棚戶區(qū)改造項目可行性研究報告

****市****區(qū)****街棚戶區(qū)改造項目可行性調(diào)查匯報第一章總論1.1項目建設背景1.1.1項目名稱****市****區(qū)****街棚戶區(qū)改造項目1.1.2主辦單位****市****區(qū)****道辦事處1.1.3調(diào)查編制單位****道辦事處1.1.4可研編制根據(jù)1、《中華人民共和國土地管理法》2、《中華人民共和國都市房地產(chǎn)管理法》3、《中華人民共和國環(huán)境保護法》4、《投資項目可行性研究措施與案例應用手冊》5、《建筑項目經(jīng)濟評價措施與參數(shù)》（第三版）6、《房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究與經(jīng)濟評價手冊》7、《遼寧省都市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理規(guī)定》8、《遼寧省建設工程概算定額》9《遼寧省產(chǎn)業(yè)發(fā)展指導目錄》（本）10、《遼寧省國有土地使用權(quán)招標拍賣掛牌出讓措施》11、《遼寧省有關加緊都市棚戶區(qū)改造有關問題的告知》12、《遼寧省都市房屋拆遷管理措施》****市****區(qū)****街棚戶區(qū)改造項目可行性調(diào)查匯報13、《****市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十一五年規(guī)劃綱要》14、《****市都市集中連片棚戶區(qū)改造實行方案》15、《****市都市集中連片棚戶區(qū)改造規(guī)定》16、《****市棚改新區(qū)物業(yè)管理實行意見》17、項目承接單位提供的有關資料：18、國家有關技術(shù)規(guī)范、規(guī)程和規(guī)定，重要有：《都市居住區(qū)規(guī)劃設計規(guī)范》（GB50180-93）；《住宅設計規(guī)范》（GB50096-1999）；《住宅建筑設計規(guī)范》（GBJ96-86）；《混凝土構(gòu)造設計規(guī)范》（GBJ16-87）；《建筑設計防火規(guī)范》（GB50016-）；《低壓配電設計規(guī)范》（GB50054-95）；《電力工程電纜設計規(guī)范》（GB50217-94）等。1.1.5可研研究范圍承擔****市****區(qū)****街棚戶區(qū)改造項目可行性研究匯報編制任務，重要進行了如下研究工作：1、項目的建設背景、必要性；2、項目建設、市場預測及發(fā)展前景；3、項目建設投資及費用的測算；4、項目經(jīng)濟效益的分析；5、項目社會效益的評價等。****市****區(qū)****街棚戶區(qū)改造項目可行性調(diào)查匯報1.1.6項目提出的理由與過程****市委、市政府根據(jù)《國務院辦公廳有關增進東北老工業(yè)基地深入擴大對外開放的事實意見》（國發(fā)辦〔〕36號）文獻精神和遼寧省“五點一線”新的開放戰(zhàn)略，充足運用****獨特的地緣優(yōu)勢和朝鮮半島局勢的緩和，加緊遼寧省****市的都市建設，臨港產(chǎn)業(yè)園區(qū)的開發(fā)，將****建設成為中國東北東部現(xiàn)代化沿海港口都市。通過****市****區(qū)****街棚戶區(qū)改造項目的建設，建成一種布局合理、配套齊全、人居環(huán)境優(yōu)良的都市新小區(qū)。安頓丹迪居民，改善居民生活條件，美化****市的市容市貌，完善都市基礎設施整體功能，提高****市的服務功能。1、遼寧省棚戶區(qū)改造的基本狀況改革開放以來，本省住宅建設發(fā)展迅速，都市居民的居住水平和居住條件有了明顯的提高和改善。不過，由于本省都市人口比重大，歷史欠賬多，部分都市居民的住房困難還沒有從主線得到處理。全省至今尚有62萬戶缺房戶，尤其是13.3萬戶、49.2萬人仍居住在房屋構(gòu)造簡樸、設施簡陋、陰暗窄小的棚戶區(qū)里，這些棚戶區(qū)的房屋大多已年久失修，成了危房、險房。在“三個代表”重要思想和黨的十六屆三中全會、四中全會精神指導下，為了提高棚戶區(qū)居民的居住水平，將黨和政府的溫暖送到特困人群，建設友好遼寧。末，遼寧省委九屆八次全會與全省經(jīng)濟工作會議提出：從開始，用兩年到三年時間，基本完畢848萬平方米、27.5萬戶、84.4萬人的5萬平方米以上集中連片棚戶區(qū)改造任務，并把棚戶區(qū)改造作為全省的頭號民心工程。在黨中央、國務院的關懷下與國家有關部門的指導、支持下，在遼寧省委、****市****區(qū)****街棚戶區(qū)改造項目可行性調(diào)查匯報省政府的對的領導下，通過全省上下的共同努力，遼寧省都市集中連片棚戶區(qū)改造工作進展順利。兩年來，列入遼寧省計劃的11個市（不含沈陽、大連、鞍山市）共拆除了983.7平方米，新建回遷戶1332萬平方米的改造計劃。如含沈陽、大連、鞍山3個市，14個市共改造都市集中連片棚戶區(qū)1212萬平方米，改善了34.5萬戶、120萬人的住房條件。2、****市棚戶區(qū)改造的基本狀況****市的棚戶區(qū)重要分布在北部山區(qū)，其中60%以上坐落在25度以上的坡地。這些地區(qū)房屋建設時間長、質(zhì)量差、基礎設施欠賬多、人口密度大、家庭經(jīng)濟收入低。至，****市共有18片棚戶區(qū)列入省集中連片棚戶區(qū)改造計劃。在實行改造中，結(jié)合得到實際，遵照都市總體規(guī)劃，按照“西進、東展、南疏、北擴”的建設思緒，因地制宜，進行了擴邊展沿，改造總占地面積到達了220萬平方米，波及居民26731戶、93202人，拆除房屋建筑面積77.4萬平方米，新建回遷安頓住宅128.1萬平方米，總投資17.04億元，市****市區(qū)城建史上規(guī)模最宏大、動遷戶數(shù)量最多的一項工程。****市在全面啟動****市****區(qū)****街棚戶區(qū)改造項目，計劃在6年的時間內(nèi)所有完畢。通過徹底改造，建成一種布局合理、配套齊全、人居環(huán)境優(yōu)良的都市新小區(qū)。1.2項目概況1.2.1擬建地點****市****區(qū)****街棚戶區(qū)1.2.2建設規(guī)模與目的****市****區(qū)****街棚戶區(qū)改造項目可行性調(diào)查匯報根據(jù)地點國土資源局《****市房地產(chǎn)開發(fā)用地公開出讓計劃（第二批）》公告，****市****區(qū)七道橋北地段用地面積25.28萬平方米，規(guī)劃用途為住宅、商用，使用年限為70年、40年，容積率為1.3如下（可以上調(diào)0.2），供地狀況為現(xiàn)實狀況。1.2.3重要建設條件1、有強大的政策支持為了加緊****市****區(qū)****街棚戶區(qū)，根據(jù)國務院《都市房屋動遷管理條例》、《遼寧省都市房屋拆遷管理措施》的有關規(guī)定和省政府有關都市集中連片棚戶區(qū)改造工作規(guī)定，結(jié)合****市實際制定了《****市都市集中連片棚戶區(qū)改造規(guī)定》。為全面貫徹省委、省政府有關加緊全省棚戶區(qū)改造戰(zhàn)略布署,根據(jù)省政府第99次省長辦公會議和《遼寧省人民政府辦公廳有關深入加緊都市棚戶區(qū)改造有關問題的告知》（遼政辦發(fā)[]41號）精神，結(jié)合****市的實際狀況，制定了《****市都市集中連片棚戶區(qū)改造實行方案》。為了做好****市****區(qū)****街棚戶區(qū)居民新區(qū)物業(yè)管理工作，為小區(qū)居民發(fā)明一種整潔、文明、安全、以便的居住環(huán)境，妥善安頓小區(qū)特困職工，擴大就業(yè)門路，減輕群眾承擔，維護好群眾利益，讓廣大群眾住得上、住得起、住的穩(wěn)、住的安，根據(jù)國務院《物業(yè)管理條列》和省棚戶區(qū)協(xié)調(diào)小組《有關印發(fā)〈有關棚戶區(qū)居民回遷小區(qū)管理的指導意見〉的告知》（遼棚改[]2號）,結(jié)合****市實際,制定了《****市棚改新區(qū)物業(yè)管理實行意見》。參與****市集中連片棚戶區(qū)改造的開發(fā)建設單位可以享有一定的優(yōu)惠政策****市****區(qū)****街棚戶區(qū)改造項目可行性調(diào)查匯報詳細包括：1、都市集中連片棚戶區(qū)改造項目免繳交割調(diào)整基金、河道維護基金、墻改基金、散裝水泥發(fā)展基金。免繳都市基礎設施配套費、消防設施費、市場交易服務費、排水設施有償使用費、施工協(xié)議簽證費、商品房銷售協(xié)議簽證費、協(xié)議協(xié)議公證費。減半繳納人防工程異地建設費、勞動統(tǒng)籌費、土地登記費、施工圖審服務費、拆遷管理費、房屋質(zhì)量鑒定費、工程質(zhì)量監(jiān)督費、固體垃圾排放管理費、施工占地費、工程定額編制費。2、在不影響其他規(guī)劃控制指標和居住區(qū)設計規(guī)定的狀況下，在土地出讓協(xié)議規(guī)定的容積率基礎上可上浮0.2，上浮部分仍可享有優(yōu)惠政策，超過0.2以上的（不含0.2）按正常的房地產(chǎn)開發(fā)項目收費（包括土地出讓金）3、民心所向，積極配合動遷工作。在棚戶區(qū)改造過程中，政府出臺了比經(jīng)濟合用房愈加優(yōu)惠的棚改搬遷政策，使老百姓得到了實惠。廣大動遷戶的顧全大局，積極配合和支持，有力地推進了安頓房工程的順利進行。4、資金貫徹，市場化運作，給開發(fā)商提供了新的開發(fā)取向。為處理棚戶區(qū)改造的資金問題，讓百姓安居樂業(yè)，****市委、市政府通過調(diào)查研究決定，棚戶區(qū)改造建設資金實行市場化運作，實行招商引資，市場化運作和改造的一系列優(yōu)惠政策，使棚戶區(qū)有足夠的吸引力，吸引多家開發(fā)企業(yè)參與到棚戶區(qū)改造之中。為了保證項目順利實行，政府與企業(yè)或個人將簽訂《****市都市集中連片棚戶區(qū)改造建設項目承諾書》、《防止職務犯罪承諾書》、《拆遷安頓保證書》和《建設資本金及拆遷儲備金協(xié)議書》。****市****區(qū)****街棚戶區(qū)改造項目可行性調(diào)查匯報1.2.4項目投入總資金及來源狀況項目計劃總投資72363萬元人民幣，資金來源重要依托投資方處理。1.2.5重要技術(shù)經(jīng)濟指標表1-1序號項目名稱單位指標1規(guī)劃總用地面積萬平方米25.282總建筑面積萬平方米32.8643建筑容積率1.34小區(qū)綠化率%305建設投資萬元723636每平方米造價元22027建設期年68銷售收入萬元1150249投資利潤率%44.710靜態(tài)投資回收期年3.11.3棚戶區(qū)改造回遷戶安頓狀況1.3.1拆遷安頓賠償原則1、產(chǎn)權(quán)調(diào)換（1）被拆遷房屋建筑面積在45平方米如下的（含45平方米），安頓一類標****市****區(qū)****街棚戶區(qū)改造項目可行性調(diào)查匯報準套型房屋，其建筑面積不不不小于45平方米；其中被拆遷房屋建筑面積在35平方米以上的（自然間2居室，其中最小居室使用面積不得不不小于8平方米），安頓二類原則型房屋，其建筑面積不不不小于58平方米。被拆遷房屋建筑面積在45平方米以上至58平方米的（含58平方米），安頓二類原則套型房屋，其建筑面積不不不小于58平方米。被拆遷房屋建筑面積在58平方米以上至70平方米的（含70平方米），安頓三類原則套型房屋，其建筑面積不不不小于70平方米。被拆遷房屋建筑面積在70平方米以上的，安頓的四類原則套型房屋，其建筑面積不不不小于90平方米。高層建筑的各類套型使用面積不得低于上述各類原則套型使用面積。擴大面積代建費按多層建筑面積計算，房屋所有權(quán)證建筑面積按實際面積計算。安頓各類套型房屋超過被拆除面積部分，按每平方米700交納擴大面積代建費，原面積不結(jié)算差價。本人自愿規(guī)定上調(diào)一種類型的，所上調(diào)部分擴大面積代建費按一般商品房價格的90%繳納，其價格由棚戶區(qū)改造領導小組辦公室組織評估機構(gòu)按有關規(guī)定評估確認。（2）臨時過度賠償費。被拆遷房屋建筑面積在50平方米如下的（50平方米），每月每戶150元；50平方米以上的，每戶每月200元。（3）實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的一次性補助搬家費100元；回遷時恢復有線電視、電話；動力電無法恢復的按現(xiàn)行價格賠償。（4）拆遷產(chǎn)生經(jīng)營性房屋實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，原面積按市場評估價格與所安頓的期房商品房價格結(jié)算差價，擴大面積代建費按商品房價繳納。一次性搬遷費****市****區(qū)****街棚戶區(qū)改造項目可行性調(diào)查匯報和不可恢復設施賠償費按市場評估價支付。因拆遷導致停產(chǎn)、停業(yè)的臨時過度賠償根據(jù)向社會保險機構(gòu)繳納養(yǎng)老保險金的企業(yè)職工人數(shù)和記錄部門公布的上年企業(yè)職工平均工資計算；對出租的，按拆遷錢的出租租金計算；對商業(yè)用房按每平方米15元計算，并按季度發(fā)放。如雙方達不成協(xié)議，也可由拆遷人為被拆遷人按被拆遷房屋面積租賃房屋進行臨時過渡.(5)棚戶區(qū)改造內(nèi)的農(nóng)民戶安頓賠償原則，按國家有關的法律、法規(guī)執(zhí)行；征地后比照都市房屋拆遷規(guī)定執(zhí)行。2.貨幣賠償貨幣賠償按被拆除房屋的市場評估計算。原面積按市場評估賠償：被拆除房屋面積在20平方米（含20平方米）以上局限性45平方米的，差額部分按被拆除房屋面積評估價的50%予以補助。超過45平方米的，超過面積部分不予補助；局限性20平方米的局限性面積部分不予補助。1.3.2特困戶、低保戶的安頓賠償原則對特困戶按政策規(guī)定擴大面積部分，免收擴大面積代建制：對低保戶按政策規(guī)定擴大面積部分，減少收取擴大面積代建費。1.3.3****地區(qū)棚戶區(qū)商品房價格****區(qū)八道地區(qū)棚戶區(qū)商品房價格為每平方米3180元起價（不含樓層差）：****區(qū)九道地區(qū)棚戶區(qū)商品房價格為每平方米2900元；****區(qū)興東（東尖頭）地區(qū)棚戶區(qū)商品房價格為每平方米2980-3280元；振興區(qū)紅房地區(qū)棚戶區(qū)棚戶區(qū)商品房價格為每平方米2400元左右；七道地區(qū)十八中北側(cè)棚戶區(qū)商品房價格為****市****區(qū)****街棚戶區(qū)改造項目可行性調(diào)查匯報3280元起價3280元起價（不含樓層差）。商業(yè)用房估計5000元/平方米。1.4結(jié)論與提議1.4．1結(jié)論伴隨****的市區(qū)的不停擴大，基礎設施的建設及其他配套服務的加強，本項目改造開發(fā)區(qū)域的增值潛力巨大，市場前景廣闊。****市****區(qū)****街棚戶區(qū)改造項目為改善居民生活條件，美化****市的市容市貌，完善都市基礎設施整體功能，提高****市的服務功能，使區(qū)域的經(jīng)濟發(fā)展得到提高，人們生活水平上升，都市建設加緊前進步伐，還安頓了園區(qū)內(nèi)從業(yè)人員及家眷，項目的經(jīng)濟效益、社會效益和環(huán)境效益十分明顯，具有良好的開發(fā)前景。1.4.2建設1.項目建設過程中要重視與環(huán)境協(xié)調(diào)，到達合理統(tǒng)一。1.項目的拆遷量較大，牽涉的住戶諸多，工程開始時要謹慎考慮居民的安頓問題，以免遲延建設進度，影響所有施工。第2章項目建設的必要性與意義2.1棚戶區(qū)改造有力地推進了建設友好社會棚戶區(qū)改造縮小了都市不一樣群體、不一樣區(qū)域之間的生活差距，增進了人與人和人與子人之間的友好。2.1.1棚戶區(qū)改造縮小了住房差距通過棚戶區(qū)改造，棚戶區(qū)居民人均住房建筑面積到達平方米，比全省****市****區(qū)****街棚戶區(qū)改造項目可行性調(diào)查匯報平均水平22.6平方米的差距明顯縮小，棚戶區(qū)與都市中心區(qū)的人均住房面積差距也對應縮小。同步縮小了生活差距。棚戶區(qū)居民從沒有基礎設施的棚戶區(qū)，搬進了設施齊全的新區(qū)，某些棚戶區(qū)居民回遷小區(qū)的環(huán)境比商品房要好。縮小了都市不一樣群體之間的住房差距與生活差距，消除了諸多社會矛盾。2.1.2棚戶區(qū)改造變化了都市面貌，增進了都市不一樣區(qū)域的友好破爛不堪的棚戶區(qū)變成了鱗次櫛比的高樓大廈，市政設施配套齊全，都市面貌有了明顯改觀。結(jié)合棚戶區(qū)改造，各市籌措資金用于都市基礎設施和公共服務配套設施建設，新增道路、供水管線、排水管線、煤氣管線，新建幼稚園、醫(yī)療中心、超市等多種配套設施，深入完善了都市功能。2.1.3棚戶區(qū)改造改善了都市生態(tài)環(huán)境和居民的生活環(huán)境，增進了人與人自然的友好改造前，這些棚戶區(qū)沒有像樣的道路、排水等基礎設施，小區(qū)居民均采用原煤取暖，大氣污染嚴重，市政配套設施落后，上下水管老化年久失修，跑冒滴漏現(xiàn)象到處可見。通過棚戶區(qū)改造，極大地改善了都市生態(tài)環(huán)境和居民的生活環(huán)境。據(jù)初步記錄，我區(qū)棚戶區(qū)改造后，共將清理生活垃圾萬噸，新增綠地面積平方米，每年可減少煙塵排放量萬噸，減少污水排放量萬噸。許多棚改新區(qū)居民反應，目前煙塵少了，河水清了，垃圾少了，環(huán)境美了，人們心情舒暢了2.1.4棚戶區(qū)改造改善了經(jīng)濟構(gòu)造，增進了經(jīng)濟友好發(fā)展兩年來，全市個市棚戶區(qū)改造共投入建設資金億元，按照房地產(chǎn)業(yè)投入與產(chǎn)出比1：6計算，這億元的投入，可產(chǎn)生億元的效益，有力地拉動了本市建筑業(yè)、建材業(yè)、交通運送業(yè)等有關產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。都市面貌變化與配****市****區(qū)****街棚戶區(qū)改造項目可行性調(diào)查匯報套設施建設，使都市土地城北升值。該項目通過棚戶區(qū)徹底改造，建成一種布局合理配套齊全、人居環(huán)境優(yōu)良的都市新小區(qū)。除了安頓當?shù)鼐用?，還對土地進行整合，騰出了部分土地，用于建設創(chuàng)業(yè)，改善了經(jīng)濟構(gòu)造，增進了社會經(jīng)濟和人文環(huán)境的友好發(fā)展。2.1.5“棚改精神”，增進了黨、政府與老百姓的友好本市及我區(qū)各級黨委、政府和各職能單位對棚戶區(qū)改造都給與了有力支持和協(xié)助，但凡波及棚戶區(qū)改造的審批事項和服務環(huán)節(jié)的各項工作，計劃、規(guī)劃、建委、房產(chǎn)財政、消防、電力等部門都要打破常規(guī)，集中辦理，登門服務，現(xiàn)場辦公，極大地提高了辦事效率，某些以往需要幾種月甚至至六個月才能辦完的工程前期手續(xù)，目前幾天就能辦結(jié)。棚戶區(qū)改造在全市及我區(qū)形成了為民務實、創(chuàng)新高効、團結(jié)協(xié)作拼搏奉獻的“棚改精神”，發(fā)明了“棚改速度”。棚戶區(qū)改造，拆除的是欠帳，建起的是黨和政府在人民群眾中的形象。2.2棚戶區(qū)改造的市場運作，引領房地產(chǎn)業(yè)走出低迷房地產(chǎn)業(yè)是從事房地產(chǎn)開發(fā)建設、經(jīng)營管理和綜合服務等社會經(jīng)濟活動的第三產(chǎn)業(yè)，在國民經(jīng)濟中具有支柱產(chǎn)業(yè)作用，房地產(chǎn)的地區(qū)屬性決定了建造所需大宗材料不合適遠距離采購，這就使其對地方產(chǎn)業(yè)拉動較大；另首先房地產(chǎn)增進了產(chǎn)權(quán)流動，搞活了房屋二、三級市場，增長地方稅收；更為重要的使房地產(chǎn)可以較大刺激生活消費，擴大內(nèi)需，增長地方稅源，能極大地提高稅收對我區(qū)經(jīng)濟的奉獻力。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與國民經(jīng)濟的發(fā)展親密有關，首先房地產(chǎn)是社會經(jīng)濟和現(xiàn)代化城鎮(zhèn)建設事業(yè)發(fā)展的產(chǎn)物，沒有發(fā)達的社會經(jīng)濟基礎、沒有較高的社會生產(chǎn)****市****區(qū)****街棚戶區(qū)改造項目可行性調(diào)查匯報水平和國民經(jīng)濟的基礎支撐，就沒有發(fā)達的房地產(chǎn)業(yè)；另首先，房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟的基礎產(chǎn)業(yè)、先導產(chǎn)業(yè)和導向性產(chǎn)業(yè)，能為社會經(jīng)濟發(fā)展和人民提供必須的生產(chǎn)資料和生活等物質(zhì)基礎，兩者的關系是相輔相成、緊密相連的。2.3項目建設與全省的發(fā)展目的和****的規(guī)劃思想一致****市以加緊發(fā)展為主題，以構(gòu)造調(diào)整為主線，以改革開放和科技進步為動力，以提高人民生活水平為主線出發(fā)點，加緊工業(yè)化、城鎮(zhèn)化和信息化進程，加緊產(chǎn)業(yè)構(gòu)造調(diào)理，積極發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)，加緊與國際經(jīng)濟對接和融合，提高國民經(jīng)濟整體素質(zhì)和競爭力，全面建設小康社會，推進農(nóng)業(yè)發(fā)展。根據(jù)國家產(chǎn)業(yè)政策和未來走向，結(jié)合本市實際狀況，未來本市招商引資的戰(zhàn)略重點之一是以舊城改造、小區(qū)建設、安居工程為主體的房地產(chǎn)業(yè)，因此我區(qū)也應加大在這些方面的工作力度，以爭取上級更多的優(yōu)惠政策和扶持資金。2.4項目建設符合市政府的棚戶區(qū)改造政策該項目的開發(fā)符合丹政發(fā)[]8號文獻規(guī)定的棚改政策，以“居者有其屋”為重要目的，配合國家房改政策精神，本著“多層為主、密度適中、高層點綴、環(huán)境優(yōu)美、有利生產(chǎn)、以便生活”的原則，實現(xiàn)住宅建設小區(qū)化、小區(qū)規(guī)?；?。伴隨國家改革開放政策的逐漸深入、社會的進步、經(jīng)濟體制與增長方式的轉(zhuǎn)型，舊城區(qū)承載的職能逐漸多元化、復雜化。舊城區(qū)都市更新過程不僅可改善其基礎設施，更明顯的是伴隨房地產(chǎn)市場的開放，都市土地有償使用制度的實行，土地級差效應的發(fā)揮，優(yōu)化了土地運用構(gòu)造，提高了其綜合服務功能。加緊舊城改造，將村鎮(zhèn)改造與村鎮(zhèn)居民點建設納入都市建設的長遠計劃，可使都市功能布局更趨合理。****市****區(qū)****街棚戶區(qū)改造項目可行性調(diào)查匯報2.5項目建設可改觀舊城住房面貌，優(yōu)化人居環(huán)境伴隨舊城區(qū)棚屋的改造、拆除，建成了一批經(jīng)濟合用房用于安頓拆遷戶，原棚戶居民從低矮、潮濕、破舊的棚屋，搬進了配套設施完善、環(huán)境優(yōu)美的居住小區(qū)。棚戶改造大大改善了本市中低收入和困難群體的居住環(huán)境，提高了他們的生活質(zhì)量。此前低矮破舊棚戶地段，將建成大廈高聳、新居成片的新城區(qū)。棚戶改造還為都市道路和基礎設施建設騰出了空間，更全面拉動了本市的經(jīng)濟增長、激活了****市房地產(chǎn)市場。一種個小區(qū)、一條條街道變得視野開闊、呼吸暢通，市民生活環(huán)境得到了深入的改善。對城建來說，完畢了過去十年、甚至幾十年都不敢想象的變革；但對****而言，另一種時代正在開始，建成一種“繁華的經(jīng)濟強市、開放的窗口都市、文明的現(xiàn)代都市、秀美的山水名市”，“最美邊境都市”將愈加地名副其實。第3章市場預測的房地產(chǎn)行業(yè)將是政策導向下的執(zhí)行年。在中國房地產(chǎn)發(fā)展戰(zhàn)略開始顯露出從產(chǎn)業(yè)政策向公共政策回歸姿態(tài)的形勢下，的房地產(chǎn)行業(yè)可以說正處在變革的前夜。在住房供應構(gòu)造調(diào)整、控制房價、加強土地調(diào)控、加強保障性住房建設等等政策導向下，房地產(chǎn)行業(yè)將逐漸辭別高利潤時代，強化企業(yè)治理、重視品牌建設、提高經(jīng)營效率和定位市場真實需求將成為尋求長期發(fā)展的房地產(chǎn)企業(yè)的關重視點。3.1房地產(chǎn)開發(fā)投資增速將放緩在政府控制房價、調(diào)整住房構(gòu)造、加強土地控制、信貸控制的影響下，房地產(chǎn)開發(fā)投資的增速將受到影響，尤其是在目前中國經(jīng)濟面臨戰(zhàn)略性構(gòu)造轉(zhuǎn)****市****區(qū)****街棚戶區(qū)改造項目可行性調(diào)查匯報型（將經(jīng)濟增長動力從投資和出口向個人消費方面傾斜）的背景下，對其他諸多重點行業(yè)拉動效應明顯的房地產(chǎn)投資將受到政府的嚴密控制。控制房地產(chǎn)信貸規(guī)模、提高房地產(chǎn)信貸門檻、提高貸款利率等將是政府也許采用的措施，而房地產(chǎn)銷售面積增速的放緩以及從嚴的政策調(diào)控將使得不少從其他行業(yè)進來的開發(fā)商以及部分資金鏈緊張的開發(fā)商逐漸退出或收縮戰(zhàn)線。在這種背景下，我們估計房地產(chǎn)開發(fā)投資增速也許會放緩到15%左右。3.2住房供應構(gòu)造調(diào)整，一般住房和經(jīng)濟合用房供應將增多的房地產(chǎn)調(diào)控中對住房供應構(gòu)造提出了詳細的90?70原則，國六條和國十五條的導向就是重點發(fā)展?jié)M足當?shù)鼐用褡灾餍枨蟮闹械蛢r位、中小套型一般商品住房，繼續(xù)一職房地產(chǎn)的投資和投機性需求。的住房供應構(gòu)造繼續(xù)調(diào)整，一般住房和經(jīng)濟合用房供應將增多，別墅等高端住房的投資和供應受到限制。的住房供應構(gòu)造將繼續(xù)的政策，在奧運會的帶動下，房地產(chǎn)持續(xù)發(fā)展。3.3土地管理愈加嚴格，土地增量供應控制更嚴，土地成本將提高，這也將加劇對于存量土地的競爭以來國家對土地的調(diào)控政策之多為近年少有。不僅是在5月出臺的“國十五條”中對加大閑置土地的處置力度進行詳細原則制定，9月初，國務院更是專門下發(fā)《有關加強土地調(diào)控有關問題的告知》，重要針對目前各地區(qū)在土地審批、用地集約管理、土地執(zhí)法等方面存在的問題進行有效治理及嚴風格控。此后，國土資源部又下發(fā)了《有關做好報國務院同意建設用地審查報批有關工作的告知》，這些都顯示了中央對地方管理改革的決心和深意，****市****區(qū)****街棚戶區(qū)改造項目可行性調(diào)查匯報是對國務院28號文（《國務院有關深化改革嚴格土地管理的決定》），國八條、144號文（《有關開展制定征地統(tǒng)一年產(chǎn)值原則和征地區(qū)片綜合地價工作的告知》）和國六條的延續(xù)。這些政策指向?qū)⑹沟猛恋卦隽抗艿礁鼑栏竦目刂疲瑥亩酥品康禺a(chǎn)開發(fā)投資的過快增長，并對迅速增長的國內(nèi)固定資產(chǎn)投資起到降溫的效果。從近期陸續(xù)報道的地方土地違規(guī)違法事件以及不停從嚴的政策措施來看，土地總體規(guī)劃的調(diào)整審批權(quán)限以及土地出讓金的管理權(quán)限也許會上收，建設項目用地管理將愈加嚴格。估計伴隨土地供應“閘門”的縮緊，如沒有重大政策變動，則土地價格的上漲趨勢短期內(nèi)難以出現(xiàn)變化。另首先，增量土地資源的供應緊縮，將會促使房地產(chǎn)行業(yè)愈加重視對存量土地資源的整合，對存量土地的競爭也將加劇。對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，土地成本的提高將是必須面對的現(xiàn)實。總的來說，土地供應將愈加制度化、規(guī)范化、透明化和市場化，房地產(chǎn)行業(yè)“強者恒強”的局面將得到深入的體現(xiàn)，行業(yè)集中度也將深入提高。3.4住房供求差距將縮小，價格成為關鍵原因從目前的各類調(diào)控政策來看，改善住房供應構(gòu)造和穩(wěn)定房價是關鍵重點，改善供求關系和住房價格將仍是政府宏觀調(diào)控的重要目的之一。從房地產(chǎn)供應的某些先行指標來看，的實際供應量增長有所加緊，不過，在政府宏觀調(diào)控下，房地產(chǎn)供應增速將逐漸出現(xiàn)放緩趨勢；需求方面，通過幾年迅速釋放的自住性需求在高房價的影響下將有所減弱；此外，住房供應構(gòu)造的調(diào)整將在一定程度上增長有效住房供應量，估計住房供求差距將深入縮小，二房地產(chǎn)價格將成為影響供求關系的關鍵原因。有關房地產(chǎn)價格走勢問題，由于****市****區(qū)****街棚戶區(qū)改造項目可行性調(diào)查匯報政府行政干預的力度較大，在目前階段房地產(chǎn)開始從過于趨向商品屬性開始向社會保障屬性傾斜，我們認為，政策在兩者之間的傾斜狀況，將對短期內(nèi)的房地產(chǎn)價格預期產(chǎn)生較大的影響，假如政策向社會保障屬性的傾斜是漸進的，溫和的，則房地產(chǎn)價格增幅將穩(wěn)中放緩，假如政策向社會保障屬性的傾斜是急進的，變革性的，則房地產(chǎn)價格的短期波動將加大。第4章建設規(guī)模及功能方案4.1規(guī)劃目的1、以具有二十一世紀居住水準的文明小康型都市住宅為目的，滿足居住生活環(huán)境和條件的居住性舒適性和安全性的規(guī)定，為住戶提供多樣化、可選擇的、適應性強的小康型住宅，發(fā)明具有良好居住環(huán)境你過、有完善基礎設施的文明的示范小區(qū)；2、依托科技進步，推廣新材料、新產(chǎn)品、新技術(shù)，提高住宅功能質(zhì)量水平和小區(qū)與住宅的節(jié)能、節(jié)材效果，使小區(qū)和住宅具有較高的科技含量；3、合理組織綠色、交通體系，完善公建布局和高、多層住宅分布，使整個小區(qū)具有良好的空間布局形態(tài)；4、吸取優(yōu)秀的地方居住規(guī)劃特點，發(fā)明具有當?shù)靥厣臐M足居住、生活需要的環(huán)境功能。4.2建設規(guī)模該項目規(guī)劃總用地面積25.28萬平方米，建筑面積為32.864萬平方米，容積率為1.3如下，綠化率為30%以上，建設項目包括住宅和公建。4.3功能方案****市****區(qū)****街棚戶區(qū)改造項目可行性調(diào)查匯報項目建成后，將形成三大功能：4.3.1居民安頓功能通過良好的周圍環(huán)境、優(yōu)質(zhì)的生活配套服務，處理拆搬家民的安頓問題，滿足居民的住房需求，提高當?shù)鼐用竦纳钯|(zhì)量和居住條件，形成高起點、高端、高質(zhì)量的住宅區(qū)，變化既有的面貌，成為****的一種亮點工程。4.3.2房產(chǎn)開發(fā)功能項目擬建部分中、高檔住宅，以經(jīng)濟、美觀、人性化的設計，倡導全新的居住理念，吸引更多的人口前來入住，打造的舒適住宅環(huán)境。4.3.3商業(yè)貿(mào)易功能商貿(mào)市場，是貿(mào)易商品和生產(chǎn)產(chǎn)品流通的重要載體。在市場經(jīng)濟條件下，開展商貿(mào)業(yè)開發(fā)，既占有廣闊的商貿(mào)市場，可形成一定規(guī)模的商貿(mào)營銷渠道與網(wǎng)絡，又能有效地增進商貿(mào)流通，進而增進全市經(jīng)濟的發(fā)展。第5章建設方案5.1整體規(guī)劃設計原則高綠化低密度；綜合服務配套設施齊全；戶型設計適應“升級換代”居住規(guī)定；體現(xiàn)小區(qū)獨特的整體建筑風格。5.2項目建設的原則1、項目要貫徹“以人為本”的原則。項目要把生態(tài)環(huán)境與人文環(huán)境****市****區(qū)****街棚戶區(qū)改造項目可行性調(diào)查匯報放在首要位置，使居民更多地靠近自然環(huán)境，營造安定、健康、友好的小區(qū)環(huán)境。2、項目要貫徹“高效、便捷”的功能原則。從規(guī)劃到建設，從交通到綠化，都要突出以人為本的思想；各區(qū)域和功能空間之間形成高效、便捷的網(wǎng)絡，要結(jié)合人們對生產(chǎn)生活的需要。3、項目要貫徹“可持續(xù)發(fā)展”的原則。項目要把生態(tài)、環(huán)境保護放在重要的地位，從宏觀規(guī)劃到微觀設計、詳細技術(shù)的采用都要堅持可持續(xù)化發(fā)展規(guī)定。4.項目要貫徹“合用、經(jīng)濟、在也許條件下注意美觀”的原則。突出****文化，發(fā)明建設品牌，成為棚戶改造樣板工程。區(qū)內(nèi)建筑力圖實現(xiàn)精致、典雅，具有美感。5.3建筑方案設計本工程設計波及建筑、構(gòu)造、防火、節(jié)能、隔音、采光、照明。給排水、通風、燃氣、電氣等多種專業(yè)，設計時需遵照有關的規(guī)范規(guī)定，單體設計時還應符合國家現(xiàn)行的有關強制性原則的規(guī)定。5.3.1平面設計1、住宅根據(jù)使用功能，住宅采用框架構(gòu)造大空布局，條式構(gòu)造可根據(jù)消費需求在設計時靈活組合，調(diào)整住宅平面空構(gòu)成。住宅單體平面設計符合國家住宅建設基本原則個有關規(guī)范規(guī)定。2公用建筑中心花園廣場地下設一層車庫，地下車庫的采光、通風、防潮、排水及安全防護措施，符合現(xiàn)行行業(yè)原則《汽車庫建筑設計規(guī)范》（）的有關規(guī)定。物業(yè)管****市****區(qū)****街棚戶區(qū)改造項目可行性調(diào)查匯報理會所、配電室、休息廳等建筑物均建于地上。室外有消防環(huán)形車道、中心廣場庭院綠化帶、建筑小品等。5.3.2立面設計立面造型設計突出現(xiàn)代住宅建筑特色，考慮和周圍都市環(huán)境協(xié)調(diào)，體現(xiàn)簡潔明快，有一定力度，使園區(qū)建筑輪廓線優(yōu)美和富于變化，并與規(guī)劃內(nèi)優(yōu)雅、友好、寧靜的環(huán)境既協(xié)調(diào)統(tǒng)一，又具有鮮明的個性。5.3.3構(gòu)造設計根據(jù)地質(zhì)勘察匯報和本項目工程初步規(guī)劃，工程基礎和上部構(gòu)造設計擬采用如下類型：基礎選型及處理樁基礎：樁基礎應根據(jù)地基條件、軟土層的分布、樁的承載性質(zhì)和成樁質(zhì)量，并根據(jù)實際地質(zhì)勘探成果，確定成樁措施和工藝，以保證成樁質(zhì)量。深層攪拌樁：采用深層攪拌加固地基，并規(guī)定養(yǎng)護、測量，攪拌樁單樁還應通過試樁確定。2.上部構(gòu)造建筑群地上部分由多層住宅及公用建筑構(gòu)成，地上建筑物為框架和混合構(gòu)造;地下停車庫為鋼筋混凝土柱或墻。防震工程按8度設防。第6章場址選擇及建設條件6.1場址選擇該項目選址為****市****區(qū)****街棚戶區(qū)6.2場址建設條件****市****區(qū)****街棚戶區(qū)改造項目可行性調(diào)查匯報6.2.1都市背景地理環(huán)境****市是遼寧省轄市，是中國最大的邊境都市，位于遼東半島經(jīng)濟開放區(qū)東南部鴨綠江與黃海的匯合處，處在東北亞經(jīng)濟圈的中心地帶，東與朝鮮民主主義人民共和國的新義洲市隔江相望，南臨黃海2．地形地貌****地區(qū)除東港沿海平原大部分屬遼東山地丘陵外，為長白山脈向西南延伸的支脈或余脈的東南坡．地勢由東北向西南逐漸減少．按高度和地形特性，可劃分為北部中低山區(qū)，南部丘陵區(qū)，南苑沿海平原區(qū)３累規(guī)模較大的地貌單元．其中以山地和丘陵為主，局部尚有階地／臺地等小型地貌單元．鳳都市北緣和寬甸縣北部屬中的山區(qū)．一般海拔400-1000米,侵蝕切割深度300-500米,重要有花脖子山/八面威、白石砬子、白云山等構(gòu)成鴨綠江和遼河流域的分水嶺，尚有青倚山，黃椅山等休眠火山。鳳都市北部至中部、寬甸縣中部屬低山丘陵區(qū)。一般海拔300-500米，侵蝕切割深度100-300米。鳳都市、寬甸縣南部和東港市北部屬丘陵區(qū)。一般海拔500米如下，相對高差50-150米。寬甸滿族自治縣南部有呈東西向帶狀展布的海濱平原。其標高2---5米，地勢略向黃海傾斜。3氣候特性****地處中緯度地區(qū)，在大氣環(huán)流中屬西風帶區(qū)。季風明顯，冬季多偏北風，北方冷空氣常常南下，平均4—6天就有一次不一樣強度的冷空氣南下過程，引起降溫、降雨、大風天氣。夏季西風帶環(huán)流范圍北退，副熱帶環(huán)流隨之北進，****市****區(qū)****街棚戶區(qū)改造項目可行性調(diào)查匯報本區(qū)多偏南風，使南方低氣壓系統(tǒng)暖濕氣流常常北來，影響我區(qū)多陰霧、暴雨等天氣。夏末秋初，在東南季風的操縱下，我國東南沿海的臺風常隨之北上，影響我區(qū)。春秋季節(jié)是南、北風交替的季節(jié)。春季冷空氣開始衰弱北退，暖空氣北進；秋季則反之。上述天氣形勢特點，形成我區(qū)為溫帶氣候，四季分明。冬季時間最長，夏季次之，春秋過渡季節(jié)最短。由于我區(qū)背山面海，導致南北氣候差異較大。南部屬半大陸半海洋氣候。北部屬大陸性氣候，南北冷暖轉(zhuǎn)換時間約半個月。****降水量較多，是東北地區(qū)降水量最多區(qū)，年平均降水量為881.3-1087.5mm。整年降水量的2∕3集中在夏季，其中七月中旬至八月中旬是本區(qū)暴雨集中期。****年平均氣溫為6.8-8.7℃南北溫差約2℃。冬季雖長南部約50-60天（12月中旬至翌年2月中旬），北部約70-80天（12月上旬至翌年2月下旬），但寒冷期（日平均氣溫低于-10℃的時期）較短，極端最低氣溫為-38.5℃（寬甸）。夏季雖熱但炎熱期（日平均氣溫達25℃或以上時期）較短，一般約20天左右（7月下旬至8月中旬），而寬甸僅10天左右（7月下旬至8月上旬），極端最高氣溫36.7℃（鳳城）4.水文狀況****地區(qū)江河密布，重要有鴨綠江水系、大洋河水系和沿海水系。全地區(qū)2公里以上的大小河流944條，其中流域面積超過5000平方公里得大江、大河4條即鴨綠江。渾江。愛河、大洋河。該區(qū)雨量充沛****數(shù)年平均降雨量為800-1200mm。洪水重要發(fā)生在7月中旬至8月中旬其特點是江河洪水量大而泥沙****市****區(qū)****街棚戶區(qū)改造項目可行性調(diào)查匯報含量小。鴨綠江荒溝最大，洪峰流量為17200立方米∕秒。數(shù)年平均徑流量為89億立方米，所年平均蒸發(fā)量為700毫米左右，數(shù)年陸地平均蒸發(fā)量為89立方米，數(shù)年平均蒸發(fā)量為700毫米左右，數(shù)年陸地平均蒸發(fā)量為450毫米。****是遼寧省河流含沙量至少的地區(qū)，數(shù)年平均懸移質(zhì)年輸沙模數(shù)為150噸∕平方公里。其中鴨綠江數(shù)年平均輸沙模數(shù)為76噸∕平方公里愛河為152噸∕平方公里，大洋河為2420噸∕平方公里。****地區(qū)重要水系有：鴨綠江，在****境內(nèi)的流域面積為11700平方公里。流經(jīng)****境內(nèi)的河長203公里；渾江，是鴨綠江水系最大的支流，全長446公里，其中在****境內(nèi)河長126公里，年徑流量71億立方米，在****境內(nèi)流域面積2456平方公里；浦石河，流域面積1178平方公里，全長125公里；安平河，流域面積227平方公里，全長60公里；愛河，是鴨綠江一大支流，全長206公里，流域面積5992公里，年平均徑流量32億立方米；大沙河，全長30公里，流域面積223平方公里；大洋河，河長202公里，境內(nèi)流長180公里，流域面積6202平方公里；哨子河，河長137公里，流域面積2159平方公里；亮子河，河長54公里，總流域面積580平方公里；土牛河，河長54公里，流域面積651平方公里；小洋河，河長42公里，流域面積223平方公里；雙岔河，河長35公里，流域面積303平方公里。5.環(huán)境質(zhì)量****地區(qū)地表水環(huán)境質(zhì)量，鴨綠江（****段）江橋以上江段水質(zhì)狀況良好，污染指標年均值無超標，，到達國家地面水Ⅱ級原則江橋一下江段水質(zhì)狀況一般，污染指標年均值中高錳酸鹽指數(shù)、貢,油超標，其他污染指標到達國家地面水Ⅲ****市****區(qū)****街棚戶區(qū)改造項目可行性調(diào)查匯報級原則。鐵甲水庫水質(zhì)狀況良好，到達國家地面水環(huán)境質(zhì)量Ⅱ級保準。浦石河、愛河水質(zhì)狀況良好，污染指標年均值無超標，到達地面水環(huán)境質(zhì)量Ⅱ級原則。大洋河污染指標的年均值除高錳酸鹽指標超標其他污染指標均到達地面水環(huán)境質(zhì)量Ⅱ。近岸海域水質(zhì)良好到達國家海水水質(zhì)原則二類原則****地區(qū)環(huán)境空氣質(zhì)量各項污染指標年均值到達國家環(huán)境空氣質(zhì)量原則Ⅱ級原則，影響****地區(qū)環(huán)境空氣質(zhì)量的重要污染物為降塵。1999難降塵的最高值發(fā)生在交通區(qū)。聲環(huán)境質(zhì)量****都市功能區(qū)噪聲監(jiān)測成果顯示；0、1類區(qū)聲環(huán)境質(zhì)量較差晝間、夜間均超標；2類區(qū)聲環(huán)境質(zhì)量很好，晝間、夜間均達標；3類區(qū)、4類區(qū)聲環(huán)境質(zhì)量一般，晝間不超標、夜間超標。生態(tài)環(huán)境質(zhì)量****的生態(tài)環(huán)境質(zhì)量良好，目前建立多種保護區(qū)16處，保護區(qū)面積235599公頃占全是陸地面積的15.87%。在所有各類自然保護區(qū)中比較著名的是遼寧白石砬子國家級自然保護區(qū)和****鴨綠江江口濕地國家自然保護區(qū)。在這兩個自然保護區(qū)中蘊藏著寶貴的生物多樣性和生態(tài)多樣性資源，具有很高的保護價值、科研價值和經(jīng)濟發(fā)展價值。6.2.2建設項目場址狀況1.自然條件****市****區(qū)七道橋北轄區(qū)內(nèi)總居住人口7081人，居住了戶，其中低保戶數(shù)45戶，特困戶7戶被動遷房屋總面積59985平方米。波及動遷企業(yè)17戶，鐵路產(chǎn)權(quán)單位1戶，其他企業(yè)14戶，小學1所。企業(yè)動遷面積24989.9平****市****區(qū)****街棚戶區(qū)改造項目可行性調(diào)查匯報方米。占用農(nóng)民耕地108畝，拆遷大棚130個。山林總面積1800畝，2.地物狀況項目地處****市區(qū)內(nèi)，有良好的通訊設施，通訊已達國際先進水平，可直接與海內(nèi)外傳送多種信息。供電、供水、供暖等各方面基礎設施完備，適合項目的運行規(guī)定。6.2.3其他建設條件1.供電可由變電亭引入，其容量可以滿足工程用電的需求2.供水都市原供水管網(wǎng)可通過場址，其供水量和供水壓力均可滿足項目用水需求。第7章環(huán)境保護、消防、節(jié)能、安全衛(wèi)生及綠化7.1環(huán)境保護7.1.1環(huán)境現(xiàn)實狀況項目區(qū)地處****區(qū)棚戶區(qū)，人居環(huán)境質(zhì)量較差，急需通過該項目改善人居環(huán)境和自然環(huán)境。7.1.2項目執(zhí)行原則《環(huán)境空氣質(zhì)量原則》（GB3095—1996）；《都市區(qū)域環(huán)境噪聲原則》（GB3096—1996）；****市****區(qū)****街棚戶區(qū)改造項目可行性調(diào)查匯報《污水綜合排放原則》（GB8978—96）；《大氣環(huán)境質(zhì)量原則》（GB3095—82）；《室內(nèi)空氣質(zhì)量原則》（GB18883—）；7.1.3項目在施工建設期的污染防治措施廢水項目在施工中重要用清水攪拌，砂漿和噴灑干磚，不能產(chǎn)生廢水不污染環(huán)境。粉塵重要原料裝卸過程中產(chǎn)生少許的粉塵不超標不污染環(huán)境。廢渣少許的建筑垃圾可及時清理沒有工業(yè)廢渣，不污染環(huán)境。噪音在施工中產(chǎn)生噪音，一是吊車運料過程中產(chǎn)生聲音；二是攪拌機在攪拌過程中產(chǎn)生聲音；三是振搗器在振搗過程中產(chǎn)生聲音，均低于85分貝。其他配套設施所有到達國家有關規(guī)定和原則，保證做好環(huán)境保護工作。7.1.4項目建成后的污染防治措施項目設計將環(huán)境保護設施和項目主體工程同步建設，同步投入使用。項目也許會產(chǎn)生的污染重要是生活垃圾及生活污水。項目建成投入使用后，小區(qū)內(nèi)有物業(yè)管理，統(tǒng)一處理小區(qū)垃圾，按照都市垃圾處理原則處理，不會污染環(huán)****市****區(qū)****街棚戶區(qū)改造項目可行性調(diào)查匯報境；生活污水也統(tǒng)一處理，由都市污水排放管道同一排放。不會污染環(huán)境。7.2消防該項目建筑物平面布置及建設均嚴格執(zhí)行《建筑設計防火規(guī)范》（GBJ16—87）之規(guī)定。火災危害性為丁級，建筑物等級為三級。7.2.1建筑及總圖消防各單位建筑物間距滿足消防規(guī)定；項目區(qū)內(nèi)主、次干道寬度均在5米以上；重要建筑物四面沒有環(huán)形通道，其寬度不低于6米；廠區(qū)周圍安裝避雷設施。7.2.2防火分區(qū)各重要建筑物按防火規(guī)范規(guī)定劃分防火分區(qū)，每個防火分區(qū)均設有2個以上疏散口。對超過規(guī)范規(guī)定的防火分區(qū)面積部分采用對應的措施滿足規(guī)范規(guī)定等措施。7.2.3消防給水該項目實行后，消防、生活及商業(yè)用水共用一種系統(tǒng)，采用臨時高壓供水系統(tǒng)，消防時啟動消防加壓泵，波及水源供應能滿足消防水量水壓的規(guī)定。7.2.4生產(chǎn)防火小區(qū)內(nèi)所有設備設施的供電方面采用雙回路供電交設有自動漏電保護裝置，設備及管道等安裝可靠的防靜電措施。****市****區(qū)****街棚戶區(qū)改造項目可行性調(diào)查匯報7.2.5其他項目消防安全按消防部門的規(guī)定在小區(qū)內(nèi)都配置多種消防器材，并設專職人員對小區(qū)各處的火情、險情等進行監(jiān)控做好各項安全防備工作7.3節(jié)能棚戶區(qū)改造、回遷房建設與建筑“四節(jié)”（節(jié)能、節(jié)地、節(jié)水、節(jié)材）相結(jié)合。****市建設了不少高層住宅，大量使用了新型建筑材料，所有采用了墻體外保溫措施，節(jié)能效果非常明顯。7.3.1設備節(jié)能該項目所選電梯及其他小區(qū)的公共設施均為低耗能的節(jié)能型設備，可以節(jié)省大量電能。7.3.2其他節(jié)能措施采用節(jié)能性照明光源。較大的室內(nèi)活動空間采用分區(qū)照明開關，走廊照明選用聲、光雙控延時自動開關。路燈采用隔干區(qū)域控制方式和環(huán)境明按自動控制開閉的方式。供熱管線采用預制保溫管，減少熱能損耗。便池沖洗采用延時控制水閥。7.4安全衛(wèi)生安全是該項目建設期間及生產(chǎn)過程中最為重要的問題，根據(jù)國家對勞動保護有關規(guī)定，繼續(xù)加強此項工作，重要應注意如下幾點：1.安全建設與生產(chǎn)。認真貫徹國防科工委下發(fā)的《有關加強建設項目安全生****市****區(qū)****街棚戶區(qū)改造項目可行性調(diào)查匯報產(chǎn)工作的意見》及各級政府的有關安全生產(chǎn)規(guī)定，結(jié)合本企業(yè)實際狀況制定安全生產(chǎn)操作規(guī)程和崗位安全制度。項目建設期間，要保證現(xiàn)場施工人員的安全，各操作人員均有足夠的操作平臺，并配置防護欄桿、防滑板、足夠照明及安全防護網(wǎng)，對產(chǎn)生的廢氣和粉塵設置有效的通風除塵設施；工程現(xiàn)場內(nèi)機器設備外露危險部分，都加防護罩，所有電氣、線路都安裝漏電保護裝置及避雷裝置，并設有危險標志，一警示工作人員，防止在建設過程中對工人身體產(chǎn)生傷害；制定多種工序安全操作規(guī)程和安全防火措施，堅強安全衛(wèi)生教；2.小區(qū)內(nèi)所有電器設備、照明等系統(tǒng)要有接地保護裝置，并設置警告標志，物業(yè)管理部門需聘任專業(yè)的電力、電氣設備維修人員，檢查和維修等項應按能源及有關安全用電規(guī)程執(zhí)行。3.項目建成后將完全按智能化小區(qū)的原則配置人員和設備，以保證小區(qū)內(nèi)所有顧客的生命及財產(chǎn)安全并對小區(qū)內(nèi)的火情、閑情等實行24小時監(jiān)控。7.5綠化到達合理布局為原則，一位發(fā)明貼近自然的綠色空間為宗旨，以建設一種原則的色小康小區(qū)為目的，在小區(qū)內(nèi)設置綠化區(qū)綠化面積到達40%，為人們提供一種真正的自然共存的綠色家園，讓人們生活在清新自然的綠色環(huán)境中。第8章項目組織方案、機構(gòu)設置及人員培訓8.1項目組織方案根據(jù)國家有關規(guī)定，參照國債資金及政府投資項目管理規(guī)定，該項目實行項目法人責任制、資本金制、招投標制、工程質(zhì)量監(jiān)理制和協(xié)議制管理。由項目法人組建成項目建設領導班子，對項目的籌劃、資金籌建、建設實行、質(zhì)量保證、****市****區(qū)****街棚戶區(qū)改造項目可行性調(diào)查匯報竣工驗收等實行全過程負責，并對項目承擔風險責任和法律責任。主辦單位：香港英迪國際有限企業(yè)項目負責人；項目領導小組：組長：副組長：組員：項目法人有關委托事宜，充足發(fā)揮社會中介機構(gòu)即征詢、監(jiān)理、法律、設計等部門的監(jiān)督作用。8.2開發(fā)企業(yè)機構(gòu)設置為適應現(xiàn)代企業(yè)管理制度需要，根據(jù)《中華人民共和國企業(yè)法》竭力企業(yè)管理機構(gòu)，實行權(quán)責分明，管理科學，鼓勵和約束相結(jié)合的內(nèi)部管理體制，按照市場需求，自主經(jīng)營、自負盈虧，以提高勞動生產(chǎn)率、經(jīng)濟效益和實現(xiàn)資產(chǎn)保值增值為目的進行生產(chǎn)經(jīng)營管理項目實行總經(jīng)理負責制。機構(gòu)設置如下圖：****市****區(qū)****街棚戶區(qū)改造項目可行性調(diào)查匯報董事長總經(jīng)理財務部辦公室工程部銷售部后勤部8.3開發(fā)企業(yè)人員培訓依托社會中介組織，施工單位對上崗職工必須進行嚴格培訓，采用現(xiàn)場講課、現(xiàn)場學習、現(xiàn)場操作、現(xiàn)場培訓，通過考試考核合格后方可持證上崗。項目建成后，物業(yè)管理方面需聘任有有關汗液經(jīng)驗的人員，并需對所聘人員進行專業(yè)培訓。特殊崗位人員需聘任有有關從業(yè)資格的裝業(yè)人員。第9章項目工期即項目招投標9.1建設工期建設工期為6年，項目采用分期開發(fā)，分期建設的方式。9.2項目招投標該項目根據(jù)《中華人民共和國招標投標法》和《遼寧省招標投標管理措施》的有關規(guī)定必須進行招標投標。其招標方式為公開招標，通過公開招標，可在較****市****區(qū)****街棚戶區(qū)改造項目可行性調(diào)查匯報廣的范圍內(nèi)擇優(yōu)選擇信譽良好、技術(shù)過硬、具有專業(yè)專長及經(jīng)驗豐富的施工單位和生產(chǎn)供應商，以保證工程的質(zhì)量，減少工程造價，提高工程項目的社會效益和影響。招標組織形式擬采用委托招標方式，委托其有對應資質(zhì)的中介機構(gòu)代理招標。按照《招標投標法》，招標人和投標人均需遵照招標法律法規(guī)的規(guī)定進行招標投標活動，招標程序分別為：申請招標、招標事項核準、委托代理機構(gòu)編制招標文獻、公布招標公告、接受投標書、公開開標、組織評標、確定中標人、發(fā)出中標告知書、商簽協(xié)議、告知未中標人。公開招標按《招標公告公布暫行措施》（遼寧省發(fā)展和改革委員會通告〔〕年第1號）的規(guī)定，招標公告公布前，必須將招標公告和招標文獻送****市發(fā)改委審查獲得招標代碼，在指定媒介公布的同步抄送省和市招標投標監(jiān)管網(wǎng)（網(wǎng)址：.）.評標專家抽取按照《利奧尼各省人民政府辦公廳有關印發(fā)遼寧省評標專家和評標專家?guī)旃芾泶胧┑母嬷罚ㄟ|政措施〔〕73號）有關規(guī)定執(zhí)行。在中標成果評出十五日內(nèi)，將招投標書面匯報和中標人上報****市發(fā)展改革委立案后，中標告知書由招標人發(fā)出。本項目招標的詳細規(guī)定詳見下表****市****區(qū)****街棚戶區(qū)改造項目可行性調(diào)查匯報招標范圍招標組織形式招標方式不采用招標方式招標用算金額（萬元）備注所有招標部分招標自行招標委托招標公開招標邀請招標勘察√√√25.3設計√√√230建筑工程√√√37370.6設備√√√790安裝工程√√√監(jiān)理√√√重要材料其他狀況闡明：勘察、設計、監(jiān)理等單項工程總額低于規(guī)定原則可不采用招標方式；設備及安裝工程是指高層建筑的電梯等；重要材料包括在建筑工程之內(nèi)。建設單位蓋年月日****市****區(qū)****街棚戶區(qū)改造項目可行性調(diào)查匯報10.1投資估算根據(jù)本項目土建工程執(zhí)行《遼寧省統(tǒng)一建筑工程預算定額》，并參照國內(nèi)其他地區(qū)近期類似工程造價指標及本工程實際狀況進行計算。重要價格為廠家詢價和市場價格估算。10.2建設投資估算該項目總投資為72363萬元，詳見建設投資估算表。其中，建筑工程費用;37370.6萬元設備購置及安裝費用：790萬元工程建設其他費用：31057.6萬元