房地產(chǎn)法教案

房地產(chǎn)法教案引言分享一個(gè)故事

從前，有個(gè)地主有很多地，找了很多長工干活，地主給長工們蓋了一批團(tuán)結(jié)樓住著。一天，地主的謀士對地主說：東家，長工們這幾年手上有點(diǎn)錢了。他們住你的房子，每月交租子，不劃算，反正他們永遠(yuǎn)住下去，你干脆把房子賣給他們起個(gè)名堂叫做“公房出售”！告訴他們房子永遠(yuǎn)歸他們了，可以把他們這幾年攢地錢收回來，地主說：不錯(cuò)，那租金怎么辦？謀士說：照收不誤，起個(gè)日本名兒，叫物業(yè)費(fèi)！地主很快實(shí)行了，賺了好多錢，長工們那個(gè)高興?。〉诙摚?39頁。過了幾年，地主的村子發(fā)展成城鎮(zhèn)了，有錢人越來越多，沒地方住，謀士對地主說：東家，長工們這幾年手上又有錢了，咱們給他們蓋新房子，起個(gè)名子叫做舊城改造，他們把手上的錢給我們，我們拆了房子蓋新的，叫他們再買回去，可以多蓋一些賣給別人，地主又實(shí)行了，這次，有些長工們不高興了，地主的家丁派上用途了，長工們打掉牙只好往肚子里咽，地主又賺了好多錢。又過了幾年，地主的村子發(fā)展成大城市了，有錢人更多了，地主的土地更值錢了，謀士對地主說：東家，咱們把這些長工的房子拆了，在這個(gè)地方建別墅，拆出來地地蓋好房子賣給那些有錢的大款還能賺一筆，地主說：長工們不干怎么辦？謀士說：咱給他們錢多點(diǎn)兒，起個(gè)名子叫貨幣化安置，咱再到咱們的豬圈旁邊建房子，起個(gè)名子叫經(jīng)濟(jì)適用房，給他們修個(gè)馬車道讓他們到那邊買房住，地主說：他們錢不夠怎么辦？。第三頁，共139頁。謀士說：從咱家的錢莊借錢給他們，一年6分利，咱這錢還能生錢崽，又沒風(fēng)險(xiǎn)，地主又實(shí)行了，長工們拿到錢，地主的經(jīng)濟(jì)適用房到現(xiàn)在才建了一間，長工們只好排隊(duì)等房子，直到現(xiàn)在，還等著呢，于是，長工們開始鬧事了，地主有點(diǎn)慌，忙問謀士怎么辦？謀士說：趕緊通知長工們，房子要跌價(jià)了，別買了，租房住吧，正好把我們的豬圈租給他們，結(jié)果，這么多年后，長工們的錢全沒了，還在租房住，直到永遠(yuǎn)！這個(gè)故事從一個(gè)側(cè)面反映了中國房地產(chǎn)市場的發(fā)展歷程。第四頁，共139頁。

中國房地產(chǎn)發(fā)展的歷程

-----房地產(chǎn)發(fā)展的五個(gè)階段

1978～1991年的理論突破與起步階段1991～1995年非理性炒作與調(diào)整階段1995～2003年相對穩(wěn)定的協(xié)調(diào)發(fā)展階段

2003～2007年，調(diào)控、反調(diào)控與總體反思階段2007～2010年，房地產(chǎn)行業(yè)全面調(diào)整階段第五頁，共139頁。1978～1991年的理論突破與起步階段

土地法、規(guī)劃法的制定與實(shí)施，為房地產(chǎn)的發(fā)展提供了法律依據(jù)；深圳（羅湖區(qū)）房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)的示范作用，開始逐漸向全國推廣。第六頁，共139頁。1991～1995年非理性炒作與調(diào)整階段

以鄧小平南巡為標(biāo)志，中國南方掀起了房地產(chǎn)開發(fā)的高潮，其中炒作最為嚴(yán)重的包括海南、大亞灣、北海等地，而隨后急速的“硬著陸”，使這些地區(qū)的房地產(chǎn)市場隨后經(jīng)歷了一個(gè)漫長的低迷期。

第七頁，共139頁。1995～2003年相對穩(wěn)定的協(xié)調(diào)發(fā)展階段

整體說來，這一階段是中國房地產(chǎn)市場發(fā)展得最好的一個(gè)時(shí)期，整體表現(xiàn)穩(wěn)健，市場價(jià)格與銷售量平穩(wěn)增長，各地市場全面穩(wěn)步地成長，中國的房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入一個(gè)穩(wěn)步上升的通道。

1995年，在經(jīng)歷了之前的炒作與調(diào)控之后，國內(nèi)的房地產(chǎn)市場處在一個(gè)萎縮的狀態(tài)。隨著中國的福利分房制度改革的深入，政府需要全面啟動(dòng)商品房市場以完成分房制度的轉(zhuǎn)化。處在改革前沿的深圳市，隨即推出一系列的措施，以刺激房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，其中最為主要的就是藍(lán)印戶口制度，之后這一政策在上海、大連等地得到推廣。第八頁，共139頁。2000年初，中國的福利分房制度終止，貨幣化分房方案全面啟動(dòng)，住房制度改革繼續(xù)深化并穩(wěn)步發(fā)展，這同時(shí)也直接刺激了商品房市場的發(fā)展。

第九頁，共139頁。2003～2007年，調(diào)控、反調(diào)控與總體反思階段

2003年中后期，國內(nèi)部分地區(qū)的房地產(chǎn)市場開始出現(xiàn)過熱的現(xiàn)象，政府為了穩(wěn)定市場發(fā)展，開始進(jìn)行全面的宏觀調(diào)控，而2005～2006年則是政策出臺(tái)最為密集的階段。

在這一時(shí)期，政府先后出臺(tái)了10多項(xiàng)政策措施，從土地、信貸、經(jīng)濟(jì)適用房、房價(jià)、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，以及外資管理等多方面來全面反思國內(nèi)的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展。由于中央與地方政府之間存在較大的利益沖突，因此，當(dāng)諸多的政策落到實(shí)處之后，常常不是被夸大，就是被縮小。2006～2007年，熱錢、炒作、人民幣升值等因素的影響下，國內(nèi)房價(jià)開始出現(xiàn)爆發(fā)式的增長，政府隨即開始不斷緊縮信貸，以期為“高熱”的樓市降溫。第十頁，共139頁。

2007年～2010年，房地產(chǎn)行業(yè)全面調(diào)整的階段

2007年第四季度開始，信貸緊縮政策的影響逐漸顯露，不斷升溫的房價(jià)開始快速回落，伴隨這一回落的還有商品房的成交量。

2008年，國際經(jīng)濟(jì)環(huán)境的全面衰退跡象逐漸明顯，國內(nèi)經(jīng)濟(jì)也受到較大的影響，在持續(xù)緊縮的信貸政策下，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展減速明顯，行業(yè)內(nèi)調(diào)整的深度與廣度加大，資源整合的力度加強(qiáng)，整個(gè)行業(yè)伴隨經(jīng)濟(jì)調(diào)整進(jìn)入新一輪的全面調(diào)整期。第十一頁，共139頁。從近期的經(jīng)濟(jì)與行業(yè)發(fā)展情況看，這一調(diào)整的過程還將持續(xù)一段時(shí)間，在2009年下半年開始出現(xiàn)復(fù)蘇的跡象，而要全面的回暖，可能需要到2010年及更遠(yuǎn)的未來。第十二頁，共139頁。中國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展特點(diǎn)從2000年全面終止福利分房制度到今天，中國商品房市場的全面啟動(dòng)和發(fā)展的時(shí)限并不長，期間也沒有經(jīng)歷過一次完整的調(diào)整周期，同時(shí)，中國的政治、經(jīng)濟(jì)體制結(jié)構(gòu)，使得房地產(chǎn)行業(yè)的運(yùn)行存在一些區(qū)別于成熟市場的特點(diǎn)。2006年以來的全面調(diào)控，正在逐漸改變房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展中的種種弊端，修正其發(fā)展的軌道，市場向著規(guī)范化發(fā)展的道路前進(jìn)。第十三頁，共139頁?，F(xiàn)階段國內(nèi)房地產(chǎn)市場運(yùn)行的主要特點(diǎn)房地產(chǎn)資金來源結(jié)構(gòu)單一圈地的可能性依然存在住宅供應(yīng)不足，結(jié)構(gòu)不盡合理住房保障制度尚不健全房地產(chǎn)交易體系不夠完善拆遷安置環(huán)節(jié)存在諸多問題第十四頁，共139頁。房地產(chǎn)資金來源結(jié)構(gòu)單一

整體來看，國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)的資金大多來自銀行及其他金融機(jī)構(gòu)的貸款和借款，企業(yè)自有資金比例較低，行業(yè)對資金市場的變化敏感。

隨著信貸政策的改變，國內(nèi)房企的資金來源結(jié)構(gòu)正在發(fā)生變化，自有資金和自籌資金的比例快速升高，大型房企的抗金融風(fēng)險(xiǎn)能力正在增強(qiáng)。第十五頁，共139頁。圈地的可能性依然存在

由于地方政府仍需要通過土地出讓獲取的收入進(jìn)行城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，因此，即使中央不斷收緊和規(guī)范土地出讓市場，各地仍舊在可變通的范圍內(nèi)對土地市場進(jìn)行政策傾斜，也就是說，仍舊存在“圈地”的可能，只是由于國內(nèi)開發(fā)商資金鏈存在較大困難，現(xiàn)階段進(jìn)行“圈地”的大多為外資、海外資本支持的合資企業(yè)，以及資本金充裕的國有大型地產(chǎn)集團(tuán)等。第十六頁，共139頁。住宅供應(yīng)不足，結(jié)構(gòu)不盡合理

宏觀調(diào)控在給房地產(chǎn)行業(yè)降溫的同時(shí)，也帶來了住宅供應(yīng)量的持續(xù)減少，同時(shí)，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的不盡合理，使得針對普通居住群體的產(chǎn)品供給更是不足，未來幾年這一供需矛盾仍舊較為突出。第十七頁，共139頁。住房保障制度尚不健全

國內(nèi)的住房保障制度尚處在建設(shè)的初期，其受惠面較窄，且門檻較高，可操作性一般。隨著國內(nèi)各地逐漸加大對各類政策保障性住房的建設(shè)力度，之前的情況將有所改觀，未來的受惠群體較逐漸向中等收入人群過度，而隨著經(jīng)驗(yàn)的積累，其操作性逐漸得到改善。房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量眾多、負(fù)債率較高

到2007年底，全國有各級(jí)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)約5萬家，行業(yè)集中度較低，而平均的負(fù)債率則高達(dá)80%。

隨著國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整的深入，未來將可能有超過三分之二的企業(yè)會(huì)退出房地產(chǎn)市場，而行業(yè)的資源將央企集團(tuán)、外資地產(chǎn)集團(tuán)和各地國資房地產(chǎn)企業(yè)集中，行業(yè)的集中度將大幅提高，TOP100的房企市場占有率將可能超過50%。第十八頁，共139頁。另一方面，房企融資結(jié)構(gòu)的調(diào)整將有效降低企業(yè)的負(fù)債率，雖然短期內(nèi)房企從資本市場融資和再融資的能力明顯減弱，但長期來看，房地產(chǎn)對于資本的吸引力仍舊很大，而行業(yè)龍頭和上市公司的盈利能力與市場占有率，更將成為各類資金追逐的對象。第十九頁，共139頁。房地產(chǎn)交易體系不夠完善

在房地產(chǎn)交易體系中，一二級(jí)市場交易以及房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)等，存在較多的不規(guī)范行為，同時(shí)交易誠信的缺失，也成為房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)發(fā)展急待突破的瓶頸。

隨著政府調(diào)控的深入，房地產(chǎn)市場行為將逐漸趨于規(guī)范，之前存在的問題將逐步得到解決。現(xiàn)階段房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)整、行業(yè)的整合，將有可能加速這一市場規(guī)范化發(fā)展的進(jìn)程。

第二十頁，共139頁。拆遷安置環(huán)節(jié)存在諸多問題

國內(nèi)很多城市面臨大面積的舊城改造，而拆遷中存在的問題使得這一進(jìn)程中糾紛不斷，城市發(fā)展受到一定的限制。隨著國內(nèi)拆遷安置領(lǐng)域政策的相繼出臺(tái)，之前存在的問題和其他可能出現(xiàn)的問題將逐步得到解決，但這將可能需要經(jīng)歷一個(gè)漫長的過程。我們簡單了解了中國房地產(chǎn)市場發(fā)展的四個(gè)階段以及房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展特點(diǎn)，下面我們開始進(jìn)入對教材的學(xué)習(xí)。第二十一頁，共139頁。第一章房地產(chǎn)法概述第二十二頁，共139頁。學(xué)習(xí)目的和要求了解房地產(chǎn)、房地產(chǎn)市場和房地產(chǎn)業(yè)的基本知識(shí)，掌握對房地產(chǎn)關(guān)系實(shí)行法律調(diào)整的必要性；掌握房地產(chǎn)法的概念、體系和基本原則；認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)法與相關(guān)法律的關(guān)系。本章為全書學(xué)習(xí)的重點(diǎn)之一。第二十三頁，共139頁。一、房地產(chǎn)的法律含義視角（1）是房地產(chǎn)權(quán)：不動(dòng)產(chǎn)（民法）（2）是房地產(chǎn)業(yè)：產(chǎn)業(yè)（經(jīng)濟(jì)）（3）綜合性質(zhì)：是專門法

第二十四頁，共139頁。房地產(chǎn)的概念房屋所指的是土地上的房屋等建筑物及構(gòu)筑物（狹義上講）房產(chǎn)包括作為居民個(gè)人消費(fèi)資料的住宅，也包括作為生產(chǎn)資料的廠房、辦公樓等。所以，住宅市場屬于生活資料市場的一部分，非住宅房產(chǎn)市場則是生產(chǎn)要素市場的一部分。房產(chǎn)也是自然商品，因而建立和發(fā)展從事房產(chǎn)交易的市場是經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的要求。土地歷來都是生產(chǎn)要素，因而從事土地買賣、租賃、抵押活動(dòng)的地產(chǎn)市場，也是生產(chǎn)要素市場的組成部分。在中國，城市土地歸國家所有，農(nóng)村土地歸集體所有，永久出讓土地所有權(quán)是不允許的。因此，一般說來，地產(chǎn)市場的交易活動(dòng)是土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓或租賃。第二十五頁，共139頁。房地產(chǎn)是指土地、建筑物及固著在土地、建筑物上不可分離的部分及其附帶的各種權(quán)益。房地產(chǎn)由于其自己的特點(diǎn)即位置的固定性和不可移動(dòng)性，在經(jīng)濟(jì)學(xué)上又被稱為不動(dòng)產(chǎn)?？梢杂腥N存在形態(tài)：即土地、建筑物、房地合一。在房地產(chǎn)拍賣中，其拍賣標(biāo)的也可以有三種存在形態(tài)，即土地（或土地使用權(quán)），建筑物和房地合一狀態(tài)下的物質(zhì)實(shí)體及其權(quán)益。房地產(chǎn)業(yè)是指；是以土地和建筑物為經(jīng)營對象，從事房地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營、管理以及維修、裝飾和服務(wù)的集多種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)為一體的綜合性產(chǎn)業(yè)，屬于第三產(chǎn)業(yè)，是具有先導(dǎo)性、基礎(chǔ)性、帶動(dòng)性和風(fēng)險(xiǎn)性的產(chǎn)業(yè)。主要包括；土地開發(fā)、房屋的建設(shè)、維修、管理，土地使用權(quán)的有償劃撥、轉(zhuǎn)讓、房屋所有權(quán)的買賣、租賃、房地產(chǎn)的抵押貸款，以及由此形成的房地產(chǎn)市場。在實(shí)際生活中，人們習(xí)慣于上將從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的行業(yè)稱為房地產(chǎn)業(yè)。注意：P2最后一段話第二十六頁，共139頁。房地產(chǎn)市場的概念和特征

房地產(chǎn)市場的概念房地產(chǎn)市場是指國有土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押和城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)抵押、房屋租賃等交易活動(dòng)的總稱。房地產(chǎn)市場的特征綜合功能多級(jí)市場法定形式國家干預(yù)第二十七頁，共139頁。房地產(chǎn)業(yè)的具體內(nèi)容（1）國有土地使用權(quán)的出讓；（2）房地產(chǎn)的開發(fā)與再開發(fā)：征用土地，拆遷安置，委托規(guī)劃設(shè)計(jì)，對舊城區(qū)的開發(fā)與再開發(fā)；（3）房地產(chǎn)經(jīng)營：土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓、出租、抵押以及房屋的買賣、抵押等經(jīng)濟(jì)活動(dòng)；（4）房地產(chǎn)中介服務(wù)：房地產(chǎn)咨詢中介，房地產(chǎn)評估中介，房地產(chǎn)代理中介；第二十八頁，共139頁。5）物業(yè)管理：房屋公用設(shè)備實(shí)施的養(yǎng)護(hù)維修并為使用者提供安全、衛(wèi)生、優(yōu)美的環(huán)境；（6）房地產(chǎn)的調(diào)控與管理：建立房地產(chǎn)市場、資金市場、技術(shù)市場、勞務(wù)市場、信息市場，制定合理的房地產(chǎn)價(jià)格體系，建立健全房地產(chǎn)法規(guī)，實(shí)現(xiàn)國家對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控。

第二十九頁，共139頁。房地產(chǎn)業(yè)的特點(diǎn)1.高風(fēng)險(xiǎn)（高收益）投機(jī)性泡沫經(jīng)濟(jì)2、基礎(chǔ)性土地的開發(fā)利用為人類提供了生存、發(fā)展的基礎(chǔ)性物質(zhì)條件3.先導(dǎo)性房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展為農(nóng)業(yè)、工業(yè)、商業(yè)、運(yùn)輸業(yè)等國民經(jīng)濟(jì)基本行業(yè)的繁榮、發(fā)展提供了先導(dǎo)性的物質(zhì)條件第三十頁，共139頁。小產(chǎn)權(quán)房概述1、小產(chǎn)權(quán)房的概念小產(chǎn)權(quán)房”，也稱“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”，是指由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府而不是國家頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證的房產(chǎn)。所以，“小產(chǎn)權(quán)”其實(shí)就是“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”“集體產(chǎn)權(quán)”，它并不真正構(gòu)成嚴(yán)格法律意義上的產(chǎn)權(quán)。說的再直白一些，“小產(chǎn)權(quán)房”是一些村集體組織或者開發(fā)商打著新農(nóng)村建設(shè)等名義出售的、建筑在集體土地上的房屋或是由農(nóng)民自行組織建造的“商品房”。第三十一頁，共139頁。小產(chǎn)權(quán)房的法律屬性首先應(yīng)當(dāng)明確的是鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房只要依法辦理了相關(guān)審批手續(xù)，其就是合法建筑，法律是允許鄉(xiāng)村集體在集體土地上建造住宅的。因此，并非只要是鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房就是非法建筑，其只是因銷售環(huán)節(jié)存在的一些問題和現(xiàn)行法律法規(guī)發(fā)生沖突，才讓人誤認(rèn)為是非法建筑。既然是合法的，則鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房是否可以購買和轉(zhuǎn)讓呢？根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》的規(guī)定，農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。而農(nóng)村宅基地屬集體所有，村民對宅基地也只有享有使用權(quán)，農(nóng)民將房屋賣給城市居民的買賣行為不能受到法律的認(rèn)可與保護(hù)，也就不能辦理土地使用證、房產(chǎn)證、契稅證等合法手續(xù)。由此可見，鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房是不能向非本集體成員的第三人轉(zhuǎn)讓或出售的。但這并不是說鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房就不能轉(zhuǎn)讓，而是說其轉(zhuǎn)讓或銷售的對象是有限制的，只能在集體成員內(nèi)部是可以轉(zhuǎn)讓、置換。第三十二頁，共139頁。小產(chǎn)權(quán)房熱銷的原因一、鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房是在商品房房價(jià)居高不下的情況下熱起來的，短期內(nèi)如果人們的收入和購房比沒有太大的變化，在城里購房仍然是天方夜談的話，人們也只好到郊外尋找自己的世外桃源。二、人們購買小產(chǎn)權(quán)房的目的以自住為主，因此只要住著舒服，人們不大會(huì)考慮出售的風(fēng)險(xiǎn)，現(xiàn)在北京周邊的河北城鎮(zhèn)都在北京熱銷房屋的情況下，距離已經(jīng)不在是人們心中的最痛，何況北京郊區(qū)的交通比之京外城鎮(zhèn)還是要方便的多，誰讓自己錢不夠足夠多呢？而這些小產(chǎn)權(quán)房確實(shí)滿足了人們的自住需要。三、按照建設(shè)部的警告，實(shí)際上沒有什么“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)、小產(chǎn)權(quán)”與“大產(chǎn)權(quán)”之分的，這所謂的“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”實(shí)際上是非法的，不受法律保護(hù)的。但現(xiàn)在各方面的消息沒有人實(shí)際上否認(rèn)“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”的存在，特別是把其歸類到小產(chǎn)權(quán)之列就給未來的大產(chǎn)權(quán)化埋下了伏筆。第三十三頁，共139頁。小產(chǎn)權(quán)房熱銷的原因四、鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房對當(dāng)前平抑房價(jià)、改善房屋市場的供求關(guān)系是有一定作用的，為中低收入者提供了又一條解決住房困難的新通道，從歷史上看其作用還是積極的、有效的，政府不可能忘記這一點(diǎn)。五、“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”除了熱銷之外，還沒有發(fā)生過因?yàn)檫`法被拆除的先例，另外雖然城市人口購買集體土地房屋屬非法行為，但“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”房已經(jīng)熱銷多年，政府方面并沒有出臺(tái)制止小產(chǎn)權(quán)房銷售的條例，也沒有追究過鄉(xiāng)政府、村委會(huì)的違法行為。六、城市里大量違章建筑的存在、以及被當(dāng)作私有財(cái)產(chǎn)作價(jià)拆遷的實(shí)際情況，讓人們有一種“共產(chǎn)黨不會(huì)坑老百姓”的天然想法。何況“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”房也都是經(jīng)過有關(guān)部分審批過的有規(guī)劃的正式項(xiàng)目，怎么可能說拆就拆呢？說白拆就白拆呢？七、隨著城鄉(xiāng)一體化改革進(jìn)程的推進(jìn)，經(jīng)濟(jì)體制、社會(huì)體制、土地制度的改革都將提到議事日程上來了，鄉(xiāng)下農(nóng)民也要變成市民了，也可以享受到普遍的社會(huì)公民權(quán)了。人們期待這社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)會(huì)推進(jìn)城鄉(xiāng)一體化的發(fā)展，在一體化的前提下再劃分鄉(xiāng)產(chǎn)還是公產(chǎn)、小產(chǎn)還是大產(chǎn)就有點(diǎn)牽強(qiáng)了。第三十四頁，共139頁。小產(chǎn)權(quán)房對樓市的影響目前北京440多個(gè)在售項(xiàng)目中，竟然有80個(gè)無產(chǎn)權(quán)保障的鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房（俗稱小產(chǎn)權(quán)房）在售，占項(xiàng)目銷售總數(shù)的20%左右。這組數(shù)據(jù)也就意味著在北京5個(gè)住宅項(xiàng)目中，就有一個(gè)是非法項(xiàng)目。則小產(chǎn)權(quán)房究竟有沒有市場呢？按照常規(guī)，這種風(fēng)險(xiǎn)極大的項(xiàng)目，購買者應(yīng)該是寥寥無幾的，可是實(shí)際情況并非如此，小產(chǎn)權(quán)房市場在北京紅紅火火。

商品房均價(jià)急劇攀升，一些售價(jià)僅為2000多元/平方米的小產(chǎn)權(quán)樓盤格外引人注目。目前，小產(chǎn)權(quán)房主要集中在北京遠(yuǎn)郊區(qū)縣：如通州、房山、石景山等地區(qū)。目前在售的80個(gè)無產(chǎn)權(quán)保障房項(xiàng)目，均價(jià)為3344元/平方米，僅為2006年北京市整體銷售均價(jià)8792元/平方米的38%。價(jià)格低廉、手續(xù)簡單、即買即住、物業(yè)費(fèi)低，這四大方面是構(gòu)成小產(chǎn)權(quán)房熱銷的最重要原因。當(dāng)然，選擇小產(chǎn)權(quán)房實(shí)則是購房者的無奈之舉，小產(chǎn)權(quán)房里面蘊(yùn)藏的政策風(fēng)險(xiǎn)誰都明白，但是在高房價(jià)面前，購買者已經(jīng)考慮不到則長遠(yuǎn)了，“好歹有個(gè)窩”的中國傳統(tǒng)思想讓他們義無返顧的選擇購買。第三十五頁，共139頁?！靶‘a(chǎn)權(quán)房”的風(fēng)險(xiǎn)1、鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房只具備普通商品房的使用性質(zhì)，不具備普通商品房的法律性質(zhì)。所以購房者的購房合同在法律看，屬于無效合同。2、如果遇到國家征地拆遷，由于鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房沒有國家認(rèn)可的合法產(chǎn)權(quán)，購房人實(shí)際只擁有房屋的永久使用權(quán)，所以其拆遷補(bǔ)償要比普通商品房低很多。3、由于鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房沒有在房管部門備案，不在政府機(jī)構(gòu)對商品房的統(tǒng)一管理范圍內(nèi)，這樣在使用房屋的過程中，如果遇到一些房屋質(zhì)量問題、公共設(shè)施維護(hù)問題，無法有效維護(hù)權(quán)利。4、開發(fā)資金和建筑質(zhì)量一般是需要銀行和政府進(jìn)行監(jiān)管的，而鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房在這方面比較薄弱，幾乎沒有得力的監(jiān)管機(jī)構(gòu)，主要依靠開發(fā)商自律進(jìn)行開發(fā)建設(shè)。5、房地產(chǎn)市場整頓風(fēng)險(xiǎn)。因?yàn)猷l(xiāng)產(chǎn)權(quán)房不屬于商品房，而農(nóng)村宅基地按照現(xiàn)在的法律規(guī)定，宅基地上面的住房不允許向城市居民出售，宅基地由村集體享有土地所有權(quán)，村民享有使用權(quán)、繼承權(quán)，但是不能轉(zhuǎn)賣。以新農(nóng)村名義建設(shè)的住宅除了村民自住的部分，流向城市居民的部分目前還沒有明確的處置和管理辦法。第三十六頁，共139頁。小產(chǎn)權(quán)房-全國性難解之題據(jù)了解，在國家叫?！靶‘a(chǎn)權(quán)房”之前，石家莊市區(qū)各周邊“村證房”外售率高達(dá)當(dāng)年新房銷售的20%左右。與此同時(shí)，全國很多城市的“小產(chǎn)權(quán)房”已經(jīng)頗具規(guī)模。一些專家表示，不可否認(rèn)，主管部門對“小產(chǎn)權(quán)房”下手有點(diǎn)晚，而且不夠有力，小產(chǎn)權(quán)房目前已經(jīng)成為全國性的難以破解又必須破解之題。

第三十七頁，共139頁。小產(chǎn)權(quán)房-全國性難解之題首先，對已經(jīng)建成并售出的“小產(chǎn)權(quán)房”如何消化處理？不符合土地利用、建設(shè)規(guī)劃的小產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目強(qiáng)行拆除勢必影響社會(huì)穩(wěn)定，是否補(bǔ)償，如何制定補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)；國家征收，改變集體土地性質(zhì)，如何補(bǔ)繳土地出讓金？其次，主管部門采取什么嚴(yán)厲措施杜絕出現(xiàn)新的“小產(chǎn)權(quán)房”，避免助長頂風(fēng)違法，進(jìn)一步惡化形成無法收拾的爛攤子。村民在集體土地上是否可以建房？相關(guān)法律并沒有明令禁止。如果允許建設(shè)，帶來的不僅是規(guī)劃問題，并且不可避免地流入“不要名分，有個(gè)窩住”的城市中低收入家庭。第三，購買“小產(chǎn)權(quán)房”的市民往往會(huì)有法不責(zé)眾的“賭”的心態(tài)，用預(yù)期利益賭國家的政策動(dòng)向改變，賭國家的政策執(zhí)行力。

如何解決小產(chǎn)權(quán)房問題，將是一場體制、政策和民生的艱難博弈。專家認(rèn)為，必須全面、綜合、突破地將其作為一個(gè)系統(tǒng)工程來完成。單一政策已經(jīng)不能從根本上解決問題，也不能使用強(qiáng)迫手段簡單處理不計(jì)后果。

第三十八頁，共139頁。專家建議從以下幾方面入手

第一，國家對房地產(chǎn)市場調(diào)控幾年來效果不佳，充分說明一個(gè)問題，不少地方政府執(zhí)行力存在問題，首先應(yīng)該解決政府執(zhí)行力問題。這本身就是一個(gè)工程浩大的政府改革問題。不管國家出臺(tái)什么政策，政策再好，如果不能執(zhí)行到位，結(jié)果必然是不理想的，甚至?xí)鸱疵孀饔谩?/p>

第二，對土地制度進(jìn)行改革并完善相關(guān)法律。農(nóng)村集體土地未來的發(fā)展方向和現(xiàn)實(shí)沖突，導(dǎo)致村民住宅只能在村民內(nèi)部進(jìn)行簡單轉(zhuǎn)讓，無法真正解決村民、集體、國家以及社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的利益分配關(guān)系。另外，目前在一定程度上還存在對農(nóng)村集體土地監(jiān)控管理缺失問題。對土地制度應(yīng)該進(jìn)行改革，包括國有土地的轉(zhuǎn)讓、劃撥、出租、出售，理順個(gè)人、集體、國家三者的利益關(guān)系，形成一套切實(shí)可行的適應(yīng)現(xiàn)階段情況的中國特色社會(huì)主義土地制度。

第三，對于已經(jīng)建成的村民住宅，違規(guī)向外出售的，必須依照法律嚴(yán)肅處理。對于各個(gè)環(huán)節(jié)涉及腐敗問題的，應(yīng)該追究犯罪責(zé)任；對于違規(guī)購買村民住宅的客戶應(yīng)該追繳非法利益，并作出應(yīng)有的經(jīng)濟(jì)處罰以維護(hù)法律和政策的尊嚴(yán)。

另外，凡購入村證房的外戶，應(yīng)統(tǒng)一發(fā)證、轉(zhuǎn)換身份，但必須補(bǔ)交差額利益，對村干部及開發(fā)商實(shí)行嚴(yán)格處罰手段，以期達(dá)到目的：使開發(fā)商、村干部、購房者三者均得不到非法利益，并且受到違規(guī)違法處罰。第三十九頁，共139頁。第二節(jié)房地產(chǎn)關(guān)系的法律調(diào)整房地產(chǎn)關(guān)系的概念指人們?nèi)〉?、開發(fā)利用、經(jīng)營和管理土地、房屋而形成的社會(huì)關(guān)系房地產(chǎn)法的性質(zhì)(四種學(xué)說)

1.房地產(chǎn)法屬于經(jīng)濟(jì)法2.房地產(chǎn)法屬于民法3.房地產(chǎn)法屬于行政法4.折衷說第四十頁，共139頁。房地產(chǎn)法與相關(guān)法律的聯(lián)系1.房地產(chǎn)法與民法2.房地產(chǎn)法與行政法3.房地產(chǎn)法與經(jīng)濟(jì)法4.房地產(chǎn)法與規(guī)劃法、建筑法、住宅法第四十一頁，共139頁。房地產(chǎn)法的基本原則

1.土地公有原則2.房地產(chǎn)商品化原則3.房產(chǎn)和地產(chǎn)權(quán)利主體同一原則第四十二頁，共139頁。房地產(chǎn)法律關(guān)系1.概念房地產(chǎn)法律關(guān)系指的是房地產(chǎn)法律規(guī)范在調(diào)整房地產(chǎn)開發(fā)、交易及管理關(guān)系過程中發(fā)生在房地產(chǎn)主體間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系第四十三頁，共139頁。房地產(chǎn)法律關(guān)系的分類(1)房地產(chǎn)民事法律關(guān)系(2)房地產(chǎn)行政法律關(guān)系(3)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)法律關(guān)系第四十四頁，共139頁。房地產(chǎn)法律關(guān)系的特征(1)主體的廣泛性(2)客體的特殊性(3)性質(zhì)的多重性和綜合性(4)嚴(yán)格的程序性第四十五頁，共139頁。房地產(chǎn)法律關(guān)系的構(gòu)成1)房地產(chǎn)法律關(guān)系的主體指的是房地產(chǎn)法律關(guān)系中依法享有權(quán)利(或職權(quán))和承擔(dān)義務(wù)(或職責(zé))的個(gè)人和組織(2)房地產(chǎn)法律關(guān)系的客體指權(quán)利義務(wù)共同指向的對象(3)房地產(chǎn)法律關(guān)系的內(nèi)容指的是主體享有的權(quán)利(或職權(quán))和承擔(dān)的義務(wù)(或職責(zé))第四十六頁，共139頁。房地產(chǎn)法律事實(shí)指的是能夠引起房地產(chǎn)法律關(guān)系產(chǎn)生變更、或消滅的法定客觀情況

（1）行為（意志）：

房地產(chǎn)法律行為房地產(chǎn)管理行為房地產(chǎn)違法行為（2）事件（非意志）第四十七頁，共139頁。我國房地產(chǎn)管理體制1.國家房地產(chǎn)管理體制

(1)國務(wù)院(2)地方人民政府(3)土地行政管理部門(4)建設(shè)行政主管部門第四十八頁，共139頁。房地兩證合一與兩證分離(1)合一便于管理簡化手續(xù)提高效率缺乏制約與監(jiān)督(2)分離分工明確程序清楚延誤時(shí)間管理脫節(jié)第四十九頁，共139頁。泡沫經(jīng)濟(jì)泡沫經(jīng)濟(jì)主要是指虛擬資本過度增長而言的。所謂虛擬資本，是指以有價(jià)證券的形式存在，并能給持有者帶來一定收入的資本，如企業(yè)股票或國家發(fā)行的債券等。虛擬資本有相當(dāng)大的經(jīng)濟(jì)泡沫，虛擬資本的過度增長和相關(guān)交易持續(xù)膨脹，與實(shí)際資本脫離越來越遠(yuǎn)，形成泡沫經(jīng)濟(jì)，最終股票價(jià)格暴跌，導(dǎo)致泡沫破滅，造成社會(huì)經(jīng)濟(jì)震蕩。(2)地價(jià)飛漲，也是泡沫經(jīng)濟(jì)的一種表現(xiàn)。如果地價(jià)飛漲，脫離土地實(shí)際價(jià)值越來越遠(yuǎn)，便會(huì)形成泡沫經(jīng)濟(jì)，一旦泡沫破滅，地價(jià)暴跌，給社會(huì)經(jīng)濟(jì)帶來巨大危害。(3)泡沫經(jīng)濟(jì)寓于金融投機(jī)。正常情況下，資金的運(yùn)動(dòng)應(yīng)當(dāng)反映實(shí)體資本和實(shí)業(yè)部門的運(yùn)動(dòng)狀況。只要金融存在，金融投機(jī)就必然存在。但如果金融投機(jī)交易過度膨脹，同實(shí)體資本和實(shí)業(yè)部門的成長脫離越來越遠(yuǎn)，便會(huì)造成社會(huì)經(jīng)濟(jì)的虛假繁榮，形成泡沫經(jīng)濟(jì)。(4)泡沫經(jīng)濟(jì)與經(jīng)濟(jì)泡沫既有區(qū)別，又有一定聯(lián)系。經(jīng)濟(jì)泡沫是市場中普遍存在的一種經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象。所謂經(jīng)濟(jì)泡沫是指經(jīng)濟(jì)成長過程中出現(xiàn)的一些非實(shí)體經(jīng)濟(jì)因素，如金融證券、債券、地價(jià)和金融投機(jī)交易等，只要控制在適度的范圍中，對活躍市場經(jīng)濟(jì)有利。只有當(dāng)經(jīng)濟(jì)泡沫過多，過度膨脹，嚴(yán)重脫離實(shí)體資本和實(shí)業(yè)發(fā)展需要的時(shí)候，才會(huì)演變成虛假繁榮的泡沫經(jīng)濟(jì)?？梢?，泡沫經(jīng)濟(jì)是個(gè)貶義詞，而經(jīng)濟(jì)泡沫則是個(gè)中性范疇。所以，不能把經(jīng)濟(jì)泡沫與泡沫經(jīng)濟(jì)簡單地劃等號(hào)，既要承認(rèn)經(jīng)濟(jì)泡沫存在的客觀必然性，又要防止經(jīng)濟(jì)泡沫過度膨脹演變成泡沫經(jīng)濟(jì)。第五十頁，共139頁。招拍掛制度1、概念《土地法》及國土資源部相關(guān)的部門規(guī)章規(guī)定，對于經(jīng)營性用地必須通過招標(biāo)、拍賣或掛牌等方式向社會(huì)公開出讓國有土地。其含義是指經(jīng)營性用地必須通過上述方式出讓土地。統(tǒng)稱為招拍掛制度。第五十一頁，共139頁。招、拍、掛的優(yōu)點(diǎn)1、土地使用權(quán)實(shí)行招標(biāo)拍賣掛牌，防止和避免了腐敗行為的產(chǎn)生。2、土地使用權(quán)實(shí)行招標(biāo)拍賣掛牌，有利于房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展3、土地使用權(quán)實(shí)行招標(biāo)拍賣掛牌，有利于土地使用權(quán)“招拍掛”出讓，有利于房地產(chǎn)分離，提高土地開發(fā)效率。4、土地使用權(quán)實(shí)行招標(biāo)拍賣掛牌，是有利于土地市場公平競爭。第五十二頁，共139頁。招、拍、掛的優(yōu)點(diǎn)5、土地使用權(quán)實(shí)行招標(biāo)拍賣掛牌，有利于開發(fā)商綜合實(shí)力提高。6、土地使用權(quán)實(shí)行招標(biāo)拍賣掛牌，能夠更加合理的體現(xiàn)土地使用價(jià)值。第五十三頁，共139頁。招、拍、掛在實(shí)踐中存在的不足評價(jià)標(biāo)準(zhǔn)過于單一。評價(jià)過程和標(biāo)準(zhǔn)模糊，致使招投標(biāo)流程不動(dòng)為了使土地供應(yīng)過程更為公開、公正、公平，政府還需要進(jìn)一步完善和優(yōu)化土地招投標(biāo)流程，指定嚴(yán)格的評標(biāo)程序和標(biāo)準(zhǔn)，防止人為因素干擾；招標(biāo)拍賣掛牌后仍然存在政府暗箱操作，市場房地產(chǎn)不公平交易問題沒有解決市場的政策透明度不夠

第五十四頁，共139頁。招、拍、掛在實(shí)踐中存在的不足信息宣傳不夠銀行金融支持力度存在不足中介服務(wù)配套跟不上。規(guī)范政府競爭制度不足第五十五頁，共139頁。招、拍、掛的完善指定經(jīng)營房地產(chǎn)項(xiàng)目招標(biāo)、拍賣的具體方法和程序，制定掛牌交摒棄急功近利的想法，要把投資者的資質(zhì)、從業(yè)經(jīng)驗(yàn)、房產(chǎn)業(yè)績、市場聲譽(yù)、信用度、開發(fā)計(jì)劃、土地利用力等作為一項(xiàng)重要指標(biāo)，提高它的權(quán)重，而不是把價(jià)格作為土地竟得的唯一或重要標(biāo)準(zhǔn)。

鼓勵(lì)資金雄厚但沒有本地開發(fā)經(jīng)驗(yàn)的外資企業(yè)與本地企業(yè)聯(lián)合投標(biāo)。第五十六頁，共139頁。招拍掛的完善提高地產(chǎn)開發(fā)的社會(huì)開放度，鼓勵(lì)實(shí)力雄厚、有良好業(yè)績的開發(fā)商在政府管理下從事房地產(chǎn)開發(fā)，這比政府壟斷開發(fā)房地產(chǎn)的效率要高。大力提高土地市場的透明度、公平公正度，而且要把各級(jí)政府的宏觀管理職能與市場操作嚴(yán)格區(qū)分。要抑制土地投機(jī)和囤積居奇的行為，土地二級(jí)市場要加強(qiáng)管理讓專業(yè)機(jī)構(gòu)對土地進(jìn)行合理估價(jià)后，參加竟標(biāo)的開發(fā)商以書面形式向政府投標(biāo)，與估價(jià)最近的企業(yè)將獲得土地開發(fā)權(quán)第五十七頁，共139頁。招拍掛的完善堅(jiān)持以市場為導(dǎo)向，有計(jì)劃的供應(yīng)土地在土地供應(yīng)模式上，要切實(shí)依法提高政府供地的市場化制度，使之能夠形成一種通過市場確定使用者，通過市場形成土地價(jià)格的市場配置機(jī)制，最大限度地實(shí)現(xiàn)土地資產(chǎn)價(jià)值，促使土地市場更加健康、更規(guī)范地向前發(fā)展應(yīng)盡快完善土地集中統(tǒng)一儲(chǔ)備供需的相關(guān)法律、法規(guī)

相關(guān)職能部門的協(xié)調(diào)、配合機(jī)制還須進(jìn)一步完善第五十八頁，共139頁。限價(jià)房1、概念限價(jià)房是一種限價(jià)格限套型（面積）的商品房，主要解決中低收入家庭的住房困難，是目前限制高房價(jià)的一種臨時(shí)性舉措，并不是經(jīng)濟(jì)適用房

限價(jià)房主要針對的兩部分人群一是具備一定房產(chǎn)消費(fèi)能力的人群二是定向購買的拆遷戶第五十九頁，共139頁。廉租房概念

廉租房是指政府以租金補(bǔ)貼或?qū)嵨锱渥獾姆绞?，向符合城?zhèn)居民最低生活保障標(biāo)準(zhǔn)且住房困難的家庭提供社會(huì)保障性質(zhì)的住房。簡言之，廉租房是解決低收入家庭住房問題的一種制度

廉租房的表現(xiàn)形式一是由政府出資建好后，低租金給住房困難戶。二是由政府發(fā)放租金補(bǔ)貼給住房困難戶，由他們租賃社會(huì)房屋居住。第六十頁，共139頁。國外廉租房的情況美國：審查程序很嚴(yán)格

法國：“廉租房”的天堂

加拿大：“廉租房”很大

新加坡：“廉租房”分兩個(gè)檔次

日本：“廉租房”扎堆大城市

第六十一頁，共139頁。第二章土地管理法律制度學(xué)習(xí)目的與要求了解土地管理法的概念，土地管理法的立法宗旨，土地法律關(guān)系，農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)的概念。掌握土地所有權(quán)、土地使用權(quán)和農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)、土地用途管制、耕地保護(hù)、建設(shè)用地制度的有關(guān)內(nèi)容第六十二頁，共139頁。案例分析進(jìn)城帶孫子的老漢的土地是否應(yīng)被收回古稀老人張某幾年前到城里照顧孫子，遂將自己名下的口糧田托鄰居代管，不料村經(jīng)濟(jì)合作社在此期間以該土地荒廢為由將土地收回。為此，古稀老人張某將村經(jīng)濟(jì)合作社訴至法院，要求村經(jīng)濟(jì)合作社依法履行土地承包合同并賠償自己的損失原告張老漢起訴稱，1997年初村內(nèi)發(fā)包土地，原告分得5畝口糧田，并與村經(jīng)濟(jì)合作社簽訂了為期30年的土地承包合同。分得土地后，原告曾耕種了2年。2003年，因原告到城里照顧無人看管的小孫子，便將土地交鄰居代管。哪知村經(jīng)濟(jì)合作社以原告將所承包的土地撂荒為由強(qiáng)行將土地收回，使原告喪失了生活來源。故現(xiàn)將村經(jīng)濟(jì)合作社訴至密云法院，要求確認(rèn)原告對上述承包地享有承包經(jīng)營權(quán)，并判令被告返還上述承包地或賠償原告2002年至2027年土地收益款17430元。某村經(jīng)濟(jì)合作社辯稱，張某承包土地后確實(shí)耕種了兩年。但自1999年，張某嫌地力差，加之不愿支付當(dāng)時(shí)個(gè)人應(yīng)負(fù)擔(dān)的土地五項(xiàng)統(tǒng)籌，使土地撂荒。村集體為保護(hù)耕地，充分利用土地資源，故將張某棄耕的土地收回并重新發(fā)包。村經(jīng)濟(jì)合作社行為符合規(guī)定，不同意張某訴訟請求。你認(rèn)為本案應(yīng)如何處理第六十三頁，共139頁。第一節(jié)土地管理法概述（一）概念1、土地的概念（廣義、狹義）2、土地管理法就是國家為實(shí)現(xiàn)土地管理的目的而制定的法律規(guī)范（二）立法宗旨1、維護(hù)土地的社會(huì)主義公有制2、保護(hù)、開發(fā)土地資源，合理利用土地3、切實(shí)保護(hù)耕地4、促進(jìn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展第六十四頁，共139頁。土地法律關(guān)系

1分類：土地民事法律關(guān)系土地行政管理法律關(guān)系2主體：平等民事主體行政管理者行政相對人3客體：土地4內(nèi)容：權(quán)利義務(wù)5調(diào)整方法：民事調(diào)整方法行政調(diào)整方法第六十五頁，共139頁。我國基本土地制度

1、實(shí)行土地的社會(huì)主義公有制2、國有土地所有權(quán)由國務(wù)院代為行使3、禁止非法轉(zhuǎn)讓土地、土地使用權(quán)可依法轉(zhuǎn)讓4、國家為公共利益可依法征用集體所有土地5、國家依法實(shí)行國有土地有償使用制度6、國家在法律規(guī)定的范圍內(nèi)劃撥國有土地使用權(quán)第六十六頁，共139頁。第二節(jié)土地的所有權(quán)和使用權(quán)（一）土地所有權(quán)土地所有權(quán)，是指土地所有人依法對自己所有的土地享有的占有、使用收益、處分的權(quán)利

1國有土地所有權(quán)（1）國有土地的范圍（2）國有土地的使用

2農(nóng)民集體所有權(quán)（二）土地使用權(quán)土地使用權(quán)是指土地使用者在法律規(guī)定的范圍內(nèi)對所使用的土地享有占有、使用收益的權(quán)利□第六十七頁，共139頁。土地使用權(quán)

土地使用權(quán)的內(nèi)容使用權(quán)、收益權(quán)、處分權(quán)土地使用權(quán)的特征權(quán)利的派生性客體的有限性取得的法定性使用的期限性第六十八頁，共139頁。案例分析某工廠為擴(kuò)大生產(chǎn)規(guī)模，投資80萬元建一分廠，向某縣級(jí)人民政府申請用地2畝（以出讓方式取得土地使有權(quán)），經(jīng)縣人民政府批準(zhǔn)使用城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)屬于A村集體所有的土地（非耕地）2畝。為保證按時(shí)使用土地，工廠與A村簽訂了土地使用權(quán)合同。合同規(guī)定A村向工廠出讓土地2畝，土地所有權(quán)出讓金30萬元，土地用途為工業(yè)用地，土地使用權(quán)出讓年限為70年。有關(guān)合同的其他內(nèi)容均參照國家出讓土地使用權(quán)的標(biāo)準(zhǔn)合同寫明。據(jù)此，請回答以下問題：第六十九頁，共139頁。案例分析（1）該土地使用權(quán)出讓合同是否有效？為什么？（2）縣級(jí)人民政府批準(zhǔn)的該工廠用地70年是否合法？為什么？（3）按照有關(guān)法律規(guī)定，該工廠應(yīng)該怎樣取得土地使用權(quán)？第七十頁，共139頁。案例分析（1）無效。因?yàn)榘凑瘴覈嘘P(guān)法律規(guī)定，城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的集體所有土地，必須先依法征為國有，其土地使用權(quán)才能出讓。土地所有權(quán)的出讓方只能是代表政府的土地管理局，本例中由A村直接向工廠出讓土地使用權(quán)是違法的，違法的合同應(yīng)確認(rèn)為無效。（2）不合法。依照《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地所有權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》的規(guī)定，工業(yè)用地最高年限為50年。

（3）該工廠取得土地使用權(quán)的合法方式應(yīng)該是：由人民政府依法定權(quán)限批準(zhǔn)征用A村的土地，將集體土地轉(zhuǎn)為國有土地，然后再將土地使用權(quán)出讓給工廠，由土地管理局代表政府與工廠簽訂土地使用權(quán)出讓合同，工廠依合同向政府繳納土地使用權(quán)出讓金，并依法登記，領(lǐng)取土地使用權(quán)證書后，取得土地使用權(quán)。

第七十一頁，共139頁。土地使用權(quán)的取得、變更和終止土地使用權(quán)的取得原始取得和傳來取得土地使用權(quán)的變更1、主體的變更2、內(nèi)容的變更3、其他事項(xiàng)的變更第七十二頁，共139頁。土地使用權(quán)的終止1概念土地使有權(quán)的終止是指土地使有者所享有的土地使有權(quán)已經(jīng)消滅，不再享有這種權(quán)利。2原因及后果（1）期限屆滿；國家無償收回（2）國家根據(jù)社會(huì)公共利益的需要依法提前收回；給予相應(yīng)補(bǔ)償（3）嚴(yán)重違反城市規(guī)劃或出讓合同；無償收回（4）土地滅失第七十三頁，共139頁。土地使用權(quán)的抵押土地使用權(quán)的抵押1概念土地使用權(quán)的抵押，是指土地使用者提供可抵押的土地使用權(quán)作為履行債務(wù)的擔(dān)保的行為2生效要件（1）抵押人是土地所有權(quán)人或使用權(quán)人（2）簽訂抵押合同（3）辦理登記3法律后果第七十四頁，共139頁。第三節(jié)農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)1、含義農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)是指農(nóng)村土地承包人對其依法承包的土地享有占有、使用、收益和一定處分的權(quán)利。2、原則農(nóng)村土地承包應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持公開、公平、公正的原則，正確處理國家、集體、個(gè)人三者的利益關(guān)系。3、農(nóng)村土地的范圍農(nóng)民集體所有和國家所有依法由農(nóng)民使用的土地，包括耕地、林地、草地，以及其他依法用于農(nóng)業(yè)的地。第七十五頁，共139頁。家庭承包經(jīng)營1、發(fā)包方和承包方的權(quán)利義務(wù)2、承包合同3、土地承包經(jīng)營權(quán)的保護(hù)4、土地承包經(jīng)營權(quán)流傳5、其他方式的承包第七十六頁，共139頁。案例分析1996年，A村延長土地承包期至30年（1996年~2026年）。2003年4月，外村農(nóng)民甲擬在A村租賃土地租種良種水稻，A村五戶農(nóng)民因從事非農(nóng)業(yè)生產(chǎn)，無意種田，五戶遂與甲達(dá)成書面協(xié)議，五農(nóng)戶將本戶責(zé)任田共三十畝轉(zhuǎn)租給甲，租期10年，由甲一次性給付五戶村民每畝地租金三千元，原農(nóng)戶與村集體經(jīng)濟(jì)組織的承包合同中村提留、鄉(xiāng)統(tǒng)籌等承包費(fèi)仍由五農(nóng)戶交納。上述協(xié)議達(dá)成后，分別于2003年4月30日前將土地承包經(jīng)營權(quán)租賃合同遞交A村集體經(jīng)濟(jì)組織。A村集體經(jīng)濟(jì)組織認(rèn)為：（1）甲是外村人；（2）五農(nóng)戶從租賃合同中漁利；（3）五農(nóng)戶出租承包地，事先未經(jīng)A村集體經(jīng)濟(jì)組織同意。A村集體經(jīng)濟(jì)組織以上述理由，于2003年5月8日訴至某人民法院，要求確認(rèn)土地承包經(jīng)營權(quán)租賃合同無效，并與五農(nóng)戶終止承包合同，收回其承包地。

[問題]法院應(yīng)如何界定土地承包經(jīng)營權(quán)租賃合同的效力？法院應(yīng)如何作出依法處理？第七十七頁，共139頁。案例分析①A村五戶承包的是耕地，按《農(nóng)村土地承包法》的相關(guān)規(guī)定屬家庭承包方式，其取得的是物權(quán)性質(zhì)土地承包經(jīng)營權(quán)。

②按《農(nóng)村土地承包法》土地承包經(jīng)營權(quán)的流轉(zhuǎn)”第32條“通過家庭承包取得的土地承包經(jīng)營權(quán)可以采取轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓或者其他方式流轉(zhuǎn)”規(guī)定分析，五戶承包方有出租承包耕地的權(quán)利。③土地承包經(jīng)營權(quán)出租的條件完全符合，其條件包括：

第一，承租方“須有農(nóng)業(yè)經(jīng)營能力”，主體種類法律沒有限制。顯然，本案中承租方是外村農(nóng)民甲符合條件。

第二，土地承包經(jīng)營權(quán)出租要簽訂書面土地承包經(jīng)營權(quán)租賃合同（《農(nóng)村土地承包法》第37條第1款規(guī)定：“土地承包經(jīng)營權(quán)采取轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓或者其他方式流轉(zhuǎn)，當(dāng)事人雙方應(yīng)當(dāng)簽訂書面合同”）。本案中承租方與五戶分析簽訂書面土地承包經(jīng)營權(quán)租賃合同，符合法律之規(guī)定。第三，租賃的期限不得超過承包期的剩余期限（《農(nóng)村土地承包法》第33條第1款第3項(xiàng)），且最長不得超過20年（《合同法》第214條第1款規(guī)定：“租賃期限不得超過20年。超過20年的，超過部分無效”）。本案中承包期的剩余期限為23年多，租賃期限為10年，符合法律之規(guī)定。

第七十八頁，共139頁。案例分析第四，土地承包經(jīng)營權(quán)出租，其“承包方與發(fā)包方的承包關(guān)系不變”（《農(nóng)村土地承包法》第39條第1款）。本案中，“原農(nóng)戶與村集體經(jīng)濟(jì)組織的承包合同中村提留、鄉(xiāng)統(tǒng)籌等承包費(fèi)仍由五農(nóng)戶交納”，顯然，承包方仍保留土地承包經(jīng)營權(quán)，符合“承包方與發(fā)包方的承包關(guān)系不變”之法律規(guī)定，實(shí)際上，承租方取得的是債權(quán)性質(zhì)農(nóng)村承包地租賃權(quán)。第五，租金“應(yīng)當(dāng)由當(dāng)事人雙方協(xié)商確定”。農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)出租是市場配置資源的方式，本案中，五農(nóng)戶從土地承包經(jīng)營權(quán)出租中得到9萬元不屬流轉(zhuǎn)漁利，這一交易之所以能夠達(dá)成，是因?yàn)殡p方都從流轉(zhuǎn)中得益：對五農(nóng)戶而言，自己經(jīng)營承包地對他們的收益低于9萬元，而對甲而言，農(nóng)村承包地租賃權(quán)的效用超過9萬元，這個(gè)交易對任何人都沒有壞處。第六，土地承包經(jīng)營權(quán)出租的，應(yīng)報(bào)發(fā)包方備案。本案中，當(dāng)事人分別將土地承包經(jīng)營權(quán)租賃合同送交A村集體經(jīng)濟(jì)組織，可見已完成報(bào)發(fā)包方備案程序。

綜上所述，法院應(yīng)界定土地承包經(jīng)營權(quán)租賃合同有效。

法院依法判決駁回A村集體經(jīng)濟(jì)組織的訴訟請求，維護(hù)五農(nóng)戶土地承包經(jīng)營權(quán)和土地承包經(jīng)營權(quán)租賃合同的效力（即外村農(nóng)民甲的農(nóng)村承包地租賃權(quán)）。第七十九頁，共139頁。案例分析2003年3月8日，甲與B村一男公民結(jié)婚并將戶口遷入B村，B村從1998年起實(shí)行“增人不增地，減人不減地”政策，所有耕地都按1998年分地時(shí)人口數(shù)分到各戶承包，各戶人口若再有增減，對承包耕地都不再進(jìn)行調(diào)整，承包期為30年。甲無B村耕地可種，甲遂以B村集體經(jīng)濟(jì)組織為被告訴至法院，要求B村分給承包耕地。

[問題]

（1）甲的訴訟請求能否得到法院支持？

（2）如甲在原居住地A村已有承包地，結(jié)婚遷入B村，A村能否收回甲在A村的原承包地？第八十頁，共139頁。案例分析（1）甲的訴訟請求不能得到法院支持。其理由：

第一，B村不留機(jī)動(dòng)地不違反政策和現(xiàn)行法律規(guī)定，《農(nóng)村土地承包法》第63條：“本法實(shí)施前已經(jīng)預(yù)留機(jī)動(dòng)地的，機(jī)動(dòng)地面積不得超過本集體經(jīng)濟(jì)組織耕地總面積的百分之五。不足百分之五的，不得再增加機(jī)動(dòng)地”?！氨痉▽?shí)施前未留機(jī)動(dòng)地的，本法實(shí)施后不得再留機(jī)動(dòng)地”。第二，“各戶人口若再有增減，對承包耕地都不再進(jìn)行調(diào)整”，不僅符合“增人不增地，減人不減地”的中央政策，而且也符合《農(nóng)村土地承包法》第27條第1款“承包期內(nèi)，發(fā)包方不得調(diào)整承包地”和該條第2款“承包期內(nèi)，因自然災(zāi)害嚴(yán)重毀損承包地等特殊情形對個(gè)別農(nóng)戶之間承包的耕地和草地需要適當(dāng)調(diào)整的，……。承包合同中約定不得調(diào)整的，按照其約定”。（2）按照《農(nóng)村土地承包法》第30條“承包期內(nèi)，婦女結(jié)婚，在新居住地未取得承包地的，發(fā)包方不得收回其原承包地”之規(guī)定分析，第一種情形甲在B村未取得承包地的，A村不能收回甲在A村的原承包地；第二種情形甲在B村已經(jīng)取得承包地的，A村有權(quán)收回甲在A村的原承包地。第八十一頁，共139頁。案例分析原告李某系寧津縣城開發(fā)區(qū)某村村民，自年輕結(jié)婚入嫁被告村莊有40年左右。其丈夫去世后，李某于2005年改嫁到城鎮(zhèn)生活，但其戶口無法遷入城鎮(zhèn)，仍在該村。2003年寧津縣開發(fā)區(qū)征用該村部分土地，并給該村部分土地補(bǔ)償金。該村村民每人每年可分得660元補(bǔ)償。原告原有的土地由三個(gè)兒子耕種，村里以原告李某改嫁不再是本村村民為由，拒絕將兩年的土地補(bǔ)償金1320元支付給原告，原告李某認(rèn)為自己雖然已經(jīng)改嫁，但是戶口仍然在該村，沒有遷出，應(yīng)該享受一般村民的待遇。你認(rèn)為該案應(yīng)該如何處理？第八十二頁，共139頁。案例分析法院經(jīng)審理后認(rèn)為，根據(jù)《中華人民共和國土地承包法》的規(guī)定：國家為穩(wěn)定和完善以家庭承包經(jīng)營為基礎(chǔ)、統(tǒng)分結(jié)合的雙層經(jīng)營體制賦予農(nóng)民長期而有保障的土地使用權(quán)。原告李某作為被告集體經(jīng)濟(jì)組織的成員，依法享有平等的分得責(zé)任田、口糧田的權(quán)利。原告將分得的土地交給三個(gè)兒子耕種不侵犯他人利益，不違反法律規(guī)定。法律規(guī)定承包地被依法征用、占用的，有權(quán)依法獲得相應(yīng)的補(bǔ)償。農(nóng)村土地承包，婦女與男子享有平等的權(quán)利，婦女結(jié)婚，在新居住地未取得承包地的，發(fā)包方不得收回其原承包地，故此，原告雖然又結(jié)婚，但戶口還沒有遷走，在新居住地沒有獲得承包地。被告不給原告土地補(bǔ)償費(fèi)，明顯侵犯了原告的權(quán)利，遂判決被告村莊支付原告李某土地補(bǔ)償費(fèi)1320元。第八十三頁，共139頁。第四節(jié)土地用途管制制度1、土地用途管制制度的概念2、土地用途管制制度的內(nèi)容3、土地復(fù)墾的概念和實(shí)施第八十四頁，共139頁。第五節(jié)建設(shè)用地制度

1、建設(shè)用地的概念2、國家建設(shè)用地使用權(quán)的取得3、國家建設(shè)征收土地4、臨時(shí)用地的管理5、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村建設(shè)用地第八十五頁，共139頁。租價(jià)比1、概念2010年3月29日國土部公布了《中國城市地價(jià)狀況2009》，其中首次明確“租價(jià)比”概念，這個(gè)由房屋租賃價(jià)格與房屋銷售價(jià)格相比較得出的數(shù)據(jù)，被認(rèn)為是判斷一個(gè)城市樓市健康與否的依據(jù)。該概念由中華人民共和國國土資源部在2010年3月29日公布的《中國城市地價(jià)狀況2009》包含的一系列數(shù)據(jù)報(bào)告中，首次提到了的概念。該概念與“租售比”相似，國土資源部在報(bào)告中明確表示從這一概念角度分析，國內(nèi)熱點(diǎn)城市的住宅市場已經(jīng)出現(xiàn)了比較嚴(yán)重的泡沫。租價(jià)比是不動(dòng)產(chǎn)投資收益最為敏感的判斷指標(biāo)，也是衡量不動(dòng)產(chǎn)市場健康程度的重要參考。一套房子的租價(jià)比=出租價(jià)格(一年)/房價(jià)(不含裝修與稅費(fèi))。如果這個(gè)比值低于4.5%,則說明該地區(qū)的房價(jià)存在泡沫，如果該比值高于5.5%，則該住房尚存在升值空間。第八十六頁，共139頁。第三章城市房地產(chǎn)權(quán)屬及其管理法律制度學(xué)習(xí)目的與要求掌握房屋所有權(quán)、土地使用權(quán)、建筑物區(qū)分所有權(quán)、住房部分產(chǎn)權(quán)和房地產(chǎn)相鄰權(quán)等有關(guān)概念和內(nèi)容；掌握城市房地產(chǎn)權(quán)屬登記的概念、功能、效力，房地產(chǎn)權(quán)屬登記和地產(chǎn)權(quán)屬登記的內(nèi)容；了解城市公有房屋和私有房屋管理的有關(guān)內(nèi)容。本章是全書學(xué)習(xí)的重點(diǎn)第八十七頁，共139頁。第一節(jié)城市房地產(chǎn)權(quán)屬關(guān)系概述一、城市房地產(chǎn)權(quán)屬關(guān)系（一）房屋所有權(quán)1、房屋所有權(quán)的概念房屋所有權(quán)，是指房屋所有人依法對自己所有的房屋享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。占有權(quán)是指對房屋的實(shí)際控制的權(quán)利使用權(quán)是指根據(jù)房屋的性能和用途對房屋加以利用的權(quán)利收益權(quán)是指房屋所有人收取房屋所產(chǎn)生的利益的權(quán)利處分權(quán)是指房屋所有人在事實(shí)上或法律上對房屋進(jìn)行處置的權(quán)利2、房屋共有的概念房屋共有，是指兩個(gè)以上主體對同一房屋共同享有所有權(quán)。第八十八頁，共139頁。房屋共有房屋共有的特征（1）主體有兩個(gè)或兩個(gè)以上，單一主體不構(gòu)成房屋共有。（2）客體是同一項(xiàng)房產(chǎn)（3）房屋共有存在著對內(nèi)、對外兩種關(guān)系房屋共有的形式房屋共同共有房屋共同共有是指兩個(gè)或兩個(gè)以上的人對其共有的某項(xiàng)房屋平等地、不分份額地享有權(quán)利并承擔(dān)義務(wù)。房屋按份共有房屋按份共有是指兩個(gè)或兩個(gè)以上的人對同一項(xiàng)房屋按照確定的份額享受權(quán)利、承擔(dān)義務(wù)。第八十九頁，共139頁。案例分析萬某在某鎮(zhèn)有三間私房，由于長期在關(guān)內(nèi)工作和生活，無暇顧及家中房產(chǎn)，于是委托其朋友趙某幫忙照看。經(jīng)萬某同意，趙某安排其子女搬入前述房屋居住，一來方便照看房屋，二來解決了家中住房緊張問題。因年久失修，該房在

趙某子女搬入不久即出現(xiàn)了多處地基下陷、屋頂漏水現(xiàn)象。趙某同萬某商量后，自己花人民幣3.5萬元對房屋進(jìn)行了全面修繕并建起了倉庫。隨著周邊經(jīng)濟(jì)開發(fā)和道路改建，該房的升值潛力逐漸彰顯出來。2003年，萬某找到趙某，要求收回所有房屋。趙某認(rèn)為該房屋經(jīng)其投資修繕，理應(yīng)取得部分產(chǎn)權(quán)，故拒絕了萬某的要求。于是萬某向人民法院提起訟，要求法院判令趙某返還其占據(jù)的房屋。問題：你認(rèn)為此案應(yīng)如何處理第九十頁，共139頁。案例分析人民法院經(jīng)審理認(rèn)為：本案被告趙某受原告萬某委托，對歸原告所有的房屋進(jìn)行照看，該行為應(yīng)視為代理，其結(jié)果由被代理人即原告承擔(dān)。在代理期間，被告雖出資對原告房屋進(jìn)行修繕并增添附屬物，但原、被告雙方并未達(dá)成所有權(quán)

轉(zhuǎn)讓或分割的合意，故本案爭議房屋所有權(quán)并不發(fā)生變動(dòng)。據(jù)此，人民法院作出一審判決，依法判令被告于七日內(nèi)搬出所占房屋。《最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行<民法通則>若干問題的意見》（下稱“《意見》”）第88條規(guī)定：“非產(chǎn)權(quán)人在使用他人的財(cái)產(chǎn)上增添附屬物，財(cái)產(chǎn)所有人同意增添，并就財(cái)產(chǎn)返還時(shí)附屬物如何處理有約定的，按約定辦理；沒有約定又協(xié)商不成，能夠拆除的，可以責(zé)令拆除；不能拆除的，也可以折價(jià)歸財(cái)產(chǎn)所有人；造成財(cái)產(chǎn)所有人損失的，應(yīng)當(dāng)負(fù)賠償責(zé)任?！狈梢?guī)定添附制度，其目的在于鼓勵(lì)經(jīng)濟(jì)價(jià)值的創(chuàng)造，維持經(jīng)濟(jì)秩序穩(wěn)定，使添附物能為社會(huì)經(jīng)濟(jì)利益而繼續(xù)存在。

第九十一頁，共139頁。房地產(chǎn)相鄰權(quán)（二）房地產(chǎn)相鄰權(quán)的概念和特征1、房地產(chǎn)相鄰權(quán)，是指兩個(gè)或兩個(gè)以上相互毗鄰的房地產(chǎn)所有人或使用人在行使房地產(chǎn)的占有、使用、收益和處分權(quán)時(shí)，相互之間應(yīng)當(dāng)給予便利或接受限制而發(fā)生的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。2、房地產(chǎn)相鄰權(quán)的特征（1）房地產(chǎn)相鄰權(quán)的主體是兩個(gè)或兩個(gè)以上的房地產(chǎn)所有人或使用人。（2)發(fā)生相鄰權(quán)關(guān)系的房地產(chǎn)在地理位置上必須是相鄰的（3）相鄰關(guān)系的客體是相鄰房地產(chǎn)所有人或使用人行使其權(quán)利時(shí)所體現(xiàn)的利益，而非房地產(chǎn)本身。（4）房地產(chǎn)相鄰關(guān)系的內(nèi)容是相鄰人之間的權(quán)利義務(wù)第九十二頁，共139頁。房地產(chǎn)相鄰權(quán)房地產(chǎn)相鄰權(quán)的種類1、因使用鄰地、通道，或通行而發(fā)生的相鄰關(guān)系2、因相鄰環(huán)境保護(hù)而發(fā)生的相鄰關(guān)系3、因險(xiǎn)情危害而發(fā)生的相鄰關(guān)系4、因相鄰?fù)L(fēng)、采光、管線設(shè)置而發(fā)生的相鄰關(guān)系處理房地產(chǎn)相鄰關(guān)系應(yīng)注意的問題1、有利生產(chǎn)2、方便生活3、團(tuán)結(jié)互助4、公平合理第九十三頁，共139頁。第二節(jié)建筑物區(qū)分所有權(quán)一、建筑物區(qū)分所有權(quán)的概念和特征1、概念建筑物區(qū)分所有權(quán)，是指建筑物所有人對建筑物專有部分的所有權(quán)、共用部分的持分權(quán)以及因共同關(guān)系所生的成員權(quán)。2、特征(1)復(fù)合性與一體性(2)專有所有權(quán)的主導(dǎo)性在區(qū)分所有權(quán)的設(shè)立登記上，只登記專有所有權(quán)，而共有權(quán)和成員權(quán)則不需要單獨(dú)登記。(3)權(quán)利主體身份的多重性(4)一體性，專有權(quán)、共有權(quán)、成員權(quán)不可分離

第九十四頁，共139頁。建筑物區(qū)分所有權(quán)的客體和內(nèi)容（一）單獨(dú)部分：1、必須具有構(gòu)造上的獨(dú)立性，可與建筑物其他部分隔離。2、必須具有使用上的獨(dú)立性。3、通過登記予以公示并表現(xiàn)出法律上的獨(dú)立性。（二）共有部分，是指區(qū)分所有人所擁有的單獨(dú)所有部分以外的建筑物其他部分。共有部分的范圍主要包括建筑物的基本構(gòu)造部分，如支柱、屋頂、外墻或地下室等，建筑物的共用部分及附屬物，如樓梯、消防設(shè)備、走廊、水塔、自來水管等，僅為部分區(qū)分所有人所共有的部分，如隔墻、為某些層專用的樓梯等。內(nèi)容1、專有權(quán)2、共有權(quán)3、成員權(quán)第九十五頁，共139頁。建筑物區(qū)分所有權(quán)的理論基礎(chǔ)（一）專有權(quán)說德國模式（二）共有權(quán)說：區(qū)分所有的建筑物整體視為全體區(qū)分所有權(quán)人所共有。日本模式（三）三元論：包括專有所有權(quán)、共用部分持分權(quán)、成員權(quán)?？偨Y(jié)：三元論比較符合現(xiàn)代文明社會(huì)的發(fā)展。

第三節(jié)住房部分產(chǎn)權(quán)第九十六頁，共139頁。案例分析馮強(qiáng)打算蓋一座三層小樓，經(jīng)申請，于2000年2月獲得城建部門批準(zhǔn)并領(lǐng)取了建筑許可證。同年3月，馮強(qiáng)開始建樓。不幸的是，馮強(qiáng)的兒子在施工中摔成重傷，花去醫(yī)療費(fèi)8萬多元。這樣，馮強(qiáng)由于資金不足，蓋了兩層就封頂了，準(zhǔn)備以后有錢再加蓋第三層。不料，此后馮強(qiáng)經(jīng)營的小飯店又虧本，欠債1萬多元。為了還債，馮強(qiáng)只好將樓房的第二層出賣。孫秋買下了此樓的第二層，雙方訂立書面協(xié)議并辦理了房屋過戶手續(xù)。但是，馮強(qiáng)在出賣他的第二層樓房時(shí)并沒有說明將來要加蓋第三層樓房。雙方居住期間，都利用二層樓頂堆放了些雜物，雙方對此均無意見。經(jīng)過2年的苦心經(jīng)營，馮強(qiáng)積攢下一筆錢，并打算將樓房的第三層蓋起來，于是通知孫秋將其堆放在二層樓頂?shù)碾s物盡快清理。孫秋當(dāng)即表示反對，認(rèn)為自己買了第二層，樓頂當(dāng)然屬于自己所有，自己有權(quán)堆放雜物，而馮強(qiáng)無權(quán)加蓋第三層。馮強(qiáng)則認(rèn)為自己蓋三層樓已經(jīng)獲城建部門批準(zhǔn)，當(dāng)然有權(quán)加蓋。雙方相持不下，馮強(qiáng)訴到法院，要求維護(hù)自己的合法權(quán)益。你認(rèn)為此案應(yīng)如何處理？第九十七頁，共139頁。第四節(jié)城市房地產(chǎn)權(quán)屬登記一、房地產(chǎn)權(quán)屬登記的概念房地產(chǎn)權(quán)屬登記，是指房地產(chǎn)行政管理部門代表政府對房地產(chǎn)所有權(quán)和使用權(quán)以及由上述權(quán)利產(chǎn)生的房地產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)利進(jìn)行登記，從而依法確認(rèn)房地產(chǎn)權(quán)歸屬關(guān)系的行為。我國實(shí)行土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度二、房地產(chǎn)權(quán)屬登記的功能1、產(chǎn)權(quán)確認(rèn)功能2、公示功能3、管理功能三、房地產(chǎn)權(quán)屬登記的效力1、成立要件主義2、對抗要件主義從立法實(shí)踐來看，我國房地產(chǎn)權(quán)屬登記的效力為成立要件主義。第九十八頁，共139頁。城市房屋權(quán)屬登記四、房產(chǎn)權(quán)屬登記房產(chǎn)權(quán)屬登記是指房產(chǎn)行政管理部門代表政府對房屋所有權(quán)以及由此權(quán)利所產(chǎn)生的抵押、典權(quán)等他項(xiàng)權(quán)利進(jìn)行登記，并依法確認(rèn)房屋產(chǎn)權(quán)歸屬關(guān)系的行為。房屋權(quán)屬登記分為總登記、初始登記、轉(zhuǎn)移登記、變更登記、他項(xiàng)權(quán)利登記、注銷登記。五、土地權(quán)屬登記土地權(quán)屬登記是房地產(chǎn)行政主管部門代表政府對國有土地使用權(quán)、集體土地所有權(quán)、集體土地建設(shè)用地使用權(quán)及他項(xiàng)權(quán)利均進(jìn)行注冊登記和發(fā)證的一種制度。按照登記的時(shí)間和內(nèi)容的不同，地產(chǎn)權(quán)屬登記可區(qū)分為權(quán)屬登記和變更登記第九十九頁，共139頁。案例分析1994年10月，某外國一家跨國公司來華投資，在某市興辦了一家外商獨(dú)資企業(yè)。1995年1月，在某市一次國有土地使用權(quán)拍賣出讓會(huì)上，獲取某市一地塊的土地使用權(quán)。隨后進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，于1996年3月在該地塊上建起商住樓一座，共8層。其中，最底一層承租給某國有商場，二至五層賣給七家公司商住，六至八層留作自用。后以此自用的三層作抵押向某銀行貸款。但因逾期不能償還貸款，某銀行申請法院變賣該三層房地產(chǎn)，后該三層由另外四家公司購買。問：該外商獨(dú)資企業(yè)自獲取該地塊使用權(quán)，至商住樓六至八層變賣，按照房地產(chǎn)法的規(guī)定，應(yīng)辦理哪些房地產(chǎn)權(quán)屬變更手續(xù)？第一百頁，共139頁。案例分析1.獲取該地塊使用權(quán)，應(yīng)向市土管部門申請土地使用權(quán)變更登記，經(jīng)市土管部門核實(shí)，由市政府頒發(fā)土地使用權(quán)證書。2.在該地塊上建起商住房,應(yīng)憑土地使用權(quán)證書向市房管部門申請房屋所有權(quán)登記,由市房管部門核實(shí)并頒發(fā)房屋所有權(quán)證書.3.將樓房二至五層賣給七家公司商住,應(yīng)向市房管部門申請房產(chǎn)變更登記,并憑變更后的房屋所用權(quán)證書向市土管部門申請土地使用權(quán)變更登記,經(jīng)市土管部門核實(shí),由市政府更換或更改房屋所有權(quán)證書.4.將自用的六至八層作抵押向銀行貸款,企業(yè)應(yīng)與銀行持土地使用權(quán)證書和抵押合同,到市房管部門辦理抵押登記.5.六至八層被變賣后,企業(yè)應(yīng)按照房地產(chǎn)變更登記的程序,持法院判決文書為購買方的四家公司辦理土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)的過戶登記.第一百零一頁，共139頁。第五節(jié)城市房屋管理一、城市私房管理城市居民私房，是指城市居民個(gè)人所有、數(shù)人共有的自用或出租的住宅和非住宅用房。城市居民私房管理的內(nèi)容1、所有權(quán)登記2、買賣管理3、租賃管理4、代管制度二、城市公房管理城市公房，是指坐落于直轄市、市、建制鎮(zhèn)的國有房屋和集體所有的房屋。城市公房管理的內(nèi)容1、所有權(quán)登記2、使用管理3、租賃管理4、買賣管理5、修繕管理第一百零二頁，共139頁。房產(chǎn)新政國十條的具體內(nèi)容各省、自治區(qū)、直轄市人民政府，國務(wù)院各部委、各直屬機(jī)構(gòu)：《國務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》（國辦發(fā)〔2010〕4號(hào)）印發(fā)后，全國房地產(chǎn)市場整體上出現(xiàn)了一些積極變化。但近期部分城市房價(jià)、地價(jià)又出現(xiàn)過快上漲勢頭，投機(jī)性購房再度活躍，需要引起高度重視。為進(jìn)一步落實(shí)各地區(qū)、各有關(guān)部門的責(zé)任，堅(jiān)決遏制部分城市房價(jià)過快上漲，切實(shí)解決城鎮(zhèn)居民住房問題，現(xiàn)就有關(guān)問題通知如下：一、各地區(qū)、各有關(guān)部門要切實(shí)履行穩(wěn)定房價(jià)和住房保障職責(zé)（1）統(tǒng)一思想，提高認(rèn)識(shí)。住房問題關(guān)系國計(jì)民生，既是經(jīng)濟(jì)問題，更是影響社會(huì)穩(wěn)定的重要民生問題。房價(jià)過高、上漲過快，加大了居民通過市場解決住房問題的難度，增加了金融風(fēng)險(xiǎn)，不利于經(jīng)濟(jì)社會(huì)協(xié)調(diào)發(fā)展。各地區(qū)、各有關(guān)部門必須充分認(rèn)識(shí)房價(jià)過快上漲的危害性，認(rèn)真落實(shí)中央確定的房地產(chǎn)市場調(diào)控政策，采取堅(jiān)決的措施，遏制房價(jià)過快上漲，促進(jìn)民生改善和經(jīng)濟(jì)發(fā)展。（2）建立考核問責(zé)機(jī)制。穩(wěn)定房價(jià)和住房保障工作實(shí)行省級(jí)人民政府負(fù)總責(zé)、城市人民政府抓落實(shí)的工作責(zé)任制。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、監(jiān)察部等部門要對省級(jí)人民政府的相關(guān)工作進(jìn)行考核，加強(qiáng)監(jiān)督檢查，建立約談、巡查和問責(zé)制度。對穩(wěn)定房價(jià)、推進(jìn)保障性住房建設(shè)工作不力，影響社會(huì)發(fā)展和穩(wěn)定的，要追究責(zé)任。第一百零三頁，共139頁。國十條二、堅(jiān)決抑制不合理住房需求（3）實(shí)行更為嚴(yán)格的差別化住房信貸政策。對購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女，下同），貸款首付款比例不得低于30%；對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1﹒1倍；對貸款購買第三套及以上住房的，貸款首付款比例和貸款利率應(yīng)大幅度提高，具體由商業(yè)銀行根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)管理原則自主確定。人民銀行、銀監(jiān)會(huì)要指導(dǎo)和監(jiān)督商業(yè)銀行嚴(yán)格住房消費(fèi)貸款管理。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部要會(huì)同人民銀行、銀監(jiān)會(huì)抓緊制定第二套住房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。要嚴(yán)格限制各種名目的炒房和投機(jī)性購房。商品住房價(jià)格過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的地區(qū)，商業(yè)銀行可根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)狀況，暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款；對不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購買住房貸款。地方人民政府可根據(jù)實(shí)際情況，采取臨時(shí)性措施，在一定時(shí)期內(nèi)限定購房套數(shù)。對境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人購房，嚴(yán)格按有關(guān)政策執(zhí)行。三、增加住房有效供給（4）發(fā)揮稅收政策對住房消費(fèi)和房地產(chǎn)收益的調(diào)節(jié)作用。財(cái)政部、稅務(wù)總局要加快研究制定引導(dǎo)個(gè)人合理住房消費(fèi)和調(diào)節(jié)個(gè)人房產(chǎn)收益的稅收政策。稅務(wù)部門要嚴(yán)格按照稅法和有關(guān)政策規(guī)定，認(rèn)真做好土地增值稅的征收管理工作，對定價(jià)過高、漲幅過快的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行重點(diǎn)清算和稽查。第一百零四頁，共139頁。國十條（5）增加居住用地有效供應(yīng)。國土資源部要指導(dǎo)督促各地及時(shí)制定并公布以住房為主的房地產(chǎn)供地計(jì)劃，并切實(shí)予以落實(shí)。房價(jià)上漲過快的城市，要增加居住用地的供應(yīng)總量。要依法加快處置閑置房地產(chǎn)用地，對收回的閑置土地，要優(yōu)先安排用于普通住房建設(shè)。在堅(jiān)持和完善土地招拍掛制度的同時(shí)，探索"綜合評標(biāo)"、"一次競價(jià)"、"雙向競價(jià)"等出讓方式，抑制居住用地出讓價(jià)格非理性上漲。（6）調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。各地要盡快編制和公布住房建設(shè)規(guī)劃，明確保障性住房、中小套型普通商品住房的建設(shè)數(shù)量和比例。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門要加快對普通商品住房的規(guī)劃、開工建設(shè)和預(yù)銷售審批，盡快形成有效供應(yīng)。保障性住房、棚戶區(qū)改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建設(shè)用地供應(yīng)總量的70%，并優(yōu)先保證供應(yīng)。城鄉(xiāng)規(guī)劃、房地產(chǎn)主管部門要積極配合國土資源部門，將住房銷售價(jià)位、套數(shù)、套型面積、保障性住房配建比例以及開竣工時(shí)間、違約處罰條款等納入土地出讓合同，確保中小套型住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)比例嚴(yán)格按照有關(guān)規(guī)定落實(shí)到位。房價(jià)過高、上漲過快的地區(qū)，要大幅度增加公共租賃住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和限價(jià)商品住房供應(yīng)。第一百零五頁，共139頁。國十條四、加快保障性安居工程建設(shè)（7）確保完成2010年建設(shè)保障性住房300萬套、各類棚戶區(qū)改造住房280萬套的工作任務(wù)。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、發(fā)展改革委、財(cái)政部等有關(guān)部門要盡快下達(dá)年度計(jì)劃及中央補(bǔ)助資金。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部要與各省級(jí)人民政府簽訂住房保障工作目標(biāo)責(zé)任書，落實(shí)工作責(zé)任。地方人民政府要切實(shí)落實(shí)土地供應(yīng)、資金投入和稅費(fèi)優(yōu)惠等政策，確保完成計(jì)劃任務(wù)。按照政府組織、社會(huì)參與的原則，加快發(fā)展公共租賃住房，地方各級(jí)人民政府要加大投入，中央以適當(dāng)方式給予資金支持。國有房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)積極參與保障性住房建設(shè)和棚戶區(qū)改造。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部要會(huì)同有關(guān)部門抓緊制定2010-2012年保障性住房建設(shè)規(guī)劃（包括各類棚戶區(qū)建設(shè)、政策性住房建設(shè)），并在2010年7月底前向全社會(huì)公布。五、加強(qiáng)市場監(jiān)管（8）加強(qiáng)對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購地和融資的監(jiān)管。國土資源部門要加大專項(xiàng)整治和清理力度，嚴(yán)格依法查處土地閑置及炒地行為，并限制有違法違規(guī)行為的企業(yè)新購置土地。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在參與土地競拍和開發(fā)建設(shè)過程中，其股東不得違規(guī)對其提供借款、轉(zhuǎn)貸、擔(dān)?；蚱渌嚓P(guān)融資便利。嚴(yán)禁非房地產(chǎn)主業(yè)的國有及國有控股企業(yè)參與商業(yè)性土地開發(fā)和房地產(chǎn)經(jīng)營業(yè)務(wù)。國有資產(chǎn)和金融監(jiān)管部門要加大查處力度。商業(yè)銀行要加強(qiáng)對房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)貸款的貸前審查和貸后管理。對存在土地閑置及炒地行為的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，商業(yè)銀行不得發(fā)放新開發(fā)項(xiàng)目貸款，證監(jiān)部門暫停批準(zhǔn)其上市、再融資和重大資產(chǎn)重組。第一百零六頁，共139頁。國十條（9）加大交易秩序監(jiān)管力度。對取得預(yù)售許可或者辦理現(xiàn)房銷售備案的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，要在規(guī)定時(shí)間內(nèi)一次性公開全部銷售房源，并嚴(yán)格按照申報(bào)價(jià)格明碼標(biāo)價(jià)對外銷售。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門要對已發(fā)放預(yù)售許可證的商品住房項(xiàng)目進(jìn)行清理，對存在捂盤惜售、囤積房源、哄抬房價(jià)等行為的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，要加大曝光和處罰力度，問題嚴(yán)重的要取消經(jīng)營資格，對存在違法違規(guī)行為的要追究相關(guān)人員的責(zé)任。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門要會(huì)同有關(guān)部門抓緊制定房屋租賃管理辦法，規(guī)范發(fā)展租賃市場。各?。▍^(qū)、市）人民政府要對本地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營行為進(jìn)行一次檢查，及時(shí)糾正和嚴(yán)肅處理違法違規(guī)行為，檢查處理結(jié)果要于2010年6月底之前報(bào)國務(wù)院。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部要會(huì)同有關(guān)部門組織抽查，確保檢查工作取得實(shí)效。（10）完善房地產(chǎn)市場信息披露制度。各地要及時(shí)向社會(huì)公布住房建設(shè)計(jì)劃和住房用地年度供應(yīng)計(jì)劃。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部要加快個(gè)人住房信息系統(tǒng)的建設(shè)。統(tǒng)計(jì)部門要研究發(fā)布能夠反映不同區(qū)位、不同類型住房價(jià)格變動(dòng)的信息。國務(wù)院各有關(guān)部門要根據(jù)本通知精神，加快制定、調(diào)整和完善相關(guān)的政策措施，各司其職、分工協(xié)作，加強(qiáng)對各地的指導(dǎo)和監(jiān)督檢查。各地區(qū)、各有關(guān)部門要積極做好房地產(chǎn)市場調(diào)控政策的解讀工作。新聞媒體要加強(qiáng)正面引導(dǎo)，大力宣傳國家房地產(chǎn)市場調(diào)控政策和保障性住房建設(shè)成果，引導(dǎo)居民住房理性消費(fèi)，形成有利于房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的輿論氛圍。第一百零七頁，共139頁。國十條具體內(nèi)容解讀1、穩(wěn)定房價(jià)不力將問責(zé)2、加快建設(shè)住房信息系統(tǒng)3、高房價(jià)地區(qū)三套房停貸

4、

超額供地

探索出讓方式5、研究制定調(diào)節(jié)收益政策

第一百零八頁，共139頁。國十條評論1、如何判定“商品住房價(jià)格過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的地區(qū)”？

2、如何界定二套住房？

3、如何界定三套及以上住房？

4、何時(shí)出臺(tái)個(gè)人住房稅收政策？

5、在探索土地出讓新形式中，會(huì)否出現(xiàn)新的權(quán)力尋租？

第一百零九頁，共139頁。國十條四大看點(diǎn)看點(diǎn)一：停發(fā)第三套房貸款看點(diǎn)二：遏制外地炒房者看點(diǎn)三：物業(yè)稅漸行漸近看點(diǎn)四：問責(zé)制強(qiáng)化執(zhí)行力第一百一十頁，共139頁。案例分析原告韓興培(1916年10月出生)與被告翁從蘭(1934年9月出生)婚后無子女)。為老有所養(yǎng)，兩原告與侄孫女，即被告韓知欣于1998年12月23日，訂立一份贈(zèng)與合同，并經(jīng)公證處公證。

雙方約定：“贈(zèng)與人韓興培、翁從蘭將坐落在馬鞍山市花山區(qū)大北莊玉蘭園9棟304號(hào)房產(chǎn)權(quán)贈(zèng)與給侄孫女韓知欣所有”，“該房產(chǎn)依法辦理過戶后，贈(zèng)與人仍然有權(quán)居住直至逝世為止，在此期間，受贈(zèng)人無權(quán)干預(yù)贈(zèng)與人的居住權(quán)”。后雙方辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。此前，在兩原告購買這套房改房時(shí)，被告交付房款17320元。訂立贈(zèng)與合同時(shí)，被告又交付給兩原告3000元。2001年，被告搬進(jìn)與兩原告共同居住。開始，雙方關(guān)系尚可。2002年9月被告生孩子后，為生活事務(wù)，經(jīng)常與兩原告發(fā)生矛盾，兩原告遂于2003年12月向法院起訴要求被告搬出居住，經(jīng)法院調(diào)解后息訴。2004年3月開始，雙方再次發(fā)生矛盾，發(fā)展到無人交納水、電、氣費(fèi)用，以致被停電停氣。老兩口遂再次起訴，要求撤銷與小韓間的贈(zèng)與合同，讓小韓搬出此房。

你認(rèn)為此房屋的所有權(quán)人是誰？該案應(yīng)如何處理？第一百一十一頁，共139頁。案例分析原告：黑龍江省經(jīng)濟(jì)信息中心

被告：呂世鐸，男，３４歲，住哈爾濱市香坊區(qū)六順街８８號(hào)１門１６２號(hào)。被告：劉桂榮，女，７７歲，住同上。

１９８７年１０月初，黑龍江省經(jīng)濟(jì)信息中心分配給其職工呂曉南住房一套，位于哈爾濱市香坊區(qū)六順街８８號(hào)１門１６２號(hào)。呂曉南承租后，于同年１１月中旬去加拿大陪丈夫讀書，房屋即由呂世鐸（呂曉南叔父）、劉桂榮（呂曉南祖母）居住。１９８８年２月，呂曉南給單位寫信，要求停薪留職，黑龍江省經(jīng)濟(jì)信息中心批準(zhǔn)其辦理停薪留職兩年（從１９８８年２月１日起至１９９０年２月１日止）。１９９０年１月３日，黑龍江省經(jīng)濟(jì)信息中心辦公會(huì)議決定：呂曉南必須在１９９０年２月１日前回單位上班，否則按自動(dòng)離職處理，并將此決定告訴呂曉南之母予以轉(zhuǎn)達(dá)，但呂曉南沒有回音。１９９０年２月１日，黑龍江省經(jīng)濟(jì)信息中心作出決定，對呂曉南按自動(dòng)離職處理。同年４月１日又決定收回呂曉南承租的房屋。呂世鐸、劉桂榮以受呂曉南委托，為其代管房屋為理由，不同意交出房屋。據(jù)此，黑龍江省經(jīng)濟(jì)信息中心向哈爾濱市香坊區(qū)人民法院起訴，以呂曉南承租的房屋系單位產(chǎn)權(quán)，現(xiàn)單位已將呂曉南開除為理由，要求在該房居住的呂世鐸、劉桂榮騰房。呂世鐸、劉桂榮辯稱：我們是應(yīng)呂曉南請求為其看家的，呂曉南并沒有將該房轉(zhuǎn)借給我們。呂曉南是出國陪丈夫讀書，回國后仍需住房，所以不同意退房。

第一百一十二頁，共139頁。案例分析張先生后院鄰居正準(zhǔn)備修建廂房，侵占了張先生家正房的滴水，鄰居家?guī)康牡鼗o鄰張先生的正房后墻，張先生擔(dān)心將來廂房建成后，下雨濺在廂房房頂上的水會(huì)濺在張先生的正房后墻上，而且將來給正房做保暖時(shí)會(huì)受影響。張先生能不能要求鄰居建廂房時(shí)留出空隙第一百一十三頁，共139頁。我國法律對農(nóng)村建房中普遍存在的“滴水”問題沒有直接規(guī)定，但是《民法通則》第八十三條對相鄰關(guān)系中的排水問題作了原則性的規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)的相鄰各方，應(yīng)當(dāng)按照有利生產(chǎn)、方便生活、團(tuán)結(jié)互助、公平合理的精神，正確處理截水、排水、通行、通風(fēng)、采光等方面的相鄰關(guān)系。給相鄰方造成妨礙或者損失的，應(yīng)當(dāng)停止侵害，排除妨礙，賠償損失?！?/p>

此外，最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見》第一百零二條規(guī)定：“處理相鄰房屋滴水糾紛時(shí)，對有過錯(cuò)的一方造成他方損害的，應(yīng)當(dāng)責(zé)令其排除妨礙、賠償損失。”如果張先生鄰居所建房屋確實(shí)距張先生正房太近,且張先生能夠證明權(quán)益受損為必然發(fā)生的結(jié)果，張先生可以與鄰居進(jìn)行協(xié)商，要求其將廂房的地基撤回合理距離。

如果其廂房已經(jīng)建成，導(dǎo)致水濺在自家后墻上，張先生可以要求鄰居為自己的房屋做防水處理，或支付張先生自己做防水所需的必要費(fèi)用。第一百一十四頁，共139頁。第四章房地產(chǎn)開發(fā)管理制度協(xié)議出讓一概念和特點(diǎn)是指根據(jù)土地使用者（受讓人）的申請，由土地所有者（出讓人）與受讓人在沒有第三人參與的條件下通過談判、協(xié)商達(dá)成出讓土地使用權(quán)一致意見的一種方式?jīng)]有競爭機(jī)制易滋生腐敗二適用范圍三程序◎第一百一十五頁，共139頁。招標(biāo)出讓一概念和特點(diǎn)1概念2特點(diǎn)（1）標(biāo)底、標(biāo)價(jià)不公開（2）中標(biāo)者不一定是最高者（3）一次投標(biāo)機(jī)會(huì)二適用范圍對不具備拍賣條件，有以下情況之一（1）除獲取較高出讓金外，還具有其他綜合目標(biāo)或特定的社會(huì)、公益建設(shè)條件；（2）土地用途