第七章成本法

內(nèi)容提要第一節(jié)成本法概述第二節(jié)房地產(chǎn)價(jià)格的構(gòu)成第三節(jié)成本法的基本公式第四節(jié)重新購(gòu)建價(jià)格第五節(jié)建筑物的折舊2007級(jí)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理專業(yè)級(jí)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理專業(yè)第一節(jié)成本法概述一、成本法的概念別稱：成本逼近法、原價(jià)法、承包商法、重置成本法。定義：它是求取估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重新購(gòu)建價(jià)格（重置價(jià)格或重建價(jià)格），扣除折舊，估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。通過成本法評(píng)估得出的房地產(chǎn)價(jià)格稱為積算價(jià)格。2007級(jí)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理專業(yè)級(jí)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理專業(yè)“成本”的含義：1、成本不僅包括開發(fā)商的開發(fā)成本，還應(yīng)包括開發(fā)上的應(yīng)納稅金和應(yīng)得到的正常利潤(rùn)，是對(duì)于房地產(chǎn)購(gòu)買者而言所必須支付的全部金額。2、成本是當(dāng)前成本，而不是過去或?qū)?lái)的成本，即是待估房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重新購(gòu)建成本。3、成本是在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的經(jīng)濟(jì)、技術(shù)條件下重新建造該類房地產(chǎn)所必須花費(fèi)的正常成本，而不是房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)過程中實(shí)際發(fā)生的成本。2007級(jí)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理專業(yè)級(jí)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理專業(yè)二、成本法的理論依據(jù)1、從買方的角度來(lái)看，成本法的理論依據(jù)是替代原理2、從賣方的角度來(lái)看，成本法的理論依據(jù)是生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值論因此，房地產(chǎn)價(jià)格不能高于買者的預(yù)期，不能低于賣者的成本。買賣雙方可以接受的共同點(diǎn)必然是正常的代價(jià)（包含正常的費(fèi)用、稅金和利潤(rùn)）。2007級(jí)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理專業(yè)級(jí)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理專業(yè)三、成本法適用的對(duì)象1、一般來(lái)說(shuō)，新開發(fā)建設(shè)、可以假設(shè)重新開發(fā)建設(shè)、計(jì)劃開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)都可以采用成本法進(jìn)行估價(jià)。2、成本法特別適用于既無(wú)收益又很少發(fā)生交易的房地產(chǎn)，如學(xué)校、圖書館、體育場(chǎng)館、醫(yī)院、行政辦公樓、軍隊(duì)營(yíng)房、公園等公益的房地產(chǎn)，以及化工廠、鋼鐵廠、油田、碼頭等有獨(dú)特設(shè)計(jì)或只針對(duì)個(gè)別用戶的特殊需要而開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)。3、單純的建筑物估價(jià),通常也采用成本法估價(jià)。4、在房地產(chǎn)保險(xiǎn)（包括保險(xiǎn)和理賠）及其他損害賠償中，一般也采取成本法進(jìn)行估價(jià)。2007級(jí)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理專業(yè)級(jí)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理專業(yè)市場(chǎng)供大于求以正常成本評(píng)估的價(jià)格往往偏高

——價(jià)格應(yīng)向下調(diào)整市場(chǎng)供小于求以正常成本評(píng)估的價(jià)格往往偏低

——價(jià)格應(yīng)向上調(diào)整2、要結(jié)合市場(chǎng)供求分析來(lái)確定評(píng)估價(jià)格1、要注意區(qū)分實(shí)際成本和客觀成本房地產(chǎn)的價(jià)格大多取決于其效用，而不是花費(fèi)的成本投入成本多，并不一定其價(jià)值就高四、注意事項(xiàng)2007級(jí)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理專業(yè)級(jí)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理專業(yè)搜集資料

估算重新購(gòu)建價(jià)格估算折舊求取積算價(jià)格五、成本法估價(jià)的步驟2007級(jí)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理專業(yè)級(jí)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理專業(yè)第二節(jié)房地產(chǎn)價(jià)格的構(gòu)成房地產(chǎn)價(jià)格是一種雙重實(shí)體價(jià)格，是建筑物與土地價(jià)格的結(jié)合體，也是建筑物所有權(quán)和土地使用權(quán)價(jià)格的貨幣表現(xiàn).

房地產(chǎn)在實(shí)物形態(tài)上由土地價(jià)格和房屋建筑物價(jià)格構(gòu)成。一般情況下，房地產(chǎn)的價(jià)格由土地取得成本、開發(fā)成本、管理費(fèi)用、投資利息、銷售費(fèi)用、銷售稅費(fèi)和開發(fā)利潤(rùn)七大項(xiàng)組成。房地產(chǎn)價(jià)格=土地取得成本+開發(fā)成本+管理費(fèi)用+投資利息+銷售稅費(fèi)+開發(fā)利潤(rùn)+銷售費(fèi)用2007級(jí)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理專業(yè)級(jí)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理專業(yè)一、土地取得成本指在取得房地產(chǎn)開發(fā)用地所必須的費(fèi)用、稅金等一般由購(gòu)置土地的價(jià)款和在購(gòu)置時(shí)應(yīng)該由房地產(chǎn)開發(fā)商（作為買方）繳納的稅費(fèi)（契稅、交易手續(xù)費(fèi)等）構(gòu)成。2007級(jí)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理專業(yè)級(jí)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理專業(yè)根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)用地取得的途徑，土地取得成本的構(gòu)成可以分為下列三種：（1）通過市場(chǎng)購(gòu)買取得：政府的招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓等。建設(shè)用地使用權(quán)購(gòu)買價(jià)格；買方應(yīng)繳稅費(fèi)。（2）征收集體土地：征地補(bǔ)償安置費(fèi)用、相關(guān)稅費(fèi)和土地使用權(quán)出讓金。（3）城市房屋拆遷取得：房屋拆遷補(bǔ)償安置費(fèi)用、相關(guān)費(fèi)用和土地使用權(quán)出讓金等。

2007級(jí)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理專業(yè)級(jí)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理專業(yè)二、開發(fā)成本是指在取得房地產(chǎn)開發(fā)用地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施配套和房屋建設(shè)所必須的直接費(fèi)用和稅金等。在理論上，可以將其劃分為土地開發(fā)成本和建筑物建造成本。在實(shí)際中，房地產(chǎn)開發(fā)成本主要包括：（1）勘查設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)：包括前期規(guī)劃、可行性研究、規(guī)劃和建筑設(shè)計(jì)、施工通水、通電及場(chǎng)地平整等開發(fā)前期的費(fèi)用。（2）房屋建設(shè)安裝工程費(fèi)：房屋建造及附屬工程（圍墻、水池、綠化等）所發(fā)生的土建費(fèi)用和安裝工程費(fèi)用。2007級(jí)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理專業(yè)級(jí)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理專業(yè)（3）基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)：包括所需要的道路、供水、排水、通訊、燃?xì)獾冉ㄔO(shè)費(fèi)用。如果所取得的土地是熟地，則只有土地取得成本。

（4）公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)（5）其他工程費(fèi)（6）開發(fā)過程中的稅費(fèi)。2007級(jí)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理專業(yè)級(jí)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理專業(yè)三、管理費(fèi)用：是指組織和管理房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所必須的費(fèi)用，包括房地產(chǎn)開發(fā)人員的工資、福利、辦公、差旅費(fèi)等，可以結(jié)算為前兩者的一定比率。四、銷售費(fèi)用：指銷售開發(fā)完的房地產(chǎn)所必須的費(fèi)用，包括廣告宣傳費(fèi)、銷售代理費(fèi)、售樓人員的工資等。。五、投資利息：包括土地取得成本、開發(fā)成本和管理費(fèi)用的的投資利息土地取得成本、開發(fā)成本，無(wú)論它們的來(lái)源是借貸資金，還是自有資金，都應(yīng)計(jì)算利息2007級(jí)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理專業(yè)級(jí)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理專業(yè)投資利息的計(jì)算：1.應(yīng)計(jì)息項(xiàng)目：土地取得成本、開發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷售稅費(fèi)。2計(jì)息周期：年、半年、季度、月等，通常為年。3計(jì)息期：4計(jì)息方式：?jiǎn)卫蛷?fù)利5利率：（1）土地取得成本：計(jì)息期通常為整個(gè)開發(fā)期

（2）開發(fā)成本、管理費(fèi)用A均勻投入：計(jì)息期為建設(shè)期的一半

B分期投入：計(jì)息期要分別計(jì)算

2007級(jí)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理專業(yè)級(jí)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理專業(yè)總投資為550萬(wàn)元，開發(fā)期為1年，投資在1年內(nèi)均勻投入，同期銀行貸款年利率為8%，求利息。I=550[(1+8%)0.5－1]=21.58（萬(wàn)元）

010.52007級(jí)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理專業(yè)級(jí)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理專業(yè)總投資為400萬(wàn)元，開發(fā)期2年，第一年均勻投入總投資的65%，第二年均勻投入35%，同期銀行貸款年利率8%，求利息。I=400×65%×[(1+8%)1.5－1]+400×35%×[(1+8%)0.5－1]=37.31（萬(wàn)元）

00.511.5265%35%2007級(jí)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理專業(yè)級(jí)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理專業(yè)總投資為600萬(wàn)元，開發(fā)期3年，在第一年年初投入總投資的50%，第二年年初投入30%，第三年年初投入剩余的20%，同期銀行貸款年利率為8%,求利息。012350%30%20%I=600×50%×[(1+8%)3－1]+600×30%×[(1+8%)2－1]+600×20%×[(1+8%)1－1]=117.472007級(jí)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理專業(yè)級(jí)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理專業(yè)六、銷售稅費(fèi)：銷售開發(fā)完成后應(yīng)該由開發(fā)商繳納的稅費(fèi)，可以分為：（1）銷售稅金及附加：營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加（兩稅一費(fèi)）。（2）其他銷售稅費(fèi)：應(yīng)該由賣方承擔(dān)的交易手續(xù)費(fèi)等。七、開發(fā)利潤(rùn):（1）是稅前利潤(rùn)；（2）是指正常條件下房地產(chǎn)開發(fā)商所能獲得的平均利潤(rùn)，不是個(gè)別房地產(chǎn)開發(fā)商獲得的實(shí)際利潤(rùn)。（3）通常情況下，按照一定基數(shù)乘以同一市場(chǎng)商類似房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目所要求的相應(yīng)利潤(rùn)率來(lái)測(cè)算。

不同利潤(rùn)率（直接利潤(rùn)率、投資利潤(rùn)率、成本利潤(rùn)率、銷售利潤(rùn)率）對(duì)應(yīng)不同的計(jì)算基數(shù)；（4）利潤(rùn)率來(lái)自大量的、同一市場(chǎng)類似房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的利潤(rùn)率得到

2007級(jí)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理專業(yè)級(jí)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理專業(yè)第三節(jié)成本法的公式一、成本法的基本公式：

根據(jù)房地產(chǎn)估價(jià)對(duì)象的不同而具體化為三類：新開發(fā)的房地產(chǎn)、舊的房地產(chǎn)一般地，新開發(fā)的土地和房地產(chǎn)沒有折舊。房地產(chǎn)價(jià)值＝重新購(gòu)建價(jià)格－折舊2007級(jí)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理專業(yè)級(jí)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理專業(yè)二、適用于新開發(fā)房地產(chǎn)的基本公式1、新建的房地綜合估價(jià)，成本法的基本公式為：

2、新建的建筑物的估價(jià)，成本法公式為：

新開發(fā)房地價(jià)值＝土地取得成本＋開發(fā)成本＋管理費(fèi)用＋銷售費(fèi)用＋投資利息＋銷售稅費(fèi)＋開發(fā)利潤(rùn)新建建筑物價(jià)格＝建筑物建造成本＋管理費(fèi)用＋銷售費(fèi)用＋投資利息＋銷售稅費(fèi)＋開發(fā)利潤(rùn)2007級(jí)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理專業(yè)級(jí)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理專業(yè)3、適用于新開發(fā)土地的基本公式新開發(fā)的土地包括征收農(nóng)用地并且進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施和平整場(chǎng)地后的土地；城市房屋拆遷并進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施改造和平整場(chǎng)地后的土地；填海造地、開山造地等。在這些情況下，成本法的基本公式為：新開發(fā)土地價(jià)格＝取得待開發(fā)土地的成本＋土地開發(fā)成本＋管理費(fèi)用＋銷售費(fèi)用＋投資利息＋銷售稅費(fèi)＋開發(fā)利潤(rùn)2007級(jí)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理專業(yè)級(jí)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理專業(yè)該公式成片開發(fā)的熟地的分宗估價(jià)公式為：

新開發(fā)的某宗土地的單價(jià)＝新開發(fā)土地的總價(jià)÷（開發(fā)區(qū)土地總面積×開發(fā)完成后可以轉(zhuǎn)讓的土地面積的比率）×用途、區(qū)位等因素的調(diào)整系數(shù)

2007級(jí)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理專業(yè)級(jí)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理專業(yè)例題：某成片荒地面積2平方公里，取得該荒地的代價(jià)為1.2億元，將其開發(fā)成“五通一平”熟地的開發(fā)成本和管理費(fèi)用為2.5億元，開發(fā)期為3年，貸款年利率為8％，銷售費(fèi)用、銷售稅費(fèi)和開發(fā)利潤(rùn)分別為可轉(zhuǎn)讓熟地價(jià)格的2%、5.5％和10%，開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓土地面積的比率為60％。試求該荒地開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓熟地的平均單價(jià)(假設(shè)開發(fā)成本和管理費(fèi)用在開發(fā)期內(nèi)均勻投入)注：具體計(jì)算過程見教材242頁(yè)。

2007級(jí)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理專業(yè)級(jí)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理專業(yè)房地價(jià)格V總=土地成本A+建安成本B+管理費(fèi)用C+利息D+銷售稅費(fèi)E+開發(fā)利潤(rùn)F某新建房地產(chǎn)，土地面積20000平方米，建筑面積50000平方米?，F(xiàn)時(shí)土地重新取得價(jià)格為3000元/㎡。建筑物建造的建安成本為1800元/㎡，管理費(fèi)用為建安成本的3%。該房地產(chǎn)開發(fā)周期為2.5年，其中半年準(zhǔn)備期，2年建設(shè)期，土地費(fèi)用在準(zhǔn)備期內(nèi)均勻投入；建安成本及管理費(fèi)用在建設(shè)期內(nèi)第一年均勻投入40%，第二年均勻投入60%，年利率為6%。銷售稅費(fèi)為房地產(chǎn)價(jià)格的7%，開發(fā)利潤(rùn)為房地產(chǎn)價(jià)值的20%。試評(píng)估該房地產(chǎn)的總價(jià)與單價(jià)。2007級(jí)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理專業(yè)級(jí)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理專業(yè)三、適用于舊房地產(chǎn)的基本公式（1）舊房地綜合估價(jià)，成本法的基本公式為：（2）舊的建筑物估價(jià)，成本法公式為：舊房地價(jià)值＝房地的重新購(gòu)建價(jià)格－建筑物的折舊＝土地的重新購(gòu)建價(jià)格＋建筑物的重新購(gòu)建價(jià)格－建筑物的折舊舊建筑物價(jià)格＝建筑物的重新購(gòu)建價(jià)格－建筑物的折舊2007級(jí)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理專業(yè)級(jí)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理專業(yè)第四節(jié)重新購(gòu)建價(jià)格一、重新購(gòu)建價(jià)格的概念重新購(gòu)建價(jià)格又稱為重新購(gòu)建成本，是指假設(shè)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)重新取得全新狀況下估價(jià)對(duì)象所必須的支出，或者重新開發(fā)建設(shè)全新狀況的估價(jià)對(duì)象所必須的支出和應(yīng)該獲得的利潤(rùn)。重新購(gòu)建價(jià)格是估價(jià)時(shí)點(diǎn)重新購(gòu)建建筑物的客觀價(jià)格，其中，建筑物的價(jià)格是估價(jià)時(shí)點(diǎn)的全新價(jià)格，土地是估價(jià)時(shí)點(diǎn)狀況下的價(jià)格，即土地剩余使用年限的價(jià)格。2007級(jí)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理專業(yè)級(jí)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理專業(yè)二、重新構(gòu)建價(jià)格的求取思路1.房地重新構(gòu)建價(jià)格的求取思路（1）模擬房地產(chǎn)開發(fā)過程，依據(jù)房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成，采用成本法求取。（2）將房地產(chǎn)分為土地和建筑物兩個(gè)部分，分別求取土地價(jià)格和房屋價(jià)格。2土地重新購(gòu)建價(jià)格的求取思路應(yīng)用市場(chǎng)法、基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)法、成本法3建筑物重新構(gòu)建價(jià)格的求取思路不考慮土地，測(cè)算建筑物的重新構(gòu)建成本2007級(jí)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理專業(yè)級(jí)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理專業(yè)三、建筑物重新購(gòu)建價(jià)格的求取方式1、建筑物的重新購(gòu)建價(jià)格根據(jù)建筑物重新建造方式的不同可以分為重置價(jià)格和重建價(jià)格。重置價(jià)格又稱為重置成本，是指采用估價(jià)時(shí)點(diǎn)的建筑材料、建筑構(gòu)配件、建筑設(shè)備和建筑技術(shù)等，在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的國(guó)家財(cái)稅制度和市場(chǎng)價(jià)格體系下，重新建造與估價(jià)對(duì)象具有同等效用的全新建筑物所必需的支出和應(yīng)該獲得的利潤(rùn)?？梢岳斫鉃椤疤娲薄?007級(jí)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理專業(yè)級(jí)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理專業(yè)重建價(jià)格又稱為重建成本，是指采用與估價(jià)對(duì)象建筑物相同的建筑材料、建筑構(gòu)配件、建筑設(shè)備和建筑技術(shù)等，在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的國(guó)家財(cái)稅制度和市場(chǎng)價(jià)格體系下，重新建造與估價(jià)對(duì)象建筑物相同的全新建筑物所必需的支出和應(yīng)該獲得的利潤(rùn)?？梢岳斫鉃椤皬?fù)制”。進(jìn)一步說(shuō)，重建價(jià)格是指在原址，按照原規(guī)格和原建筑形式，使用與原有的建筑材料、建筑物構(gòu)配件和建筑設(shè)備相同的新的建筑材料、建筑物構(gòu)配件和建筑設(shè)備，采用原來(lái)的建筑技術(shù)和工藝等，在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的國(guó)家財(cái)稅制度和市場(chǎng)價(jià)格體系下，重新建造與估價(jià)對(duì)象建筑物相同的全新建筑物所必需的支出和應(yīng)該獲得的利潤(rùn)。2007級(jí)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理專業(yè)級(jí)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理專業(yè)上述兩種建筑方法得出的重新購(gòu)建價(jià)格往往不同。一般來(lái)說(shuō)，在房地產(chǎn)估價(jià)中，大多數(shù)情況下是利用建筑物的重置價(jià)格，但是如果有特殊保護(hù)價(jià)值的建筑物，如人們看重的有特殊建筑風(fēng)格的建筑物，適用于重建價(jià)格。因?yàn)槟甏眠h(yuǎn)、已缺乏與舊建筑物相同的建筑材料，或者因?yàn)榻ㄖ夹g(shù)和建筑標(biāo)準(zhǔn)改變，使得“復(fù)制”有困難的建筑物，一般只能勉強(qiáng)用重置價(jià)格。2007級(jí)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理專業(yè)級(jí)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理專業(yè)四、建筑物重新購(gòu)建價(jià)格的求取方法建筑物的重新購(gòu)建價(jià)格的具體的求取方法有單位比較法、分部分項(xiàng)法、工料測(cè)量法和指數(shù)調(diào)整法。還可以通過政府授權(quán)部門定期頒布的房屋重置價(jià)格、房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格中扣除其中的土地價(jià)格來(lái)求取。2007級(jí)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理專業(yè)級(jí)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理專業(yè)①單位比較法：是指以估價(jià)對(duì)象建筑物為整體，選取某種與該建筑物造價(jià)密切相關(guān)的計(jì)量單位為比較單位，通過調(diào)查、了解估價(jià)時(shí)點(diǎn)類似建筑物的這種單位造價(jià)，并做適當(dāng)?shù)男拚?、調(diào)整來(lái)求取建筑物重新購(gòu)建價(jià)格的方法。這種方法實(shí)質(zhì)上是是市場(chǎng)法，比較常用、簡(jiǎn)單，但是粗略。通常有單位面積比較法和單位體積比較法。2007級(jí)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理專業(yè)級(jí)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理專業(yè)單位面積法是根據(jù)當(dāng)?shù)亟诮ǔ深愃平ㄖ锏膯挝幻娣e造價(jià)，對(duì)其做適當(dāng)?shù)男拚驼{(diào)整，然后乘以估價(jià)對(duì)象建筑物的面積來(lái)估算估價(jià)對(duì)象建筑物的重新購(gòu)建價(jià)格。這種方法主要適用于造價(jià)與面積關(guān)系較大的房屋，如住宅、辦公樓等。例題：某幢房屋的建筑面積為300m2，該類用途、建筑結(jié)構(gòu)和檔次的房屋的單位面積造價(jià)為1200元/m2。試估算該房屋的重新購(gòu)建價(jià)格。解：該房屋的重新購(gòu)建價(jià)格估算為：

300×1200＝36（萬(wàn)元）2007級(jí)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理專業(yè)級(jí)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理專業(yè)單位體積法是根據(jù)當(dāng)?shù)亟诮ǔ深愃平ㄖ锏膯挝惑w積造價(jià)，對(duì)其做適當(dāng)?shù)男拚驼{(diào)整，然后乘以估價(jià)對(duì)象建筑物的體積來(lái)估算估價(jià)對(duì)象建筑物的重新購(gòu)建價(jià)格。這種方法主要適用于造價(jià)與體積關(guān)系較大的房屋，如儲(chǔ)油罐、地下倉(cāng)庫(kù)等。例：某建筑物的體積為1000立方米，該類建筑結(jié)構(gòu)和用途的建筑物的單位體積造價(jià)為1000元/立方米，則評(píng)估該建筑物的重新購(gòu)建價(jià)格為：1000×1000=100萬(wàn)元2007級(jí)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理專業(yè)級(jí)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理專業(yè)②分部分項(xiàng)法是假設(shè)將估價(jià)對(duì)象建筑物分解為各個(gè)獨(dú)立的購(gòu)建或分部分項(xiàng)工程，然后測(cè)算各個(gè)獨(dú)立構(gòu)件或分部分項(xiàng)工程的數(shù)量，再調(diào)查、了解各個(gè)獨(dú)立構(gòu)件或分部分項(xiàng)工程的單位價(jià)格或成本，最后將各個(gè)獨(dú)立構(gòu)件或分部分項(xiàng)工程的數(shù)量乘以相應(yīng)的價(jià)格或成本后相加，來(lái)求取建筑物重新購(gòu)建價(jià)格的方法。2007級(jí)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理專業(yè)級(jí)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理專業(yè)項(xiàng)目單位成本數(shù)量單項(xiàng)成本合計(jì)基礎(chǔ)工程元/立方米立方米

墻體工程元/平方米平方米

樓地面工程元/平方米平方米

屋面工程元/平方米平方米

門窗工程元/平方米平方米

給排水面積元/平方米平方米

供暖工程元/平方米平方米

電氣工程元/平方米平方米

合計(jì)

稅費(fèi)利息管理費(fèi)

重新購(gòu)建價(jià)格

2007級(jí)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理專業(yè)級(jí)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理專業(yè)采取這種方法進(jìn)行建筑物重新購(gòu)建價(jià)格評(píng)估時(shí)，應(yīng)該注意：首先，應(yīng)結(jié)合各個(gè)構(gòu)件或分部分項(xiàng)工程的特點(diǎn)使用計(jì)量單位，如基礎(chǔ)工程的計(jì)量單位通常是體積，墻面抹灰工程通常是面積，而樓梯欄桿工程的計(jì)量單位是米。其次，既不要漏項(xiàng)，也不能重復(fù)計(jì)算，以免造成測(cè)算不準(zhǔn)。2007級(jí)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理專業(yè)級(jí)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理專業(yè)③工料測(cè)量法是先假設(shè)將估價(jià)對(duì)象建筑物分解還原為建筑材料、建筑構(gòu)配件和建筑設(shè)備，然后測(cè)算重