物業(yè)服務質(zhì)量第三方考核客觀指標及評分細則全套

物業(yè)服務質(zhì)量第三方考核客觀指標及評分細則全套項目測評指標分值考核方式評分細則及操作說明

一、依法財務管理20分

依法持證停車收費3分現(xiàn)場考核

停車收費取得《經(jīng)營性停車場許可證》，在有效期內(nèi)，并在醒目位置公示。無證經(jīng)營，扣3分。證件超出有效期限1年內(nèi)，扣1分，超出有效期1年以上，扣2分。未在醒目位置公開扣1分。

依法按時上繳維修金5分資料考核

除非經(jīng)業(yè)主大會批準并向區(qū)維修金中心報備，日常維修金應由物業(yè)公司依法應按季繳入政府專戶，每少繳10%扣1分，扣完為止。從市、區(qū)維修金中心（網(wǎng)站）獲取該公開數(shù)據(jù)。

依法使用維修金4分資料考核

使用專項維修資金，須經(jīng)業(yè)主大會批準，或經(jīng)政府部門責令強制使用。對于維修資金使用，物業(yè)公司提供相應的業(yè)主大會表決資料或者政府責令強制維修等文件。維修金使用數(shù)額，與業(yè)主大會表決或政府責令維修數(shù)額一致，從市區(qū)維修金中心網(wǎng)站獲取該數(shù)據(jù)。未依法依規(guī)使用或使用數(shù)額與業(yè)主大會授權金額不一致的，該項不得分。

依法公示財務收支3分資料考核

特區(qū)條例規(guī)定要求酬金制小區(qū)每季度公布物業(yè)服務費收支。物業(yè)公司提供文件及照片。未按規(guī)定公布，該項不得分。包干制小區(qū)公示專項維修資金使用報表，未公示該項不得分。

依法接受業(yè)委會審計財務5分現(xiàn)場考核

酬金制所有賬目都應接受審計，包干制公共收益和維修金應接受審計。拒絕或不配合審計的不得分，業(yè)委會出具意見。

業(yè)委會未要求審計或無業(yè)委會的該項不計分（不得分、不扣分）。

二、房屋設施設備管理32分

房屋及共用設施設備檔案4分資料考核

①宗地紅線圖②竣工總平面圖（包括單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料）③房屋建筑面積測繪報告④建設單位移交的共用設施設備安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術資料⑤物業(yè)公司對建筑及設施設備的維修維護保養(yǎng)記錄⑥住戶檔案、房屋及其配套設施權屬清冊。每一項不具備扣0.5分。⑦以上所有資料除住戶檔案外均可供業(yè)主公開查詢，該項行為未實施則扣1分。

房屋天面、墻面、地面等維保5分現(xiàn)場考核

全面巡查或至少抽查3棟房屋天面、地面、墻面，①效果：發(fā)現(xiàn)裂縫、漏水、面磚、涂料等裝飾材料脫落，每發(fā)現(xiàn)一處扣0.5分；②責任：核查物業(yè)提供的登記及維修記錄，物業(yè)無記錄或該處損壞未記錄在冊、或該處損壞記錄在冊但已記錄超過1個月的，扣0.5分。注意：若物業(yè)公司證明相關損壞是由于不可抗力原因造成，則不扣分。

消防系統(tǒng)運作5分現(xiàn)場考核+資料考核

現(xiàn)場考核4分①至少抽樣三處模擬火警，實測煙感器、報警系統(tǒng)正常運作；發(fā)現(xiàn)1處失效扣1分；②隨即抽查3處，消防安全通道發(fā)現(xiàn)1處不暢通、消防栓內(nèi)發(fā)現(xiàn)沒有水、通道無應急照明、消防器材配置不全或失修、過期的，發(fā)現(xiàn)1處扣1分。

資料考核1分消防設施設備清單、維修維護保養(yǎng)記錄、消防部門安全檢查文件、消防安全應急制度，每發(fā)現(xiàn)一項不具備扣0.5分，扣完為止。

電梯系統(tǒng)運作5分現(xiàn)場考核+資料考核

資料考核3分①建立電梯設備臺帳及設備清單，妥善保管電梯安裝，調(diào)試等原始資料。②電梯運行及保養(yǎng)、修理過程的記錄表建檔，保存期為兩年。③每月兩次的電梯保養(yǎng)，并認真填寫保養(yǎng)記錄。每發(fā)現(xiàn)一項不具備扣0.5分。④每臺電梯正常的2次維保及此過程中的維修之外，發(fā)現(xiàn)1次維修則為1宗故障，扣0.5分。查閱維保公司記錄與業(yè)主投訴記錄。

現(xiàn)場考核2分電梯運行平穩(wěn)、無噪音；門機開合正常；電梯機房通風、照明良好；發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.5分。緊急呼叫設施設備運行正常，有人24小時值班應答，發(fā)現(xiàn)一處故障扣0.5分，無人應答扣2分。抽查電梯總數(shù)量的20%進行檢查。

無電梯的該項不計分（不得分、不扣分）。

監(jiān)控系統(tǒng)運作4分現(xiàn)場考核+資料考核

現(xiàn)場考核3分監(jiān)控攝像頭等部件損壞率在5%內(nèi)不扣分，超過5%的，每多5%扣0.5分；無專人實時值守監(jiān)控的扣1分。監(jiān)控記錄保存多于半個月不足1個月，扣0.5分，不足半個月，扣1分。分數(shù)扣完為止。

資料考核1分查看監(jiān)控系統(tǒng)維保維修記錄，無記錄扣1分，損壞的攝像頭等監(jiān)控系統(tǒng)部件未記錄在冊，或記錄在冊但超過30天沒有維修，每發(fā)現(xiàn)1處扣0.2分。分數(shù)扣完為止。

無監(jiān)控系統(tǒng)該項不計分（不得分、不扣分）。

門禁系統(tǒng)運作4分現(xiàn)場考核+資料考核

現(xiàn)場考核2分小區(qū)出入門禁系統(tǒng)正?；虺霈F(xiàn)問題應在15天內(nèi)完成維修，如果門禁系統(tǒng)超過15天無法正常使用的扣1分。無門禁系統(tǒng)該項不得分、不扣分。

資料考核2分查看門禁系統(tǒng)維保維修記錄，無記錄扣1分，系統(tǒng)部件損壞未記錄在冊，或記錄在冊但超過15天沒有維修，每處扣0.2分。

無門禁系統(tǒng)該項不計分（不得分、不扣分）。

停車場道閘系統(tǒng)運作2分現(xiàn)場考核+資料考核

現(xiàn)場考核1分運作正常，每發(fā)現(xiàn)1處故障扣0.5分。

資料考核1分查看停車場道閘系統(tǒng)維保維修記錄，無記錄扣0.5分，系統(tǒng)部件損壞未記錄在冊，或記錄在冊但超過15天沒有維修，每發(fā)現(xiàn)1處扣0.2分。

無停車場道閘系統(tǒng)該項不計分（不得分、不扣分）。

共有道路和管線維護1分現(xiàn)場考核

道路通暢、路面平整，發(fā)現(xiàn)一處不通暢、不平整、積水（致使無法正常通行）扣0.2分；發(fā)現(xiàn)井蓋缺損或丟失并未圍擋和采購維修扣1分。室外公共供電、通訊管線統(tǒng)一入地或入公共管道，無架空管線，發(fā)現(xiàn)一處有問題扣0.2分

供電照明等設備運行1分現(xiàn)場考核

供電設備運行正常，配電室設施、路燈、樓道燈等照明設備完好，發(fā)現(xiàn)一處有問題扣0.2分（抽查3棟樓宇及公共區(qū)域）。

供電設備已移交供電部門抄表到戶的，該項不計分（不得分、不扣分）。

供排水設施設備運行1分現(xiàn)場考核

設備運行正常、設施完好、無滲漏、無污染，發(fā)現(xiàn)一處有問題扣0.2分

三、安全秩序管理15分

盜竊案發(fā)率7分資料考核

入室盜竊案發(fā)率1年1宗案件扣2分，每多1宗扣1分；機動車盜竊案，每宗扣3分；非機動車盜竊案，每宗扣0.5分。涉及物業(yè)管理的治安案件，每宗扣0.5分。從街道綜治辦獲得該數(shù)據(jù)，注意排除小區(qū)紅線外的案件。

保安值班巡邏3分現(xiàn)場考核+資料考核

現(xiàn)場考核1分保安盡責，在崗保安從事與工作內(nèi)容無關的活動，每發(fā)現(xiàn)1處扣0.5分。采取暗訪形式。

資料考核2分24小時值班與巡邏記錄不完善，每發(fā)現(xiàn)1處扣0.5分。由物業(yè)公司提供當月或上月巡邏記錄。

車輛管理3分現(xiàn)場考核+資料考核

現(xiàn)場考核1分每發(fā)現(xiàn)1臺機動車亂停后未作警示措施的（貼告示條、通知業(yè)主挪車）扣0.2分

資料考核2分隨機抽查上月下班高峰期10分鐘的監(jiān)控記錄，對比監(jiān)控與登記記錄，對外來車輛進出無登記的，每發(fā)現(xiàn)一次扣0.5分。

突發(fā)應急處置2分現(xiàn)場考核

①日常物業(yè)管理突發(fā)事件處理預案，消防安全突發(fā)事件應急處理預案，設備故障應急處理預案，內(nèi)澇突發(fā)事件應急預案，每缺1項扣0.5分。②每月開展消防安全檢查不少于2次，每發(fā)現(xiàn)少一次扣0.5分。③1年內(nèi)未舉行消防演練（查看演練方案及照片），扣1分。物業(yè)公司提供相關文件和證明材料。

四、環(huán)境衛(wèi)生管理8分

環(huán)衛(wèi)設備2分現(xiàn)場考核

按照每50-120戶設置1個垃圾分類收集點、垃圾箱，且保持周邊整潔，每設置少一個扣0.5分，垃圾箱不潔、污水滴漏或殘破每處扣0.5分。

清潔衛(wèi)生3分現(xiàn)場考核

在垃圾分類收集點、垃圾箱之外每發(fā)現(xiàn)一處衛(wèi)生死角或大件垃圾扣1分。（業(yè)主偷棑大件垃圾，管理處應及時清理，并向當事人索償）

綠化植被3分現(xiàn)場考核

發(fā)現(xiàn)綠化植物有病蟲害、斑禿，小區(qū)地面黃土裸露（0.5平方米以上，不包括樹蔭下），每處扣0.5分；每發(fā)現(xiàn)1處綠地被占為停車場或功能改變的扣1分。

五、物業(yè)管理綜合評價25分

物業(yè)服務費收繳率5分資料考核

3個月內(nèi)繳費率在98%以上得滿分，每低3%扣1分，低于80%得0分。物業(yè)公司應提供當月或上月銀行對賬單以供核算，如不提供，該項不得分

賬戶獨立核算2分現(xiàn)場考核

小區(qū)財務收支單獨立戶，獨立核算2分，否則0分。物業(yè)公司應提供當月或上月銀行對賬單以供核算，如不提供，該項不得分

預算決算共識3分現(xiàn)場考核

物業(yè)企業(yè)季度預算、決算接受業(yè)委會審核2分，年度預算、決算接受業(yè)委會審核1分，不接受0分。無業(yè)委會的該項不得分、不扣分。

財務收支平衡5分資料考核

收支盈余得5分，收支平衡得4分，收支虧損按照虧損金額占總收入比例計算，虧損在5%以內(nèi)得3分，虧損在5%-10%得2分，虧損超過10%得0分。物業(yè)公司應提供上年度財務報表。

物業(yè)合同處有效期2分資料考核

物業(yè)企業(yè)與開發(fā)商或業(yè)主大會合同處于法定2-5年的有效期內(nèi)為2分，合同超期則視超期年限在1年以內(nèi)1分，超過1年0分。物業(yè)公司應提供物業(yè)合同。

合同約定定崗定編2分資料考核

合同有約定并且得到執(zhí)行2分。多于或少于合同約定3人及以內(nèi)得1分，多于或少于3人以上得0分。

合同約定服務標準、考核辦法和獎懲措施3分資料考核

物業(yè)服務合同中對于物業(yè)服務標準作出明確約定的加1分，對于業(yè)主如何考核有明確約定的加1分，對于業(yè)主考核后有獎懲措施約定的加1分。

合同約定各項外包服務價格、考核與獎