)有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的公共利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反公約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等依法作出約定。建設(shè)單位制定的業(yè)主臨時(shí)管理規(guī)約，不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益。業(yè)主大會(huì)有權(quán)起草、討論和修訂業(yè)主管理規(guī)約，業(yè)主大會(huì)制定的業(yè)主管理規(guī)約生效時(shí)臨時(shí)管理規(guī)約終止。業(yè)主管理規(guī)約是多個(gè)業(yè)主之間形成的共同意志，是業(yè)主共同訂立并遵守的行為準(zhǔn)則。實(shí)行業(yè)主管理規(guī)約制度，有利于提高業(yè)主的自律意識(shí)，預(yù)防和減少物業(yè)管理糾紛。三是，物業(yè)管理招投標(biāo)制度。物業(yè)管理是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)物，競(jìng)爭(zhēng)是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的基本特征。為了扭轉(zhuǎn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自建自管、因建管不分而引發(fā)物業(yè)管理糾紛增多的被動(dòng)局面，保障業(yè)主自主選擇物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利，同時(shí)也為物業(yè)管理企業(yè)參與平等競(jìng)爭(zhēng)創(chuàng)造機(jī)會(huì)，《條例》突出了推行招投標(biāo)對(duì)于促進(jìn)物業(yè)管理健康發(fā)展的重要作用，提倡業(yè)主通過(guò)公平、公開(kāi)、公正的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制選擇物業(yè)管理企業(yè)。鼓勵(lì)建設(shè)單位按照房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，通過(guò)招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。并對(duì)住宅物業(yè)的建設(shè)單位，應(yīng)當(dāng)通過(guò)招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)作了明確規(guī)定。四是，物業(yè)承接驗(yàn)收制度。物業(yè)承接驗(yàn)收是物業(yè)管理的基礎(chǔ)工作。目前，在物業(yè)管理過(guò)程中，老百姓反映強(qiáng)烈的質(zhì)量缺陷、配套設(shè)施不完善等熱點(diǎn)問(wèn)題，多數(shù)是在開(kāi)發(fā)建設(shè)階段遺留下來(lái)的。由于建管不分，依附于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的物業(yè)管理企業(yè)往往無(wú)法進(jìn)行嚴(yán)格的物業(yè)承接驗(yàn)收。還有一些物業(yè)管理企業(yè)一味偏重市場(chǎng)份額的擴(kuò)大，在物業(yè)承接驗(yàn)收時(shí)敷衍了事。對(duì)業(yè)主的投訴，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和物業(yè)管理企業(yè)相互推諉。為了明確開(kāi)發(fā)建設(shè)單位、業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)的責(zé)、權(quán)、利，減少物業(yè)管理矛盾和糾紛，并促使開(kāi)發(fā)建設(shè)單位提高建設(shè)質(zhì)量，加強(qiáng)物業(yè)建設(shè)與管理的銜接，《條例》規(guī)定物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)，應(yīng)當(dāng)與建設(shè)單位或業(yè)主委員會(huì)辦理物業(yè)承接驗(yàn)收手續(xù)，同時(shí)規(guī)定建設(shè)單位、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)向物業(yè)管理企業(yè)移交有關(guān)資料。五是，物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理制度。物業(yè)管理具有一定的特殊性。物業(yè)管理服務(wù)實(shí)質(zhì)上是對(duì)業(yè)主共同事務(wù)進(jìn)行管理的一種活動(dòng)，帶有公共產(chǎn)品的性質(zhì)。在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，物業(yè)管理企業(yè)要依照全體業(yè)主的授權(quán)，約束個(gè)別業(yè)主的不當(dāng)行為，如制止違章搭建及違章裝修、制止擾亂公共秩序及危害環(huán)境衛(wèi)生等，以維護(hù)全體業(yè)主的利益和社會(huì)公共利益。物業(yè)管理企業(yè)還有與業(yè)主長(zhǎng)時(shí)間保持密切聯(lián)系的特點(diǎn)，企業(yè)的素質(zhì)及其管理水平的高低，直接影響到業(yè)主的生活環(huán)境和工作質(zhì)量。物業(yè)管理具有一定的專業(yè)性，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和科技的進(jìn)步，新技術(shù)、新產(chǎn)品在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)中被廣泛采用，物業(yè)的智能化程度越來(lái)越高，這也要求物業(yè)管理企業(yè)具有一定數(shù)量的高素質(zhì)管理和技術(shù)人員，具有先進(jìn)的工具及設(shè)備，建立科學(xué)、規(guī)范的工作程序，對(duì)價(jià)值量巨大的物業(yè)資產(chǎn)實(shí)施良好的管理與維護(hù)。基于以上認(rèn)識(shí)，并為了有利于整頓和規(guī)范物業(yè)管理市場(chǎng)，《條例》規(guī)定：國(guó)家對(duì)從事物業(yè)管理活動(dòng)的企業(yè)實(shí)行資質(zhì)管理制度。在現(xiàn)階段對(duì)物業(yè)管理行業(yè)實(shí)行市場(chǎng)準(zhǔn)入制度，嚴(yán)格審查物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)，是加強(qiáng)行政監(jiān)管、規(guī)范企業(yè)行為、有效解決群眾投訴、改善物業(yè)管理市場(chǎng)環(huán)境的必要手段。六是，物業(yè)管理專業(yè)人員職業(yè)資格制度。物業(yè)管理活動(dòng)的特殊性、經(jīng)營(yíng)管理的專業(yè)性以及涉及學(xué)科多、管理復(fù)雜等特點(diǎn)，決定了應(yīng)對(duì)物業(yè)管理專業(yè)人員實(shí)行職業(yè)資格制度。物業(yè)管理專業(yè)人員如物業(yè)管理處主任（項(xiàng)目經(jīng)理）等，作為物業(yè)管理活動(dòng)的直接組織者，其業(yè)務(wù)能力和素質(zhì)高低，直接關(guān)系物業(yè)的承接驗(yàn)收、維修養(yǎng)護(hù)以及物業(yè)管理服務(wù)水平，直接影響物業(yè)的保值增值，關(guān)系到業(yè)主共同利益和社會(huì)公共利益。物業(yè)管理專業(yè)人員只有在掌握和了解法律、經(jīng)濟(jì)、工程、環(huán)保、消防以及公共關(guān)系、心理等多方面學(xué)科和知識(shí)，并經(jīng)過(guò)相關(guān)專業(yè)崗位實(shí)踐鍛煉的基礎(chǔ)上，才能有效地做好管理服務(wù)工作。不少發(fā)達(dá)國(guó)家以及香港、臺(tái)灣地區(qū)等都通過(guò)對(duì)物業(yè)管理專業(yè)人員進(jìn)行職業(yè)資格的認(rèn)證以及繼續(xù)教育制度，來(lái)實(shí)現(xiàn)對(duì)物業(yè)管理行業(yè)的規(guī)范和管理。現(xiàn)階段，我國(guó)已建立的物業(yè)管理專業(yè)人員隊(duì)伍、高等院校及科研機(jī)構(gòu)提供的教育支撐和人才儲(chǔ)備以及日臻完善的法規(guī)體系等，為建立物業(yè)管理專業(yè)人員職業(yè)資格制度創(chuàng)造了有利條件。因此，《條例》規(guī)定：從事物業(yè)管理的人員應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定，取得職業(yè)資格證書。我部將配合人事部抓緊將這一制度納入國(guó)家專業(yè)人員職業(yè)資格制度系列。七是，住房專項(xiàng)維修資金制度。隨著我國(guó)城鎮(zhèn)住房制度改革的不斷深化，居民個(gè)人擁有住房產(chǎn)權(quán)的比例越來(lái)越高，舊住房體制下由國(guó)家或單位單一承擔(dān)住房維修的狀況相應(yīng)發(fā)生了根本性改變。為了解決在住房產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)多元化情形下，住房共用部位、共用設(shè)施設(shè)備發(fā)生大修、中修及更新、改造時(shí)，如何在多個(gè)業(yè)主之間及時(shí)籌集所需費(fèi)用的問(wèn)題，《國(guó)務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》（國(guó)發(fā)[1998]23號(hào)）規(guī)定：“加強(qiáng)住房售后的維修管理，建立住房共用部位、設(shè)備和小區(qū)公共設(shè)施專項(xiàng)維修資金，并健全業(yè)主對(duì)專項(xiàng)維修資金管理和使用的監(jiān)督制度”。依據(jù)《通知》精神，我部與財(cái)政部制定了《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修資金管理辦法》，對(duì)維修資金的交納、存儲(chǔ)、使用、監(jiān)督等作了具體規(guī)定。4年多的實(shí)踐證明，建立專項(xiàng)維修資金，對(duì)保證物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)，保證物業(yè)的正常使用，保障全體業(yè)主共同利益，是十分必要的。針對(duì)目前存在的專項(xiàng)維修資金交納范圍不明確以及挪用專項(xiàng)維修資金等問(wèn)題，《條例》規(guī)定：住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金。同時(shí)規(guī)定：專項(xiàng)維修資金屬業(yè)主所有，專項(xiàng)用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造，不得挪作他用。五、案例分析題：（一）業(yè)主張某未經(jīng)物業(yè)管理企業(yè)的許可將自家陽(yáng)臺(tái)用玻璃窗封閉，物業(yè)企業(yè)發(fā)現(xiàn)后以張某裝修陽(yáng)臺(tái)未經(jīng)申報(bào)，且破壞了建筑物外觀的一致性，違反了物業(yè)裝修管理規(guī)定及違反了業(yè)主公約為由，要求業(yè)主張某限期改正。張某以陽(yáng)臺(tái)屬自有部位，物業(yè)企業(yè)無(wú)權(quán)干涉為由，仍拒不改正。于是，物業(yè)管理企業(yè)即依據(jù)《業(yè)主管理規(guī)約》的規(guī)定，對(duì)業(yè)主張某采取了停水停電措施。三個(gè)月過(guò)后，業(yè)主張某以物業(yè)管理企業(yè)停水停電侵害了其房屋使用權(quán)為由，向人民法院起訴，要求物業(yè)企業(yè)賠償因停水停電導(dǎo)致其物業(yè)無(wú)法使用的經(jīng)濟(jì)損失。答案要點(diǎn)：1、業(yè)主張某的行為違反了《業(yè)主管理規(guī)約》及相關(guān)法律規(guī)定，其行為已構(gòu)成違約；2、《業(yè)主管理規(guī)約》中有關(guān)物業(yè)管理企業(yè)可以采取停水停電的方法來(lái)要求業(yè)主改正違章裝修行為的約定因違反了法律的強(qiáng)制性規(guī)定而無(wú)效。3、物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任，賠償?shù)臄?shù)額以停水停電期間政府指導(dǎo)租金為限。4、根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第46條的規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)對(duì)業(yè)主的違章裝修行為應(yīng)當(dāng)制止并及時(shí)向關(guān)行政管理部門報(bào)告。（二）路雪與陳紅是同一住宅樓上下層的鄰居，陳紅住在樓下?！拔逡弧甭糜魏蠡氐郊?，發(fā)現(xiàn)家里積滿污水，經(jīng)查是與樓上相連接處的下水道（管）漫出。事后，小區(qū)物業(yè)管理企業(yè)稱：下水管道是暢通的，因此不負(fù)管理責(zé)任；物業(yè)建設(shè)單位則稱：此樓已經(jīng)通過(guò)綜合驗(yàn)收，是合格的，所以也無(wú)責(zé)任。請(qǐng)問(wèn)本案的責(zé)任應(yīng)由誰(shuí)業(yè)承擔(dān)，為什么？（6分）答：（1）如果是管道質(zhì)量問(wèn)題，在保修期內(nèi)由物業(yè)建設(shè)單位承擔(dān)責(zé)任；（2）如果是人為損壞，由責(zé)任人承擔(dān)；（3）物業(yè)管理企業(yè)有定期檢查維修的義務(wù)，如有違反，應(yīng)承擔(dān)法律責(zé)任。一、名詞解釋1、物業(yè)管理是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)受物業(yè)所有人的委托，依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同，以及國(guó)家有關(guān)的法律法規(guī)，對(duì)物業(yè)的房屋建筑及其設(shè)備、市政公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等管理項(xiàng)目進(jìn)行維護(hù)、修繕和整治，并向物業(yè)所有人和使用人提供綜合性的有償服務(wù)。2、物業(yè)權(quán)屬是指房地產(chǎn)所有權(quán)及其有關(guān)的其他財(cái)產(chǎn)權(quán)利在主題上的歸屬。它是特定物業(yè)的歸屬或管主合法管轄、支配、保護(hù)該宗物業(yè)的獨(dú)立性權(quán)利，3、物業(yè)抵押是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。4、前期物業(yè)管理是指在業(yè)主大會(huì)與所聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效前，由建設(shè)單位選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施的物業(yè)管理。5、業(yè)主大會(huì)是指由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成，代表全體業(yè)主行使本區(qū)域物業(yè)管理權(quán)利的自治組織。二、簡(jiǎn)答題1、物業(yè)管理的基本特征物業(yè)管理職能的社會(huì)化，機(jī)構(gòu)的專業(yè)化，過(guò)程的市場(chǎng)化，形式的規(guī)范化，關(guān)系的契約化。2、以劃撥方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條件（1）以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照國(guó)務(wù)院規(guī)定，保佑批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批。有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國(guó)家有關(guān)規(guī)定交納土地使用權(quán)出讓金。（2）以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)報(bào)批時(shí)，有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府按照國(guó)務(wù)院規(guī)定決定可以不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的，轉(zhuǎn)讓方應(yīng)當(dāng)按照國(guó)務(wù)院規(guī)定將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲收益中的土地收益上繳國(guó)家或者作其他處理。3、物業(yè)抵押法律特征的表現(xiàn)是什么？（1）物業(yè)抵押屬于債權(quán)人擔(dān)保的范圍，是附從于債權(quán)的從權(quán)利。（2）物業(yè)抵押是以物業(yè)作為標(biāo)的物的抵押，這就決定了抵押物不能轉(zhuǎn)移地方，仍為物業(yè)所有人占有、使用。（3）物業(yè)抵押合同生效后，即具有對(duì)抗第三方的效力，物業(yè)抵押人對(duì)非法占有、轉(zhuǎn)讓物業(yè)有追償權(quán)。未經(jīng)抵押權(quán)人同意，物業(yè)所有權(quán)人不得將已設(shè)定抵押部分另行再設(shè)抵押。同時(shí)，抵押人在抵押的物業(yè)上再設(shè)定的其他權(quán)利不能對(duì)抗已設(shè)定的抵押權(quán)。（4）物業(yè)抵押的目的在于控制抵押物的交換價(jià)值，當(dāng)債權(quán)逾期不得清償時(shí)，房地產(chǎn)抵押權(quán)人，能以其交換價(jià)值優(yōu)先受償。三、論述題1、結(jié)合實(shí)際談?wù)勊接蟹课莩凶馊伺c共有人的權(quán)利及優(yōu)先權(quán)的區(qū)別。（一）在租賃期限內(nèi)，由于房屋租賃關(guān)系的存在，承租人享有以下權(quán)利：（1）繼續(xù)承租權(quán)在租賃期間內(nèi)，房屋出租人出賣房屋，承租人可以繼續(xù)按照原租賃合同的規(guī)定承租房屋，新的房屋所有權(quán)人，應(yīng)當(dāng)遵守原租賃合同的規(guī)定，不不得改變租賃期限，不的提高租金。（2）優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，出賣私有出租房屋，應(yīng)當(dāng)提前3各月，通知承租人，在同等條件先，承租人有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，（二）共有人的權(quán)利（1）否決權(quán)在出賣共有房屋時(shí)，若其中某個(gè)或某幾個(gè)共有人擅自出賣房屋，一般情況下，其他共有人具有否決權(quán)，認(rèn)定買賣行為無(wú)效。（2）優(yōu)先購(gòu)買權(quán)共有房屋出賣時(shí)，其他共有人在同等條件下有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。（三）承租人和共有人的優(yōu)先權(quán)區(qū)別在出售房屋時(shí)，承租人合共又人都具有優(yōu)先權(quán)，但共有人的優(yōu)先權(quán)是基于物權(quán)而產(chǎn)生的，而承租人的優(yōu)先權(quán)是基于債權(quán)而產(chǎn)生的。依據(jù)民法基本原理，物權(quán)優(yōu)先與債權(quán)，因此，共有人的優(yōu)先權(quán)優(yōu)先于承租人的優(yōu)先權(quán)。在承租人和共有人都要求購(gòu)買同一房屋時(shí)，在同等條件下共有人有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。2、結(jié)合你了解的情況，談?wù)勍ǔＱb飾裝修行為會(huì)涉及哪些民事責(zé)任。（1）如果裝修行為人是房屋的承租人，那么其裝修應(yīng)當(dāng)?shù)玫匠鲎馊说耐?，否則出租人有權(quán)解除房屋租賃合同，并追究承租人的違約或侵權(quán)責(zé)任。（2）如果裝修行為人是房屋的部分產(chǎn)權(quán)人，那么裝修行為應(yīng)當(dāng)尊重其他部分產(chǎn)權(quán)人的權(quán)利。（3）如果裝修行為人是整棟樓房的局部房屋所有人，那么裝修不得妨礙他人對(duì)房屋行使權(quán)利，不的改變房屋的整體結(jié)構(gòu)或者危及房屋的安全性能，否則其他所有人有權(quán)請(qǐng)求停止侵害，排除妨害，消除危險(xiǎn)，恢復(fù)原貌，并有權(quán)要求賠償損失。3、結(jié)合所住小區(qū)的實(shí)際情況，談?wù)勎飿I(yè)管理企業(yè)如何做好小區(qū)的車輛管理工作。（1）在物業(yè)服務(wù)合同中明確約定，停車場(chǎng)車輛停放究竟屬于什么性質(zhì)?；蛘吒鶕?jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第44條的規(guī)定，與需要提供停車服務(wù)的業(yè)主單獨(dú)簽訂停車管理服務(wù)協(xié)議，就停車服務(wù)項(xiàng)目性質(zhì)、費(fèi)用進(jìn)行約定。（2）我國(guó)《公司法》第11條規(guī)定：公司的經(jīng)營(yíng)范圍由公司的章程決定，并依法登記。公司應(yīng)在登記的范圍內(nèi)從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)營(yíng)停車場(chǎng)，收取車主一定費(fèi)用，這種經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的法律性質(zhì)，在公司經(jīng)營(yíng)范圍中應(yīng)當(dāng)作出明確規(guī)定。（3）根據(jù)《機(jī)動(dòng)車停放收費(fèi)管理辦法》第12條規(guī)定：機(jī)動(dòng)車停放服務(wù)收費(fèi)實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)制度。在機(jī)動(dòng)車停放場(chǎng)所及收費(fèi)地點(diǎn)醒目位置放置明碼標(biāo)價(jià)牌，標(biāo)明停放車輛類型、服務(wù)內(nèi)容、計(jì)費(fèi)單位、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等。因此物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)該明示服務(wù)的性質(zhì)，以使車主根據(jù)停車場(chǎng)明示的服務(wù)內(nèi)容決定是否接受這種服務(wù)，同時(shí)也清楚接受服務(wù)時(shí)自己應(yīng)急的義務(wù)。案例徐先生花費(fèi)大量時(shí)間和金錢剛剛裝修好的房子，被樓上住戶跑水搞得廚房、衛(wèi)生間、客廳部分屋頂浸泡起皮。找到樓上業(yè)主，答復(fù)是他家一點(diǎn)也沒(méi)有漏，并且很不情愿配合檢查問(wèn)題。雖說(shuō)經(jīng)物業(yè)公司工程人員多次協(xié)調(diào)已解決了問(wèn)題，但劉先生心里還是不痛快，認(rèn)為物業(yè)在裝修管理上沒(méi)有盡到責(zé)任，所以拒絕繳納物業(yè)管理費(fèi)。他詢問(wèn)：對(duì)物業(yè)公司的服務(wù)不滿意，是否可以不交物業(yè)管理費(fèi)？分析1.業(yè)主混淆了不同的法律關(guān)系，該案涉及不同的法律關(guān)系，包括業(yè)主與開(kāi)發(fā)商、業(yè)主與物業(yè)管理公司、業(yè)主與業(yè)主之間的法律關(guān)系。2.樓上跑水可能由兩種原因引起：房屋質(zhì)量不好導(dǎo)致水滲漏或者樓上業(yè)主過(guò)失導(dǎo)致跑水，但無(wú)論哪種原因引起都與物業(yè)管理公司無(wú)關(guān)，不涉及物業(yè)管理公司與業(yè)主的法律關(guān)系。3.房屋質(zhì)量不好導(dǎo)致水滲漏涉及業(yè)主與開(kāi)發(fā)商之間基于房屋買賣合同而產(chǎn)生的合同法律關(guān)系，開(kāi)發(fā)商交付的房屋存在瑕疵導(dǎo)致水管跑水致使業(yè)主遭受損失，開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約賠償責(zé)任。4.樓上業(yè)主過(guò)失導(dǎo)致跑水涉及業(yè)主之間基于侵權(quán)行為而產(chǎn)生的侵權(quán)法律關(guān)系，樓上業(yè)主的過(guò)錯(cuò)導(dǎo)致樓下業(yè)主房屋遭受損失，該行為已經(jīng)構(gòu)成對(duì)樓下業(yè)主財(cái)產(chǎn)權(quán)利的侵犯，構(gòu)成侵權(quán)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)侵權(quán)賠償責(zé)任。5.物業(yè)管理公司在本案中只涉及對(duì)受損業(yè)主家內(nèi)部的維護(hù)和修繕。由于受損部分不屬于公共設(shè)施、公共區(qū)域，該部分的物業(yè)服務(wù)不屬于物業(yè)管理費(fèi)所涵蓋的服務(wù)范圍，而屬于特殊的物業(yè)管理服務(wù)，對(duì)該部分維修應(yīng)當(dāng)另行支付費(fèi)用，業(yè)主沒(méi)有理由拒繳物業(yè)管理費(fèi)。結(jié)論業(yè)主以對(duì)管理服務(wù)不滿意為由拒繳物業(yè)管理費(fèi)，實(shí)際上是混淆了業(yè)主和小區(qū)物業(yè)管理委員會(huì)（下稱“管委會(huì)”）之間的權(quán)利義務(wù)。依據(jù)法律、法規(guī)的規(guī)定或約定，任意一個(gè)業(yè)主無(wú)權(quán)單獨(dú)對(duì)物業(yè)管理公司的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)管理費(fèi)的使用和管理以及物業(yè)服務(wù)質(zhì)量提出異議，業(yè)主無(wú)權(quán)以此作為對(duì)抗原告訴訟主張的抗辯事由。理由是：首先，物業(yè)管理公司并不只是為某一個(gè)或幾個(gè)業(yè)主單獨(dú)提供服務(wù)，而是基于開(kāi)發(fā)商的委托、全體業(yè)主的共同委托或代表全體業(yè)主共同利益的管委會(huì)的委托，為整個(gè)小區(qū)提供物業(yè)管理服務(wù)，物業(yè)管理公司與業(yè)主的合同關(guān)系并不是通常的一對(duì)一的合同關(guān)系，而是一對(duì)整體業(yè)主的合同關(guān)系。其次，物業(yè)管理費(fèi)是用于整個(gè)小區(qū)維護(hù)保養(yǎng)、維持小區(qū)正常、持續(xù)運(yùn)行所必須的費(fèi)用，（見(jiàn)《北京市普通居住小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法》第二條）并非物業(yè)管理公司的經(jīng)營(yíng)性收入。如果允許任何一個(gè)業(yè)主任意以物業(yè)管理公司服務(wù)存在瑕疵或?qū)ξ飿I(yè)管理費(fèi)使用存在疑問(wèn)為由拒付物業(yè)管理費(fèi)，則必然導(dǎo)致物業(yè)管理費(fèi)入不敷出、物業(yè)管理公司因缺乏資金對(duì)小區(qū)的維護(hù)管理將難以為繼，這必然導(dǎo)致全體業(yè)主（包括欠費(fèi)的業(yè)主）的共同利益遭受損害。因此，對(duì)于物業(yè)管理公司收取并使用、管理物業(yè)管理費(fèi)的問(wèn)題，相關(guān)法律、法規(guī)設(shè)計(jì)了一整套完整的監(jiān)督機(jī)制，即業(yè)主將其對(duì)物業(yè)管理公司的監(jiān)督權(quán)讓給代表全體業(yè)主利益的管委會(huì)行使；同時(shí)，業(yè)主賦予管委會(huì)對(duì)物業(yè)管理公司使用和管理物業(yè)管理費(fèi)以及各種維修基金檢查和監(jiān)督的權(quán)利、“予以制止并要求其限期改正”、解聘物業(yè)管理公司以及代表全體業(yè)主向物業(yè)管理公司提出起訴要求賠償業(yè)主損失的權(quán)利。與此相對(duì)應(yīng)的是，任何業(yè)主無(wú)權(quán)單獨(dú)向物業(yè)管理公司提出對(duì)各項(xiàng)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、對(duì)物業(yè)管理費(fèi)的使用和管理異議，且無(wú)權(quán)以前述異議為抗辯理由對(duì)抗業(yè)主繳納物業(yè)管理費(fèi)、代繳費(fèi)用的義務(wù)，只“有權(quán)向物業(yè)管理委員會(huì)投訴或者向房屋土地管理機(jī)關(guān)反映”。只有在這種法定的機(jī)制下，才既能體現(xiàn)業(yè)主對(duì)物業(yè)管理公司的監(jiān)督，又能保證物業(yè)管理公司對(duì)小區(qū)維護(hù)管理的順利開(kāi)展，最終確保全體業(yè)主的整體利益。（見(jiàn)《北京市房屋土地管理局關(guān)于開(kāi)展組建居民小區(qū)物業(yè)管理委員會(huì)試點(diǎn)工作的通知》第三項(xiàng)“管委會(huì)的職責(zé)”、《北京市居住小區(qū)物業(yè)管理辦法》第十七條的相關(guān)規(guī)定。）由此可見(jiàn)，業(yè)主將對(duì)物業(yè)管理公司使用物業(yè)管理費(fèi)以及各項(xiàng)物業(yè)管理工作完成情況的監(jiān)督審核工作的權(quán)利賦予了管委會(huì)，業(yè)主個(gè)人無(wú)權(quán)對(duì)此提出異議，也不能以此作為拒繳物業(yè)管理費(fèi)的抗辯理由。(摘自大中華物業(yè)管理網(wǎng))1.案一：2001年5月一天，劉某因病到某醫(yī)院住院治療，把奔馳轎車停放在該醫(yī)院住院處樓下的停車位。在停放期間，住院處7樓上的一塊玻璃自行脫落，將奔馳車砸壞。事后雙方就賠償問(wèn)題沒(méi)能達(dá)成協(xié)議，劉某遂告到法院，要求這家醫(yī)院賠償各種損失46000元。針對(duì)劉某的起訴，醫(yī)院提出了異議，醫(yī)院拿出了氣象局檔案館的氣象公證，證明事發(fā)時(shí)，該區(qū)域最大風(fēng)力達(dá)到8級(jí)以上，事件的發(fā)生是由于當(dāng)時(shí)大風(fēng)吹壞了玻璃，屬于不可預(yù)測(cè)和不可避免的“天災(zāi)”。鑒于此，醫(yī)院只同意對(duì)被砸壞的奔馳轎車恢復(fù)原狀，但不同意賠償。法院審理認(rèn)為，不管事發(fā)時(shí)是否有大風(fēng)，玻璃脫落都與被告某醫(yī)院管護(hù)不力有關(guān)，因此，對(duì)于劉某的損失，醫(yī)院負(fù)有不可推卸的責(zé)任，理應(yīng)賠償。經(jīng)法院審理，某醫(yī)院被判賠償劉某修車費(fèi)、保全證和公證費(fèi)總計(jì)44000元。關(guān)于陽(yáng)臺(tái)外墻面使用權(quán)據(jù)反映：西市有八家二樓住戶，其陽(yáng)臺(tái)被一樓住戶（門面房）的廣告牌遮蓋，以至于二樓住房的空調(diào)無(wú)法安裝。他們找到開(kāi)發(fā)商，開(kāi)發(fā)商說(shuō)當(dāng)初合同中明確約定“外墻面使用權(quán)屬于出賣人”，再者直接侵犯其陽(yáng)臺(tái)外墻面使用權(quán)的是一樓住戶而非開(kāi)發(fā)商，故不予理睬。同時(shí)他們還不明白，物業(yè)公司是否有權(quán)干涉住宅樓外墻面使用權(quán)？張先金律師點(diǎn)評(píng)：一、關(guān)于陽(yáng)臺(tái)外墻面使用權(quán)根據(jù)《合肥市商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則實(shí)施細(xì)則》的規(guī)定：公用墻體按其水平投影面積的一半計(jì)入單元（套）內(nèi)墻體面積：非公用墻體水平投影面積全部計(jì)入套內(nèi)墻體面積。而陽(yáng)臺(tái)根據(jù)該細(xì)則規(guī)定：１．未封閉的陽(yáng)臺(tái)按其外圍水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積：２．封閉陽(yáng)臺(tái)按其外圍水平投影面積計(jì)算建筑面積。據(jù)此可知陽(yáng)臺(tái)外墻體未單獨(dú)計(jì)算面積，故屬非公用墻體，而屬其所在單元（套）用戶。因此一樓住戶的廣告牌不可延伸至二樓的陽(yáng)臺(tái)，否則就侵犯了二樓的墻面使用權(quán)。二、有關(guān)購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)商約定的墻面使用權(quán)問(wèn)題外墻（含山墻）屬公用墻體，其水平投影的一半面積已納入分?jǐn)偯娣e。建設(shè)部、國(guó)家計(jì)委等七部委聯(lián)合發(fā)布的關(guān)于整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的“建住房２００２１２３號(hào)”的通知中明確規(guī)定：已納入分?jǐn)偯娣e的公用部位的產(chǎn)權(quán)，屬業(yè)主共有，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得擅自另行出租、售?！逗戏适猩唐贩夸N售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則實(shí)施細(xì)則》也規(guī)定，凡已計(jì)入公用面積的不得另行出售或出租。所以購(gòu)房者即使與開(kāi)發(fā)商在合同中約定了“外墻面使用權(quán)屬于出賣人”，開(kāi)發(fā)商也不得將外墻面使用權(quán)擅自進(jìn)行出租、出售。再者外墻面屬于本幢樓全體業(yè)主共同共有，根據(jù)我國(guó)《民法通則》和最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國(guó)民法通則〉若干問(wèn)題的意見(jiàn)（試行）》的有關(guān)規(guī)定，在共同共有關(guān)系存續(xù)期間，部分共有人擅自處分共有財(cái)產(chǎn)的。一般應(yīng)認(rèn)定其處分行為無(wú)效。故而開(kāi)發(fā)商只有與整幢樓每一戶都約定“外墻面使用權(quán)屬于出賣人”，否則為無(wú)效約定，該條款無(wú)效。綜上可知，假如一幢樓的絕大部分業(yè)主都在合同中約定“外墻面使用權(quán)屬于出賣人”，但只要有一戶沒(méi)簽訂這一條款，則其他各戶的約定都為無(wú)效約定。即使全體業(yè)主都同意這一條款，開(kāi)發(fā)商也不得將外墻面使用權(quán)擅自出租、出售。三、關(guān)于物業(yè)公司的權(quán)利某一住宅區(qū)交付使用后，入住率達(dá)５０％以上時(shí)，市物業(yè)辦會(huì)同開(kāi)發(fā)建設(shè)單位組織召開(kāi)第一次業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主代表大會(huì)，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)按有關(guān)規(guī)定，在市物業(yè)辦組織下，采取公開(kāi)招標(biāo)方式，聘請(qǐng)物業(yè)管理企業(yè)對(duì)住宅區(qū)實(shí)施物業(yè)管理。物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利和義務(wù)由業(yè)主委員會(huì)和其在委托管理合同中約定。所以物業(yè)公司是否有權(quán)干涉住宅區(qū)的墻面使用權(quán)，要看委托管理合同的約定案例九：獨(dú)身女士吳某購(gòu)買了建翔房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的一套《綠鑫花園小區(qū)》住宅，入住二年后的某日晚間在室內(nèi)被搶劫犯殺害，其父母以建翔房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司售房時(shí)有物業(yè)管理承諾為由向法院起訴，請(qǐng)求法院判決建翔房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司賠償喪葬費(fèi)、贍養(yǎng)費(fèi)、財(cái)產(chǎn)損失和退房費(fèi)，共計(jì)125萬(wàn)元。

法院查明事實(shí)如下：建翔房地產(chǎn)公司與吳某簽定的購(gòu)房合同載明“吳某每月交的物業(yè)管理費(fèi)中包括保安費(fèi)5元，建翔房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司提供優(yōu)質(zhì)的保安服務(wù)，對(duì)小區(qū)施行封閉式管理，非小區(qū)人員實(shí)行進(jìn)門登記，保安24小時(shí)晝夜巡邏值班，對(duì)可疑人員進(jìn)行查問(wèn)核實(shí)”。案發(fā)時(shí)是鄰居聽(tīng)到呼救后找來(lái)保安，但案犯已逃，尚未偵破。經(jīng)查證，小區(qū)實(shí)行了保安巡邏，但時(shí)有時(shí)無(wú)，沒(méi)有堅(jiān)持24小時(shí)晝夜巡邏值班，因小區(qū)一側(cè)的二期工程未完，入住區(qū)域沒(méi)有封閉?；卮鹨c(diǎn)：1、建翔房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司對(duì)吳某致死是否負(fù)有責(zé)任？負(fù)有什么責(zé)任？根據(jù)是什么？2、吳某父母的訴訟請(qǐng)示是否合理，理由是什么？建翔房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司應(yīng)否承擔(dān)賠償義務(wù)？說(shuō)明處理此案的原則。3、建翔房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司對(duì)保安管理應(yīng)及時(shí)采取哪些措施？答案：1、

建翔房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司對(duì)吳某致死負(fù)有一定的工作過(guò)失責(zé)任，性質(zhì)為管理措施不利、違約，但吳某案之直接責(zé)任人為殺人犯。2、

吳某父母的訴訟請(qǐng)求有合理成分，建翔房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司沒(méi)有嚴(yán)格實(shí)施保安管理，但吳某之父母沒(méi)有認(rèn)識(shí)到賠償?shù)男再|(zhì)不對(duì)，訴訟要求過(guò)分，因?yàn)楸０膊皇潜ｇS，保安費(fèi)不是保險(xiǎn)費(fèi)，保安的作用僅是協(xié)助公安部門提高小區(qū)治安水平，吳某之父母要求建翔房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司承擔(dān)保險(xiǎn)賠償責(zé)任是不合理的。建翔房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任賠償。判斷業(yè)主在小區(qū)被殺，主要看建翔房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司是否需承擔(dān)違約責(zé)任，看有無(wú)違約。3、

教育員工確實(shí)實(shí)行24小時(shí)值班制度，并對(duì)入住區(qū)域進(jìn)行封閉管理。另，新加坡在管理合同上要求業(yè)主對(duì)財(cái)產(chǎn)和人身安全自行投保。

關(guān)于丟失或被盜財(cái)產(chǎn)，物業(yè)公司是否應(yīng)承擔(dān)責(zé)任？收取了物業(yè)管理費(fèi)是否就意味著物業(yè)公司對(duì)業(yè)主的財(cái)產(chǎn)、人身安全負(fù)起了責(zé)任？1、

物業(yè)公司不是保險(xiǎn)公司，無(wú)法對(duì)業(yè)主的每件事負(fù)責(zé)。這并不是說(shuō)物業(yè)公司沒(méi)有責(zé)任，物業(yè)公司承擔(dān)著小區(qū)安全防范的行政責(zé)任，這種安全防范的行政責(zé)任是由政府的行政主管部門依據(jù)行政法律的規(guī)定來(lái)追究的。政府的行政主管部門可以依法對(duì)物業(yè)公司做出通報(bào)批評(píng)、警告、罰款、降低或注銷物業(yè)管理的資質(zhì)等線、責(zé)令停業(yè)整頓、注銷營(yíng)業(yè)執(zhí)照等行政處罰。2、

從法定職責(zé)看，物業(yè)公司的保安在治安防范職責(zé)上，與一般人民群眾并沒(méi)有什么區(qū)別。國(guó)家的法律并沒(méi)有給予物業(yè)公司超越其他人民群眾的特殊權(quán)利和義務(wù)，對(duì)于犯罰行為，物業(yè)公司的保安只有制止和將犯罪嫌疑人扭送到公安機(jī)關(guān)的權(quán)利和義務(wù)。物業(yè)公司的保安不僅沒(méi)有使用任何電警棍、警械的權(quán)利，甚至可以說(shuō)就連查驗(yàn)居民身份證的權(quán)利都沒(méi)有。因此要物業(yè)公司承擔(dān)超越安全防范行政責(zé)任以外的賠償責(zé)任，顯然是超越了法律的規(guī)定，是一種既不合法也不合理的要求。3、

如果收取了物業(yè)管理費(fèi)就意味著物業(yè)公司應(yīng)對(duì)業(yè)主的財(cái)產(chǎn)、人身安全負(fù)有賠償責(zé)任，那么，物業(yè)公司給國(guó)家交納了稅費(fèi)，首先應(yīng)該承擔(dān)賠償責(zé)任的是國(guó)家，是公安機(jī)關(guān)。因?yàn)闊o(wú)論是依照憲法還是法律的規(guī)定，國(guó)家、公安機(jī)關(guān)都對(duì)公民的人身、財(cái)產(chǎn)的安全負(fù)有不可推卸的責(zé)任。但事實(shí)上，無(wú)論在我國(guó)，還是在外國(guó)，國(guó)家、公安機(jī)關(guān)對(duì)類似于此類事件的發(fā)生都不承擔(dān)賠償責(zé)任。因?yàn)閲?guó)家、公安機(jī)關(guān)與公民之間不具備人身、財(cái)產(chǎn)的保管、保險(xiǎn)關(guān)系，不存在將公民人身、財(cái)產(chǎn)的實(shí)際控制權(quán)和排他占有權(quán)交付給國(guó)家、公安機(jī)關(guān)的客觀事實(shí)，不符合構(gòu)成保管、保險(xiǎn)關(guān)系成立的要件，國(guó)家、公安機(jī)關(guān)只承擔(dān)安全防范的行政責(zé)任。所以，在類似于此類事件的物業(yè)公司也只具備安全防范的行政責(zé)任，而不承擔(dān)民事賠償責(zé)任。案例三、巨型浴缸入室房屋不堪其重案情：業(yè)主顧某購(gòu)買了一只占地面積約8.9平方米，可放水約4.2噸的巨型浴缸，準(zhǔn)備安裝在其居住的第29層的物業(yè)內(nèi)，遭到了周圍業(yè)主的強(qiáng)烈反對(duì)。物業(yè)管理公司向有關(guān)專家進(jìn)行了咨詢，以房屋樓板無(wú)法承受浴缸使用時(shí)的重量為由，制止顧某吊裝巨型浴缸。問(wèn)題：購(gòu)置財(cái)產(chǎn)是否都可以安置在自己的物業(yè)內(nèi)？判決：顧某要求將自己所有的浴缸搬入自己物業(yè)內(nèi)的訴訟請(qǐng)求不予支持。依據(jù)：《上海市居住物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十七條規(guī)定：“業(yè)主、使用人應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)的有關(guān)規(guī)定，按照有利于物業(yè)使用、安全以及公平、合理的原則，正確處理供水、排水、通行、通風(fēng)、采光、維修、環(huán)境衛(wèi)生、環(huán)境保護(hù)等方面的相鄰關(guān)系?！钡诙艞l第二款規(guī)定：“物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)裝修住宅活動(dòng)進(jìn)行指導(dǎo)和監(jiān)督，發(fā)現(xiàn)違反本條例第十八條的行為，應(yīng)當(dāng)勸阻制止?！惫裰荒茉诜梢?guī)定的限度內(nèi)自由行使占有、使用、收益、處分個(gè)人財(cái)產(chǎn)的權(quán)利。應(yīng)當(dāng)本著安全、合理的原則使用物業(yè)，并遵守法律、法規(guī)及業(yè)主公約的有關(guān)規(guī)定。長(zhǎng)期使用巨型浴缸必然對(duì)大樓的樓板強(qiáng)度及承重結(jié)構(gòu)造成危害，使大樓存在潛在的安全隱患。同時(shí)還應(yīng)當(dāng)顧及相鄰各方的利益，以不損害公共利益和他人權(quán)益為前提，否則應(yīng)加以必要的限制。由于物業(yè)管理的不可分割性，部分人拖繳、欠繳物業(yè)管理費(fèi)、房租，不僅侵害了物業(yè)公司的權(quán)益，同時(shí)也侵害了同小區(qū)其他業(yè)主的利益。怎樣解決這一問(wèn)題，物業(yè)公司可謂“絞盡腦汁”：有的派專人攻關(guān)，與業(yè)主搞好關(guān)系；有的給按時(shí)繳費(fèi)的業(yè)主送上小禮品，“以致謝意”。上海輕工物業(yè)公司管理著八十多萬(wàn)平方米的物業(yè)，其中不乏系統(tǒng)房、售后公房，其物業(yè)管理費(fèi)、房租收繳率連續(xù)三年達(dá)到95％以上。他們的秘訣主要是提高物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量，對(duì)惡意“抗繳”的業(yè)主、住戶，通過(guò)打官司追討。去年，他們對(duì)歷史老賬進(jìn)行了一次徹底清算，對(duì)有能力繳費(fèi)、繳租卻故意欠繳的，進(jìn)行了集中訴訟，全年打了65個(gè)欠費(fèi)官司，標(biāo)的額42萬(wàn)元，除兩起待判外，物業(yè)公司全部勝訴。其中，對(duì)拒不執(zhí)行法院判決的，要求法院對(duì)其實(shí)施強(qiáng)制執(zhí)行。不繳費(fèi)的業(yè)主，并非因?yàn)榧彝ソ?jīng)濟(jì)狀況差。家住長(zhǎng)寧的某業(yè)主，住別墅，請(qǐng)保姆，夫妻每人一輛車，另外還備一輛“寶馬”，卻拖欠物業(yè)管理費(fèi)、水電費(fèi)一年多。去年8月，長(zhǎng)寧法院判決生效后，他依然拒不執(zhí)行。法院上門執(zhí)行，封了其家中的空調(diào)、冰箱。第二天，他就把錢送到法院，但根據(jù)規(guī)定三天后才可以啟封。夏天天熱不能用空調(diào)，家里是沒(méi)法住了，一家人只好住賓館。從此，該小區(qū)所有業(yè)主均按時(shí)繳費(fèi)，物業(yè)管理費(fèi)的收繳率達(dá)到100％。物業(yè)公司感動(dòng)之余，給法院送來(lái)一面錦旗：“秉公辦事，執(zhí)法如山”。案件回顧原告（物業(yè)公司）———業(yè)主以電費(fèi)價(jià)格高為由，拒絕繳納電費(fèi)；水費(fèi)也未繳納；并以各種理由拒絕繳納物業(yè)管理費(fèi)。我們?cè)啻紊祥T催討，對(duì)電費(fèi)價(jià)格也作了必要的解釋，但被告仍拒絕繳納。為此，要求法院判令業(yè)主繳納物業(yè)管理費(fèi)12319元、電費(fèi)7071元、水費(fèi)1215元，并繳納所欠物業(yè)管理費(fèi)的滯納金。被告（某業(yè)主）———對(duì)拖欠的物業(yè)管理費(fèi)時(shí)間及對(duì)原告提供的電費(fèi)、水費(fèi)實(shí)用數(shù)均無(wú)異議，承認(rèn)物業(yè)公司也催討過(guò)。不繳納物業(yè)管理費(fèi)、電費(fèi)、水費(fèi)的原因是原告收費(fèi)不規(guī)范，收取的電費(fèi)、水費(fèi)超過(guò)國(guó)家規(guī)定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。另外，前期物業(yè)管理階段，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)未經(jīng)物價(jià)局核準(zhǔn)，物業(yè)公司無(wú)權(quán)主張；另外，拖欠的電費(fèi)、水費(fèi)已過(guò)訴訟時(shí)效。法院———經(jīng)審理查明，原告接受開(kāi)發(fā)商的委托，從事前期物業(yè)管理，物業(yè)管理費(fèi)每月每平方米建筑面積2.70元；業(yè)委會(huì)成立后，雙方約定仍按區(qū)物價(jià)局核定的這一收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收繳。因此被告以原告收費(fèi)不規(guī)范而拒付物業(yè)管理費(fèi)的理由不能成立。關(guān)于訴訟時(shí)效，原告稱其曾多次向被告催討拖欠的物業(yè)管理費(fèi)及水、電費(fèi)，被告也承認(rèn)原告催討過(guò)，故視為訴訟時(shí)效的中斷。判決被告繳納物業(yè)管理費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)滯納金、水費(fèi)、電費(fèi)及部分訴訟費(fèi)。案例十四、未成年的孩子點(diǎn)燃天那水發(fā)生爆炸被炸死的案例……4個(gè)未成年的孩子在某花園堆放雜物的地方點(diǎn)燃了放置在那里的天那水發(fā)生爆炸，當(dāng)中一個(gè)6歲的孩子被燒成重傷不治而死。孩子的父母把該花園的物業(yè)管理公司和另3個(gè)肇事孩子告上了法庭。近日，羅湖區(qū)人民法院作出一審判決，死亡孩子的父母共獲得近13萬(wàn)元的賠償金，其中包括精神賠償金8.5萬(wàn)元；物業(yè)公司因不作為被判賠近7萬(wàn)元。羅湖區(qū)法院審理后認(rèn)為：被告某物業(yè)管理公司對(duì)易燃易爆物品天那水置于兒童容易獲得的地方，對(duì)爆炸事故負(fù)重要責(zé)任。其不作為的行為和4名兒童玩天那水燒火引起爆炸，這兩個(gè)方面應(yīng)各占一半的責(zé)任。具體劃分責(zé)任比例是：原告對(duì)小孩的死亡負(fù)15％的責(zé)任，由其自負(fù)；被告物業(yè)公司承擔(dān)45％的責(zé)任；另一孩子小豪由于直接引起爆炸承擔(dān)25％責(zé)任；其他兩個(gè)男孩各承擔(dān)7.5％的責(zé)任。由于3個(gè)男孩均未成年，其賠償責(zé)任由監(jiān)護(hù)人承擔(dān)。案情回放據(jù)原告鄭某訴稱，2002年5月7日，他們6歲的兒子小俊和另外兩個(gè)小朋友10歲的小浩、11歲的小文一起玩，3人到了他們的暫住地、深圳市羅湖區(qū)某花園的一棟樓后玩耍，從該樓后一堆放雜物的臨時(shí)搭建的小房子里，孩子們發(fā)現(xiàn)了房子里面有幾個(gè)放天那水的小鐵桶。此時(shí)，暫住在該花園的一個(gè)單元里的另一個(gè)孩子9歲的小豪，找到了他們一起玩，他們用木棒點(diǎn)燃天那水玩，結(jié)果，小豪將燃燒的木棒插入天那水小桶后發(fā)生爆炸，小俊則因離得近被嚴(yán)重?zé)齻?。事故發(fā)生后，小俊的父母趕快把孩子送到了深圳紅十字會(huì)醫(yī)院治療了18天，后因付不起醫(yī)療費(fèi)無(wú)法繼續(xù)治療而被迫出院。6月13日，小俊因大面積燒傷致敗血癥，父母本來(lái)打算送孩子回老家潮陽(yáng)繼續(xù)治療，但在回去的途中孩子不幸死亡。案例十七、訪客無(wú)理打罵護(hù)衛(wèi)員怎么辦……去年9月12日15時(shí)40分，一訪客到租住在某花園A棟的朋友家取VCD機(jī)。在他攜機(jī)欲出大堂時(shí)，大堂護(hù)衛(wèi)員禮貌地請(qǐng)其辦理有關(guān)放行手續(xù)。誰(shuí)知他竟勃然大怒，破口大罵，隨后趕來(lái)的他的樓上朋友還動(dòng)手打了護(hù)衛(wèi)員一拳，隨手又撕破了護(hù)衛(wèi)員的衣服。