某大廈項(xiàng)目市場(chǎng)宏觀投資的分析

某大廈項(xiàng)目市場(chǎng)宏觀投資的分析提案框架宏觀投資環(huán)境SWOT分析及初步定位

項(xiàng)目板塊解析市場(chǎng)解讀營(yíng)銷推廣思路物業(yè)管理建議寫(xiě)字樓市場(chǎng)分析市場(chǎng)概況

第一部分

宏觀投資環(huán)境----對(duì)于一艘盲目航行的船來(lái)說(shuō)，任何方向的風(fēng)都是逆風(fēng)。提案框架宏觀投資環(huán)境SWOT分析及初步定位

項(xiàng)目板塊解析市場(chǎng)解讀營(yíng)銷推廣思路物業(yè)管理建議寫(xiě)字樓市場(chǎng)分析房地產(chǎn)市場(chǎng)概況濟(jì)南城市發(fā)展定位濟(jì)南宏觀投資環(huán)境連接京津冀經(jīng)濟(jì)區(qū)、長(zhǎng)江三角洲經(jīng)濟(jì)區(qū)的京滬沿線經(jīng)濟(jì)發(fā)展軸上的重要交通樞紐和物流中心黃河下游的經(jīng)濟(jì)中心、金融中心、文化中心山東的政治中心濟(jì)南市濟(jì)南城市性質(zhì)及地位宏觀投資環(huán)境山東省的政治、經(jīng)濟(jì)、文化、科教和旅游中心；濟(jì)南成為全國(guó)首個(gè)BRT推廣示范城市，北園大街為首條，主城區(qū)擬定為“四橫五縱”，經(jīng)七路、洛源大街線路在規(guī)劃之列?？h西巷泉城廣場(chǎng)北側(cè)改造芙容街、曲水亭街改造銀座·晶都國(guó)際本案省政府省人大省政協(xié)文文文文文文建工、山師、體院、山大、廣電大旅游商業(yè)辦公圖例政務(wù)文文教宏觀投資環(huán)境濟(jì)南城市性質(zhì)及地位濟(jì)南快速公交線網(wǎng)布局主要考慮中心城區(qū)和東、西部新城的聯(lián)系，并將濟(jì)南BRT線網(wǎng)布局劃分為“支持型走廊”、“引導(dǎo)型走廊”。

支持型走廊位于二環(huán)路以內(nèi)、中心城區(qū)現(xiàn)客流較集中的區(qū)域。東西向有北園大街、經(jīng)一路、經(jīng)四路、經(jīng)七路和經(jīng)十路，其中北園大街、經(jīng)七路適合建設(shè)BRT系統(tǒng)；南北向的緯十二路、緯二路、歷山路、二環(huán)東路中，緯二路是建設(shè)BRT系統(tǒng)的最優(yōu)走廊。

２００７年，濟(jì)南市修建８條城區(qū)道路，總長(zhǎng)度共計(jì)４４．７公里，這８條路為：二環(huán)東路，快速路９．２公里；經(jīng)七路（ＢＲＴ程），主干路，１０．４公里······濟(jì)南城市性質(zhì)及地位——交通

濟(jì)南市旅游局“十一五”旅游規(guī)劃把明湖北路以南、東西以護(hù)城河為界、南以濼源大街以北為界，主要包括趵突泉、大明湖、芙蓉街歷史街區(qū)、泉城路、泉城廣場(chǎng)、環(huán)城公園等景區(qū)（點(diǎn)）定為中央游憩區(qū)。包括：以三大泉群、大明湖、泉城廣場(chǎng)和環(huán)城公園為主體的泉池園林景觀區(qū)、以泉水和府城民居為主體的芙蓉街歷史街區(qū)和西門地區(qū)——泉城路——南門地區(qū)的濟(jì)南中心商業(yè)區(qū)。

鏈接：中央游憩區(qū)（RBD，RecreationalBusinessDistrict），國(guó)外也叫商業(yè)游憩區(qū)。就是每一個(gè)城市應(yīng)該有自己最具吸引力的一片街區(qū)，這個(gè)地方不是旅游景區(qū)景點(diǎn)，而是最全面體現(xiàn)和展示城市的生活、城市的文化的場(chǎng)所，這也是構(gòu)建功能化城市的內(nèi)容。一個(gè)中央游憩區(qū)大體上需要幾個(gè)要素，第一個(gè)是步行街。第二是有娛樂(lè)場(chǎng)所。第三就是各種各樣的小商業(yè)。第四是小飲食。第五是各類的文化體現(xiàn)。中央游憩區(qū)

濟(jì)南城市性質(zhì)及地位——旅游三團(tuán)三廊天圓地方濟(jì)南城市性質(zhì)及地位——商業(yè)泉城廣場(chǎng)北側(cè)改造規(guī)劃

濟(jì)南城市性質(zhì)及地位——商業(yè)

濟(jì)南快速2004年2月提交市政府批準(zhǔn)的《濟(jì)南市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)發(fā)展規(guī)劃》確定濟(jì)南市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)總體布局為“三、一、四、六”結(jié)構(gòu)：構(gòu)筑三大商圈（老城市商圈、主城商圈和城區(qū)商圈），其中將古城區(qū)傳統(tǒng)中心商業(yè)區(qū)提升為都市級(jí)商業(yè)中心，著力打造現(xiàn)代化都市商業(yè)中心新形象，形成立足濟(jì)南，服務(wù)山東，輻射華東、華北及環(huán)渤海地區(qū)的大都市級(jí)商業(yè)中心。2004年3月中旬公示的濟(jì)南市泉城廣場(chǎng)北側(cè)地區(qū)城市規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，規(guī)劃范圍為濟(jì)南市黑西路與泉城路、榜棚街與天地壇街之間，總用地面積約8.49公頃，有Ａ、Ｂ兩套設(shè)計(jì)方案，均采用“三團(tuán)三廊”的規(guī)劃結(jié)構(gòu)模式，形成“三縱一橫”的環(huán)形交通系統(tǒng)，新建部分總建筑面積均在30萬(wàn)平方米以上。濟(jì)南城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況宏觀投資環(huán)境濟(jì)南市近五年來(lái)的國(guó)民經(jīng)濟(jì)一直保持持續(xù)、快速、健康的發(fā)展勢(shì)頭。2004年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值增長(zhǎng)勢(shì)頭達(dá)到了近五年來(lái)的最高值，同比增長(zhǎng)18.36％。目前數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，濟(jì)南市2005年前三季度GDP為1327.5億元,比去年同比增長(zhǎng)15.9%；人均工資收入同比增長(zhǎng)19.1%。

濟(jì)南市一、二、三產(chǎn)業(yè)歷年發(fā)展比例單位:億元濟(jì)南城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況作為省會(huì)城市，濟(jì)南以第二、三產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，第三產(chǎn)業(yè)高于第二產(chǎn)業(yè)顯示城市的商業(yè)化程度較高，并逐年增長(zhǎng)，在一定程度上也增加了對(duì)寫(xiě)字樓的需求。經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整有新進(jìn)展。2004年三次產(chǎn)業(yè)比例由上年末的7.6：44.6：47.8變化為7.3：45.9：46.8,第二產(chǎn)業(yè)比重上升1.3個(gè)百分點(diǎn)。全年現(xiàn)代服務(wù)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值299.5億元，增長(zhǎng)13.5%，在第三產(chǎn)業(yè)增加值中所占的比重為39.5%。宏觀投資環(huán)境

單位：萬(wàn)美元濟(jì)南城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況宏觀投資環(huán)境外商投資逐年增長(zhǎng),外來(lái)企業(yè)對(duì)中高檔物業(yè)消化能力強(qiáng)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2005年上半年先后有5家世界500強(qiáng)企業(yè)落戶濟(jì)南，至此，500強(qiáng)在濟(jì)總數(shù)已達(dá)23戶，泉城魅力初顯。

居住成為城市居民消費(fèi)的熱點(diǎn)之一。2004年末城市居民人均住宅使用面積19.5平方米，比上年增加0.65平方米。宏觀投資環(huán)境居民收入與消費(fèi)情況2004年，實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額621.0億元，增幅逐季升高，城市市區(qū)居民（非農(nóng)業(yè)）人均可支配收入和人均消費(fèi)性支出分別達(dá)到12005元和8581元，分別增長(zhǎng)9.0%和2.2%。2004年在各項(xiàng)消費(fèi)中，用于購(gòu)房的消費(fèi)支出同比下降0.3個(gè)百分點(diǎn)，歸結(jié)原因：一是濟(jì)南消費(fèi)者歷經(jīng)多年房地產(chǎn)市場(chǎng)變化消費(fèi)更加趨于理性；二是和近兩年濟(jì)南市總體房地產(chǎn)市場(chǎng)有效供給不足有關(guān)。

宏觀投資環(huán)境居民收入與消費(fèi)情況小結(jié)：

城市居民消費(fèi)能力不斷增強(qiáng)，購(gòu)房需求加大，但由于市場(chǎng)、政策、消費(fèi)心理等多種因素影響，住宅市場(chǎng)存在調(diào)整，刺激了商業(yè)地產(chǎn)投資的力度。

小結(jié)宏觀經(jīng)濟(jì)增速較高。濟(jì)南二、三產(chǎn)業(yè)一直保持持續(xù)、快速、健康發(fā)展，宏觀經(jīng)濟(jì)將繼續(xù)保持穩(wěn)定增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。社會(huì)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定發(fā)展為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展奠定了堅(jiān)實(shí)的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，不過(guò)近期內(nèi)由于宏觀政策影響，短期內(nèi)市場(chǎng)中會(huì)出現(xiàn)非結(jié)構(gòu)性行業(yè)調(diào)整。居民可支配收入穩(wěn)步增長(zhǎng)，國(guó)家“十一五”規(guī)劃為濟(jì)南社會(huì)經(jīng)濟(jì)突飛猛進(jìn)的發(fā)展指明了方向。金融業(yè)、高科技產(chǎn)業(yè)將推動(dòng)濟(jì)南市投資環(huán)境的改善，外商投資的不斷增長(zhǎng)也將促進(jìn)城市投資環(huán)境優(yōu)化。宏觀投資環(huán)境

第二部分

市場(chǎng)解讀----“交換一個(gè)蘋(píng)果,各得一個(gè)蘋(píng)果;交換一個(gè)思想，各得兩個(gè)思想”。提案框架宏觀投資環(huán)境SWOT分析及初步定位

項(xiàng)目板塊解析市場(chǎng)解讀營(yíng)銷推廣思路物業(yè)管理建議寫(xiě)字樓市場(chǎng)分析房地產(chǎn)市場(chǎng)概況

市場(chǎng)解讀第一節(jié)濟(jì)南市房地產(chǎn)市場(chǎng)概況第二節(jié)濟(jì)南市寫(xiě)字樓市場(chǎng)分析一、濟(jì)南寫(xiě)字樓市場(chǎng)供需分析二、濟(jì)南在售寫(xiě)字樓樓盤特征三、濟(jì)南寫(xiě)字樓市場(chǎng)板塊劃分及對(duì)比分析市場(chǎng)概況小結(jié)城市固定資產(chǎn)投資高速增長(zhǎng)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求兩旺，結(jié)構(gòu)差異大城市規(guī)劃與中疏戰(zhàn)略影響

市場(chǎng)解讀第一節(jié)濟(jì)南市房地產(chǎn)市場(chǎng)概況市場(chǎng)概況小結(jié)城市固定資產(chǎn)投資高速增長(zhǎng)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求兩旺，結(jié)構(gòu)差異大城市規(guī)劃與中疏戰(zhàn)略影響2003年，全市完成全社會(huì)固定資產(chǎn)投資504.9億元，2004年全市完成固定資產(chǎn)投資651.72億元，同比增長(zhǎng)29.08%。房地產(chǎn)市場(chǎng)概況城市固定資產(chǎn)投資高速增長(zhǎng)2004年濟(jì)南市完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資110.2億元。以上數(shù)字可以說(shuō)明：

一、近年來(lái)固定資產(chǎn)投資保持較高增速發(fā)展，同時(shí)加快了房地產(chǎn)投資的步伐；

二、2004年房地產(chǎn)投資額占固定資產(chǎn)投資總額的16.9%，說(shuō)明濟(jì)南房地產(chǎn)投資目前正處于一個(gè)良性穩(wěn)健發(fā)展?fàn)顟B(tài)。房地產(chǎn)市場(chǎng)供求兩旺，結(jié)構(gòu)差異大分析一：房地產(chǎn)施工面積穩(wěn)步增長(zhǎng)，2004年商品房銷售額同比增長(zhǎng)60.6%，市場(chǎng)供求兩旺；從近幾年的房地產(chǎn)供求市場(chǎng)看，住宅市場(chǎng)一直保持高速發(fā)展勢(shì)頭，占據(jù)主體地位，商業(yè)地產(chǎn)投資比重保持穩(wěn)定態(tài)勢(shì)；房地產(chǎn)市場(chǎng)概況房地產(chǎn)市場(chǎng)供求兩旺，結(jié)構(gòu)差異大分析二：2004年住宅投資額達(dá)87.1億元，占整個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資比重的79%，比上年同期下降3.5個(gè)百分點(diǎn)，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房開(kāi)發(fā)投資比重為13.5%，同比上升6.4個(gè)百分點(diǎn)，投資力度明顯增大，同時(shí)，寫(xiě)字樓投資有一定幅度的下降。2005年1-8月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資同比增長(zhǎng)13.1%，其中住宅完成51.6億元，與去年同期持平，占全部投資的80.1%，仍舊是房地產(chǎn)投資的主體，但所占比重比去年同期下降10.4個(gè)百分點(diǎn)。辦公樓投資完成2.6億元，同比增長(zhǎng)120.5%，寫(xiě)字樓市場(chǎng)進(jìn)入新一輪的增長(zhǎng)周期。房地產(chǎn)市場(chǎng)保持穩(wěn)定發(fā)展態(tài)勢(shì)，但開(kāi)發(fā)結(jié)構(gòu)差異較大，其中，住宅開(kāi)發(fā)占絕對(duì)主體地位，自去年開(kāi)始商業(yè)投資比重增長(zhǎng)趨勢(shì)明顯。房地產(chǎn)市場(chǎng)概況城市整體規(guī)劃及發(fā)展方向濟(jì)南市的城市規(guī)劃總體發(fā)展戰(zhàn)略總結(jié)成十個(gè)字：東拓、西進(jìn)、南控、北跨、中疏。

疏中東拓西進(jìn)北跨南控泉城核心商務(wù)圈

濟(jì)南市房地產(chǎn)投資趨勢(shì)，勢(shì)必會(huì)遵循城市規(guī)劃十字總體戰(zhàn)略?！笆晃濉币?guī)劃和十字方針的貫徹，必將帶動(dòng)整個(gè)濟(jì)南的快速發(fā)展，房地產(chǎn)投資隨之進(jìn)入一個(gè)新的快速提升期。其中，泉城核心商務(wù)圈的中疏戰(zhàn)略，將使市中心區(qū)域更加青睞于高檔物業(yè)的投資建設(shè)，并且更加注重產(chǎn)品品質(zhì)和檔次的提升。房地產(chǎn)市場(chǎng)概況中疏，對(duì)泉城核心商務(wù)圈的影響泉城核心商務(wù)圈以泉城廣場(chǎng)為中心，是泉城的特色標(biāo)志區(qū)，環(huán)境優(yōu)美，經(jīng)濟(jì)交流頻繁，是體現(xiàn)泉城特色的商業(yè)中心、旅游中心和經(jīng)濟(jì)文化中心。本項(xiàng)目泉城核心商務(wù)圈擁有良好的人文環(huán)境、優(yōu)美的自然環(huán)境，是商業(yè)投資之首選區(qū)間。便利的道路交通情況為核心商務(wù)圈的又一特大優(yōu)勢(shì)?！爸惺琛睉?zhàn)略將促使泉城核心商務(wù)圈的房地產(chǎn)投資向低密度開(kāi)發(fā)轉(zhuǎn)變，避免了市中心的過(guò)度開(kāi)發(fā)與產(chǎn)品的無(wú)差異化建設(shè)。房地產(chǎn)市場(chǎng)概況房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)升溫，開(kāi)發(fā)結(jié)構(gòu)不協(xié)調(diào)。住宅投資增長(zhǎng)迅速，寫(xiě)字樓投資相對(duì)趨緩。十字戰(zhàn)略促使?jié)戏康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)“有疏有重”。其中，東拓戰(zhàn)略促使東部高新科技區(qū)以第二產(chǎn)業(yè)為主要發(fā)展方向；便利的道路交通和密集的經(jīng)濟(jì)交流，為中部核心商務(wù)圈的泛CBD區(qū)繁榮帶來(lái)了特大優(yōu)勢(shì)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)趨向于低密度、高檔次物業(yè)類型。寫(xiě)字樓市場(chǎng)回暖。

2005年國(guó)家先后出臺(tái)了一系列針對(duì)商品房?jī)r(jià)格漲幅過(guò)快的重大調(diào)控措施，1-8月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比增長(zhǎng)13.1%，其中住宅完成額與去年同期持平，辦公樓投資完成2.6億元，同比增長(zhǎng)120.5%，寫(xiě)字樓市場(chǎng)開(kāi)始回暖，進(jìn)入新一輪的增長(zhǎng)周期。市場(chǎng)概況小結(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)概況

市場(chǎng)解讀第二節(jié)濟(jì)南市寫(xiě)字樓市場(chǎng)分析一、濟(jì)南寫(xiě)字樓市場(chǎng)供需分析三、濟(jì)南寫(xiě)字樓市場(chǎng)板塊劃分及對(duì)比分析二、濟(jì)南在售寫(xiě)字樓樓盤特征一、寫(xiě)字樓市場(chǎng)供需分析1、濟(jì)南寫(xiě)字樓投資比例：房地產(chǎn)總額增長(zhǎng)快，寫(xiě)字樓投資趨緩。

2001-2004年，房地產(chǎn)投資額平均每年以20%左右的速度增長(zhǎng)，而寫(xiě)字樓的投資額趨向平緩，所占比重趨于降低。寫(xiě)字樓進(jìn)入新一輪發(fā)展周期。2005年1-8月份，寫(xiě)字樓完成投資額2.6億元，同比增長(zhǎng)了120.5%，同時(shí)，隨著政策的不斷調(diào)整和科技、金融、貿(mào)易等方面突飛猛進(jìn)的發(fā)展，寫(xiě)字樓市場(chǎng)將逐漸走向成熟和規(guī)范化，寫(xiě)字樓市場(chǎng)的供需增長(zhǎng)將進(jìn)入新一輪發(fā)展周期。(同比增長(zhǎng)120.5%)一、寫(xiě)字樓市場(chǎng)供需分析2、濟(jì)南在售寫(xiě)字樓供應(yīng)量：濟(jì)南各區(qū)寫(xiě)字樓供應(yīng)量區(qū)域歷下區(qū)市中區(qū)歷城區(qū)天橋區(qū)槐蔭區(qū)合計(jì)面積（萬(wàn)㎡）58.314.620.30.3295.5比例（%）61.0515.2921.260.312.091002004年濟(jì)南在售寫(xiě)字樓總面積為95.5萬(wàn)㎡。其中歷下區(qū)占

61.05%，中央商務(wù)區(qū)占絕對(duì)比重；歷城區(qū)為21.26%，這與濟(jì)南經(jīng)濟(jì)發(fā)展“東拓”戰(zhàn)略相符合。一、寫(xiě)字樓市場(chǎng)供需分析3、2005年濟(jì)南新投入市場(chǎng)規(guī)模型寫(xiě)字樓狀況：名稱建筑面積（㎡）現(xiàn)狀區(qū)位租售形式嘉匯環(huán)球廣場(chǎng)43000尚未開(kāi)工西北商務(wù)區(qū)售海蔚廣場(chǎng)40000地基已起中東商務(wù)圈售特區(qū)數(shù)碼港53000主體建設(shè)中東商務(wù)圈售普利海辰大廈30000主體完工中央商務(wù)區(qū)售歷東商務(wù)大廈36000主體完工中央商務(wù)區(qū)售明珠國(guó)際商務(wù)港91729現(xiàn)房西北商務(wù)區(qū)售發(fā)展大廈24000現(xiàn)房中東商務(wù)圈售東環(huán)國(guó)際廣場(chǎng)150000現(xiàn)房中東商務(wù)圈售三慶·世紀(jì)財(cái)富中心350000現(xiàn)房東部高新區(qū)售目前超過(guò)1萬(wàn)平米較大規(guī)模的寫(xiě)字樓有近10個(gè)，均采用“只售不租”營(yíng)銷模式，目前濟(jì)南超過(guò)10萬(wàn)㎡以上的寫(xiě)字樓盤已經(jīng)超過(guò)三個(gè)，如：三慶世紀(jì)財(cái)富中心、環(huán)?？萍紙@國(guó)際商務(wù)中心和東環(huán)國(guó)際廣場(chǎng)，目前均在對(duì)外發(fā)售中。一、寫(xiě)字樓市場(chǎng)供需分析4、濟(jì)南寫(xiě)字樓市場(chǎng)迎來(lái)新發(fā)展：新城市規(guī)劃及“十一五”戰(zhàn)略帶動(dòng)發(fā)展。濟(jì)南市東拓、西進(jìn)、中疏、南控、北跨的城市規(guī)劃發(fā)展戰(zhàn)略，新的商業(yè)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)以市中心為基點(diǎn)，“東西兩翼”展開(kāi)，此發(fā)展戰(zhàn)略提升了濟(jì)南市房地產(chǎn)的總體升值潛力，為濟(jì)南寫(xiě)字樓市場(chǎng)提供了更多的機(jī)會(huì)。房地產(chǎn)投資勢(shì)頭強(qiáng)勁，帶動(dòng)寫(xiě)字樓市場(chǎng)的增長(zhǎng)。房地產(chǎn)投資平均每年以20%左右的速度增長(zhǎng)，寫(xiě)字樓近幾年的投資趨勢(shì)有小幅回落，2005年的投資勢(shì)頭看好，對(duì)于以二、三產(chǎn)業(yè)為主力產(chǎn)業(yè)的城市來(lái)說(shuō)，經(jīng)濟(jì)的迅猛發(fā)展和房地產(chǎn)投資的不斷增長(zhǎng)，勢(shì)必會(huì)為寫(xiě)字樓市場(chǎng)帶來(lái)新的發(fā)展空間。需求空間較大。數(shù)據(jù)顯示，目前濟(jì)南的寫(xiě)字樓市場(chǎng)銷售率和租賃率較高，需求市場(chǎng)具有較大空間，隨著濟(jì)南宏觀投資環(huán)境的優(yōu)化，寫(xiě)字樓市場(chǎng)將迎來(lái)新的發(fā)展。二、濟(jì)南在售寫(xiě)字樓樓盤特征●建筑及物業(yè)形態(tài)●容積率●銷售率●配套設(shè)施●戶型分割特點(diǎn)●價(jià)格及銷售方式●建筑及物業(yè)形態(tài)

高層是寫(xiě)字樓主流。當(dāng)前濟(jì)南市寫(xiě)字樓在租售樓盤中，其建筑形態(tài)絕大部分為高層，如明珠國(guó)際商務(wù)港、金龍大廈、銀座數(shù)碼廣場(chǎng)和歷東商務(wù)大廈等；其次是小高層和多層。二、濟(jì)南在售寫(xiě)字樓樓盤特征●建筑及物業(yè)形態(tài)酒店內(nèi)寫(xiě)字間：這種物業(yè)主要集中在以泉城廣場(chǎng)為中心的中央商務(wù)區(qū)，多為四星級(jí)、五星級(jí)酒店，此類型寫(xiě)字間檔次有所提升，但缺乏專業(yè)商務(wù)辦公樓的氛圍和配套設(shè)施；新入市混合物業(yè)：目前部分新入市項(xiàng)目為酒店與寫(xiě)字間的混合形式，但以商務(wù)辦公為主要功能，酒店為配套經(jīng)營(yíng)產(chǎn)業(yè)，如明珠國(guó)際商務(wù)港、東環(huán)國(guó)際廣場(chǎng)等，這些項(xiàng)目體量普遍較大，自身配套較好，因所處區(qū)域板塊較偏，周邊配套不完善，商業(yè)氛圍尚未成熟，因此導(dǎo)致物業(yè)檔次及市場(chǎng)影響力的提升受限。純寫(xiě)字樓物業(yè)：當(dāng)前濟(jì)南市辦公樓以純寫(xiě)字樓為主，但因地段、目標(biāo)商圈定位、周邊及自身配套等因素，項(xiàng)目以中檔為主，物業(yè)檔次再次提升的局限性大。商住兩用寫(xiě)字樓。市場(chǎng)總量最少，檔次偏低。二、濟(jì)南在售寫(xiě)字樓樓盤特征●容積率容積率普遍較高。濟(jì)南市寫(xiě)字樓項(xiàng)目除東部高新區(qū)及東外環(huán)區(qū)域的世紀(jì)財(cái)富中心、發(fā)展大廈的容積率相對(duì)較低外，其他區(qū)域的大部分寫(xiě)字樓容積率在4-8之間。二、濟(jì)南在售寫(xiě)字樓樓盤特征●銷售率寫(xiě)字樓的銷售率較高。據(jù)目前市場(chǎng)資料統(tǒng)計(jì)顯示，除今年新入市的少量寫(xiě)字樓樓盤外，在售寫(xiě)字樓平均銷售率50%以上，銷售率超過(guò)70%的寫(xiě)字樓占總數(shù)的2/3，多數(shù)寫(xiě)字樓的銷售已近尾聲，這表明了目前寫(xiě)字樓市場(chǎng)具有較大的需求缺口。二、濟(jì)南在售寫(xiě)字樓樓盤特征●配套設(shè)施項(xiàng)目配套缺陷多。各項(xiàng)目所處地段和板塊差異較大，項(xiàng)目周邊及自身配套各有優(yōu)劣。如金龍大廈，地處濼源大街西首，位置優(yōu)越，金融、餐飲、休閑等配套設(shè)施完善，但周邊環(huán)境噪雜，混亂的回民小區(qū)為項(xiàng)目的安全防護(hù)增加了威脅，周遭商業(yè)氛圍也略顯不足，項(xiàng)目檔次提升困難。項(xiàng)目定位區(qū)域化程度高。新入市寫(xiě)字樓盤，物業(yè)類型多元化，建筑形象定位較高，目標(biāo)商圈一般限于某區(qū)域之內(nèi)，多數(shù)為區(qū)域商圈的標(biāo)志性建筑，但物業(yè)檔次的進(jìn)一步提升較難實(shí)現(xiàn)。新增項(xiàng)目亮點(diǎn)多。新入市項(xiàng)目具有一定的創(chuàng)新性和多元性，如東環(huán)國(guó)際廣場(chǎng)配有會(huì)所空中花園和商場(chǎng)，明珠國(guó)際商務(wù)港集酒店、商住、寫(xiě)字間為一體，配套和物業(yè)管理均采用星級(jí)酒店式運(yùn)作模式。二、濟(jì)南在售寫(xiě)字樓樓盤特征●戶型分割特點(diǎn)戶型選擇寬泛。濟(jì)南市場(chǎng)的寫(xiě)字樓小戶型分隔主要在30~150㎡，大戶型分隔區(qū)間集中在200~5000㎡。有部分寫(xiě)字樓可以自由分隔，如：世紀(jì)財(cái)富中心等。商住兩用式戶型較差。部分商住兩用式戶型設(shè)計(jì)較差，如東環(huán)國(guó)際商務(wù)港C、D座，戶型設(shè)計(jì)壓抑，采光差；三慶匯文軒戶型設(shè)計(jì)較好，但內(nèi)部通道空間顯得比較擁擠。新概念戶型。寫(xiě)字樓市場(chǎng)中不斷涌現(xiàn)出滿足客戶多樣化需求的產(chǎn)品，其戶型面積和結(jié)構(gòu)具有靈動(dòng)性和個(gè)性化安排的特點(diǎn)，如特區(qū)數(shù)碼港的LOFT工作室，自由商務(wù)間，垂直體驗(yàn)走廊等；但一定程度上無(wú)法滿足高端客戶總部經(jīng)濟(jì)的物業(yè)需求。二、濟(jì)南在售寫(xiě)字樓樓盤特征●價(jià)格及銷售方式市中心區(qū)域售價(jià)最高。濟(jì)南市在售寫(xiě)字樓均價(jià)在6000-6500元/㎡之間，位于市中心區(qū)域板塊的寫(xiě)字樓均價(jià)約為9000元/㎡。付款方式靈活。絕大部分樓盤在付款方式上采用了靈活選擇及適當(dāng)優(yōu)惠的方法，一般樓盤都可以進(jìn)行商業(yè)貸款，首付在40%左右。二、濟(jì)南在售寫(xiě)字樓樓盤特征項(xiàng)目明珠國(guó)際商務(wù)港Myoffice創(chuàng)展中心金龍大廈世紀(jì)財(cái)富中心東環(huán)國(guó)際廣場(chǎng)發(fā)展大廈嘉匯環(huán)球廣場(chǎng)均價(jià)元/㎡6600590070003900570055005100項(xiàng)目海蔚廣場(chǎng)特區(qū)數(shù)碼港普利海辰大廈大學(xué)科技園歷東商務(wù)大廈中銀大廈三箭·銀苑均價(jià)元/㎡51006150700030006600100007000三、濟(jì)南寫(xiě)字樓市場(chǎng)板塊劃分及對(duì)比分析

濟(jì)南寫(xiě)字樓市場(chǎng)四大集聚板塊

A區(qū)-東部高新區(qū)：濟(jì)南東部高新科技開(kāi)發(fā)區(qū)

B區(qū)-中央商務(wù)區(qū)：經(jīng)十路-文化西路-濼源大街-泉城路-解放路中央商圈

C區(qū)-中東商務(wù)圈：文化東路-山大路-花園路-二環(huán)東路合圍商務(wù)區(qū)

D區(qū)-西北商務(wù)圈：桿石橋以西，經(jīng)十路-北園大街中間區(qū)域商圈B區(qū)C區(qū)A區(qū)D區(qū)濟(jì)南四大板塊寫(xiě)字樓供應(yīng)比例中央商務(wù)區(qū)占據(jù)了寫(xiě)字樓總量的44%，寫(xiě)字樓分布密集。中東商務(wù)圈占據(jù)了29%的席位，可以看出以中央商務(wù)區(qū)為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的龍頭，在實(shí)現(xiàn)“東拓”戰(zhàn)略過(guò)程中不斷帶活了交界區(qū)域的商圈發(fā)展。東部經(jīng)濟(jì)目前尚處于不斷提升的過(guò)程。西北區(qū)域以中低端物業(yè)為主，寫(xiě)字樓分布較為疏松。三、濟(jì)南寫(xiě)字樓市場(chǎng)板塊劃分及對(duì)比分析

名稱建筑面積（㎡）售價(jià)(元）中銀大廈4800010000金匯大廈（齊魯證券大廈）6000010000普利海辰大廈300007000普利歷東商務(wù)大廈360006600豐利大廈2000010000三箭·銀苑800007000金龍大廈880007000勝利大廈2300013000中央商務(wù)區(qū)中東部商務(wù)區(qū)西北區(qū)域商務(wù)區(qū)東部高新科技園區(qū)三、濟(jì)南寫(xiě)字樓市場(chǎng)板塊劃分及對(duì)比分析

四大板塊寫(xiě)字樓銷售市場(chǎng)比較名稱建筑面積（㎡）售價(jià)三慶·世紀(jì)財(cái)富中心3500003900環(huán)保科技園國(guó)際商務(wù)中心1000003400大學(xué)科技園1000003000名稱建筑面積（㎡）售價(jià)創(chuàng)展中心360005900特區(qū)數(shù)碼港530006150發(fā)展大廈240005500東環(huán)國(guó)際廣場(chǎng)1500005700海蔚廣場(chǎng)1500005100名稱建筑面積（㎡）售價(jià)明珠國(guó)際商務(wù)港920006600嘉匯環(huán)球廣場(chǎng)430005100三、濟(jì)南寫(xiě)字樓市場(chǎng)板塊劃分及對(duì)比分析

四大板塊寫(xiě)字樓銷售市場(chǎng)比較中央商務(wù)區(qū)以均價(jià)9000元/㎡獨(dú)占鰲頭，中東部商務(wù)區(qū)和西北區(qū)域價(jià)格相當(dāng)，均價(jià)在6000-7000元/㎡，東部高新科技園區(qū)最低，均價(jià)4000元/㎡左右。三、濟(jì)南寫(xiě)字樓市場(chǎng)板塊劃分及對(duì)比分析

四大板塊寫(xiě)字樓市場(chǎng)銷售價(jià)格走勢(shì)近兩年及2005上半年四大區(qū)域銷售價(jià)格走勢(shì)

銷售價(jià)格穩(wěn)中有升。近三年來(lái)，濟(jì)南市寫(xiě)字樓價(jià)格處于穩(wěn)中有升發(fā)展態(tài)勢(shì)，但整體漲幅不大。

區(qū)域之間價(jià)位差異較大。中心區(qū)域售價(jià)一直保持最高，東部區(qū)域價(jià)格最低，從價(jià)格走勢(shì)圖可以看出，兩級(jí)價(jià)格相差額度較大。名稱建筑面積（㎡）租賃價(jià)格（元/㎡·天）匯寶大廈460003.1明珠國(guó)際商務(wù)港920002名稱建筑面積（㎡）租賃價(jià)格（元/㎡·天）三慶·世紀(jì)財(cái)富中心3500001凱貝特高新產(chǎn)業(yè)基地500001.3齊魯軟件園1560001.1-1.4環(huán)保科技園國(guó)際商務(wù)中心1000000.8留學(xué)人員創(chuàng)業(yè)園597001.6保稅大廈110000.9大學(xué)科技園1000001中東部商務(wù)區(qū)西北區(qū)域商務(wù)區(qū)東部高新科技園區(qū)三、濟(jì)南寫(xiě)字樓市場(chǎng)板塊劃分及對(duì)比分析

四大板塊寫(xiě)字樓租賃市場(chǎng)比較名稱建筑面積（㎡）租賃價(jià)格（元/㎡·天）大東科技城200001.7嘉恒·商務(wù)大廈560000.8-1.8東方麗景大廈190001.2發(fā)展大廈240002.2東環(huán)國(guó)際廣場(chǎng)1500001.5二建·融基大廈680001.1三、濟(jì)南寫(xiě)字樓市場(chǎng)板塊劃分及對(duì)比分析

四大板塊寫(xiě)字樓租賃市場(chǎng)比較名稱建筑面積