商業(yè)綜合體項目商業(yè)實施計劃書

商業(yè)綜合體工程商業(yè)打算書名目第一章總論..................................3一、工程概況 3\l“_TOC_250009“二、工程業(yè)主簡介 3\l“_TOC_250008“三、編制依據(jù) 4\l“_TOC_250007“其次章市場需求分析............................. 5\l“_TOC_250006“一、某市房地產(chǎn)市場環(huán)境 5二、某市華龍區(qū)房地產(chǎn)市場分析 8\l“_TOC_250005“三、工程綜合分析 10\l“_TOC_250004“第三章工程定位與經(jīng)營主題....................... 12一、工程定位及規(guī)劃依據(jù) 12\l“_TOC_250003“二、工程定位............................................... 12\l“_TOC_250002“三、目標市場............................................... 12\l“_TOC_250001“四、工程經(jīng)營主題 13\l“_TOC_250000“第四章工程總體規(guī)劃............................ 16一、功能劃分及技術(shù)標準 16二、整體平面布局規(guī)劃 16三、建筑風格及外觀風格 17四、平面組合及規(guī)劃 18第五章投資估算及資金籌措打算 20一、投資估算............................................... 20二、資金籌資及使用打算 20第七章經(jīng)濟效益評價............................ 21一、根本假設(shè)前提 21二、財務(wù)評價............................................... 21第八章風險分析 24第九章總體評價 25、工程概況工程名稱：工程名稱：某商業(yè)綜合體工程工程地址：任丘路與濱河路西南角工程業(yè)主：某置業(yè)注冊資金：5000萬元經(jīng)營范圍：房地產(chǎn)開發(fā)、物業(yè)治理、工程規(guī)模及內(nèi)容：工程占地面積75畝；擬建建筑面積49500平方米；建設(shè)商業(yè)綜合體。二、工程業(yè)主簡介多年來，公司格外留意商業(yè)信譽，由于重視內(nèi)部治理，企業(yè)進展穩(wěn)定，經(jīng)濟效益良好，市場競爭力氣和抗風險力氣不斷增加，被某市相關(guān)專業(yè)銀行評為AAA“、““及“綠色通、甘》道”。近幾年，公司在房地產(chǎn)主業(yè)方面取得了長足進展，全部開發(fā)項目全部通過85%以上三、編制依據(jù)1、《某市華龍區(qū)市場調(diào)查報告》、《建設(shè)工程經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》1993年，國家計委、《某市建筑工程99基價表》一、某市房地產(chǎn)市場環(huán)境〔一〕某市經(jīng)濟進展狀況某是一座具有三千多年歷史和絢爛文化的名城，以其獨特的地理位置形成了具有濃郁的地方特色及富強的內(nèi)陸商貿(mào)經(jīng)濟。優(yōu)待的政策，良好的投資環(huán)境以及前景寬闊的市場，某成為一輪投資的熱點，大量的國外資金和國內(nèi)資金涌入某，尋求投資進展，激活了某的經(jīng)濟環(huán)境，帶旺了人氣，為某經(jīng)濟的快速進展供給了大量的機遇和條件。近幾年來某市的GDP增長率始終高于全省平均水平，固定資產(chǎn)投資增長率更是遠遠超過全省的平均水平，在全省觀經(jīng)濟形勢不斷趨好的大環(huán)境中，某〔二〕某市房地產(chǎn)投資與交易狀況分析據(jù)有關(guān)方面最統(tǒng)計顯示，某市的房地產(chǎn)市場已保持了連續(xù)七年的高速增長，為業(yè)內(nèi)人士所贊美。199655億多元，之后每年10%2023年，某的房地產(chǎn)投資已到達245.91億元。與此相應，開發(fā)建設(shè)規(guī)模也逐步擴大，1996年房地產(chǎn)開發(fā)施工、開、142434835120233653萬平方米、1661萬平方米、1020萬平方米。某的房地產(chǎn)交易也保持著高速增長。據(jù)了解，在1996年，某房地產(chǎn)年銷售面積才166萬平方米，銷售額18.99億元。之后每年以50%左右的速度19984162023年的銷售面積已達1016.58萬平方米。在投資和交易量都逐年呈上升的狀況下，房地產(chǎn)市場已逐步實現(xiàn)了兩個轉(zhuǎn)變：房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)由粗放型的生產(chǎn)方式向集約型的生產(chǎn)方式轉(zhuǎn)變，也叫做由消費者更趨于理性消費?！踩衬呈猩虡I(yè)地產(chǎn)的進展狀況分析某市商業(yè)用房開發(fā)總規(guī)模分析近年來某商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)有了很大的進展，無論是在開發(fā)投資規(guī)模方面還是施工面積方面都有了明顯的增長，但是通過比較我們可以覺察：無論是商業(yè)用房的開發(fā)投資占房地產(chǎn)開發(fā)總投資的的比例還是商業(yè)用房施工面積占房地產(chǎn)總施工面積的比例都有下降的趨勢。由此可知某的商業(yè)地產(chǎn)的進展還很不夠2023年底，某商業(yè)設(shè)施總經(jīng)營面積到達2200〃，主城區(qū)商業(yè)營業(yè)面積估量在400-500萬川，其中渝中區(qū)商業(yè)營業(yè)面積近130萬川。經(jīng)過幾十年的進展，某市主城區(qū)根本形成了頗有影響的五大商圈：沙坪壩商圈、解放碑商圈、楊家坪商圈、南坪商圈和觀音橋商圈某商業(yè)設(shè)施的供求趨勢〔1〕五大商圈會更進一步進展。依據(jù)IRS指數(shù)推算，即使是商業(yè)最興盛的解放碑商圈和沙坪壩商圈，其商業(yè)設(shè)施仍未飽和，其他的諸如楊家坪商圈、南坪商圈和觀音橋商圈更是遠遠沒有到達飽和程度。因此這些核心商圈還有較大的進展空間，開發(fā)商會充分利用剩余的為數(shù)不多的地塊進展商業(yè)物業(yè)開發(fā)，爭取贏得最終一塊蛋糕?！?〕次級商業(yè)中心在悄然崛起。五大商圈的競爭日益猛烈，開發(fā)商已經(jīng)開頭轉(zhuǎn)向次級商業(yè)中心查找投資的時機，因此大坪、巴南、北碚等地的商業(yè)設(shè)施供給量正在急劇增長?！?〕城郊購物中心將成為下一個投資亮點。隨著經(jīng)濟的進一步進展，人們的收入水平不斷提高，城市人口會不斷向郊區(qū)轉(zhuǎn)移；同時由于城市中心商業(yè)區(qū)的競爭日益猛烈，從經(jīng)營本錢角度考慮，投資者將會更情愿把握城郊的投資時機。〔四〕某市房地產(chǎn)業(yè)的進展前景分析盡管直轄后的某經(jīng)濟快速進展，但擺在我們面前的現(xiàn)實是城市化率還相對較低。目前某的城市化率為33%，足足比全國城市化率低了4個百分點。202347%50%。2023600萬人，增城市化人口將到達600萬人。提高城市化率，就是推動城市化。而城市化的核心產(chǎn)業(yè)就是房地產(chǎn)業(yè)和根底產(chǎn)業(yè)依據(jù)政府規(guī)劃到2023年某城鎮(zhèn)人均居住面積將由現(xiàn)在的16平方米到達20平方米。這意味著增城市人口需要住宅到達 1.2億平方米。加上現(xiàn)48年的時間里，某住宅增需求將1.6億平方米。假設(shè)平均下來，僅增量這一塊，某每年需求住宅的面積將到達2023萬平方米。由此可見某的房地產(chǎn)還將連續(xù)保持高速進展的趨勢。2023GDP產(chǎn)值將到達4700億元。這大體相當于現(xiàn)在的上海。當某到達這一規(guī)模，某的寫字樓、酒店以及大型商場等物業(yè)的需求市場也會快速膨脹，這也預示著某的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商正面臨著千載難逢的進展良機。、某市華龍區(qū)房地產(chǎn)市場分析〔一〕某市華龍區(qū)的背景資料某市華龍區(qū)的交通、地理狀況華龍區(qū)位于河南省東北部，冀魯豫三省交界處，成立于1986年，總面積119344國家歷史文化名城、國際花園城市、中國優(yōu)秀旅游城、中國人居環(huán)境范例獎于一體和國家、省石油化工基地的某市唯一轄區(qū)，是某市政治、經(jīng)濟、文化中心和中原油田總部所在地，是冀魯豫三省人流、物流、資金流、信息流的集合地 。30075%的鄉(xiāng)鎮(zhèn)通水泥大路。境內(nèi)渝長、長涪、長梁三條高速大路交匯，五座互通式立交橋使地方路網(wǎng)與高速大路融為一體，三個馬上建成的渝懷鐵路?？空?，規(guī)劃建設(shè)中的深水港碼頭可成為三峽庫區(qū)建成后某市重要水路替代港，這些使長壽實實在在成為某的交通樞紐。某市華龍區(qū)商貿(mào)進展狀況華龍區(qū)總面積119平方公里，人口34.3萬人。是集國家衛(wèi)生城、國家園林城、國家文明城、國家歷史文化名城、 中國優(yōu)秀旅游城、國際花園城市、中國人居環(huán)境范例獎于一體和國家、省石油化工基地的某市唯一轄區(qū)，是某市政治、經(jīng)濟、文化中心和中原油田總部所在地，是冀魯豫三省交界處人流、物流、資金流、信息流的集合地。 歷史悠久。某是河南省歷史文化名城，中華民族的發(fā)祥地之一。早5000年前，這里是五帝之一顓頊及其部落活動中心。 1987年，某西水坡出土距今6400年的蚌殼龍形圖案，被稱為“中華第一龍”，某市也因而被世界稱為“龍鄉(xiāng)”。 資源豐富?？偛课挥?億噸,2023-300030萬噸合成氨的中原大華集團和年產(chǎn)9萬噸的中原乙烯，以其產(chǎn)品、人才、技術(shù)資源優(yōu)勢，為企業(yè)進展供給了寬闊的平臺。 城鄉(xiāng)道路四通八達。 物產(chǎn)富有。華龍區(qū)地勢平坦，土地肥沃，氣候溫存，四季清楚，盛產(chǎn)小麥、花生、優(yōu)質(zhì)林果等農(nóng)林作物三、工程綜合分析(一)工程背景分析華龍區(qū)的經(jīng)濟在高速進展。20232023GDP9.4%,超出某市910%的增長速度。某市華龍區(qū)區(qū)委、區(qū)政府對本工程高度重視。政府已對商業(yè)步行街有了初步規(guī)劃：要依據(jù)“在休閑中購物，在購物中休閑”的現(xiàn)代購物理念建設(shè)，按500米左右長度重建一條商業(yè)步行街，該規(guī)劃構(gòu)思對于本工程的開發(fā)在政策層面具有了確定的指導作用。SWOT分析工程優(yōu)勢根底優(yōu)勢。某市華龍區(qū)是某市重要工業(yè)基地，職工購置力相對較強，現(xiàn)有商業(yè)門類雖齊全，但較分散，缺乏整體規(guī)劃，商業(yè)物業(yè)有確定創(chuàng)、整合空間地段優(yōu)勢。從地理位置上看，該地塊屬某市華龍區(qū)最繁華地段，商業(yè)價值較大。景觀優(yōu)勢：區(qū)委地塊現(xiàn)有植被良好，可以很好地利用,地塊南側(cè)較高，有確定江景資源。工程劣勢〔1〕資金壓力。本工程投資額大，對企業(yè)會造成確定的資金壓力?！?〕開發(fā)量巨大。面臨的機遇存在較大的住宅工程開發(fā)空間；而且大局部某市華龍區(qū)人民都期望在綠城路修建高檔商場和引進中高檔餐館及消遣設(shè)施，這些都有利于本工程的進展。面臨的挑戰(zhàn)某市華龍區(qū)屬區(qū)域性中心城市，對周邊城市輻射力較差，但本地居民的收入及消費水平與主城區(qū)相比存在較大差距，工程所在平街一層租售狀況較好，但二樓狀況堪憂，故如何消化大規(guī)模的商業(yè)面積是本工程的一大挑戰(zhàn)；此外，如何引導長壽的消費者承受高品質(zhì)的住宅也是本工程所面臨的挑戰(zhàn)。第三章工程定位與經(jīng)營主題、工程定位及規(guī)劃依據(jù)缺城市功能規(guī)劃定位8000人的客流量來回購物、休閑于此傍依傳統(tǒng)、固有的商業(yè)中心地位傳統(tǒng)商業(yè)向現(xiàn)代商業(yè)的升級換代二、工程定位?以特色店、酒吧廊、美食街、精品區(qū)、消遣城、休閑帶為主題的特色區(qū)；?具有現(xiàn)代都市時尚風情的街區(qū)型/開放式商業(yè)步行街；物業(yè)形態(tài)：商鋪：街區(qū)型的獨立臨街商鋪，半開放式與全開放式的商業(yè)步行街系統(tǒng)；住宅：電梯觀景小高層住宅,三、目標市場1、商鋪主要目標市場?以某市華龍區(qū)城鎮(zhèn)居民為主體的商業(yè)物業(yè)投資者；?本區(qū)域拆遷的臨街商鋪經(jīng)營者；? 鄉(xiāng)鎮(zhèn)進城進展置業(yè)的城市居民；? 某及周邊地區(qū)餐飲、消遣、休閑、效勞、服裝等業(yè)態(tài)的經(jīng)營者；? 專業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)投資大戶。2、住宅主要目標市場?區(qū)域內(nèi)各類成功的個體老板階層；?政府高官、企業(yè)家；?灰色需求者;?20%消費人群四、工程經(jīng)營主題1、經(jīng)營主題定位同時建有大量休閑非購物功能區(qū)，并以現(xiàn)代都市時尚商業(yè)步行街為主體表現(xiàn)形式的長壽都市中心商業(yè)區(qū)。? 內(nèi)容，以滿足某市華龍區(qū)不同層次的購物者的消費需求商業(yè)區(qū)內(nèi)設(shè)一個中型的綜合百貨店和一個中型購物超市，這個百貨由超市、百貨和一個家電賣場組成，供給當?shù)鼐用窀镜娜粘Ｉ钚枰?；設(shè)一個特色的品牌家居、家俱和裝飾的綜合店，滿足購物者的特定需求；三條主題主步行街和一個中心廣場構(gòu)成工程的主要人流淌線和休閑場所，內(nèi)設(shè)“名品店”、“精品店”、“書城”“運動城”、“少女天地”和“兒童中心”等主題區(qū)域，時尚與繁華會聚，讓購物者充共享受“逛街”購物的樂趣。?1-21-2家品牌火鍋店做為餐飲業(yè)的主力店；設(shè)好吃一條街滿足低層次消費，完善步行街功能。?,設(shè)有陽光茶樓、西餐廳、美容、美體。在工程B區(qū)域內(nèi)，設(shè)大型網(wǎng)吧、電玩城、KTV以提升和穩(wěn)固商業(yè)區(qū)的人氣。?店、糕點店、干洗衣店、照相沖洗店和音像店，全方位的滿足消費者的需求。?中心廣場構(gòu)成：紫薇樹、桂花樹、移動的鮮花車、休閑椅和露天的音樂角、工程購物指示。?332.5標高的步行街構(gòu)成：法國梧桐、鮮花、古樸的石磚路、法式的街燈和休閑椅經(jīng)營：主營：精品女裝、女鞋、女包次營：少量的精品配飾、珠寶；1-2家品牌飲料小店15米?337.5標高的步行街東側(cè)構(gòu)成：瑪賽克彩拼的步行道、局部圓石小徑和局部玻璃走廊經(jīng)營：品牌的中性休閑服飾、少女裝、牛仔裝。12米?337.5標高的步行街西側(cè)構(gòu)成：圓石小徑組合藍色的瑪賽克拼圖、白色的沙灘、嚴峻的燈光、中世紀風格的油畫。經(jīng)營：品牌餐飲、各種咖啡吧、酒吧和特色吧。12米3、工程商業(yè)經(jīng)營規(guī)劃以一個綜合性百貨店〔百貨、超市、家電三位一體〕和一個特色的家居、家俱裝飾材料的綜合性大賣場做為核心店，圍圍著中心廣場分布有一個餐飲區(qū)，快餐店、書城、運動城、兒童中心和一個陽光休閑地帶，并關(guān)心以多個商業(yè)步行街系統(tǒng)共同構(gòu)成。第四章 工程總體規(guī)劃功能劃分及技術(shù)標準表4.1 商業(yè)物業(yè)功能規(guī)劃面積安排表物業(yè)功面積層高物業(yè)功面積層主力百90004.5車庫及120234米主力超50004.5兒童樂30004米臨街門30004.2IT通訊40004面0米市場地下商80004.2步行街300004.2餐飲70004米家具店40004.2金融超7004.2綜合家20234.2還建商2513還建辦11976二、整體平面布局規(guī)劃1、步行街形態(tài)考慮到工程所處的市場層面，盡管主力店需要大面積空間，但本工程以大街組成步行街商業(yè)線索，以此組織獨立街鋪分布的主要布局。2、街鋪及面積分割商鋪布局主要沿街道和主力主題店布置，面積分割為9-12米進深，3.6-5.5米的開間。3、商場出入口商場出入口應依據(jù)地形標高的不同而考慮設(shè)有3-4個，在不同的出入口可4、人流/物流/車流/信息流等交通動線設(shè)計商業(yè)區(qū)內(nèi)的商鋪承受單一循環(huán)人流步行路線，少量設(shè)置機械交通關(guān)心工具；物流設(shè)置獨立出入口，與外圍主要交通大街連接；車流統(tǒng)一由現(xiàn)有壽星廣場東北角引入地下，由西南出；適當考慮智能系統(tǒng)在工程中的運用。三、建筑風格及外觀風格1、建筑外觀的平坦墻面外墻及局部立面多承受鮮色涂料，適當使用玻璃幕墻，到達節(jié)約本錢與有效營造商業(yè)氣氛。2、外立面顏色橙色與咖啡紅的合理運用。3、建筑頂部處理綠化與景觀處理，休閑設(shè)施的合理建設(shè)，以此吸引地下人流向上的帶動。4、標志建筑物與迎賓大道的有機照顧，在工程北邊規(guī)劃建設(shè)大型形象視覺標識---“長壽精神柱”，如雕塑。四、平面組合及規(guī)劃、充分利用舊城改造契機，工程建筑應考慮沿用本城建筑的傳統(tǒng)風格；同時著力表達以“街道”為主動線的街區(qū)型建筑規(guī)劃布局。適當表現(xiàn)以主力店，精品專賣店特色區(qū)為構(gòu)造形態(tài)的集合式商業(yè)區(qū)，力求在此地開發(fā)出一種全的購物中心。3-4實現(xiàn)物業(yè)銷售價值最大化。3、設(shè)計壓縮現(xiàn)有向陽街商業(yè)氣氛，削減向陽街主要人流，降低對現(xiàn)有街道的依靠性。、A地塊內(nèi)設(shè)計2條主要街區(qū)大道，制造的街區(qū)人流淌線，實施動線大手術(shù)。、產(chǎn)品設(shè)計中的步行街道應考慮以直線為主，少用或者不用曲線和弧線式的步行街設(shè)計方式。、商業(yè)步行街以3層建筑構(gòu)造形式為主，局部4層。、只做3個臨街面層，設(shè)計3個主題廣場，如陽光活力廣場，都市生活廣場和兒童游樂廣場，分布置于主要街道交匯處，其中生活廣場為主要景觀制造點。、地下商場1處，約10000平方米，連接3大主題廣場，并在3大廣場處形成下沉式的商場出入口；半地下商場2023-3000平方米，考慮與現(xiàn)有的壽星廣場休閑購物中心的精品專賣店一條街和工程的住宅群相照顧。一、投資估算151882元/m2o二、資金籌資及使用打算依據(jù)工程的進度安排和投資打算，工程啟動資金

150000

主要以

150000萬元第七章經(jīng)濟效益評價、根本假設(shè)前提2年建設(shè)期內(nèi)能順當實施，建設(shè)內(nèi)容和建設(shè)進度按打算進展，房水平。二、財務(wù)評價1、出租收益34906平方米，主力百貨店按平均每平方米2219元/平方米測算，其他詳見下表：序物業(yè)類型出租面積〔川〕月租金年出租收益序物業(yè)類型出租面積〔川〕月租金年出租收益A區(qū)456地下商場大型餐飲B區(qū)8406〔6304〕4334〔2167〕102575.76512113〔出租8480〕25254.41主力百貨902422238.22綜合超市504719115.03家具店38841360.6合計合計34906852.12、銷售收入97676平方米，合理收入測算如下:序1物業(yè)類型可售面序1物業(yè)類型可售面售價銷售收入備注住宅積〔血〕〔7~~〔萬兀〕~1.1 花園洋房15000180027001.2 電梯公寓3600015005400小計5100081002 A區(qū)步行街31213800024970金融機構(gòu)7006000420兒童城28383000851通訊市場189180001512家電市場21323000639大型餐飲21674000866小計40941292583 B區(qū)3.1 餐飲面積合計3633400014534地、商城210250001051合計976763986238520