合富輝煌-青島中堅數(shù)碼領帝項目營銷匯報

中堅·數(shù)碼領帝工程營銷匯報2007-12-26MarketingReportofIdealLife謹呈:青島真好房地產1如何看數(shù)碼領帝工程？注定了我們不能把中堅·數(shù)碼領帝看成一個單純的房地產工程，不能把工程和區(qū)域的整體開展割裂開來。我們必須考慮在大背景下如何乘“青島向北走〞的開展之勢，如何抓李村商圈升級和擴容之機。工程位于李滄區(qū)城市次中心規(guī)劃的核心地段工程作為李滄區(qū)十大三產重點工程2?山東半島城市群總體規(guī)劃(2006-2021年)?提出，山東半島城市群將致力于成為黃河流域的經濟中心和龍頭帶動區(qū)域的開展機遇李滄CLD〔中央居住區(qū)〕的開展規(guī)劃李滄構筑“四圈四線〞新格局工程開發(fā)背景城市格局正在經歷著快速的調整過程，區(qū)域也隨著高速的開展。開展形勢瞬息萬變。如何找到其開展規(guī)律？如何對未來市場準確的預判？是工程立足于現(xiàn)在，開展于未來的定位之關鍵。3工業(yè)拉動經濟的西海岸——青島開發(fā)區(qū)旅游帶動開展的東海岸——即墨溫泉鎮(zhèn)青島幅員擴張的北向——李滄、城陽城市的單中心結構開展模式已不能滿足現(xiàn)代城市開展的需求度假功能中心城區(qū)迅猛開展，人口迅速增加，經濟功能、根底設施等諸多方面已不能匹配城市的開展速度。因此人口迅速向城郊蔓延，郊區(qū)開展速度日益加快。城郊逐漸成為城市域的次中心，形成了多中心開展格局。4青島正處于這樣的一個開展階段李滄正是青島多中心開展的戰(zhàn)略部署之一一個飛速開展的階段一個不可多得的契機一個瞬息萬變的環(huán)境一個充滿不確定的因素的市場找到一個行動的坐標找準一個正確的開展途徑至關重要5有人站在青島看世界有人站在世界看青島【高度決定視野】開展注定了需要經歷彷徨不安，坎坷和磨難。而中國正在用50年走過西方國家200年走完的路，西方國家的經驗和成功案例的借鑒是到達目標的必由之路，只有高瞻才能遠矚。6紐約〔newyork〕——現(xiàn)代城市開展的樣板城市開展案例解析——世界的“首都〞71898紐約由曼哈頓、布朗克斯、布魯克林、昆士、斯坦騰島而成合并而成，紐約城市化進程已經成為了城市開展史的里程碑。從城市化到城郊化——美國紐約百年變遷回憶8

時過境遷城市化的開展弊端逐漸顯現(xiàn)因此紐約又開始嘗試城郊化開展戰(zhàn)略，實際上紐約近代的開展歷程就是城市向郊區(qū)城鎮(zhèn)擴散的過程?？偟目磥?，紐約的開展重心向郊區(qū)轉移的過程大致可劃為三個階段。紐約城市化開展過程說明，城市化進程過快，社會變遷過速，導致城市問題層出不窮：大量的人口涌入城市，導致社會秩序的混亂，城市環(huán)境惡化城市化進程過快導致交通堵塞就業(yè)率的下降也造成犯罪率的升高……91940年前，紐約市民工作生活主要集中在市中心。隨著紐約城市規(guī)模急劇膨脹，居住環(huán)境嚴重惡化，原住在市內的中產階級開始遷居到郊區(qū)。公路的開展和私家車的普及，實現(xiàn)了居住郊區(qū)化的可能。20世紀50年代成紐約居住郊區(qū)化的高潮階段，大量居民由市中心遷居到郊區(qū)。第一階段是城市居住功能郊區(qū)化10自20世紀70年代開始，紐約郊區(qū)與市中心之間存在的土地差價也使眾多企業(yè)紛紛遷入，新興產業(yè)的興起，大規(guī)模的工業(yè)園和商業(yè)效勞網點落戶，具有完善城市功能的中心區(qū)域開始逐步形成。這一變化給紐約郊區(qū)創(chuàng)造了大量就業(yè)時機。往返于市區(qū)與郊區(qū)之間的生活方式大為改變，郊區(qū)成為許多中產階級人士主要的生活空間。第二階段是城市商業(yè)功能和產業(yè)功能郊區(qū)化11邊緣城鎮(zhèn)的建立是紐約在城市郊區(qū)化根本完成后再次多中心開展的成果。周邊城鎮(zhèn)也同樣具備居住、購物、娛樂等城市功能。如今，紐約四周的邊緣城鎮(zhèn)組成了人們概念中的大紐約地區(qū)。其中包括與紐約市相鄰的新澤西州以及被視為紐約臥室的長島等。第三階段是建立邊緣城鎮(zhèn)12城市化的理論模型城市化的核心人口和經濟要素的離心擴散高素質人口聚集居住品質提升經濟活動繁榮生活空間結構縮小13產業(yè)的轉移住宅郊區(qū)化的形成完備生活配套的興起城市化進程的階段劃分：工業(yè)重心和產業(yè)重心的轉移生活環(huán)境的逐步改善青島CLD的開展規(guī)劃必然帶來商業(yè)的興起和繁榮城市化的理論模型14城市郊區(qū)化是經濟開展的必然，多中心并起是現(xiàn)代城市開展規(guī)律。其實都是郊區(qū)開展為城市的過程。而“城市〞的本身包含了“城〞和“市〞：“城〞為行政地域的概念，即人口的集聚地；“市〞為商業(yè)的概念，即商品交換的場所。商業(yè)的開展水平代表了城市的興旺程度。而現(xiàn)代商業(yè)興旺的標志那么是“城市綜合體〞的出現(xiàn)。何謂城市綜合體呢？15“城市綜合體〞根本具備了現(xiàn)代城市的根本功能，所以也被稱為“城中之城〞。

城市的功能主要包括商業(yè)、辦公、居住、酒店、展覽、餐飲、會議、文娛等。包括三項以上功能的綜合建筑形式都可稱為城市綜合體。該綜合體的各局部功能相互依存，從而形成一個多功能、高效率的現(xiàn)代建筑形式。16中堅·數(shù)碼領帝總規(guī)模：117482平米商場布局：49962平米辦公及住宅規(guī)模：67519平米規(guī)劃總戶數(shù)：606車位數(shù)量：580地鐵穿行工程地下二層誰更能代表李滄的未來？舍我其誰誰更能成為李滄城市化的象征？17再看數(shù)碼領帝！締造北青島城市地標打造新青島商業(yè)圖騰18備選案名1：備選案名2：國際時代中心新城都市匯19大型城市綜合體一般包括五星級酒店、購物中心和寫字樓、公寓型住宅，它是城市集約化開展的必然要求，能夠滿足辦公、購物和居住要求。大型城市綜合體適合經濟興旺的大都會和經濟興旺城市，在功能選擇上要根據(jù)城市經濟特點有所側重。酒店和購物中心功能的組合寫字樓和購物中心功能的組合20那么需要將工程分成裙樓和塔樓局部分別放到對中觀市場中進行分析。而本工程的各局部物業(yè)該怎樣進行功能組合？21發(fā)現(xiàn)問題，確定目標建立分析

問題的模型運用市場數(shù)據(jù)分析問題相關案例經驗借鑒和指導制定解決方案評估解決方法561234實施問題求解系統(tǒng)QuestionAnswerSystem結構化思路22工程群樓定位思路目前區(qū)域商業(yè)的開展現(xiàn)狀未來區(qū)域商業(yè)的開展動態(tài)未來區(qū)域的消費力走勢商業(yè)市場定位如何立足于現(xiàn)在并開展于未來商業(yè)規(guī)劃運營建議23李村商圈東李商圈滄口商圈——商業(yè)市場格局李滄商業(yè)市場整體可分為李村商圈、滄口商圈、東李商圈三大商圈。商業(yè)開展現(xiàn)狀24商圈代表項目特點簡述李村商圈嶗百、北方國貿、利客來、寶龍城市廣場、本項目（中堅數(shù)碼領帝）、沃爾瑪?shù)痊F(xiàn)狀：傳統(tǒng)的商業(yè)區(qū)，以向陽路步行街為軸心呈放射性發(fā)展，大商家聚集的輻射效應明顯。未來：中心商圈重點發(fā)展商務商貿、金融保險、餐飲娛樂業(yè)，本項目和寶龍城市廣場的進入將進一步促進中心現(xiàn)代服務業(yè)的升級東李商圈利客來便利店、維客連鎖超市現(xiàn)狀：屬開發(fā)初期，尚未形成真正的商圈規(guī)模，商業(yè)以商場和街鋪形式，點、線布局為主。未來：突出生活終端產品集約消費的發(fā)展方向，打造立足青島、輻射半島城市群的專業(yè)消費市場群滄口商圈廣大購物廣場、港澳花園現(xiàn)狀：依托滄口廣場和汽車站發(fā)展起來的傳統(tǒng)商圈，發(fā)展較慢，檔次較低，商業(yè)形象較為落后；未來：圍繞青島火車新客站建設、滄口廣場改造進一步完善商圈功能，港澳商城為此商圈注入了新的商業(yè)活力。商業(yè)市場格局各商圈現(xiàn)狀及未來開展25商業(yè)街業(yè)態(tài)特征夏莊路餐飲、美發(fā)、文印、銀行、手機專營店京口路服裝、五金機電、家電賣場古鎮(zhèn)路服裝、服飾、手機專營店書院路銀行、商場、超市、窗簾布藝、藥店、手機專營店、新華書店向陽路大型商場、超市、休閑、娛樂、餐飲大嶗路餐飲小吃、酒店、房屋中介九水路餐飲、電動車、五金機電、家具萬年泉路五金水暖、管材、布藝、餐飲李村大集傳統(tǒng)農貿集市李村商圈內主要商業(yè)街道有夏莊路、京口路、古鎮(zhèn)路、書院路、大嶗路、九水路、萬年泉路，另有傳統(tǒng)的李村大集等商業(yè)布線。李村商圈商業(yè)依托向陽路步行街，借助城市主要干道兩側的底商呈核心放射性分布特點明顯，業(yè)態(tài)屬向陽路商業(yè)的補充型業(yè)態(tài)組合。古鎮(zhèn)路本項目李村商圈內商業(yè)街現(xiàn)狀26以李村向陽路為傳統(tǒng)商圈，主要以外鄉(xiāng)老牌北方國貿大廈、維客嶗百、利客來購物中心為三大主力賣場，其聚集所產生的強力磁場效應為李滄商貿定位提供了依據(jù)。利客來購物中心維客集團嶗山百貨公司北方國貿大廈維客超市〔李滄廣場下〕家得商城惠利特鞋城溫州商城佳樂家超市利客來超市〔李村公園下〕中心商圈商業(yè)開展現(xiàn)狀27單位營業(yè)面積（平米）業(yè)態(tài)樓層布置青島北方國貿大廈50000百貨店紅蜻蜓、蘋果、袋鼠、紅豆、卡佛蓮、啄木鳥、別克運動鞋青島利客來購物中心A、B約70000購物中心KAPPA、金利來、百麗、鄂爾多斯、沙馳、九牧王、哥弟、雅格爾青島市嶗山百貨大樓32000百貨店銳步、李寧東洋之花匡威、哥弟、羽西、UNBRO、美島北方國貿家得商城約23000購物中心未開業(yè)維客超市（李滄廣場下）6000超市——利客來超市（李村公園下）15000超市——重點商業(yè)個案概況及特點連鎖經營、外鄉(xiāng)商家“壟斷〞、同質競爭明顯特征：28工程群樓定位思路目前區(qū)域商業(yè)的開展現(xiàn)狀未來區(qū)域商業(yè)的開展動態(tài)未來區(qū)域的消費力走勢商業(yè)市場定位如何立足于現(xiàn)在并開展于未來商業(yè)規(guī)劃運營建議29李村中心商圈是青島市“向北走〞的重要部署，招商引資卓有成效，極大地吸收了外資企業(yè)的進駐，以沃爾瑪為首的外來商家開始紛紛搶攤。寶龍城市廣場沃爾瑪超市地塊港澳商城本工程利客來北側地塊李滄未來兩年商業(yè)開展格局30單位規(guī)模業(yè)態(tài)性質備注港澳商城20萬平米（建）百貨店集娛樂、休閑、購物、商住為一體的現(xiàn)代化商城沃爾碼超市地塊2.3688萬（占）綜合體以沃爾瑪超市為主，另外包括名品店、餐飲店、影院廳寶龍城市廣場40萬平米（建）綜合體包括五星級酒店、大型娛樂中心、生活超市、時尚百貨、連鎖影城等，將購物、休閑、體驗利客來北側42850平米（規(guī)劃建）商服其中商服建筑面積34300平方米，住宅建筑面積8550平方米多點開花、列強爭霸市場面臨重新洗牌未來市場商業(yè)重點個案概況及特點特征：31主場優(yōu)勢弱化：城市多中心的開展戰(zhàn)略、李滄次中心城市化的開展規(guī)劃，國際品牌商家進駐，向陽路中心商圈主場優(yōu)勢弱化客戶遭遇分流：未來商業(yè)的市場放量巨大，傳統(tǒng)三強的客流將受到嚴重的稀釋，同質化競爭且相安無事的局面將不會再出現(xiàn)品牌面臨質疑：外來品牌呈猛龍過江之勢，憑借其先進的管理理念和品牌號召力，李滄中心商圈的競爭格局勢必重新洗牌產品空間有限：現(xiàn)有中低端業(yè)態(tài)商家牢牢掌控市場，未來中高端商業(yè)的紛紛進入，中心商圈迅速升級，個性差異化定位勢在必行未來商業(yè)開展態(tài)勢分析32人均GDP1100美元以下商業(yè)處于與農業(yè)經濟相匹配的原始狀態(tài)人均GDP1100—2000美元商業(yè)形態(tài)出現(xiàn)第一次升級，百貨商場、商業(yè)街、批發(fā)市場等取代了原始商業(yè)形態(tài)人均GDP2000—4400美元商業(yè)形態(tài)開始出現(xiàn)質的飛躍，多樣化、規(guī)?；默F(xiàn)代商業(yè)應運而生，如大型購物中心、超市、專賣店、精品店等人均GDP4400美元以上超越商業(yè)范疇的廣義商業(yè)如SHOPPINGMALL、旅游地產、商務地產、物流等綜合商業(yè)開始涌現(xiàn)

李滄商業(yè)開展前景剖析目前青島人均GDP5503美元，李滄的人均GDP水平已超過4300美金33滄口版塊CLD版塊夏莊版塊工業(yè)區(qū)開展催生的老居住區(qū)，客群龐大且穩(wěn)定青島開展下的CLD居住新區(qū)，政府政策傾斜力度較大，現(xiàn)配套漸趨成熟，未來客群規(guī)模潛力巨大青島北向開展的先頭部隊，吸引大量市內居民及外地客群居住正在迅速吸附著城陽及其周邊的大規(guī)模客群青島城市北拓的進行中，李滄享受了“中場〞優(yōu)勢，已擁有了雄厚的消費力根底。隨著CLD的逐步成勢，未來市場的消費力將迅速竄升。本工程34再看青島CLD……根據(jù)李滄區(qū)十一五規(guī)劃，五年后，李村中部休閑商務區(qū)、東部CLD都將初具規(guī)模，僅東部CLD常住人口就將到達20萬……李滄CLD開展中高端商品房傳統(tǒng)區(qū)域觀念弱化新增人口迅速擴大高資階層白領階段涌入其它片區(qū)高房價擠壓吸引外流的年輕階層高素質、年輕化將是未來李滄開展的人群顯著特征城市化加速經濟適用房35傳統(tǒng)三強獨霸一方中低端市場已無開展市場空間外來列強虎視眈眈商業(yè)升級迅猛競爭日趨白熱商業(yè)市場問題結構化分析工程如何揚長避短——找準自已的定位如何對未來的精準前瞻——把握時機、謀求開展高素質、年輕化人口CLD助推商業(yè)迅猛開展工程又該如何面對強大的競爭對手——躲避風險、成功突圍成功的關鍵在于清晰合理、適度領先的定位36實力：經驗與資金后盾殷實區(qū)位：傳統(tǒng)核心商圈環(huán)境：密集人流地形：黃金三角洲地帶外部：新穎的建筑形式、靚麗的外立面設計內部：靈動的空間布局、闊綽層高、陽光中庭問題一：工程如何找準自已的位置——揚長避短工程商業(yè)方面的優(yōu)勢包括但不僅限于——工程有實力成為引領方向的區(qū)域級地標37規(guī)模實際內部可使用面積較小外部規(guī)劃缺乏聚集人流的廣場沿街無停車位內部規(guī)劃塔樓核心筒的設置及中庭影響了商業(yè)的整體性和利益空間〔單層可利用營商面積在6000平米左右〕主力店可標準布局面積的沿街展示面不夠局部柱距設置不合理，影響商家利用〔柱距：5100mm-8775mm〕工程商業(yè)方面的劣勢包括但不僅限于——引入正規(guī)購物中心難度較大，招商重要性凸現(xiàn)38提高形象建筑形象的提升是檔次提升的硬件根底，不僅對消費者心理造成直接影響，而且也是商家實力的直接表達可以通過商業(yè)外立面、內部裝修、中庭布置、硬件配套設施設備的檔次提高樹立商業(yè)形象拔升檔次包括商業(yè)整體品牌檔次和產品檔次，在滿足時尚高端人群消費需求的同時，突顯與傳統(tǒng)百貨的差異性問題二：工程如何把握時機、謀求開展——對未來的精準前瞻39加強體驗感通過增加購物環(huán)境的人性化設計、運營管理水平的全面提高，增強購物的愉悅感營造時尚性接駁潮流動向、尊重品牌個性、契合城市開展全方位的商業(yè)升級換代產品勢在必行40商品檔次以中檔為主，局部中等偏上品牌缺乏高檔品牌，時尚休閑品牌相對較少除運動品牌以外，可供年輕人以及高端消費者選擇的商品較少，業(yè)態(tài)搭配無新意，規(guī)劃布局傳統(tǒng)、落后。問題三：工程如何躲避風險、成功突圍——對競爭對手的全面認知現(xiàn)有直接競爭對手——青島北方國貿大廈、青島利客來購物中心、青島嶗山百貨大樓41國際知名商業(yè)品牌以超市為主，帶有店中店商家經營實力強具有較大品牌號召力強大的全球商品采購系統(tǒng)持續(xù)開展的經驗和實力潛在競爭對手——沃爾瑪超市42寶龍在全國已有17個以上的開發(fā)工程寶龍城市廣場選址多在新區(qū)和新老城區(qū)結合部，再造商業(yè)區(qū)稱之為LivingMall；寶龍城市廣場系列一般規(guī)模較大，多在30萬平米以上；業(yè)態(tài)搭配齊全，涵蓋百貨、

超市、家居、酒店、公寓、

寫字樓、步行街、餐飲、娛

樂、影院等。潛在競爭對手——青島寶龍城市廣場43分期啟動，開發(fā)周期時間較長；由于選址相對較偏，商業(yè)氣氛形成需要較長的培育期；一般有百貨、家居廣場、星級酒店等2個以上的主力店；寶龍集團商業(yè)地產運營經驗及招商資源豐富，與國內外知名商家關系密切；寶龍工程啟動前已與局部商家進行溝通，提前進入主力店招商階段。該工程整體成型后，將形成新的商業(yè)區(qū)與工程競爭力逐漸增大44揚長：工程有實力成為引領方向的區(qū)域級地標避短：引入正規(guī)購物中心難度較大，招商重要性凸現(xiàn)前瞻：形象、檔次、體驗、時尚……全方位升級換代比照：成熟商圈內中高檔、時尚、新型商業(yè)欠缺45定位解析——區(qū)域性：工程影響力以李滄為主，外圍輻射以城陽區(qū)、嶗山區(qū)中高端：從形象、品牌到環(huán)境、檔次全面高出李滄現(xiàn)有主力商家時尚：契合區(qū)域消費人口年輕化特征，并吸引具備中高消費能力的白領階層精品：規(guī)模相對較小，商品重質不重量，全方位的表達商業(yè)升級帶來的購物愉悅46區(qū)域性中高端時尚精品新型購物中心商業(yè)定位——時尚生活中心〔lifestylecenters〕47該模式源于美國，一般處于市內〔downtown〕，定位中高端，相比較大型的Mall而言，其市場半徑要小，但是其效勞的大都是較為富裕的人口，側重營造體驗消費環(huán)境，更加注重休閑、娛樂的消費場所。時尚生活中心介紹〔LifestyleCenters〕從60-70年代的傳統(tǒng)封閉的shoppingＭＡＬＬ到80和90年代盛行的PowerCenters,以及之后購物娛樂的Shoppertainment直至最新的LifestyleCenters。較之傳統(tǒng)封閉和購物中心，其人性化設計迅速得到消費者的認同和喜愛。娛樂類的商家吸引眾多消費者到LifestyleCenters來。48在世界范圍內來看，是一種開展趨勢在歐美等興旺國家，新ShoppingMall的開發(fā)幾乎進入停滯狀態(tài)，取而代之的是此類LifestyleShoppingCenter的開發(fā)浪潮。目前建成的LifestyleShoppingCenter主要分布在北美，1983—1995年是起步階段，全美只有35家LifestyleCenter。1996年以后進入了突飛猛進的開展階段，到2004年已有106家。世界上比較著名的有位于洛杉磯的TheGroveatFarmersMarket以及新加坡去年開業(yè)的vivocity等。49案例分享新加坡怡豐城〔vivocity〕——怡豐城〔vivocity〕新加坡最大的一個購物中心,靠近新加破著名景點圣淘沙的出口。50VivoCity的外觀看上去很像一艘大郵輪，非常切合它濱海的優(yōu)良地理位置。每一層樓都有廣闊的甲板式露臺，游客逛累后可以到露臺透透氣〔中庭〕〔露臺〕〔影院〕〔導視〕51

將分為GAFO和非GAFO類，其中GAFO指的家具、家裝用品店、家電、電子產品店、服裝服飾店、運動休閑和音像用品店、綜合性商店的總稱，這些是所有購物中心中最為主要的局部〔在lsc中比例為65.2%，mall中比例為78.9%〕，其次是非GAFO類，主要包括餐飲、娛樂等業(yè)態(tài)。其中：在GAFO中，服裝類和家居類占據(jù)了主要比例；在非GAFO類中，餐飲類占有很大比例。業(yè)態(tài)的配比52B1：便捷超市〔統(tǒng)一銀座、拜特進口超市〕，品牌快餐〔喜兔、回轉壽司〕、輕餐飲〔仙蹤林〕F1：名品化裝品〔Shiseido〕、首飾〔周大福〕、飾品〔Swarovski〕、皮具〔Prada、Rolex〕F2：時尚女裝〔Only、Etam〕F3：時尚男裝〔Armani、Dunhill〕F4：休閑〔Metersbonwe、RI&G〕、運動〔Nike、Puma〕F5：娛樂〔錢柜〕、精品袖珍影院、咖啡〔上島、兩岸〕業(yè)態(tài)定位建議53整體出售將商業(yè)局部整體銷售給商家，實現(xiàn)資金的快速回籠。以租帶售通過將局部物業(yè)出租給品牌主力店，拉動沿街可售商鋪的價格，局部租金收益、局部銷售收益。先租后售前期將商業(yè)局部整體出租給主力商家，待商業(yè)培育成熟后該主力商家優(yōu)先購置或轉賣給投資商等其他客戶。整租將商業(yè)局部整體出租給商家，開發(fā)商自持物業(yè)，獲取租金收益和物業(yè)升值。工程商業(yè)運營建議——〔按照優(yōu)勢遞減順序排列〕54合作聯(lián)營通常由開發(fā)商以物業(yè)作為合作股份，運營商以管理、品牌、經營、資源等作為股份，共同對商業(yè)進行長期運營，利潤根據(jù)股份比例分成。品牌輸出開發(fā)商出資，引進商業(yè)運營管理公司的成熟品牌及管理團隊，在約定時間內對商業(yè)進行運營管理，實現(xiàn)資源共享。自行成立經營管理公司開發(fā)商自行成立第三方經營管理公司，對商業(yè)進行管理，與上述“品牌輸出〞模式均可實現(xiàn)商業(yè)的分割銷售。55優(yōu)點：該方式較為穩(wěn)妥，可以保障商業(yè)運營的可持續(xù)開展，同時品牌主力店可充分提升沿街鋪的商業(yè)價值，實現(xiàn)增收。主力店的長期經營，可以對整體物業(yè)形成增值效應。缺點：假設該商業(yè)集團對物業(yè)不收購、只租賃，那么開發(fā)商只獲取租金收益，資金回籠周期相對較長。主推商業(yè)運作方式品牌輸出，由成熟商業(yè)集團對工程商業(yè)局部整體經營，開發(fā)商不直接參與經營管理。56開發(fā)商主要角色是場地提供者，出租店鋪予商家后，由各商家對自身經營相對獨立負責，與商家的關系較松散，開發(fā)商的管理工作重心更偏向于商業(yè)運營和物業(yè)管理。優(yōu)點：開發(fā)商投入運營資金，并參與工程商業(yè)局部的運營管理，假設運營比較成功，可以獲取經營利潤與管理收益的雙重收益。該模式為產權分割出售打下良好的鋪墊。缺點：實際運營過程中，散戶招商難度較大。假設無良好的商業(yè)運營經驗，容易造成商業(yè)經營虧損或失敗，對商業(yè)運營要求較高，風險較大。輔推商業(yè)運作方式分散招商，引進商業(yè)品牌，自行運營管理〔店中店〕57北京豐聯(lián)廣場商場位于東二環(huán)朝陽門東側，建外—朝陽門—國貿中心商圈之中，是一座規(guī)模適中、以專賣店方式經營的中高檔商場。案例——北京豐聯(lián)廣場58商場擁有16000平米經營面積，采用國際流行的“店中店〞格局，B2-F4共六層形成了精品折扣、時尚佳履、經典裝苑、青春風氣、優(yōu)雅伊裝、餐飲美容六大主題系列，共有一百多個特色專賣店分布于各樓層的主題區(qū)域內，涵蓋了消費領域各種標桿品牌，如ESCADA、LAUREL、MONTBLANC、SWAROVSKI、CKJEANS、SISLEY、Benetton、ESPRIT、AZONA、ONLY、Veromoda、MISS`K等，還擁有商務中心、郵局、銀行等效勞工程。59裝修表達檔次增加顧客休閑區(qū)及休閑設施通過室內綠化、舒緩背景音樂等途徑打造輕松愉悅的購物環(huán)境增加立面時尚感增加醒目立體的廣告位，注意櫥窗、引導設施等部位設計考慮倉儲區(qū)域設置考慮卸貨區(qū)劃分可按照100-150平米/輛的比例進行停車位的配比餐飲區(qū)預留排煙排污管道氣氛營造及輔助配套建議60迎合消費者的需求變化，引領李滄消費升級豐富李滄商業(yè)業(yè)態(tài)，構建“競合型〞伙伴關系，優(yōu)勢集群，進而加強對高端消費群的吸引力和凝聚力填補市場空白，與周邊競爭工程實現(xiàn)差異化運作使開發(fā)商對商業(yè)物業(yè)的管理相對簡單易行優(yōu)越的展示功能更易受到零售品牌認可有利于降低商品同質化及惡性價格競爭招商原那么61工程塔樓定位思路李村商圈寫字樓的開展現(xiàn)狀李村商圈現(xiàn)有辦公企業(yè)特征李村商圈寫字樓市場特征分析李村商圈未來寫字樓市場需求分析房地產市場政策分析住宅市場競爭態(tài)勢三棟塔樓的定位策略62解剖2007年樓市2008年房市二手樓市政治因素市場需求一手樓市經濟因素土地市場樓市結構63流動性過剩攪動整個經濟人民幣升值預期外資大量擁入資產〔房價、股市〕價格上漲國內居民儲蓄誘出數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局、中國人民銀行在外匯儲藏不斷擴長、大量外資涌入和國內居民儲蓄三大因素推動下，貨幣供給量急劇放大，流動性過剩攪動整個國民經濟。64資本與房地產密切結合、房價步入加速上升通道房價上漲地產股表現(xiàn)強勁，價值重估獲得巨額融資房價上漲預期空前加強土地市場不計成本高價拿地本幣升值流動性過剩資本運作資本市場房地產市場在過剩資本的巨大推動力和上漲預期加速共同作用下，一個“房價上漲——地產股升值——巨額融資圈地——土地儲藏充足抬高股價、高地價拉高房價-------〞的循環(huán)就這樣形成了。65解剖2007年樓市2008年房市二手樓市政治因素市場需求一手樓市經濟因素土地市場樓市結構662007年宏觀調控的重點和思路變化2007年中央宏觀的核心思想改善住房供給結構、抑制房價快速增長！重點加大住房供給力度努力調控住房需求著力解決低收入家庭住房問題繼續(xù)標準房地產市場秩序67突顯的流動性問題令政府加大金融政策的力度存款準備金：今年10次上調存款準備金，目前執(zhí)行14.5％的標準，創(chuàng)近年歷史新高加息：今年央行先后6次上調人民幣存款基準利率至目前的7.29％。這種“溫水煮青蛙〞的上調方式，令置業(yè)者在不知不覺中利息本錢大大增加提高首付：≤關于加強商業(yè)性房地產信貸管理的通知≥，對屢次置業(yè)者首付比例、貸款利息和“加按揭〞的規(guī)定大大提高了置業(yè)門檻房地產開發(fā)資金收緊，資金本錢上升；購房本錢上升，需求受抑。6808年樓市展望——經濟環(huán)境2021年宏觀經濟向好趨勢不會改變，中國社科院日前發(fā)布藍皮書預測：明年全國經濟增長11％，CPI上升4％，明年全社會固定資產投資增速可能會略微減慢，但仍明顯高于經濟增速和消費增速。6908年樓市展望——政策調控方向貨幣政策從緊發(fā)出行業(yè)緊縮信號從剛剛結束的中央經濟工作會議上講可以預見，明年將是近幾年來宏觀經濟最嚴厲的一年。坊間盛傳，銀監(jiān)會將把2021年全年信貸增幅控制在13％以內，比2007年15％調控目標還要低。同時可能對貸款季度設限，各銀行明年每季度的貸款規(guī)模都不得突破限額，否那么將受到處分。2021年銀行貸款趨緊張70中國政府對房地產市場的調控會繼續(xù)加強2021年宏觀調控的首要任務：防過熱、防通脹、重民生。防過熱、防通脹實行穩(wěn)健的財政政策和從緊的貨幣政策緊縮信貸增長量；持續(xù)加息加大匯率的波動幅度其它一些手段，如：公開市場操作等重民生控制物價上漲，解決人民住房等問題走“雙軌制〞，加大保障性住房供給，用政策引導住房供給結構向社會階級結構對應；少局部富人購置商品房中產階級購置限價房等政府有一定的補貼的住房低收入階層面向廉租房等政府完全保障性住房7108年樓市展望——供給層面土地市場——土地成交價格回歸理性限價房策略牽制地王誕生出讓模式將不斷完善合理控制單宗土地供給規(guī)模?？s短土地開發(fā)周期，每宗地的開發(fā)建設時間原那么上不得超過三年，確保供給出去的土地能夠及時開發(fā)建設，形成廉租住房、經濟適用住房和中低價位、中小套型普通商品住房的有效供給。成片開發(fā)建設的土地應統(tǒng)一規(guī)劃，統(tǒng)一進行根底設施建設。按“凈地〞分塊供給，以增加土地供給的宗教，防止房地產開發(fā)企業(yè)大面積“圈占〞土地拿地資金壓力有增無減開發(fā)商須在短期內一次付清出讓金貨幣政策從緊，開展商融資壓力大開展商囤地本錢放大7208年樓市展望——需求層面開展商——重資本，更重客戶需求房貸新政下，消費者日趨理性；住房供給實行雙軌制，隨著限價房的逐步上市供給，勢必令到需求進一步分化。開展商必須重新回到關注客戶需求7308年樓市展望——需求層面消費者——從重投資回歸居住?關于加強商業(yè)性房地產信貸管理的通知?銀發(fā)〔2007〕359號2007-9-27?關于加強商業(yè)性房地產信貸管理的補充通知?銀發(fā)〔2007〕452號2007-12-5申請購置第二套〔含〕以上住房的，貸款首付款比例不得低于40％，貸款利率不得低于基準利率的1.1倍以借款人家庭為單位認定房款次數(shù)已經還清貸款的仍視作第二套已利用過公積金貸款購房的家庭，再次向商業(yè)銀行申請住房貸款時，也要按照補充通知的規(guī)定來執(zhí)行對于已利用銀行貸款購置首套自住房的家庭，如其人均住房面積低于當?shù)厮?，再次向商業(yè)銀行申請住房貸款的，可比照首套自住房貸款政策執(zhí)行74成交波動大：近一年以來每月住宅成交量波動大，顯示市場較為敏感，開展商推貨節(jié)奏和買家置業(yè)心態(tài)起伏變化大；成交呈下降趨勢：從成交量的12月均線可以看到，近1年以來成交量呈下降趨勢。由于價格已經去到高位，加上銀根收縮，一定數(shù)量的市場需求已經受到抑制，但預計明年供給量增加，開發(fā)商下調價格情況下，成交量會有一定的上升。預計全年商品住宅成交量仍呈下降趨勢08年樓市展望——需求層面7508年樓市展望——價格層面影響價格的關鍵因素2021年房價結構政策因素需求市場環(huán)境本錢供給對房價產生正面影響宏觀經濟向好趨勢不變透支價值的房價回調開展商對房價預期看跌消費者對房價預期看跌起到平抑房價的作用“90/70〞產品供給增加限價房推出市場對高房價有抑制作用房價回調至合理水平的支撐點供給增加土地成交價格回歸理性工程土地本錢呈上升趨勢對高價房產生抑制作用防過熱、防通脹、重民生從緊的貨幣政策76工程塔樓定位思路李村商圈寫字樓的開展現(xiàn)狀李村商圈現(xiàn)有辦公企業(yè)特征李村商圈寫字樓市場特征分析李村商圈未來寫字樓市場需求分析房地產市場政策分析住宅市場競爭態(tài)勢三棟塔樓的定位策略77高端市場中高端市場中端市場住宅市場競爭態(tài)勢香港路沿線周邊環(huán)境：CBD中央商務區(qū)、奧運帆船賽區(qū)、配套設施齊全、為島城最繁華的區(qū)域。物業(yè)類型:高層、小高層住宅價格：15000-30000元/平米代表工程:東海路9號、香港置地香港東路沿線周邊環(huán)境：風景旅游區(qū)、觀光度假區(qū)物業(yè)類型:別墅、多層、小高層住宅價格：13000-35000元/平米代表工程：麥島金岸、恒基新天地置業(yè)關注點：看重地段、自然環(huán)境和海景帶來的品質生活，以高價換取資源占有，并且看中未來規(guī)劃前景及升值潛力。78高端市場中高端市場中端市場山東路沿線周邊環(huán)境：市北中央商務區(qū)所在地，周邊生活配套齊全、交通便利物業(yè)類型：高層住宅價格：8000-12000元/平米代表工程：良辰美景、嘉合新興海爾路沿線周邊環(huán)境：規(guī)劃為青島下一個副中心，周邊交通便利，但配套尚不完善。物業(yè)類型:小高層、高層住宅價格：7000-12000元/平米代表工程：嶗山國際花園、青建尚東區(qū)置業(yè)關注點：青島人傳統(tǒng)的區(qū)域觀念、社區(qū)整體品質感、身份的標簽，升值的潛力。79高端市場中高端市場中端市場四方區(qū)周邊環(huán)境：地處青島市區(qū)中心位置，周邊配套齊全，交通便利。物業(yè)類型：多層、小高層住宅價格：5500-8000元/平米代表工程：興隆家園、海華山景。李滄CLD周邊環(huán)境：未來城市居住中心區(qū)域，周邊生活配套齊全，交通便利物業(yè)類型:多層為主住宅價格：4000-7000元/平米代表工程：百通馨苑、綠城理想之城置業(yè)關注點：看重周邊生活配套、便捷的交通、安逸的社區(qū)環(huán)境和整體品質感以及價格上的優(yōu)勢。80工程塔樓定位思路李村商圈寫字樓的開展現(xiàn)狀李村商圈現(xiàn)有辦公企業(yè)特征李村商圈寫字樓市場特征分析李村商圈未來寫字樓市場需求分析房地產市場政策分析住宅市場競爭態(tài)勢三棟塔樓的定位策略81李滄廣場本項目寶達大廈青島生建招待所維克商務中心交通銀行辦公樓家得商城永樂商城園藝總場李滄商務辦公網點分布圖82[家得商城]物業(yè)形態(tài)商業(yè)裙樓5層5層（商場地下2層，地上5層）面積整層建面約5000平米，分間出租（約15—22平米/間），裝修后層高約2.6米配套奧得斯電梯兩部，地下停車場（車位約150個），網絡、電話端口預留租金06年約2元/平米，現(xiàn)1.5元/平米（僅余四間暗室，另送海爾新風空調2匹一臺），其它費用除電費外全包含在內，租金及合同一年交簽一次進駐單位金蘭小提琴藝術學校、中華保險、安琪爾模特藝校、青島托普科技培訓學校、青島紫昀家政管理服務有限公司、京都薇薇中式經絡調整美胸專家、克麗緹娜專業(yè)美容護膚中心、青島佳易日用品有限公司、詩婷香薰水療館、海之翔英語培訓、嘉陽律師事務所、英卓爾美容塑身會所李村商圈寫字樓的開展現(xiàn)狀83[生建招待所]物業(yè)形態(tài)招待所（辦公為長包房形式未功能分區(qū)）1—5層均有分布（品質較差）面積整幢商務辦公約2000平米，分間出租（約15—30平米/間），層高約3.6米配套扶手梯，后院公共停車場，餐飲、電話端口預留、網絡終端已設租金約6000元/年，其它費用全包含在內（水、電、物業(yè)、停車等）進駐單位1F：新希望學校、盛禾廣告、青島肯特爾財稅咨詢有限公司2F：山東中青律師事務所、北京四中網校、青島中國國際旅行社、青島新亞日語學校3F：山東海師律師事務所、百眾惠民間借貸4F：元鼎律師、宇航網校、青島大自然健康評估有限公司、蘇州華新數(shù)控辦事處5F：青島智仕音網視文化傳播有限公司、賽爾外國語學校、中航南方機械化海南工程局第一工程處、青島恒瑞代理記帳有限公司、雙源圍棋道場84[交通銀行辦公樓]物業(yè)形態(tài)單體建筑2—5層（中檔品質）面積建面約600（4、5層）—900平米（其它），整層出租，約25—50平米/間），層高3.3米配套奧得斯電梯一個（13人），地面公共停車場，網絡、電話端口預留，中央空調租金約45萬元/層（5層600平米整層出租），可談，其它費用除電費外全包含在內進駐單位1F：海利達物業(yè)（自有），2F：機關事業(yè)單位保險辦公室，3F：泰康保險，4F：長城保險，5F：招租中[寶達大廈]物業(yè)形態(tài)商住兩用樓（3棟15層住宅加裙樓商業(yè)組成）面積戶型約80—90兩室兩廳，層高2.8米配套雙氣、智能化、車位充足、知名品牌高速電梯，單元對講防盜門租金未定（08年年底入住），現(xiàn)售均價5300元/平米備注規(guī)劃中項目東側臨308國道一棟15層做寫字樓用，據(jù)稱已有部分事業(yè)單位辦事處、會計事務所有來咨詢85[維客商務中心]物業(yè)形態(tài)綜合建筑體1—13層（主要集中在A幢品質中檔）面積建面約8000平米（單層面積約700平米，無分隔），層高4.5米配套中央空調、地下、地上停車場，百兆專線，支持視頻會議及大型影音文件傳輸，三菱電梯，科勒潔具，外墻面干掛花崗巖租金約2—2.5元/平米，其它費用除電費、水費外全包含在內進駐單位擬招客戶：各大保險公司、金融機構區(qū)域分公司；韓資企業(yè)代表處、中資機構代表處；行業(yè)協(xié)會等。備注項目規(guī)劃分三個功能定位，A幢為寫字樓，B幢為11層7750平米的星級酒店，C幢為15000平米的精品餐飲、休閑娛樂，寫字樓預計2008年3月開始招商、入駐（現(xiàn)正內外裝修裝飾中），屬高檔定位86[園藝總場]物業(yè)形態(tài)單體建筑2—4層（共計4層，帶臨街底商）面積約6000平米（南北兩側延伸）配套場內車位充足、兩部扶手梯（南北各一）租金未知進駐單位2F、3F：整體為園藝總場辦公；3F、4F東半樓為青島真好房地產開發(fā)有限公司，西半樓為賽思（楊格）外語培訓機構少兒美言美語[永樂商城]物業(yè)形態(tài)單體建筑2—3層（共計3層，主要集中在北方國貿馬路南側臨雙山路一側）面積總建面約1300平米（單層面積約650平米，無分隔），層高約3.6米配套一部扶手梯租金約2.6元/平米（地段好，北方國貿馬路南側），其它費用除電費、水費外全包含在內進駐單位三層整層為語言學校，二層計劃分兩戶消化，現(xiàn)正招商中（有美容美體在談）。87人均GDP水平低于1000美元的城市，寫字樓市場還沒有發(fā)育，寫字樓需求很少；2000美元＜GDP水平＜3000美元時，住宅市場是主力市場。樓宇經濟效應只有當?shù)亟洕_展人均GDP到達3000美元以上的水平第三產業(yè)進入快速開展階段寫字樓市場需求快速激增。按國際通行的衡量標準：目前青島人均GDP5503美元，李滄的人均GDP水平已超過4300美金88金融保險房地產公司律師事務所會計事務所培訓機構廣告公司旅行社美容美體會所從行業(yè)分布的角度看寫字樓市場確實需求旺盛，行業(yè)輻射面單一化向多元化開展：891、目前李滄區(qū)投入使用的的辦公物業(yè)中尚未出現(xiàn)真正意義上的寫字樓2、區(qū)域內缺乏辦公氣氛，掩蓋了真實的辦公需求3、目前企業(yè)的辦公場所多出現(xiàn)于招待所、商場最高層內、事業(yè)單位或金融機構辦公樓中，更有甚者在門頭房、住宅區(qū)、辦公環(huán)境亟待升級待升級4、辦公區(qū)域分散、辦公環(huán)境較差5、企業(yè)形象難以得到保證，由于公共物業(yè)落后，很多金融機構，會計、律師事務所等對辦公形象要求較高的企業(yè)也不得不委身于低端物業(yè)中辦公6、出租率極高，市場需求旺盛7、目前區(qū)域內主要辦公物業(yè)的租金在2-2.6元/平米，雖然辦公環(huán)境不佳，但是租金水平已經到達了乙級寫字樓水平李村商圈寫字樓市場特征分析：90傳統(tǒng)產業(yè)的做大做強工業(yè)成長板塊的引進第二產業(yè)結構不斷優(yōu)化北部商貿中心升級加大物流基地培育繁榮壯大現(xiàn)代效勞業(yè)根底建設不斷提升就業(yè)時機增加人口素質的身高和人口數(shù)量的增加城市副中心的城市功能逐步完善寫字樓市場需求面：寫字樓市場供給面：目前李滄區(qū)投入使用的的辦公物業(yè)中尚未出現(xiàn)真正意義上的寫字樓區(qū)域內缺乏辦公氣氛辦公區(qū)域分散、辦公環(huán)境較差企業(yè)形象難以得到保證供需不平衡造成租金高企李村商圈未來寫字樓市場需求分析現(xiàn)狀：李村商圈寫字樓供需結構嚴重的不平衡寫字樓需求旺盛各級寫字樓供給均存在明顯缺乏趨勢：隨著區(qū)域開展成熟辦公需求將進一步加大91工程塔樓定位思路李村商圈寫字樓的開展現(xiàn)狀李村商圈現(xiàn)有辦公企業(yè)特征李村商圈寫字樓市場特征分析李村商圈未來寫字樓市場需求分析房地產市場政策分析住宅市場競爭態(tài)勢三棟塔樓的定位策略92塔樓定位策略：B座：位于古鎮(zhèn)路和書院路交匯處，三棟塔樓的最南端由于占據(jù)了朝向、采光最好的位置，因此定位為工程的最高端——甲級寫字樓271m2271m2203m2203m2面積調整建議：B座主要針對有實力的大企業(yè)，其對需求辦公面積較大，因此戶型分割成大戶型，同時通過面積阻隔中小型公司進駐B座，保證甲級寫字樓的整體形象。同時，203m2和271m2的戶型可以自由組，可給客戶〔203、271、406、474、677、948〕多重選擇，自由度較大。改造建議：取消每戶茶水間和洗手間的設計，改為公共洗手間；設置中央空調93塔樓定位策略：C座：位于京口路和書院路交匯處，三棟塔樓的東、南角三棟塔樓中朝向、采光僅次于B座，因此定位為工程的中高端——乙級寫字樓面積調整建議：維持67.51、76.84、120.08、126.95戶型設計不變。改造建議：取消每戶茶水間和洗手間的設計，改為公共洗手間94塔樓定位策略：A座：位于京口路和京口路交匯處，三棟塔樓的西、北角三棟塔樓中朝向、采光等條件相對較假設，因此定位為工程的中端——商住兩用樓規(guī)劃建議：維持原規(guī)劃不變。由于李村商圈的寫字樓市場尚處于開展的初級階段，因此三棟塔樓通過產品類型、產品面積價格等多方面因素將物業(yè)分為高、中高、中端三個不同定位，以降低銷售風險。同時三棟塔樓分別針對不同的消費群體，因此銷售時段可以重合，縮短銷售周期，加快資金回收的速率。95312３２147658910200８年200９年11工程重大運營節(jié)點安排主力店招商啟動B座正式對外銷售寫字樓形象廣告面市工程整體定位形象推廣A座定位推廣面市工程落成典禮備注：按照2021年建筑完成結構1/3推算9612３２14765891011A座正式對外銷售B座廣告面市商場開業(yè)廣告面市商場開業(yè)B座正式對外銷售4寫字樓銷售工作結束工程重大運營節(jié)點安排97合富輝煌集團&相關案例簡介98合富輝煌集團成立于1995年提供參謀咨詢、營銷籌劃、市場推廣、銷售執(zhí)行的全程專業(yè)效勞；同時穩(wěn)占二手物業(yè)和物業(yè)管理市場的重要份額；目前大陸唯一以房地產代理為主業(yè)在香港成功上市的房地產公司。集團簡介——誠信為本·效勞領先全程籌劃·專業(yè)效勞99作為大陸首家成功上市房地產代理公司，知名度大幅度提升，也由此搭建起更高層次的平臺，吸引更多人才。以珠三角、長三角、環(huán)渤海等三個區(qū)域為重要基點。進而向周邊輻射，連點成線、擴線