世聯(lián)-深圳深業(yè)竹子林項目定位戰(zhàn)略思考

關(guān)于深業(yè)竹子林項目的

定位戰(zhàn)略思考世聯(lián)地產(chǎn)顧問（深圳）有限公司2023/9/221深業(yè)?香蜜湖花園

深業(yè)?香晴園深業(yè)?青怡園2023/9/222目錄周邊樓盤特色（賣點、戶型、客戶）片區(qū)分析項目分析項目定位2023/9/223目錄客戶定位客戶分析戶型定位建筑設(shè)計建議2023/9/224萬科溫馨家園——一切為了愛看山城市與片區(qū)共同發(fā)展、生態(tài)特區(qū)、綠色搖籃、成熟配套聽水建筑形態(tài)的流動性、一梯兩戶、水主題的小區(qū)園林、自在休閑的多功能空間親人關(guān)愛、名牌物管、貼心服務(wù)2023/9/225萬科溫馨家園戶型面積比例2023/9/226萬科溫馨家園成交客戶為二次置業(yè)者高級白領(lǐng)私營企業(yè)主集團(tuán)購買2023/9/227翠海花園——21世紀(jì)的智能生態(tài)家園生態(tài)海洋主題公園綠色環(huán)境、綠色庭院、綠色休閑、綠色呵護(hù)智能科技以人為本全面智能化管理服務(wù)其他教育、發(fā)展商品牌精品資料網(wǎng)（http://）2023/9/228翠?；▓@戶型面積比例2023/9/229翠海花園成交客戶4房2廳以上的戶型：客戶為銀行、證券人士，副總以上的管理高層，周邊地區(qū)的私營業(yè)主小戶型：企業(yè)員工即供薪一族2023/9/2210楓丹雅苑——異國情調(diào)的住宅特色戶型——三錯層建筑風(fēng)格——法蘭西風(fēng)格交通、配套特色會所——法蘭西風(fēng)情2023/9/2211楓丹雅苑主力戶型2023/9/2212楓丹雅苑成交客戶二次置業(yè)中產(chǎn)階級，有房有車一族占80%大部分來自福田區(qū)，羅湖、南山各占10%年齡在30~50歲之間精品資料網(wǎng)（http://）2023/9/2213東?；▓@全品質(zhì)制作建筑——（雅科本）——和諧、高貴、環(huán)保園林——（景致）——印尼巴里島會所——（健樂中國公司）——泳池、健身中心、餐飲一體化服務(wù)室內(nèi)——（LEDDESIGN）——個性品位智能化精英教育物業(yè)管理——戴德梁行2023/9/2214東海花園二期主力戶型面積比例2023/9/2215東?；▓@客戶分析外銷為主，中產(chǎn)階級內(nèi)銷以企業(yè)老總級人物，私營業(yè)主追求高品質(zhì)、高地位生活的人。2023/9/2216香榭里花園國際獲獎設(shè)計作品建筑設(shè)計——美國RTKL亞洲首獲GoldNugget住宅社區(qū)規(guī)劃大獎20屆世界建筑師大會住宅入選項目環(huán)境設(shè)計——BELTCOLLINS人文主義、理想環(huán)境參展全國50年成就展、發(fā)行首日封名牌物管2023/9/2217香榭里花園戶型面積比例2023/9/2218香榭里花園成交客戶四層廣東人企業(yè)副總級人物私營業(yè)主精品資料網(wǎng)（http://）2023/9/2219香荔花園農(nóng)科園地產(chǎn)生態(tài)風(fēng)景，綠意家園交通配套完善具升值空間2023/9/2220香荔花園共3期一期中小戶型，面積67~86㎡二期大戶型，103~178㎡（有164~178㎡躍式）三期3房4房，面積98~159㎡已售完2023/9/2221香荔花園成交客戶農(nóng)科中心內(nèi)部員工泰然工業(yè)區(qū)、天安工業(yè)區(qū)的管理層、技術(shù)白領(lǐng)2023/9/2222荔林苑高尚成熟小區(qū)雙會所超然享受東西南北窗窗好景感受大自然2023/9/2223荔林苑戶型面積比例2023/9/2224荔林苑成交客戶首次置業(yè)者為主力購房群各行業(yè)白領(lǐng)私營業(yè)主從事高科技的技術(shù)人員港人不到10%2023/9/2225雍祥居平民化置業(yè)配套完善交通便捷精品資料網(wǎng)（http://）2023/9/2226雍祥居戶型面積比例2023/9/2227雍祥居成交客戶為二次置業(yè)者企業(yè)、銀行、證券界中高層領(lǐng)導(dǎo)港人20%2023/9/2228農(nóng)科中心（香蜜湖）片區(qū)總結(jié)本片區(qū)為高尚住宅區(qū)處于安托山與香蜜湖之間，環(huán)境優(yōu)美而幽靜片區(qū)各樓盤紛紛營造獨特的小區(qū)內(nèi)部環(huán)境，不斷提升片區(qū)價值置業(yè)者為企業(yè)及證券界的中高層領(lǐng)導(dǎo)，私營業(yè)主，以二次置業(yè)為主。2023/9/2229竹園大廈為深圳第三建筑公司的微利房，只有集體房產(chǎn)證，針對公司內(nèi)部員工1~3層為商鋪，4~28層為住宅2023/9/2230竹園大廈戶型面積比例2023/9/2231竹園大廈成交客戶公司內(nèi)部員工認(rèn)購每人2套外部人員購買10%2023/9/2232金竹花園多層住宅金眾地產(chǎn)所建的福利房精品資料網(wǎng)（http://）2023/9/2233金竹花園戶型面積比例全是3房2廳1衛(wèi)面積92㎡2023/9/2234金竹花園成交客戶本單位的員工2023/9/2235金?；▓@金眾房地產(chǎn)項目占地面積5萬平方米，容積率2.74部分為微利房，部分為商品房中高層，戶型定位為小戶型今年10月份動工。2023/9/2236竹盛花園深圳建安集團(tuán)的微利房一期多層在售二期12層小高層已封頂三期30層高層2023/9/2237竹盛花園戶型面積比例2023/9/2238竹林花園深圳越眾集團(tuán)的微利房為集團(tuán)內(nèi)部員工2房2廳1衛(wèi)80平方米3房2廳1衛(wèi)95平方米2023/9/2239竹子林片區(qū)總結(jié)本片區(qū)給人感覺是“臟、亂、差”街區(qū)就象農(nóng)村小集市，小攤小販亂擺賣，地上垃圾橫流本片區(qū)人員雜居，三無人員多，人員素質(zhì)低，本片區(qū)無商品房，為集資房、微利房、福利房本片區(qū)居民居住面積為2房和小3房，消費承載力低2023/9/2240花樣年華泰康軒深南大道旁創(chuàng)意小戶型都市創(chuàng)意派生活暢想曲車公廟地鐵站物業(yè)海景及升值潛力精品資料網(wǎng)（http://）2023/9/2241泰康軒戶型面積比例2023/9/2242泰康軒客戶現(xiàn)在認(rèn)購期客戶來源于車公廟周邊租房一族本工業(yè)區(qū)的管理及技術(shù)層本區(qū)私營主2023/9/2243車公廟片區(qū)總結(jié)本片區(qū)住宅兩級化：東部因不可多得的景觀優(yōu)勢（東有高爾夫竟球場，南有海景）而建有高尚住宅—天安高爾夫海景花園，面積在100㎡以上。片區(qū)為工業(yè)和辦公區(qū)，為滿足片區(qū)內(nèi)的居住需求，其他地方宿舍及小戶型盛行。本片區(qū)主要供應(yīng)量是小面積住宅，主力客戶是片區(qū)內(nèi)的打工族2023/9/22442023/9/2245片區(qū)戶型對比分析2023/9/2246片區(qū)客戶對比分析片區(qū)置業(yè)者特點客戶描述農(nóng)科中心二次及多次置業(yè)各行業(yè)的金領(lǐng)和白領(lǐng)，私營企業(yè)主，范圍涉及到全市。這些人追求高品質(zhì)的生活，貪求片區(qū)內(nèi)安靜、舒適的環(huán)境。車公廟首次置業(yè)區(qū)內(nèi)工作的工薪階層人士，周邊地區(qū)的單身職工和兩口之家，這些人講究生活工作的便利，因片區(qū)價位低而置業(yè)。竹子林內(nèi)部消化區(qū)域內(nèi)企業(yè)的員工，享受微利房的優(yōu)惠。精品資料網(wǎng)（http://）2023/9/2247項目概況本項目位與竹子林片區(qū)，與農(nóng)科中心以農(nóng)林路相隔。占地面積15000.6㎡建筑容積率：〈=3.02023/9/2248項目東側(cè)（可望農(nóng)科住宅）2023/9/2249項目南側(cè)（三建的臨時倉庫）2023/9/2250項目西側(cè)（樓房為三建的職工宿舍）精品資料網(wǎng)（http://）2023/9/2251項目北側(cè)（為長久綠地）2023/9/2252項目分析優(yōu)勢分析：本項目北側(cè)為永久綠地，北側(cè)景觀好本項目東側(cè)有商業(yè)用地，可滿足生活配套本項目南側(cè)有竹園小學(xué)，有教育概念發(fā)展商的市場聲譽好，資源整合力強2023/9/2253劣勢分析所處片區(qū)綜合素質(zhì)低，不易建立高檔樓盤影象。居住人群素質(zhì)差，片區(qū)文化價值無法挖掘。南側(cè)為雜亂的三建公司的倉庫，不宜設(shè)置出入口2023/9/2254機會分析與農(nóng)林路相通的紅荔路今年年底開通車公廟地鐵站正在建設(shè)中以上兩項將改善片區(qū)的交通狀況，使置業(yè)群的范圍擴展與農(nóng)科中心一路之隔，易于融合項目近農(nóng)林路，昭示性強地塊南北有落差，易于建造落差景觀竹子林、車公廟商業(yè)、辦公建筑在大量發(fā)展中，隨著陸續(xù)入住，對居住提出要求。

2023/9/2255威脅分析香蜜湖有大量項目開工，銷售時機與本項目接近竹子林有低價商品房推出（金?；▓@）項目周圍地塊也將開工。2023/9/2256本項目立足點抓住機會，創(chuàng)造差異2023/9/2257300040005000600070008000900010000東海花園香榭里花園溫馨家園雍祥居楓丹雅苑翠?；▓@荔林苑香荔花園竹園大廈竹盛花園金海花園竹林花園育星苑金竹花園泰康軒本項目品質(zhì)價格2023/9/2258項目定位

深業(yè)出品香蜜湖的全方位全機能三房香蜜湖代表著高尚、國際化全方位代表著地理位置、建筑設(shè)計、園林景觀等的優(yōu)越全機能代表著多功能，滿足多種需求的3房2廳2023/9/2259項目定位竹子林的精品住宅給你農(nóng)科中心般享受的生活填補竹子林與農(nóng)科中心的市場空白點，為竹子林現(xiàn)有產(chǎn)品升級換代（塑造一個新竹子林，提升竹子林在人們心目中的地位）精品資料網(wǎng)（http://）2023/9/2260客戶定位走在紅荔路上的城市精英2023/9/2261客戶描述深南路、紅荔路沿線工作居住的人竹子林周邊工作生活的人范圍從南山至上海賓館年齡：28~35歲2023/9/2262客戶描述銀行、證券、保險行業(yè)的職員IT/高科技行業(yè)的技術(shù)、業(yè)務(wù)主管民營企業(yè)的高級主管自由職業(yè)者私營業(yè)主國有企業(yè)/上市公司的中高層領(lǐng)導(dǎo)2023/9/2263客戶描述追求高品尚生活、思想開放的人崇尚農(nóng)科中心居住環(huán)境而在戶型功能上無法滿足需求的人貪求工作生活便利的人看好本片區(qū)升值前瞻的人熟悉并習(xí)慣竹子林的生活，周邊欲換房的人2023/9/2264戶型定位讓你一勞永逸、一步到位的全機能3房：3房：85~100㎡占70~75%，滿足首次置業(yè)的人3房+1：110~130㎡占20~25%，滿足首次置業(yè)能承受和二次換房的人備注：全機能3房就是3房