羅平縣房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告

羅平房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查匯報(bào)羅平縣整體概述羅平縣概況區(qū)位羅平位于云南省東部，\o"滇"滇、\o"桂"桂、\o"黔"黔三省(區(qū))結(jié)合部，地處東經(jīng)103°57′～104°43′、北緯24°31′～25°25′之間。東沿黃泥河與貴州省興義市接壤，南與廣西西林縣隔南盤江相望，西南鄰師宗縣，西至北界分別與陸良、麒麟、富源3縣(區(qū))接界，有“雞鳴三省”之稱?？h境東西寬75公里，南北長(zhǎng)99公里，總面積3025.35平方公里，其中山區(qū)面積占78%?？h城羅雄鎮(zhèn)，海拔1480米，距省會(huì)昆明240公里，距曲靖市區(qū)132公里。歷史羅平歷史悠久，有人類活動(dòng)的歷史可以追溯到舊石器時(shí)代。秦代為夜郎國(guó)所屬漏臥候國(guó)，西漢時(shí)曾設(shè)漏臥國(guó)(今羅平)，隸牂牁郡。隋為南寧州屬地。唐初隸南寧州總官府，貞觀年間為郎州屬地。天寶年間為羅雄部，屬南詔石城郡。宋為東爨烏蠻三十七部之一，隸大理國(guó)石城郡。元至元十三年(1276年)置羅雄州轄亦佐縣，屬曲靖路。明萬(wàn)歷十五年(1587年)更名羅平州，屬曲靖軍民府。清沿之。民國(guó)二年(19)始稱羅平縣，屬滇中道。民國(guó)十八年（1929年）廢道，曾直隸省。

羅平縣是革命老區(qū)，1937年11月，建立中共第一種黨支部，1939年3月建立中共羅平縣地下縣委，1948年12月31日，羅平縣城解放。1950年3月成立縣人民政府，屬宜良專區(qū)，1954年并入\o"曲靖"曲靖專區(qū)。1958年10月撤銷羅平縣建制，并入師宗縣。1959年1月，恢復(fù)羅平縣建制至今。行政規(guī)劃羅平縣轄大水井、魯布革、鐘山、舊屋基、長(zhǎng)底、老廠6鄉(xiāng)和羅雄、板橋、九龍、馬街、富樂(lè)、阿崗6鎮(zhèn)，下設(shè)152個(gè)村民委員會(huì)（辦事處）和7個(gè)居民委員會(huì)。境內(nèi)聚居著漢、彝、回、布依、苗等民族，總?cè)丝?0.56萬(wàn)人，其中非農(nóng)人口5.41萬(wàn)人，占8.93%；

縣城的在地羅雄鎮(zhèn)是全縣的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，縣城人口13.8萬(wàn)余人?？傮w規(guī)劃占地24平方公里，現(xiàn)已建成15.5平方公里，都市園林綠化面積544.32萬(wàn)平方米。羅平縣經(jīng)濟(jì)狀況羅平縣GDP在近三年來(lái)，都在13%以上的高速增長(zhǎng)，平均增長(zhǎng)速度都高于中國(guó)整體增長(zhǎng)速度。同步在近幾年內(nèi)，政府加大了工業(yè)及第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展力度的支持，使得羅平縣經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng)！羅平居民收入水平人均可支配收入也如同GDP那樣在持續(xù)增長(zhǎng)，人們的生活條件好轉(zhuǎn)，給投資及提高人們生活品質(zhì)提供先決條件。小結(jié)：羅平縣地處云南、貴州、廣西三省交界處，擁有良好的自然資源為羅平發(fā)明發(fā)展旅游產(chǎn)業(yè)的優(yōu)質(zhì)自然條件。近幾年來(lái)，羅平縣加緊都市發(fā)展速度，大力發(fā)展都市基礎(chǔ)建設(shè)來(lái)提高都市形象，對(duì)舊城改造及南片區(qū)整體規(guī)劃加大了投資力度，為羅平縣實(shí)現(xiàn)山水旅游都市不停努力，從起羅平保持較快的增長(zhǎng)水平，經(jīng)濟(jì)總量不停增長(zhǎng)，居民可支配收入持續(xù)增長(zhǎng)，全縣保持很好的發(fā)展勢(shì)頭。羅平居民收入增長(zhǎng)提高當(dāng)?shù)鼐用竦馁?gòu)置力，對(duì)于項(xiàng)目的銷售起到增進(jìn)作用。羅平縣城舊城改造啟動(dòng)，為項(xiàng)目的發(fā)展帶來(lái)契機(jī)，政府政策將予以支持；羅平縣城人口較少，僅13萬(wàn)人口，不能支持太多樓盤開發(fā)；羅平縣鄉(xiāng)鎮(zhèn)保障性住房建設(shè)對(duì)一般商品房市場(chǎng)具有一定得制約。羅平房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況羅平樓盤分布狀況羅平縣樓盤概況羅平縣供盤狀況樓盤物業(yè)形態(tài)占地面積（畝）建筑面積（㎡）規(guī)劃戶數(shù)開盤時(shí)間均價(jià)元/㎡金海岸別墅11642491.541641800元/㎡金海岸二期別墅\多層30.35346974452(商)224元/㎡豪洋時(shí)代廣場(chǎng)小高(12層)3.4014600642300元/㎡蟠龍?zhí)m亭多層70650008006月1800元/㎡紅星廣場(chǎng)高層（28層）5.9758004809月1500元/㎡安興潤(rùn)城多層小高層（12層）69.901267867441800元/㎡美倫旭城（分三期）金色春曉2701495652301800元/㎡美侖盛景2002300元/㎡金色錦都5002450元/㎡萬(wàn)發(fā)園多層5.25110001001900元/㎡億佰金多層1.665232612300元/㎡金色旺角小高（12層）1.61310557612200元/㎡龍逸尚都高層（24層）1.09308431102200元/㎡龍逸尚品小高（17層）360003602300元/㎡仁和苑多層4.579123852400元/㎡法苑小區(qū)多層6.3148201101600元/㎡萬(wàn)發(fā)北尙多層小高層（16層）12.65226001642300元/㎡財(cái)富中心小高層（16層）266182302500元/㎡中科麗都高層（28層）12860012002500元/㎡龍門新景小高層（18層）7.68332292722450元/㎡西苑花園小高層（17層）2.817581902300元/㎡幸福時(shí)光多層小高層（15層）6.2318467.85108元/㎡布衣風(fēng)情園別墅214.631194商59446住2705000元/㎡金桐花苑高層（33層）4005500004500浩峰藍(lán)灣高層（28層）12.6642507350北城萬(wàn)象高層（28層）12.3373189450龍逸欣都高層（28層）1.541784240.9.8龍逸匯和國(guó)際高層（31層）18.29118150392金色春天小高層（18層）5.326600164.9.5中科景都高層（33層）3.4215968160明泰苑小高層（17層）30104福居名苑高層（31層）6.9250000464臘峰世家多層小高層（18層）62400193森林公園別墅、洋房2400001000（綠色為未開盤項(xiàng)目）分析羅平縣從以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)剛剛開始，樓市低迷時(shí)期掀起開發(fā)熱潮，當(dāng)年樓盤開發(fā)有8個(gè)，樓市剛剛開始，均以小體量開發(fā)模式，當(dāng)時(shí)銷售也非常非常不錯(cuò)，幾乎都以開盤即清盤的模式。不過(guò)金融危機(jī)影響使得樓盤開發(fā)量展現(xiàn)遞減趨勢(shì)；不過(guò)到樓市開發(fā)量到達(dá)羅平歷來(lái)最多時(shí)期，且以大盤形勢(shì)出現(xiàn)，僅金桐花苑就有55萬(wàn)方。后期壓力巨大。從上表中可以看出，既不完全記錄，所有商品房建設(shè)總戶數(shù)達(dá)14229戶，以每家4口計(jì)算可處理56916人的居住問(wèn)題，但目前城區(qū)人口僅13萬(wàn)人，加之農(nóng)業(yè)戶口和都市小宗用地批復(fù)的自建房屋較多，使得目前羅平商品房市場(chǎng)靠近飽和狀態(tài)。即將放量的樓盤中，所有戶數(shù)達(dá)7995戶，幾乎為—4年開發(fā)量得總和，再加上前期樓盤存量較多，使得后期商品房銷售雪上加霜。從上表中看出，以上樓盤建設(shè)的平均面積均在120平米以上，重要是羅平人都但愿有滿足居住功能性的三房的需求，不過(guò)根據(jù)當(dāng)?shù)厥杖霠顩r，不也許接受高房?jī)r(jià)的樓盤，同步第一批優(yōu)質(zhì)購(gòu)房者也都在-之間購(gòu)置了房屋，尚未到達(dá)換房時(shí)期。因此在后期設(shè)計(jì)中，需要設(shè)計(jì)某些既能滿足3房居住需求同步到達(dá)總價(jià)較低的房屋。羅平縣城房地產(chǎn)市場(chǎng)剖析（1）中心舊城改造啟動(dòng)羅平項(xiàng)目從南片區(qū)行政中心規(guī)劃開始，縣城中心的原政府單位用地成為了房地產(chǎn)商開發(fā)的首選，這些樓盤都雄踞在都市中央位置，由于地段優(yōu)越，使得開始投資建設(shè)的首批商品房受到人們的歡迎。（2）南片區(qū)成為新貴入住之選安興潤(rùn)城開始占據(jù)了南片區(qū)很好的位置，城建股份的入住使得羅平南市區(qū)成為羅平新貴一族首選之地。大手筆的開發(fā)和宏偉的規(guī)劃，都使得南片區(qū)成為了羅平較為耀眼的新區(qū)。不過(guò)羅平房地產(chǎn)開發(fā)較多，使得前期宏偉的規(guī)劃均未貫徹的實(shí)處，給本區(qū)域的發(fā)展蒙上陰影。（3）規(guī)劃設(shè)計(jì)、園林景觀營(yíng)造水平較低目前住宅市場(chǎng)優(yōu)秀的產(chǎn)品規(guī)劃與優(yōu)美的園藝綠化幾乎是不分離的，考驗(yàn)一種樓盤的好壞，是一種綜合原因，而非單項(xiàng)指數(shù)。而綠化園藝?yán)瓌?dòng)住宅檔次、提高售價(jià)要比樓宇自身空間大得多，購(gòu)房者越來(lái)越深切的感受到住宅環(huán)境的提高所帶來(lái)的享有。不過(guò)目前羅平樓盤尚未從這方面出發(fā)，是后期改善及規(guī)劃設(shè)計(jì)的新亮點(diǎn)。（4）開發(fā)過(guò)快，趨于飽和羅平房地產(chǎn)市場(chǎng)從起，第一種樓盤開始建設(shè)，通過(guò)近4年時(shí)間發(fā)展到40多種樓盤，開發(fā)體量較大，但由于羅平縣人口較少，加之都市流感人口沒(méi)有太大變化，近幾年地產(chǎn)趨于飽和。（5）小宗用地及宅基地流轉(zhuǎn)較多小宗用地掛牌較多，自建房在羅平占主導(dǎo)地位，某些自建房開始在市場(chǎng)上流轉(zhuǎn)，加之宅基地市場(chǎng)流轉(zhuǎn)，難以變化當(dāng)?shù)厝俗越ǚ课莸乃枷胗^念。對(duì)商品房市場(chǎng)好一定得沖擊。樓盤個(gè)案分析龍逸匯和國(guó)際樓盤基本信息基本資料項(xiàng)目位置羅平縣振興街（原糧食局）開發(fā)商云南龍逸房地產(chǎn)開發(fā)有限企業(yè)代理商昆明可里漢森地產(chǎn)顧問(wèn)總占地面積18.29畝總建筑面積118150容積率9.68均價(jià)估計(jì)2600元/㎡綠化率建筑密度建筑類型高層宣傳定位羅平首席國(guó)際化商業(yè)中心建筑設(shè)計(jì)深圳華博建筑設(shè)計(jì)總戶數(shù)392戶車位商鋪3層公攤系數(shù)18-20%開盤時(shí)間估計(jì)在底交房日期周圍配套學(xué)校：羅平二中、羅雄三中、紅星幼稚園、東屏小學(xué)醫(yī)療配套有：羅平縣中醫(yī)院、門診部消費(fèi)環(huán)境：振興街關(guān)鍵商業(yè)區(qū)交通：羅平汽車客運(yùn)站、暢通云貴路、振興街廣告語(yǔ)以中心為名，打造羅平首席都市綜合體規(guī)劃鳥瞰圖位置產(chǎn)品狀況功能戶型面積套數(shù)合計(jì)戶型比例2房B388.1428287.14%3房A3104.422816842.86%C3123.2156D3124.4856C2113.97284房A1155.252819650%A2155.1228D1154.7728D2156.5328B1122.9328B2136.8128C1136.3828合計(jì)12個(gè)戶型——392392100%總體來(lái)看，龍逸匯和國(guó)際戶型4房占50%，3房占42.86%,三房和四房占92.86%，并且三房戶型面積趨向于120平米。直擊戶型：1棟平面圖從1-2棟看，重要設(shè)計(jì)為4房戶型，由于是一梯四戶設(shè)計(jì)，均采用入戶花園設(shè)計(jì)增大采光面。為滿足功能居住需求，面積從122-155平面不等的四房戶型。不過(guò)從目前市場(chǎng)狀況看，此面積屬于面積過(guò)大，銷售難度不小。3棟戶型重要為120平米的三房、88平米2房及100平米的小三房；根據(jù)目前狀況看，本棟將成為目前市場(chǎng)的暢銷戶型之一。外立狀況“龍逸匯和國(guó)際”采用灰、白色作為樓盤的重要色彩，棱廓和邊角都采用白色勾勒，開發(fā)商在當(dāng)?shù)亻_發(fā)的其他樓盤同樣采用這種色調(diào)。外立面屬于老式條件，沒(méi)有創(chuàng)新形式。推廣狀況（1）推廣節(jié)奏營(yíng)銷方式時(shí)間節(jié)點(diǎn)內(nèi)容形象公開.10.1開放售樓部。形象推廣.11戶外廣告、電視廣告、DM單對(duì)外公布項(xiàng)目信息認(rèn)籌方式臨時(shí)未定價(jià)格宣傳2400元/平米起價(jià)（2）工程進(jìn)度目前工程進(jìn)度為招投標(biāo)過(guò)程中，動(dòng)工后地基做完后未見(jiàn)施工。項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目所處位置優(yōu)越——項(xiàng)目處在振興街延長(zhǎng)線及云貴路交叉路口，緊鄰羅平縣客運(yùn)站、工行以及羅平的商業(yè)主干道振興街。項(xiàng)目周圍配套完善——地處都市中心、醫(yī)療、金融、商業(yè)、教育等都非常完善。優(yōu)質(zhì)的項(xiàng)目運(yùn)作團(tuán)體——該項(xiàng)目開發(fā)商在羅平當(dāng)?shù)赜袃蓚€(gè)形象樓盤，在當(dāng)?shù)赜幸欢ǖ牟俦P實(shí)力。劣勢(shì)物業(yè)形式——塔樓采光效果差及公攤較大；緊鄰客運(yùn)站——環(huán)境較為吵鬧，加之1-3層為商業(yè)，小區(qū)居住品質(zhì)下降；

推進(jìn)速度——從10月入場(chǎng)以來(lái)，銷售推進(jìn)速度較為緩慢；北城萬(wàn)象樓盤基本信息基本資料項(xiàng)目位置羅平縣魯布革大道（原芙蓉宴莊）開發(fā)商曲靖市海川房地產(chǎn)開發(fā)有限企業(yè)代理商總占地面積12.33畝總建筑面積70000容積率8.51均價(jià)估計(jì)2300元㎡綠化率30%建筑商建筑類型高層（28層）宣傳定位締造新都市主意生活觀建筑設(shè)計(jì)曲靖市建筑設(shè)計(jì)遠(yuǎn)總戶數(shù)425戶車位商鋪3層公攤系數(shù)18-25%開盤時(shí)間估計(jì)在底交房日期3年后周圍配套學(xué)校：新村小學(xué)醫(yī)療配套有：羅平縣中醫(yī)院、松毛山醫(yī)院交通：火車站、及暢通的九龍大道及魯布革大道廣告語(yǔ)北城中心，萬(wàn)象更新規(guī)劃鳥瞰圖位置產(chǎn)品狀況功能戶型面積套數(shù)戶型比例2房A289.85011.76%B493.5255.88%C282.7255.88%C6805011.76%3房A1118.25011.76%B2118.9255.88%B3124.6255.88%C1121.2255.88%C3100.1255.88%C4126.4255.88%4房B1133255.88%A31245011.76%C5135.1255.88%合計(jì)13個(gè)戶型425100%本案戶型配比為兩房、三房、四房配比均在30%左右，從市場(chǎng)需求角度考慮還是比較適合市場(chǎng)需求的。直擊戶型本戶型重要以120平米的三房和133平米的小面積4面為主，適合當(dāng)時(shí)市場(chǎng)需求，不過(guò)同樣存在的問(wèn)題物業(yè)本來(lái)存在的問(wèn)題。1、戶型所有主臥室衛(wèi)生間門均正對(duì)床位，不利于使用。風(fēng)水學(xué)上對(duì)家人健康不利。2、所有戶型廚房、衛(wèi)生間采光均在采光井處。采光效果差。3、三梯六戶設(shè)計(jì)公攤極大。外立面討論北城萬(wàn)象采用紅棕色及白色做外外立面主色調(diào)，在目前羅平市場(chǎng)上同一區(qū)位上的“萬(wàn)發(fā)北尙”樓盤采用的是同樣的外立面風(fēng)格，此外立面風(fēng)格在新建商品房中屬于耀眼的，不過(guò)長(zhǎng)時(shí)間過(guò)后能明顯的看出顏色變化，白色調(diào)太多。推廣狀況（1）推廣節(jié)奏營(yíng)銷方式時(shí)間節(jié)點(diǎn)內(nèi)容形象公開.8.1開放售樓部。形象推廣.8.12戶外廣告、燈箱、DM單、報(bào)紙廣告、對(duì)外公布項(xiàng)目信息認(rèn)籌方式.8.12VIP認(rèn)籌卡元抵扣總房款7000元；5000元抵扣房款15000元；教師而外優(yōu)惠元；3人團(tuán)購(gòu)1%；5人團(tuán)購(gòu)2%開盤未定開盤預(yù)告廣告開始顯示，在羅平時(shí)政3周廣告即將開盤。價(jià)格宣傳2300元/平米起價(jià)（2）工程進(jìn)度項(xiàng)目工程剛在啟動(dòng)，招投標(biāo)過(guò)程中……項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目所處位置優(yōu)越——項(xiàng)目位于羅平縣北城區(qū)，該項(xiàng)目坐擁羅平縣北邊阿崗鎮(zhèn)、九龍鎮(zhèn)、馬街鎮(zhèn)、富樂(lè)鎮(zhèn)、老廠鄉(xiāng)等五大鄉(xiāng)鎮(zhèn)入城口，搶先的得到較多的客戶資源。項(xiàng)目周圍配套相對(duì)完善——醫(yī)院、學(xué)校、購(gòu)物、娛樂(lè)、廣場(chǎng)在項(xiàng)目集聚，對(duì)購(gòu)房者有較強(qiáng)的吸引力。交通便捷——項(xiàng)目離羅平縣城重要出行的交通方式火車站比較近，周圍道路魯布革大道、九龍大道都暢通無(wú)阻。推盤速度較快——8月入場(chǎng)以來(lái)，以迅速度在市場(chǎng)亮相并開始認(rèn)籌銷售，以迅速占據(jù)市場(chǎng)。劣勢(shì)物業(yè)形式——項(xiàng)目以3棟塔樓形式出現(xiàn)，采光效果差及公攤較大；緊鄰火車站——每天深夜均可聽到火車到站聲音，樓層越高就越能聽到。加之1-3層為商業(yè)，小區(qū)居住品質(zhì)下降；北城區(qū)購(gòu)物偏遠(yuǎn)：北城區(qū)離中心區(qū)遠(yuǎn)，購(gòu)物不以便；龍逸欣都樓盤基本信息基本資料項(xiàng)目位置羅平縣振興街（原百貨大樓）開發(fā)商云南龍逸房地產(chǎn)開發(fā)有限企業(yè)代理商總占地面積1.5總建筑面積41784容積率4.17均價(jià)2900-3000綠化率建筑商中十冶集團(tuán)建筑類型高層（28層）宣傳定位中心論建筑設(shè)計(jì)深圳華博總戶數(shù)240車位商鋪4層公攤系數(shù)20-25%開盤時(shí)間估計(jì)在.9.8交房日期周圍配套學(xué)校：東屏小學(xué)、羅平一中醫(yī)療配套：羅平縣中醫(yī)院、門診部交通：振興街、客運(yùn)站等商業(yè)配套：都市中心、美好家園超市、振興街商業(yè)街、銀行等廣告語(yǔ)多數(shù)人思想的中心，少數(shù)人的中心思想規(guī)劃鳥瞰圖位置產(chǎn)品狀況功能戶型面積套數(shù)合計(jì)戶型比例2房C72.6484820%3房A134.64814460%D132.348E120.7484房B151.8484820%合計(jì)5個(gè)戶型——240240100%該樓盤總體戶型設(shè)計(jì)看，重要以3房為主，不過(guò)該樓盤的三房面積都居中在130平米的三房，屬于享有型戶型，面積過(guò)大；直擊戶型外立面討論龍逸欣都采用灰棕色做外立面，此種外立面在昆明近年開始多見(jiàn)，不過(guò)屬于灰色調(diào)，看上去如同舊房子同樣，沒(méi)有尤其新奇之處。推廣狀況推廣節(jié)奏營(yíng)銷方式時(shí)間節(jié)點(diǎn)內(nèi)容形象公開.10開放售樓部。形象推廣.10.15戶外廣告、燈箱、DM單、報(bào)紙廣告、對(duì)外公布項(xiàng)目信息認(rèn)籌方式.12.24前100名VIP認(rèn)籌卡5000元抵扣總房款15000元；其他客戶5000元抵扣房款10000元；商鋪0元優(yōu)惠總房?jī)r(jià)2%；開盤.9.8開盤狀況待觀測(cè)……開盤活動(dòng)開盤活動(dòng)抽獎(jiǎng)：幸運(yùn)轉(zhuǎn)盤；購(gòu)房幸運(yùn)抽獎(jiǎng)；贈(zèng)送龍逸VIP卡開盤價(jià)格2800/平米元起價(jià)，最高價(jià)2940元/平米，開盤當(dāng)日成交50套；（2）工程進(jìn)度工程建設(shè)施工方進(jìn)場(chǎng)（中十冶集團(tuán)），地基施工進(jìn)行中；（3）開盤活動(dòng)簡(jiǎn)析9月8日，龍逸地產(chǎn)開盤典禮當(dāng)日，邀請(qǐng)縣領(lǐng)導(dǎo)剪裁典禮及部分文藝活動(dòng)，活動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)到場(chǎng)客戶約200批次，活動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)較為壯觀。如下原因?qū)е逻x房人流失：由于開盤選房時(shí)間從10:30左右開始選房，選房時(shí)間太晚，導(dǎo)致部分等待客戶流失；當(dāng)每天氣下雨，導(dǎo)致客戶流失；當(dāng)日驗(yàn)單人員及總控制人員放行人員太慢導(dǎo)致客戶流失；以上三點(diǎn)原因使得當(dāng)日成交較少。僅僅成交50余套。項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目所處位置優(yōu)越——項(xiàng)目坐擁都市中心，地理位置優(yōu)越而備受關(guān)注；項(xiàng)目周圍配套相對(duì)完善——醫(yī)院、學(xué)校、購(gòu)物、娛樂(lè)、在項(xiàng)目集聚，對(duì)購(gòu)房者有較強(qiáng)的吸引力。推盤穩(wěn)健——10月進(jìn)場(chǎng)，至今快一年的時(shí)間，買卡客戶250多批次，12月24日認(rèn)籌開始指開盤9個(gè)月之久蓄水了強(qiáng)勁的客戶群，為開盤打下很好基礎(chǔ)。劣勢(shì)物業(yè)形式——項(xiàng)目以2棟塔樓形式出現(xiàn)，2梯五戶設(shè)計(jì)，采光效果差及公攤較大；都市中心——每天都市中心商業(yè)氣氛濃厚，從居住角度看，不是尤其適合居住；金色錦苑樓盤基本信息基本資料項(xiàng)目位置羅平縣魯布革大道（羅三中旁）開發(fā)商云南旭恒房地產(chǎn)開發(fā)有限企業(yè)代理商總占地面積總建筑面積容積率均價(jià)多層2650小高層2510綠化率42%建筑密度建筑類型多層6層小高層（17層）宣傳定位地中?！は≠F·多層建筑設(shè)計(jì)總戶數(shù)482戶車位商鋪2層公攤系數(shù)10-15%開盤時(shí)間3月31日交房日期周圍配套學(xué)校：羅平三中醫(yī)療配套：婦幼保健遠(yuǎn)交通：魯布革大道及新客運(yùn)站廣告語(yǔ)地中?！は≠F·多層規(guī)劃鳥瞰圖位置產(chǎn)品狀況功能戶型面積套數(shù)合計(jì)戶型比例2房3房A1105.653626454.77%A297.4136B196.572B287.8472D114.712E108364房C136.024821845.23%G111.8170合計(jì)8個(gè)戶型——482482100%該項(xiàng)目開發(fā)商在當(dāng)?shù)亻_發(fā)時(shí)間最長(zhǎng)，熟悉的掌握了當(dāng)?shù)乜蛻舻男枨螅瑥拿娣e、戶型設(shè)置到物業(yè)形式等都滿足目前客戶的需求。滿足功能性需求的小三房和小四房成為本樓盤的主流戶型，同步面積都集中在100平米以內(nèi)的三房。直擊戶型：外立面討論金色錦苑為美侖旭城三期樓盤，外立面風(fēng)格遵照前二期的建筑風(fēng)格地中海建筑風(fēng)格，黃色和紅色斜屋面為樓盤的主色調(diào)。屬于羅平建筑風(fēng)格、外立面規(guī)劃較為完善的一種樓盤。推廣狀況（1）推廣節(jié)奏營(yíng)銷方式時(shí)間節(jié)點(diǎn)內(nèi)容形象公開起項(xiàng)目陸續(xù)啟動(dòng)，依托老客戶穩(wěn)健開盤形象推廣.83期金色錦都項(xiàng)目啟動(dòng)，推廣方式以戶外、傳單、短信、報(bào)紙認(rèn)籌方式．11前100名客戶，5000元抵扣房款10000元；其他5000元抵扣8000元；持有旭恒會(huì)員可額外1%；開盤1%優(yōu)惠內(nèi)部認(rèn)購(gòu)．3.31未領(lǐng)取《預(yù)售證》以內(nèi)部認(rèn)購(gòu)形式開盤認(rèn)購(gòu)活動(dòng)認(rèn)購(gòu)當(dāng)日會(huì)場(chǎng)未作任何活動(dòng)，簡(jiǎn)樸布置選房氣氛的場(chǎng)地，布置彩虹門、空飄等開盤價(jià)格多層價(jià)格：2630元/平米起價(jià)，小高層價(jià)格：2376元/平米起價(jià)。開盤.7.28持有預(yù)售證開始簽訂協(xié)議，當(dāng)日抽獎(jiǎng)活動(dòng)，抽取樓盤優(yōu)惠券3000元、1500元、1000元優(yōu)惠；（2）工程進(jìn)度目前工程進(jìn)度開始動(dòng)工中，多層建設(shè)至3層（3）開盤活動(dòng)簡(jiǎn)析3月31日，選房當(dāng)日由于該項(xiàng)目未有《商品房預(yù)售證》該項(xiàng)目采用內(nèi)部認(rèn)購(gòu)形式開盤，所有無(wú)開盤典禮，僅僅在案場(chǎng)周圍布置開盤氣氛。直接進(jìn)入選房環(huán)節(jié)。開盤當(dāng)日選房人數(shù)近160余批次。如下為本樓盤開盤當(dāng)日狀況：1、開盤當(dāng)日未作價(jià)格展示，場(chǎng)外有價(jià)格展示，場(chǎng)地較為混亂；2、開盤當(dāng)時(shí)，僅有本樓盤有多層，當(dāng)日多層房源銷售近85%；3、總房源482套，小高層200多套房源開盤當(dāng)日售出不超過(guò)20套；4、開盤當(dāng)日銷售約100套。項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析優(yōu)勢(shì)羅平獨(dú)有樓梯房——該項(xiàng)目為羅平縣城銷售中唯一的樓梯房，由于物業(yè)形式的稀少，價(jià)格也在當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)上一枝獨(dú)秀。項(xiàng)目地處東面4鄉(xiāng)鎮(zhèn)入城口——項(xiàng)目地處羅平東城區(qū)，為羅平縣板橋鎮(zhèn)、鐘山鄉(xiāng)、舊屋基鄉(xiāng)、長(zhǎng)底鄉(xiāng)等鄉(xiāng)鎮(zhèn)入城口，搶先抓住東面鄉(xiāng)鎮(zhèn)購(gòu)房客戶群體。優(yōu)質(zhì)的項(xiàng)目地塊——該項(xiàng)目開發(fā)商在羅平當(dāng)?shù)卣紦?jù)城東開發(fā)權(quán)，圈地270畝坐地開發(fā)，整體規(guī)劃、綠化等在羅平縣城樓盤中屬于很好的樓盤之一。劣勢(shì)地理位置——地處都市東面，離主城區(qū)較遠(yuǎn)，購(gòu)物等不以便；物業(yè)形式——把握當(dāng)?shù)乜蛻舳鄬拥南埠茫O(shè)計(jì)為一梯四戶多層，對(duì)于采光等方面較差；推廣形式較少——重要采用依托老客戶的活動(dòng)促銷，對(duì)于其他宣傳途徑較少。福居名苑樓盤基本信息基本資料項(xiàng)目位置羅平縣魯布革大道開發(fā)商云南麟昊房地產(chǎn)開發(fā)有限企業(yè)代理商云南碩騰房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限企業(yè)總占地面積6.92總建筑面積50000容積率10.83均價(jià)高層：2500廣告推廣門道廣告建筑商建筑類型高層（31層）宣傳定位羅平首席中心地標(biāo)大宅建筑設(shè)計(jì)總戶數(shù)480戶車位商鋪2層公攤系數(shù)20-30%開盤時(shí)間交房日期周圍配套學(xué)校：九龍小學(xué)、羅平一中醫(yī)療配套：協(xié)和醫(yī)院交通：暢通的九龍大道、文筆路生活：九龍農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、中心區(qū)商業(yè)街道廣告語(yǔ)羅平首席中心地標(biāo)大宅規(guī)劃鳥瞰圖位置產(chǎn)品狀況功能戶型面積套數(shù)合計(jì)戶型比例2房A277.6811222448.27%A189.371123房A4119.322422448.27%4房A6157.388163.46A7212.948合計(jì)5個(gè)戶型__464464100%該項(xiàng)目占地面積小，采用滿鋪蓋形式。戶型設(shè)置小戶型占50%，120平米的三房占50%和符合市場(chǎng)需求。外立面討論該項(xiàng)目外立面同樣為現(xiàn)代簡(jiǎn)約風(fēng)格，項(xiàng)目為三梯八戶的塔樓，從外立面形式看，線條鮮明，不過(guò)色調(diào)上使用淡黃色及白色為主色調(diào)，色調(diào)體現(xiàn)較為平常。推廣狀況推廣節(jié)奏營(yíng)銷方式時(shí)間節(jié)點(diǎn)內(nèi)容形象公開.1項(xiàng)目售樓部公開形象推廣.3代理企業(yè)入場(chǎng)，銷售推廣推進(jìn)認(rèn)籌方式202．50元優(yōu)惠10000元；10000元優(yōu)惠5000元；后推進(jìn)500元卡優(yōu)惠；認(rèn)籌升級(jí).10從買卡當(dāng)日起，每天增值100元優(yōu)惠；開盤時(shí)間未定（2）工程進(jìn)度目前工程未動(dòng)工……項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析優(yōu)勢(shì)地理位置優(yōu)越——項(xiàng)目位于羅平中心位置，坐擁九龍大道旁，地段優(yōu)勢(shì)突出。戶型設(shè)設(shè)置科學(xué)——項(xiàng)目戶型較少，不過(guò)戶型設(shè)置上119平米端頭戶型設(shè)置很好。劣勢(shì)物業(yè)形式——本樓盤以3梯8戶的塔樓設(shè)計(jì)。推廣形式較少——項(xiàng)目銷售人員均為外地來(lái)，對(duì)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)理解不透徹，推廣手段也很少。浩峰藍(lán)灣樓盤基本信息基本資料項(xiàng)目位置羅平縣東關(guān)街開發(fā)商羅平縣浩峰房地產(chǎn)開發(fā)有限企業(yè)代理商多盈營(yíng)銷機(jī)構(gòu)總占地面積12.66總建筑面積42507容積率均價(jià)綠化率建筑密度建筑類型高層（26\28層）小高層12層\8層宣傳定位我的公園我的家建筑設(shè)計(jì)總戶數(shù)350戶車位商鋪2層公攤系數(shù)18-25%開盤時(shí)間交房日期周圍配套學(xué)校：西關(guān)小學(xué)醫(yī)療配套：宜康醫(yī)院行政配套：南片區(qū)政府廣告語(yǔ)我的公園我的家規(guī)劃鳥瞰圖位置產(chǎn)品狀況功能戶型面積套數(shù)合計(jì)戶型比例3房A11