蘇州新區(qū)項目提案報告 項目分析

蘇州新區(qū)項目提案匯報項目分析區(qū)域概況一、地理位置蘇州高新區(qū)位于蘇州古城西側(cè)，東臨京杭大運河，南鄰吳中區(qū)，北接相城區(qū)，西至太湖?？?cè)丝?7.2萬，其中常住人口28.5萬人，暫住人口18.2萬人，外籍人口0.5萬人。下轄楓橋、獅山、橫塘、鎮(zhèn)湖4個街道及滸墅關(guān)、通安、東渚3個鎮(zhèn)，下設(shè)通安、東渚、滸墅關(guān)3個分區(qū)和蘇州高新區(qū)出口加工區(qū)。高新區(qū)管委會、虎丘區(qū)人民政府駐地在運河路。二、交通位置蘇州高新區(qū)交通十分便利，距上海虹橋國際機場90公里、浦東國際機場130公里，距上海港100公里、張家港港口90公里、太倉港70公里、常熟港60公里。滬寧高速公路、312國道、京滬鐵路、京杭大運河和繞城高速公路從境內(nèi)穿過，建設(shè)中的世紀大道橫貫東西。三、經(jīng)濟構(gòu)造分析自1992年到區(qū)域經(jīng)濟平均每年以50%左右的速度增長，國內(nèi)生產(chǎn)總值從局限性1億元發(fā)展到120億元，財政收入從300多萬元增長到12.7億元，出口創(chuàng)匯從無到有，現(xiàn)已實現(xiàn)進出口總額28.8億美元，其中出口14.7億美元。合計引進外資企業(yè)360多家，總投資超過35億美元，其中世界500強企業(yè)39家，投資上億美元的項目10多種。四、規(guī)劃蘇州新區(qū)開發(fā)建設(shè)數(shù)年來，根據(jù)建設(shè)一種高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)、外向型經(jīng)濟匯集區(qū)、現(xiàn)代化新城區(qū)“三位一體”的開發(fā)目的，依托蘇州原有的經(jīng)濟基礎(chǔ)，積極引進外資，大力增進高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)化和國際化，加緊都市化發(fā)展的步伐，開發(fā)建設(shè)得到了持續(xù)的發(fā)展，初步形成了以跨國企業(yè)投資為主體的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，發(fā)展成為初具規(guī)模的現(xiàn)代化新城區(qū)。市場背景分析一、蘇州市房地產(chǎn)市場發(fā)展描述（一）蘇州房地產(chǎn)市場發(fā)展態(tài)勢房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)升溫成了人們普遍關(guān)注的話題。蘇州房地產(chǎn)業(yè)的體現(xiàn)似乎更為突出。商品房的熱銷帶動了房價的一路飚升。來自省記錄局的一份資料顯示，目前蘇州房價已從蘇錫常地區(qū)第二位升至第一位，不僅與常州的距離拉大了，并且跑到無錫前面。1、供應(yīng)量與需求量新動工商品房面積881萬平方米，增長27.1%，其中住宅798萬平方米，增長35.3%。蘇州市房地產(chǎn)開發(fā)上漲勢頭迅猛，全市房地產(chǎn)開發(fā)投資突破300億元，到達334.32億元，增長87.9%，商品房施工面積達3843.92萬平方米，增長44.4%，竣工面積1129.1萬平方米，增長36.7%，創(chuàng)下歷史新高2、投資分析（1）1997-房地產(chǎn)開發(fā)投資走勢分析（資料來源：蘇州房地產(chǎn)管理局）從上圖可以看出，自開始，蘇州市房地產(chǎn)開發(fā)投資急劇上升，增幅較大。（2）1997-蘇州市房地產(chǎn)開發(fā)占GDP比例走勢分析（資料來源：蘇州房地產(chǎn)管理局）從上圖可以看出，蘇州市蘇州市房地產(chǎn)開發(fā)占GDP比例從開始伴隨樓市的“火爆”越來越大，闡明房地產(chǎn)已經(jīng)日益成為蘇州的支柱產(chǎn)業(yè)。我們也可以看出，，這一比例到達了7.58，離國際公認的警戒線8%相去不遠，闡明蘇州房地產(chǎn)開發(fā)確實有點“過熱”，應(yīng)當引起重視。（二）近期市場描述和未來走勢預(yù)測蘇州房地產(chǎn)市場將繼續(xù)保持強勁的增長勢頭；其中，住宅投資繼續(xù)占開發(fā)投資的主導(dǎo)地位，房地產(chǎn)開發(fā)的整體構(gòu)造較為合理。商品房空置面積急速下降，房地產(chǎn)市場展現(xiàn)供銷兩旺的勢頭。（1）蘇州市1-9月逐月房地產(chǎn)開發(fā)投資額走勢圖（）（資料來源：蘇州房地產(chǎn)管理局）從上圖走勢可以看出，1-9月房地產(chǎn)開發(fā)投資呈波動向前發(fā)展，總體上還是保持了上升態(tài)勢，但增幅趨緩，伴隨本來通過拍賣獲得的土地陸續(xù)到了該動工的時間，即將陸續(xù)進入開發(fā)期，未來開發(fā)投資量還要繼續(xù)向上攀升。（2）蘇州市1-9月逐月商品房銷售額走勢圖（資料來源：蘇州房地產(chǎn)管理局）從上圖可以看出，商品房銷售額和住宅銷售額的走勢一致，但前者由于非住宅的商品房的拉動作用強勁，走勢比住宅強勁。4、5月商品房和住宅的銷售都到達了一種“谷底”，6月后慢慢處在回升狀態(tài)，在7月又到達一種“峰值”，7月后又趨于下滑狀態(tài)，9月又有上升勢頭，增勢趨緩。（3）蘇州市1-9月商品房銷售面積逐月走勢圖（資料來源：蘇州房地產(chǎn)管理局）從上圖可以看出，銷售面積在5月到達了“谷底”，6月后趨于緩慢上升態(tài)勢，在7月到達了一種小高潮，7月后增幅趨慢。（4）蘇州市1-9月商品房價格逐月走勢圖（資料來源：蘇州房地產(chǎn)管理局）從上圖可以看出，商品房包括住宅的價格從2月一致還是處在上升的態(tài)勢，在4-5月內(nèi)增幅明顯，也許也是銷售面積大幅下降的“導(dǎo)火索”，6月開始價格趨于緩慢上升態(tài)勢。二、商品房供應(yīng)分析全市——的下六個月，開盤的項目就在15個至多，且有二分之一是大盤，而從各樓盤的工期來看，真正的供應(yīng)高峰應(yīng)當在的下六個月。據(jù)第24屆房交會記錄：可供房源25936套，計331.96萬平米，商品房展示項目31個237萬平米，期房有12930套204萬平方米，現(xiàn)房994套7萬多平米。大量新樓盤的規(guī)劃和即將上市也闡明商品房的上市速度明顯加緊，1-9月份商品房竣工面積逐月增多（見下表）（資料來源：蘇州房地產(chǎn)管理局）新區(qū)——蘇州西進規(guī)劃的提出，軌道交通的計劃建設(shè)，都給高新區(qū)的房地產(chǎn)帶來利好消息。開發(fā)商為抓住機遇正不遺余力。~10月，新區(qū)板塊拍賣土地總量1374291.2平方米，可建面積約210萬平方米，除去橫山公園南側(cè)地塊是商業(yè)地塊外，其他地塊均是住宅用地?？梢灶A(yù)見，未來新區(qū)住宅市場將異常將劇烈。三、房地產(chǎn)需求市場分析以來由于房源充足，房價的上漲以及宏觀調(diào)控等諸原因使得購房者出現(xiàn)嚴重的“持幣觀望”態(tài)勢，蘇州市區(qū)預(yù)售商品房的銷售面積逐月下降，8、9月到了低谷（見下表）（資料來源：蘇州房地產(chǎn)管理局）存在問題：供應(yīng)構(gòu)造與市場需求失調(diào)目前市場供應(yīng)的商品房的套型面積都集中在130平米以上，而市場真正的需求主力面積在哪里？下面是蘇州近來4次房交會記錄出來的成果，對照一下就可以得出結(jié)論：主流需求80-120m2改善居住條件是購房最大動力！多層是購房者最佳選擇！（資料來源：蘇州房地產(chǎn)管理局）

附：歷年蘇州房交會記錄分析資料1、面積需求分析表：2、購房原因分析表：3、市場需求產(chǎn)品形態(tài)分析：4、需求地段記錄分析：四、市場走勢預(yù)測ü

蘇州樓市將繼續(xù)上揚ü

外來購置力仍然堅挺ü

蘇州居民平均收入排在全省第一位，良好的環(huán)境吸引了泛亞太中國人的矚目，同步這個都市的房價遠遠低于香港、新加坡，長遠看外來購置力仍然會是高價房的重要消費群，交易量還會繼續(xù)活躍，這也就是蘇州樓市整體無泡沫的最重要原因。五、蘇州市購房潛在客戶分布預(yù)測通過對蘇州目前在銷和已售高檔樓盤個案的市場客源進行分析后可以得出：1、客源分布●在蘇州中心城區(qū)和開發(fā)區(qū)工作的人士 50%-60%（政府公務(wù)/自由職業(yè)者/外企主管/私營業(yè)主/金融法律）●周圍鄉(xiāng)鎮(zhèn)區(qū)域的客源 20%-30%（私營業(yè)主等）●外地外籍客源 10%-20%（江浙一帶私營業(yè)主/大型臺企的臺干/海外歸國人士）2、職業(yè)/身份特性●外資企業(yè)、三資企業(yè)、內(nèi)資企業(yè)的高層管理人員●政府公務(wù)員/高級醫(yī)職人員/高級教職人員●中型私營業(yè)主●中小型/家族型臺資企業(yè)的企業(yè)主和高管●大型臺企的中高級臺干●金融/法律屆從業(yè)人員和文藝屆的自由職業(yè)者●歸國創(chuàng)業(yè)者●投資客（臺灣/當?shù)兀?、共性●事業(yè)有成，社會地位穩(wěn)固●有良好的收入預(yù)期，對未來有較高的信心●渴望超前，向往國際化的生活原則●有良好的見解和自己對生活的主張●理性消費為主，對品牌認同度高，受攀比等心理原因的影響●一步到位概念強，重視智能安保設(shè)施和生活私密感4、關(guān)注要素●大環(huán)境：綠化環(huán)境/區(qū)域價值/都市發(fā)展方向/交通配套/商業(yè)配套●內(nèi)部環(huán)境：整體規(guī)劃布局/建筑密度/外立面/高原則建材/車庫/綠化環(huán)境/親水水景/植被密度/坡地起伏/私密感公用設(shè)施/會所配套/休閑健康智能安保/可視對講/寬帶網(wǎng)絡(luò)/監(jiān)控設(shè)施/衛(wèi)星電視物業(yè)服務(wù)/物業(yè)品牌/物管原則綜述：伴伴隨經(jīng)濟上的寬裕，人們的消費意識大大變化，從人群的消費觀念上來看，已經(jīng)不再僅僅局限在單純的吃和穿上，人們也必將從變化現(xiàn)生活品質(zhì)，居住環(huán)境，變化對消費及投資的需求上考慮。而房產(chǎn)作為生活的必需品，在收入有所改善，消費意識的增強，對更高生活品質(zhì)追求的前提下，必然會加大房產(chǎn)的需求力度。通過度析，市場需求重要表目前如下幾點：●改善現(xiàn)居住環(huán)境，現(xiàn)居住狀況的；●外地來蘇發(fā)展落戶蘇州的；●銀行負利率，各類稅收增長，股市低糜，把既有富裕的資金購置房產(chǎn)，將不動產(chǎn)作為投資理財?shù)模煌礁鶕?jù)房管局的調(diào)查數(shù)據(jù)，市區(qū)有兩成居民準備在5年內(nèi)購房，改善居住條件，目前蘇州市區(qū)人口212.4萬人，212.4萬人*20%=42.48萬人，按照每人30平方米的舒適居住面積計算，42.48萬人*30平方米=1274.4萬平方米；在加上每年有一萬名左右的大學(xué)生落戶蘇州創(chuàng)業(yè)，其中三分之一5年內(nèi)有購房意向，1萬人*1/3=3333人，按照工作初級階段的購置能力，按照每人25平方米居住面積計算，3333人*25=83325平方米，再加上其他學(xué)歷層次的外來人才和為數(shù)更多的打工族，購房需求還是比較大的，這些群體還沒有算上目前為數(shù)眾多的投資型購房者?？傮w來看，未來3-5年內(nèi)，市場供需基本處在平衡狀態(tài)，當然這也需要市場推出性價比較高、更適合大眾口味的產(chǎn)品，因此操作仍需謹慎。區(qū)域市調(diào)分析一、產(chǎn)品分析近幾年,新區(qū)產(chǎn)品形式多樣,有面向中層消費的多層、小高層，也有適合獨身白領(lǐng)一族的小戶型酒店公寓，別墅市場也十分活躍。二、價格分析（1）近期開出的樓盤價格較高，到與其他區(qū)域相比，存在落差——目前，蘇州新區(qū)市場上的商品房價格已突破5500元/平方米的關(guān)口，呈迫近6000元/平方米大關(guān)之勢（2）近期樓市單價上升速度快且幅度較大——小高層、高層在新區(qū)出現(xiàn)的時間很快，但價格與蘇州其他區(qū)域同樣，上升速度快且幅度較大。（3）未來新區(qū)小高層、高層價格將與園區(qū)同步增長，但短期內(nèi)整體市場行情還會存在一定的差距；局部市場的價格將不甘示弱，與園區(qū)同步到達新的高度。三、銷售態(tài)勢分析新區(qū)與園區(qū)相比，市場供應(yīng)量較少，市場空間大，但兩區(qū)域同步存在銷售火爆之勢。四、客源分析越來越多非高新區(qū)人士成為該區(qū)域樓盤的新的客戶。據(jù)調(diào)查，客戶重要有幾種層面：高新區(qū)的本土居民約有58％，初期已經(jīng)買過房子的白領(lǐng)層二次購房；新加入白領(lǐng)階層的人員擴大，成為購房的又一隊伍。高新區(qū)以外的人員的比例在名城花園的客戶中則占到42％，其中17％為外地、外籍人士，13％來自金閶區(qū)，9％來自古城區(qū)，尚有3％來自園區(qū)。從人員來劃分，國營企業(yè)、事業(yè)單位和公務(wù)員最多，約占到50％，外資企業(yè)、三資企業(yè)員工另一方面，占35％，尚有15％為私營業(yè)主。而新的預(yù)約狀況顯示，來自高新區(qū)外的客戶人數(shù)還在增長。五、市場走勢短期內(nèi)新區(qū)市場供應(yīng)量仍然不能到達供求平衡的狀態(tài)，未來短期市場存在供不應(yīng)求的局勢。價格上，新區(qū)樓市的價格繼續(xù)上揚，均價將會突破6000元/平方米。六、市場調(diào)研分析新區(qū)由于總體規(guī)劃的欠缺，因此開發(fā)一直落后于園區(qū)，但伴隨園區(qū)房產(chǎn)的蓬勃發(fā)展，新區(qū)也日益走上上升之路，雖然新區(qū)配套相比園區(qū)有著很大的優(yōu)勢，不過房價一直是緊跟園區(qū)往上走，往往是園區(qū)突破一種價格水平的同步新區(qū)也突破一種價格水平，例如園區(qū)突破5000，新區(qū)也立即突破4500大關(guān)，目前新區(qū)的發(fā)展重要有2個區(qū)域，一是獅山路沿線兩邊，為新區(qū)的CBD中心，目前房價在5300左右；另一是華山路沿線，目前房價在4500左右，伴隨交通的發(fā)展，該區(qū)域房價將尚有一種大的上升空間。4室2廳2衛(wèi)35316.7%18616752.7%4室2廳3衛(wèi)301.4%29196.7%5室2廳3衛(wèi)60.3%4266.7%復(fù)式1466.9%4210428.8%合計2118

157661474.4%備注金河雅苑、清水園、尚層建筑、和風(fēng)雅苑未列入記錄（資料來源：安信籌劃研展部）●從套型供應(yīng)構(gòu)造來看，供應(yīng)市場的重要房型為三房兩廳兩衛(wèi)，占62.4%，另一方面為四室兩廳兩衛(wèi)，占16.7%，這兩戶型也是市場需求強勁的房型，兩者比率之和為79%，闡明新區(qū)的房型供應(yīng)市場整體來說比較科學(xué)，這也是新區(qū)樓盤“暢銷”的一種很大的原因?！駨匿N售率來看，三房兩廳兩衛(wèi)如下的套型所有售完，這部分套型由于面積小，受單價影響小，因此市場去化非常迅速，一般來說，在一開盤便被一搶而空。三房兩廳兩衛(wèi)和四房兩廳兩衛(wèi)的去化狀況也比很好，三房為74.3%，四房為52.7%，重要是這兩種套型能滿足了換房族的需求，功能分割相對完善，居住舒適度比較高，市場去化率高、快也在情理之中。

●值得注意的是復(fù)式套型的市場去化，該種形式的套型一般來說去化都比較慢，目前處在尾盤的幾種樓盤銷售的基本都是剩余的復(fù)式套型。

3、房型面積供應(yīng)、去化分析面積區(qū)間套數(shù)比率合計比率去化套數(shù)剩余套數(shù)銷售率90m21125.1%5.1%1120100%90-110m462.1%7.2%460100%110-130m2129.7%16.9%210299%130-150m92742.5%59.5%76915883%150m288340.5%100%42945448.6%合計2180/——156661471.8%備注金河雅苑、清水園、尚層建筑、和風(fēng)雅苑未列入記錄

（資料來源：安信籌劃研展部）

●從房型面積供應(yīng)區(qū)間分析來看，新區(qū)市場供應(yīng)的房型的面積大體以150平米為界，不不小于150平米的合計供應(yīng)比率為59.5%，不小于150平米的合計供應(yīng)比率為40.5%，兩者比例6：.4，而130平米如下的房型僅占16.9%，闡明市場房型的供應(yīng)構(gòu)造失調(diào)，大面積的房型供應(yīng)比例太大，這也是蘇州整個大市場的一種明顯的供應(yīng)特性。

●大戶型高總價的房型給銷售帶來了巨大的壓力，目前新區(qū)市場在售的剩余套型的面積基本上都集中在130平米以上，總價都在60萬以上。

●從絕大部分案場反饋來的信息都是新區(qū)在售住宅55萬已經(jīng)成為一道“檻”，不不小于這個總價的房子去化很快，而不小于這個總價的房子銷售壓力明顯，且壓力越來越大，值得注意的，由于購房者對未來市場的預(yù)期等原因，55萬這一總價承受能力還在不停的下降（5月份之前的市民總價承受在60萬左右，而5月份后慢慢的將到了目前的55萬左右，且尚有下降的趨勢）。

4、價格分析

從上圖可以看出，目前新區(qū)獅山路兩側(cè)由于住宅用地珍稀，土地獲得成本較高等原因，目前均價都在5000-5500元/平米之間，且這一價格伴隨用地的越來越少，該沿線的住宅價格還將提高。何山路和塔園路附近的樓盤由于交通這一重要原因的影響，目前價格還處在4500元/平米。其他區(qū)域的價格基本上也在4500以上。

5、配套分析案名區(qū)內(nèi)配套大地之歌網(wǎng)球廠、小朋友娛樂設(shè)施、凈水入戶灝景天下運動會所+休閑會所和風(fēng)雅苑15000平的綜合會所+酒店式配套吳宮麗都會所、游泳池新港名城花園2個會所、壁球、籃球運盛美之苑會所、游泳池、網(wǎng)球廠等尚層建筑無

配套、景觀這2個影響樓盤綜合競爭力的重要質(zhì)素，在一定程度上越來越成為購房者要權(quán)衡考慮的重點，從新區(qū)的幾種樓盤來看，都進行了景觀和配套的設(shè)計，且景觀和配套也日益趨于同質(zhì)化，也闡明了購房者和開發(fā)商在通過3年“火爆”樓市的錘煉，都比較理性。

新區(qū)公開的小高層、高層樓盤匯總表（一）案名房型戶數(shù)面積比率銷售率銷售套數(shù)剩余套數(shù)開盤日期大地之歌2室2廳1衛(wèi)469222.1%100%460.93室2廳2衛(wèi)4612222.1%95%4429414624.6%40%3757頂層復(fù)式6159.22.9%00610258.94.8%00106/2.9%006小計208/100%61%12781灝景天下3室2廳2衛(wèi)324155.82-167.9188%44.4%144180.5.184室2廳2衛(wèi)24188.527%8.3%222頂層復(fù)式18250-2905%0018小計366/100%40%146220和風(fēng)雅苑第一批2室2廳1衛(wèi)6295-11142%0062/2室半2廳1衛(wèi)14110-11910%00143室2廳2衛(wèi)50125-14134%0050頂層復(fù)式21不詳14%0021小計147/100%00147吳宮麗都1室2廳1衛(wèi)72約6516.3%100%720.3.92室2廳2衛(wèi)36111-1218.1%100%3603室2廳2衛(wèi)295120-16866.7%92.8%274214室2廳2衛(wèi)25180-1905.7%40%1015頂層復(fù)式14280-4303.2%0014小計442/100%86%38150今日家園二期2室2廳1衛(wèi)40816.1%100%400.5.163室2廳1衛(wèi)13012119.7%100%13003室2廳2衛(wèi)230126-13635%65%150804室2廳2衛(wèi)206146/15831.2%37%76130復(fù)式54不詳8.2%7.4%450小計660

100%60%400260新港名城三期3室2廳2衛(wèi)158139.47-148.1950%100%1580.4.184室2廳2衛(wèi)56156.46-164.0920.6%100%56042185.08-195.4415.5%100%420頂層復(fù)式15204.89-226.645.6%100%1501242.130.3%100%10小計272/100%100%2720清水園2室2廳1衛(wèi)10094.712%00100.103室2廳1衛(wèi)601177%00603室2廳2衛(wèi)418123.7-13050%004184室2廳2衛(wèi)20415624%00204頂層復(fù)式60149-241.77%0060小計842/100%00842金河雅苑/220////220/運盛美之苑29#4室2廳3衛(wèi)3019884%95%291.4.115室2廳3衛(wèi)624516%80%42小計36/100%92%333陽光假日一期B組團2室2廳1衛(wèi)81044%100%80.3.63室2廳2衛(wèi)150137-14273%100%150024149-15012%100%240復(fù)式22不詳11%100%220小計204

100%100%2040尚層建筑1室1廳1衛(wèi)307814.3%///.9.102室2廳1衛(wèi)3011114.3%///609828.6%///3室2廳1衛(wèi)3013014.3%///3室2廳2衛(wèi)3013614.3%///4室2廳2衛(wèi)3014914.3%///小計210/100%10%20190

6、重點競爭個案分析：案名：蘇香名園開發(fā)商：蘇州鴻都房地產(chǎn)代銷機構(gòu)：蘇州美城房地產(chǎn)經(jīng)產(chǎn)品類型：小高層，多層均價：多層4400元/平米，小高層未推出主力面積：兩房81平米，三房120平米目前是尾盤期，銷售比很好。詳細原因：面積緊湊，低總價。配套：小區(qū)內(nèi)有超市，幼稚園綠化率：47％客層：新區(qū)工作者，當?shù)鼐用耥椖縎WOT分析一、優(yōu)勢（S）1、

環(huán)境優(yōu)美，兩面臨河，適合居住2、

性價比具有較強的競爭力3、