萬(wàn)科里程地產(chǎn)產(chǎn)品定位建議報(bào)告

萬(wàn)科新里程〔北塊產(chǎn)品定位建議工程市場(chǎng)定位方向潛在客戶(hù)分析社會(huì)和經(jīng)濟(jì)背景分析工程條件分析競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析過(guò)濾與配對(duì)工程精確定位城市開(kāi)展分析++共性市場(chǎng)優(yōu)化方案市場(chǎng)差異化方案藍(lán)海紅海符合萬(wàn)科企業(yè)戰(zhàn)略產(chǎn)品初步方案建議思考邏輯工程市場(chǎng)定位方向潛在客戶(hù)分析社會(huì)和經(jīng)濟(jì)背景分析工程條件分析競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析過(guò)濾與配對(duì)工程精確定位城市開(kāi)展分析++共性市場(chǎng)優(yōu)化方案市場(chǎng)差異化方案藍(lán)海紅海符合萬(wàn)科企業(yè)戰(zhàn)略產(chǎn)品初步方案建議城市發(fā)展分析在城市之上，看居住2008，城市居住空間導(dǎo)向現(xiàn)代城市開(kāi)展定律——居住區(qū)向城市外圍輻射因市中心地塊減少，商業(yè)用地比例上升，使中心板塊從生活中心向商業(yè)中心轉(zhuǎn)變，生活居住地向外圍區(qū)域輻射擴(kuò)展。中外環(huán)間次級(jí)生活圈內(nèi)中環(huán)間主流生活圈內(nèi)環(huán)內(nèi)商業(yè)中心世博板塊未來(lái)預(yù)判內(nèi)中環(huán)間成城市主流生活中心，開(kāi)展前景看好城市置業(yè)格局的變化：內(nèi)環(huán)“富豪化〞，中環(huán)“中產(chǎn)化〞，外環(huán)“平民化〞上海“三環(huán)〞格局比較與開(kāi)展趨勢(shì)特征供應(yīng)發(fā)展價(jià)格內(nèi)環(huán)內(nèi)中環(huán)沿線(xiàn)外環(huán)沿線(xiàn)區(qū)域發(fā)展成熟，地段尊貴性充分體現(xiàn)重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域，配套逐步完善，未來(lái)潛力較佳潛在發(fā)展區(qū)域，配套落后，潛力一般受土地限制，供應(yīng)極其貧乏供應(yīng)充足、穩(wěn)定供應(yīng)量極大地價(jià)優(yōu)勢(shì)促使價(jià)格穩(wěn)步攀升價(jià)格保持平穩(wěn)運(yùn)行價(jià)格存在進(jìn)一步下跌的空間高房?jī)r(jià)，完全淪為富人置業(yè)區(qū)穩(wěn)定的供應(yīng)與價(jià)格，將成為主流中產(chǎn)的主要置業(yè)區(qū)外來(lái)人員及本市中低階層選擇區(qū)域

三林板塊與城市關(guān)系三林處中環(huán)沿線(xiàn)，與CBD距離適宜，如在交通、生活配套支持下，易吸引客戶(hù)群體廣泛。另外，世博會(huì)賦予三林板塊歷史性的戰(zhàn)略契機(jī)。啟示中環(huán)與世博，使三林備受矚目，購(gòu)置群體范圍廣闊，投資與自用俱佳

世博會(huì)，憑什么吸引居住者？世博推進(jìn)新一輪浦東開(kāi)發(fā)世博效應(yīng)帶動(dòng)板塊升級(jí)，提升板塊居住附加值會(huì)展經(jīng)濟(jì)導(dǎo)入商務(wù)功能，板塊功能格局發(fā)生變化世博將拉動(dòng)上海整體經(jīng)濟(jì)開(kāi)展兩岸風(fēng)情游覽區(qū)成為外埠客戶(hù)置業(yè)與投資熱點(diǎn)板塊，客戶(hù)面極大拓展3條大橋——南浦、盧浦、徐浦4條隧道——打浦路〔復(fù)線(xiàn)〕、西藏路、上中路、龍耀路3條軌道交通——6、7、8號(hào)線(xiàn)(2021年全線(xiàn)完工)規(guī)劃城際磁懸浮設(shè)世博會(huì)-上海南站-嘉興-杭州站軌道交通、越江隧道全面導(dǎo)入交通條件日益完善板塊居住價(jià)值不斷提升具備吸引浙江客戶(hù)的條件至2021，三林利好不斷，城市導(dǎo)向使中產(chǎn)階層成為置業(yè)主流板塊市場(chǎng)因世博效應(yīng)的帶動(dòng)將持續(xù)成為熱點(diǎn)與關(guān)注區(qū)域中產(chǎn)群體產(chǎn)品和低門(mén)檻的自用兼投資產(chǎn)品是有市場(chǎng)需求的可開(kāi)發(fā)產(chǎn)品需求：世博效應(yīng)促進(jìn)板塊價(jià)值升級(jí)和格局變化，會(huì)展經(jīng)濟(jì)致使需求激增。導(dǎo)向：內(nèi)中環(huán)及沿線(xiàn)區(qū)域構(gòu)成上海主流中產(chǎn)階層置業(yè)區(qū)域。結(jié)論城市開(kāi)展分析交通：交通快步建設(shè)，位置時(shí)間距離大為縮短，客戶(hù)來(lái)源范圍有效拓寬。開(kāi)展：區(qū)域價(jià)值下檔支撐強(qiáng)勁，開(kāi)展前景良好，投資自用俱佳。潛在客戶(hù)分析社會(huì)和經(jīng)濟(jì)背景分析工程條件分析競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析城市開(kāi)展分析++工程市場(chǎng)定位方向過(guò)濾與配對(duì)工程精確定位共性市場(chǎng)優(yōu)化方案市場(chǎng)差異化方案藍(lán)海紅海符合萬(wàn)科企業(yè)戰(zhàn)略產(chǎn)品初步方案建議社會(huì)和經(jīng)濟(jì)背景分析在需求之中，抓主力2008，社會(huì)經(jīng)濟(jì)與需求預(yù)期受房地產(chǎn)市場(chǎng)疲軟影響，05年整體經(jīng)濟(jì)開(kāi)展速度放緩，但整體經(jīng)濟(jì)仍高位運(yùn)行，預(yù)計(jì)2021人均GDP可能突破8000美金，商品房購(gòu)置能力將得到經(jīng)濟(jì)保障。上海市國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值〔GDP〕呈高速良性開(kāi)展商品房成交量在05年很快走出了明顯“V〞型走勢(shì)。原因在于市場(chǎng)剛性需求旺盛，價(jià)格下檔支撐明顯，購(gòu)房者信心很快恢復(fù)。2006年商品房成交有望復(fù)蘇10年中上海社會(huì)階層形態(tài)變化1995年2000年2005年十年來(lái)，社會(huì)階層已經(jīng)發(fā)生改變，中等收入階層成為上海社會(huì)的主流上海市社會(huì)階層結(jié)構(gòu)分析低端大眾高端小眾中端定位于主流階層的產(chǎn)品將使工程受眾面較為寬廣，也是需求市場(chǎng)主力軍。房策網(wǎng)?2021房地產(chǎn)籌劃大全?新上海人約1900萬(wàn)上海常住人口總量約1780萬(wàn)120萬(wàn)120萬(wàn)新增常住人口，年均>24萬(wàn)，來(lái)自外來(lái)人口，政府指導(dǎo)多引入25-35歲人才上海戶(hù)籍人口已經(jīng)13年負(fù)增長(zhǎng)按50%住房需求量和90平米/套計(jì)算，需求總量約為1080萬(wàn)平米，占上海年度供應(yīng)總量約50%住宅剛性需求支撐之一較強(qiáng)支付能力的新增常住人口大多希望置業(yè)上海，剛性需求旺盛，階層劃分處于中產(chǎn)地位新上海人：主力需求為一房和二房背景：上海市平均每年大約有10萬(wàn)對(duì)新人結(jié)婚據(jù)預(yù)測(cè)，2006年新婚人口將提高二層受“中國(guó)習(xí)俗”影響，2005年成為積壓年（官方統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)為78449對(duì)）而2007年,由于受“中國(guó)習(xí)俗”影響，由此類(lèi)推2008年，將有可能達(dá)到12萬(wàn)，2007年,同樣會(huì)成為積壓年,按推算，2008-2010將會(huì)有至少36萬(wàn)新婚人口新婚人口住宅剛性需求支撐之二按80%住房需求量和100平米/套計(jì)算，需求總量約為960萬(wàn)平米，占上海年度供給總量近50%新婚主力需求二房>三房，局部客戶(hù)受經(jīng)濟(jì)能力影響，購(gòu)一房過(guò)渡。當(dāng)生兒育女后，局部家庭需求會(huì)轉(zhuǎn)變?yōu)槿?，可分可合的“彈性組合居〞有一定市場(chǎng)。從萬(wàn)科的戰(zhàn)略眼光思考，養(yǎng)老型商品房將是萬(wàn)科提高市場(chǎng)占有率的時(shí)機(jī)點(diǎn)老齡人口住宅剛性需求支撐之三〔中國(guó)人口信息網(wǎng)2006年4月6日〕上海戶(hù)籍人口中老齡化水平明顯趨高。60歲及以上人口占總?cè)丝诒戎兀?005年到達(dá)了19.6%的歷史最高水平。上海比全國(guó)提前10年進(jìn)入老齡化社會(huì)，并且老齡化水平越來(lái)越高的趨勢(shì)在短期內(nèi)不會(huì)改變。老年群體需求調(diào)查高收入人群中有55％的人群愿意購(gòu)買(mǎi)養(yǎng)老型住宅中年人對(duì)養(yǎng)老型住宅的購(gòu)買(mǎi)意愿更為強(qiáng)烈傾向購(gòu)買(mǎi)別墅與公寓的比例為1：8多層帶電梯公寓最受歡迎，面積兩房一廳居多購(gòu)買(mǎi)關(guān)鍵因素依次為小區(qū)環(huán)境、配套設(shè)施等，大多選擇裝修房，喜歡茶藝課和圖書(shū)館資料來(lái)源：2005年12月27日房地產(chǎn)時(shí)報(bào)老齡人口：主力需求為二房>一房，局部需求通過(guò)“彈性組合居〞可實(shí)現(xiàn)。結(jié)論社會(huì)和經(jīng)濟(jì)背景分析經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)支撐商品房購(gòu)置力整體市場(chǎng)預(yù)期穩(wěn)步健康開(kāi)展中等收入群體成社會(huì)主流商品房?jī)r(jià)格上漲存在經(jīng)濟(jì)和市場(chǎng)根底是支付能力較強(qiáng)的置業(yè)需求主力軍新上海人上海置業(yè)：1房/2房新婚人口比例突顯：2房較多老齡化比例逐步提高：2房/1房未來(lái)市場(chǎng)賦予的戰(zhàn)略時(shí)機(jī)，剛性需求量大，潛在需求客戶(hù)年輕化趨勢(shì)明顯主流客層：中等收入群體潛在置業(yè)需求：2房/1房，彈性組合居城市開(kāi)展分析導(dǎo)向：中等收入群體需求：未來(lái)5年有持續(xù)需求主流客層：都會(huì)新銳用途：自用為主，可投資開(kāi)展前景：想象空間大社會(huì)經(jīng)濟(jì)背景分析購(gòu)置力：有經(jīng)濟(jì)開(kāi)展保障市場(chǎng)前瞻：穩(wěn)局?推局?進(jìn)局主流消費(fèi)層：都會(huì)新銳戰(zhàn)略時(shí)機(jī)：新上海人/新婚/老年人用途：自用，自用兼投資產(chǎn)品需求推斷二房、三房產(chǎn)品需求推斷二房、一房，組合居主力需求：二房、三房潛力需求：一房、組合居需求整合潛在客戶(hù)的產(chǎn)品需求整合潛在客戶(hù)分析社會(huì)和經(jīng)濟(jì)背景分析工程條件分析競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析城市開(kāi)展分析++工程市場(chǎng)定位方向過(guò)濾與配對(duì)工程精確定位共性市場(chǎng)優(yōu)化方案市場(chǎng)差異化方案藍(lán)海紅海符合萬(wàn)科企業(yè)戰(zhàn)略產(chǎn)品初步方案建議項(xiàng)目條件分析指標(biāo)/地塊/區(qū)位/交通/配套環(huán)境總規(guī)模:10.5萬(wàn)平方米容積率:1.5建筑限高:40米純小高層社區(qū)小高層、花園洋房或別墅充分利用容積率指標(biāo)放棄較多容積率指標(biāo)符合利益最大化的經(jīng)濟(jì)學(xué)理論違背利益最大化的經(jīng)濟(jì)學(xué)理論指標(biāo)解讀純小高層社區(qū)屬中等規(guī)模工程，有一定規(guī)模優(yōu)勢(shì)土地形狀為長(zhǎng)方形，比較方正，南北距離較短，地塊具有良好的產(chǎn)品可塑性目前地塊已經(jīng)完成了土地平整，前期工作根本準(zhǔn)備就緒地塊條件解讀中等規(guī)模工程，具有較好的產(chǎn)品塑造條件地處中環(huán)以?xún)?nèi)，是上海未來(lái)最大的中高檔居住集中區(qū)域，區(qū)位條件良好屬于世博輻射范圍內(nèi)，考慮到北塊上市將臨近世博，規(guī)劃優(yōu)勢(shì)充分中環(huán)線(xiàn)世博輻射區(qū)本案內(nèi)環(huán)線(xiàn)區(qū)位解讀主流生活區(qū)，可開(kāi)發(fā)中高檔社區(qū)房策網(wǎng)?2021房地產(chǎn)籌劃大全?板塊內(nèi)擁有M6與M8兩條軌道交通，M6線(xiàn)將導(dǎo)入金橋、張江等地的高收入者，而M8線(xiàn)將導(dǎo)入來(lái)自浦西的眾多客源本案距離軌道6號(hào)線(xiàn)高青路站僅900米距離，距離軌道8號(hào)線(xiàn)車(chē)程僅10分鐘，步行時(shí)間大約20分鐘左右臨楊高南路，臨中環(huán)等干道，并擁有795、780、784等眾多公交線(xiàn)浦三路站濱洲路站成山路站高青路站華夏路站外環(huán)線(xiàn)站中山南路站周家渡站耀華路站成山路站900米M6M8交通解讀公共交通體系完善，人口導(dǎo)入根底完備家樂(lè)福與社區(qū)沿街商鋪相結(jié)合，能夠滿(mǎn)足生活需求，但目前周邊休閑消費(fèi)設(shè)施較為缺乏曹鵬藝術(shù)中心、一兆韋德健身會(huì)所，能夠滿(mǎn)足各類(lèi)精神、娛樂(lè)、休閑需求緊靠明珠小學(xué)，小學(xué)年齡段教育配套到位，中學(xué)也在規(guī)劃中配套解讀一期地塊二期地塊家樂(lè)福曹鵬藝術(shù)中心與明珠小學(xué)公共綠地沿街商鋪一兆韋德健身會(huì)所中學(xué)規(guī)劃幼兒、醫(yī)院根底配套設(shè)施完善，配套經(jīng)營(yíng)品牌等級(jí)高，號(hào)召力大，但中高檔時(shí)尚休閑消費(fèi)場(chǎng)所及中學(xué)配套等級(jí)不確定。后期跟蹤重點(diǎn)世博家園動(dòng)遷基地和合苑高壓走廊尚東國(guó)際本案二期本案一期世博家園高壓走廊北部：高壓走廊東部：大型動(dòng)遷基地世博家園南部：本案南塊西部：在建高檔大盤(pán)尚東國(guó)際環(huán)境解讀處大型綜合居住區(qū)，基地受到北部高壓走廊與東部大型動(dòng)遷基地影響，不利于本案定位大幅提升經(jīng)濟(jì)指標(biāo)區(qū)位條件交通條件配套條件環(huán)境條件地塊條件具有較多限制可塑性強(qiáng)潛力板塊公共交通發(fā)達(dá)大眾配套完善整體檔次不高缺乏塑造產(chǎn)品多樣性的基礎(chǔ)內(nèi)部布局上具有一定發(fā)揮空間世博帶動(dòng)板塊未來(lái)快速發(fā)展?jié)M足交通便利的需要能夠滿(mǎn)足便利生活的需要缺乏塑造極度高端產(chǎn)品的氛圍不適合大幅提高二期整體定位生活配套和出行條件優(yōu)越產(chǎn)品與客層上具備一定提升空間結(jié)論高端定位缺乏客觀條件，但具備在現(xiàn)有南塊水平上實(shí)現(xiàn)突破的良好根底潛在客戶(hù)分析社會(huì)和經(jīng)濟(jì)背景分析工程條件分析競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析城市開(kāi)展分析++工程市場(chǎng)定位方向過(guò)濾與配對(duì)工程精確定位共性市場(chǎng)優(yōu)化方案市場(chǎng)差異化方案藍(lán)海紅海符合萬(wàn)科企業(yè)戰(zhàn)略產(chǎn)品初步方案建議競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析現(xiàn)狀理解未來(lái)預(yù)判代表：萬(wàn)科新里程——標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃布局，配套優(yōu)勢(shì)巨大總規(guī)模：17萬(wàn)平方米〔南塊〕容積率：1.5建筑形態(tài)：小高層建筑風(fēng)格：現(xiàn)代風(fēng)格綠化率：50％主力房型：二房、三房主力面積：二房90-95平方米三房120-135平方米四房146平方米產(chǎn)品規(guī)劃：標(biāo)準(zhǔn)化大規(guī)模社區(qū)規(guī)劃，房型面積符合區(qū)域目前實(shí)際，大型復(fù)合化配套是該案最大的優(yōu)勢(shì)萬(wàn)科新里程〔南塊〕是目前區(qū)域標(biāo)準(zhǔn)化普通公寓產(chǎn)品的代表，其在整體規(guī)劃及房型設(shè)計(jì)上比較符合目前客戶(hù)實(shí)際需求，配套齊全和經(jīng)營(yíng)品牌高檔是其最大的亮點(diǎn)。普通公寓之標(biāo)準(zhǔn)型產(chǎn)品中產(chǎn)群體新里程客層萬(wàn)科新里程由于產(chǎn)品經(jīng)濟(jì)，因此客戶(hù)范圍較大，幾乎囊括了中產(chǎn)群體的中段客層客戶(hù)類(lèi)型以傳統(tǒng)客戶(hù)為主，其比較注重總價(jià)與配套隨著銷(xiāo)售的逐漸深入，客戶(hù)范圍逐步擴(kuò)大，全市性特征越創(chuàng)造顯工程銷(xiāo)售業(yè)績(jī)?cè)诎鍓K內(nèi)始終處于領(lǐng)先水平以傳統(tǒng)型客戶(hù)為主，客戶(hù)范圍大，是銷(xiāo)售最快的產(chǎn)品代表：環(huán)球中央花園——大尺度房型，高綠化率、樓棟距離開(kāi)闊總規(guī)模：10萬(wàn)平方米容積率：1.76建筑形態(tài)：高層、小高層建筑風(fēng)格：現(xiàn)代風(fēng)格綠化率：65％主力房型：二房、三房主力面積：二房120-150平方米三房140-160平方米產(chǎn)品規(guī)劃：四周?chē)闲徒ㄖ季郑胁看竺娣e景觀綠化，建筑棟距開(kāi)闊環(huán)球中央花園是目前區(qū)域舒適型普通公寓產(chǎn)品的代表，明顯高于同類(lèi)產(chǎn)品的面積尺度，以及高綠化率與大開(kāi)闊布局，是其產(chǎn)品最大的特色。普通公寓之舒適型產(chǎn)品客戶(hù)層次略高，屬于慢熱型產(chǎn)品中產(chǎn)群體環(huán)球中央花園客層環(huán)球中央花園客戶(hù)層次略高，屬于中端客群的中上區(qū)客戶(hù)類(lèi)型主要以律師、私營(yíng)企業(yè)主等注重品質(zhì)的中高端客戶(hù)，沒(méi)有明顯的區(qū)域性客戶(hù)特征銷(xiāo)售雖然始終未見(jiàn)火爆，但處于上升區(qū)域，屬于慢熱型產(chǎn)品代表：未來(lái)域——個(gè)性規(guī)劃，創(chuàng)意布局總規(guī)模：11萬(wàn)平方米容積率：1.4建筑形態(tài)：小高層、多層建筑風(fēng)格：現(xiàn)代風(fēng)格綠化率：50％主力房型：二房、三房、四房主力面積：二房80-94平方米三房123-141平方米四房146平方米產(chǎn)品規(guī)劃：創(chuàng)意性“三灣一岸〞整體布局，將社區(qū)建筑與僅有的景觀優(yōu)勢(shì)充分融合，整體規(guī)劃獨(dú)具創(chuàng)新未來(lái)域是目前區(qū)域個(gè)性化公寓產(chǎn)品的代表，其創(chuàng)意性規(guī)劃設(shè)計(jì)在區(qū)域內(nèi)具有極大的產(chǎn)品差異優(yōu)勢(shì)，容易引起年輕獵奇一族的共鳴。普通公寓之個(gè)性型產(chǎn)品追求個(gè)性化的中高端年輕客戶(hù)為主，變相降價(jià)后銷(xiāo)售平穩(wěn)客戶(hù)層次與環(huán)球中央花園類(lèi)似，屬于中端客群的中上區(qū)，但客戶(hù)層次范圍更大客戶(hù)類(lèi)型更趨向于年輕化，以新興白領(lǐng)一族為其客戶(hù)主體，時(shí)尚、個(gè)性化是其最大的特點(diǎn)目前浦東客戶(hù)比例略大，但未來(lái)預(yù)計(jì)浦西客戶(hù)比重將逐步上升開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售火爆，后因宏觀影響陷入低谷，變相降價(jià)后根本保持穩(wěn)定走勢(shì)中產(chǎn)群體未來(lái)域客層代表：環(huán)球翡翠灣——整體布局較為中庸，產(chǎn)品經(jīng)濟(jì)性?xún)?yōu)勢(shì)明顯總規(guī)模：16萬(wàn)平方米容積率：1.5建筑形態(tài)：小高層、低層建筑風(fēng)格：西班牙風(fēng)格綠化率：50％主力房型：二房、三房、聯(lián)排主力面積：二房92-94平方米三房131-133平方米聯(lián)排180-200平方米產(chǎn)品規(guī)劃：混合型社區(qū)設(shè)計(jì)，公寓與別墅形成相互獨(dú)立的兩個(gè)組團(tuán)，公寓以標(biāo)準(zhǔn)型為主，而別墅那么突出經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢(shì)環(huán)球翡翠灣是目前區(qū)域混合社區(qū)的代表，其雖然在整體規(guī)劃上缺乏亮點(diǎn)，但經(jīng)濟(jì)性?xún)?yōu)勢(shì)突出混合社區(qū)之低密度產(chǎn)品樓盤(pán)供給-樓盤(pán)供給以后續(xù)為主，總體量到達(dá)71萬(wàn)平方上市時(shí)段項(xiàng)目類(lèi)型預(yù)計(jì)推案規(guī)模預(yù)計(jì)推案套數(shù)推案房型面積段產(chǎn)品界定2007年尚東國(guó)際后續(xù)100000650二房115舒適型普通公寓三房132-148四房152-169花園洋房環(huán)球中央花園30000220二房110-150舒適型普通公寓三房130-160大華錦繡華城90000750二房98-118標(biāo)準(zhǔn)型普通公寓三房136-145地杰?chē)?guó)際城1500001500二房85-110標(biāo)準(zhǔn)型普通公寓三房123-1402008年尚東國(guó)際后續(xù)120000700二房未定舒適型普通公寓三房未定四房未定花園洋房聯(lián)排未定別墅大華錦繡華城100000800二房未定標(biāo)準(zhǔn)型普通公寓三房

未定地杰?chē)?guó)際城1200001200二房未定標(biāo)準(zhǔn)型普通公寓三房

未定合計(jì)

7100005820

供給預(yù)判尚東國(guó)際地杰?chē)?guó)際錦繡華城中央花園樓盤(pán)供給分布供給預(yù)判土地供給-三年內(nèi)總供給量近300萬(wàn)平方米，未來(lái)同質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)劇烈編號(hào)板塊地塊地址土地面積建筑面積容積率項(xiàng)目進(jìn)程預(yù)計(jì)上市時(shí)間1三林三林鎮(zhèn)2街坊22/1宗地塊東至洪山路南至板泉路1332172131471.6選址階段2008年后2三林鎮(zhèn)1街坊1/5宗地塊東明路以西板泉路以2用地許可2007年3三林新村前期開(kāi)發(fā)地塊長(zhǎng)清路東環(huán)南一大道北4535606803401.5用地許可2007-2010年4三林鎮(zhèn)上南路西側(cè)西至振興路南至楊思路340050001.7用地許可2007年5杉林新苑A,B區(qū)楊高南路外環(huán)線(xiàn)口1000002200002.2選址階段2008年后6環(huán)球河濱花園東至浦三路南至三林塘1081001621001.5報(bào)建階段2007年7耀華小區(qū)濟(jì)陽(yáng)路東川楊河南12928193921.5用地許可2007年8周邊板塊錦華小區(qū)西至錦繡路南至川楊河52500

選址階段2008年后9錦繡華城后續(xù)地塊錦繡路成山路1683712525561.5用地許可2007-2008年10六里14號(hào)地塊西至楊高南路南至川楊河4974667462001.5用地許可2008年后11

六里園區(qū)1-6地塊楊高南路、博文路

4340006510001.9用地許可2008年后12蔡鎮(zhèn)51街坊1宗地塊

滬南公路東、北中路南669086971.3施工2007年合計(jì)

19861322977512

區(qū)域未來(lái)土地供給巨大，三年內(nèi)總體量到達(dá)近300萬(wàn)平方米容積率1.5以上工程到達(dá)75%，未來(lái)區(qū)域?qū)⑦M(jìn)入以公寓為主的同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)供給預(yù)判123456789101211地塊供給分布編號(hào)土地面積建筑面積項(xiàng)目進(jìn)程1133217213147選址階段21590019080用地許可3453560680340用地許可434005000用地許可5100000220000選址階段6108100162100報(bào)建階段71292819392用地許可852500

選址階段9168371252556用地許可10497466746200用地許可11434000651000用地許可1266908697施工合計(jì)19861322977512

供給預(yù)判房策網(wǎng)?2021房地產(chǎn)籌劃大全?產(chǎn)品類(lèi)型豐富，為混合社區(qū)，整體檔次較高工程產(chǎn)品豐富，在舒適型普通公寓與聯(lián)排別墅的根底上，在區(qū)域內(nèi)創(chuàng)新的引入花園洋房產(chǎn)品，形成多重產(chǎn)品組合，使其成為未來(lái)板塊內(nèi)產(chǎn)品最全、檔次最高的大型商品住宅工程房型面積套數(shù)比重比重合計(jì)1/1/1

618412.50%13.1%1/2/1

9440.60%2/1/1

77-798412.50%36.1%2/2/1

92-10515923.60%3/2/1

113-11812919.20%33.2%3/2/2

125-1669414%4/2/2

157-220405.90%17.6%4/2/3

207-220426.20%5/2/5

403-41971%復(fù)式189-195304.50%合計(jì)

673100.00%100%花園洋房公寓聯(lián)排項(xiàng)目規(guī)模對(duì)比產(chǎn)品對(duì)比配套對(duì)比萬(wàn)科新里程33萬(wàn)方？整體：齊全亮點(diǎn)：小學(xué)配套集中，綜合品牌好尚東國(guó)際32萬(wàn)方產(chǎn)品新穎多樣，具備良好立面表現(xiàn)力和質(zhì)感，易吸引成熟客戶(hù)整體：齊全亮點(diǎn)：休閑商業(yè)軌道6號(hào)線(xiàn)對(duì)比結(jié)果等同新里程一期立面質(zhì)感略遜、二期建議立面表現(xiàn)提升2008年新里程配套成熟度高，配套品牌較尚東國(guó)際好，交通略遜與本案比照——規(guī)模相當(dāng)，配套條件各具特色競(jìng)爭(zhēng)策略突出配套的品牌性和小學(xué)的差異配套，完善休閑商業(yè)的缺乏。小學(xué)的品質(zhì)會(huì)成為關(guān)鍵點(diǎn)，休閑商業(yè)可通過(guò)盛苑路底商業(yè)態(tài)定位解決，同時(shí)附加萬(wàn)科品牌附加優(yōu)勢(shì)和總價(jià)的控制來(lái)取得競(jìng)爭(zhēng)領(lǐng)先主要爭(zhēng)取客層三口家庭〔幼小〕和年輕群體未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)劣研判核心優(yōu)勢(shì)最大劣勢(shì)配套集中且綜合品牌好，一期在區(qū)域普通公寓市場(chǎng)已經(jīng)確立領(lǐng)先地位與良好口碑，開(kāi)發(fā)品牌有附加值地塊條件受限制和影響較多，產(chǎn)品類(lèi)型和檔次拔高有限，產(chǎn)品價(jià)值創(chuàng)新是唯一競(jìng)爭(zhēng)策略保持優(yōu)勢(shì)領(lǐng)域的領(lǐng)先地位，并在條件可許的范圍內(nèi)創(chuàng)造差異優(yōu)勢(shì)，是二期的制勝關(guān)鍵以成交活潑的標(biāo)準(zhǔn)型普通公寓產(chǎn)品為主導(dǎo)，適度增加創(chuàng)新型市場(chǎng)稀缺產(chǎn)品未來(lái)預(yù)測(cè)之產(chǎn)品預(yù)測(cè)——普通公寓仍將占絕對(duì)主體，研判特殊公寓將是防止同質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)的方向區(qū)域未來(lái)產(chǎn)品構(gòu)成公寓低密度普通公寓特殊公寓純別墅混合社區(qū)標(biāo)準(zhǔn)房型舒適房型小戶(hù)型彈性組合居(平層豪宅/三代居/上下組合)全復(fù)式公寓花園洋房獨(dú)立、聯(lián)排別墅、公寓低層洋房聯(lián)排、小高層尚東國(guó)際尚東國(guó)際未來(lái)主力稀缺產(chǎn)品未來(lái)大盤(pán)壟斷，競(jìng)爭(zhēng)處于劣勢(shì)，壓力極大個(gè)性化產(chǎn)品容易陷入普通公寓的同質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)中稀缺產(chǎn)品受容積率限制，很難出現(xiàn)該類(lèi)產(chǎn)品未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)劇烈，但工程具備優(yōu)勢(shì)×？√未來(lái)市場(chǎng)預(yù)判一趨勢(shì)預(yù)判注：平層豪宅—標(biāo)準(zhǔn)房+標(biāo)準(zhǔn)房；三代居—標(biāo)準(zhǔn)房+小戶(hù)型①①結(jié)論預(yù)計(jì)未來(lái)區(qū)域市場(chǎng)將仍然保持“普通公寓產(chǎn)品為主、混合社區(qū)為輔〞的現(xiàn)有模式整體檔次不會(huì)有大的突破特殊公寓將是未來(lái)區(qū)域稀缺產(chǎn)品，有望成為新的亮點(diǎn)潛在客戶(hù)分析社會(huì)和經(jīng)濟(jì)背景分析工程條件分析競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析城市開(kāi)展分析++工程市場(chǎng)定位方向過(guò)濾與配對(duì)工程精確定位共性市場(chǎng)優(yōu)化方案市場(chǎng)差異化方案藍(lán)海紅海符合萬(wàn)科企業(yè)戰(zhàn)略產(chǎn)品初步方案建議潛在客戶(hù)分析基于競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析和項(xiàng)目條件分析前期已銷(xiāo)售房源的客戶(hù)統(tǒng)計(jì)〔家庭年收入〕前期成交客戶(hù)家庭年收入中等收入群體，占76%核心客戶(hù)群5萬(wàn)以下42%5-7萬(wàn)127%7-10萬(wàn)4527%10-15萬(wàn)6136%15-20萬(wàn)2213%20-30萬(wàn)106%100萬(wàn)以上32%其它117%可拓展群體可拓展群體7-20萬(wàn)家庭收入群體為主力客層5-7萬(wàn)和20-30萬(wàn)群體可拓展簽約客戶(hù)的年齡段分析

25歲以下8%

25-29歲28%

30-39歲35%40-49歲20%50-60歲9%3.26日成交客戶(hù)年齡分析

25歲以下4%

25-29歲56%

30-39歲23%40-49歲9%50-60歲8%前期已銷(xiāo)售房源的客戶(hù)統(tǒng)計(jì)〔年齡〕25-39歲是成交客戶(hù)主力年齡段25-29歲年輕化趨勢(shì)明顯4.16日成交客戶(hù)年齡分析

25歲以下11%

25-29歲39%

30-39歲25%40-49歲13%50-60歲11%前期客戶(hù)總結(jié)萬(wàn)科新里程一期精英步入精英階層向往白領(lǐng)生活的藍(lán)領(lǐng)2006年優(yōu)越小資情調(diào)的白領(lǐng)藍(lán)領(lǐng)白領(lǐng)粉領(lǐng)小資富豪新富人國(guó)際自由人金領(lǐng)現(xiàn)有主力客群2期目標(biāo)主力客群世博家園氛圍高壓走廊技術(shù)指標(biāo)（①②√×產(chǎn)品概念上占據(jù)本階層的上端，但不突破階層屬性，可對(duì)本階層內(nèi)人群形成領(lǐng)導(dǎo)力。二期客戶(hù)可拓展的空間②二期客戶(hù)拓展后的階層定位立足一期，向上適當(dāng)拓展客層，在價(jià)格自然上漲的同時(shí)，品質(zhì)小幅提升，維持一期性?xún)r(jià)比感覺(jué)。2008年萬(wàn)科新里程二期精英向往白領(lǐng)生活的藍(lán)領(lǐng)步入精英階層優(yōu)越小資情調(diào)的白領(lǐng)二期主力客層階層定性中產(chǎn)是一個(gè)社會(huì)分層概念，是衡量生活的標(biāo)準(zhǔn)。也是精神富足的象征。當(dāng)今中國(guó)中產(chǎn)者的標(biāo)準(zhǔn)是——家庭人均年收入在8萬(wàn)－20萬(wàn)RMB從事腦力勞動(dòng)〔體育運(yùn)發(fā)動(dòng)除外〕大專(zhuān)及以上文化程度中產(chǎn)階層上海中產(chǎn)階層特性１.數(shù)量增長(zhǎng)明顯２.階層剛性遞進(jìn)３.消費(fèi)能力強(qiáng)勁４.平均年齡年輕x收入y文化程度z職業(yè)o標(biāo)準(zhǔn)點(diǎn)標(biāo)準(zhǔn)點(diǎn)標(biāo)準(zhǔn)點(diǎn)中產(chǎn)階層特征：年齡集中在25—35歲，單身居多，從事網(wǎng)絡(luò)、軟件開(kāi)發(fā)、通信設(shè)備等行業(yè)，月薪6000元以上，有的每月還可得到一筆可觀的房屋津貼，可以承受3000元左右的房租?！岸际行落J〞對(duì)居住要求很高，向往質(zhì)量高樓盤(pán)——環(huán)境優(yōu)美、設(shè)計(jì)創(chuàng)新、交通便利、定位年輕化，最好還有一定的“知名度〞和升值潛力。以品牌主導(dǎo)消費(fèi)的特征明顯。都會(huì)新銳二期主力客層定位類(lèi)型描述他們是70年代的客戶(hù)〔26歲—36歲〕這個(gè)人群段精神特質(zhì)相似，生活方式和價(jià)值觀非常個(gè)性化。對(duì)于后70年代〔77-80年〕群體，往往是房?jī)r(jià)上漲的直接“受害者〞，他們被壓抑已久的購(gòu)房自住需求目前急需得到釋放，只要產(chǎn)品價(jià)格和他們的購(gòu)置力預(yù)期一致，就會(huì)從“承租客〞變成“業(yè)主〞。前70年代〔70-76年〕群體，〔以及局部理財(cái)能力和意識(shí)超前的人〕在2002-2004房?jī)r(jià)爆漲期內(nèi)已成為了投資獲益者，擁有的房產(chǎn)不止一套，買(mǎi)房目的是兼有投資和自住升級(jí)。他們處于職業(yè)生涯的上升期和波峰期，收入高，預(yù)期看好。70年代的晚婚族，具有婚房市場(chǎng)最強(qiáng)的購(gòu)置力。上海76年嬰兒潮一代面臨培養(yǎng)下一代的任務(wù)，2室換3室的需求在最近兩年會(huì)集中爆發(fā)。一房>>>產(chǎn)品總價(jià)：71.5萬(wàn)(單價(jià)11000元/平方米，以65平方米估算)貸款7成每月還款〔商業(yè)，貸款50萬(wàn)計(jì)〕：20年30年月還款（40%為安全比例）36153040家庭月收入>9037>7600家庭年收入>10.8萬(wàn)>9.12萬(wàn)二期主力客層定位之購(gòu)置力驗(yàn)證客戶(hù)準(zhǔn)入及格線(xiàn)成交客戶(hù)的基準(zhǔn)購(gòu)置力=家庭年收入高于9萬(wàn)1房客戶(hù)2房客戶(hù)3房以上客戶(hù)家庭年收入>9萬(wàn)家庭年收入>13.5萬(wàn)家庭年收入>17萬(wàn)驗(yàn)證結(jié)論5萬(wàn)以下42%5-7萬(wàn)127%7-10萬(wàn)4527%10-15萬(wàn)6136%15-20萬(wàn)2213%20-30萬(wàn)106%100萬(wàn)以上32%其它117%可拓展群體可拓展群體

此比例會(huì)下降購(gòu)置力分布支付能力√×二期客群購(gòu)置力需要提升，符合前述目標(biāo)客戶(hù)定位，相比一期小幅升級(jí)，主力購(gòu)置力分布為10-30萬(wàn)家庭年收入主力客層比一期上升一檔潛在客戶(hù)分析社會(huì)和經(jīng)濟(jì)背景分析工程條件分析競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析城市開(kāi)展分析+