物業(yè)服務(wù)質(zhì)量第三方考核客觀指標(biāo)及評分細(xì)則全套

物業(yè)服務(wù)質(zhì)量第三方考核客觀指標(biāo)及評分細(xì)則全套項目測評指標(biāo)分值考核方式評分細(xì)則及操作說明

一、依法財務(wù)管理20分

依法持證停車收費3分現(xiàn)場考核

停車收費取得《經(jīng)營性停車場許可證》，在有效期內(nèi)，并在醒目位置公示。無證經(jīng)營，扣3分。證件超出有效期限1年內(nèi)，扣1分，超出有效期1年以上，扣2分。未在醒目位置公開扣1分。

依法按時上繳維修金5分資料考核

除非經(jīng)業(yè)主大會批準(zhǔn)并向區(qū)維修金中心報備，日常維修金應(yīng)由物業(yè)公司依法應(yīng)按季繳入政府專戶，每少繳10%扣1分，扣完為止。從市、區(qū)維修金中心（網(wǎng)站）獲取該公開數(shù)據(jù)。

依法使用維修金4分資料考核

使用專項維修資金，須經(jīng)業(yè)主大會批準(zhǔn)，或經(jīng)政府部門責(zé)令強制使用。對于維修資金使用，物業(yè)公司提供相應(yīng)的業(yè)主大會表決資料或者政府責(zé)令強制維修等文件。維修金使用數(shù)額，與業(yè)主大會表決或政府責(zé)令維修數(shù)額一致，從市區(qū)維修金中心網(wǎng)站獲取該數(shù)據(jù)。未依法依規(guī)使用或使用數(shù)額與業(yè)主大會授權(quán)金額不一致的，該項不得分。

依法公示財務(wù)收支3分資料考核

特區(qū)條例規(guī)定要求酬金制小區(qū)每季度公布物業(yè)服務(wù)費收支。物業(yè)公司提供文件及照片。未按規(guī)定公布，該項不得分。包干制小區(qū)公示專項維修資金使用報表，未公示該項不得分。

依法接受業(yè)委會審計財務(wù)5分現(xiàn)場考核

酬金制所有賬目都應(yīng)接受審計，包干制公共收益和維修金應(yīng)接受審計。拒絕或不配合審計的不得分，業(yè)委會出具意見。

業(yè)委會未要求審計或無業(yè)委會的該項不計分（不得分、不扣分）。

二、房屋設(shè)施設(shè)備管理32分

房屋及共用設(shè)施設(shè)備檔案4分資料考核

①宗地紅線圖②竣工總平面圖（包括單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料）③房屋建筑面積測繪報告④建設(shè)單位移交的共用設(shè)施設(shè)備安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料⑤物業(yè)公司對建筑及設(shè)施設(shè)備的維修維護(hù)保養(yǎng)記錄⑥住戶檔案、房屋及其配套設(shè)施權(quán)屬清冊。每一項不具備扣0.5分。⑦以上所有資料除住戶檔案外均可供業(yè)主公開查詢，該項行為未實施則扣1分。

房屋天面、墻面、地面等維保5分現(xiàn)場考核

全面巡查或至少抽查3棟房屋天面、地面、墻面，①效果：發(fā)現(xiàn)裂縫、漏水、面磚、涂料等裝飾材料脫落，每發(fā)現(xiàn)一處扣0.5分；②責(zé)任：核查物業(yè)提供的登記及維修記錄，物業(yè)無記錄或該處損壞未記錄在冊、或該處損壞記錄在冊但已記錄超過1個月的，扣0.5分。注意：若物業(yè)公司證明相關(guān)損壞是由于不可抗力原因造成，則不扣分。

消防系統(tǒng)運作5分現(xiàn)場考核+資料考核

現(xiàn)場考核4分①至少抽樣三處模擬火警，實測煙感器、報警系統(tǒng)正常運作；發(fā)現(xiàn)1處失效扣1分；②隨即抽查3處，消防安全通道發(fā)現(xiàn)1處不暢通、消防栓內(nèi)發(fā)現(xiàn)沒有水、通道無應(yīng)急照明、消防器材配置不全或失修、過期的，發(fā)現(xiàn)1處扣1分。

資料考核1分消防設(shè)施設(shè)備清單、維修維護(hù)保養(yǎng)記錄、消防部門安全檢查文件、消防安全應(yīng)急制度，每發(fā)現(xiàn)一項不具備扣0.5分，扣完為止。

電梯系統(tǒng)運作5分現(xiàn)場考核+資料考核

資料考核3分①建立電梯設(shè)備臺帳及設(shè)備清單，妥善保管電梯安裝，調(diào)試等原始資料。②電梯運行及保養(yǎng)、修理過程的記錄表建檔，保存期為兩年。③每月兩次的電梯保養(yǎng)，并認(rèn)真填寫保養(yǎng)記錄。每發(fā)現(xiàn)一項不具備扣0.5分。④每臺電梯正常的2次維保及此過程中的維修之外，發(fā)現(xiàn)1次維修則為1宗故障，扣0.5分。查閱維保公司記錄與業(yè)主投訴記錄。

現(xiàn)場考核2分電梯運行平穩(wěn)、無噪音；門機開合正常；電梯機房通風(fēng)、照明良好；發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.5分。緊急呼叫設(shè)施設(shè)備運行正常，有人24小時值班應(yīng)答，發(fā)現(xiàn)一處故障扣0.5分，無人應(yīng)答扣2分。抽查電梯總數(shù)量的20%進(jìn)行檢查。

無電梯的該項不計分（不得分、不扣分）。

監(jiān)控系統(tǒng)運作4分現(xiàn)場考核+資料考核

現(xiàn)場考核3分監(jiān)控攝像頭等部件損壞率在5%內(nèi)不扣分，超過5%的，每多5%扣0.5分；無專人實時值守監(jiān)控的扣1分。監(jiān)控記錄保存多于半個月不足1個月，扣0.5分，不足半個月，扣1分。分?jǐn)?shù)扣完為止。

資料考核1分查看監(jiān)控系統(tǒng)維保維修記錄，無記錄扣1分，損壞的攝像頭等監(jiān)控系統(tǒng)部件未記錄在冊，或記錄在冊但超過30天沒有維修，每發(fā)現(xiàn)1處扣0.2分。分?jǐn)?shù)扣完為止。

無監(jiān)控系統(tǒng)該項不計分（不得分、不扣分）。

門禁系統(tǒng)運作4分現(xiàn)場考核+資料考核

現(xiàn)場考核2分小區(qū)出入門禁系統(tǒng)正?；虺霈F(xiàn)問題應(yīng)在15天內(nèi)完成維修，如果門禁系統(tǒng)超過15天無法正常使用的扣1分。無門禁系統(tǒng)該項不得分、不扣分。

資料考核2分查看門禁系統(tǒng)維保維修記錄，無記錄扣1分，系統(tǒng)部件損壞未記錄在冊，或記錄在冊但超過15天沒有維修，每處扣0.2分。

無門禁系統(tǒng)該項不計分（不得分、不扣分）。

停車場道閘系統(tǒng)運作2分現(xiàn)場考核+資料考核

現(xiàn)場考核1分運作正常，每發(fā)現(xiàn)1處故障扣0.5分。

資料考核1分查看停車場道閘系統(tǒng)維保維修記錄，無記錄扣0.5分，系統(tǒng)部件損壞未記錄在冊，或記錄在冊但超過15天沒有維修，每發(fā)現(xiàn)1處扣0.2分。

無停車場道閘系統(tǒng)該項不計分（不得分、不扣分）。

共有道路和管線維護(hù)1分現(xiàn)場考核

道路通暢、路面平整，發(fā)現(xiàn)一處不通暢、不平整、積水（致使無法正常通行）扣0.2分；發(fā)現(xiàn)井蓋缺損或丟失并未圍擋和采購維修扣1分。室外公共供電、通訊管線統(tǒng)一入地或入公共管道，無架空管線，發(fā)現(xiàn)一處有問題扣0.2分

供電照明等設(shè)備運行1分現(xiàn)場考核

供電設(shè)備運行正常，配電室設(shè)施、路燈、樓道燈等照明設(shè)備完好，發(fā)現(xiàn)一處有問題扣0.2分（抽查3棟樓宇及公共區(qū)域）。

供電設(shè)備已移交供電部門抄表到戶的，該項不計分（不得分、不扣分）。

供排水設(shè)施設(shè)備運行1分現(xiàn)場考核

設(shè)備運行正常、設(shè)施完好、無滲漏、無污染，發(fā)現(xiàn)一處有問題扣0.2分

三、安全秩序管理15分

盜竊案發(fā)率7分資料考核

入室盜竊案發(fā)率1年1宗案件扣2分，每多1宗扣1分；機動車盜竊案，每宗扣3分；非機動車盜竊案，每宗扣0.5分。涉及物業(yè)管理的治安案件，每宗扣0.5分。從街道綜治辦獲得該數(shù)據(jù)，注意排除小區(qū)紅線外的案件。

保安值班巡邏3分現(xiàn)場考核+資料考核

現(xiàn)場考核1分保安盡責(zé)，在崗保安從事與工作內(nèi)容無關(guān)的活動，每發(fā)現(xiàn)1處扣0.5分。采取暗訪形式。

資料考核2分24小時值班與巡邏記錄不完善，每發(fā)現(xiàn)1處扣0.5分。由物業(yè)公司提供當(dāng)月或上月巡邏記錄。

車輛管理3分現(xiàn)場考核+資料考核

現(xiàn)場考核1分每發(fā)現(xiàn)1臺機動車亂停后未作警示措施的（貼告示條、通知業(yè)主挪車）扣0.2分

資料考核2分隨機抽查上月下班高峰期10分鐘的監(jiān)控記錄，對比監(jiān)控與登記記錄，對外來車輛進(jìn)出無登記的，每發(fā)現(xiàn)一次扣0.5分。

突發(fā)應(yīng)急處置2分現(xiàn)場考核

①日常物業(yè)管理突發(fā)事件處理預(yù)案，消防安全突發(fā)事件應(yīng)急處理預(yù)案，設(shè)備故障應(yīng)急處理預(yù)案，內(nèi)澇突發(fā)事件應(yīng)急預(yù)案，每缺1項扣0.5分。②每月開展消防安全檢查不少于2次，每發(fā)現(xiàn)少一次扣0.5分。③1年內(nèi)未舉行消防演練（查看演練方案及照片），扣1分。物業(yè)公司提供相關(guān)文件和證明材料。

四、環(huán)境衛(wèi)生管理8分

環(huán)衛(wèi)設(shè)備2分現(xiàn)場考核

按照每50-120戶設(shè)置1個垃圾分類收集點、垃圾箱，且保持周邊整潔，每設(shè)置少一個扣0.5分，垃圾箱不潔、污水滴漏或殘破每處扣0.5分。

清潔衛(wèi)生3分現(xiàn)場考核

在垃圾分類收集點、垃圾箱之外每發(fā)現(xiàn)一處衛(wèi)生死角或大件垃圾扣1分。（業(yè)主偷棑大件垃圾，管理處應(yīng)及時清理，并向當(dāng)事人索償）

綠化植被3分現(xiàn)場考核

發(fā)現(xiàn)綠化植物有病蟲害、斑禿，小區(qū)地面黃土裸露（0.5平方米以上，不包括樹蔭下），每處扣0.5分；每發(fā)現(xiàn)1處綠地被占為停車場或功能改變的扣1分。

五、物業(yè)管理綜合評價25分

物業(yè)服務(wù)費收繳率5分資料考核

3個月內(nèi)繳費率在98%以上得滿分，每低3%扣1分，低于80%得0分。物業(yè)公司應(yīng)提供當(dāng)月或上月銀行對賬單以供核算，如不提供，該項不得分

賬戶獨立核算2分現(xiàn)場考核

小區(qū)財務(wù)收支單獨立戶，獨立核算2分，否則0分。物業(yè)公司應(yīng)提供當(dāng)月或上月銀行對賬單以供核算，如不提供，該項不得分

預(yù)算決算共識3分現(xiàn)場考核

物業(yè)企業(yè)季度預(yù)算、決算接受業(yè)委會審核2分，年度預(yù)算、決算接受業(yè)委會審核1分，不接受0分。無業(yè)委會的該項不得分、不扣分。

財務(wù)收支平衡5分資料考核

收支盈余得5分，收支平衡得4分，收支虧損按照虧損金額占總收入比例計算，虧損在5%以內(nèi)得3分，虧損在5%-10%得2分，虧損超過10%得0分。物業(yè)公司應(yīng)提供上年度財務(wù)報表。

物業(yè)合同處有效期2分資料考核

物業(yè)企業(yè)與開發(fā)商或業(yè)主大會合同處于法定2-5年的有效期內(nèi)為2分，合同超期則視超期年限在1年以內(nèi)1分，超過1年0分。物業(yè)公司應(yīng)提供物業(yè)合同。

合同約定定崗定編2分資料考核

合同有約定并且得到執(zhí)行2分。多于或少于合同約定3人及以內(nèi)得1分，多于或少于3人以上得0分。

合同約定服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、考核辦法和獎懲措施3分資料考核

物業(yè)服務(wù)合同中對于物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)作出明確約定的加1分，對于業(yè)主如何考核有明確約定的加1分，對于業(yè)主考核后有獎懲措施約定的加1分。

合同約定各項外包服務(wù)價格、考核與獎