可行性研究報告

XX房地產(chǎn)項目可行性研究匯報

目錄

調(diào)查人員申明4

第一部分：項目總論5

1.1項目背景5

1.2項目概況5

1.2.1項目名稱5

1.2.2項目建設(shè)單位概況5

1.2.3項目地塊位置及周圍現(xiàn)實狀況5

1.2.4項目規(guī)劃控制要點(diǎn)7

1.2.5項目發(fā)展概況7

1.3可行性研究匯報編制根據(jù)7

1.4可行性研究結(jié)論及提議8

第二部分：市場研究8

2.1宏觀環(huán)境分析8

2.2全國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展分析8

2.3本市房地產(chǎn)市場分析8

2.3.1本市房地產(chǎn)市場現(xiàn)實狀況8

2.3.2本市房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢9

2.4板塊市場分析9

2.4.1區(qū)域住宅市場成長狀況9

2.4.2區(qū)域內(nèi)供應(yīng)產(chǎn)品特性10

2.4.3區(qū)域市場目的客層研究10

2.5項目確定位方案10

2.5.1可類比項目市場調(diào)查10

2.5.2項目SWOT分析11

2.5.3項目定位方案11

第三部分：項目開發(fā)方案11

3.1項目地塊特性與價值分析11

3.2規(guī)劃設(shè)計分析12

3.3產(chǎn)品設(shè)計提議13

3.4項目實行進(jìn)度15

3.5營銷方案16

3.6機(jī)構(gòu)設(shè)置16

3.7合作方式及條件17

第四部分：投資估算與融資方案17

4.1投資估算17

4.1.1投資估算有關(guān)闡明17

4.1.2分項成本估算17

4.1.3總成本估算20

4.1.4單位成本20

4.1.5銷售收入估算20

4.1.6稅務(wù)分析20

4.1.7項目資金預(yù)測21

4.1.8現(xiàn)金流量表21

4.1.9自有資金的核算21

4.2融資方案22

4.2.1項目融資主體22

4.2.2項目資金來源22

4.2.3融資方案分析22

4.2.4投資使用計劃22

4.2.5借款償還計劃22

第五部分：財務(wù)評價23

5.1財務(wù)評價基礎(chǔ)數(shù)據(jù)與參數(shù)選用23

5.2財務(wù)評價（方案1）23

5.2.1財務(wù)盈利能力分析23

5.2.2靜態(tài)獲利分析24

5.2.3動態(tài)獲利分析24

5.2.4償債能力分析24

5.2.5綜合指標(biāo)表24

5.3財務(wù)評價（方案2）25

5.4財務(wù)評價結(jié)論25

第六部分：不確定性分析25

6.1盈虧平衡分析25

6.2敏感性分析26

6.2.1變動原因一成本變動26

6.2.2變動原因二售價變動26

6.2.3變動原因一容積率變動26

6.3風(fēng)險分析27

6.3.1風(fēng)險原因的識別和評估27

6.3.2風(fēng)險防備對策27

第七部分：綜合評價27

7.1社會評價（定性）27

7.2環(huán)境評價（影響及對策）27

7.3企業(yè)資源匹配分析27

第八部分：研究結(jié)論與提議27

8.1結(jié)論27

8.2提議27

第九部分：附錄28

9.1附件：28

9.2附表：28

調(diào)查人員申明

我們鄭重申明：

1、我們在本調(diào)查匯報中陳說的事實是真實的和精確的。

2、我們根據(jù)XXXX企業(yè)統(tǒng)一的《房地產(chǎn)可行性研究匯報模式》進(jìn)行分析。

3、形成意見和結(jié)論。

4、撰寫本可行性研究匯報。

5、我們已（或沒有）對本匯報中的擬建項目進(jìn)行了實地查勘（在本申明中應(yīng)清晰地闡明哪些調(diào)查人員對擬建項目進(jìn)行了實地查勘）。

6、（其他需要申明的事項）

參與調(diào)查人員簽名：

企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)簽字：

注：形成一致意見后，附后存檔。

第一部分：項目總論

1.1項目背景

這一部分重要應(yīng)闡明項目的發(fā)起過程、提出的理由、前期工作的發(fā)展過程、投資者的意向、投資的必要性等可行性研究的工作基礎(chǔ)。為此，需將項目的提出背景與發(fā)展概況作系統(tǒng)地論述。闡明項目提出的背景、投資理由、在可行性研究前已經(jīng)進(jìn)行的工作狀況及其成果、重要問題的決策和決策過程等狀況。在論述項目發(fā)展概況的同步，應(yīng)能清晰地提醒出本項目可行性研究的重點(diǎn)和問題。

1.1.1項目所在區(qū)域發(fā)展?fàn)顩r

都市發(fā)展規(guī)劃與地塊的關(guān)系及對項目開發(fā)的影響；所屬地區(qū)在該都市的歷史、經(jīng)濟(jì)、文化、戰(zhàn)略發(fā)展等方面的地位，所在區(qū)域政策、經(jīng)濟(jì)及產(chǎn)業(yè)環(huán)境。

1.1.2項目發(fā)起人及發(fā)起緣由

項目淵源，特殊的政治或文化背景，如：危房改造、高新技術(shù)區(qū)生活住宅配套、文化園、政府重點(diǎn)工程等。

1.1.3項目投資的必要性

①項目啟動對企業(yè)未來幾年發(fā)展戰(zhàn)略、發(fā)展規(guī)劃的意義（一般3—5年），在企業(yè)發(fā)展中的地位（與否關(guān)鍵項目）；

②企業(yè)進(jìn)入重點(diǎn)區(qū)域市場、項目合理布局，對企業(yè)提高市場覆蓋率、提高品牌形象、減少經(jīng)營風(fēng)險、擴(kuò)大社會影響力的作用；

③從企業(yè)未來的利潤需求、可持續(xù)經(jīng)營等角度描述立項的意義；

1.2項目概況

1.2.1項目名稱

1.2.2項目建設(shè)單位概況

1.2.3項目地塊位置及周圍現(xiàn)實狀況

①地塊位置

地塊所處都市、行政區(qū)域、非行政區(qū)域（經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、商貿(mào)金融區(qū)等）的地理位置。附圖：項目在該都市的區(qū)位圖，標(biāo)識出宗地區(qū)域位置，與標(biāo)志性市政設(shè)施、建筑物（如市中心商圈、機(jī)場等）的相對位置和距離、地段的定性描述（與重要中心區(qū)域辦公/商務(wù)/政府的關(guān)系）。

②宗地現(xiàn)實狀況

1）四面范圍；

2）地勢平坦?fàn)顩r，自然標(biāo)高，與周圍地勢比較；

3）地面現(xiàn)實狀況，包括宗地內(nèi)與否有水渠、較深的溝壑（小峽谷）、池塘及高壓線等對開發(fā)有較大影響的原因，并計算因此而損失的實際用地面積；

4）地面既有居民狀況，包括詳細(xì)居住人數(shù)、戶數(shù)，工廠數(shù)量、規(guī)模、產(chǎn)品性質(zhì)、動工狀況等，并闡明對拆遷及項目開發(fā)進(jìn)度的影響；

5）地下狀況，包括管線、地下電纜、暗渠、地上建筑物原有樁基及地下建筑/構(gòu)造等，地上地下都要注意有無受保護(hù)的歷史文物古跡、可運(yùn)用的構(gòu)建；

6）土地的完整性，有否市政代征地、市政綠化帶、市政道路、名勝古跡、江河湖泊等原因分割土地；

7）地質(zhì)狀況，包括土地構(gòu)造、承載力、地下水位和抗震性規(guī)定。

附圖：平面地形圖，標(biāo)識四至范圍及有關(guān)數(shù)據(jù)；

地形地貌圖，重要反應(yīng)宗地地面建筑、河流、溝壑、高壓線等內(nèi)容；

地下狀況圖，包括地下管線、暗渠、電纜等。

③項目周圍的小區(qū)配套

1）周圍3000米范圍內(nèi)的小區(qū)配套

交通狀況

（a）公交系統(tǒng)狀況，包括重要線路、行車區(qū)間等；

（b）宗地出行重要依托的交通方式，與否需要發(fā)展商自己處理；

（c）既有交通捷運(yùn)系統(tǒng)，近期或規(guī)劃中與否有地鐵、輕軌等對交通狀況有重大影響的工程。

附圖：交通狀況示意圖，包括既有和未來規(guī)劃的都市公共交通和迅速捷運(yùn)系統(tǒng)；

教育：大中小學(xué)及教育質(zhì)量狀況。

醫(yī)院等級和醫(yī)療水平

大型購物中心、重要商業(yè)和菜市場

文化、體育、娛樂設(shè)施

公園

銀行

郵局

其他

附圖：生活設(shè)施分布圖，詳細(xì)位置、距離。

2）宗地周圍3000米外但可輻射范圍內(nèi)重要小區(qū)配套現(xiàn)實狀況

④項目周圍環(huán)境（根據(jù)個案特性描述，沒有的可以不寫）

1)治安狀況

2)空氣狀況

3)噪聲狀況

4)污染狀況（化工廠、河流湖泊污染等）

5)危險源狀況（如高壓線、放射性、易燃易爆物品生產(chǎn)或倉儲基地等）

6)周圍景觀

7)風(fēng)水狀況

8)近期或規(guī)劃中周圍環(huán)境的重要變化，如道路的拓寬、工廠的搬遷、大型醫(yī)院、學(xué)校、購物中心/超市的建設(shè)等。

9)其他

⑤大市政配套（都要闡明距宗地距離、成本、接入的也許性）

1)道路現(xiàn)實狀況及規(guī)劃發(fā)展

包括既有路幅、規(guī)劃路幅，規(guī)劃實行的時間，與宗地的關(guān)系（影響）。

2)供水狀況：既有管線、管徑及未來規(guī)劃和實行時間。

3)污水、雨水排放：既有管線、管徑及未來規(guī)劃和實行時間。

4)通訊（有線電視、電話、網(wǎng)絡(luò)）：既有管線、上源位置、距宗地距離、波及線路成本等。

5)永久性供電和臨時施工用電：既有管線、上源位置、距宗地距離、波及線路成本等。

6)燃?xì)猓杭扔泄芫€、管徑、上源位置、距宗地距離、接口位置。

7)供熱及生活熱水：既有管線、管徑、上源位置、距宗地距離、接口位置。

附圖：闡明上述配套設(shè)施的管線走向、容量和接口位置，及未來規(guī)劃擴(kuò)容和增長的狀況。

1.2.4項目規(guī)劃控制要點(diǎn)

規(guī)劃控制要點(diǎn)

①總占地面積、代征地面積、凈用地面積、綠化面積、道路面積

②住宅建筑面積、公建建筑面積，公建的內(nèi)容，并辨別經(jīng)營性和非經(jīng)營性公建的面積

③綜合容積率、住宅容積率

④建筑密度

⑤控高

⑥綠化率

⑦其他

1.2.5項目發(fā)展概況

①已進(jìn)行的調(diào)查研究項目及成果

②項目地塊初勘及初測工作狀況

③項目提議書編制、提出及審批過程

④研究工作進(jìn)展?fàn)顩r

1.3可行性研究匯報編制根據(jù)

在可行性研究中作為根據(jù)的法規(guī)、文獻(xiàn)、資料、要列出名稱、來源、公布日期。并將其中必要的部分全文附后，作為可行性研究匯報的附件，這些法規(guī)、文獻(xiàn)、資料大體可分為四個部分：

項目主管部門對項目的建設(shè)規(guī)定所下達(dá)的指令性文獻(xiàn)；對項目承接單位或可行性研究單位的請示匯報的批復(fù)文獻(xiàn)。

可行性研究開始前已經(jīng)形成的工作成果及文獻(xiàn)。

國家和擬建地區(qū)的政策、法令和法規(guī)。

根據(jù)項目需要進(jìn)行調(diào)查和搜集的設(shè)計基礎(chǔ)資料。

（1）《都市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》

（2）《A市都市拆遷管理條例》

（3）《都市居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施設(shè)置規(guī)定》

（4）《住宅設(shè)計規(guī)范》

（5）《住宅建筑設(shè)計原則》

（6）《建筑工程交通設(shè)計及停車場設(shè)置原則》

（7）《都市道路綠化規(guī)劃及設(shè)計規(guī)范》

（8）《高層民用建筑設(shè)計防火規(guī)范》

1.4可行性研究結(jié)論及提議

1.4.1市場研究

1.4.2開發(fā)方案

1.4.3投資估算與融資方案

1.4.4財務(wù)評價

1.4.5不確定性分析

1.4.6綜合評價

1.4.7研究結(jié)論與提議

1.4.8重要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表

第二部分：市場研究

2.1宏觀環(huán)境分析

房地產(chǎn)開發(fā)商在一種國家的某個地區(qū)擬進(jìn)行房地產(chǎn)投資時，首先要考慮的是該國的宏觀原因如政治、經(jīng)濟(jì)、文化、地理地貌、風(fēng)俗習(xí)慣等。

2.2全國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展分析

2.2.1行業(yè)政策

2.2.2市場供應(yīng)與需求

2.2.3行業(yè)發(fā)展趨勢

2.3本市房地產(chǎn)市場分析

一般來講，項目所在國內(nèi)部地區(qū)之間的發(fā)展是不平衡的，差異總是不一樣程度地存在，僅研究其宏觀原因還不夠、還必須對項目所在區(qū)域進(jìn)行原因分析，這是由于：首先，宏觀經(jīng)濟(jì)對區(qū)域經(jīng)濟(jì)的影響程度不一樣，對有的區(qū)域影響大，有的區(qū)域影響小；另一方面，區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展受宏觀經(jīng)濟(jì)的影響存在著“時滯’現(xiàn)象，宏觀的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)實狀況往往要通過一段長時間后來才能對區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展產(chǎn)生影響，有的地區(qū)反應(yīng)快，有的地區(qū)則滯后性較為明顯，投資時必須加以考慮；其三，國家特定的地區(qū)經(jīng)濟(jì)使得某些區(qū)域經(jīng)濟(jì)或多或少受宏觀經(jīng)濟(jì)波動的影響，甚至形成于宏觀經(jīng)濟(jì)趨勢相反的逆向走勢。

2.3.1本市房地產(chǎn)市場現(xiàn)實狀況

整體競爭格局，供求現(xiàn)實狀況

1、近三到五年商品住宅市場發(fā)展?fàn)顩r：動工面積、竣工面積、銷售面積、銷售額。

2、量值描述市場狀況：當(dāng)年市場重要指標(biāo)：土地批租量、動工量、竣工量、銷售量、銷售額、供需比、個人購房比例、平均售價、個人信貸額度占銷售額比例。

3、各類型產(chǎn)品的市場特性：價位辨別、各檔次市場比例、發(fā)展趨勢、產(chǎn)品特性、分布區(qū)域等。

4、各行政區(qū)市場比較：

（1）量值描述：土地批租量、動工量、竣工量、銷售量、多種檔次樓盤的銷售比重、平均價格等。

（2）各區(qū)商品住宅分布特性：供應(yīng)量、銷售量變化和發(fā)展趨勢等。

5、當(dāng)?shù)囟际薪⒅衅谝?guī)劃發(fā)展方向描述

都市發(fā)展規(guī)劃、功能布局、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等與項目開發(fā)和居民住宅親密有關(guān)方面。

6、重要發(fā)展商狀況：發(fā)展商實力、企業(yè)性質(zhì)、開發(fā)水平；前20名發(fā)展商近來3年的動工量、竣工量、銷售量、銷售額、銷售率、市場擁有率。

7、熱點(diǎn)區(qū)域的表述和特性，熱點(diǎn)產(chǎn)品的表述和特性

8、客戶的購置偏好、購置關(guān)注的要素

9、重點(diǎn)樓盤描述

備注：需要完畢都市發(fā)展及房地產(chǎn)市場調(diào)研匯報（匯報格式及內(nèi)容另附）

2.3.2本市房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢

①需求預(yù)測

需求預(yù)測就是以房地產(chǎn)市場調(diào)查的信息、數(shù)據(jù)和資料為根據(jù)，運(yùn)用科學(xué)的措施，對某類物業(yè)的市場需求規(guī)律和變化趨勢進(jìn)行分析和預(yù)測，從而推斷出未來市場對該類物業(yè)的需求。

②供應(yīng)預(yù)測

供應(yīng)預(yù)測就是以房地產(chǎn)市場調(diào)查的信息資料和數(shù)據(jù)為根據(jù)，運(yùn)用科學(xué)的措施，對某類物業(yè)的市場供應(yīng)規(guī)律和變化趨勢進(jìn)行分析，從而預(yù)測未來市場上該類物業(yè)的供應(yīng)狀況

（預(yù)測措施：一般可以分為時間序列分析法和因果關(guān)系分析法。時間序列分析法又可分為：移動平均法，指數(shù)平滑法等；因果關(guān)系分析法可分為：線性回歸法、非線性回歸法、模擬法等。）

2.4板塊市場分析

2.4.1區(qū)域住宅市場成長狀況

①區(qū)域住宅市場簡述

形成時間

各檔次住宅區(qū)域內(nèi)分布狀況

購置人群變化

②區(qū)域住宅市場各項指標(biāo)成長狀況（近3-5年）

動工量/竣工量

銷售量/供需比

平均售價

③區(qū)域市場在市內(nèi)各項指標(biāo)的排名狀況及發(fā)展趨勢

2.4.2區(qū)域內(nèi)供應(yīng)產(chǎn)品特性

①各檔次產(chǎn)品供應(yīng)狀況

②各檔次產(chǎn)品的集合特性

尤其研究與本案類似檔次物業(yè)的特性

平均售價

開發(fā)規(guī)模

產(chǎn)品形式

平均銷售率

平均容積率

物業(yè)在區(qū)域內(nèi)分布特性

③區(qū)域內(nèi)體現(xiàn)最佳個案狀況

附圖：項目周圍樓盤個案分布圖，其中某些具代表性的未來重要競爭樓盤還要配置現(xiàn)場圖片。

④未來2-3年區(qū)域內(nèi)可供應(yīng)土地狀況、產(chǎn)品供應(yīng)量和產(chǎn)品類型

⑤分析：本案在區(qū)域市場內(nèi)的機(jī)會點(diǎn)

⑥結(jié)論：

區(qū)域市場在整體市場的地位及發(fā)展態(tài)勢

本案所在位置的價位區(qū)間和本案開發(fā)產(chǎn)品的價位區(qū)間及產(chǎn)品形式

本案在區(qū)域內(nèi)開發(fā)市場潛力

本案在開發(fā)中的營銷焦點(diǎn)問題

2.4.3區(qū)域市場目的客層研究

①各檔次產(chǎn)品目的客層特性及輻射商圈范圍（建立在本區(qū)域參照項目的經(jīng)驗研究及全市的趨勢特性上）

②結(jié)論：本案目的人群的區(qū)域來源、行業(yè)特點(diǎn)、產(chǎn)品力的偏好、購置方式和重要的關(guān)注點(diǎn)、訴求點(diǎn)。

2.5項目確定位方案

2.5.1可類比項目市場調(diào)查

序號比較原因經(jīng)典樓盤分值權(quán)重擬建項目分值備注（詳細(xì)）

1地段位置10040%110距所在片區(qū)中心的遠(yuǎn)近；商業(yè)、寫字樓為臨街或背街；

2配套設(shè)施10010%115城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施：供水、供電、排水；社會服務(wù)設(shè)施；文化教育、醫(yī)療、文娛體育、郵電、公園綠化

3規(guī)劃設(shè)計10010%110規(guī)劃水平、理念

4物業(yè)管理10010%95保安、清潔衛(wèi)生；內(nèi)墻；綠化率及養(yǎng)護(hù)狀況；物業(yè)管理費(fèi)；與否人車分流；物業(yè)管理商資質(zhì)

5交通狀況1005%80大小中巴線路數(shù)量；距公交站遠(yuǎn)近；站點(diǎn)數(shù)量；大中小巴舒適程度

6樓盤規(guī)模1003%100建筑總面積（在建及未建）；總占地面積；戶數(shù)；

7產(chǎn)品外觀1005%105與否醒目；與否新奇；與否高檔；感官舒適程度；

8戶型設(shè)計10010%105戶型布置與否合理，與否有暗房，實用率與否高

9發(fā)展商信譽(yù)1002%90資產(chǎn)及資質(zhì)、開發(fā)樓盤多少、樓盤質(zhì)量、品牌

10銷售手法1005%110

11其他方面如對方?jīng)]有，比例值可考慮此項在整個房價中所占有的比重

12合計106各行權(quán)重乘以擬建樓盤分值

13擬建樓盤價格=經(jīng)典樓盤價格*106計算。

備注：

1）此表格重要是想通過與當(dāng)?shù)亟?jīng)典樓盤的比較，發(fā)現(xiàn)擬建項目的優(yōu)缺陷。

2）使我們的價格制定更客觀合理。

3）此表中的權(quán)重比例，企業(yè)可根據(jù)實際狀況進(jìn)行合適調(diào)整。

2.5.2項目SWOT分析

2.5.3項目定位方案

①市場定位

②目的市場定位

③項目產(chǎn)品定位

重要功能/建筑規(guī)模/重要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)

④價格定位：

項目銷售均價（元/㎡）出租均價（元/㎡×月）可租售面積（㎡）備注

寫字間

配套功能

停車場

住宅銷售

第三部分：項目開發(fā)方案

3.1項目地塊特性與價值分析

3.1.1地塊特性分析

3.1.2土地價值分析

1）估價措施和計算公式

2）估價過程

3）拆遷成本估算

3.1.3土地升值潛力初步評估。

從地理位置、周圍土地供應(yīng)（價格與成交的狀況）、周圍環(huán)境及配套、市場發(fā)展?fàn)顩r、政府規(guī)劃、都市未來發(fā)展戰(zhàn)略等角度對土地升值潛力做出初步評估。

3.1.4土地法律性質(zhì)評估

土地所有權(quán)、使用權(quán)歸屬/規(guī)劃的用途

獲得土地使用權(quán)程序評估

土地性質(zhì)變更的評估（已經(jīng)是商品房用地可以不寫）

政策性風(fēng)險評估：都市規(guī)劃限制或更改、突發(fā)性政策等政府原因?qū)е马椖恐袛嚅_發(fā)、報批報建流程無法完畢、項目開發(fā)期間土地性質(zhì)變更受挫，從而導(dǎo)致前期投入所有或部分損失的也許性判斷。

對各項法律手續(xù)和程序的可操作性、合法性，風(fēng)險的可控性進(jìn)行評價。如：簽約協(xié)議中明顯對我方不利的條款及其考慮；部分或所有條款存在的不確定性原因的控制；不利、不確定條款也許遭受的損失和對開發(fā)進(jìn)度的影響等。

3.2規(guī)劃設(shè)計分析

3.2.1初步規(guī)劃設(shè)計思緒

①設(shè)計概念：產(chǎn)品體現(xiàn)的主題思想，重要設(shè)計風(fēng)格、設(shè)計特點(diǎn)。

②重要產(chǎn)品類型：多層、高層，還是聯(lián)排別墅或屋頂花園、頂層復(fù)式等其他類型，及不一樣類型產(chǎn)品的比例。

③節(jié)能和環(huán)境保護(hù)型建筑材料選用的考慮。

④在所在都市中，生產(chǎn)新型、別具一格產(chǎn)品的也許性。

⑤假如是大型、超大型項目，對營造大小區(qū)概念的考慮。

⑥市場公共配套設(shè)施配置方案

3.2.2規(guī)劃設(shè)計的可行性分析

①在既定容積率、凈用地面積、住宅面積、配套公建面積、控高、建筑密度條件下，制造出的產(chǎn)品是什么類型和特性，與否符合前面提及的規(guī)劃設(shè)計概念和萬科所追尋的多種檔次高品質(zhì)住宅的規(guī)定。重要從規(guī)劃設(shè)計角度判斷將上述硬指標(biāo)轉(zhuǎn)化成現(xiàn)實產(chǎn)品的也許性。

②容積率變化對產(chǎn)品設(shè)計概念、產(chǎn)品類型和特性的影響。

③土地自身特性對產(chǎn)品設(shè)計的影響和考慮。如：地勢高下、地形起伏、地塊的完整性、地質(zhì)狀況、較深的溝壑（小峽谷）、河流、水塘、地上附著物、地下管線暗渠等對產(chǎn)品設(shè)計和環(huán)境保護(hù)的影響及處理的措施。

④周圍自然環(huán)境和人文環(huán)境對產(chǎn)品設(shè)計的影響及考慮。如：治安環(huán)境、噪聲環(huán)境、污染環(huán)境、空氣狀況、危險源、“風(fēng)水”原因等對產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計和環(huán)境保護(hù)的影響及處理措施。

⑤周圍市政工程配套設(shè)施對產(chǎn)品設(shè)計的影響和考慮。如：道路狀況（也許與小區(qū)重要出入口有關(guān)）、供水、排水、通訊（有線電視、電話、網(wǎng)絡(luò)）、永久性用電和臨時施工用電、燃?xì)?、供熱及生活熱水等對產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計的影響及處理措施。

⑥周圍生活配套設(shè)施對產(chǎn)品設(shè)計的影響和考慮。如：交通狀況（與與否開通業(yè)主班車有關(guān)）、商業(yè)設(shè)施（大型購物中心）、教育現(xiàn)實狀況、體育娛樂公園等休閑場所、銀行醫(yī)院等生活設(shè)施對自身配套建設(shè)規(guī)模和面積作出判斷。

⑦市場分析成果對產(chǎn)品設(shè)計的影響和考慮。如：市場價格限制、總價控制原則與前面產(chǎn)品類型和產(chǎn)品特性設(shè)計與否存在矛盾，對產(chǎn)品品質(zhì)與否有影響，及怎樣處理。

3.2.3規(guī)劃方案提出與方案比選

方案1

序號工程名稱建筑面積（㎡）層數(shù)備注

1綜合樓2177622寫字間酒店（不含地下部分）及部分派套功能

2住宅720012不含地下部分

3地下停車場43201地下一層

4綜合樓附樓9604會議室宴會廳及部分派套功能

5公建1608綜合樓地下二層設(shè)備間及住宅樓地下室

合計36264

方案2（略）

3.3產(chǎn)品設(shè)計提議

3.3.1綜合樓

①寫字間

打造適度超前的智能化、生態(tài)化寫字樓。智能化概念在新建寫字樓中已經(jīng)得到普遍運(yùn)用，生態(tài)化概念是一種新興概念，重要體現(xiàn)為：采光充足，通透性好，定期換新風(fēng)，換氣系統(tǒng)加氧，建筑材料和裝修材料采用高原則的環(huán)境保護(hù)材料，減少有害物質(zhì)排放，杜絕寫字樓綜合癥；具有較高的綠化率，盡量采用空中花園。

綜合樓外觀風(fēng)格提議：

穩(wěn)重大方的后現(xiàn)代主義風(fēng)格，切忌呆板，體現(xiàn)智能化、生態(tài)化的主題。

樓層：3-18層

面積：12096㎡

戶數(shù)：12096÷（100×20%+150×30%+220×40%+300×10%）=66

戶型配比：

面積（㎡）比例（按戶數(shù)%）備注

100-11020%1、各戶型內(nèi)部按功能分割；2、大戶型集中于高層。

150-16030%

200-22040%

300-32010%

②配套功能：

功能面積（㎡）樓層計算根據(jù)備注

會議室大（1個）360附樓3層及主樓3層局部1.5㎡/人可同步容納200人

中（2個）200附樓4層2㎡/人100人

宴會廳（中餐廳）360附樓2層及主樓2層局部可同步容納200人以上

廚房160附樓4層

大堂4001

商務(wù)中心501

酒吧（咖啡廳、茶秀）2002

歌舞廳2002

美容美發(fā)1001

桑那按摩2001

健身房1501

洗衣房200院中另建

合計2176主體1-2層，裙樓2-3層，不含洗衣房

3.3.2住宅

①方案1

總面積：7200㎡

層高：12層

戶數(shù)：48

戶型：2梯4戶

兩種戶型：120-140㎡160-180㎡

或4種戶型：120-140㎡兩種160-180㎡兩種

頂層4套復(fù)式

根據(jù)：從市場的角度，140-160㎡的戶型是最不好銷的。

②方案2（略）

③分析提議

12層和18層的區(qū)別：12層只需1部電梯，18層必須設(shè)置兩部電梯，構(gòu)造上也略有差異。12層的單位建安成本約為1300元，18層的為1500元左右。

1梯4戶和2梯4戶的區(qū)別：按12層，前者需一種消防通道，1部電梯，后者需2個消防通道，2部電梯，但公共走道面積前者大，因此兩者公攤面積差不多。但建安成本后者比前者大。18層差異不大。

因此提議：若建12層，應(yīng)為1梯4戶；若建18層，則重要看戶型設(shè)計和公攤面積的比較。

④戶型設(shè)計提議：

動靜分區(qū)，主臥朝陽，通透性好，采光好，以3室2廳2衛(wèi)為主立戶型，大戶型可做4室2廳2衛(wèi)，每戶兩衛(wèi)，復(fù)式2-3衛(wèi)，復(fù)式考慮露臺和跳空層，盡量防止“黑屋”，總公攤（不包括地下室）控制在7-8%，戶內(nèi)有效使用面積盡量大（90%以內(nèi)）

3.3.3停車場

⑴需求：住宅戶均0.5個停車位，需36個（按方案2）；寫字間戶均1.5個停車位，需99個；酒店戶均0.5個，50%的住房率，需57個；合計需192個停車位。

⑵地下停車場的設(shè)計根據(jù)：

地下停車場平面示意圖

兩種建設(shè)方案：

地下停車場的立面示意圖方案①方案②

方案①的經(jīng)濟(jì)核算：

經(jīng)濟(jì)指標(biāo)額度計算根據(jù)

面積4320㎡停車場為地下1層，不包括地下二層設(shè)備間

停車位123個35㎡/個

造價693萬元1600元/㎡

出租效益44萬元/年租價300元/個×月

回收期15.8年693÷44

發(fā)售效益738萬元6萬元/個

利潤45萬元738-693

方案②的經(jīng)濟(jì)核算：

經(jīng)濟(jì)指標(biāo)額度計算根據(jù)

面積7630㎡停車場為地下1、2層，不包括地下二層設(shè)備間

停車位191個40㎡/個

造價1378萬元1800元/㎡（土方、構(gòu)造、防水等成本增長）

出租效益68.8萬元/年租價300元/個×月

回收期

發(fā)售效益1146萬元6萬元/個

利潤-232萬元

綜合比較分析上述兩個方案，方案②明顯投資大，效益差，因此提議采用方案①。

⊙注：停車位售價的核算：

目前的市場價為10萬元/個，但銷售狀況不好。

按租售價格的關(guān)系計算，一般西安市消費(fèi)者投資商業(yè)及寫字樓物業(yè)的年回報率為8%-10%，這里按8%計算，

300（元/個×月）×12（個月）÷8%=4.5萬元/個

投資住宅（買房出租）的年回報率一般為4%-6%，這里按5%計算，300（元/個×月）×12（個月）÷5%=7.2萬元/個

綜合以上兩類投資物業(yè)的狀況，我們認(rèn)為車位價格應(yīng)定位在6萬元/個。

⑶本項目可以提供的停車位：地下停車場為123個；綜合樓門前停車場約15個停車位；住宅樓西側(cè)空地建做停車場停車位約30個。合計168個停車位。

⑷供需差額為24個。

⑸停車場的使用管理：

綜合樓門前15個和樓后（裙樓下）30個車位供酒店使用；地下停車場95個車位供住戶和寫字間共同使用；住宅樓東側(cè)30個供寫字樓顧客使用。

提議使用IC卡管理系統(tǒng)，可以有效處理不一樣顧客的管理問題，包括來訪客戶車輛的管理（臨時IC卡）。

3.4項目實行進(jìn)度

在可行性研究階段，需將項目實行時期各個階段的各個工作環(huán)節(jié)進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃、綜合平衡，作出合理而又切實可行的安排。根據(jù)分別確定的項目實行各階段所需時間，編制實行進(jìn)度表，項目實行進(jìn)度表有多種表達(dá)措施。簡樸項目的實行進(jìn)度可用橫道圖，復(fù)雜項目的實行進(jìn)度可用網(wǎng)絡(luò)圖。對項目開發(fā)周期、各期動工面積、竣工計劃、開竣工時時間等進(jìn)行估計。

附表1開發(fā)進(jìn)度模擬表

時間項目

23456789101112123456789101112

前期可行性論證

設(shè)計招標(biāo)

建筑設(shè)計

園林設(shè)計

三通一平

工程施工

裝修施工

內(nèi)部認(rèn)購

正式銷售

竣工

----

3.5營銷方案

3.5.1對租售市場的預(yù)測

3.5.2項目經(jīng)營方案

①方案A

寫字樓中留出4000㎡自用辦公，其他寫字間出租；酒店自營；配套功能可自營或內(nèi)部承包或出租；住宅樓40戶按成本價內(nèi)部銷售，其他按市場價對外銷售；停車場除酒店留用57個，機(jī)動車位留出11個外，其他100個出租。

②方案B（略）

3.5.3市場推廣設(shè)想

①營銷方式

②營銷費(fèi)用預(yù)測

3.5.4銷售計劃

①銷售周期、各期銷售時間、價格、面積；回款時間表；

②銷售計劃實現(xiàn)的可行性分析。

3.6機(jī)構(gòu)設(shè)置

在可行性研究匯報中，根據(jù)項目規(guī)模、構(gòu)成，研究提出對應(yīng)的企業(yè)組織機(jī)構(gòu)、勞動定員總數(shù)及勞動力來源及對應(yīng)的人員培訓(xùn)計劃。

①企業(yè)組織

與否需要成立獨(dú)立法人企業(yè)（項目企業(yè)）；

重要部門設(shè)置；

企業(yè)組織形式。最通用的形式是采用金字塔式、中層經(jīng)營管理和基層現(xiàn)場管理等三個層次。一般來說，企業(yè)管理層次與管理幅度成反比關(guān)系，幅度越大，層次越少。中小型項目可采用兩級管理；大型項目可采用三級管理。

②人力資源需求：啟動項目對個專業(yè)（部門）人員的需求，詳細(xì)人數(shù)（重點(diǎn)是專業(yè)經(jīng)理）。

勞動定員。一般來說，企業(yè)所需人員按其工作崗位和勞動分工不一樣，可分為四類人員：

工人、工程技術(shù)人員、管理與經(jīng)營人員、服務(wù)人員。在可行性研究中，分別估算各類人員需用量，并闡明其來源，編制勞動定員匯總表。

人力資源缺口及處理：既有人員能否滿足需要，缺口人員的處理途徑（調(diào)動、招聘、培訓(xùn)等）

年總工資和職工年平均工資估算

分人員類別估算年工資總額，并計算職工年平均工資。

人員培訓(xùn)及費(fèi)用估算

人員來源分析，需培訓(xùn)的人員總數(shù)。

培訓(xùn)方式：

培訓(xùn)計劃：培訓(xùn)人員數(shù)量、專業(yè)、時間、方式

培訓(xùn)費(fèi)用：

3.7合作方式及條件

①合作方基本狀況：名稱，重要股東投資狀況，注冊資本，成立時間、特殊背景等

②合作方式：例如：一次性買斷土地、建后分房（面積）、建后分銷售收入、建后分利潤、共同設(shè)置企業(yè)等。除直接從政府批租土地外，都要明確對方一定可以提供正規(guī)稅務(wù)發(fā)票。對分房、分收入要明確合作方與否有承擔(dān)營業(yè)稅的義務(wù)。

③付款進(jìn)度及與拿地程序的配合

④其他合作的重要條件

⑤與合作方式有關(guān)的其他法律規(guī)定

第四部分：投資估算與融資方案

4.1投資估算

在房地產(chǎn)開發(fā)項目的可行性研究中，項目的成本測算是重要的一環(huán)，它由估價師會同造價工程師完畢。成本測算的對的與否，如同對租售市場的預(yù)測同樣，對項目的經(jīng)濟(jì)效益有重大的影響，但相對而言，成本測算較易把握。

4.1.1投資估算有關(guān)闡明

①投資估算范圍

②投資估算編制根據(jù)

③投資估算闡明

4.1.2分項成本估算

房地產(chǎn)項目的投資概算應(yīng)包括如下內(nèi)容：土地費(fèi)用、建設(shè)成本、營銷預(yù)算、金融成本。

A土地費(fèi)用：

①土地出讓金政府一次性收取的原則地價

②拆遷成本（用于拆遷賠償或青苗賠償?shù)拈_支）

圍合區(qū)域內(nèi)房屋均為磚混構(gòu)造，其中4棟5層住宅樓房（試驗小學(xué)職工二棟40戶，四建企業(yè)職工住宅一棟16戶，拆遷企業(yè)拆遷安頓房一棟，30戶）。其他房屋均為二——四層。

根據(jù)掛牌文獻(xiàn)附圖及現(xiàn)場核結(jié)，圍合區(qū)內(nèi)需拆除房屋面積：住宅34329平方米，經(jīng)營性用房600平方米，合計住戶約205戶。住戶成分多為由市區(qū)房屋拆遷到此健房。住戶90%以上均有土地證，規(guī)劃建房證，房屋產(chǎn)權(quán)證、獨(dú)戶水、電表。具有一定的房屋拆遷經(jīng)驗。

拆遷成本估算：

按照A市《都市房屋拆遷管理暫行措施》規(guī)定和賠償原則貨幣拆遷估算。

1、住宅：640元/平方米*（0.9+0.3+0.08+0）*34329平方米=34329*819.20元=28122316.80元

2、經(jīng)營性用房：640元/平方米*（0.9+1.5+0.3+0.45+2.7）*600平方米=600平方米*3776元/平方米=2265600元

3、附屬物（水、電、電話、空調(diào)以上其他）

住宅34329平方米*45元/平方米=1544805元

經(jīng)營性用房：600平方米*45元/平方米=27000元

4、室內(nèi)裝飾：34929平方米*80元/平方米=2794320元

5、閣樓、圍墻院內(nèi)地坪等

34929平方米*48元=1676592元

搬家費(fèi)、臨時過渡費(fèi)：

1、搬家費(fèi)：

住宅：200戶*300元=60000元

經(jīng)營性用房：9戶*500元=4500元

小計：64500元

2、過渡費(fèi)：

住宅：34329平方米*2.5元/平方米*6個月=514935元

經(jīng)營性用房：600平方米*16元/平方米*6個月=57600元

小計：632535元

其他費(fèi)用

3、管理費(fèi)，委托拆遷費(fèi)：

34929平方米*15元/平方米=523935元

4、房屋拆遷評估費(fèi)：35000元

5、獎勵：

34929平方米*100元/平方米=3492900元

上述所有費(fèi)用小計：38533208元，折抵每平方賠償金額為1103.18元。按照A市人民政府第9號令，對A市都市區(qū)域內(nèi)房屋拆遷，在上六個月尚可以執(zhí)行，自省《都市房屋拆遷管理措施》，在7月1日開始執(zhí)行后。A市都市房屋拆遷就困難重重，尤其全國都市房屋拆遷大氣候政策，向被拆遷人傾斜，裁決司法強(qiáng)制拆遷基本停止。再者，A市房屋拆遷管理措施即將出臺，其基準(zhǔn)價在原基礎(chǔ)上估計上調(diào)100元/平方米左右，由此拆遷成本估計為：

1103.18元/平方米+100元/平方米=1203.18平方米

1203.18元*34929平方米=42025874.2元

③影響公共設(shè)施而出現(xiàn)的賠償開支

土地費(fèi)用合計：本項目占地##畝，每畝##萬元，土地總價值為##萬元。

B建設(shè)成本估算

前期工程費(fèi)用、建設(shè)配套費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)用、室外工程費(fèi)、建設(shè)監(jiān)理費(fèi)、建設(shè)單位管理費(fèi)、預(yù)備費(fèi)以及建設(shè)期貸款利息等項。

設(shè)計方案一：

對該宗地塊的建設(shè)規(guī)模作了初步的規(guī)劃方案，沿東湖路建兩棟二層網(wǎng)點(diǎn)，占地面積：50*10*2=1000㎡，建筑面積：㎡。

主入口設(shè)在東湖路兩棟網(wǎng)點(diǎn)之間，次入口設(shè)在建設(shè)東路靠近匯景小區(qū)的橋旁。沿建設(shè)東路建二層裙房，形式基本同S小高層，裙房上建三棟12層住宅，裙房占地110*15*2=3300㎡，三棟12層住宅建筑面積：29.4*13.8*12層*3棟=14606㎡，合計建筑面積：17906㎡。

地塊內(nèi)大體布置

一棟15層29.4*13.8*15層；

一棟12層29.4*13.8*12層；

三棟12層40*15*12層；

一棟15層40*15*15層；

占地面積：3211㎡，建筑面積：41554㎡

總占地面積：5861㎡，建筑密度：20.7%

總建筑面積：61460㎡，容積率：2.17

高層均設(shè)計地下室，面積為4861㎡，總戶數(shù)約為297戶。

建筑成本估算

①工程前期費(fèi)：

前期工程費(fèi)用包括工程勘察費(fèi)、工程設(shè)計費(fèi)、土地平整、前期工程征詢費(fèi)等項費(fèi)用。按建安成本的2%取費(fèi)。（規(guī)劃設(shè)計：10萬元；建筑設(shè)計：5元/平方米；地質(zhì)勘探：2元/平方米；測量定位：10萬元）

②建筑安裝工程費(fèi)用

根據(jù)有關(guān)建設(shè)工程造價指標(biāo)，結(jié)合本項目實際狀況，住宅樓按1300元/㎡（方案1），1500元/㎡（方案2），綜合樓按1600元/㎡，寫字樓裝修按600元/㎡，酒店及配套服務(wù)功能裝修按1000元/㎡計算，本項目建筑安裝工程總造價為8472萬元（方案1），9168萬元（方案2）。

工程成本：

樁基：59460*100元/㎡=594.6萬元

地下室：4861*600元/㎡=291.66萬元

主體：59460*900+*500=5451.4萬元

電梯：9棟*50萬元/棟=450萬元

③室外工程費(fèi)

室外工程包括小區(qū)道路、綠化及小區(qū)內(nèi)各項構(gòu)筑物等內(nèi)容。根據(jù)本項目實際狀況，按50元/㎡計算，本項目的室外工程費(fèi)為萬元。

室外水電氣工程：按50元/㎡計算，本項目的室外工程費(fèi)為萬元。

④建設(shè)配套費(fèi)用。包括招投標(biāo)費(fèi)、市政設(shè)施配套費(fèi)、消防設(shè)施配套費(fèi)、天然氣公網(wǎng)初裝費(fèi)、抗震設(shè)計審查費(fèi)、定額編制管理費(fèi)、質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)、勞保統(tǒng)籌基金、新型墻體材料專題費(fèi)用、“結(jié)建”人防工程押金、散裝水泥保證金、排污費(fèi)、環(huán)衛(wèi)費(fèi)、水增容費(fèi)、電力增容工程費(fèi)等。按建安成本的10%取費(fèi)。

⑤工程建設(shè)監(jiān)理費(fèi)

按建安工程總造價的1%計算，合計為萬元。

⑥建設(shè)單位管理費(fèi)

按前五項費(fèi)用之和的2%計提。

⑦預(yù)備費(fèi)

由于項目開發(fā)的可預(yù)見性較強(qiáng)，預(yù)備費(fèi)按建安成本的6%計提。

C營銷預(yù)算

①項目前研究及可行性研究的開支

②項目籌劃的開支

③銷售籌劃的開支

④廣告開支

⑤項目企業(yè)平常運(yùn)作的開支

⑥項目及企業(yè)的公關(guān)開支

D金融成本

①貸款引起的利息支出

按本項目建設(shè)期二年，貸款額1億元，每年貸款5000萬元，年貸款利率5%計算，利息總額為500萬元（每年為250萬元）。

②各項保險開支

③稅收和行政性收費(fèi)

④不可預(yù)見開支

4.1.3總成本估算

闡明測算假設(shè)和重要運(yùn)用指標(biāo)，如產(chǎn)品類型假設(shè)，總建筑面積，住宅和非住宅面積，容積率，項目總投資（直接建導(dǎo)致本加期間費(fèi)用，不包括營業(yè)稅和所得稅）等。

項目總投資估算表（方案1）

項目投資總額（萬元）單位成本（元/m2）

1）土地費(fèi)用

2）前期工程費(fèi)用

3）建筑安裝工程費(fèi)用（含裝修費(fèi)）

4）建設(shè)配套費(fèi)用

5）室外工程費(fèi)

6）管理費(fèi)用

7）銷售費(fèi)用

8）財務(wù)費(fèi)用

9）多種稅金支出

10）預(yù)備費(fèi)

綜合以上1至10項費(fèi)用，本項目總投資估算為15487萬元（方案1），16342（方案2）。

4.1.4單位成本

4.1.5銷售收入估算

根據(jù)比較定價和市場定價相結(jié)合的原則，就該項目的預(yù)算定價為：

小高層住宅1900元/㎡商鋪6000元/㎡地下車庫800元/㎡

銷售收入住宅1900*56160=

商鋪6000*5300=31800000

地下室4861*800=3888800

總計：元

營業(yè)稅及附加*5.5%=7831604

各項費(fèi)用*4%=5695712

總成本：拆遷成本+建安成本+稅收+費(fèi)用+土地成本

=42025874.2+81550300+7831604+5695712+X=.2

毛利潤：銷售收入—總成本=-.2=5289309.8元

4.1.6稅務(wù)分析

營業(yè)稅及附加

所得稅

土地增值稅

4.1.7項目資金預(yù)測

項目投入總資金及分年投入計劃

資金投入計劃：各期地價、前期費(fèi)用、基礎(chǔ)、建安、配套、開發(fā)間接費(fèi)等的投入安排。

資金回款計劃：各期銷售回款計劃。

資金需求計劃：結(jié)合整個企業(yè)資金狀況，列示各期資金的需求缺口及融資途徑。

啟動資金及啟動時占用資金內(nèi)容、資金占用峰值、實現(xiàn)現(xiàn)金正流入時間、資金占用月平均額

4.1.8現(xiàn)金流量表

規(guī)定成果企業(yè)的詳細(xì)狀況，付款時間合適控制原則，針對項目的詳細(xì)狀況，提供相對合理的投入及回款時間，在能銷售回款之前，資金需求量按月分析，如項目較大，開始回款后的資金需求可按季分析。最終要給出資金需求的最高點(diǎn)。

附：所有投資的現(xiàn)金流量樣表（單位：萬元）：

時間項目12345678

現(xiàn)金流入量合計7794463–5409

自有資金投入1000

主營業(yè)務(wù)收/p>

借入資金5000

現(xiàn)金流出量合計77867701707

土地費(fèi)用30001302

前期費(fèi)用169

建設(shè)配套費(fèi)847

建安工程費(fèi)30005472

室外工程費(fèi)100220

工程監(jiān)理費(fèi)4045

管理費(fèi)130154

利財務(wù)費(fèi)用250250250

其他費(fèi)用250258457

現(xiàn)金凈流量6-7238–6116

4.1.9自有資金的核算

①建設(shè)期自有資金

以上方案的自有資金核算是假定為萬元，根據(jù)實際狀況和借款額度增減。

②經(jīng)營期自有資金占用

項目資金占用量(萬元)計算根據(jù)

固定資產(chǎn)投入790酒店設(shè)施：2萬元/每間客房；配套功能設(shè)備：1000元/㎡;酒店管理辦公設(shè)備：50萬元；

流動資金及稅費(fèi)486酒店的管理費(fèi)用：營業(yè)額的50%

不可預(yù)見費(fèi)128上述兩項費(fèi)用之和的10%

4.2融資方案

4.2.1項目融資主體

4.2.2項目資金來源

籌措資金首先必須理解多種也許的資金來源，假如籌集不到資金，投資方案再合理，也不能付諸實行，也許的資金渠道有：

國家預(yù)算內(nèi)撥款；

國內(nèi)銀行貸款：包括撥改貸、固定資產(chǎn)貸款、專題貸款等；

國外資金：包括國際金融組織貸款、國外政府貸款、贈款、商業(yè)貸款、出口借貸、賠償貿(mào)易等；

自籌資金：包括部門、地方、企業(yè)自籌資金；

其他資金來源。

可行性研究中，要分別闡明多種也許的資金來源、資金使用條件，運(yùn)用貸款的，要闡明貸款條件、貸款利率、償還方式、最大償還時間等。

4.2.3融資方案分析

籌資方案要在對項目資金來源、建設(shè)進(jìn)度進(jìn)行綜合研究后提出。為保證項目有合適的籌資方案，要對也許的籌資方式進(jìn)行比選。

可行性研究中，要對多種也許的籌資方式的籌資成本、資金使用條件、利率和匯率風(fēng)險等進(jìn)行比較，尋求財務(wù)費(fèi)用最經(jīng)濟(jì)的籌資方案。

（1）資金來源可靠性分析

（2）融資構(gòu)造分析

（3）融資成本分析

4.2.4投資使用計劃

投資使用計劃要考慮項目實行進(jìn)度和籌資方案，使用互相銜接。

編制投資使用計劃表。其中：固定資產(chǎn)投資按不一樣資金來源分年列出年用數(shù)額；流動資金的安排要考慮企業(yè)的實際需要。

4.2.5借款償還計劃

借款償還計劃是通過對項目多種還款資金來源的估算得出的，借款償還計劃的最長年限可以等于借款資金使用的最長年限，制定借款償還計劃，應(yīng)對下述內(nèi)容進(jìn)行闡明。

還款資金來源、計算根據(jù)；

多種借款的償還次序；

計劃還款時間。國外借款的還本付息，要按借款雙方事先約定的還款條件，如借款期、寬限期、還款期、利率、還款方式確定，與國內(nèi)按借款能力償還借款不一樣的是借款期一般是約定的。還本付息的方式有兩種：

等額償還本金和利息，即每年償還的本利之和相等，而本金和利息各年不等。償還的本金部分逐年增多，支付的利息部分逐年減少。

等額還本，利息照付。即各年償還的本利之和不等，每年償還的本金相等。利息將隨本金逐年償還而減少。

第五部分：財務(wù)評價

在項目的開發(fā)方案確定后來，必須對不一樣的方案進(jìn)行財務(wù)、經(jīng)濟(jì)效益評價，判斷項目在經(jīng)濟(jì)上與否可行，并比選推薦出優(yōu)秀的建設(shè)方案。本部分的評價結(jié)論是投資決策的重要根據(jù)。財務(wù)評價是根據(jù)國家現(xiàn)行財務(wù)和稅收制度以及現(xiàn)行價格，分析測算擬建項目未來的效益費(fèi)用。考察項目建成后的獲利能力、債務(wù)償還能力等財務(wù)狀況，從企業(yè)角度分析項目的盈利能力。

項目投資方案評價的指標(biāo)一般分為兩類：一類是考慮貼現(xiàn)原因的動態(tài)指標(biāo)，即考慮貨幣時間價值原因的指標(biāo)，包括凈現(xiàn)值、獲利指數(shù)、動態(tài)回收期、內(nèi)含酬勞事等指標(biāo)。另一類是非貼現(xiàn)的靜態(tài)指標(biāo)，即設(shè)有考慮貨幣時間價值原因的指標(biāo)，如靜態(tài)回收期、投資利潤率等。在房地產(chǎn)開發(fā)項目的評價中一般以動態(tài)指標(biāo)為主，以靜態(tài)指標(biāo)為輔。重要財務(wù)評價報表有：財務(wù)現(xiàn)金流量表、利潤表、財務(wù)平衡表。

5.1財務(wù)評價基礎(chǔ)數(shù)據(jù)與參數(shù)選用

1.財務(wù)價格

2.利率

3.項目計算期選用

4.財務(wù)基準(zhǔn)收益率（ic）設(shè)定

5.2財務(wù)評價（方案1）

5.2.1財務(wù)盈利能力分析

財務(wù)效益分析表，重要有：貸款償還期計算表、財務(wù)平衡表、財務(wù)現(xiàn)金流量表等；經(jīng)營、財務(wù)成本計算。

①營業(yè)收入估算

營業(yè)項目營業(yè)收入（萬元）計算根據(jù)

住宅樓銷售1794內(nèi)部發(fā)售2330元/㎡，公開銷售3300元/㎡

寫字間出租486/年90%出租率；50元/㎡

酒店客房營業(yè)收入972/年按50%的住房率，平均按2床原則間200元/㎡×天

配套功能營業(yè)收入335/年200元/㎡×月，不含會議室

停車場出租36/年300元/㎡×月×個

合計1829/年未計住宅樓銷售收入1794萬元

②成本費(fèi)用估算

例表：

___________項目測算表（萬元）

項目名稱原則闡明

1、土地費(fèi)用土地為___萬/畝

2、前期費(fèi)用設(shè)計規(guī)劃監(jiān)理費(fèi)

3、行政性收費(fèi)

4、建安工程費(fèi)

5、景觀及配套費(fèi)用

6、銷售成本按銷售收入3%控制

7、財務(wù)費(fèi)用貸款按總投入50%利率為8%

8、管理費(fèi)按總投入的3%計

合計

③營業(yè)利潤（未計建設(shè)成本）

營業(yè)項目營業(yè)利潤（萬元）計算根據(jù)及闡明

住宅樓銷售1794一次性收入

寫字間出租486/年90%出租率；物業(yè)管理費(fèi)用由住戶承擔(dān)，保平經(jīng)營；

酒店客房營業(yè)收入486/年按50%的利潤率計算

配套功能營業(yè)收入168/年按50%的利潤率計算，不含會議室

停車場出租36/年100%出租率

合計1129/年未計住宅樓銷售利潤1794萬元

④項目開發(fā)各期的利潤體現(xiàn)

經(jīng)濟(jì)指標(biāo)﹒﹒﹒20××年合計

上六個月下六個月上六個月下六個月上六個月下六個月

結(jié)算面積（m2）

單位利潤(元/m2)

利潤(萬元)

5.2.2靜態(tài)獲利分析

①投資收益率(R)

投資回報率計算

按50年經(jīng)營周期（不變價）計算，<1192×（50-12.5）+1794>÷15487=300%

每年為300%÷50=6%

②投資回收期(Pt)

項目總投資的回收期為（15487-1794）÷（1193-250）=14.5年。（假定貸款本金14.5年后償還，經(jīng)營期每年只支付利息）

5.2.3動態(tài)獲利分析

①財務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）

②內(nèi)部收益率

貸款償還期等

5.2.4償債能力分析

①流動比率

②杠桿比率

5.2.5綜合指標(biāo)表

重要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)單位數(shù)值（元/m2）項目總金額（萬元）

銷售收入

直接成本

總投資

毛利率

稅前利潤

稅后利潤

銷售凈利率

投資回報率

5.3財務(wù)評價（方案2）

略

5.4財務(wù)評價結(jié)論

方案的比較分析：

幾種方案的投資回收期基本靠近，不過幾種方案的前期資金回收額差異較大，本項目的資金回收除了前期銷售外，重要靠后期經(jīng)營收入，A方案后期經(jīng)營資金成本壓力較大，但長期經(jīng)營收益也對應(yīng)較大。B方案則相反，前期回收額較小，后期經(jīng)營資金成本壓力較大，但長期經(jīng)營收益也對應(yīng)較小。

第六部分：不確定性分析

在對建設(shè)項目進(jìn)行評價時，所采用的多種數(shù)據(jù)多數(shù)來自預(yù)測和估算。由于資料和信息來源的有限性，未來的實際狀況也許與此有較大的出入，即評價成果具有不確定性，這對項目的投資決策會帶來風(fēng)險。為了防止或盡量減少這種風(fēng)險，要分析不確定性原因?qū)椖拷?jīng)濟(jì)評價指標(biāo)的影響，以確定項目的經(jīng)濟(jì)上的可靠性。這項工作稱為不確定性分析。

根據(jù)分析內(nèi)容和側(cè)重面不一樣，不確定性分析可分為盈虧平衡分析、敏感性分析和概率分析，盈虧平衡分析只用于財務(wù)評價，敏感性分析和概率分析可同步用于財務(wù)評價和國民經(jīng)濟(jì)評價，

6.1盈虧平衡分析

盈虧平衡分析在財務(wù)管理中又稱量、本、利分析，是指在一定的市場生產(chǎn)能力條件下，通過度析擬建項目的產(chǎn)出（量）、成本（本）和收益（利）之間的關(guān)系，來判斷項目優(yōu)劣及盈利能力的一種措施。盈虧分析的關(guān)鍵是找到盈虧平衡點(diǎn)，即項目到達(dá)盈虧平衡狀態(tài)利潤為零的點(diǎn)。在房地產(chǎn)項目的可行性研究中，所謂盈虧平衡分析指要找出估計銷售收入恰好能彌補(bǔ)成本時的銷售量又稱保本銷售量。

例如：

A、住宅銷售的平衡點(diǎn)是

[（15487-8472）÷36264+1300]÷3300=98%

即發(fā)售掉98%的面積才可以到達(dá)盈虧平衡點(diǎn)。（其中假設(shè)內(nèi)部購置部分除建安成本和土地成本外，其他費(fèi)用所有攤?cè)肫渌ㄖ?/p>

B、酒店經(jīng)營的平衡點(diǎn)

200×50%×50%÷200=25%

即住房率到達(dá)25%可以保本經(jīng)營。

C、寫字樓經(jīng)營的平衡點(diǎn)

物業(yè)管理費(fèi)按5元/㎡×月計算，保平點(diǎn)是5÷50=10%

即出租率到達(dá)10%即可以保本經(jīng)營。

6.2敏感性分析

敏感性分析是研究某些原因發(fā)生變化時，項目經(jīng)濟(jì)效益發(fā)生的對應(yīng)變化，并判斷這些原因?qū)椖拷?jīng)濟(jì)目的的影響程度。敏感性分析不僅可以使開發(fā)商理解原因變動對項目財務(wù)評價指標(biāo)的影響程度，還可以使他們對那些較為敏感的原因進(jìn)行認(rèn)真和仔細(xì)的再研究，以提高項目可行性研究的精確性。

反應(yīng)敏感程度的指標(biāo)是敏感系數(shù)：敏感系數(shù)=目的值的變化比例／參數(shù)值變動的比例。例如：以售價為參數(shù)值，以項目的凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值作為目的值，已知售價增長10％，凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值增長20％，則售價的敏感系數(shù)=20％/10%=2。敏感系數(shù)可正可負(fù)。若敏感系數(shù)為負(fù)，闡明目的值的變化與參數(shù)值的變化方向相反，敏感系數(shù)越大，則闡明該參量對目的值越敏感，在可行性研究中對該參量確實定須越謹(jǐn)慎。敏感性分析，參照如下內(nèi)容及表格，可根據(jù)實際狀況增減。

6.2.1變動原因一成本變動

成本變動幅度（%）對各項經(jīng)濟(jì)指標(biāo)變化的影響。例如：

經(jīng)濟(jì)指標(biāo)預(yù)測成本×90%預(yù)測成本預(yù)測成本×110%預(yù)測成本×120%

總投資

毛利率

稅前利潤

稅后凈利

銷售凈利率

總投資回報率

6.2.2變動原因二售價變動

售價變動各項經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的變化，假設(shè)售價每上升（下降）一定金額或上升（下降）一定比例來比較，如：

經(jīng)濟(jì)指標(biāo)預(yù)測售價×90%預(yù)測售價預(yù)測售價×110%預(yù)測售價×120%

營業(yè)額

毛利率

稅前利潤

稅后凈利

銷售凈利率

總投資回報率

6.2.3變動原因一容積率變動

容積率變動各項指標(biāo)的變化

重要指標(biāo)容積率1容積率2容積率3容積率4容積率5多高層比

營業(yè)額

總投資

毛利率

稅后利潤

稅后凈利率

總投資回報率

6.3風(fēng)險分析

6.3.1風(fēng)險原因的識別和評估

風(fēng)險分析又稱為概率分析，運(yùn)用概率值來定量研究多種不一樣確定原因發(fā)生不一樣幅度變動的概率分布及對方案經(jīng)濟(jì)效果的影響，對方案的經(jīng)濟(jì)效果指標(biāo)作出某種概率描述，從而對方案的風(fēng)險狀況作出比較精確的判斷。

①風(fēng)險等級劃分

②風(fēng)險原因的識別和評估

6.3.2風(fēng)險防備對策

①市場風(fēng)險分析

②經(jīng)營管理風(fēng)險分析

③金融財務(wù)風(fēng)險分析

第七部分：綜合評價

7.1社會評價（定性）

在可行性研究中，除對以上各項經(jīng)濟(jì)指標(biāo)進(jìn)行計算、分析外，還應(yīng)對項目的社會效益和社會影響進(jìn)行分析?？梢詫Σ荒芏康男б嬗绊戇M(jìn)行定性描述。內(nèi)容包括：項目與當(dāng)?shù)鼗A(chǔ)設(shè)施發(fā)展水平的互相適應(yīng)性；項目對合理運(yùn)用自然資源的影響。

7.2環(huán)境評價（影響及對策）

（1）工程建設(shè)對環(huán)境的影響

（2）建設(shè)中環(huán)境影響的緩和措施

7.3企業(yè)資源匹配分析

第八部分：研究結(jié)論與提議

8.1結(jié)論

根據(jù)前面各節(jié)的研究分析成果，對項目在技術(shù)上、經(jīng)濟(jì)上進(jìn)行全面的評價，對建設(shè)方案進(jìn)行總結(jié)，提出結(jié)論性意見。重要內(nèi)容有：

①明確闡明該項目與否可行，與否具有較強(qiáng)的抗風(fēng)險能力

②對推薦的擬建方案的結(jié)論性意見。

③對推薦的擬建方案建設(shè)條件、產(chǎn)品方案、經(jīng)濟(jì)效益、社會效益、環(huán)境影響的結(jié)論性意見。

④對重要的對比方案進(jìn)行闡明。

⑤可行性研究中重要爭議問題的結(jié)論。

8.2提議

是專業(yè)機(jī)構(gòu)的專業(yè)人員在進(jìn)行可行性研究中發(fā)現(xiàn)的某些有助于項目獲得更佳的經(jīng)濟(jì)效益、社會效益、環(huán)境效益等方面的提議，供委托方參照。

①對可行性研究中尚未處理的重要問題提出處理措施和提議。

②對應(yīng)修改的重要問題進(jìn)行闡明，提出修改意見。

③對不可行的項目，提出不可行的重要問題及處理意見。

④在基于市場條件下利潤最大化的多種物業(yè)形態(tài)組合，提出提議。

⑤有關(guān)的注意事項及提議

第九部分：附錄

9.1附件：

它包括可行性研究的重要根據(jù)，是可行性研究匯報必不可少的部分。一般來講，一種項目在做正式的可行性研究時，必須有政府有關(guān)部門的同意文獻(xiàn)（如規(guī)劃選址意見書、土地批租協(xié)議、土地證、建筑工程許可證等）。專業(yè)人員必須根據(jù)委托書和上述文獻(xiàn)以及對應(yīng)的法律、法規(guī)方能編寫項目可行性研究匯報。

專家論證意見

主管部門意見

9.2附表：

是可行性研究匯報中波及的諸多計算表，如投資匡算表、銷售收入表、資金籌措表、利息計算表、現(xiàn)金流量表、敏感性分析計算表等。

9.2.1萬科成本估算表

成本項目總成本（萬元）單位成本（元/m2）參照項目單位成本闡明

一、土地獲得價款

1、政府地價及市政配套

2、合作款項

3、紅線外市政配套

4、拆遷賠償費(fèi)

二、開發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)

1、勘察設(shè)計費(fèi)

2、報批報建費(fèi)

3、三通一平費(fèi)

4、臨時設(shè)施費(fèi)

三、主體建筑工程費(fèi)

1、基礎(chǔ)工程

2、構(gòu)造及粗裝修

3、門、窗工程

4、公共部位精裝修

5、室內(nèi)精裝修

6、室內(nèi)水電氣暖

7、室內(nèi)設(shè)備及安裝

8、室內(nèi)智能化系統(tǒng)

四、紅線內(nèi)市政工程費(fèi)

1、室外給排水系統(tǒng)

2、室外采暖系統(tǒng)

3、室外燃?xì)庀到y(tǒng)

4、室外高下壓系統(tǒng)

5、室外消防系統(tǒng)

6、室外智能化系統(tǒng)

五、園林環(huán)境費(fèi)

1、環(huán)境設(shè)計費(fèi)

2、綠化建設(shè)費(fèi)

3、建筑小品費(fèi)

4、道路廣場建造

5、圍墻建造費(fèi)

6、室外照明費(fèi)

7、室外背景音樂

8、室外零星工程

六、公共配套設(shè)施費(fèi)

1、游泳池

2、會所

3、幼稚園

4、學(xué)校

5、小朋友游樂設(shè)施

6、商業(yè)設(shè)施

7、其他

七、開發(fā)間接費(fèi)

1、工程管理費(fèi)

2、營銷費(fèi)用

3、資本化利息

4、物業(yè)管理完善費(fèi)

合計

闡明：

1、成本估算應(yīng)按本表明細(xì)項目分類，因條件所限確實無法作出詳細(xì)估算時可只列大類

2、參照項目可選擇集團(tuán)內(nèi)外的項目，其原則為：①已竣工的項目；②具有最大可比性

3、現(xiàn)金流量預(yù)測表

9.3附圖：

一份完整的可行性匯報應(yīng)包括如下附圖：項目的位置圖、地形圖、規(guī)劃紅線圖、設(shè)計方案的平面圖，有時也包括：項目所在地區(qū)或都市的總體規(guī)劃圖等等。有關(guān)房地產(chǎn)可行性研究的思索

一、房地產(chǎn)可行性研究戰(zhàn)略透視

1、透視地產(chǎn)可行性研究

（1）什么是可行性研究？

房地產(chǎn)開發(fā)項目的可行性研究是在投資決策之前對擬開發(fā)的項目進(jìn)行全面、系統(tǒng)的調(diào)查研究和分析，運(yùn)用科學(xué)的技術(shù)評價措施，得出一系列評價指標(biāo)植，以最終確定該項目與否可行的綜合研究?？尚行匝芯恳彩腔I集資金的根據(jù)。

（2）過去為何流于形式？

首先，市場的繁華掩蓋了操作的失誤，項目決策未通過系統(tǒng)的研究，隨意、盲目的投資同樣收到了成果；另首先，政策法規(guī)、監(jiān)管的不規(guī)范，給項目成敗提供了較大回旋空間，使可行性研究僅僅成為一紙說辭。

（3）新形勢下怎樣重歸本原？

嚴(yán)酷的政策環(huán)境，劇烈的市場競爭下，為提高收益、減少風(fēng)險，可行性研究的重要性重歸本原?？尚行匝芯勘仨氁允袌龉┬铻榱⒆泓c(diǎn)，以資源投入為程度，以科學(xué)措施為手段，以系列評價指標(biāo)為成果，它一般要處理兩方面的問題：

第一是要確定項目在市場、技術(shù)上與否可行；

第二是怎樣才能獲得最佳的效益（重要是經(jīng)濟(jì)效益）

注意可行并不意味著該項目是合適的。－般狀況下，要在多種可行方案中優(yōu)選出最優(yōu)秀方案，研究人員要綜合考慮企業(yè)自身、市場、資金、風(fēng)險等各方面的原因，綜合評價取舍。

2、房地產(chǎn)可行性研究戰(zhàn)略分析

（1）分析角度一：社會經(jīng)濟(jì)環(huán)免對房地產(chǎn)市場的影響

房地產(chǎn)業(yè)不是個孤立的行業(yè)，國民經(jīng)濟(jì)的成長帶動房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，而不是相反。

（2）分析角度二：當(dāng)?shù)卣姓袨閷κ袌龅挠绊?/p>

某些地方政府的都市規(guī)劃及規(guī)劃控制水平對當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)開發(fā)有著直接的影響。不少都市的土地批出規(guī)模嚴(yán)重失控，房地產(chǎn)市場管理混亂，導(dǎo)致地皮炒賣現(xiàn)象嚴(yán)重，商品房供應(yīng)量過大，市場價格起落過劇，地方政府規(guī)劃管理不妥，給發(fā)展商們帶來了很大的風(fēng)險。

（3）分析角度三：街區(qū)環(huán)境對房地產(chǎn)營銷的影響

房地產(chǎn)的價值似乎并不完全取決于樓盤自身的檔次和質(zhì)量，還與周圍的街區(qū)環(huán)境有關(guān)。街區(qū)功能是使房地產(chǎn)實現(xiàn)其市場價值的外在動因。

（4）分析角度四：投資商自身條件考察

1）考察你的經(jīng)驗。我司適不適合于那個地區(qū)去投資，適不適合于投資那樣的項目，與否有具有適合項目開發(fā)經(jīng)驗的人才。

2）考察你的融資能力。房地產(chǎn)項目的開發(fā)都會碰到借貸和融資問題，你的借貸渠道和融資渠道與否可靠。

（5）分析角度五：可行性研究應(yīng)納入整體整體戰(zhàn)略設(shè)計

可行性研究精確來說是對項目未來的整體規(guī)劃，它已經(jīng)確定了項目的確定位方案、初步規(guī)劃設(shè)計方案，以及營銷的戰(zhàn)略構(gòu)思。在此基礎(chǔ)上，企業(yè)再進(jìn)行操作層面的細(xì)化。在營銷方面的細(xì)化為：進(jìn)行細(xì)致而有針對性的市場調(diào)研，進(jìn)行市場分析，并選定適合的目的市場，制定產(chǎn)品的定位方略、產(chǎn)品開發(fā)和定價方略、營銷渠道方略、促銷組合方略及物業(yè)管理方略，最終形成一系列營銷計劃書。

二、誰負(fù)責(zé)？

1、部門職責(zé)

（1）開發(fā)部：兩大職責(zé)，可行性研究與項目立項。其他工作包括：市場調(diào)查、購置土地、協(xié)助規(guī)劃設(shè)計、拆遷安頓賠償?shù)扔嘘P(guān)前期工作以及項目開發(fā)建設(shè)中的協(xié)議管理、計劃記錄、工程概預(yù)算、項目開發(fā)運(yùn)作過程中的招標(biāo)等工作的籌劃。

（2）營銷與籌劃部：籌劃包裝項目及企業(yè)的外部形象；籌劃宣傳廣告。搜集房地產(chǎn)市場及金融政策等方面的信息。

（3）工程部：負(fù)責(zé)組織項目部對項目建設(shè)的報建手續(xù)辦理、工程施工和監(jiān)理的管理、工程的質(zhì)量和進(jìn)度控制、工程材料采購等方面進(jìn)行籌劃；

（4）財務(wù)部：負(fù)責(zé)對項目的融資、工程款撥付、資金還貸等資金運(yùn)作方面的籌劃；

2、操作程序

（1）開發(fā)部根據(jù)市場調(diào)查成果和搜集的有關(guān)信息，進(jìn)行投資項目的預(yù)選。對預(yù)選項目的土地規(guī)劃資料、周圍地塊價格、房價等狀況進(jìn)行調(diào)查，形成資料匯編。根據(jù)資料匯總狀況，編制《項目提議書》。對擬建項目的基本狀況進(jìn)行闡明，初步估算項目的投資效益，進(jìn)行綜合分析，論述建設(shè)的必要性。

《項目提議書》由籌劃與營銷中心、財務(wù)與資產(chǎn)經(jīng)營部、工程部經(jīng)理會簽后，報分管領(lǐng)導(dǎo)審核、總經(jīng)理審批。在被有關(guān)部門同意后來，建設(shè)單位即可著手組織對建設(shè)項目進(jìn)行可行性研究.

（2）企業(yè)總經(jīng)理負(fù)責(zé)主持項目投資決策會議；

（3）項目分管領(lǐng)導(dǎo)負(fù)責(zé)向總經(jīng)理匯報對項目進(jìn)行可行性研究的成果，負(fù)責(zé)指導(dǎo)可行性匯報的編制。

（4）開發(fā)部負(fù)責(zé)組織項目運(yùn)作方案的籌劃，編制可行性研究匯報，搜集所需資料。召集籌劃與營銷中心、財務(wù)與資產(chǎn)經(jīng)營部、工程部和項目部的有關(guān)人員，根據(jù)項目的《可行性研究匯報》和項目開發(fā)建設(shè)的實際規(guī)定，對項目整體運(yùn)作流程的各個環(huán)節(jié)進(jìn)行籌劃。各部門根據(jù)如下職責(zé)分工，負(fù)責(zé)提供所分管的可研匯報所需資料,并對可研匯報從部門角度提出意見。

籌劃與營銷中心：市場研究，營銷方案確定。

工程部：開發(fā)方案確定。

財務(wù)部：根據(jù)項目規(guī)模制定資金用款計劃，編制資金流量表。

開發(fā)部：根據(jù)項目的建設(shè)規(guī)定，對不確定性進(jìn)行分析：

a.盈虧平衡分析，包括生產(chǎn)能力運(yùn)用率表達(dá)的盈虧平衡點(diǎn)；

b.敏感性分析,包括工期延長、投資增減、重要原材料價格升降，等原因變化的分析；

c.根據(jù)項目開發(fā)中也許存在的不利原因，進(jìn)行風(fēng)險分析，預(yù)測項目開發(fā)中也許出現(xiàn)的風(fēng)險，并提出采用回避風(fēng)險的有效措施。

（5）各部門根據(jù)籌劃的成果，編制本部門分管職責(zé)內(nèi)的項目運(yùn)作方案，按規(guī)定的時間報開發(fā)部，由其搜集匯總，編制開發(fā)項目的整體運(yùn)作方案。

3、人員安排

項目內(nèi)容人數(shù)負(fù)責(zé)項目費(fèi)用時間

注冊房地產(chǎn)估價師

造價工程師

市場調(diào)查和分析人員

規(guī)劃設(shè)計師

三、立項報批控制程序

1、目的

通過對立項報批的控制，保證工程項目立項報批工作的順利進(jìn)行，滿足工程建設(shè)的需要。

2、職責(zé)

（1）開發(fā)部負(fù)責(zé),工程部和項目部配合，辦理立項報批工作；

（2）財務(wù)部、總經(jīng)理辦負(fù)責(zé)在其職責(zé)范圍內(nèi),提供立項報批所需的文獻(xiàn)資料。

3、立項報批工作的重要工作內(nèi)容

（1）根據(jù)多種立項報批的規(guī)定，搜集整頓有關(guān)的文獻(xiàn)資料；

（2）聯(lián)絡(luò)有關(guān)的上級主管部門，辦理多種立項報批的手續(xù)，領(lǐng)取有關(guān)的證書；

（3）協(xié)調(diào)處理立項報批中的有關(guān)工作。

4、控制程序

（1）在立項報批工作開展前，由開發(fā)部對工程項目的整體立項報批工作進(jìn)行研究，明確立項報批的項目和工作內(nèi)容、各部門的分工以及工作進(jìn)程時間安排等，立項報批計劃,由分管副總經(jīng)理審批后實行。

（2）立項報批的重要項目包括：

1）聯(lián)絡(luò)行業(yè)主管部門和地方政府計委，辦理工程項目的計劃批文；

2）聯(lián)絡(luò)地方建委，辦理工程項目的報建手續(xù)，領(lǐng)取“工程建設(shè)項目報建證”；

3）聯(lián)絡(luò)地方規(guī)劃管理部門和建委，辦理“建設(shè)用地規(guī)劃許可證”；

4）聯(lián)絡(luò)土地管理部門，辦理工程項目的“土地證”；

5）聯(lián)絡(luò)地方規(guī)劃管理部門，辦理“規(guī)劃工程建設(shè)許可證”；

6）聯(lián)絡(luò)地方建委，辦理工程項目的“施工許可證”；

7）上級主管部門規(guī)定需辦理的其他項目。

（3）根據(jù)上級主管部門規(guī)定的多種審批手續(xù)應(yīng)提供的有關(guān)文獻(xiàn)資料，由開發(fā)部組織進(jìn)行準(zhǔn)備和搜集：

1）開發(fā)部負(fù)責(zé)提供項目的可行性研究匯報、計劃批文等職責(zé)范圍內(nèi)的有關(guān)文獻(xiàn)資料；

2）項目部負(fù)責(zé)提供規(guī)劃設(shè)計圖紙、紅線圖、定點(diǎn)圖等有關(guān)工程建設(shè)的文獻(xiàn)資料以及消防、抗震、防疫、環(huán)境保護(hù)等其他對應(yīng)各部門的審查合格資料等；

3）財務(wù)部負(fù)責(zé)提供有關(guān)費(fèi)用的交付憑證和工程資金方面的文獻(xiàn)資料；

4）總經(jīng)理辦負(fù)責(zé)提供職責(zé)范圍內(nèi)的有關(guān)文獻(xiàn)資料。

5）項報批手續(xù)的辦理。隨時檢查協(xié)調(diào)立項報批工作的進(jìn)展?fàn)顩r，對工作中存在的重大問題，及時向分管領(lǐng)導(dǎo)、總經(jīng)理匯報，研究制定處理方案，并組織實行。

（4）多種立項報批工作完畢后，由開發(fā)部根據(jù)《檔案管理措施》的規(guī)定，及時搜集整頓報批的有關(guān)文獻(xiàn)資料進(jìn)行歸檔，對立項報批的證書，根據(jù)有關(guān)規(guī)定及時傳送有關(guān)部門。第一章總體籌劃思緒

一、籌劃的定位、總體思緒

二、項目背景

三、企業(yè)資源分析、企業(yè)目的的界定

四、關(guān)鍵目的——樹立品牌

五、項目開發(fā)總提議

六、項目的優(yōu)劣勢SWOT分析

七．市場機(jī)會發(fā)現(xiàn)

第二章市場調(diào)研分析

一、XXXX房地產(chǎn)市場發(fā)展概述

二、市場消費(fèi)心理

三、區(qū)域價格及決定原因

四、對配套的市場需求

第三章項目產(chǎn)品的定位開發(fā)匯報

一、項目總體資金預(yù)算

二、效益控制

三、首期資金投入計劃

四、項目產(chǎn)品進(jìn)入市場的時機(jī)提議

五、項目產(chǎn)品開發(fā)方略

六、項目產(chǎn)品定位方略

第四章對目前規(guī)劃設(shè)計的提議

一、整體規(guī)劃的調(diào)整意見

二、項目方略總提議：

附：產(chǎn)品提議

三、配套的調(diào)整提議

第五章項目整體組合營銷方略設(shè)計匯報

一、項目總體整合營銷思緒

二、總體操盤計劃、環(huán)節(jié)

三、資源整合、資本運(yùn)行計劃

四、營銷團(tuán)體搭建提議

五、信心、決心和實現(xiàn)

第六章開盤前期營銷推廣方略設(shè)計匯報

一、項目營銷推廣主題確實定

二、項目營銷推廣主題的內(nèi)涵

總體籌劃思緒

一、籌劃的總體思緒

1.全面把握：首先是建立在對目前最優(yōu)產(chǎn)品設(shè)計與操盤方略的全面把握之上的，全面掌握他人犯下的錯誤，防止重蹈覆轍----先求不敗而后求全勝。

2.項目對接：強(qiáng)調(diào)對項目所在區(qū)域及個性特點(diǎn)詳盡深入的調(diào)查與研究，并對項目的資源優(yōu)勢和劣勢進(jìn)行判斷與整合，從而實現(xiàn)最優(yōu)模式與項目自身進(jìn)行完美對接。

3.創(chuàng)新超越：每一種地產(chǎn)項目都需要超越自我、超越同行業(yè)的最高水平，通過在未來領(lǐng)域的積極開拓，不僅為項目自身發(fā)明出競爭優(yōu)勢，還可認(rèn)為地產(chǎn)企業(yè)奠定行業(yè)地位。

二、項目背景

1.用地概述

當(dāng)?shù)貕K為國土資源局代號為“市物資再生企業(yè)地塊用地”，規(guī)劃用地位于XXXX西路北側(cè)，XXX路東側(cè)、XX中路西，北至金鳳凰廣場。當(dāng)?shù)貕K總面積為11400㎡，其中出讓面積9327㎡，規(guī)劃區(qū)間道路面積2073㎡，區(qū)間道路由受讓方按規(guī)劃規(guī)定建造。

2.項目規(guī)劃

商業(yè)形式：獨(dú)立商鋪布局+大開間框架自由分割商業(yè)布局

住宅形式：小戶型酒店式公寓布局（不含返遷樓）

2.1商鋪部分：約15000㎡

2.2商住部分：

銷售住宅：約17000㎡

返遷住宅面積：約10000㎡

2.3綠化面積約3000㎡（包括平臺綠化）

2.4地下建筑：約6000㎡

3.有關(guān)部門給定的規(guī)劃設(shè)計要點(diǎn)

XX市規(guī)劃局建設(shè)用地規(guī)劃設(shè)計要點(diǎn)（略）

4.用地紅線圖

（見附件）

三、企業(yè)資源分析、企業(yè)目的的界定

---效益和品牌

1.項目銷售按目的計劃順利完畢

1.1短期銷售必須成功，順利渡過項目風(fēng)險期，實現(xiàn)資金流的良性運(yùn)作，保證后續(xù)開發(fā)資金。

1.2總銷售額、回款額、銷售進(jìn)度、利潤目的的合理實現(xiàn)。

2.項目對企業(yè)品牌及后續(xù)項目的拉動和奉獻(xiàn)。

2.1借助項目運(yùn)作的成功，永*房地產(chǎn)企業(yè)確立在昆山房地產(chǎn)行業(yè)的地位和影響力。

2.2綜合提高XXXX房地產(chǎn)企業(yè)的品牌著名度、美譽(yù)度和擴(kuò)張力。

四、關(guān)鍵目的——樹立品牌

原理：到達(dá)商業(yè)房地產(chǎn)的三贏境界

品牌時代需要有品牌時代的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的游戲規(guī)則，需要有品牌時代的語言與消費(fèi)者對話，這種全新的溝通語言與游戲規(guī)則，就是“房地產(chǎn)品牌語言與品牌運(yùn)行規(guī)則”。品牌時代的消費(fèi)者需要的不只是房地產(chǎn)產(chǎn)品，而更是房地產(chǎn)品牌，品牌時代的房地產(chǎn)開發(fā)商需要學(xué)會生產(chǎn)房地產(chǎn)品牌，需要學(xué)會運(yùn)用“房地產(chǎn)品牌運(yùn)行”的規(guī)則生產(chǎn)適銷對路的房地產(chǎn)品牌。

品牌經(jīng)營與消費(fèi)者處在動態(tài)的平衡，消費(fèi)者不停將自身的體驗反饋給經(jīng)營者，經(jīng)營者對房地產(chǎn)品牌進(jìn)行維護(hù)與調(diào)整，使品牌體驗不停更新，品牌價值不停提高。所謂三贏是指開發(fā)商企業(yè)價值、消費(fèi)者客戶價值、項目所處的區(qū)域價值三種價值的同步提高。通過對樓盤潛在價值、開發(fā)商潛在資源、客戶的潛在需求的全方位的挖掘與激活，形成強(qiáng)大的品牌勢能：消費(fèi)者欲望燃燒、品牌光輝閃耀、區(qū)域能量引爆。最終到達(dá)財富涌流、社會進(jìn)步的全新局面。

五、項目開發(fā)總提議

引進(jìn)先進(jìn)的商業(yè)規(guī)劃，尤其注意引進(jìn)新業(yè)態(tài)和設(shè)計好項目的業(yè)態(tài)組合。

通過前期招商，引進(jìn)眾多國內(nèi)、國際著名商業(yè)企業(yè)和品牌，顛覆舊有商業(yè)格局。

注意引入商業(yè)物業(yè)和統(tǒng)一運(yùn)行管理概念，對項目精心包裝。

通過超常規(guī)宣傳，通過事件營銷進(jìn)行造勢炒作，讓該項目的開發(fā)成為當(dāng)?shù)厥忻耜P(guān)注的熱點(diǎn)，并形成良好的口碑并且節(jié)省宣傳費(fèi)用。

通過合適靈活劃分商鋪面積來控制“總價”，推出短期租賃政策，盡量減少投資門坎，使項目積聚大量的潛在客戶群。

六、項目的SWOT分析

1.項目優(yōu)勢

1.1地理位置優(yōu)越，商圈人氣興旺

XXX廣場位于XX市中心地帶，屬于人民路頂級商業(yè)中心向次級商業(yè)中心過渡的邊緣地帶，距人民路僅500米，緊鄰震*路、柏*路主干道，交通便利。公交車有：2路、3路、5路、9路、18路、104路、106路等。是目前XX市城區(qū)內(nèi)最終一塊商業(yè)用地。

1.2商業(yè)配套完善，商業(yè)活動便捷

1.3XX商鋪市場需求較大

商業(yè)買家較多，商業(yè)炒家占了相稱比例

2.項目劣勢

2.1周圍商業(yè)競爭較多，從某種程度上分流消費(fèi)群體。

2.2雖然本項目具有良好商業(yè)環(huán)境資源，不過與XX市人民路商業(yè)區(qū)比較相對滯后，缺乏對應(yīng)的市政配套設(shè)施，導(dǎo)致本項目自身的商業(yè)氣氛不濃，因此必須依托高檔次商業(yè)購物中心的連動，共同打造震*路---柏*路路口商業(yè)區(qū)。

3.機(jī)會點(diǎn)

3.1經(jīng)濟(jì)發(fā)展利好原因

柏*路地位的提高，與其說是開發(fā)商著力打造的成果，還不如說是XX都市規(guī)模擴(kuò)大、關(guān)鍵商業(yè)圈對外延伸的必然。伴隨XX經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，都市東擴(kuò)飛速進(jìn)行，目前已形成南北此前*路為軸，東西以柏*路為軸的新格局。柏*路也因地處都市新軸線中心的緣故，商業(yè)地位迅速上升。

3.2地理區(qū)位優(yōu)勢

目前XX市房地產(chǎn)市場已日漸成熟，該項目的地理區(qū)位優(yōu)勢必然會贏得較大的發(fā)展趨勢。因此，以超前的決策意識，以科學(xué)的態(tài)度研究“供應(yīng)----需求”，便可以搶占“先機(jī)”。

3.3項目連動實現(xiàn)價值最大化

本項目對面的LY廣場已經(jīng)落成，據(jù)悉，怡景灣的住客有40%都是臺灣人，如能完善和補(bǔ)充KY廣場的商業(yè)缺陷就更能發(fā)揮優(yōu)勢，減少運(yùn)作成本，實現(xiàn)本項目物業(yè)潛在價值最大化，使發(fā)展商充足兌現(xiàn)效益。

3.4中心都市的建設(shè)匯聚了人氣

伴隨都市的發(fā)展和著名度的提高，區(qū)位優(yōu)勢必然會帶來人氣的上升，而本項目開發(fā)周期估計完全可以“借勢造勢”，為增長項目開發(fā)的安全性打下良好的基礎(chǔ)。

4.風(fēng)險

4.1市場原因

從目前XX市的房地產(chǎn)市場看，項目競爭同質(zhì)化開始，已引起許多開發(fā)商的重視，按我們的開發(fā)周期測算，一旦這些開發(fā)商都清晰地認(rèn)識到產(chǎn)品“差異性”的重要性或迅速模仿。那時，本項目還是具有一定市場競爭的風(fēng)險性。

4.2自身原因

本項目對面的LY廣場與XX的其他商鋪已經(jīng)有強(qiáng)烈的對比，假如本項目沒能創(chuàng)新超越LY廣場的話，銷售的風(fēng)險性和困難度是顯而易見的。

5.綜合分析

從市場調(diào)研成果分析、本項目的優(yōu)劣勢比較，機(jī)會和風(fēng)險并存。唯一的措施就是尊重市場、適應(yīng)市場，順應(yīng)消費(fèi)者的心愿，整合與項目有關(guān)的多種要素，運(yùn)用智慧，發(fā)明出具有超前性、差異性、引導(dǎo)性、合用性的產(chǎn)品，以合理的成本、利潤，到達(dá)科學(xué)的“投入產(chǎn)業(yè)比”，追求產(chǎn)品供應(yīng)-